Harju Maakohus Nele Atonen 17.10.2019, Tallinn, Tallinna kohtumaja 2-16-16309 Osaühing Teras hagi OÜ Valser Vara vastu üürilepingu osa tühisuse tuvastamiseks ja hüvitise saamiseks 869 100 eurot nende Hageja Osaühing Teras (registrikood 12859745), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev Kostja OÜ Valser Vara (registrikood 10261003), lepinguline esindaja Ants Kuningas
Kohus Kohtunik Otsuse tegemise aeg ja koht Tsiviilasja number Tsiviilasi Tsiviilasja hind Menetlusosalised esindajad
ja
Kohtuistung
12.08.2019
RESOLUTSIOON
Jätta hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus Menetluskulud jätta hageja Osaühing Teras kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus kindlaks kohtumäärusega mõistliku aja jooksul peale käesolevas asjas tehtava lahendi jõustumist. Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonikaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu jooksul arvates avalikult teatavaks tegemisest. Apellatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda riigilõiv. Juhul kui apellatsioonkaebuses on märkimata, kas apellant soovib asja arutamist kohtuistungil, võib apellatsioonikohus asja lahendada kirjalikus menetluses. Menetluskulude jaotust ja suurust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus ja suurus kindlaks määrati. Menetlusabi taotluse esitamine ei pikenda eelmärgitud menetlustoimingute tegemiseks ettenähtud tähtaegu. Hageja nõue ja seisukohad
1.OÜ Teras (edaspidi hageja) palub tuvastada, et Aktsiaselts Valser Vara ja OÜ Xxx vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2. ja 2.4 on tühised; mõista OÜ-lt Valser Vara (edaspidi kostja) välja hageja kasuks hüvitis 869 100 eurot. Menetluskulud jätta hageja kanda.
25.01.2012 sõlmisid kostja ja Xxx OÜ tähtajalise mitteeluruumi üürilepingu. Kostja andis Xxx OÜ-le rendile tasu eest ehitusjärgus oleva lõpetamata olmehoone asukohaga xxx tähtajaga 31.08.2037. Üürnik kohustus hiljemalt 01.09.2012 viima lepingu eseme kasutuskõlblikusse seisundisse, s.o spordihoonena ja asfalteerima õueplatsi spordihoone teenindamiseks. Kõik vajalikud tegevused ja toimingud pidi üürnik tegema omal kulul ja riisikol, sh detailsete ehitusjooniste tellimine, ehitusloa taotlemine, ehitamine, kasutusloa saamine. Üürnik kohustus lepingu tähtaja jooksul maksma üürileandjale lepingu eseme kasutamise eest üüri. Üür kuulus osaliselt tasaarvestamisele üürniku poolt tehtavate parendustega. Lepingut täiendati 22.01.2012, 10.05.2012, 29.10.2012.
4.20.03.2013 sõlmisid kostja, Xxx OÜ ja AS xxx üürniku asendamise kokkuleppe. Kokkuleppega muudeti kostja ja Xxx OÜ vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi lepingut ja asendati endine üürnik uue üürnikuga xxx alates 01.04.2013. Kõik 25.01.20112 mitteeluruumi üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima. 11.04.2013 tehti kinnistusraamatusse kanne, et kinnistute üürnikuks on kuni 31.08.2037 xxx.
5.01.08.2015 sõlmisid hageja, kostja ja xxx üürniku asendamise kokkuleppe. Kokkuleppega muudeti kostja ja xxx vahel: 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingut, koos täiendavate kokkulepetega 22.02.2012; 10.05.2012, 29.10.2012, 07.04.2014 ja täiendav kokkulepe nr 2 22.07.2015; 27.01.2012 sõlmitud Mitteeluruumi üürilepingut; 24.07.2014 sõlmitud Mitteeluruumi üürilepingut ja 31.07.2014 sõlmitud Mitteeluruumi üürilepingut ja asendati endine üürnik, AS xxx, uue üürnikuga ehk hagejaga alates 01.08.2015. Mitteeluruumi üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima muutumatult.
6.Kõik üürnikud, Xxx OÜ, AS xxx ja hageja, on omavahel seotud isikud.
7.Üüripind võeti üürile sooviga rajada spordiklubi. Tegemist oli pikaajalise rendilepinguga vähemalt 25 aastat. Spordiklubi rajamiseks tuli üüripind renoveerida ja ümber ehitada. Üüritud pinna puudused olid 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu kohaselt: hoone pole ehitisena vastu võetud, puudub kasutusluba; puuduvad avatäited, tehnosüsteemid; põranda all maapinnas oleva kanalisatsioonitorustiku seisukord ei ole teada; puudub vee ja elektri ühendus; ehitus lõppes 1989; ümbrus asfalteerimata. Üüriobjekt vajas investeeringuid ja parendusi.
8.Endised üürnikud on investeerinud üürileandja nõusolekul kinnistu parendamiseks ja välja ehitamiseks ligikaudu 2 000 000 eurot. Xxx OÜ investeeris 2012 ehitamisele 1 248 039 eurot ja sisustamisele 410 677,34 eurot. Xxx OÜ sõlmis ehitamiseks erinevad töövõtulepingud. AS xxx investeeris hoonesse ca 500 000 eurot. AS xxx sõlmis töövõtulepingu töövõtjaga 06-2014 xxx ja xxx rekonstrueerimise lõpule viimiseks ning xxx katuse laiendamiseks. Tööd viidi lõpule esimesel korrusel. Teise korruse tööd jäid pooleli. Ehitaja esitas AS xxx vastu pankrotiavalduse. Harju Maakohus kuulutas tsiviilasjas 2-15-12307 06.11.2015 kohtumäärusega välja AS xxx pankroti. Üürnikud on investeerinud ka sisekujundusse ning spordimasinate ja –inventari ostmisesse. Üürnikud ehitasid välja mitmed spordisaalid: jooga, poks/judo, jalgpall, korvpall, aeroobika. Kõik ümberehitused ja parendused on eelnevalt kooskõlastatud kostjaga.
9.Xxx OÜ ja AS xxx on loovutanud nõuded tehtud investeeringute ja parenduste osas hagejale.
10.Hea usu põhimõttega vastuolus on 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punkt 2.2. Üürilepingu punkt 2.2 kohaselt üürnik ja üürileandja leppisid kokku, et üürileandja annab üürnikule õiguse teha xxx spordikompleksi kasutuskorda viimiseks parendusi, mis ei kuulu üürnikule tagastamisele ega hüvitamisele. Üürniku poolt tehtud parenduste maksumust summas 500 000 eurot on võimalik üksnes tasaarvestada üüriga, jagades parenduste maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse vastaval kalendrikuu tasumisele kuuluva üüri maksumusega. Konkreetsel kalendrikuul tasaarvestatava parenduse maksumus ei või olla suurem, kui selle kalendrikuu eest tasutav üüri summa.
10.05.2012 kokkuleppe punktidega 2.2 ja 2.3 suurendati summat 540 000 euroni. Tegemist on ebamõistliku ja põhjendamatu piiranguga. Piirang piirab hageja õigus ja on ebasoodne. Investeeringuid ja parendusi on tehtud ca 2 000 000 eurot.
11.25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punkti 2.4 kohaselt juhul, kui leping lõppeb ennetähtaegselt mistahes üürnikust tuleneval põhjusel, ei kuulu üüri arvel tasaarvestamisele kuuluvate parenduste maksumus üürileandja poolt hüvitamisele. Lepingu lõppemisel mistahes põhjusel loetakse, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule täies ulatuses hüvitatud. Üürileping on sõlmitud üürnikule ebasoodsatel tingimustel. Üürilepepingu punkt 2.4 tühine.
12.Hagejal on õigus nõuda 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punktide 2.2 ja 2.4 tühisuse tuvastamist TsÜS § 86 alusel.
13.Hagejal on õigus nõuda hüvitist VÕS 286 lg 1 alusel. Asja (kinnistu) väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste ja muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Hoonestatud kinnistu turuväärtus käesoleval ajal on 1 629 000 eurot ning ilma parendustööde ja siseviimistluseta 759 900 eurot ehk vahe on 869 100 eurot. Summa kuulub hagejale hüvitamisele.
14.Üürnikud on tasunud kostjale lepingu jõustumise tasu 47 557,88 eurot. Summa kuulub tagastamisele või tasaarvestamisele üürivõlgnevusega.
15.04.05.2016 edastas kostja hagejale üürilepingu erakorralise ülesütlemiseavalduse, milles palus valduse vabastada 09.05.2016 kell 12. Hageja üürilepingu ülesütlemisega ei nõustu. Tegemist on pahatahtliku käitumisega kostja poolt. Pooled pidasid läbirääkimisi üürivõlgnevuse tasumise osas ja võimaliku üüri vähendamise osas. Kostja hageja ettepanekutega üüri vähendamiseks ja võlgnevuse tasumiseks ei nõustunud. Kostja andis hagejale vastuolulisi tähtaegasid üürivõlgnevuse tasumiseks. 15.03.2016 hagejale edastatud võlatunnistuses andis kostja hagejale tähtaja tasuda üürivõlgnevus hiljemalt 30.04.2016 ning 31.03.2016 andis võlgnevuse tasumiseks viimase täiendava tähtaja kuni 06.04.2016, muutes eelnevalt antud tähtaega 24 päeva võrra. 26.04.2016 edastas kostja hagejale avalduse tähtajaga tasuda võlgnevus 10 päeva jooksul. Võlgnevuse tasumise arutamise asemel ütles hageja lepingu üles 04.05.2016. Hageja oli sunnitud tegevuse lõpetama ja vabastas valduse 09.05.2016. Hageja teavitas kostjat, et käsitab kostja käitumist sellisena, et kostja soovib omastada üürnike poolt tehtud investeeringuid. Hageja teavitas, et tulenevalt 15.03.2016 võlatunnistusest sai hageja lepingu üles öelda hiljemalt 30.04.2016 või 10.05.2019 ning ruumid oleks tulnud vabastada mitte hiljem kui 09.09.2016. Pooled pidasid hiljem läbirääkimisi, aga tulemusteta.
16.Tulenevalt kostja vastusest märgib hageja, et üürileping ei ole lõppenud 14.04.2016. Hagejale ei ole 14.04.2016 ülesütlemisavaldust esitatud. Kostja on 22.06.2016 kirjas teatanud, et kostja on 04.05.2016 kirjas lepingu üles öelnud ja nõudnud valduse üleandmist 09.05.2016. Hageja ei pidanud aru saama, et leping lõppes 14.04.2016. 31.03.2016 dokument, võlgnevuse tasumiseks viimase täiendava tähtaja andmine, ei ole ülesütlemisavaldus. Üürileping ei ole lõppenud hagejast tuleneval põhjusel. Kostja keeldus pidamast hagejaga läbirääkimisi üüri vähendamiseks. Hageja otsis võimalusi ning tasus üüri vastavalt võimalustele. Nõue ei ole aegunud.
17.Üürilepingute pooled ei ole välistanud VÕS § 286 lg 1 kohaldamist. Ei saa välistada õigusnormi, millega on ette nähtud poole õigus oma õiguste kaitsmiseks. Üürilepingu pooled ei ole kokku leppinud, et kui asja väärtus suureneb tehtud parenduste tõttu, siis ei saa üürnik nõuda mõistlikku hüvitist. VÕS § 286 lg 1 eeldused on täidetud. Ekslik on kostja väide, et kui üürilepingu lõppemise puhuks on kokku lepitud, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule hüvitatud, siis on VÕS § 286 lg 1 kohaldamine välistatud. Hageja ei soovinud välistada üürilepingus võimalust nõuda hüvitist tehtud parenduste, muudatuste ja investeeringute eest. Kostjal puudus õigus siduda parenduste tasaarvestuse maksmine üksnes üüriga.
18.Hagejale on nõudeõigus üle läinud tulenevalt 01.08.2015 sõlmitud üürniku asendamise kokkuleppest. Hageja sai üürnikuks VÕS § 179 ja VÕS § 290 alusel koos kõigi õiguste ja kohustustega. Xxx OÜ on nõude loovutanud hagejale. Tõendamata on, et 01.05.2016 nõude loovutamise leping on võltsitud. Hageja ei tea, miks nõue on kajastatud AS xxx OÜ (pankrotis) bilansis. Kostja vastuväited
19.Kostja hagi ei tunnista ning palub jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda.
20.Kostja ütles hagejaga üürilepingu erakorraliselt üles 14.04.2016. Hageja jättis tasumata üüri ja kõrvalkulud alates detsember 2015. Hageja ei täitnud oma kohustusi täiendava tähtaja jooksul. Hageja vabastas üüripinnad 09.05.2016.
21.Hagejale ei ole läinud 01.08.2015 üle kõik AS xxx õigused ja kohustused. Pankrotihaldur M A on tsiviilasjas 2-15-12308 koostatud aruande kohaselt kajastanud AS xxx 23.10.2015 aruandes Lõuka 14 parenduse väärtusega 33 415,22 eurot ja xxx parenduse väärtusega 751 413,83 eurot. Hageja nõue on kajastatud AS xxx pankrotivara koosseisus.
22.Üürileping ei ole sõlmitud üürnikule ebasoodsatel tingimustel. Endised üürnikud ei ole üürilepingu tingimusi vaidlustanud. Lepingu tingimused on läbi räägitud. Hageja lepingu läbirääkimiste juures ei osalenud. Üürnikud olid teadlikud eseme seisundist. Üürnikud soovisid teha parendusi. Üürnikud ei ole olnud lepingu sõlmimisel sundseisundis. Üürnike vaba tahe oli sõlmida leping kostjaga. Kostja ei ole kohustatud hüvitama üürnikele nende riskide realiseerimist. Hagejal ei ole õigust vaidlustada üürilepingu tingimusi VÕS § 6 lg 2 järgi. Üürilepingu täitmisel ja sõlmimisel ei ole esinenud TsÜS § 86 sätestatud tingimusi. Hageja vastav nõue on aegunud. Lepingut rikkunud pool ei saa tugineda enda rikkumisele kui vabandatavale põhjusele. Hageja on jätnud üüri tasumata detsembrist 2015. 15.03.2015 edastas hageja kostjale võlatunnistuse, milles tunnistab kostja eest võlgnevust 71 508,02 eurot + kõrvalnõuded 71 508,02 eurot. Kostja on 01.08.2015 üürniku asendamise kokkuleppes märkinud, et peale üürilepingu lõppemist on parendused kostjale väärtusetud, kuna spordikeskuse asemel tuleb rajada uus hoone. Hageja käitumine ei vasta headele kommetele.
23.Tõendamata on, et Xxx OÜ ja AS xxx on teinud üüripinna parendamiseks investeeringuid ca 2 000 000 eurot, et üürnikel oli kostja igakordne volitus, et kostja oli määranud omanikujärelevalve. Hageja ei ole teinud üüripinnal parendusi. Kostja ei tea, mis alusel hageja nõuab teiste isikute väidetavalt tehtud parenduste hüvitamist hagejale. Hagejal puudub täitmise nõue. Xxx OÜ ei saa nõuet loovutada otse hagejale. Kostja ei tea, et nõue on loovutatud. Nõue on kajastatud nii Xxx kui ka AS xxx (pankrotis) bilanssides ja viimase pankrotivara koosseisus. Üürilepingutes välistati kokkuleppel parenduste hüvitamine, kui üürileping lõppeb mistahes üürnikust tulenevalt põhjusel.
24.Kostja ja üürnike vahel oli sõlmitud pikaajaline üürileping. Kostja oli igakuulise üüriga nõus tasaarvestama üksnes osa üürniku poolt reaalselt tehtud parendustest. Muud parendused olid üürnike äririsk.
25.Hageja ei saa nõuda hüvitisena kinnistu turuväärtuste vahet. Turuväärtus muutub ajas vastavalt nõudluse-pakkumise suhtele. Parenduse hüvitis leitakse parenduseks tehtud rahalise kulutuse kaudu. Aluseks võetakse üksnes parendus, mis suurendab parendatud asja väärtust üürileandja jaoks.
26.Tegemist ei ole atraktiivse objektiga. Sordiklubi näol on tegemist hageja ja hagejale eelnevate üürnike spetsiifiliseks otstarbeks loodud objektiga. Tegemist on võistluskunstideks loodud
spordiklubiga. Käesoleval ajal seisab hoone kasutult, katus laseb vett läbi ning hoone laguneb. Peale lepingu lõppemist hagejaga ei ole soovinud ükski teine spordiettevõtte hoonet üürile võtta.
27.Hageja nõue on aegunud. Üürileping lõppes 14.04.2016. Kostja ütles üürilepingu üles 31.03.2016 avaldusega, kus andis hagejale kahenädalase tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja teatas, et kui hageja kohustust ei täida, siis lõppeb leping 14.04.2016. Hageja sai avalduse kätte 31.03.2016. Kostja edastas ka 26.04.2016 teate, kus teavitas, et leping lõppes 14.04.2016. Hageja on avalduse isiklikult allkirja vastu kätte saanud. Hageja sai hagi esitada kohtusse hiljemalt 14.10.2016 tulenevalt VÕS § 338 lg 1. Hagi on esitatud 30.10.2016. 15.03.2016 võlatunnistus on hageja enda poolt kostjale esitatud. Hageja antud võlatunnistus ei muutnud kostja poolt hagejale antud tähtaega. Hageja on ise 04.05.2016 kinnitanud, et üürileping lõppes 14.06.2016.
28.Tõendamata on lepingu jõustamise tasu tasumine 47 557,88 eurot. Kostja ei tea, et hagejal on õigus nõuda endale lepingu jõustamise tasu tagastamist. Lepingu jõustamise tasu on tasu selle eest, et kostja sõlmiks pikaajalise üürilepingu. Üürilepingust ei tulene, et tasu kuuluks tagastamisele. Summa oli kokku lepitud selleks, et kostja võimaldaks tasuda üüri 01.07.2037-31.08.2037 1 eurot kuus.
29.Hageja ei saa nõuda hüvitist 01.08.2015 üürniku asendamise kokkuleppest tulenevalt. Xxx OÜ andis 20.03.2013 üle õigused ja kohustused AS-ile xxx. Xxx OÜ andis AS-ile xxx üle spordikeskusele tehtud mitteemaldatavad parendused. Üleandmise toimus tasu eest. Xxx OÜ-l puudub nõue, mida loovutada hagejale. 01.05.2016 nõude loovutamise leping, millega Xxx OÜ on nõude 1 658 716 eurot loovutanud hagejale, on võltsitud. Tõendamata on, millest summa 1658 716 eurot koosneb. Kui nimetatud summa ei läinud üle AS-ile xxx, siis oleks Xxx OÜ pidanud nõude esitama kuue kuu jooksul kostjale. Xxx OÜ ei ole teavitanud kostjat nõude olemasolus ja nõude loovutamisest. Nõue ei ole kajastatud ei Xxx OÜ ega hageja majandusaasta aruannetes. Kui Xxx OÜ-l oleks olnud mingi nõue peale 20.03.2013, siis peaks see olema kajastatud majandusaasta aruandes. Hageja on ise kinnitanud, et xxx, ei ole ehitustöid teostatud. Usutav ei ole, et isik, kes omandab nõude enne hagi esitamist, ei esita vastavat dokumenti. Hageja seaduslik esindaja on ka 12.06.2017 kinnitanud Maksu- ja Tolliametile, et hagejal puudub vara. Hagejal puudub nõudeõigus. Kohtuotsuse põhjendused
30.Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud ära tunnistajad, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata.
31.Kohus selgitab, et käsitleb kohtuotsuse põhjendustes läbivalt hagejana Osaühing Teras, kostjana OÜ Valser Vara ning vaidlusalust mitteeluruumi üürilepingut 25.01.2012 kostja ja Xxx OÜ vahel sõlmitud mitteeluruumi üürileping (I kd tl 14-37), koos 22.02.2012 (I kd tl 40-47), 10.05.2012 (I kd tl 48-61), 29.10.2012 (I kd tl 62-66), 07.04.2014 täiendavate kokkulepetega ja täiendava kokkuleppega nr 2 22.07.2015 kostja ja AS xxx vahel (II kd tl 145); 27.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürileping, 24.07.2014 sõlmitud mitteeluruumi üürileping ja 31.07.2014 sõlmitud mitteeluruumi üürileping, kus asendati endine üürnik AS xxx uue üürnikuga ehk hagejaga alates 01.08.2015.
32.Hageja palub: 1) tuvastada, et kostja ja OÜ Xxx vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2. ja 2.4 on tühised; 2) mõista kostjalt välja hageja kasuks hüvitis 869 100 euro. Hagejale on 01.08.2015 sõlmitud üürniku asendamise kokkuleppega läinud üle kõik eelmiste üürnike õigused ja kohustused ning hagejal on seega õigus taotleda kostja ja OÜ Xxx vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punktide 2.2. ja 2.4 tühisuse tuvastamist ja nõuda mitteeluruumi üürilepingu parendamise eest hüvitist juhindudes VÕS § 286 lg 1.
33.Kostja on seisukohal, et esitatud nõue on aegunud, hagejal ei ole õigust taotleda kostja ja OÜ Xxx vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punktide 2.2. ja 2.4 tühisuse tuvastamist, hagejale ei ole õigus nõuda eelnevate üürnike poolt tehtud parenduste eest hüvitist.
34.Pooled ei vaidle järgmiste asjaolude üle, mis kohus loeb TsMS § 231 lg-te 2 ja 4 ning viidatud tõendite alusel tuvastatuks: 25.01.2012 sõlmisid kostja ja Xxx OÜ tähtajalise mitteeluruumi üürilepingu, millega kostja andis Xxx OÜ kasutusse tähtajaliselt tasu eest katastriüksusel xxx, aadressiga xxx asuva ehitusjärgus oleva lõpetamata olmehoone, xxx töö xxx, ehitusregistri kood xxx, pindalaga 2613,4m2, mis on saadud järgmiselt: ehitusregistri andmetel on hoone pindala 2874,4m2, millest on maha arvatud üürileandja poolt üürilepinguga kaetud osa 261m2, koos õueplatsiga vastavalt lisadele nr 9, 10 ja 11 tähtajaga 31.08.2037 spordihoone rajamiseks (I kd tl 14-22, 24-37); Üürilepingu punktis 2.2 leppisid üürilepingu pooled kokku, et üürileandja annab üürnikule õiguse teha xxx spordikompleksi kasutuskorda viimiseks parendusi, mis ei kuulu üürnikule tagastamisele ega hüvitamisele. Üürniku poolt tehtud parenduste maksumust summas kuni 500 000 eurot on võimalik üksnes tasaarvestada üüriga, jagades parenduste maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse vastaval kalendrikuu tasumisele kuuluba üüri maksumusega. Konkreetsel kalendrikuul tasaarvestatava parenduse maksumus ei või olla suurem, kui selle kalendrikuu eest tasutava üüri summa (I kd tl 15); Üürilepingu punktis 2.4 leppisid üürilepingu pooled kokku, et juhul kui leping lõppeb ennetähtaegselt mistahes üürnikust tuleneval põhjusel, ei kuulu üüri arvel tasaarvestamisele kuuluvate parenduste maksumus üürileandja poolt hüvitamisele. Lepingu lõppemisel mistahes põhjusel loetakse, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule täies ulatuses hüvitatud (I kd tl 15); 01.03.2012 üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis kostja lepingu eseme Xxx OÜ-le (I kd tl 23); 07.02.2012 tasus Xxx OÜ kostjale lepingu jõustamise tasu 20 227,72 eurot ja 02.03.2012 975,24 eurot (I kd tl 38, 60); Kostja ja Xxx OÜ täiendasid 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingut 22.02.2012, 10.05.2012 ja 29.10.2012, milledega suurendasid üüripinna suurust, üüri suurust ja tasaarveldatava summa suurust (I kd tl 40-59, 62-65); 20.03.2013 sõlmisid kostja, Xxx OÜ ja AS xxx üürniku asendamise kokkuleppe, millega muutsid hageja ja Xxx vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingut, kus asendasid endise üürniku Xxx OÜ uue üürnikuga AS xxx alates 01.04.2013. Kõik mitteeluruumi üürilepingust 25.01.2012 tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima (I kd tl 39, 61, 66); 01.08.2015 sõlmisid kostja, AS xxx ja hageja üürniku asendamise kokkuleppe, millega muudeti kostja ja AS xxx vahel 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingut koos täiendavate kokkulepetega 22.02.2012, 10.05.2012, 29.10.2012, 07.04.2014 ja 22.07.2015; 27.01.2012 mitteeluruumi üürilepingut; 24.07.2014 mitteeluruumi üürilepingut ja 31.07.2014 mitteeluruumi üürilepingut ja asendati endine üürnik AS xxx uue üürnikuga hagejaga alates 01.08.2015. Üürileping anti üle VÕS § 179 ja § 290 sätestatud üürilepingu üleandmise tähenduses (I kd tl 67); 06.11.2015 kohtumäärusega tsiviilasjas 2-15-12308 kuulutas Harju Maakohus välja AS xxx pankroti ja nimetas pankrotihalduriks M A (II kd tl 69-72); Hageja jäi võlgnevusse üüri tasumisega; Hageja vabastas üürilepingu eseme 09.05.2015.
35.Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle: millal vaidlusalune mitteeluruumi üürileping lõppes: kas 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepinguga on välistatud parenduste eest hüvitise nõudmine ning, kas 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 on tühised; kas hagejal on õigus nõuda eelnevate üürnike Xxx OÜ ja AS xxx poolt 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu esemele
tehtud parenduste eest hüvitist; kas Xxx OÜ on nõude loovutanud hagejale; kas hüvitise nõue on aegunud.
36.Kohus on seisukohal, et kuna hagejal on võimalik hüvitise nõue kostja vastu esitada üksnes peale üürilepingu lõppemist, siis tuleb kohtul esmalt käesoleva vaidluse lahendamiseks tuvastada, millal vaidlusalune mitteeluruumi üürileping on lõppenud. 36.1 Võlaõigusseadus (VÕS) § 271 kohaselt üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 309 lg 1 alusel tähtajaline üürileping lõpeb tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi Üürileandja võib üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. Tulenevalt 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punkti 7.3 alusel seaduses ja lepingus sätestatud juhtudel on üürileandjal õigus leping erakorraliselt mõjuval põhjusel ette teatamata üles öelda. Enne lepingu erakorralist ülesütlemist mistahes alusel on üürileandja kohustatud andma üürnikule mõistliku tähtaja, mis ei tohi olla lühem kui neli nädalat, lepingu ülesütlemise aluseks olevate asjaolude heastamiseks või kõrvaldamiseks. Kui üürnik heastab või kõrvaldab lepingu ülesütlemise aluseks olevad asjaolud nimetatud tähtaja jooksul või enne üürileandja poolt ülesütlemisavalduse esitamist, ei ole üürileandjal õigust lepingut sellisel alusel üles öelda. Muuhulgas loevad pooled mõjuvateks põhjusteks VÕS § 315, 316 ja 319 sätestatud alused (I kd tl 20). 36.2 VÕS § 325 lg 1 sätestab, et üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. VÕS § 325 lg 2 kohaselt üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed: 1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg. Riigikohus on märkinud, et ülesütlemine kui tahteavaldus tuleb lepingu teisele poolele kätte anda. TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt muutub kindlale isikule suunatud tahteavaldus (sh nt lepingu ülesütlemine) kehtivaks kättesaamisega. TsÜS § 69 lg 3 esimese lause kohaselt loetakse lepinguga seotud tahteavaldus, mis on tehtud eemalviibijale, kättesaaduks, kui see on toimetatud tahteavalduse saaja lepingu täitmisega kõige enam seotud tegevuskohta ja tahteavalduse saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-139-12, p 15). 36.3 Lepingu lõppemiseks peavad olema täidetud nii ülesütlemise materiaalsed kui ka formaalsed eeldused. 36.4 Kostja on seisukohal, et mitteeluruumi üürileping hageja ja kostja vahel lõppes 14.04.2016 tulenevalt 31.03.2016 avaldusest. 36.5 Hageja märgib, et 31.03.2016 dokument ei ole ülesütlemisavaldus, vaid viimase tähtaja andmine. Avaldust ei ole hagejale kätte toimetatud. Tulenevalt 15.03.2016 võlatunnistusest pidi kostja tasuma võlgnevuse hiljemalt 30.04.2016. Kostja ei saanud lõpetada lepingut 31.03.2016 dokumendiga. 36.6 Puudub vaidlus, et hagejal tekkis kostja ees üüri- ja kommunaaltasude võlgnevus. Puudub vaidlus, et seisuga 11.03.2016 moodustas üürivõlg 82 030,37 eurot (II kd tl 3). 15.03.2016
võlatunnistusega tunnistas hageja, et hagejal on kostja ees üürivõlgnevus 71 508,02 eurot (II kd tl 7, 194). Seega oli täidetud mitteeluruumi ülesütlemise materiaalsed eeldused. Hagejal oli tuginedes VÕS § 316 lg 1 p 1 ja 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punkti 7.3 alusel õigus hagejaga vaidlusalune üürileping üles öelda. 36.7 Pooled ei vaidle iseenesest, et üürileping on käesolevaks ajaks lõppenud. Üürnik lahkus üüripinnalt 09.05.2016. Poolte vahel on vaidlus, kas täidetud on ülesütlemise formaalsed eeldused ning, millisest kuupäevast on vaidlusalune mitteeluruumi üürileping lõppenud. 36.8 Kohtule esitatud tõenditest nähtuvalt andis hageja kostjale 15.03.2016 võlatunnistuse, millega tunnistas, et hagejal on kostja ees sissenõutavaks muutunud rahaline kohustus summas 71 508,02 eurot, mis on tekkinud poolte vahel 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingust, koos täiendavate kokkulepetega 22.02.2012, 10.05.2012, 29.10.2012, 07.04.2014 ja täiendav kokkulepe nr 2 22.07.2015; 27.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingust, 24.07.2014 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingust ja 31.07.2014 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingust, kus asendati endine üürnik AS xxx uue üürnikuga ehk hagejaga alates 01.08.2015. Võlgnik kohustus võla tasuma hiljemalt 30.04.2016 (II kd 194). 28.03.2016 edastas hageja kostjale ettepaneku üürilepingu tingimuste muutmiseks, milles teatas, et üürnik ei saa enam oma kohustusi korrapäraselt ja nõuetekohaselt täita ja tegi ettepaneku muuta üüritasu suurust järgnevalt: vähendada üüritasu alates 01.04.2016 kuni 31.05.2016 – 40% võrra, alates 01.10.2016 kuni 31.05.2017 – 35% võrra, 01.06.2017-30.09.2017 – 55% võrra, 01.10.2017-31.12.2017 – 30% võrra. Perioodil 01.06.2016 kuni 30.09.2016 üüritasu võrdub tasaarvestava summaga, mille tulemusena üüritasu suurus moodustab 0 eurot. Hageja kinnitas, et seisuga 11.03.2016 üürivõlgnevus on 82 030.37 eurot ja tegi ettepaneku külmutada võlgnevus märtsikuu seisuga ja vormistada see võlatunnistusena (II kd tl 1-3). 31.03.2016 edastas kostja hagejale dokumendi „võlgnevuse tasumiseks viimase täiendava tähtaja andmine,“ kus andis hagejale tähtaja võlgnevuse 65 802,47 euro tasumiseks hiljemalt 14.04.2016 ja teavitas, et võlgnevuse tähtajaks tasumata jätmisel loeb kostja 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu, koos täiendavate kokkulepetega 22.02.2012, 10.05.2012, 29.10.2012, 07.04.2014 ja täiendav kokkulepe nr 2 22.07.2015 ning 24.07.2014 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu lõppenuks ja palub valduse vabastada. Samast tähtajast 14.04.2016 lõpetatakse kommunaalteenuste osutamine (II kd tl 193). 26.04.2016 teatas kostja hagejale, et 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürileping, koos täiendavate kokkulepetega 22.02.2012, 10.05.2012, 29.10.2012, 07.04.2014 ja täiendav kokkulepe nr 2 22.07.2015 ning 27.01.2012, 24.07.2014, 31.07.2014 sõlmitud mitteeluruumi üürileping on üles öeldud 14.04.2016 ja palus võlgnevuse tasuda seisuga 30.03.2016 (II kd tl 8). 04.05.2016 allkirjastasid hageja ja kostja üürilepingu esemete valduse üleandmise nõude, milles kinnitati, et üürileping on lõppenud 14.04.2016 ja esemete valdus tuleb üle anda hiljemalt 09.05.2016 (III kd tl 48). 36.9 Kohus ei nõustu hagejaga, et kostja poolt 31.03.2016 koostatud dokument viimase tähtaja andmiseks ei ole käsitletav ülesütlemisavaldusena. Asjaolu, et teade ei ole pealkirjastatud kui ülesütlemisavaldus, ei tähenda, et tegemist ei ole ülesütlemisavaldusega. 31.03.2016 avalduses on selgelt toodud, et kui hageja ei tasu võlgnevust 14.04.2016, siis loeb kostja vaidlusaluse üürilepingu lõppenuks. Kohus on seisukohal, et 31.03.2016 kostja poolt koostatud 31.03.2016 dokument vastab VÕS § 325 lg 2 toodud sätetele. 36.10 Asjakohatud on hageja väited, et kostja ei ole hagejale 31.03.2016 dokumenti kätte toimetanud. Hageja on ise hagiavalduses kinnitanud, et 31.03.2016 toimunud läbirääkimistel edastas kostja hagejale dokumendi nimetusega „võlgnevuse tasumiseks täiendava tähtaja andmine“ (I kd tl 7, p 33) ning hageja seaduslik esindaja on 22.03.2019 istungil vande all kinnitanud, et 31.03.2016 dokumendil on tema allkiri (II kd tl 193). Seega on 31.03.2016 dokument hagejale kätte toimetatud ning hageja pidi aru saama, et leping lõppeb(s) võlgnevuse tasumata jätmisel nimetatud kuupäevaks. Asjaolu, et vaidlusalune üürileping lõppes 14.04.2016 kinnitab ka hageja
enda järgnev käitumine. Hageja on kohtule esitanud kohtule koos hagiavaldusega kostja 26.04.2016 kirja, kus kostja on teatanud, et vaidlusalune üürileping lõppes 14.04.2016 (II kd tl 8). Hageja on allkirjastanud 04.05.2016 nõude üürilepingu esemete vaidluse üleandmiseks, kus on kinnitanud oma allkirjaga, et leping on lõppenud 14.04.2016 ja valdus tuleb vabastada hiljemalt 09.05.2016 (III kd tl 48). Puudub vaidlus, et hageja vabastas pinna 09.05.2016. Puudub vaidlus, et hageja ülesütlemist kohtus ei vaidlustanud ega nõudnud lepingu kehtivuse tuvastamist. 36.11 Kohus ei toeta hageja seisukohti, et kostja ei saanud üürilepingut üles öelda enne 30.04.2016, kui oli saabunud võlatunnistuses märgitud tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Kohus on seisukohal, et võlatunnistusega on hageja üksnes kinnitanud võlgnevuse olemasolu ja andnud lubaduse võlgnevuse tasumiseks. Sisuliselt on tegemist ühepoolse avaldusega. Hageja on kinnitanud 28.03.2016 kirjas, et hagejal puuduvad vahendid võlgnevuse tasumiseks. VÕS § 114 lg 4 alusel, kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. Seega kuna hageja teavitas 28.03.2016, et tal puuduvad vahendid üürivõlgnevuse tasumiseks ja soovis võlgnevuse külmutamist ning üürilepingu muutmist ja üüri vähendamist, siis oli kostja õigustatud esitama hagejale 31.03.2016 avalduse vaidlusaluse mitteeluruumi üürilepingu ülesütlemiseks. Kostja ei pea nõustuma hageja pakkumistega ja seda veel olukorras, kus hageja ise kinnitab, et hagejal vahendid puuduvad ja ei ole ka teada, kas olukord paraneb. Asjakohatud on hageja väited, et kostja on käitunud hea usu põhimõtte vastaselt. Hageja on olnud võlgnevuses üüri tasumisega alates detsember 2015 ning kostjal oli tulenevalt lepingust ja seadusest õigus leping üles öelda. Üürnik ei saa eeldada, et üürileandja võtab vastu üürniku pakkumised. Üürnik pidi arvestama üüri tasumata jätmisel, et üürileandjal on õigus üürileping üles öelda. 36.12 Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et vaidlusalune üürileping lõppes kostja poolse vaidlusaluse üürilepingu erakorralise ülesütlemisega alates 14.04.2016, kuna hageja rikkus üüri tasumise kohustust.
37.Kostja on seisukohal, et kuna hageja ei ole ise teinud, mida hageja on kinnitanud 04.10.2018 toimunud korraldaval kohtuistungil, siis ei saa hageja nõuda endiste üürnike poolt tehtud parenduste eest hüvitist. Üürilepingu üleandmisel läheb üle üksnes üürilepingust tulenev kasutusõigus. Eelmise üürniku vara, sh varalised õigused (käsutusõigus) eelmise üürniku poolt tehtud parendustele ei lähe üle uuele üürnikule, kui vastavas asjaolus puudub üürnike vaheline kokkulepe. 37.1 Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et isegi, kui endistel üürnikel oleks VÕS § 286 lg 1 tulenev nõue kostja vastus, siis nõudeõigus ei ole hagejale ei ole üle läinud. 37.2 Puudub vaidlus, et hageja, kostja ja AS xxx sõlmisid 01.08.2015 üürniku asendamise kokkuleppe, millega vaidlusalune üürileping anti AS xxx poolt üle hagejale VÕS § 179 ja VÕS § 290 sätestatud üürilepingu üleandmise tähenduses. Kõik mitteeluruumi üürilepingust 25.01.2012 koos täiendavate kokkulepetega, mitteeluruumi üürilepingust 27.01.2012, mitteeluruumi üürilepingust 24.07.2014 ja mitteeluruumi üürilepingust 31.07.2014 tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima muutumatult. Kohus on seisukohal, et tegemist on lepingu ülevõtmisega VÕS § 179 tähenduses. 37.3 VÕS § 179 lg 1 alusel lepingupool võib teise lepingupoole nõusolekul anda oma lepingust tulenevad õigused ja kohustused üle kolmandale isikule temaga sõlmitud lepingu alusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. VÕS § 179 lg 2 kohaselt lepingu ülevõtmisega loetakse, et kõik lepingust tulenevad õigused ja kohustused on lepingu ülevõtjale üle läinud. Riigikohus on märkinud, et kolleegiumi arvates ei lähe seaduse jõul siiski üldjuhul üle need lepingust tulenevad
nõuded ja kohustused, mis olid juba enne üürilepingu üleminekut muutunud sissenõutavaks, st mille täitmist võis teine pool juba nõuda. Esmajoones on sellisteks kohustuseks sissenõutavad rahalised nõuded ja kohustused (üürinõude kohta tuleneb see põhimõte selgelt ka VÕS §-st 304). Sissenõutavad rahalised kohustused (olgu näiteks ka hüvitise maksmise kohta) on sissenõutavaks muutumisel realiseerunud ja seega juba muutunud võlgniku isiklikuks kohustuseks. Sellise kohustuse võib kolmandale isikule (ka kinnisasja omandajale) üle kanda kokkuleppel võlausaldajaga või tema nõusolekul (TsK § 220 lg 1, VÕS § 175 lg-d 1 ja 2). Võlausaldaja nõusoleku puudumisel on kohustuse ülevõtmisel (võla ülekandmisel) üksnes võlgniku ja kohustuse ülevõtja vaheline toime (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-163-04, p 16). Kohus on seisukohal, et VÕS § 286 lg 1 sätestatud nõude näol on tegemist nõudega, mis läheb üle lepingu üleandmisel. VÕS § 286 lg 1 sätestatud nõuet saab maksma panna alles peale lepingu lõppemist. Kohus on seisukohal, et lepingu üleandmist VÕS § 179 ja § 290 tähenduses ei saa lugeda lepingu lõppemiseks. Seega on hagejale vaidlusaluse üürilepingu üleminekuga läinud iseenesest üle ka õigus nõuda kostjalt hüvitist VÕS § 286 lg 1 sätete alusel.
38.VÕS § 286 g 1 sätestab, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. 38.1 Tulenevalt 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punkti 2.4 kohaselt juhul, kui leping lõppeb ennetähtaegselt mistahes üürnikust tulenevalt põhjusel, ei kuulu üüri arvel tasaarvestamisele kuuluvate parenduste maksumus üürileandja poolt hüvitamisele. Lepingu lõppemisel mistahes põhjusel loetakse, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule täies ulatuses hüvitatud. 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punkti 2.2 järgi üürnik ja üürileandja leppisid kokku, et üürileandja annab üürnikule õiguse teha xxx spordikompleksi kasutuskorda viimiseks parendusi, mis ei kuulu üürnikule tagastamisele ega hüvitamisele. Üürniku poolt tehtud parenduste maksumust summas 500 000 eurot on võimalik üksnes tasaarvestada üüriga, jagades parenduste maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse vastaval kalendrikuu tasumisele kuuluva üüri maksumusega. Konkreetsel kalendrikuul tasaarvestatava parenduse maksumus ei või olla suurem, kui selle kalendrikuu eest tasutav üüri summa. 38.2 Kohus selgitab, et VÕS § 286 lg 1 on muude kui eluruumi üürilepingute puhul dispositiivne, st lepingu pooled võivad hüvitisnõude arvestamise metoodikas või ülem- või alammääras vms kokku leppida. Pooled võivad kokku leppida näiteks selles, et kulutuste hüvitamise nõue muutub sissenõutavaks kohe ja mitte alles lepingu lõppedes. Samuti võivad pooled kokku leppida kulutuste hüvitamise korras. Üürilepingu pooled võivad hüvitisnõude ka täielikult välistada. Üürileandja võib ka parenduste või muudatuste tegemiseks nõusoleku andmisel üürnikuga kokku leppida, et muudatuste eest tasu ei maksta (Varul, I. Kull, V. Kõve, M. Käerdi. Võlaõigusseadus II. Kommenteeritud väljaanne. Lk 181). 38.3 Pooled vaidlevad käesoleval juhul, kas 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 on tühised. Seega tuleb kohtul järgnevalt tuvastada, kas hagejal on õigus tulenevalt VÕS § 286 lg 1 nõuda mõistlikku hüvitist. 38.4 Hageja leiab, et lepingu punktid 2.2. ja 2.4 on vastuolus heade kommetega (liigkasuvõtjalikud tingimused) ning seetõttu tühised (TsÜS § 86). 38.5 TsÜS § 86 lg 1 kohaselt on heade kommete või avaliku korraga vastuolus olev tehing tühine. Tehing on vastuolus heade kommetega, kui see eksib ausalt ja õiglaselt mõtlevate inimeste õiglustunde ja väärtushinnangute ning õiguse üldpõhimõtete vastu tehingu tegemise ajal ning tehingu heade kommete vastasus võib tuleneda kas tehingu eesmärgi heade kommete vastasusest või ühe poole ebamoraalsest käitumisest tehingu tegemise eesmärgil (vt Riigikohtu otsus
tsiviilasjas nr 3-2-1-80-05, p 23). Tehingu heade kommete vastasuse hindamisel tuleb arvestada kogumis kõiki sellega seotud olulisi asjaolusid, mh tehingu sisu ja selle tegemise asjaolusid (vt Riigikohtu 24. mai 2001. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-76-01; 29. aprilli 2002. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-02, p 9) (vt Riigikohtu lahend kohtuasjas 3-2-1-156-12). 38.6 Kohus on seisukohal, et hageja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolus, mille alusel saaks tuvastada, et 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punkti 2.2 ja 2.4 on tühised. Kohus asub seisukohale, et asja õigeks lahendamiseks tuleb kohtul vaidlusalust üürilepingut VÕS § 29 järgi tõlgendada, et teha kindlaks, kas 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 on tühised ja vastuolus hea usu põhimõttega ning liikasuvõtjalikud. 38.7 VÕS § 29 lg 1 järgi lepingu tõlgendamisel lähtutakse lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. VÕS § 29 lg 6 alusel lepingutingimust tuleb tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. 38.8 Kohus, arvestades 25.01.2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu sisu ning sellele sõlmitud täiendavaid kokkuleppeid, on seisukohal, et lepingu punktid 2.2 ja 2.4 ei ole tühised vastuolu tõttu heade kommetega. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, et tegemist on tüüptingimustel sõlmitud lepinguga, mille tingimusi pooled ei saanud mõjutada. Kohus, arvestades lepingu sisu, lepingupoolte käitumist peale 25.01.2012 mitteeluruumi lepingu sõlmimist, on seisukohal, et üürnikud, sh hageja, olid teadlikud, mis lepingu ja, mis eesmärgil sõlmivad. Erinevate lisade sõlmimine esialgse lepingu juurde näitab, et lepingupooltel oli võimalus lepingu tingimusi mõjutada ja need läbi rääkida. Hageja ei ole toonud kohtu ette ühtegi asjaolu, mis viitaks lepingupunktide tühisusele. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu sõlmimise ajal esinesid tühisuse alused, et kostja on kuidagi piiranud üürniku õigusi, teinud üürilepingu üürnikule äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, et lepingu punktid oleks tasakaalust väljas. 38.9 25.01.2012 allkirjastatud mitteeluruumi üürilepingust ja selle lisadest (I kd tl 14-37) nähtub, et Xxx OÜ on sõlminud kostjaga tähtajalise mitteeluruumi üürilepingu ca 25 aastaks eesmärgiga rajada lepinguesemele enda vahendite arvelt kogusummas 500 000 eurot + km (lepingu punkt 2.2 ja I kd tl 26) ja enda äritegevuseks spordihoone (lepingu punktid 1.8, 1.9). Lepingust nähtub, et Xxx OÜ-le oli teada, milline on lepingu eseme seisukord, et ese on märkimisväärsete puudustega ning, et esemele tuleb teha märkimisväärseid parendusi spordihoone rajamiseks (lepingu punkt 1.7), mida kinnitab ka 01.03.2012 allkirjastatud lepingu üleandmise-vastuvõtmise akt (I kd tl 23). Parendused tuleb teha üürnikul enda kulul ja riisikol (lepingu punkt 1.8, punkt 3.2.2). Üürnik on kinnitanud, et loobub lepingu lõppemisel üürileandjale üleminevate varade sh parenduste, muudatuste, täienduste osas hüvitise saamise nõudest üürileandja vastu (lepingu punkt 3.2.18). Eeltoodut on pooled kinnitanud lisaks kostja ja Xxx OÜ vahel 22.02.2012 sõlmitud täiendava kokkuleppega (I kd tl 40-47), 10.05.2012 sõlmitud täiendava kokkuleppega, kus kostja ja Xxx OÜ on muuhulgas suurendanud tasaarveldatava summa 540 000 euroni + km (I kd tl 49-59) ja 29.10.2012 täiendava kokkuleppega (I kd tl 62-65). 29.10.2012 täiendav kokkulepe on kohtule küll esitatud allkirjastamata, aga kuna kostja on käsitlenud kokkulepet oma 31.03.2016 dokumendis ja pooled 01.08.2015 üürniku asendamise kokkuleppes, siis puudub kohtul alus kahelda, et vastav dokument ei ole poolte poolt sõlmitud. 01.08.2015 kostja, hageja ja AS xxx vahel sõlmitud üürniku asendamise kokkuleppes (I kd tl 67) on pooled selgelt kokku leppinud, et üürileandja eesmärgid ja huvid on seotud üksnes vara üürile ja/või rendile andmisega võlaõigusseaduse 15. peatükis kirjeldatud ja/või 16. peatükis kirjeldatud rendilepingu alusel. Kui lepingu eseme seisund ei vasta kasutaja eesmärkidele, võib üürileandja anda kasutajale nõusoleku vara eesmärgipärasesse kasutuskorda viimiseks kasutaja kulul. Kostja on lepingus arvestanud, et kasutuskorda viimise kulu, üürniku poolt tehtav parendus ja juurde ehitatav vara amortiseerub üürniku tegevuse käigus täielikult üürilepingu tähtaja jooksul. Kui üürinikust tuleneval põhjusel
lõpeb üürileping ennetähtaegselt, siis loetakse poolte kokkuleppe kohaselt, et üürniku poolt üürileandja varale tehtud kulutus, sh parendus või täiendus üürniku riskiks, mida üürileandja ei ole kohustatud hüvitama. Kostja huviks on saada üürilepingu eseme kasutusse andmisest üüri ja kõigi kõrvalkulude tasumist. Üürileandja on seisukohal, et tõenäoliselt tuleb lepingu lõppemisel üürilepingu eseme kinnisasjale hoopis muu hoone ehitada. Eelneva tõttu on üürniku poolt tehtav kulu üürilepingu eseme kasutuskorda viimiseks, üürilepingu parenduseks või juurdeehituseks üürileandja jaoks väärtusetu. Üürileandja on valmis üürilepingu kehtivuse ajal hüvitama vastavalt lepingus kokku lepitule üksnes üürilepingu eseme kasutuskorda viimise kulusid tasaarvestuse kaudu, kuid üksnes tingimusel, et üürnik tasub igakuuliselt kokku lepitud üüri ja kõrvalkulusid. Samuti kinnitas AS xxx, et tal puuduvad nõuded ja pretensioonid kostja vastu, mida ei ole kajastatud üürniku asendamise kokkuleppes. 38.10 Kohus on seisukohal, et hinnates eelnimetatud lepinguid ning poolte käitumisi, on selge, et üürnike eesmärgiks oli vaidlusaluse üürilepingu esemele rajada enda ärihuvides ja majandustegevuseks spordihoone ning kostja huviks oli saada üürile andmise eest tasu ja kõrvalkulude hüvitamist. Kostja ei ole soovinud tegeleda sporditegevusega. Üürnikele sh hagejale oli teada, milline on vaidlusaluse üürilepingu eseme olukord. Hageja seaduslik esindaja D O on 22.03.2019 vande all kinnitanud, et oli spordiklubi juhataja alates 2012 sügis. Hageja ei ole tõendanud, et kostja sundis endise üürnike ja hagejat lepinguid allkirjastama ja parendusi enda kulul tegema. Üürnike enda huvi on olnud sõlmida vaidlusalune üürileping, teades, millises olukorras üürilepingu ese on ning, et üürilepingu eseme korda tegemiseks tuleb teha parendusi üürnikel omal kulul. Kohus ei saa eeltoodust tulenevalt asuda seisukohale, et vaidlusaluses üürilepingus on vastastikuste kohustuste väärtus ebaproportsionaalne ja liigkasuvõtlik. Üürnikel oli võimalik parendused 540 000 eurot + km lepingu kehtivuse ajal tasaarvestada üüriga. Ainukeseks üürnike kohustuseks oli tasuda korrektselt üüri. Üürnikud teadsid, et üle nimetatud summa parenduste tegemisel on see nende riisiko. Üürileandja ei pea maksma kinni üürnike äritegevuseks tehtud vajalikke investeeringuid. Samuti ei saa hageja eeldada, et üüri ja kõrvalkulude tasumata jätmisel peab kostja jätkama üürilepingut. Kohtu ette ei ole toodud asjaolusid, kust nähtuks, et kostja on piiranud hagejate võimalust saada parendustelt hüvitist. Hagejal ei olnud kohustust vaidlusalust üürilepingut üle võtta. Hagejale oli teada, et võimalikke tehtud parendusi ei hüvitata. Lisaks ei ole ükski endine üürnik vaidlustanud vaidlusalust üürilepingut ja selle tingimusi ning on väitnud, et neil puuduvad nõuded üürileandja vastu. Hageja ei ole tõendanud, et endised üürnikud ja hageja oleks olnud lepingu ja selle muudatustes kostjaga kokku leppides tehingu sõlminud erakorralisest vajadusest, sõltuvussuhtest, kogenematusest või muus sellisest asjaolust. Asjakohatud ja tõendamata on hageja seadusliku esindaja 22.03.2019 korraldaval kohtuistungil antud selgitused, et hagejat sunniti allkirjastama 01.08.2015 üürniku asendamise kokkulepet kokkuleppes toodud sõnastuses, et hagejal ei olnud muud võimalust. 38.11 Eeltoodust tulenevalt on kohus seisukohal, et 25.01.2012 kostja ja Xxx OÜ vahel sõlmitud mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 ei ole tühised ning vastuolus heade kommetega TsÜS § 86 lg 1 tähenduses. Kohus märgib ka, et isegi, kui nimetatud lepingu nimetatud punktid oleks tühised, siis ei tooks see kaasa hageja taotletavat eesmärki, kuna 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingule on sõlmitud hilisemad lisad 22.02.2012, 10.05.2012, 29.10.2012, kus on pooled on samuti kokku leppinud samad punktid samas sõnastuses. 38.12 Eeltoodust tulenevalt ning vaidlusalust üürilepingut VÕS § 29 järgi tõlgendades on kohus seisukohal, et pooled pidid aru saama, et pooled välistavad VÕS § 286 lg 1 kohaldamise. Asjaolu, et kostjal puudub kohustus parendusi hüvitada on nii endised üürnikud, kostja ja hageja kokku leppinud kõikides lepingu eset puudutavates lepingutes. Seega ei saanud endistele üürnikele ja hagejale tulla üllatusena asjaolu, et lepingu lõppemisel ennetähtaegselt ei kuulu neile tehtud parendused hüvitamisele. Kohus on seisukohal, et pooled on selgesõnaliselt välistanud VÕS § 286 lg 1 kohaldamise.
38.13 Seega, kuna kohus on tuvastanud, et 25.01.2012 mitteeluruumi üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 ei ole tühised ning on tuvastanud, et üürilepingu pooled on välistanud VÕS § 286 lg 1 kohaldamise, siis puudub hagejal kostja vastu vaidlusaluse üürilepingu alusel lepingu esemele tehtud võimalike parenduste hüvitise nõue VÕS § 286 lg 1 alusel.
39.Kostja on kohtule taotluse aegumise kohaldamiseks. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 143 kohaselt kohus või muu vaidlust lahendav organ võtab nõude aegumist arvesse ainult kohustatud isiku taotlusel. Kohus on seisukohal, et isegi, kui hagejal oleks kostja vastu hüvitise nõue VÕS § 286 lg 1 tulenevalt, siis on nõue aegunud. 39.1 VÕS § 338 lg 1 alusel üürileandja poolt üüritud asja muutmise või halvendamise eest hüvitise saamise nõude ning üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg on kuus kuud. Vastavalt VÕS § 338 lg 1 teise lause kohaselt aegumistähtaeg algab lepingu lõppemisest. 39.2 Kohus on eelnevalt tuvastanud, et leping lõppes 14.04.2016. Seega tulenevalt TsÜS § 135 oli hagejal õigus esitada oma nõue alates 15.04.2016 ning nõue tuli vastavalt TsÜS § 136 lg 1 kohtule esitada hiljemalt 15.10.2016. Hageja on hüvitise nõude kohtule esitanud 30.10.2016. Seega isegi, kui hagejal on kostja vastu nõue, siis on kostja tulenevalt TsÜS § 142 lg 1 õigustatud keelduma kohustuse täitmisest kuna nõue on esitatud hilinenult ja on aegunud.
40.Kuna kohus on tuvastanud, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt hüvitist VÕS § 286 lg 1 alusel, siis kohus ei hinda hüvitise suurust ja sellega seotud tõendeid.
41.Kohus ei võta seisukoha hageja väidete osas üürilepingu lõpetamise tasu osas, kuna hageja on viidanud nimetatule üksnes põhjusel, et juhul, kui kostja esitab hageja vastu üürivõlgnevuse nõude (II kd tl 140, p 2.8). Kostja nõuet esitanud ei ole. Kohus ei võta seisukohta hageja viidatud käsundita asjaajamise (VÕS § 1018 jj) ja alusetu rikastumise (VÕS § 1042) osas. Kohus on 19.10.2017 kirjas (II kd tl 116-118) selgitanud hagejale, et kui hageja soovib oma nõudes tugineda käsundita asjaajamise sätetele tuleb hagejal välja tuua ja tõendada, et vastava nõude eeldused on täidetud. Hageja teavitas, et nimetatud asjaolusid on keeruline välja tuua ja hageja jääb VÕS § 286 lg 1 alusel esitatu juurde (II kd tl 140, p 2.9).
42.Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus
43.TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg 1 jätab kohus menetluskulud hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kohus juhindudes TsMS § 177 lg l p 2 ja lg 2 kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. /allkirjastatud digitaalselt/ Nele Atonen kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.