Osaühingu Teras hagi OÜ Valser Vara vastu üürilepingu osa tühisuse tuvastamiseks ja hüvitise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 17. oktoobri 2019. a otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühing Teras 15. novembri 2019. a apellatsioonkaebus
Kaebuse hind
869 100 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (apellant) Osaühing Teras (registrikood 12859745), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ilja Santašev Kostja (vastustaja) OÜ Valser Vara (registrikood 10261003), lepinguline esindaja Ants Kuningas
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Jätta Harju Maakohtu 17. oktoobri 2019. a otsuse resolutsioon muutmata, kuid muuta osaliselt otsuse põhjendusi.
2.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta menetluskulud Osaühingu Teras kanda. Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Otsuse peale võib Riigikohtule esitada kassatsioonkaebuse 30 päeva jooksul alates otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
2-16-16309 Hagimenetluses võib menetlusosaline Riigikohtus menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Kui menetlusosaline taotleb kassatsioonkaebuse esitamiseks menetlusabi, tuleb kaebetähtaja kestel lisaks menetlusabi taotlusele esitada ka kassatsioonkaebus.
ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK
Hageja nõue ja selle aluseks olevad asjaolud
1.OÜ Teras (hageja) esitas 30. oktoobril 2016 Harju Maakohtule hagiavalduse, milles palus mõista OÜ-lt Valser Vara (kostja) välja hageja kasuks hüvitis 869 100 eurot.
2.Hagiavalduse kohaselt kuulub kostjale kinnistu asukohaga Rannamõisa tee 4g ja 4h, Tallinn. Kostja ja Lafabio OÜ sõlmisid 25. jaanuaril 2012 tähtajalise mitteeluruumi üürilepingu (edaspidi üürileping). Kostja andis Lafabio OÜ-le rendile tasu eest ehitusjärgus oleva lõpetamata olmehoone asukohaga Rannamõisa tee 4H, Tallinn tähtajaga 31. august 2037. Üürnik kohustus hiljemalt 1. septembril 2012 viima lepingu eseme kasutuskõlblikusse seisundisse, s.o spordihoonena ja asfalteerima õueplatsi spordihoone teenindamiseks. Kõik tegevused ja toimingud pidi üürnik tegema omal kulul ja riisikol, sh detailsete ehitusjooniste tellimine, ehitusloa taotlemine, ehitamine, kasutusloa saamine. Üürnik kohustus lepingu tähtaja jooksul maksma üürileandjale lepingu eseme kasutamise eest üüri. Üür kuulus osaliselt tasaarvestamisele üürniku poolt tehtavate parendustega. Lepingut täiendati 22. jaanuaril 2012,
10.mail 2012, 29. oktoobril 2012.
3.20. märtsil 2013 sõlmisid kostja, Lafabio OÜ ja AS Spordiklubi Teras üürniku asendamise kokkuleppe. Kokkuleppega muudeti kostja ja Lafabio OÜ vahel üürilepingut ja asendati endine üürnik uue üürnikuga AS Spordiklubi Teras alates 1. aprillist 2013. Kõik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima. 11. aprillil 2013 tehti kinnistusraamatusse kanne, et kinnistute üürnikuks on kuni 31. augustini 2037 AS Spordiklubi Teras.
4.1. augustil 2015 sõlmisid hageja, kostja ja AS Spordikeskus Teras üürniku asendamise kokkuleppe. Kokkuleppega muudeti kostja ja AS Spordikeskus Teras vahel üürilepingut (koos täiendavate kokkulepetega) ja asendati endine üürnik, AS Spordikeskus Teras, uue üürnikuga ehk hagejaga alates 1. augustist 2015. Mitteeluruumi üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima muutumatult. Kõik üürnikud, Lafabio OÜ, AS Spordiklubi Teras ja hageja, on omavahel seotud isikud.
5.Endised üürnikud on investeerinud üürileandja (kostja) nõusolekul kinnistu parendamiseks ja välja ehitamiseks ligikaudu 2 000 000 eurot. Lafabio OÜ investeeris 2012 ehitamisele 1 248 039 eurot ja sisustamisele 410 677.34 eurot. AS Spordikeskus Teras investeeris hoonesse ca 500 000 eurot. Harju Maakohus kuulutas tsiviilasjas 2-15-12307 6. novembri 2015
2-16-16309 kohtumäärusega välja AS Spordiklubi Teras pankroti. Lafabio OÜ ja AS Spordikeskus Teras on loovutanud nõuded tehtud investeeringute ja parenduste osas hagejale.
6.Üürilepingu punkt nr 2.2. on hea usu põhimõttega vastuolus. Üürilepingu punkt 2.2 kohaselt leppisid üürnik ja üürileandja kokku, et üürileandja annab üürnikule õiguse teha Rannamõisa tee 4, Tallinn spordikompleksi kasutuskorda viimiseks parendusi, mis ei kuulu üürnikule tagastamisele ega hüvitamisele. Üürniku poolt tehtud parenduste maksumust summas 500 000 eurot on võimalik üksnes tasaarvestada üüriga, jagades parenduste maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse vastaval kalendrikuu tasumisele kuuluva üüri maksumusega. Konkreetsel kalendrikuul tasaarvestatava parenduse maksumus ei või olla suurem, kui selle kalendrikuu eest tasutav üüri summa. 10.05.2012 kokkuleppe punktidega 2.2 ja 2.3 suurendati summat 540 000 euroni.
7.Üürilepingu punkt 2.4 näeb ette, et kui leping lõppeb ennetähtaegselt üürnikust tuleneval põhjusel, ei kuulu üüri arvel tasaarvestamisele kuuluvate parenduste maksumus üürileandja poolt hüvitamisele. Lepingu lõppemisel mistahes põhjusel loetakse, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule täies ulatuses hüvitatud. Üürileping on sõlmitud üürnikule ebasoodsatel tingimustel. Üürilepingu punkt 2.4 on tühine.
8.Hageja nõuab üürilepingu punktide 2.2 ja 2.4 tühisuse tuvastamist tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 86 alusel ning hüvitist võlaõigusseaduse (VÕS) 286 lg 1 alusel.
9.Kostja vastuväited
10.Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
11.Kostja ütles üürilepingu erakorraliselt üles 14. aprillil 2016. Hageja jättis tasumata üüri ja kõrvalkulud alates detsembrist 2015. Hageja ei täitnud oma kohustusi ka täiendava tähtaja jooksul. Hageja vabastas üüripinnad 9. mail 2016.
12.Hagejale ei ole läinud üle kõik AS Spordikeskus Teras õigused ja kohustused. Pankrotihaldur Maire Arm on tsiviilasjas 2-15-12308 koostatud aruande kohaselt kajastanud AS Spordiklubi Teras 23. oktoobri 2015 aruandes Lõuka 14 parenduse väärtusega 33 415,22 eurot ja Rannamõisa tee 4 parenduse väärtusega 751 413.83 eurot. Hageja nõue on kajastatud AS Spordiklubi Teras pankrotivara koosseisus.
13.Üürileping ei ole sõlmitud üürnikule ebasoodsatel tingimustel. Endised üürnikud ei ole üürilepingu tingimusi vaidlustanud. Lepingu tingimused on läbi räägitud. Hageja lepingu läbirääkimiste juures ei osalenud. Üürnikud olid teadlikud eseme seisundist. Üürnikud soovisid teha parendusi. Üürnikud ei ole olnud lepingu sõlmimisel sundseisundis.
14.On tõendamata, et Lafabio OÜ ja AS Spordiklubi Teras on teinud üüripinna parendamiseks investeeringuid ca 2 000 000 eurot, et üürnikel oli kostja igakordne volitus, et kostja oli määranud omanikujärelevalve. Hageja ei ole teinud üüripinnal parendusi.
2-16-16309
15.Kostja ja üürnike vahel oli sõlmitud pikaajaline üürileping. Kostja oli igakuulise üüriga nõus tasaarvestama üksnes osa üürniku poolt reaalselt tehtud parendustest. Muud parendused olid üürnike äririsk.
16.Hageja ei saa nõuda hüvitisena kinnistu turuväärtuste vahet. Turuväärtus muutub ajas vastavalt nõudluse-pakkumise suhtele. Tegemist ei ole atraktiivse objektiga. Objekt loodi eelnevate üürnike spetsiifiliseks otstarbeks (võistluskunstide spordiklubi).
17.Hageja nõue on aegunud. Üürileping lõppes 14. aprillil 2016. Kostja ütles üürilepingu üles
31.märtsi 2016 avaldusega, kus andis hagejale kahenädalase tähtaja puuduste kõrvaldamiseks ja teatas, et kui hageja kohustust ei täida, siis lõppeb leping 14. aprillil 2016. Hageja sai avalduse kätte 31. märtsil 2016. Kostja edastas ka 26. aprillil 2016 teate, kus teavitas, et leping lõppes
14.aprillil 2016. Hageja on avalduse isiklikult allkirja vastu kätte saanud. Hageja sai hagi esitada kohtusse hiljemalt 14. oktoobril 2016 tulenevalt VÕS § 338 lg-st 1. Hagi on esitatud 30. oktoobril 2016. Maakohtu otsus ja põhjendused
18.Harju Maakohus jättis 17. oktoobri 2019. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
19.Maakohtu luges järgmised asjaolud tuvastatuks: - 25. jaanuaril 2012 sõlmisid kostja ja Lafabio OÜ tähtajalise mitteeluruumi üürilepingu, millega kostja andis Lafabio OÜ kasutusse tähtajaliselt tasu eest katastriüksusel 78406:607:1110, aadressiga Harju maakond, Tallinna linn, Haabersti linnaosa, Rannamõisa tee 4h asuva ehitusjärgus oleva lõpetamata olmehoone, RPI Eesti Tööstusprojekti töö 734000-02, ehitusregistri kood 120637028, pindalaga 2613,4m2, mis on saadud järgmiselt: ehitusregistri andmetel on hoone pindala 2874,4m2, millest on maha arvatud üürileandja poolt üürilepinguga kaetud osa 261m2, koos õueplatsiga vastavalt lisadele nr 9, 10 ja 11 tähtajaga 31. augustini 2037 spordihoone rajamiseks; - Üürilepingu punktis 2.2 leppisid pooled kokku, et üürileandja annab üürnikule õiguse teha spordikompleksi kasutuskorda viimiseks parendusi, mis ei kuulu üürnikule tagastamisele ega hüvitamisele. Üürniku poolt tehtud parenduste maksumust summas kuni 500 000 eurot on võimalik üksnes tasaarvestada üüriga, jagades parenduste maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse vastaval kalendrikuu tasumisele kuuluba üüri maksumusega. Konkreetsel kalendrikuul tasaarvestatava parenduse maksumus ei või olla suurem, kui selle kalendrikuu eest tasutava üüri summa; - Üürilepingu punktis 2.4 leppisid üürilepingu pooled kokku, et juhul kui leping lõppeb ennetähtaegselt mistahes üürnikust tuleneval põhjusel, ei kuulu üüri arvel tasaarvestamisele kuuluvate parenduste maksumus üürileandja poolt hüvitamisele. Lepingu lõppemisel mistahes põhjusel loetakse, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule täies ulatuses hüvitatud;
2-16-16309 - 1. aprilli 2012 üleandmise-vastuvõtmise aktiga andis kostja lepingu eseme Lafabio OÜ-le; - 7. veebruaril 2012 tasus Lafabio OÜ kostjale lepingu jõustamise tasu 20 227.72 eurot ja 2. märtsil 2012 975,24 eurot; - Kostja ja Lafabio OÜ täiendasid 25. jaanuari 2012 mitteeluruumi üürilepingut 22. veebruaril 2012, 10. mail 2012 ja 29. oktoobril 2012, milledega suurendasid üüripinna suurust, üüri suurust ja tasaarveldatava summa suurust; - 20. märtsil 2013 sõlmisid kostja, Lafabio OÜ ja AS Spordiklubi Teras üürniku asendamise kokkuleppe, millega muutsid hageja ja Lafabio vahel 25. jaanuaril 2012 sõlmitud mitteeluruumi üürilepingut, kus asendasid endise üürniku Lafabio OÜ uue üürnikuga AS Spordiklubi Teras alates 1. aprillist 2013. Kõik üürilepingust tulenevad õigused ja kohustused jäid kehtima; - 1. augustil 2015 sõlmisid kostja, AS Spordiklubi Teras ja hageja üürniku asendamise kokkuleppe, millega muudeti kostja ja AS Spordikeskus Teras vahel üürilepingut koos täiendavate kokkulepetega (22. veebruari 2012, 10. mai 2012, 29. oktoobri 2012, 07. aprilli 2014 ja 22. juuli 2015 kokkulepped); 27. jaanuari 2012 mitteeluruumi üürilepingut; 24. juuli 2014 mitteeluruumi üürilepingut ja 31. juuli 2014 mitteeluruumi üürilepingut ja asendati endine üürnik AS Spordiklubi Teras uue üürnikuga hagejaga alates 01. augustist 2015. Üürileping anti üle VÕS § 179 ja § 290 sätestatud üürilepingu üleandmise tähenduses; - 6. novembri 2015 kohtumäärusega tsiviilasjas 2-15-12308 kuulutas Harju Maakohus välja AS Spordikeskus Teras pankroti ja nimetas pankrotihalduriks Maire Armi; - Hageja jäi võlgnevusse üüri tasumisega; - Hageja vabastas üürilepingu eseme 9. mail 2015.
20.Maakohtu põhjenduste kohaselt vaidlevad pooled selle üle, millal vaidlusalune üürileping lõppes; kas üürilepinguga on välistatud parenduste eest hüvitise nõudmine ning, kas üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 on tühised; kas hagejal on õigus nõuda eelnevate üürnike Lafabio OÜ ja AS Spordikeskus Teras poolt üürilepingu esemele tehtud parenduste eest hüvitist; kas Lafabio OÜ on nõude loovutanud hagejale; kas hüvitise nõue on aegunud.
21.Maakohtu hinnangul oli kostjal õigus VÕS § 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu punkti 7.3 alusel üürileping üles öelda. 15. märtsi 2016 võlatunnistusega tunnistas hageja, et tal on kostja ees üürivõlgnevus 71 508.02 eurot. Võlgnik kohustus võla tasuma hiljemalt 30. aprillil 2016. 28. märtsil 2016 edastas hageja kostjale ettepaneku üürilepingu tingimuste muutmiseks, milles teatas, et üürnik ei saa enam oma kohustusi korrapäraselt ja nõuetekohaselt täita ja tegi ettepaneku muuta üüritasu suurust. 31. märtsil 2016 edastas kostja hagejale dokumendi „võlgnevuse tasumiseks viimase täiendava tähtaja andmine,“ kus andis hagejale tähtaja võlgnevuse 65 802.47 euro tasumiseks hiljemalt 14. aprillini 2016 ja teavitas, et võlgnevuse tähtajaks tasumata jätmisel loeb kostja üürilepingu, koos täiendavate kokkulepetega lõppenuks ja palub valduse vabastada. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et kostja poolt 31. märtsil 2016 koostatud dokument viimase tähtaja andmiseks ei ole käsitletav ülesütlemisavaldusena. Asjaolu, et teade ei ole pealkirjastatud kui ülesütlemisavaldus, ei tähenda, et tegemist ei ole ülesütlemisavaldusega. 31. märtsi 2016 avalduses on selgelt toodud, et kui hageja ei tasu võlgnevust 14. aprilliks 2016, siis loeb kostja vaidlusaluse üürilepingu lõppenuks. 31. märtsi 2016 dokument vastab VÕS § 325 lg-s 2 toodud sätetele.
2-16-16309
22.Kohus pidas asjakohatuteks hageja väiteid, et kostja pole hagejale 31. märtsi 2016 dokumenti kätte toimetanud. Hageja on kinnitanud, et 31. märtsil 2016 toimunud läbirääkimistel edastas kostja hagejale dokumendi nimetusega „võlgnevuse tasumiseks täiendava tähtaja andmine“ ning hageja seaduslik esindaja on 22. märtsi 2019 istungil vande all kinnitanud, et 31. märtsi 2016 dokumendil on tema allkiri. Asjaolu, et vaidlusalune üürileping lõppes 14. aprillil 2016 kinnitab ka hageja enda järgnev käitumine.
23.Maakohus ei toetanud hageja seisukohti, et kostja ei saanud üürilepingut üles öelda enne
30.aprilli 2016, kui oli saabunud võlatunnistuses märgitud tähtaeg võlgnevuse tasumiseks. Võlatunnistusega hageja üksnes kinnitas võlgnevuse olemasolu ja andis lubaduse võlgnevuse tasumiseks. Sisuliselt oli tegemist ühepoolse avaldusega. Hageja on 28. märtsi 2016 kirjas kinnitanud, et tal puuduvad vahendid võlgnevuse tasumiseks. Kuna hageja teavitas 28. märtsil 2016, et tal puuduvad vahendid üürivõlgnevuse tasumiseks ja soovis võlgnevuse külmutamist ning üürilepingu muutmist ja üüri vähendamist, siis oli kostja õigustatud esitama hagejale 31. märtsil 2016 avalduse vaidlusaluse mitteeluruumi üürilepingu ülesütlemiseks.
24.Vaidlusalune üürileping lõppes seega kostja poolse vaidlusaluse üürilepingu erakorralise ülesütlemisega alates 14. aprillist 2016, kuna hageja rikkus üüri tasumise kohustust.
25.Kohus ei nõustunud kostja seisukohaga, et isegi, kui endistel üürnikel oleks VÕS § 286 lg 1 tulenev nõue kostja vastu, siis nõudeõigus ei ole hagejale üle läinud. Hagejale vaidlusaluse üürilepingu üleminekuga läinud üle ka õigus nõuda kostjalt hüvitist VÕS § 286 lg 1 sätete alusel.
26.Hageja ei ole kohtu ette toonud selliseid asjaolusid, mille alusel saaks tuvastada, et üürilepingu punktid 2.2 ja 2.4 on tühised. Kohus, arvestades lepingu sisu, lepingupoolte käitumist peale lepingu sõlmimist, on seisukohal, et üürnikud, sh hageja, olid teadlikud, mis lepingu ja, mis eesmärgil sõlmivad. Erinevate lisade sõlmimine esialgse lepingu juurde näitab, et lepingupooltel oli võimalus lepingu tingimusi mõjutada ja need läbi rääkida. Hageja ei ole tõendanud, et lepingu sõlmimise ajal esinesid tühisuse alused, et kostja on piiranud üürniku õigusi, teinud üürilepingu üürnikule äärmiselt ebasoodsatel tingimustel, et lepingu punktid oleks tasakaalust väljas. Üürnike eesmärgiks oli vaidlusaluse üürilepingu esemele rajada enda ärihuvides ja majandustegevuseks spordihoone ning kostja huviks oli saada üürile andmise eest tasu ja kõrvalkulude hüvitamist. Üürnikel oli võimalik parendused 540 000 eurot + km lepingu kehtivuse ajal tasaarvestada üüriga. Ainukeseks üürnike kohustuseks oli tasuda korrektselt üüri. Üürnikud teadsid, et üle nimetatud summa parenduste tegemisel on see nende riisiko. Üürileandja ei pea maksma kinni üürnike äritegevuseks tehtud vajalikke investeeringuid.
27.Kohus tuvastas, et üürileping lõppes 14. aprillil 2016. Seega tulenevalt TsÜS §-st 135 oli hagejal õigus esitada oma nõue alates 15. aprillist 2016 ning nõue tuli vastavalt TsÜS § 136 lgle 1 kohtule esitada hiljemalt 15. oktoobril 2016. Hageja on hüvitise nõude kohtule esitanud 30. oktoobril 2016. Seega isegi, kui hagejal on kostja vastu nõue, siis on kostja tulenevalt TsÜS § 142 lg-st 1 õigustatud keelduma kohustuse täitmisest kuna nõue on esitatud hilinenult ja on aegunud.
2-16-16309 Apellatsioonkaebus
28.Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uus otsus, millega hagi rahuldada.
29.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on maakohus valesti aru saanud hagi esemest. Lisaks on maakohus kohaldanud valesti materiaalõigust. Hageja ei nõudnud hüvitist parenduste eest, vaid nõudis VÕS § 286 alusel mõistlikku hüvitist selle eest, et asja (kostjale kuuluva hoone) väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud.
30.Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et nõue on aegunud. 31. märtsi 2016 dokumenti ei saa käsitleda ülesütlemisavaldusena. Seda dokumenti saab käsitleda vaid viimase tähtaja andmisena, mis tuleneb ka dokumendi nimetusest (võlgnevuse tasumiseks viimase täiendava tähtaja andmine).
31.Maakohus on hageja hinnangul jätnud tähelepanuta, et tulenevalt 15. märtsi 2016 võlatunnistusest pidi kostja tasuma võlgnevuse hiljemalt 30. aprillil 2016. Seega ei saanud kostja lõpetada lepingut 31. märtsil 2016. Võlatunnistusega, mis oli väljastatud 15. märtsil 2016, loodi võlasuhe oma reeglite ja tähtaegadega. Võlgnik on tunnistanud võlgnevust ja kohustus tasuma võlgnevuse 30. aprilliks 2016. Kostja oli see, kes koostas 15. aprilli 2016 võlatunnistuse. Ekslik on maakohtu seisukoht, et võlatunnistus ja võla tasumise tingimused ei ole määrava tähendusega.
32.Hageja hinnangul on 31. märtsi 2016 dokument koostatud pahatahtlikult eesmärgiga eksitada hagejat. 31. märtsi 2016 dokument on vastuolus 25. jaanuari 2012 mitteeluruumi üürilepingu (edaspidi ka põhilepingu) p-ga 7.3, kus on sätestatud, et enne lepingu erakorralist ülesütlemist on üürileandja kohustatud andma üürnikule mõistliku tähtaja, mis ei tohi olla lühem kui neli nädalat. Kui lähtuda põhilepingust, siis ei saaks ülesütlemine jõustuda varem, kui kuu aja pärast. Kuid seda vaid juhul, et varem ei oleks koostatud sama võlgnevuse suhtes võlatunnistust, mille täitmise tähtaeg ei ole 31. märtsil 2016 veel saabunud. Hageja on võlatunnistusega kindlaks määratud täiendava tähtaja jooksul oma võlgnevuse osaliselt kustutanud. Hageja on tasunud kostjale perioodil 15. märtsist 2016 kuni 27. aprillini 2016 kokku 21 219.76 eurot.
33.Hageja ei ole väitnud, et tal puuduvad vahendid üüri maksta. Hageja pöördus kostja poole
28.märtsil 2016 ettepanekuga üürilepingute tingimuste muutmiseks, sest AS-le Spordikeskus Teras kuulutati välja pankrot. Uus üürnik ei saanud kõikide asjadega korraga hakkama. Pankrotimenetluse tõttu ei olnud võimalik lõpetada teise korruse väljaehitamist. See piiras ettevõtte võimet mõjutada rahavoogude mahtu ja ajastust. Hageja pakkus kostjale välja üüri ajutised tingimused, kuid kostja nendega ei nõustunud. Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostjal oli õigus esitada 31. märtsil 2016 (ehk kolm päeva hiljem peale hageja ettepaneku kättesaamist) avaldus üürilepingu ülesütlemiseks.
2-16-16309
34.Hageja hinnangul ei ole maakohus tegelenud piisavalt põhilepingu p-de 2.2 ja 2.4 tühisuse tuvastamisega. Ei ole põhjendatud kohtu viide kostja väidetele, et tõenäoliselt tuleb lepingu lõppemisel üürilepingu eseme kinnisasjale hoopis muu hoone ehitada ning, et eelneva tõttu on üürniku poolt tehtav kulu üürilepingu eseme kasutuskorda viimiseks, üürilepingu parenduseks või juurdeehituseks üürileandja jaoks väärtusetu. Kostja ei esitanud ühtegi tõendit nende väidete tõendamiseks. Ei saa väita, et kostja huviks oli vaid üürile andmise eest tasu saada olukorras, kus kostjal lepingu sõlmimise hetkel sisuliselt ei olnud midagi välja üürida. Kohus on jätnud analüüsimata, et enne üürilepingu sõlmimist tegemist oli vana laguneva hoonega, mida ei olnud võimalik välja üürida. Kostja huvi oli saada endale täielikult renoveeritud hoone. Hageja ei nõustu maakohtu arvamusega, et üürnikel oli võimalik parendused 540 000 eurot + km lepingu kehtivuse ajal tasaarvestada üüriga. Tehtud investeeringute suurus oli kokku rohkem kui 2 miljonit eurot. Vastustaja seisukoht
35.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu, palus jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
36.Kolleegium leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 järgi rahuldamata ja maakohtu otsuse resolutsioon muutmata, kuid TsMS § 657 lg 1 p 21 järgi tuleb osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.
37.Apellatsioonimenetluses vaidlevad pooled selle üle, kas hagejal (üürnikul) on õigus nõuda kostjalt (üürileandjalt) üürilepingu esemeks olevale kinnistule tehtud parenduste hüvitamist VÕS § 286 lg 1 alusel, kas üürilepingu p-d 2.2 ja 2.4 on tühised ning kas hageja nõue kulude hüvitamiseks on aegunud.
38.Kolleegiumil tuleb esmalt võtta seisukoht küsimuses, millal lõppes pooltevaheline üürileping ning kas hageja nõue kostja vastu on aegunud. VÕS § 338 lg 1 kohaselt on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. VÕS § 338 lg 2 teise lause kohaselt algab üürniku nõuete aegumistähtaeg lepingu lõppemisest.
39.Hageja ei nõustu maakohtu järeldusega, et kostjal oli õigus üürileping üles öelda 31. märtsil 2016, sest siis kehtis poolte vahel kokkulepe, mille kohaselt pidi hageja üüri- ja kõrvalkulude võla summas 71 508.02 eurot tasuma hiljemalt 30. aprillil 2016 (II kd 194). Kolleegium nõustub maakohtuga. Hageja ei ole vaielnud vastu, et ta edastas kostjale 28. märtsil 2016 ettepaneku üürilepingu tingimuste muutmiseks. Sellest teatest nähtub, et hageja tegi kostjale ettepaneku muuta üüritasu suurust ja tunnistab, et ei saa kohustusi korrapäraselt täita. Muuhulgas märgib hageja 28. märtsi 2016 teates järgmist: „Seoses asjaoluga, et AS-le Spordikeskus Teras on välja kuulutatud pankrot, ei saa uus üürnik kõikide asjadega korraga hakkama, kuigi teeb kõik endast oleneva olukorra lahendamiseks. Pankrotimenetluse tõttu ei olnud võimalik lõpetada teise korruse välja ehitamist, mis on oluliselt piiranud ettevõtte võimet mõjutada rahavoogude mahtu
2-16-16309 ja ajastust. Kahjuks tuleb tõdeda, et ilma teise korruse välja ehitamise lõpetamiseta, on suure tõenäosusega prognoositav uue üürniku suutmatus oma kohustusi, mis on seotud üüritasu maksmisega, korrapäraselt täita. Arvestades, et suvel reeglina tunduvalt langeb spordiklubide külastus, annab antud asjaolu aluse eeldada, et suvel võivad üürnikul tekkida täiendavad raskused üüritasu maksmisega, mis toob endaga kaasa ka edaspidised raskused oma kohustuste (eelkõige üüritasu maksmise osas) täitmisel.“ „11.03.2016 seisuga üürivõlg moodustab 82 030.37 eurot. Üürnikul on ettepanek külmutada võlgnevus märtsi kuu seisuga ja vormistada antud summa eraldi võlatunnistusena kohustusega tasuda antud võlgnevus igakuiste maksetega 4 kuu jooksul eraldi arvete alusel summas 20507.60 eurot igakuiselt perioodil alates juunist 2016.a. kuni oktoobrini 2016.a“.
40.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et sisuliselt teatas hageja 28. märtsil 2016 kostjale võimetusest nii üürilepingut kui ka 15. märtsi 2016 kokkulepet kohaselt täita. Hageja on apellatsioonkaebuses seisukohal, et kuigi hageja tunnistas 28. märtsi teates, et tal ei ole võimalik kohustusi korrapäraselt täita, ei väitnud hageja, et tal puuduvad vahendid üüri tasumiseks. Need väited on kolleegiumi hinnangul vastuolulised ja väheveenvad. Hageja kinnitab ka apellatsioonkaebuses, et 28. märtsi ettepaneku tegemise ajal ei olnud rahavoog klientidelt kohustuste kohaseks täitmiseks piisav. Sõltumata sellest, kas hageja hinnangul võisid raskused olla ajutised ning sellest, kas hageja võlgnevuse perioodil 15. märts kuni 27 aprill osaliselt kustutas, kinnitas hageja, et ei ole ilma üürileandja vastutulekuta (s.o üüri osalise külmutamiseta ja vähendamiseta) võimeline võetud kohustusi korrektselt täitma. Muuhulgas taotles hageja juba tekkinud võlgnevuse täiendavat ajatamist kuni oktoobrini 2016 (II kd tl 3).
41.Vaidlus puudub, et hagejal oli kostja ees pikaajaline üürivõlgnevus (seisuga 11. märts 2016 summas 82 030.37 eurot (II kd tl 1-3) ja 15. märtsi 2016 seisuga summas 71 508.02 eurot). Vaidlus puudub ka selles, et 28. märtsi seisuga ei olnud võlgnevus kostja ees tasutud. Olukorras, kus hagejal oli kostja ees ulatuslik üürivõlgnevus ning arvestades, et hageja teatas 28. märtsil 2016 võimetusest kohustusi korrapäraselt täita, ei saanud kolleegiumi hinnangul üürileandjalt mõistlikult eeldada üürilepingu täitmise jätkamist (VÕS § 313 lg 1). VÕS § 313 lg 1 sätestab, et mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lg 2 kohaselt erakorraline ülesütlemine on lubatud eelkõige VÕS §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. VÕS § 316 lg 1 p 1 järgi võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega. VÕS § 114 lg 4 sätestab, et kui võlgnik teatab, et ta kohustust ei täida või kui ta ei ole täiendava tähtaja jooksul kohustust kohaselt täitnud, võib võlausaldaja pärast teate saamist või tähtaja möödumist kasutada muid õiguskaitsevahendeid, sealhulgas nõuda kohustuse täitmise asemel kahju hüvitamist või taganeda lepingust või öelda leping üles. Puudub vaidlus, et kostja on 15. märtsi 2016 kokkuleppega andnud hagejale täiendava tähtaja tekkinud võlgnevuse tasumiseks. Kuna hageja teatas 28. märtsil, et ei ole võimeline üürilepingut korrapäraselt täitma, siis oli kostjal õigus VÕS § 114 lg 4, § 116 lg 2 p 5 ja § 313 lg 1 alusel üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks,
2-16-16309 sõltumata sellest, et pooled olid 15. märtsil 2016 sõlminud kokkuleppe tekkinud üürivõlgnevuse ajatamiseks.
42.Hageja hinnangul ei vasta 31. märtsi 2016 dokument (II kd tl 193) VÕS § 325 lg 2 tingimustele ning on vastuolus 25. jaanuari 2012 mitteeluruumi üürilepingu p-ga 7.3. Viidatud punkt näeb ette, et, et enne lepingu erakorralist ülesütlemist mistahes alusel, on üürileandja kohustatud andma üürnikule mõistliku tähtaja, mis ei tohi olla lühem kui neli nädalat. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, mille kohaselt ei sõltu dokumendi pealkirjast selle sisule antav tõlgendus. Seetõttu ei ole ka asjakohane hageja seisukoht, et kuna ta ei pea
31.märtsi dokumenti ülesütlemisavalduseks, siis pole ülesütlemisavaldus temani jõudnud. Kolleegium järgib maakohtu põhjendusi ega korda neid. Küll aga ei nõustu ringkonnakohus maakohtu järeldusega, et hageja nõue oli hagiavalduse seisuga aegunud.
43.31. märtsil 2016 edastas kostja hagejale dokumendi, milles andis kohustuse täitmiseks 14. aprillini (II kd tl 193) ja märkis, et kohustuse täitmata jätmise korral loeb kostja üürilepingu, koos täiendavate kokkulepetega lõppenuks ja palub valduse vabastada. 4. mai 2016 teates (III kd tl 48), mis on pealkirjastatud kui nõue üürilepingu esemete valduse üleandmiseks, ja kostja
26.aprilli 2016 teates hagejale, on märgitud, et hagejal oli täiendav tähtaeg kohustuse täitmiseks kuni 14. aprillini 2016. Seega ei andnud kostja hagejale kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega vähemalt neli nädalat, nagu üürilepingu p 7.3 ette näeb (I kd tl 20). Praegusel juhul on pooled leppinud üürilepingu p-s 7.3 kokku, et mõistlik tähtaeg ei või olla lühem kui 4 nädalat. Üürilepingu p 7.3 kehtivuses vaidlus puudub. Seega nõustub kolleegium hagejaga, et kostja pidi andma hagejale VÕS § 114 lg 1 mõttes täiendava tähtaja vähemalt kuni 29. aprillini 2016. Üldjuhul pikeneb lepingu ülesütlemise avalduses määratud ebamõistlik täiendav tähtaeg VÕS § 114 lg 1 kolmanda lause järgi mõistliku täiendava tähtajani. Järelikult pikenes tähtaeg 29. aprillini 2016, mida võib pidada VÕS § 114 lg 1 mõttes mõistlikuks tähtajaks. Üürileping lõppes seega kolleegiumi hinnangul 29. aprillil 2016 kostjapoolse erakorralise lepingu ülesütlemisega.
44.VÕS § 338 lg 1 kohaselt on üürniku poolt asjale tehtud kulutuste hüvitamise või muudatuse äravõtmise nõude aegumistähtaeg kuus kuud. VÕS § 338 lg 2 teise lause kohaselt algab üürniku nõuete aegumistähtaeg lepingu lõppemisest. Kuus kuud alates üürilepingu lõppemisest saabus
29.oktoobril 2016, mis oli laupäev. TsÜS § 136 lg 8 alusel oli hagi esitamise viimane päev esmaspäeval, 31. oktoobril 2016. Hageja esitas hagi 30. oktoobril, mistõttu ei olnud hageja nõue kostja vastu hagi esitamise seisuga aegunud.
45.Järgnevalt kontrollib kolleegium apellatsioonkaebuse väiteid üürilepingu p-de 2.2 ja 2.4 tühisuse kohta ja hindab, kas pooled on välistanud nende punktidega VÕS § 286 lg 1 kohaldamise.
46.VÕS § 286 lg-s 1 sätestatakse, et kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. VÕS § 286 lg-s 2 sätestatakse, et muude kui VÕS § 286 lg-s 1 nimetatud kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda üürileandjalt vastavalt käsundita asjaajamise kohta sätestatule. VÕS § 285 lg 1 esimese lause kohaselt võib üürnik teha üüritud
2-16-16309 asjale parendusi ja muudatusi üksnes üürileandja kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis esitatud nõusolekul. Olukorras, kus üürniku tehtud muudatused või parendused asja väärtust ei suurenda või parenduste ja muudatuste väärtus on üürilepingu lõppemise hetkeks vähenenud nullini, ei saa üürniku nõuet VÕS § 286 lg 1 alusel rahuldada. VÕS § 286 lg 1 kohaselt on hüvitusnõude eelduseks üürilepingu lõppemine. Kuna võlasuhte lõppemise üheks aluseks on vastavalt VÕS § 186 p 6 lepingu ülesütlemine, siis saab VÕS § 286 lg 1 kohaldada ka siis, kui üürileping on üles öeldud. Muu kui eluruumi üürilepingu puhul võivad üürnik ning üürileandja VÕS § 286 lg 1 kohaldamise välistada.
47.Üürilepingu punkti 2.2 järgi leppisid üürnik ja üürileandja kokku, et üürileandja annab üürnikule õiguse teha Rannamõisa tee 4, Tallinn spordikompleksi kasutuskorda viimiseks parendusi, mis ei kuulu üürnikule tagastamisele ega hüvitamisele. Üürniku poolt tehtud parenduste maksumust summas 500 000 eurot on võimalik üksnes tasaarvestada üüriga, jagades parenduste maksumuse lepinguga kokku lepitud üüriperioodi kalendrikuude kohta ja tasaarvestades parenduse maksumuse vastaval kalendrikuu tasumisele kuuluva üüri maksumusega. Konkreetsel kalendrikuul tasaarvestatava parenduse maksumus ei või olla suurem, kui selle kalendrikuu eest tasutav üüri summa. 10. mail 2012 sõlmiti täiendav kokkulepe, kus kostja ja Lafabio OÜ muuhulgas suurendasid tasaarvestatavat summat 540 000 euroni + km (I kd tl 49-59). Üürilepingu punkt 2.4 sätestab, et juhul, kui leping lõppeb ennetähtaegselt mistahes üürnikust tulenevalt põhjusel, ei kuulu üüri arvel tasaarvestamisele kuuluvate parenduste maksumus üürileandja poolt hüvitamisele. Lepingu lõppemisel mistahes põhjusel loetakse, et sooritatud parenduste maksumus on üürnikule täies ulatuses hüvitatud.
48.Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda apellatsioonkaebuse väited asuda maakohtust teistsugusele seisukohale. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu otsuse põhjenduste ja järeldustega, et hageja ei ole esile toonud kohtu ette asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et üürilepingu p-d 2.2 ja 2.4 on tühised heade kommete vastasuse tõttu (TsÜS § 86) ega korda neid (TsMS § 654 lg 6). Ainuüksi asjaolu, et hageja lepingu tingimustega ei nõustu või peab neid liigkasuvõtlikeks, ei anna alust järeldada, et tegemist oli heade kommetega vastuolus oleva tingimusega. Hageja heidab maakohtule ette osade tõendite hindamata jätmist, kuid ei täpsusta, millised tõendid jättis maakohus hindamata. See, et hageja ei maakohtu järeldustega nõustu, ei anna iseenesest alust maakohtu otsuse tühistamiseks. Üürilepingu p-d 2.2 ja 2.4 ei ole tühised ka TsÜS § 87 alusel, sest VÕS § 286 lg 1 on dispositiivne norm, mistõttu võivad pooled selle sätte kohaldumise omavahelises suhtes välistada või piirata.
49.Hageja hinnangul ei ole pooled välistanud VÕS § 286 lg 1 kohaldamist ka juhul, kui üürilepingu punktid nr 2.2 ja 2.4 ei ole tühised. Sisuliselt leiab hageja, et selline tõlgendus ei oleks mõistlik ega õiglane. Kolleegiumi hinnangul on maakohus lepingu tõlgendamise teel (VÕS § 29) õiguspäraselt jõudnud järeldusele, et lepingu p-s 2.2 on lepitud kokku VÕS § 286 lg 1 kohaldamise tingimustes, s.o piiranud VÕS § 286 lg 1 alusel hüvitise nõudmist. Apellatsioonkaebus ei sisalda põhjendusi, mis võimaldaksid üürilepingu p-i 2.2 ja 2.4 teisiti tõlgendada. See, kuidas ja mis tingimustel pooled mitteeluruumi üürilepingu sõlmivad, on seadusandja jätnud suuresti poolte endi otsustada. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et pooled on VÕS § 286 lg 1 alusel nõude esitamist piiranud ja pidid olema teadlikud, et üle
2-16-16309 lepingus sätestatud summa investeerimine on üürniku enda riisiko. Arvestades, et üürileping on lõppenud üürnikust tingitud asjaoludel ja pidades silmas, et lepingu p 2.4 välistab sel juhul hüvitisnõude esitamise täielikult, puudub hagejal õigus VÕS § 286 lg 1 alusel hüvitist nõuda. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega neid kordamata.
50.Asjakohatud on kostja etteheited, et maakohus ei analüüsinud hoone väärtust. Olukorras, kus maakohus jõudis järeldusele, et kostjal puudub õigus esitada hüvitise nõuet VÕS § 286 lg 1 alusel, ei tulnud maakohtul hinnata, millised parendused ja muudatused üürnik tegi; kas nende parenduste või muudatuste tegemiseks oli üürnikul üürileandja vastavas vormis nõusolek ning kas üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on konkreetsete muudatuste või parenduste tõttu suurenenud. Apellatsioonkaebuse vastavasisulised seisukohad jätab ringkonnakohus seetõttu tähelepanuta.
51.Hageja hinnangul oli kostja huviks saada enda käsutusse renoveeritud hoone ning hageja vaidlustab maakohtu järelduse sellest, et kostja huviks oli saada üürile andmise eest tasu ja kõrvalkulude hüvitamist. Kolleegiumi hinnangul ei sisalda apellatsioonkaebus põhjendusi, millest tulenevalt saaks hinnata asjas esitatud tõendeid teisiti, kui maakohus seda teinud on. Ringkonnakohus järgib maakohtu põhjendusi neid kordamata.
52.Hageja hinnangul on maakohus teinud otsuse kostja paljasõnaliste väidete alusel, viidates maakohtu otsuse punktidele 37 ja 38.9. Nendes punktides on maakohus kajastanud kostja väiteid, mitte väljendanud kohtu seisukohta. Hageja etteheited pole seetõttu põhjendatud.
53.Hageja heidab maakohtule ette eksimist materiaalõiguse kohaldamisel ja VÕS § 285 ja 286 ebaõiget kohaldamist. Hageja rõhutab, et ei nõudnud mitte parenduste kompenseerimist vaid hüvitist, sest üürilepingu esemeks oleva asja väärtus on üürniku poolt tehtud parenduste tagajärjel oluliselt suurenenud. Kolleegium ei pea hageja etteheiteid põhjendatuks. Tsiviilasja materjalidest ja maakohtu otsuse põhjendustest nähtub, et maakohus mõistis hageja nõuet nii, nagu hageja ka apellatsioonkaebuses selgitab. Maakohtu otsuse põhjendustest nähtub, et maakohus analüüsis õigesti, kas üürnikul on õigus soovitud hüvitist nõuda. VÕS § 286 lg 1 seondub VÕS §-ga 285, sest VÕS § 285 sätestab, millal on üürnikul parenduste ja muudatuste tegemise õigus. VÕS § 286 reguleerib aga tehtud parenduste eest hüvitise nõudmist. VÕS § 286 lg 1 kohaldamise eeltingimus on mh see, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud. Muude kulutuste hüvitamist võib üürnik nõuda käsundita asjaajamise sätete alusel (VÕS § 286 lg 2).
54.22. aprilli 2021 menetlusdokumendis taotles hageja jätta tähelepanuta kostja 21. aprillil 2021 esitatud seisukohad, sest hageja hinnangul pidi kostja esitama seisukoha hiljemalt 15. aprillil. Kolleegium jätab hageja taotluse rahuldamata. Hageja esitas 13. aprillil 2021 taotluse, milles palus pikendada kohtu poolt määratud viimaste seisukohtade ja menetluskulude esitamise tähtaega. Ringkonnakohus rahuldas hageja taotluse osaliselt ja pikendas mõlema menetlusosalise jaoks lõplike seisukohtade ja menetluskulude nimekirjade esitamise tähtaega kuni 21. aprillini 2021. Nimetatu on kooskõlas poolte võrdse kohtlemise põhimõttega (TsMS § 7). Seega oli kostja õigustatud esitama lõpliku seisukoha ja menetluskulud hiljemalt 21. aprillil 2021.
2-16-16309
55.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad apellatsioonkaebusest tingitud menetluskulud hageja kanda (TsMS § 171 lg 1). Menetluskulude rahalise suuruse määrab asja lahendanud maakohus mõistliku aja jooksul pärast menetlust lõpetava määruse jõustumist. (allkirjastatud digitaalselt)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.