Tallinn, Vana-Kalamaja tn 11 korteriühistu hagi XX vastu korteriomandi võõrandamiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 09.10.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
3500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja Tallinn, Vana-Kalamaja tn 11 korteriühistu (registrikood 80227901), esindaja vandeadvokaat Kalju Hanni Kostja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), esindaja Vladimir Buldakov
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon
1.Tühistada Harju Maakohtu 09.10.2018 otsus ja teha uus otsus, millega jätta Tallinn, Vana-Kalamaja tn 11 korteriühistu hagi XX vastu korteriomandi võõrandamiseks kohustamiseks rahuldamata.
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Tallinn, Vana-Kalamaja tn 11 korteriühistu (hageja) esitas 29.03.2018 hagi XX (kostja) vastu talle kuuluva korteriomandi asukohaga Vana-Kalamaja 11-1A (registriosa nr 14045501) võõrandamiseks kohustamiseks 30 päeva jooksul kohtuotsuse jõustumisest. Tähtaegselt korteriomandi võõrandamisest keeldumisel palus hageja võõrandada korteriomand täitemenetluse korras läbiviidaval enampakkumisel. Hagiavalduse kohaselt toimus 05.06.2017 hageja üldkoosolek, kus otsustati ühehäälselt esitada kostjale talle kuuluva korteri sundvõõrandamise nõue.
2.Hagiavalduse kohaselt on kostjalt hageja kasuks tsiviilasjas nr 2-12-45163 15.02.2013 tagaseljaotsusega välja mõistetud korteriomandiga seonduvad majandamiskulude maksed 261,89 eurot, piirdeaia rajamise kulud 783 eurot ja korteriomandiga seotud vajalikud remonttööd 825,08 eurot. Kostja ei ole kohtuotsust täitnud.
3.22.09.2014 sõlmiti notariaalne kokkulepe, millega vähendati väljamõistetud võlgnevust hageja ees 50% võrra, s.o 934,99 euroni. Lisaks vabastati hageja hooldustasu maksmisest 2014. a septembrist kuni notariaalse kokkuleppe p-des 7.3.1, 7.3.2 ja 7.3.3 nimetatud tööde teostamiseni. Vähendatud võlgnevuse kohustus kostja tasuma viie päeva jooksul lepingu punktis 7.3.2 nimetatud tööde teostamisest. Notariaalses kokkuleppes nimetatud hoone rekonstrueerimise tööd lõpetati 11.09.2017 ning 22.09.2014 notariaalakti kohaselt pidi kostja tasuma 934,99 eurot 5 pangapäeva jooksul alates tööde teostamisest, s.o 18.09.2017. Kostja jättis kohustuse täitmata.
4.22.05.2017 alustas kostja oma korteris ehitustegevust ning lõikas läbi kostja korteris asuvad kanalisatsioonitorud, mille tulemusena katkes vee- ja kanalisatsiooni varustus ülemise korruse korteritele. Vee- ja kanalisatsioonisüsteemi kahjustamine tõi endaga kaasa kahjustused teistele korteriomanditele ning võimatuse kortereid otstarbekohaselt kasutada. Hageja pidi seoses 22.05.2017 intsidendiga pöörduma kohtusse (tsiviilasi 2-17-7999). Muuhulgas esitas hageja esialgse õiguskaitse taotluse, mis rahuldati 23.05.2017. Kostja ei täitnud kohtumäärust ning 25.05.2017 esitas hageja hagi tagamise määruse täiendamise taotluse, mille kohus samal päevas rahuldas. 25.05.2017 taastas kostja kanalisatsiooniühenduse, kuid veeühendust ei taastanud. 26.05.2017 taastati kohtutäituri juuresolekul sundkorras veeühendus.
5.Hagiavaldusele eelnenud talve jooksul ei ole kostja täitnud korteri kütmise kohustust. Kütmata korteri tõttu suurenevad teiste korterite küttekulud.
6.Lisaks on kostjal tasumata majapidamiskulude arved summas 504,85 eurot: 1) arve nr 17118 maksetähtajaga 30.11.2017, tasumata 105,42 eurot; 2) arve nr 17108 maksetähtajaga 31.10.2017, tasumata 34,20 eurot; 3) arve nr 17098 maksetähtajaga 30.09.2017, tasumata 243,94 eurot; 4) arve nr 17018 maksetähtajaga 31.01.2017, tasumata 96,29 eurot; 5) arve nr 17048 maksetähtajaga 30.04.2017, tasumata 25 eurot. Hagiavalduse esitamise hetkeks ei ole kostja tasunud majandamiskulusid 2017. a detsembrist. Kostja ise korteris ei ela, korter on müügis.
7.Kostjaga on pidevalt õigusvaidlused. Hagiavalduse esitamise ajaks on poolte vahel tõusetunud järjekordne vaidlus, kuna kostja arvab, et ehitusettevõtja oleks pidanud tegema ka vundamendi maa-aluse hüdroisolatsioonitööd ning keeldub igasuguste kulude kandmisest. Kostja vastuväited hagile
8.Kostja vaidles hagile vastu. 22.09.2014 notariaalse lepingu p-s 7.3.2 nimetatud tööd ei ole tänase päevani teostatud. Seda tõendab ka riiklikult tunnustatud eksperdi AL ekspertiisiakt. Hageja ja töid teostav ettevõte East Invest OÜ ei ole kostja korteris rekonstrueerinud kahjustunud konstruktsiooni, sh korterite nr 1A ja 2 sanitaarruumide juures ning taastanud korteri 1A vannitoa seina. Hageja pole eelviidatud ehitustööde eest tasunud kostjale hüvitist selle eest, mida kostja pidi tegema omal kulul. Seega ei ole kostjal tekkinud kohustust kommunaalmaksete tasumiseks. 2017. a märtsis toimunud koosolekul kinnitasid juhatuse liikmed, et üleandmise-vastuvõtmise akti ei ole allkirjastatud. Hagejal on võlgnevus kostja ees. Täitemenetluses nr 022/2018/3284 täidetakse 17.04.2018 kohtumäärust tsiviilasjas nr 2-16-16435, millega kohus mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 2285 eurot ning edasiulatuva viivise.
9.Kostja vastuse kohaselt ei vasta tõele, et kostja ei ole alates 2017. a oma korterit kütnud. Samuti on kostja täitnud kõik kohtumäärustega ette nähtud kohustused, sh täitis oma vahendite arvelt esialgse õiguskaitse määrust ning kanalisatsiooniühendus taastati vastavalt korteriühistu juhatuse soovile. Hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, mis tõendaks kostja poolt teiste korteriomanike õiguste rikkumist. Maakohtu otsus
10.Harju Maakohus rahuldas 09.10.2018 otsusega hagi ning kohustas kostjat võõrandama talle kuuluva korteriomandi aadressil Vana-Kalamaja 11 Tallinn, registriosa nr 14045501. Kohus määras, et kostjal on õigus müüa korteriomand 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest ning pärast seda on pooltel õigus esitada kohtutäiturile avaldus korteriomandi võõrandamiseks täitemenetluse korras. Hageja menetluskulud jättis kohus kostja kanda ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulud 4579,20 eurot ja viivise.
11.Harju Maakohtu 12.02.2013 otsusega tsiviilasjas nr 2-12-45163 mõisteti kostjalt hageja kasuks välja majandamiskulud 1896,97 eurot. 22.09.2014 notariaalse lepingu kohaselt vähendati väljamõistetud summat kuni summani 934,99 eurot, mille kostja kohustus tasuma 5 päeva jooksul alates lepingu p-s 7.3.2 nimetatud tööde teostamisest. Kostja väide on, et hageja pole p-s 7.3.2 ettenähtud töid teostanud ning seetõttu ei pea ka tema oma lepingulist kohustust täitma. Nimetatu aga ei omanud maakohtu arvates tähtsust korteriomandiseaduse (KOS) § 14 lg 2 p 2 kohaldamisel, mis näeb ette, et võõrandamisnõude võib eelkõige
esitada, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu. Kui võlgnevus oli välja mõistetud 2013. a veebruaris ja kokkulepe kohustuse täitmise tingimuslikuks edasilükkamiseks sõlmiti septembris 2014. a, siis on ilmne, et tasumisega on viivitatud rohkem kui kolm kuud. Kostja on jätnud tasumata ka korteri majandamiskulud ühistu poolt 12.01.2017, 11.04.2017, 21.09.2017 11.10.2017 ja 13.11.2017 esitatud arvete alusel. Kõigi nimetatud kulutuste tasumisega on kostja olnud viivituses rohkem kui kolm kuud. Kostja kinnitas 29.08.2018 kohtuistungil, et viimased kolm aastat tasub ta korteri majandamise kulusid summas 5 eurot kuus. Osaliselt on kostja nimetatud maksete kohta ka kirjalikud tõendid esitanud.
12.Hageja on esitanud tõendina 11.09.2017 ehitustööde üleandmise-vastuvõtmise akti, millest nähtuvalt on OÜ East Invest teostanud kõik 22.09.2014 notariaalses kokkuleppes arendaja ja Vana-Kalamaja 11 korteriomanike vahel kokkulepitud ehitustööd. Kostja ei ole vastupidist tõendavaid tõendeid esitanud, kuigi on väitnud, et tööd on teostatud puudulikult. Seega järeldab kohus, et kostjal on alates tööde vastuvõtmisest 11.09.2017 kohustus kanda kõiki korteriühistu majandamiskulusid ja mitte vaid oma korteri otseseid kulusid. Samuti on tõendiks hageja poolt esitatud arved jaanuari kuni novembri 2017. a majandamiskulude kohta, mida kostja ei ole tasunud. Lisaks on tõendiks kostja omaksvõtt 29.08.2018 kohtuistungil, et viimased 2-3 aastat on ta tasunud ühistule igas kuus 5 eurot. Kokkuvõtlikult on kostjal hageja ees majanduskulude võlgnevus, mis on tekkinud alates aastast 2010.
13.Asjaolu, et kostja ei ole oma korterit pikaajaliselt kütnud, on kostja omaksvõtnud seletusega 29.08.2018 kohtuistungil, milles kinnitas, et ta ei kütnud korterit 2017. aastal. 2018. a veebruari kohta on kostja väitnud, et on olemas küttepuud ja fotod kütmisest. Samas on kostja väitnud, et kütmas on käinud abikaasa ja sugulased (29.08.2018 kohtuistungi protokoll lk 2), milline väide ei ole aga esitatud tõenditega kooskõlas. Korteri kütmata jätmine on lisaks tõendatud hageja 05.06.2017 üldkoosoleku protokolliga (lk 7), millest nähtuvalt avaldab korteri 4 esindaja, et kostja korter on aastaringselt kütmata; palvetele kütma hakata ei reageeri kostja aastaid; kuna kostja korter on aastaringselt kütmata, on korteri 4 põrandad külmad ja põhjustavad lisakulusid kütmise näol. Üldkoosoleku protokollist nähtuvalt on korteri 4 pretensiooniga liitunud ka korterid 1 ja 2. Kostja on oma kirjas ühistu juhatuse liikmele (lk 14) vastuseks ühistu 26.09.2017 kirjale teatanud, et hakkab kütma peale seda, kui hageja on täitnud notariaalsest lepingust tulenevad kohustused. Eeltooduga on tõendatud, et kostja ei ole oma korterit kütnud vähemalt 2017. a ja kuni hagi esitamiseni 29.03.2018.
14.Maakohtu hinnangul ei tõendanud hageja veenvalt, et kostja poolt korteri kütmata jätmine on ületanud omandi tavakasutusest tekkiva mõju, seab ohtu teiste korteriomandite kasutamise ilma ülemääraste kulutusteta ning ei taga kaasomandi säilimist. Hageja ei ole esitanud tõendeid, et kostja korteris ei olnud teiste eriomandite ja kaasomandi säilimiseks vajalik temperatuur ja õhuniiskus, tõendeid ei ole esitatud ka teistele omanikele väidetavalt põhjustatud tagajärgede kohta. Ainuüksi naabrite väited, et nad pidid kostja tegevusetuse tõttu kütma rohkem, kui oleks pidanud juhul, kui ka kostja oleks kütnud, ei ole piisavad, et tõendada korteri tavakasutust ületavat mõju.
15.Poolte vahel ei ole vaidlust, et kostja tegevuse tõttu katkes 22.05.2017 vee- ja kanalisatsioonivarustus korteritele nr 2, 6 ja 7, ühendused taastati 25.05 ja 26.05.2017. Seega on kostja ühistu liikmena häirinud teiste ühistuliikmete korteriomandite teostamist. Hageja on lisaks viidanud kostja probleemsele käitumisele ja soovimatusele teiste ühistu
liikmetega koostööd teha. Hageja selgitusest nähtuvalt on kostjaga seonduvalt hetkel läbitud või menetluses 6 erinevat kohtuasja, mis hageja väitel on hageja kaheksa korteri ja kümne korteriomaniku jaoks äärmiselt kurnav. Kohtu seisukoht on, et kolmes korteris vee- ja kanalisatsiooniühenduse eelneva kooskõlastuseta ja isegi hoiatuseta katkestamine on tegevus, mida võib pidada teiste korteriomandite teostamise häirimiseks ka hoolimata sellest, et väidetavalt tegi kostja seda oma korteris ehitustööde teostamiseks. Samuti võib korteriomandite teostamise häirimiseks olla kostja aastatepikkune vastuseis ühistu tegevusele. Siiski ei saa kohus seda asjaolu antud juhul piisavalt tõendatuks lugeda. Kostja on esitanud ühistu vastu hagisid ja kaevanud ühistu juhatuse liikmete peale politseisse, 13.05.2010 on kostja keeldunud notari juures lepingu sõlmimisest, kui teised kaasomanikud soovisid lepingut sõlmida, et oleks võimalik alustada ehistustöödega. Siiski on tegemist oma seadusest tulenevate õiguste teostamisega, mitte õigusvastase või keelatud tegevusega. Muud kostja häirivat tegevust ei ole hageja väitnud ega tõendanud. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
16.08.11.2018 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse osas, milles maakohus hagi rahuldas ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata.
17.Apellatsioonkaebuse kohaselt hindas maakohus ebaõigesti tõendeid. Hageja poolt esitatud arved on lihtsalt raamatupidamise dokumendid, mis ei saa olla tõendiks selle kohta, et kostjal on võlgnevus hageja ees. Järelikult ei saa nende arvete esitamisega tõendada seda, et kostja viivitas majandamiskulude tasumisega. Lisaks ei ole teostatud 22.09.2014 notariaalse lepingu p-s 7.3.2 kokkulepitud tööd. Hageja ei ole esitanud kostja poolt allkirjastatud akti kostja korteris teostatud tööde vastuvõtmise kohta. Samuti on kostja seisukohal, et hageja poolt esitatud üleandmis-vastuvõtmisaktidega ei saa tõendada asjaolu, et tööd olid teostatud East Invest OÜ poolt vastavuses sõlmitud lepinguga. Lepingu punktides 7.3.1, 7.3.2 ja 7.3.3 nimetatud tööde teostamise kokkulepe oli sõlmitud korteriomanike ja East Invest OÜ vahel. Järelikult tööde vastuvõtmise aktid peavad olema alla kirjutatud korteriomanike (sealhulgas kostja) poolt, aga mitte korteriühistu poolt. 11.09.2017 tööde vastuvõtmise akt on võltsitud ja vastu võetud tagasiulatuvalt, st alla on kirjutatud septembris, aga kuupäevaks on märgitud 2017. a märts.
18.Kohus asus seisukohale, et kolmes korteris vee- ja kanalisatsiooniühenduse eelneva kooskõlastuseta ja isegi hoiatuseta katkestamine on tegevus, mida võib pidada teiste korteriomandite teostamise häirimiseks hoolimata sellest, et väidetavalt tegi kostja seda oma korteris ehitustööde teostamiseks. Korterite nr 2, 6 ja 7 vee- ja kanalisatsiooni ühenduse katkestamine kestis vaid 4 päeva. Kostja on seisukohal, et vee- ja kanalisatsiooni ühenduse katkestamist nii väikesel ajavahemikul ei saa tõlgendada tegevusena, mis oluliselt häirib teiste korteriomandite kasutamist. KOS § 14 lg 2 p 1 järgi võib võõrandamisnõude eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 11 loetletud kohustused. Kostja katkestas korterite 2, 6 ja 7 vee- ja kanalisatsiooni ühenduse ühe korra.
19.Lisaks leidis kostja, et väljamõistetud menetluskulud 4579,20 eurot on ülepaisutatud.
20.12.08.2019 esitas kostja taotluse võtta tõendina tsiviilasja materjalide juurde 20.12.2018 kohtuotsus tsiviilasjas nr 2-17-121861.
Vastus apellatsioonkaebusele
21.Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu seisukoht
22.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tõttu tühistada ning uue otsusega jätta hagi rahuldamata (TsMS § 657 lg 1 p 2). Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.
23.Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt otsustati kostjalt nõuda korterimandi võõrandamist korteriühistu 05.06.2017.a üldkoosolekul. Hagi korteriühistu võõrandamiseks esitati maakohtule 29.03.2018. Kuni 31.12.2017 olid korteriomandi võõrandamise nõude esitamise alused sätestatud korteriomandiseaduses (§ 14) (KOS), alates 01.01.2018 on korteriomandi võõrandamise nõude esitamise alused sätestatud korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (§ 32) (KrtS). Kolleegium leiab, et korteriomandi võõrandamise nõude aluste esinemise tuvastamisel tuleb lähtuda korteriühistu 05.06.2017 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajal kehtinud seadusest, s.o korteriomandiseadusest. Samas tuleb märkida, et korteriomandiseaduses (§ 14) ja korteriomandi- ja korteriühistuseaduses (§ 32) sätestatud korteriomandi võõrandamise nõude alused on olulises osas samad. Kuna hagi esitati maakohtule 29.03.2018, siis on otsuse täitmise nõudmise aluseks KrtS § 33 lg 1, mis sätestab, et kui kohustust rikkunud korteriomanik ei ole korteriomandit võõrandanud hiljemalt kolme kuu möödumisel nõude esitamisest, otsustab võõrandamise kohus vähemalt ühe korteriomaniku või korteriühistu hagi alusel. Otsust tehes lähtub kohus võõrandamisnõude aluseks olevatest asjaoludest.
24.KOS § 14 lg 1 sätestas, et kui korteriomanik on korduvalt rikkunud teise korteriomaniku suhtes oma kohustusi ja kui korteriomanikud ei pea tema ühisusse kuulumist enam võimalikuks, võivad nad nõuda, et ta oma korteriomandi võõrandab. Sama paragrahvi lõige 2 sätestas, et võõrandamisnõude võib eelkõige esitada, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata käesoleva seaduse §-s 11 loetletud kohustused; on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu; häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Vastavalt KOS § 14 lg 3 otsustavad lõikes 1 nimetatud nõude esitamise üle korteriomanikud häälteenamuse alusel.
25.Maakohus leidis, et tõendatud on asjaolu, et kostja on olnud vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega viivituses üle kolme kuu. Esmalt märgib kolleegium, et kuna KOS § 14 lg 2 p 2 alusel võivad korteriomanikud häälteenamusega otsustada võõrandamisnõude esitamise, kui korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu, ning võõrandamisenõude üle otsustati 05.06.2017 üldkoosolekul, siis ei oma vaidluse lahendamisel tähendust, kas kostjal on hageja ees võlgnevus alates 05.06.2017 tekkinud majandamiskulude eest. Sealhulgas ei oma tähendust ka Harju Maakohtu 12.02.2013 tagaseljaotsusega väljamõistetud võlgnevus, kuna pooled leppisid 22.09.2014 notariaalses lepingus kokku võla vähendamises 934,99 euroni, mille maksmise tähtaeg saabus hagiavalduse kohaselt 18.09.2017. Oluline on, kas kostjal oli KOS § 14 lg 2 p 2 nimetatud võlgnevus 05.06.2017 üldkoosoleku otsuse vastuvõtmise ajaks. Enne 05.06.2017 üldkoosoleku otsust tekkinud võlgnevusega seoses on hageja tuginenud hagiavalduses asjaolule, et kostjal on tasumata arve nr 17018 summas 96,29 eurot maksetähtajaga 31.01.2017 ja arve nr 17048 summas 25 eurot maksetähtajaga 30.04.2017. Seega ei olnud hagiavalduses esiletoodud asjaolude kohaselt kostja 5. juuniks 2017 viivitanud vähemalt kuue kuu majandamiskulude tasumisega üle kolme kuu. Lisaks on kostja 12.08.2019 esitanud ringkonnakohtule Harju Maakohtu 20.12.2018 otsuse
tsiviilasjas nr 2-17-121861, millega maakohus jättis rahuldamata hageja hagi kostja vastu, milles hageja palus muuhulgas nimetatud arvetega seonduva võla väljamõistmist. Vaidlus puudub, et otsus on jõustunud. Kuigi hageja vaidles otsuse tõendina vastuvõtmisele vastu, leiab kolleegium, et tõend tuleb vastu võtta, kuna see omab asjas tähtsust (TsMS § 238 lg 1) ning kostja ei saanud seda maakohtu menetluses esitada, kuna tsiviilasjas nr 2-17-121861 ei olnud otsust sellel ajal veel tehtud. TsMS § 457 lg 1 sätestab, et jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik osas, milles lahendatakse hagi või vastuhagiga esitatud nõue hagi aluseks olevatel asjaoludel, kui seadusest ei tulene teisiti. Seega on hageja nõue seonduvalt arvega nr 17018 summas 96,29 eurot ja arvega nr 17048 summas 25 eurot põhjendamatu. Ülaltoodust tulenevalt ei ole antud juhul täidetud KOS § 14 lg 2 p 2 sätestatud võõrandamisnõude esitamise tingimus, et korteriomanik on vähemalt kuue kuu majanduskulude tasumisega viivitanud üle kolme kuu.
26.Hagiavalduse kohaselt tuleb kostjat kohustada korteriomandit võõrandama ka seetõttu, et ta ei küta oma korterit. KOS § 14 lg 2 p 1 alusel võivad korteriomanikud häälteenamusega otsustada võõrandamisnõude esitamise, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KOS §-s 11 loetletud kohustused. KOS § 11 lg 1 p 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. Kolleegium nõustub maakohtu põhjendustega, et hageja ei ole tõendanud, et kostja korteris ei olnud kaasomandi säilimiseks piisav õhutemperatuur. Samuti nõustub kolleegium maakohtuga, et hageja ei ole esitanud tõendeid teistele korteriomanikele kostja poolt väidetavalt põhjustatud tagajärgede kohta. Maakohus asus ka põhjendatult seisukohale, et üksnes teiste korteriomanike väited, et kostja tegevusetuse tõttu on nemad pidanud tegema oma korterite kütmisele lisakulutusi, ei ole piisavad, et lugeda KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud mõjude ületamine tõendatuks. Hageja on tuginenud apellatsioonkaebuse vastuses Tallinna Tehnikaülikooli poolt 2012.a avaldatud uuringule (ja esitanud viite selle interneti aadressile), milles muuhulgas analüüsiti kütmata korteri mõju teistele korteritele. Kolleegium märgib, et kuna hageja ei ole maakohtus seda tõendit esitanud, ega ka põhistanud, et tal oli mõjuv põhjus selle mitteesitamiseks, siis ei saa hageja viidatud tõendile ringkonnakohtus esmakordselt tugineda (TsMS § 652 lg 4).
27.Hageja on tuginenud asjaolule, et kostja lõikas 22.05.2017 ehitustegevuse käigus läbi oma korteris asuvad torud, mille tõttu katkes vee- ja kanalisatsioonivarustus kolme korteri jaoks. Kohtutäituri osalusel taastati esialgse õiguskaitse korras kanalisatsiooniühendus 25.05.2017 ja veeühendus 26.05.2017. Kostja on seisukohal, et tehnosüsteemid on paigaldatud tema korteri elutuppa ilma tema nõusolekuta ja ebaseaduslikult. Juhtunuga seoses toimub kohtumenetlus tsiviilasjas nr 2-17-7999. KOS § 14 lg 2 p 1 alusel võivad korteriomanikud häälteenamusega otsustada võõrandamisnõude esitamise, kui korteriomanik on korduvalt jätnud täitmata KOS §-s 11 loetletud kohustused. KOS § 11 lg 1 p 1 sätestab, et korteriomanik on kohustatud hoidma korteriomandi reaalosa korras ning seda ja kaasomandi eset kasutades hoiduma tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud. KOS § 14 lg 2 p 3 alusel võivad korteriomanikud häälteenamusega otsustada võõrandamisnõude esitamise, kui korteriomanik häirib oma tegevusega oluliselt teiste korteriomandite kasutamist. Maakohus leidis, et kolmes korteris vee- ja kanalisatsiooniühenduse katkestamine on tegevus, mida saab pidada korteriomandite teostamise häirimiseks. Ringkonnakohus nõustub sellega. Samuti võib esiletoodud asjaoludel pidada torude läbilõikamist KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud kohustuse – hoiduda nii korteriomandi reaalosa
kui ka kaasomandi eset kasutades tegevusest, mille toime teistele korteriomanikele ületab omandi tavakasutusest tekkivad mõjud – rikkumiseks. Kui kostja leidis, et tehnosüsteemide paigaldamisel tema korterisse on tema õigusi rikutud, siis oleks kostja torude läbilõikamise asemel saanud pöörduda oma õiguste kaitseks kohtusse. Samas eeldab võõrandamisnõude esitamine korduvaid rikkumisi (KOS § 14 lg 1). Käesoleval juhul katkestas kostja vee- ja kanalisatsiooniühenduse ühel korral. Tõendamata on, et kostja on rohkem kordi rikkunud KOS § 11 lg 1 p 1 sätestatud kohustusi või häirinud teiste korteriomandite kasutamist. Kolleegium nõustub maakohtuga, et kostja poolt hagejaga erinevate õigusvaidluste pidamist ei saa pidada tegevuseks, mis saaks olla aluseks korteriomandi võõrandamisnõude esitamiseks.
28.Ülaltoodust tulenevalt puuduvad ringkonnakohtu hinnangul KOS § 14 sätestatud tingimused kostjalt korteriomandi võõrandamise nõudmiseks, mistõttu tuleb hagiavaldus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
29.Kuna apellatsioonkaebus rahuldatakse ja hagi jääb rahuldamata, siis tuleb menetluskulud maakohtus ja ringkonnakohtus jätta hageja kanda (TsMS § 162 lg 1, § 171 lg 1). Lähtudes Riigikohtu 20.04.2016 otsuse nr 3-2-1-142-15 p-s 21 antud tõlgendusest ning TsMS § 177 lg-st 2, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.