Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

Hagejate nõue Kelli Muromets (hageja I) ja Kenneth Pallon (hageja II) esitasid 18.10.2018 Tartu Maakohtule hagiavalduse Artur Lori (kostja) vastu 7900 euro saamiseks. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid pooled XX.XX.XXXX müügilepingu, millega kostja müüs hagejatele korteriomandi (XXX, registriosa nr XXX) ostuhinnaga 23 000 eurot. Korteri valdus anti hagejatele üle XX.XX.XXXX . Enne korteri ostmist edastas kostja ostjatele korteri müügikuulutuse, mille kohaselt on müüdav korter väga heas korras. Kuulutus on nähtav ka internetis lehelt aadressiga XXX. 15.02.2017 koostatud korteri eksperthinnangu kohaselt on korteri tehniline seisukord hea / väga hea. Korteris on kapitaalremonti tehtud 10 aastat tagasi, viimaste aastate jooksul uuendatud siseviimistlust osaliselt. Korteri algandmed esitas hindajale kostja. Riiklikus ehitisregistris informatsioon ehituslubade ja – teatiste kohta puudub. Kostja andis lisaks müügilepingus kirjasolevale hagejale infot ka müügikuulutusega ja korteri hindamisaktis korteri omaduste iseloomustusega. Hagejal oli arvestatav huvi esitatud väitele, mille põhiselt kinnistu müügikuulutuses väideti, et korter on väga heas korras. Seega oli poolte vahel kokku lepitud, et müüdav korter ostetakse elamiseks ja korter on väga heas korras. Pärast korteri ostu ilmnes, et korteril ei olnud kokkulepitu omadusi, korter ei olnud väga heas korras, korter ei sobi elamiseks ilma suurema remondita. Kuna hagejate laps hakkas XXX lõpus köhima ning arst andis hinnangu, et tegemist võib olla allergilise reaktsiooniga, vaatasid hagejad oma korteri üle. Korteri ülevaatuse käigus XXX jaanuaris avastati, et korteri kogu kardina tagune hallitab, hallitus oli ka korteri nurgas ja põrandal. Hagejad võtsid lahti korteri laes olevad plaadid ning leidsid sealt suure hallituse kolde. Seega hallitas korteri lagi, välisseina nurgad ja põrand nurga juurest. XX.XX.XXXX SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskuse poolt läbi viidud ekspertiis tuvastas, et hoone välisseinte soojustus on ebapiisav, mille tulemusena on hoone välisseinte nurkades pinnatemperatuurid madalad ning seal kondenseerub õhuniiskus. Selle tulemusena tekib soodne pind hallitusseente kolooniate tekkeks. Ruumide suhteline õhuniiskus on võrreldes kütteperioodi tavalise õhuniiskusega (30-35%RH) oluliselt kõrgem (68-75%RH), mis viitab ebapiisavale õhuvahetusele korteri tubades (eriti magamistoas). Kahjustuse likvideerimiseks tuleb soojustada väljastpoolt hoone välissein ning tagada ruumides nõuetekohane õhuvahetus. Välisseinte nurkade ühekordne hallitusseente kolooniatest puhastamine on soovitatav, kuid kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub kahjustus paari nädalaga. Sellise arvu kolooniate olemasolu ruumides viitab kõrgetele hallitusseente kontsentratsioonidele ruumiõhus, mis võivad olla ohtlikud inimeste (eriti väikelaste ja vanurite) tervisele. Korteris tekib hallitus ebapiisavast õhuvahetusest ja/või mittekütmisest tuleneva niiskuse tekkimise tõttu. Kuna elamus, mis ehitati ca 45 aastat tagasi, ei ole küttesüsteemis midagi muudetud ja see toimib normaalselt ja siiani ei ole korteris hallitanud on toiminud korteris loomulik ventilatsioon. Hageja on seisukohal, et järelikult tekkis hallitus mingite ümberehituste tõttu korteris. Korteri kohal on maja väliseinas tuulutusavad, millede kaudu toimis korteris loomulik ventilatsioon. Nüüd ei ole korteris mitte mingisuguseid tuulutusavasid, mis võimaldaksid välisõhu sissepääsu. Suure tõenäosusega on need kostja poolt teostatud korteri remondi käigus suletud. Korterisse on paigutatud pakettaknad, mis täiendavalt sulgesid võimaliku loomuliku ventilatsiooni läbi akende. Ilmselt põhjustas loomuliku õhuvahetuse sulgemine hallituse tekkimise korterisse. Koheselt peale ekspertiisiakti saamist teatasid hagejad kostjale korteri puudustest ja esitasid hiljem ka võlanõude. Kostja vastas, et kuni müümiseni elas ta püsivalt selles korteris koos oma abikaasa ja väikese lapsega. Korter on olnud kogu selle aja jooksul väga heas korras ja igati elamiskõlblik. Korteri üldseisund on olnud selle aja jooksul väga heas korras. 2(8)

Hagejad lükkavad selle väite vastavuse tegelikkusele ümber, kuna kostja on kurtnud korteri hallitamist tunnistajale ning kostja on teinud enne korteri müümist korteris sanitaarremonti, mida tõendavad keldris olevad värvipurgid, mida on hiljuti kasutatud. Seega varjas kostja hagejate eest korteri hallitamise fakti hallituse ülevärvimise ja ilmselt tapeedi vahetamisega. Hagejatel tuleb korter remontida ning korteri vastavusse viimine elementaarsetele elamistingimustele, s.h. ventilatsiooni paigaldamine maksab. T.M.Dwelling OÜ hinnapakkumise kohaselt 7425. 90 eurot ja Ajaver OÜ hinnapakkumise kohaselt 9868.80 eurot. Hinnapakkumiste erinevus tuleneb tööde sisust. Seega paluvad hagejad kostjal hüvitada tekitatud kahju summas 7900 eurot ning välja mõista menetluskulud. Hagejad lisasid avaldusele koopiad XX.XX.XXXX korteriomandi müügilepingust, korteri eksperthinnangust nr XXX, vaidlusaluse korteriomandi müügikuulutusest, teatest kahju ja võlanõude kohta, kostja vastusest, eksperdiarvamusest nr XXX, SA Eesti Mükoloogiauuringute Keskus eksperthinnangust XXX, fotodest, hinnapakkumistest 2 tk (I kd tl 121-40). 03.12.2018 ja 28.12.2018 täiendavates vastustes märgivad hagejad, et välisseinte soojustus võib küll parandada korteri seisukorda, kuid ei ole hallituse tekkepõhjuseks. Hallitus tekkis ventilatsiooni puudumise tõttu ning oli olemas juba enne korteri müüki. Hallituse põhjuseks saab olla ventilatsiooni sulgemine, kasvõi pakettakendega. Hagejad on avastanud, et vannitoa õhutusava on kinni teibitud ja ventilaatori juhe katki lõigatud, samuti on magamistoa õhuaugud kinni teibitud. Peale nende avastamist ja avamist on õhuvahetus hakanud toimima (I kd, tlk 141-142, 147-148). Avaldusele on juurde lisatud fotod ventilatsiooniavade sulgemise kohta (I kd, tlk 150-156). Kostja vastus hagile 12.11.2018 vastuses ei nõustunud kostja hagis väidetuga, et müüs hagejatele korteriomandi, olles teadlik hallituse olemasolust. Kostja kinnitab, et ei olnud hallitusest teadlik. Kostja ei ole varjanud hoone ega korteriomandi tegelikku seisukorda hagejate eest. Kuna ekspertiis teostati ligikaudu 10 kuud peale korteri üleandmist hagejatele, siis selle ajaga saab ja võib oluliselt muutuda korteri sisekliima. Ekspertiisi kokkuvõtte kohaselt on peamiseks hallitusseenete tekkepõhjuseks hoone välisseinte ebapiisav soojustus, mille tulemusena on hoone välisseinte nurkade pinnatemperatuurid madalad ning seal kondenseerub õhuniiskus ning selle tõttu tekib soodne pinnas hallitusseente kolooniate tekkeks. Kahjustuste likvideerimiseks tuleks soojustada hoone välissein väljaspoolt ning tagada ruumide nõuetekohane õhuvahetus. Seega pole hallitusseente tekkepõhjuseks kostja poolt teostatud korteri ümberehitustööd ning kostja ei saa vastutada hallitusseente tekke ja leviku eest. Kuna kahjustuste likvideerimiseks tuleb soojustada välisseinad väljaspoolt, siis ei oleks kostja saanud seda teha isegi juhul, kui tema elamise ajal oleks korteris hallitusseenetega probleeme olnud, sest Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse § 1 lg 1 kohaselt on korteriomand eriomand hoone reaalosa üle, mis on ühendatud mõttelise osaga kinnisasja kaasomandist, mille juurde eriomand kuulub ning KrtS § 4 lg 3 kohaselt ei ole eriomandi esemeks hoone ja selle osad ega hoone püsimiseks või ohutuse tagamiseks või korteriomanike ühiseks kasutamiseks vajalikud seadmed ka siis, kui need asuvad eriomandi esemeks oleva hoone reaalosa piires. Seega kuna välisseinad on kahtlemata hoone osad, mis on mõeldud hoone püsimiseks ja ohutuse tagamiseks, siis kindlasti saab ja tohib välisseinu soojustada väljaspoolt vaid korteriühistu loal ja muude vajalike lubade olemasolul. Lisaks juhib kostja tähelepanu, et ekspertiisi kohaselt kolooniate tekkepõhjuste säilimisel taastub kahjustus paari nädalaga. Hagejad on süüdistanud kostjat, et kostja varjas hallitusseente olemasolu hallituse ülevärvimisega ja tapeedi vahetusega. Sellisel juhul oleks pidanud hallitus tagasi tekkima juba paari nädalaga. Kuna hagejad täheldasid hallitust alles 2018. a alguses, siis antud asjaolu kinnitab kostja väidet, et kostja ajal hallitusseeni korteris polnud ja kostja ei varjanud hallitusseente levikut hallituse ülevärvimise või tapeedi vahetamisega. Hallitus on korterisse tekkinud hagejate käitumise tõttu, st pesu kuivatamise ja korteri mittetuulutamise tõttu. Hagejad ei ole tõendanud, et korteri üleandmise ajal oleks üleantav asi olnud varjatud puudustega. Samuti eitab kostja korteris ventilatsiooni sulgemist. Kostja kinnitab, et suuremad ümberehitustööd ehk korteri renoveerimistööd said teostatud 2003. a ja peale seda on vahetatud tapeeti magamistoas 2011. a-l ja teostatud 3(8)

värskendusremont elutoas 2012. a-l. Korteris on ventilatsioon olnud vaid köögis ja vannitoas/wc-s ning tubades ventilatsioon puudus, mis on selliste majade puhul tavapärane. Kostja arvates on hagejate poolt nõutav kahjusumma liiga suur, sest hinnapakkumised on koostatud hagejate algandmete põhjal. Ei saa asuda seisukohale, et seinad tuleb tapeetida 80 m2 ulatuses, mis hinnanguliselt on terve korteri tapeetimine, kui hallitas ainult välisseinte nurkades. Sarnaselt seinte mahtudele on ka lagede mahuks pandud peaaegu terve korter ehk 39 m2 , mis samuti on ülemäära suur. Hagejad on lasknud hinnapakkumisse lisada ka ventilatsiooni tegemise, kuid kostjale jääb arusaamatuks, kas hagejatel on selleks korteriühistu luba, sest ilma korteriühistu vastava loata ei tohi ventilatsiooniavasid maja seina ja fassaadi puurida. Eeltoodust tulenevalt palub kostja jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hagejate kanda. Kostja märgib 14.01.2019 vastuse täienduses, et paigaldas 2014 suvel värskeõhuklapi magamistuppa. See tundus hea lahendus magamistoa jahutamiseks ja ventileerimiseks. Kui aga ilmad muutusid jahedamaks hakkas värskeõhuklapist puhuma tuppa olulisel määral külma õhku, mistõttu tuli klapp teibiga sulgeda. Hiljem selgus, et kostja oli värskeõhuklapi valesti paigaldanud, st klapp oleks tulnud paigaldada akna ülaäärde, mitte aga akna alaserva, mistõttu ei saanud värskeõhuklapp toimida nii nagu vaja. Värskeõhuklapi paigaldamise ja hilisema sulgemise puhul ei olnud aga tegemist korteri algupärase ventilatsioonisüsteemi sulgemisega. Kostja tunnistab, et vannitoas oleva ventilatsiooniava sulges ta põhjusel, et sealt tuli pidevalt suitsuhaisu, mis oli väga häiriv. Samas ei nõustu kostja sellega, et vannitoa ventilatsiooniava teibiga sulgemine oleks põhjustanud hagejate korterisse hallituse tekke. Kuna vannitoa ventilatsiooniava sulgemine pole ekspertiisi kohaselt vannitoas põhjustanud hallituse teket, siis ei saa vannitoa ventilatsiooniava sulgemine põhjustada ka hallituse teket magamistoas ja elutoas. Samas liigub vannitoa ventilatsiooniava kaudu õhk välja, mis aga tähendab seda, et vannitoa ventilatsiooniava sulgemine ei saa olla hallituse tekke põhjuseks kuna hallituse esmaseks tekkepõhjuseks on värske õhu puudumine. Kostja on seisukohal, et hagejad pole tõendanud, mis hetkel hallitus on tekkinud, seega pole tõendatud korteril hallituse kui puuduse olemasolu asja kahjustamise riisiko ülemineku hetkel, s.o kui korter hagejatele üle anti. Hagejate tõenditega ei ole ümber lükatud võimalust, et hallitus võis tekkida hagejate ja nende pereliikmete endi tegevuse tagajärjel. 20.03.2019 ja 11.07.2019 kohtuistung Hageja I selgitab, et enne korteri ostu vaatas ta korteri üle ning siis ei märganud ta hallitust kusagil. Korteri remont oli pigem uuemapoolne. Hallituse avastas ta esmakordselt 2017 augustis magamistoa akna äärtes. Kostjat sellest ei teavitanud, kuna arvas, et kütteperioodi saabudes hallitus kaob. Kui kütteperiood (septembri lõpus) saabus, hakkas hallitust hoopis juurde tulema, kuigi ta tuulutas tube ilusate ilmadega piisavalt. Pesu kuivatas ta vannitoas, kus põrandaküte oli sees. Jaanuaris XXX avastas hageja I isa suurema ulatusega hallituse magamistoa kapi ja kardinate tagant. Samuti oli lagi hallitanud. Seejärel teavitati ka kostjat hallitusest. Hagejate esindaja selgituse kohaselt oli ka varasemate ehitusnormide järgi kõikides eluruumides kohustuslik ventilatsioon. Akende kaudu toimus loomulik ventilatsioon, mille kostja sulges kui vahetas aknad plastikakende vastu. Korter muutus seetõttu umbseks. Lisaks sulges kostja kõik ventilatsiooniavad nii vannitoas kui ka magamistoas. Juba asjaolu, et kostja proovis ise teha ventilatsiooni magamistuppa näitab, et seal korteris oli midagi valesti. Õhu liikumine oli takistatud kostja tegevuse tõttu. Kostja esindaja selgituse kohaselt ei ole selles majas sundventilatsiooni olnud. Tuulutusavade kinnipanek ei ole viinud hallituse tekkeni. Ekspertiisist nähtub, et hallitus võis tekkida ka hageja enda tegevuse tagajärjel. Korteriühistu üldkoosolek on võtnud vastu otsuse, et tuleb soojustada maja välisfassaad, renoveerida küttesüsteem, ventilatsioon jne. Seega ei ole õige kohustada kostjat paigaldama ventilatsiooni, mida kortermajal ei ole. Kostja palub jätta hagi rahuldamata. Kohtu põhjendused 4(8)

- sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); - ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, välja arvatud kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Kohtu hinnangul on eespool märgitud tingimused praegusel juhul täitmata.

levik suures ulatuses tuvastati jaanuaris 2018, s.o 4 kuud pärast esmakordset hallituse avastamist. Eeltoodu tõendab, et korteri sisekliima oli selleks ajaks muutunud niiskeks ning hallitusseente kontsentratsioon ruumis oli suurenenud oluliselt. Tunnistajate K. Lori ja G. Viljaste ütlustega on tuvastatud, et varasemalt vaidlusaluses korteris hallitust täheldatud ei ole. Ka on hageja I kinnitanud, et korteri ülevaatuse käigus ta hallitust ei näinud. Asjas on hageja I enda seletuste ning tunnistajate ütlustega tuvastatud, et liigniiskus on korteris tekkinud hagejate endi tegevuse tulemusena, st pesu kuivatamisest toas, mis tekitab ruumides liigniiskust ning vähesest ruumide tuulutamisest. Seega ei vastuta käesoleval juhul müüja, s.o kostja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest.

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud (riigilõiv) ja kohtuvälised kulud (lepingulise esindaja kulud). Vastavalt TsMS § 144 p-le 1 on kohtuväliseks kuluks menetlusosaliste esindajate kulud. TsMS § 175 lg-s 1 sätestatud põhimõtte järgi on lepingulise esindaja kulude hüvitamise kriteeriumiks esindaja kulude põhjendatus ja vajalikkus. Seejuures on menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude ulatuse kindlaksmääramine kohtu kaalutlusotsus. Esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamise eesmärgiks on vastaspoole kaitsmine põhjendamatute ja ülemääraste kulude hüvitamise eest. Kehtiva kohtupraktika kohaselt tuleb menetlusosalise lepingulise esindaja kulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel arvestada kohtuvaidluse asjaoludega, eelkõige asja keerukuse ja mahuga. Tsiviilasja keerukus tuleneb asja olemusest. Asja keerukus võib seisneda ka tõendite hindamises, eelkõige kui hinnatavate tõendite maht on suur. TsMS § 175 lg 1 annab kohtule võimaluse hinnata esindaja töö mahtu ka selle kaudu, kuivõrd tema koostatud menetlusdokumendid asjas erinevad või sarnanevad. Kohtumenetluses korduvate seisukohtade esitamise puhul ei saa eeldada, et dokumentide koostamisele ja seisukohtade esitamisele aega ei kulu, kuid see ei saa olla nii ajamahukas. Lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (so tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Üldjuhul ei saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Senises kohtupraktikas on muu hulgas põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu 120 eurot nii ilma käibemaksuta kui koos käibemaksuga. Samuti on kohus seisukohal, et kohtul ei ole õigusabile tehtud kulutuste põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel kohustust analüüsida minutilise täpsusega iga üksiku õigusabitoimingu põhjendatust ja vajalikkust eraldi. Õigusabikulu suurus peab tervikuna vastama tsiviilasja olemusele, keerukusele ja mahule, sh menetlustoimingute hulgale. Kohus leiab ka seda, et üldjuhul on asja materjalidega tutvumine, õigusliku positsiooni kujundamine ning nõupidamised/arutelud kliendiga kas telefoni või elektronkirja teel hõlmatud menetlusosalise esindamiseks ja õigusabi osutamiseks tehtavate toimingutega, mille väljundiks on kohtule esitatav menetlusdokument, sest kohtuasja menetlemine ning asja lahendamine sõltuvad ennekõike sellest, missuguseid taotlusi, seisukohti ja põhjendusi esitavad menetlusosalised kohtule. Seega ei hinda kohus igat kostja esindaja tehtud üksikut menetlustoimingut eraldi. Antud tsiviilasjas on kostjat esindanud Eesti Õigusbüroo OÜ jurist Morris Laanemäe ja vandeadvokaat Paul Järve, olles kostja lepingulisteks esindajateks TsMS § 218 lg 1 p 1 mõttes. Menetluskulude kindlaksmääramise avalduse kohaselt on kostja lepinguliste esindajate kulud kokku 2598 eurot koos käibemaksuga (608 + 1990). Eesti Õigusbüroo OÜ on kostjale osutanud õigusabi kokku 16 tundi tunnihinnaga 33,33 eurot ja vandeadvokaat Paul Järve 11,28 tundi tunnihinnaga 120 eurot. Advokaadi töötasu 120 eurot tunnis tuleb kohtu hinnangul pidada mõistlikuks tasuks. Kohus, arvestades käesoleva vaidluse sisu (lepingu rikkumine), tsiviilasja keerukust ja mahtu, esindaja tunnitasu hinda ning kostja hagiavalduses esitatud õiguslikke põhjendusi, leiab, et õigusabikulud, mis on seotud kostja vastuste koostamise, kompromissläbirääkimiste pidamise ning 30.01.2019, 20.03.2019 ja 11.06.2019 kohtuistungiks ettevalmistamise ja nendel osalemisega, on põhjendatud ja vajalikud õigusabikulud TsMS § 175 lg 1 mõttes summas 1730 eurot. Eeltoodud kohtu põhjendustest tulenevalt määrab kohus kostja menetluskulude rahaliseks suuruseks 1730 eurot (400 + 1330), mis menetluskulude jaotust arvestades kuulub hagejatelt solidaarselt kostja kasuks väljamõistmisele.

/allkirjastatud digitaalselt/ kohtunik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.