Harju Maakohus, Tallinna kohtumaja
Kohtunik
Liisi Vernik
Otsuse tegemise aeg ja koht
05.07.2019.a Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-19594
Tsiviilasi
X X, X X hagi X X vastu kahju hüvitamise nõudes 24 389,10 eurot
Tsiviilasja hind Menetlusosalised ja nende
Hageja I: X X (isikukood x)
esindajad
Hageja II: X X (isikukood x) Hagejate lepinguline esindaja: Raivo Kiisk (e-post: [email protected]) Kostja: X X (isikukood x) Kostja lepinguline esindaja Artjom Morozov ([email protected])
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse 30 päeva jooksul, alates otsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Kohus selgitab, et kui menetlusosaline taotleb apellatsioonkaebuse esitamisel menetlusabi, peab ta seaduses sätestatud tähtaja järgmiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kohus selgitab, et menetlustoimingut, mille tegemiseks on kehtestatud tähtaeg, võib teha tähtaja viimasel päeval kuni kella 24.00-ni (TsMS § 62 lg 2). Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 28.12.2018 esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid X X (kostja/müüja) ning X X (hageja I/ostja) ja X X (hageja II/ostja) 30.12.2016 müügilepingu, mille esemeks oli korteriomand asukohaga x(korter). Müügihinnaks oli lepingu kohaselt 7 500 eurot. Ostjad korteris kuni sügiseni 2018 ei elanud, küll aga oli tagatud aastaringselt ühtlane temperatuur. Sügisel 2018 märkasid ostjad, et korteri magamistoa nurga põrand on vajunud ja seetõttu otsustati kontrollida põrandakonstruktsioonide olukorda. Kontrollimise käigus avastati seenkahjustus ning põranda laudise eemaldamisel leiti, et välisseina ääres on originaalsoojustus osaliselt asendatud vahtplastiga. Lisaks on näha, et ka hoone alumist laudist on samas piirkonnas vahetatud. Tegemist on puudustega, mida ülevaatamise käigus ei avastatud ning millistele müüja ostjate tähelepanu mingil viisil ei juhtinud. Ostjad teavitasid müüjat avastatud puudusest (korteriomandi mittevastavusest lepingutingimustele) esimesel võimalusel (s.o 04.11.2018). Kirjalikult edastas X X teostatud konsultatsioonid, ekspertiisi ning hinnapakkumise puuduse kõrvaldamiseks kostjale 25.11.2018, mille kättesaamist kinnitab kostja 28.11.2018. 09.12.2018 edastas hagejate lepinguline esindaja kostjale nõudekirja, milles palus puudused kõrvaldada hiljemalt 24.12.2018. Kostja on kinnitanud 20.12.2018, et ta on nõudekirja kätte saanud. Kostja puuduseid likvideerinud ei ole. Hagejad on lasknud eriteadmistega isikul müügieseme üle vaadata ning lasknud koostada vastavasisulise ekspertiisiakti. Ekspertiisiakti kohaselt leidub korteris majavamm. Ekspertiisiaktis on esile toodud muuhulgas vajalike tööde nimekiri. Sellistel tingimustel (majavammi olemasolul) elamine korteris on võimatu ning on ohtu seadnud kogu elamu. Ekspertiis kinnitas, et majavammi areng ja levik on tingitud ehitusvigadest. 25.11.2018 said osapooled kokku korteris ning arutasid selleks ajahetkeks tekkinud asjaolusid. Kostja tunnistas, et teostades remonttöid nimetatud aadressil: soojustas vundamendi, pani makrofleksi palkide vahele, lisaks tegi korteris põrandatööd, mille käigus sulges õhuavad (pani õhuavade ette katted). Ekspertiisiakti kohaselt „kontrollimise käigus avastati seenkahjustus ning põranda laudise eemaldamisel leiti, et välisseina ääres on originaalsoojustus osaliselt asendatud vahtplastiga. Lisaks on näha, et ka hoone alumist laudist on samas piirkonnas vahetatud. Sellest lähtuvalt on alust arvata, et seenkahjustus on olnud antud ruumis (piirkonnas) varasemalt, kuid ilmselt ei ole seent õnnestunud täielikult eemaldatud ning
seen on edasi arenenud.” Seega on ekspertiisi käigus tuvastatud, et majavamm on korteris olnud juba varasemalt ning seda on püütud varjata käepärastes (mittesihtotstarbepäraste) vahenditega. Ekspertiisi kokkuvõtte kohaselt on vajalikud eeltööd vajavammi tõrjeks, tõrjetööd ning pärast puhastada kõik kasutatud tööriistad.Viidatud puuduste kõrvaldamise kuluks on kokku 17 686,50 eurot. Hinnapakkumine tähendab kohustuslikku palgivahetust korteri konstruktsioonis ning hiljem siseviimistlustöid – vammi eemaldamine tähendab konstruktsioonide (palkide) osalist väljavahetamist ning hiljem tehtud töödele eelneva olukorra taastamist ehk siseviimistlustöid. Majavammi eemaldamine ilma siseviimistlustöid kahjustamata ei ole mingil moel võimalik. Seetõttu on majavammi eemaldamiseks seotud otseseks kuluks ka palgivahetus summas 1150,00 eurot ja siseviimistlustööd summas 3441,00 eurot. Hagejad on puuduste kindlakstegemiseks tellinud eksperthinnangu, millega seoses on kandnud hagejad kulusid kokku 305,00 eurot: vammiekspertiis 195 eurot, tõrjeekspertiis 110 eurot. Hagejate kahjuhüvitise kalkulatsioon on kokkuvõttes järgmine: puuduste kõrvaldamise kulu 22277,50 eurot (17 686,50 + 1150,00 + 3441,00) ja puuduste kindlakstegemise kulu 305,00 eurot (195,00 + 110,00) ehk kokku 22 582,50 eurot. Eeltoodust tulenevalt palusid hagejad kostjalt hagejate kasuks solidaarselt välja mõista kahju summas 22 582,50 eurot ning viivise põhinõudelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates hagiavalduse esitamisest kuni põhinõude täieliku täitmiseni. Kostja vastus Kostja oma vastuses hagejate nõudeid ei tunnistanud ega hagi õigeks ei võtnud. Ei vasta tõele hagejate väide, et väidetava remondi teostas kostja. Kui antud kinnistul oli teostatud remont, siis sellega tegeles endine omanik, mitte kostja. Kostja kinnitas lepingu punktis 2.1.3, et korteril ei ole temale teadaolevaid varjatud puudusi, vammi olemasolust ei olnud kostja kursis. Oluline asjaolu on ka see, et kostja oli antud kinnistu omanikuna vaid paar kuud ning ei olnud kursis kinnistu seisundist. Seega ei ole hagejad tõendanud, et kostja oli puudustest teadlik ega remondi tegemist kostja poolt väidetava puuduse varjamiseks. Arusaamatu on hagejate väide, et ekspertiis kinnitas, et vammi areng ja levik on tingitud ehitusvigadest. Ehitusmükoloogilise ekspertiisist nr 2018109 ei ole väljaloetav konkreetne vammi tekitamise põhjus, seda rohkem puudub informatsioon vammi tekitamise ajavahemikust. Antud juhul tegemist vaid visuaalse vaatlusega, mis konstateerib fakti vammi olemasolu kohta, mille üle antud juhul vaidlust ei ole. Ekspertiis samuti ei tõenda, et vamm oli olemas korteri müümise ajal. Hallitusseente areng on nii kiire (võib tekkida paari päevaga) ja arengu tekkepõhjused on samuti väga laialdased, seega ei saa rääkida varjatud puudustest. Arvestades kinnistu vanust ja asjaolu, et maja on tervikuna ehitatud puidust, siis vamm tõesti võinud tekkida paari päevaga. Hagejad ei teavitanud kostjat väidetavatest puudustest mõistliku aja jooksul. Kahe aasta möödudes peale ostu-müügilepingu sõlmimist ei ole mõistlik aeg VÕS § 220 lõike 1 kohaselt. Samuti tuleb arvestada VÕS § 101 lg-ga 3, mille järgi ei või võlausaldaja tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle
rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Hagejad nõuavad kahju hüvitamist summas, mis kolmekordselt ületab kinnistu müügihinda. Kostja arvates on ületatud mõistlikkuse piir. Ostes nii vana kinnistu ja samuti sellise hinna eest pidid hagejad eeldama, et kinnistu võib nõuda renoveerimist ning hind vastab asja tegelikku seisundile. Kohtu põhjendused
kvaliteediga ehk vastama samale kvaliteedile, mida tavaliselt omavad samasse kaubagruppi kuuluvad sarnased asjad. Eristada tuleb asja tavapärasel ülevaatamisel avastatavaid puudusi ning varjatud puudusi. Varjatud puudusteks on lepingutingimustele mittevastavused, mida ostja ei võinud avastada asja temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Müügilepingu tingimustele mittevastava (s.o puudustega) müügieseme suhtes nõuete esitamisel kehtivad ka VÕS §‐de 217-227 erireeglid. Kui ostetud eluruum elementaarsetele tingimustele ei vasta, tuleb seda pidada lepingueseme mittevastavuseks lepingutingimustele, kui pooled ei ole lepingueseme omadusi detailselt kokku leppinud või on eraldi kokku leppinud, et eluruum ei pea mõnele elementaarsele elutingimusele vastama.
Kohtu hinnangul võib majavammi olemasolu iseenesest pidada varjatud puuduseks. Tsiviilasja materjalidest nähtuvalt on majavamm avastatud pärast põranda ja välisseina avamist kandekonstruktsioonideni (nähtub ekspertiisiaktist). Seega ei saa nimetatud puudus olla visuaalselt enne põranda ja välisseina avamist märgatav.
/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.