Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

RESOLUTSIOON

avalduse. Menetluskulude jaotus Jätta poolte menetluskulud nende endi kanda.

Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Menetluse käik Hageja esitas 11.04.2018 hagiavalduse, mille kohus 13.04.2018.a määrusega menetlusse võttis. Koos hagiga esitas hageja hagi tagamise taotluse, mille kohus rahuldas 13.04.2018.a määrusega. Kostja esitas määruskaebuse. Tartu Ringkonnakohus tühistas 14.06.2018.a määrusega maakohtu hagi tagamise määruse ning tegi asjas uue määruse, millega kandis hagi tagamise korras kostjale kuuluvale kinnistule kinnistusraamatusse märke käimasoleva menetluse kohta. Hageja nõue ja põhjendused Hageja palus tuvastada kostja XX.XX.XXXX ja XX.XX.XXXX üürilepingu ülesütlemise avalduste tühisus, kohustada kostjat täitma AS-i Eedeni Keskus ja hageja vahel XX.XX.XXXX sõlmitud üürilepingut, kohustada kostjat tasuma hagejale 14 130 eurot ja välja mõista kostjalt hageja kasuks sissenõutavaks muutunud viivis ning täiendav viivis hagi esitamisest kuni nõude täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid XX.XX.XXXX AS Eedeni Keskus (edaspidi Eedeni) ja hageja äriruumi üürilepingu. Üürilepingu objektiks oli Eedenile kuuluva kaubanduskeskuse juurdeehituses asuvad ruumid, ligikaudse pindalaga 1800m2. Üüripinna täpne pindala pidi täpsustuma üüripinna üleandmisel. Eedeni ja hageja olid kokku leppinud, et üüripinda kasutatakse kinona ning sellega seonduvate reklaamtarvete ja suupistete müügipinnana. Kaubanduskeskuse juurdeehituse eeldatav avamispäev oli 31.10.2018. Eedeni ja hageja leppisid kokku, et üüripind antakse hageja kasutusse nn musta karbi kujul siseviimistluse tegemiseks hiljemalt 4 kuud enne kaubanduskeskuse juurdeehituse avamispäeva. Eelnevalt oli Eedeni kohustatud lepingu lisas fikseerima elektrivõimsuse, ruumis viibivad inimesed, vee- ja kanalisatsiooni asukohad, ventilatsiooni ja jahutuse ning muud täpsustavad joonised ning hageja kohustus omakorda esitama omapoolsed tööjoonised ning projektid. Tegelikkuses ei olnud lepingu lisas andmeid fikseeritud, samuti ei esitanud üürileandja vajalikku lähteülesannet. Kõik visioonid kaubanduskeskuse juurdeehituse osas olid eskiisi tasandil. Hageja arhitektuurse osa projekteerija Petri Pussinen sai oma osa lõpetada alles 24.05.2017, mille järel hakkas Eedeni koostama põhiprojekti. Eriprojektide osas oli kokkulepe Eedeni projekteerija Projekt O2 OÜ-ga, kes pidi hageja eriosade projektid lahendama koos Eedeni eriosade projektidega, kuna need olid omavahel tihedalt seotud. Eedenil ning hagejal oli kokkulepe, et eriosade projekte hakatakse tegema alles peale ehitusloa saamist, kuna enne puudus piisav kindlus, et olulises osas ei toimu täiendavaid muudatusi. Lõplikud eriosade projektid ja tööjoonised pidid valmima märtsis 2018. 23.02.2018 sai hageja Eedenilt kirja, milles Eedeni teatas, et on kaubanduskeskuse juurdeehituse osas moodustanud eraldi kinnisasja ning on selle võõrandanud kostjale. 23.02.2018 sai hageja kostjalt teate, milles kostja teavitas hagejat, et ta on kaubanduskeskuse juurdeehituse osas moodustatud kinnisasja

uus omanik ja ka uus üürileandja. Lisaks andis kostja hagejale lepingu täitmise puuduste kõrvaldamise osas (hageja pole esitanud emaettevõtja garantiid; hageja ei ole täitnud kino projektide ja tööjooniste koostamise ning esitamise kohustust; hageja ei ole tasunud turundustasu summas 14 130 eurot) tähtaja ning samuti ütles lepingu üles pärast 3-kuulise ülesütlemistähtaja möödumist, kuna vajab väidetavalt üüripinda oma tarbeks. Vaatamata sellele, et hageja esitas kõik kostja poolt nõutud dokumendid, esitas kostja XX.XX.XXXX hagejale uue lepingu ülesütlemise teate. Kostja väitis, et hageja lepingurikkumised ei ole kõrvaldatud, millest tulenevalt ütleb ta lepingu punkti 17.5 alusel üles ning leping lõppeb pärast 1-kuulise ülesütlemistähtaja möödumist. Hageja leidis, et ülesütlemine on tühine nii sisulistel kui formaalsetel põhjustel. Hageja hinnangul ei esine ülesütlemise avalduseid, sest hageja ei ole lepingut rikkunud. Kostja poolt turundustasu nõudmine on vastuolus lepingus sätestatud kohustustega ning kostjal ei ole õigus seda tasu saada. Hageja asus seisukohale, et turundustasu ei saa olla muutunud sissenõutavaks enne kui üürileandja hakkab teostama hagejat hõlmavaid turundustegevusi. Ühegi lepingus viidatud reklaamtegevusega ei ole senini alustatud, sest üüripind on veel välja ehitamata. Eedeni ei ole lepingu kehtivuse jooksul ühtegi arvet esitanud ega muul viisil tasu nõudnud. Hageja maksis turundustasu ära, kuid leidis, et selle nõudmiseks pole mingit alust. Hageja märkis, et temale teadaolevalt oli Eedeniga kokkulepe, et garantiikiri esitatakse selleks ajaks, kui lepingu alusel hakatakse teostama lepingujärgseid makseid. Käesoleva ajani ei ole hagejal maksekohustusi tekkinud. Hageja siiski andis garantiikirja. Hageja polnud teadlik kas summale lisandub käibemaks või mitte, seda ei sätestanud ka leping. Kostja oleks pidanud andma täiendava tähtaja ning paluma garantiikirja- ja summat muuta. Hageja sõnul ei oma garantiikirjas sisaldav selgitus, et summa sisaldab käibemaksu, tähtsust, sest garantiisumma vastab kahe kuu üürisummale käibemaksuta. Hageja selgitas, et ei ole esitanud projekte ja jooniseid tähtaegselt, sest üürileandja on pidevalt teinud omapoolseid muudatusi, mis on tinginud vajaduse teha muudatusi ka hageja projektides ja joonistes. Näiteks muudatused evakuatsiooni treppide kohta, suhtlus õhumüra isolatsiooni osas, üürileandja soovis täpsustada kandva profiilpleki valikut, Eedeni muutis juurdeehituse ühisala. Seega polnud võimalik formaalselt järgida lepingus sätestatud tähtaegu. Lepingu p-s 8.4.19 kokkulepitu alusel puudus hageja hinnangul kostjal igasugune põhjendus kasutada teistlaadi õiguskaitsevahendeid kui viivitada üüripinna üleandmisega. Tänaseni ei ole hageja saanud elektri-, kanalisatsiooni-, vee- ja ventilatsiooni liitumispunkte, mis on ilmselgelt ka hageja jooniste valmimise eelduseks. Samuti ei esitanud Eedeni lepingus kokkulepitud tähtajaks lähteülesannet. Konstruktiivse osa projekti esitas hageja juba varasemalt ning esitas uuesti pärast evakuatsiooni teede muutmist. Ventilatsiooniprojekti ei saanud hageja esitada, sest jaanuaris 2018 puudusid saalides ventilatsioonitorude kinnitamiseks lae konstruktsioonide joonised. Vee- ja kanalisatsiooniprojekt pidi vastavalt kokkuleppele Eedeniga valmima samal ajal juurdeehituse vastava projektiga. Tugev- ja nõrkvooluprojekt oli tegemisel, kuid Eedeni ei ole siiani andnud teada liitumiskohta, mistõttu polnud projekti võimalik valmis teha (Eedenil oli teada hageja poolt vajatav kW hulk). Valve- ja läbipääsusüsteemi, üldhelinduse ja videovalve projekte polnud hageja lepingust tulenevalt kohustatud esitamagi, sest tegemist oli hageja pinnaga, millel puudus puutumus juurdeehitusega. Hageja leidis, et kostja ei põhista XX.XX.XXXX ülesütlemise avalduses piisavalt selgelt kostja väidetavat omavajadust. Avaldus ei anna piisavalt informatsiooni, mille pinnalt oleks võimalik hagejal hinnata, kas õiguslik alus ja selle eeldused on olemas või mitte. Seega pole täidetud ülesütlemise formaalsed eeldused. Lisaks puuduvad ka sisulised eeldused. Kostja oli teadlik üürilepingust enne kinnistu omandamist. Lisaks leidis hageja, et müügihinna tasumine (2 400 000 eurot hiljemalt 01.12.2020) hilisema tähtajaga annab alust eeldada, et kostja on kasutanud kinnisasja omandamise võimalust selleks, et ta saaks hagejaga sõlmitud üürilepingu üles öelda. Müügihinna ositi tasumine annab alust arvata, et enne kinnisasja müügihinna

tasumist võõrandab kostja kinnisasja tagasi Eedenile või mõnele teisele kinnisvara haldamisega tegelevale ettevõttele. Kostja äriplaani osaks on tavaliselt äripinna üürimine aja tavapäraselt ta kinnistuid ei omanda. Hageja asus seisukohale, et kostja on tekitanud omavajduse olukorra kunstlikult, et üürileping üles öelda. Omavajaduse alusel lepingu ülesütlemine on erandlik alus ning sellises olukorras on vajalik kaaluda mõlema poole huve. Lisaks leidis hageja, et kostja on lepingu ülesütlemise kaudu kuritarvitanud oma turgu valitsevat seisundit kinodes filmi näitamise kaubaturul Tartus ja selle lähiümbruses. Kostja turuosa alates turule sisenemisest on püsivalt olnud üle 40%, tavaliselt üle 50%. Üüripinnale kavandatavas kinos oleks 700 istekohta. Hageja oleks suuteline avaldama konkurentsisurvet nii kostjale kui ka Cinamon Kinokeskusele. Kuna kino Ekraan ja Eedeni kino konkureeriks samade klientide osas, siis väheneks hageja turuosa veelgi, mille tõenäoline tagajärg oleks hageja turult välja tõrjumine. Konkurentsi kahjustavaks tegevuseks võib olla ka turgu valitseva ettevõtja tegevus turgudel, kus ta ei ole turgu valitsev, aga mis toob kaasa tagajärje turul, kus ettevõtja on turgu valitsev. Kuna hageja leidis, et on tasunud turunduastasu aluseta, palus ta selle kostjalt tema kasuks välja mõista koos viivisega. 26.06.2018 vastuses oli hageja jätkuvalt seisukohal, et kostja ei saanud XX.XX.XXXX ülesütlemise avalduses tugineda omavajadusele. Hageja leidis, et kostjal ei saanud tekkida omavajadust ruumidele, mis ei olnud veel valmis. Käesoleval juhul ei olnud XX.XX.XXXX seisuga ruumid valminud, et neid kasutada. Tegemist oli ehitusplatsiga ning kostja väidetav omavajadus rajanes äriplaanile, mitte üüripinnale. Seadusandja tahteks ei ole konkurendi äriplaani ülevõtmine läbi üüripinna omandamise ja lepingu omavajaduse tõttu ülesütlemine. Hageja ei olnud nõus kostja käsitlusega, mille kohaselt oli hageja lepingut sõlmides justkui nõus omavajadusel lepingu lõpetamisega enne valduse üleminekut, sest pooled leppisid kokku, et üürimärge seatakse alles pärast valduse üleminekut. Hageja leidis, et üürimärke seadmine peale valduse üleandmist oleks kaitsnud hagejat just võimaliku omavajaduse tekkimise olukorra eest, kuna ehitusjärgus objekti osas – sisuliselt ehitusplatsi osas – ei saa omavajaduse põhjenduseks kasutada tulevikku suunatud argumente. Kostja ei ole tõendanud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks ega ka oma kulude kokkuhoidu. Hageja selgitas, et kuigi kostja ja Eedeni müügileping ei sisalda tagasiostu kohustust, on majanduslikult siiski tegemist ebatavalise kinnisasja müügilepinguga ja kostja selgitused müügihinna hilisema tasumise osas ei ole tõsiselt võetavad. Tavapäraselt finantseerib kinnisasja müügitehinguid finantsasutus, mitte aga müüja, nagu see on käesoleval juhul. Ka kostjal endal on piisavalt rahalisi vahendeid, et maksta müügihind ning teha kõik vajalikud investeeringud. Hageja leidis, et puuduvad alused XX.XX.XXXX lepingu ülesütlemiseks hageja rikkumiste tõttu. Hageja juhtis tähelepanu sellele, et kostja ja Eedeni leppisid müügilepingus kokku, et kostja võtab endale kohustuse hüvitada Eedenile üürilepingu ülesütlemisega tekkiv võimalik kahju. Kostja on kunstlikult otsinud võimaluse leping üles öelda, et pääseda kahju hüvitamise kohustusest Eedeni suhtes. Olukorras, kus kostja on juba XX.XX.XXXX väljendanud seisukohta, et leping on VÕS § 323 lg 1 alusel üles öeldud, on pahatahtlik nõuda samaaegselt ka üürniku poolt projektide ja tööjooniste edastamist. Hageja rõhutas, et tal ei olnud just kostja tegevuse tõttu võimalik omapoolseid kohustusi täita. Kostja (või ka Eedeni) oli oma projekteerimisfirmale Projekt O2 OÜ, kes ka hageja projekteerimistööde lepingupartner, andnud suunise, igasugune kino puudutav suhtlus peaks käima läbi uue omaniku. Nimetatud suunis oli antud isegi enne, kui Leping väidetavalt lõppes ja perioodil, millal hagejal oleks olnud võimalik ka projektide koostamisega edasi tegutseda. Nimetatud suunisest teavitas Projekt O2 OÜ esindaja hagejat 12.03.2018 e-kirja.

Hageja märkis, et lepingus projektide ja tööjooniste esitamise tähtaeg ei olnud realistlik. Kostja nõuet projektide ja tööjooniste osas ei olnud võimalik ka täita, sest lepingu p-st 8.4.19 ei selgu, mida täpsemalt projektide ja tööjooniste all silmas peetakse. Projektide ja tööjooniste koostamiseks on vajalik saada sisendinfot, kuid hagejal seda infot ei olnud, sest hageja ei saanud XX.XX.XXXX kostja viidatud lähteülesannet. Hageja teatas, et kostja tõlgendab lähteülesande definitsiooni oluliselt erinevalt praktikast ja seadusandlusest. Lähteülesanne peab olema esitatud sellises staadiumis, et selle põhjal oleks võimalik alustada järgneva staadiumiga. Eedeni saadetud dokumendid ei vasta lähteülesande definitsioonile, tegemist on plaaniga, mille põhjal ei olnud hagejal võimalik alustada omapoolsete projektidega. XX.XX.XXXX dokumendi näol oli tegemist ruumide kokkulepitud paiknemisega keskuses ning ruumide orienteeruva pinnaga, mitte tervikliku lähteülesandega. Plaanilt on puudu kolmas korrus, kuhu hageja oleks saanud planeerida kõikide saalide elektrivarustuse ühendused, nõrkvoolu ja serverid. Hageja rõhutas, et projekte ja tööjooniseid polnud võimalik samaaegselt ja lepingus sätestatud tähtajaks esitada. Tööjoonised on dokumendid, mis järgnevad projekti staadiumile ning on vajalikud konkreetselt ehituse teostamiseks. Lepingupoolte kohustuste täitmine oli tihedalt seotud ning ei toimunud nii, et üks pool täidab kokkulepitud tähtpäevaks kõik enda poolsed kohustused ning alles nimetatud hetkest algab teise poole kohustuste täitmine. Enne kui kosja kinnistu omanikuks sai, oli ehitustöö teostamine graafikujärgne ning hageja ja Eedeni vaheline koostöö sujus. Hageja märkis, et hageja ja Eedeni vahel puudusid vastastikused pretensioonid nii koostöö sisu kui ka vormi osas, mistõttu ei pidanud hageja vajalikuks täiendava informatsiooni küsimiseks. Hageja ei nõustunud kostja väitega, et hagejal olid olemas vajalikud andmed projektide ja tööjooniste koostamiseks. Lepingu p-s 8.4.19 märgitud andmed pidid sisalduma lähteülesandes, mida Eedeni hagejale ei esitanud. Hageja esitas vastuväited seoses projektide ja jooniste esitamata jätmise etteheitega. Kandekonstruktsioonide lahendamine oli üürileandja ülesanne, ja seetõttu on talle arusaamatud kostja etteheited konstruktsioonide osas. Hageja leidis, et pärast lõpliku eskiisprojekti esitamist 21.02.2018 ei ole hagejal täiendavaid kohustusi, mis kaasneksid konstruktsioonidega. Hageja selgitas, et ventilatsioon on tervet hoonet läbiv terviklik süsteem, seega ei ole võimalik, et hageja oleks saanud kostja poolt nõutud lae konstruktsioonide projekti teha, sest üürileandja kohustus oli valmis ehitada n-ö must karp. Ventilatsiooniprojekti koostamisel tuleb lähtuda lae konstruktsioonidest ning ilmselgelt ei saanud viimase projekteerimine olla hageja ülesanne. Hageja ülesanne oli projekteerida ja paigaldada vastavalt konstruktsioonile ventilatsioonitorud, kuid seda ei saa projekteerida, kui üürileandja ei ole esitanud lae konstruktsioonide jooniseid. Hageja hinnangul oli arusaadav, et projekteerija lahendab mõlema tellija tellimused koos, sest sellega on tagatud kostja enda poolt viidatud tervikliku kontseptsiooni tagamine. Vee- ja kanalisatsiooni projekti esitamine 20.07.2017 ajaks on samuti arusaamatu, sest polnud teada, kuhu täpselt tulevad liitumiskohad, mille määramine oli Eedeni kohustus. Ka elektrisüsteemi liitumispunktid pidi määrama üürileandja ja nimetatud andmete alusel pidi hageja koostama ruumisisese elektrisüsteemi ja tugev- ja nõrkvoolu projekti. Hageja leidis, et osade projektide nõudmine ei ole lepingukohane. Lepingu sõnastusest ei tulene, et hageja pidi esitama valve- ja läbipääsusüsteemi, üldhelinduse ja videovalve projektid ja joonised. Ebamõistlik oleks ka eeldada, et üürileandjal oleks huvi jooniste ja projektide osas, millega tal ei ole puutumust. Eelnimetatud süsteemid on eraldiseisvad süsteemid, mille projektide esitamist ei saa nõuda, sest need pole lahutamatult kinosaali osad. Hageja oli seisukohal, et sai projekteerimisega hakkama. 06.12.2017 oli ehitusluba olemas ja kõik viivitused, mis olid tingitud ehitusloa mitteandmisest või muudest asjaoludest, olid kõrvaldatud. Hageja oli seisukohal, et just üürileandja poolt tehtud muudatuste tõttu venis kõikide projektide valmimine. 24.05.2017.a saatis hageja üürileandjale eskiisprojekti ning

pärast evakuatsiooniteede asetuse muutumist oli hageja sunnitud eskiisprojekti muutma. Juhul, kui hagejapoolne lahendus evakuatsiooniteede osas ei oleks Eedenile sobinud (kes ruumilahenduse üldplaani eest vastutas), siis oleks Eedeni pidanud selle ka välja tooma ja mitte esitama seda projekti Tartu linnale 05.09.2018 esitas hageja arhitektuursed plaanid, saalide lõiked, siseseinte sõlmpunktid ja lõiked, mis oli piisav informatsioon ehitajale hinnapakkumiste tegemiseks ja projekteerijatele koormuste arvutamiseks. Hageja ei saa vastutada asjaolu eest, mis ei ole hageja ülesanne. Üürileandja esitas alles 15.01.2018 plaanid, millele tuginedes sai hageja eriprojektid koostada. Hagejal polnud võimalik kõiki oma projekte ja jooniseid esitada 20.07.2017. Lisaks muutis üürileandja muid lahendusi, mis mõjustaid hageja projektide kootamist. 29.12.2017 toimus suhtlus, sest üürileandja soovis kokkulepitud betoonseina asemel kasutada fibo seina, tegemist on kinosaali alla asuva kandeseinaga. Samuti soovis üürileandja muuta katusekatet, kuid kandva profiilipleki valikust sõltub ventilatsiooni, heli ja valguse kinnitamine, sest kino laed riputatakse kandva profiilipleki külge. Seega takistas üürileandja kandva profiilipleki valik hageja eriosade projektide valmimist. Garantiilt ei tasunud hageja käibemaksu seetõttu, et ta polnud teadlik sellest, et Eedeni on esitanud teavituse Maksu- ja Tolliametisse. Eedeni oleks teavituse pidanud saatma ka hagejale. Leping ei sätesta käibemaksu tasumise kohustust. Käibemaksu võrra väiksema garantii tasumine ei ole rikkumiseks, mille alusel võiks lepingu üles öelda. Hageja asus seisukohale, et hagejale ei ole osutatud reklaamitegevusi. See, et hageja ja Eedeni nimi on koos mõnes ajalehe artiklis, et põhjenda turundustasu nõudmist summas 14 130 eurot. Hagejal oli alust arvata, et Eedeni ei soovinud turundustasu saada enne üüripinna üleandmist, sest Eedeni tasu ei nõudnud ega väljastanud ühtegi arvet. Hageja selgitas, et konkurentsiõiguse rikkumisest tulenev suhe on lepinguväline õigussuhe, mistõttu ei ole konkurentsiõiguse rikkumisel oluline, kas sellega kaasnes lepingu rikkumine või mitte. Konkurentsiõiguse rikkumise puhul on oluline hinnata, kas kostja tahteavalduse või nende kombinatsiooni tulemusena (olenemata, kas tegemist oli paralleelselt lepingu rikkumisega) on konkurentsiõigust rikutud. Hageja leidis, et kostjal on turgu valitsev seisund ja ta on seda kuritarvitanud. Kostjal tuleb tõendada asjaolu, et tal pole turgu valitsevat seisundit kinoturul, kuid seda pole kostja teinud. Kostjal on turgu valitsev seisund ka Tartus kino ruumide omamise ja üürimise turul, mis omakorda tugevdab kostja turujõudu kinode opereerimise turul. Kaubanduskeskustes kino pinna üüriturg moodustab eraldi kaubaturu KonkS § 3 tähenduses, sest kino jaoks kasutatav pind peab vastama konkreetsetele tehnilistele omadustele, mis eristavad seda teistest üüri pindadest. Kino opereerimiseks on vajalik kinopind ning Eedeni Keskus on ainukene kaubanduskeskus Tartus, kuhu kinooperaatoril oleks võimalik rajada kino. Piirates hageja ligipääsu Eedeni Keskuse kinopinnale, piirab kostja ka hageja ligipääsu kino opereerimise turule. Hageja täpsustas lepingu täitmise nõuet ning palus kohustada kostjat täitma Eedeni ja hageja vahel XX.XX.XXXX sõlmitud üürilepingut, mh andma hagejale üle vastavalt üürilepingu punktile 6.1 kokkulepitud tingimustel üüripind ja võimaldama hagejal üüripinda üürilepingus sätestatud tingimustel kasutada (sh lepingu p 8.2 ja 8.3). 14.02.2019.a seisukohas teatas hageja seoses projekteerimistöödega, et jääb oma varasematele seisukohtadele kindlaks ning et Forum Cinemas ei ole alusetult viivitanud mistahes projektide esitamisega. Hageja ja Eedeni koostöö kestis peaaegu aasta. Kogu selle perioodi jooksul ei esitanud Eedeni mitte kordagi hageja tegevusele etteheiteid. Samuti ei nõudnud Eedeni ühelgi juhul tööjooniste ja projektide ühekorraga esitamist, kuna oli selge, et see ei ole juba Eedeni enda tegevuse tõttu eluliselt võimalik ega nõutav.

Kohtuistungil jäi hageja nõude juurde. Hageja täpsustas, et rahaliselt nõudelt on kohtuistungi seisuga arvestatud viivist 1288.35 eurot, mille hageja palus kostjalt välja mõista. Hageja palus välja mõista viivise kuni põhinõude täitmiseni. Hageja teatas, et kinokeskuse ehitamise lõpetamine ja sellest tulenev võimalik lepingu täitmise võimatus, oli hagejale uudiseks ning hageja kaalub rahalise nõude esitamist. Hageja märkis, et lepingu lõpetamine tuginedes selle rikkumisele on otsitud, et kostja vabaneks lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisest. Kostja ka keelas projekteerijal koostöö hagejaga, mis takistas hagejal oma kohustuste täitmist. Esimese ülesütlemisavalduses on vastuolu: leping öeldi üles omavajaduse tõttu, kuid samas heideti ette lepingu rikkumist ja anti ka tähtaeg. Lepingu p 8.4.19 nägi ka ette, et lähteülesanne esitatakse hiljem-28.02.2017, kuid seda ei esitatud. Tegelikult ei järginud kumbki pool lepingus määratud tähtaegu ja pretensioone selles osas üksteisele ei esitatud kuni omanikuks sai kostja. Üürileandja poolt ei olnud see käitumine heas usus. Koostöö Eedeniga toimus, kuid muudatusi kirjalikult ei fikseeritud. Hageja tuli eedenile korduvalt vastu. Oldi nosu loovutama osa oma üüripinnast, et saaks paigutada sinna evakuatsioonitee, oldi nõus betoonlae asemel profiilplekiga. Kostja vastuväited 22.05.2018 esitas kostja vastuväited hagile. Kostja leidis, et hagi on põhjendamatu ja see tuleb jätta rahuldamata. Hageja ei saa nõuda lepingu täitmist, sest nimetatud hagi nõue on ebaselge. Hageja ei saa nõuda ka turundustasu tagastamist ega viivist, sest hageja oli lepingust tulenevalt kohustatud tasu maksma. Kostja oli seisukohal, et XX.XX.XXXX ülesütlemise avaldus on kehtiv ning vastab formaalsetele ja sisulistele nõuetele. Kostja teatas, et ei ole kunstlikult loonud omavajadust üürilepingu lõpetamiseks, sest tal oli tungiv omavajadus äriruumide kasutamiseks. Kostja on tegutsev kinooperaator, kellele kuulub kuus kino üle Eesti ning ta soovis omandatud äriruumidesse rajada kinokeskuse. Äriruumidesse kinokeskuse rajamine on täielikult kooskõlas kostja visiooni ja pikaajaliste plaanidega saada Eesti suurimaks ja efektiivseimaks kinooperaatoriks. Kostja ärimudel näeb ette kinokeskuste rajamise kaubanduskeskustesse, sest nii on majanduslikult ökonoomsem. Kõik kostja praegused kinod asuvad kaubanduskeskustes. Eedeni Keskus on Tartus ainuke kaubanduskeskus, kuhu on kinooperaatoril veel võimalik kinokeskus rajada. Äriruumides kinokeskuse avamine võimaldab Apollol oluliselt enda kulusid kokku hoida, arvestades ka seda, et kostja planeerib Eedeni juurdeehituses avada lisaks enda kinokeskusele ka temale või seotud isikutele kuuluvad O’learys’e spordirestorani, restorani CHI ja mahlabaari Blender. Eedeni juurdeehitus on ainulaadne seetõttu, et selle kõik üürnikud on kostjaga seotud ettevõtted, mistõttu oli juurdeehituse omandamine mitte üürimine mõistlik ainuüksi seetõttu, et see annab suurema vabaduse ettevõtete juhtimiseks ja ruumide kasutamiseks. Kostja ei välista kinnisvara soetamist ka tulevikus, kui see peaks olema majanduslikult sama põhjendatud nagu praegusel juhul. Kostja leidis, et üürilepingu lõpetamisel omavajaduse tõttu ei ole vaja hinnata hageja ehk üürniku huve. Hageja on jätnud välja toomata ka asjaolud, milles seisneb tema eriline ja oluline huvi üürilepingu jätkumise vastu. Omavajadusel lepingu lõpetamise näol on tegu nö uue omaniku tagatisega ja see ei eelda ootamatust või asjaolude muutumist ning ei pea põhinema häda- või sunniolukorral. Samuti ei mõjuta uue omaniku lepingu lõpetamise õigust üürilepingust teadmine enne üürilepingu esemeks oleva kinnistu soetamist. Üürilepingu kohta informatsiooni omamist ei saa seostada kunstliku omavajaduse tekitamisega. Samuti ei näita äriruumide eest maksegraafiku alusel tasumine kunstlikku omavajaduse tekitamist, sest juurdeehituse avamine on planeeritud 2018.a lõppu ning sellel pakutavate teenuste käivitamine ja stabiilse tuluvoo saavutamine võtab tõenäoliselt üks-kaks aastat aega. Sellises olukorras on viimase osamakse 2020.a lõppu ajastamine igati mõistlik. Kostja näol ei saa olla kahtlustki, et temal puudub varaline võimekus kinokeskuse avamiseks. Kostja märkis, et hagejal oli võimalus üürilepingu

omavajadusel lõpetamist välistada märke tegemisega kinnistusraamatusse, kuid hageja nimetatud võimalust ei kasutanud. Hagejal on jätkuvalt õigus nõuda eelmiselt omanikult kahju hüvitamist. Kostja leidis, et üürilepingu ülesütlemine oli õiguspärane ka formaalselt. Ütlesütlemise avaldus on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, sisaldas üüritud asja nimetust, lepingu lõppemise kuupäeva ja ülesütlemise alust. Hageja pidi avaldusest aru saama, miks üürileping üles öeldakse, sest kostja selgitas seda põhjalikult. Kostja hinnangul on ka tema XX.XX.XXXX ülesütlemise avaldus kehtiv. Teises ülesütlemise avalduses selgitas kostja, et ütleb lepingu üles lepingu rikkumiste tõttu. Hageja oli rikkunud lepingut, sest jättis esitamata projektid ja joonised. Pooled leppisid kokku, et üürileandja annab äriruumid üürnikule üle nn musta karbina hiljemalt mai keskpaigaks 2018 ning hageja pidi ehitama äriruumid lõpuni ning esitama kostjale vastavad projektid ja tööjoonised. Hageja ei ole kostjale tänaseni olulises ulatuses dokumente esitanud ning seda on hageja ka enda 07.03.2018 kirjas ja hagiavalduses tunnistanud. Hageja on jätnud esitamata terviklikult konstruktsioonide projekti, ventilatsiooni projekti, vee ja kanalisatsiooni projekti, tugev- ja nõrkvoolu projekti, valve- ja läbipääsusüsteemi, üldhelindus ja videovalve projektid. Dokumendid pidi hageja esitama tähtaegselt sellepärast, et tagada kindlus juurdeehituse õigeaegseks avamiseks ning et hageja ehituslikud lahendused ja kontseptsioon ühilduks juurdeehituse ehitusliku osa ja selle kontseptsiooniga. Hageja tegi kino arhitektuurse osa projekti mitmeid muudatusi, mis on takistanud juurdeehituse ehitamist. Keskuse projekteerimine on suuresti sõltuv keskuse üürnike tarbimisvajadustest (nt elekter, õhuhulgad, küte, jahutus jne). Kui üürnik ei anna eriosade projektide näol keskusele oma vajatavaid võimsusi, siis keskus ei saa projekteerimisega ega ehitamisega edasi minna, sest keskusel puudub arusaam kogu hoone süsteemide mahust/võimsusest. Hageja vastutab projektide ja jooniste esitamata jätmise ning hilinenult esitamise eest. Evakuatsioonitreppide asukohtade muudatused olid tingitud hageja ebasobiva ruumilahenduse esitamisest. Hageja ei ole selgitanud, kuidas 2017.a detsembrikuus toimunud suhtlus (õhumüra isolatsiooni osas) takistas tal esitada nõutud projekte ja jooniseid tähtaegselt. Suhtlus puudutas äriruumides asuva kinosaali ja WC-vahelist seina, mille projekteerimise ega rajamise kohustust üürileandjal ei olnud. 15.01.2018 edastas üürileandja hagejale plaanide alused kinotöödega jätkamiseks. Hageja ei ole selgitanud, mis takistas tal dokumente esitamast õigeks ajaks ning missuguste projektide ja tööjooniste esitamist antud plaanid takistasid ja milles kõnealune takistus seisnes. 26.01.2018 täpsustas üürileandja kandva profiilpleki valikut. Hageja ei selgitanud, miks need täpsustused takistasid tal esitada nõutud projekte ja jooniseid õigeaegselt. Hageja ei selgitanud, kuidas 2018.a veebruarikuus toimunud juurdeehituse ala muudatus takistas tal esitada nõutud projekte ja jooniseid õigeks ajaks. Samuti ei selgitanud hageja, missuguste projektide ja tööjooniste esitamist antud muudatus takistas ja milles kõnealune takistus seisnes. Kostja ei nõustunud väitega, et hageja ei saanud esitada projekte ja tööjooniseid õigeaegselt, sest kostja ei esitanud vajalikke lähteandmeid. Hageja kinnitas üürilepingus, et tal on olemas vajalikud andmed projektide ja tööjooniste koostamiseks. Kostja saatis hagejale lähteülesande enne kokkulepitud tähtaega. Hageja ei ole kunagi üürileandjat teavitanud, et lähteülesanne oli ebasobiv või takistaks projektide ja tööjooniste koostamist. Hageja pole varasemalt kordagi üürileandjale ette heitnud, et liitumispunktide kohta andmete puudumist ega selgitanud, et just seetõttu ta ei saanud projekte ega tööjooniseid koostada. Juhul kui hagejal vajalikke andmeid polnud, oleks ta neid pidanud üürileandjalt küsima. Kostja oli seisukohal, et kommunikatsioonide liitumispunktide asukoht sõltub hageja esitatavast ruumiplaanist, mida hageja ei esitanud. Kostja pidi esitama üksnes lähteülesande. Kõik ülejäänud projektid ja tööjoonised pidi hageja ise koostama. Hageja ei ole ka selgitanud, kuidas Eedeni ümberprojekteerimised takistasid tal oma projektide ja tööjooniseid koostada. Kostja leidis, et projektide ja tööjooniste esitamata jätmine on oluline

lepingurikkumine. Kuna hageja esitatavad projektid on aluseks juurdeehituse ja kinokeskuse rajamisel, ei saa ilma nendeta ka neid rajada, mistõttu võis kogu juurdeehituse ehitamine ja üürilepingu eesmärk saavutamata jääda. Veelgi enam, kostja planeerib juurdeehituse teised teenused (O’learys, CHI ja Blender) avada 2018.a oktoobris-novembris, mistõttu peab selleks ajaks ka kinokeskus valmis olema. Juurdeehituse näol on tegemist tervikliku meelelahutuskeskusega ning kui kino jääb avamata, kahjustab see oluliselt teiste teenuste klientuuri. Kuna esitamata on jäänud suur hulk projekte ja seda pika aja jooksul ning ka täiendava tähtaja jooksul pole hageja enda kohustusi täitnud, puudub kostjal hageja vastu usaldus ka selle osas, et hageja enda teisi kohustusi tulevikus täidaks. Kostja hinnangul võib ta hageja vastu projektide ja tööjooniste esitamata jätmisel kasutada kõiki õiguskaitsevahendeid, mistõttu lepingu lõpetamine sellisel alusel on õiguspärane. Kostja leidis, et hageja rikkumisi ei mõjuta asjaolu, et üürileandja ei ole rikkumistele varem tuginenud. Kostja leidis, et hageja rikkus lepingut ka sellega, et ei esitanud garantiid kahe kuu üüri osas, s.o 28 080 eurot (sh km). Hageja esitas täiendava tähtaja jooksul puuduliku garantii summas 23 400 eurot (sh km). Tegemist on olulise lepingurikkumisega. Samuti on rikkumiseks see, et hageja ei tasunud nõutud ulatuses turundustasu, s.o 19 956 eurot (sh km). Hageja tasus täiendava tähtaja jooksul turundustasu osaliselt, s.o käibemaksu võrra väiksemaks ulatuses ehk 14 130 eurot 16 956 euro asemel. Äripindade üürile käibemaksu lisamist võimaldab käibemaksuseadus, kui sellest on eelnevalt teavitatud Maksuja Tolliametit. Kuna Eedeni oli kõnealuse teavituse Maksu- ja Tolliametisse saatnud juba 07.03.2007, tuleb üüri tasuda koos käibemaksuga.Isegi kui üürileandja pole varem turundustasu nõudnud, ei kaota ta seda õigust hiljem. Kostja võis üürilepingu turundustasu maksmata jätmise tõttu üles öelda. Turundustasu ei tasuta konkreetsete turundustegevuste eest üürnikule ega eelda konkreetset sooritust hagejale. Turundustasu peavad üürnikud maksma väga laiapõhjalise tegevuse eest, nt üürniku võimaluse eest seostada enda ettevõtet Eedeni Keskusega, üürileandja poolse üürniku seostamisega Eedeni Keskusega, üürniku võimaluse eest paigaldada Eedeni Keskusesse enda reklaami, Eedeni üldise turundustegevuse eest, mis tõstab keskuse tuntust, populaarsust ja mainet ning toob sinna rohkem klientuuri (ja seeläbi rohkem kliente ka üüripindadele). Hageja on kasutanud võimalust ennast Eedeniga turundada, ta on ennast seostanud Eedeniga nii Äripäevas, Delfis, Kaubandus.ee-s ja Postimehes. Lisaks asus kostja seisukohale, et üürilepingu lõpetamine ei ole vastuolus konkurentsinormidega. Kostja ei ole kuritarvitanud Tartu kinokeskuste turgu valitsevat seisundit. Kostjale etteheidetav tegu (üürilepingu ülesütlemine) ei seondu kinooperaatori tegevustega. Hageja peab kuritarvitamisele tuginedes tõendama, et kostjal on Tartu kaubanduskeskuste üüriturgu valitsev seisund. Kostjal ei ole Tartu kinoturul võimalik tegutseda sõltumatult enda konkurentidest, sest tarbijatel on võimalik tarbida ka teiste konkurentide teenust. 10.10.2018 vastuses leidis kostja, et hageja väidab ebaõigesti, et omavajadusel ei saa lõpetada ehitusjärgus oleva ruumi üürilepingut. Seadus lubab lepingut lõpetada olenemata sellest, kas üüripind on ehitusjärgus või mitte. Hageja teooria ei ole vastavuses seaduse sätte eesmärgile. Uus omanik võib üürilepingu omavajadusel lõpetada ka siis, kui üüripind ei ole tema vajadusteks veel valmis. Omavajadusel lepingu lõpetamise eelduseks ei ole asjaolu, et üüripind oleks üleantud, seda eeldust VÕS § 323 lg 1 ette ei näe. Kostja viitas, et hageja soovis üürilepingu p 10 kohaselt lepingu omavajadusel lõpetamise õigust välistava märke kandmist kinnistusraamatusse alles pärast äriruumide valduse saamist ja hagejal puudusid takistused nõuda märke kinnistusraamatusse kandmist juba lepingu sõlmimisel. Kuna märge kinnistusraamatus puudus, tegutses kostja õiguspäraselt. Kostja märkis, et ei plaani juurdeehituse ruume välja üürida kolmandatele isikutele, vaid juurdeehitus on mõeldud

kostjale ja temaga seotud ettevõtetele. Kinokeskuse rajamine juurdeehitusse on oluliselt odavam kui rajada uus kaubanduskeskus ja seejärel rajada sinna kinokeskus. Juurdeehitusse ei mahu kaks kinokeskust nagu hageja väitis. Kostja oli seisukohal, et ei ole lepingut omavajadusel üles öeldes käitunud hea usu põhimõtte vastaselt, kuigi oli lepingust eelnevalt teadlik. Kostja selgitas ka, et müügihinna tasumine Eedenile ei olnud kunstlik omavajaduse tekitamine, sest maksegraafiku sõlmimine oli ratsionaalne ja majanduslikult põhjendatud, sest see võimaldas vähendada ja lükata edasi kontserniinvesteeringuid. Tehingu rahalised kokkulepped sõltuvad paljudest faktoritest, mitte ainult sellest, kui palju on pooltel raha ja vara. Tehingini viis muuhulgas see, et kostjatele ei ole ka teada, et teised kaubanduskeskused oleksid nõus müüma teatud osa keskust nagu seda tegi Eedeni. Kostja selgitas, et üürilepingu kohaselt pidi hageja üürileandjale üle andma kõik kino projektid ja tööjoonised hiljemalt 20.07.2017. Kostja rõhutas, et dokumentide õigeaegne esitamine on vajalik seetõttu, et tagada Eedeni keskuse juurdeehituse õigeaegne valmimine (keskuse juurdeehituse enda projektsioon sõltub üürnike vajadustest ja eripäradest), tagada kinokeskuse õigeaegne valmimine, tagada kinokeskuse kooskõla juurdeehituse ja Eedeni keskuse kontseptsiooniga. Kostja hinnangul ei ole tegemist formaalse tähtajaga, sest korrektseks ja ökonoomseks ehitamiseks on vajalik, et projektid oleks valmis enne ehitamist. Hageja ei ole tõendanud, et tal oli Eedeniga kokkulepe hilisemas dokumentide esitamise tähtajas. Kostja ei nõustunud, et hageja poolt esitatud presentatsioon ja 16.08.2017 toimunud koosoleku protokoll tõendaksid projektide esitamise hilisema tähtaja kokkulepet. Kostja hinnangul ei ole usutav hageja väide, et üürilepingust ei selgu, missugused projektid ja joonised ta esitama pidi. Hageja ei küsinud 16 kuu jooksul kordagi üürileandjalt selles küsimuses selgitusi. Hageja poolt esitatavad tööjoonised ja projektid on osaliselt kirjas üürilepingus ning ülejäänud tulenevad seadustest. Hageja esitas mõningad projektid, seega ei saa väita, et ta polnud nõutavate projektide koosseisust teadlik. Hageja vastutab projektide ja jooniste esitamata jätmise eest, sest äriruumide ehitamine (sh ventilatsioon, vesi- ja kanalisatsioon, tugev- ja nõrkvool, arhitektuurne projekt) oli hageja kohustus. Kostja hinnangul ei ole hageja põhjendanud ega tõendanud oma väiteid, et ta ei saanud projekte ja tööjooniseid esitada õigeaegselt üürileandjast tulenevatel põhjustel. Liitumispunktide asukohad pidi kindlaks määrama hageja ning hageja mh kinnitas üürilepingus, et kõik vajalikud andmed on talle teada. Seetõttu on väär hageja väide, et üürileandja ei esitanud talle vajalikke lähteandmeid. Hageja on asunud väidetavat lähteülesande puudust üürileandjale ette heitma alles hagiavalduses. Kostja märkis, et hageja võttis projekteerimisettevõttelt hinnapakkumise eriosade projektide osas alles kolm kuud pärast tähtaega. Hageja enda tõenditest (Projekt O2 kiri) nähtub, et ta oli lepingu ülesütlemise ajaks lootusetult hilinenud nii projektide kui ka kino tähtajaga ning see oli selge ka kostjale lepingu ülesütlemise ajaks, arvestades hagejale täiendavate tähtaegade andmist. Hageja vastutust ei mõjuta ka asjaolu, et üürileandja ei ole hageja rikkumistele varem tuginenud. Üürilepingu lõpetamine ei ole vastuolus konkurentsinormidega. Kostja märkis, et tema tegevust tuleb hinnata kaubanduskeskuse üüriturul, sest kino ei ole selliste omadustega, et seda ei saaks mistahes kaubanduskeskuses avada. Hagejal ei ole üüri- ega kinoturgu valitsevat seisundit, sest kostja üüripind moodustab Tartu kaubanduskeskuste üüripindadest vaid ca ühe protsendi, tarbijatel on mõistlikud valikuvõimalused kinoteenuse tarbimiseks, kostja hinnatase ei ole üle konkurentsivõimelise hinnataseme ning kinoturul Tartus puuduvad killustunud turuosadega selgelt väiksemad konkurendid. Hageja on hinnanud poolte turuosasid valedel alustel, st kino istekohtade ja saalide arvu järgi. Kostja leidis, et lepingu täitmise nõue on endiselt lubamatult esitatud ja seda ei ole esitatud kujul võimalik täita.

Kostja teatas 14.02.2019.a seisukohas, et hageja kohustused esitada projektid ja joonised hiljemalt 20.07.2017 tulenevad lepingu p-st 8.4.19,lepingu lisa 5 p 2.29 ja 6.2. Kostja märkis, et puudub vaidlus, et hageja ei ole projekteerimisega ning projektide ja joonist esitamisega seotud kohustusi täitnud. Lepingi täitmise kohustust ei muuda hageja 26.06.2018.a menetlusdokumendi p-s 3.4 ja 3.5 esitatud arvamus, et lepingus nimetatud kuupäevaks ei olnud realistlik esitada kõiki lepingus nimetatud projekte ja tööjooniseid. Kostja selgitas, et esmalt tuli kaardistada kõikide üürnike vajadused ja nõuded, seejärel koostada kõikide üüripindade projektid ja joonised ning pärast seda teha juurdeehituse kui terviku detailne täislahendus. Selleks, et üürileandja saaks koostada juurdeehituse kui terviku projektid ning valmistada ette ja teostada ehitustööd, pidigi hageja esitama kinokeskuse projektid ja joonised

Lähteülesande mitteandmise vastuväide, ei ole asjakohane. Eedeni ei ole keeldunud andmast mingit infot, mida hageja vajas ja palus. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi tuleb rahuldada osaliselt. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja ja AS Eedeni Keskus sõlmisid XX.XX.XXXX .a äriruumi üürilepingu (I kd tlk 17-26, lisad lk 27-34), mille p 4.1 kohaselt oli lepingu esemeks äriruumid suurusega ca 1800m2 ärikeskuse teisel korrusel (edaspidi nimetatud üürileping). Vaidluse all ei ole, et üürile antav äripind pidi asuma Eedeni ärikeskuse juurdeehitatavas osas. Samuti puudub vaidlus, et AS Eedeni Keskus moodustas ärikeskuse juurdeehituse osas eraldi kinnisasja, mis võõrandati OÜ-le Apollo Kino ning kinnistusraamatusse on vastav kanne tehtud 12.02.2018 (I kd 56-65). Omandi ülemineku kohta on hagejat teavitatud 21.02.2018 kirjaga (I kd t lk 35). Mittevaieldav on ka asjaolu, et kostja on üürilepingu esemeks olnud pinnale ise ehitanud valmis kinokeskuse, millele on väljastatud 05.03.2019.a kasutusluba. Kostja esitas hagejale XX.XX.XXXX.a teate üürilepingu ülesütlemiseks ning andis tähtaja lepinguliste kohustuste rikkumise kõrvaldamiseks (I kd t lk 36). Nimetatud avalduses ütles kostja XX.XX.XXXX .a üürilepingu üles VÕS § 323 lg 1 alusel, kuna vajab üüripinda tungivalt ise. Kostja teatas, et leping lõppeb 3 kuud pärast ülesütlemisavalduse kätte saamist hageja poolt. Lepingu nõuetekohaseks täitmiseks andis kostja hagejale täiendava tähtaja 15 päeva. Hageja teatas hagis, et sai nimetatud avalduse kätte 23.02.2018. Pooltel selle üle vaidlus puudub. Kostja tegi XX.XX.XXXX .a hagejale uue lepingu ülesütlemise avalduse (I kd t lk 38), milles ütles lepingu üles VÕS § 313 ja lepingu p 17.5 alusel, kuna hageja ei olnud olulist lepingu rikkumist tähtaja jooksul kõrvaldanud. Kostja ütles lepingu üles 1-kuulise tähtajaga alates teate kätte saamisest. Hageja ei ole eitanud nimetatud teate saamist. Seega puudub vaidlus, et mõlemad ülesütlemisavaldused on esitatud kirjalikus vormis, neis on esitatud lepingu ülesütlemise alus ja lepingu lõppemise päev (tähtaeg)- vastavalt VÕS § 325 lg 1, 2 nõuetele, ja avaldused on üürnikule kätte toimetatud – TsÜS § 69 lg 1, 2 kohaselt. Hageja leiab aga, et nimetatud ülesütlemisavaldused on tühised, kuna nende tegemiseks puudus õiguslik alus. Kostja leiab, et avaldused kehtivad. Alljärgnevalt kohus käsitleb esmalt XX.XX.XXXX.a avalduses esitatud lepingu ülesütlemise alust- omavajadus, seejärel käsitleb kohus XX.XX.XXXX .a avalduses hagejale esitatud etteheited lepingu olulisest rikkumisest: turundustasu maksmine väiksemas summas, garantii andmine väiksemas summas ja projekteerimisega seotud etteheited. Seejärel kohus annab hinnangu võimalikule konkurentsikeelu rikkumisele ja hageja lepingu täitmise nõudele. Lõpuks käsitleb hageja rahalist nõuet.

Käesolevalt ei ole vaidlust, et üürilepingust tulenevate õigused ja kohustused on kostjale kinnistu omandamisega üle läinud ja ta on esitanud avalduse ka nimetatud sättes määratud tähtaega järgides. Hageja leidis, et avalduse formaalsed eeldused ei ole siiski täidetud, kuna kostja ei ole piisavalt põhjendanud omavajadust. Kohus hagejaga ei nõustu. XX.XX.XXXX.a avalduses on kostja kohtu hinnangul piisava täpsusega põhjendanud, miks ja mis eesmärgil ta ruume ise vajab: tema kontseptsiooniks on rajada meelelahutuskeskus, milles oleks ka kino, kostjal puudub alternatiivne võimalus avalda meelelahutuskeskust teistsuguse kontseptsiooniga ning endale kuuluvate ruumide kasutamine äriplaani ellu viimiseks on kõige vähem kulukas. Menetluses on selgunud, et kostja on käesolevalt ka oma eesmärgi täitnud ja avanud keskuses kino ning muud sellega seotud meelelahutuslikud asutused. VÕS § 325 lg 2 p 2 nõuab, et ülesütlemisavalduses oleks märgitud ülesütlemise alus. Kohtu hinnangul on kostja piisvalt kirjeldanud VÕS § 323 lg 1 nõutud omavajadust ja sellega ka ülesütlemise aluse kirjeldamise nõude täitnud. Kuna muud formaalsed avalduse kehtivuse nõuded on täidetud, ei ole mingit põhjust asuda seisukohale, et XX.XX.XXXX.a avaldus oleks tühine formaalsete nõuete rikkumise tõttu. Hageja esitas kostja omavajaduse argumendi suhtes mitmeid erinevad vastuväiteid. Hageja leidis, et kostja põhjendus omavajadusest on otsitud ega vasta tegelikkusele. Asjaolu, et kostja on kinokeskuse valmis ehitanud ja opereerib seda, näitab selgelt, et põhjus ei olnud otsitud- kostja tõepoolest soovis ise keskusesse kino rajada ja on oma äriplaani ka ellu viinud. Kohus märgib, et asjas ei oma käesolevalt olulist tähtsust see, kas üldse ja kui palju odavamalt kostja kinnistut ostes oma äriplaani realiseerida sai- nagu üürilepingus kokku lepitust nähtub, tuleb ka ruumide üürimise korral kino rajajal ruumid ise valmis ehitada. Kokkuhoid võib kohtu hinnangul tekkida üüriperioodi koguüürihinna ja kinnisvara ostuhinna vahest, kuid seda vahet ei pruugi ka olla. Oluline on pigem, et omanikul on õigus oma vara kasutada piiramatul ajal ja enda soovitud eesmärgil, samas kui üürnikul on siiski teatud piirangud (nt üürisuhte ajalise kestuse või ruumide kasutamise eesmärgi osas). Riigikohus on lahendis 3-21-1-100-13 p-s 1 selgitanud, et on juba varasemas praktikas leidnud, et VÕS § 323 lg-s 1 sätestatud uue üürileandja omavajadus tähendab üürileandja tõendatud vahetuid, tõsiseid ja aktuaalseid põhjusi üürilepingu eseme kasutamiseks. Omavajadus ei pea tingimata seisnema selles, et üürileandja on äärmises häda- või sunniolukorras, vaid situatsiooni, kus üürileandja saaks omandatud ruumide kasutamisega oluliselt kokku hoida oma kulusid (vt Riigikohtu 23. aprilli 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-120-08, p 13). Kohus leiab, et käesolevalt on kostjal olnud vahetu ja aktuaalne põhjus kasutada endale kuuluvaid ruume kino rajamiseks. Kostjal oli soov avada Tartu linnas täiendav kino, ta omandas sel eesmärgi kinnistu ja teostas oma äriplaani kino ja sellega seotud muude meelelahutusasutuste rajamiseks. On üldteada asjaolu, et mitte iga äripind ja hoone kinoks ei sobi ja samuti see, et sobilikke pindasid ei ole kinnisvaraturul sellisel hulgal, mis võimaldaks huvitatud isikutel valida. Seega ei saa kostjale ette heita, et ta ostis (mitte ei üürinud) kinnistu, mis oli ühena vähestest turul saadaval ja sobis nii olemuselt kui ajaliselt kostja äriplaani ellu viimiseks. Kohus leiab, et kinnistu ostmise rahastamine ei muuda omavajaduse hindamise kriteeriume. Samuti leidis hageja hagiavalduses, et kaaluda tuleks üürniku ja üürileandja huve. Riigikohus on lahendis 3-2-1-20-08 p 13 selgitanud ka, et VÕS 323 lg 1 alusel üürilepingu ülesütlemise puhul on tegemist lepingu eseme omandaja õigusega ning kolleegium on seisukohal, et VÕS § 323 lg 1 ei eelda, erinevalt § 313 lg-st 1, lepingu poolte huvide kaalumist. Seega on hagis esitatud käsitlus käeolevas olukorras ebakohane. Kohtus ei pea kaaluma üürileandja ja üürniku huve vaid hindama, kas uuel üürilendajal esineb omavajadus. Nagu kohus eelpool leidis, oli kostjal soov kino rajada ja ta on seda ka teinud. Kohus leiab, et kuna puudub

vajadus kaaluda lepingupoolte huve, puudub vajadus ka hinnata, kas kostja oleks saanud oma äriplaani ellu viia mingil muul pinnal või muul kujul. 26.06.2018.a menetlusdokumendis esitas hageja aga uue seisukoha, et kostjal ei saanud omavajadust olla, kuna keskus oli alles ehitusjärgus ja kostjal oli vajadus äriplaanile mitte äripinnale. Kohus leiab, et VÕS § 323 ei sea piirangut, millises seisus peab üüripind olema ajal, kui uuel üürileandjal tekib omavajadus. Kuna kino rajamine/sisustamine eeldab ehitustöid, mis olid ka üürilepingus ette nähtud, siis ei saa olla taunitav, et üürileandja ka ise teeb või jätkab pärast lepingu üles ütlemist kino rajamist, st oma eesmärgi saavutamiseks vajalikke ehitustöid. Pigem on olukord, kus uus üürileandja peab ruumid ehitama või remontima oma vajadustele vastavaks otstarbekas ja eluliselt tõepärane. Nimetatud sätte eelduseks ei ole, et n.ö üle võetav üüripind peaks juba olema sama eesmärgiga või samas seisundis, üürileandja saaks seal otsekohe sama tegevusega jätkata või alustada. Samuti leidis hageja, et kuna üüripind ei olnud hagejale veel ülegi antud, siis ei olnud kestvuslepingut veel tekkinud. Kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemine omavajaduse tõttu ei ole piiratud sellega, kas üüripind on üürnikule üle antud või mitte. Leping oli sõlmitud, see kehtis ja isikul, kes üürileandja õigused ja kohustused üle võttis, on õigus nimetatud leping muude VÕS § 323 lg 1 sätestatud eelduste esinemisel üles öelda. Kohtu hinnangul on asjakohatu ka hageja vastuväide, et kuna kostja teadis üürilepingu olemasolust kinnistu omandamisel ja poleks seetõttu tohtinud seda omavajaduse tõttu üles öelda. VÕS § 323 sätestatud lepingu ülesütlemise õigus ei ole seotud asjaoluga, kas uus üürileandja teadis või ei teadnud lepingust üüripinna omandamise ajal. Kostja on õigesti viidanud, et VÕS § 323 alusel lepingu ülesütlemise välistamiseks saanuks hageja kasutada VÕS § 324 sätestatud märget kinnistusraamatus, kuid hageja seda lepingu sõlmimisel ei soovinud. Just nimetatud sätete omavaheline seos välistab hageja käsitluse, nagu sõltuks omavajadusel ülesütlemise võimalus sellest, kas omandaja lepingust teadis või mitte. Kohus leiab, et hageja põhjendused, miks oli märke seadmine kokku lepitud hilisemaks ajaks, ei piira kuidagi kinnisajas uue omaniku õigus vajadusel leping VÕS § 323 alusel üles öelda. Märke seadmine hilisemal ajal oli hageja risk. Kokkuvõtvalt on hageja asunud esile tooma vastuväiteid ja ülesütlemise piiranguid, mida VÕS § 323 lg 1 ei ole sätestatud. Samuti ei ole ka kõrgema kohtu praktika nimetatud sätte kohaldamisel välja toonud mingeid muid piiranguid, kui vaid vajaduse hinnata üürilevõtja omavajadust. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja XX.XX.XXXX.a ülesütlemisavaldus VÕS § 323 lg 1 alusel on õiguspärane ja kehtiv. Seega oleks üürileping igal juhul lõppenud XX.XX.XXXX .a.

VÕS § 313 lg 1 sätestab: Mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. Sama paragrahvi lg 2 kohaselt on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige sama seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel. Võlaõigusseaduse kommenteeritud väljaandes (II osa, Kirjastus Juura, Tallinn 2007) on § 313 kommentaari p-s 3.6 antud juhis, et nimetarud sätte alusel erakorralise ülesütlemise puhul, tuleks ülesütlemise õiguslikku alust hinnates alati alustada lg 2 märgitud alusest, so § 314319 sätestatud eelduste kindlaks tegemisest. Kui konkreetne rikkumine või eluline olukord § 314 jj sätestatud eeldusi välja ei anna, siis tuleb kontrollida, kas ei esine § 313 lg 1 sätestatud ülesütlemise alust. Kostja ei ole ülesütlemise avalduses ise märkinud, kas ta tugineb pigem § 313 lg 1 või lg 2. Seega kohus kontrollib ülesütlemise eeldusi õiguskirjanduses esitatud soovitusi järgides. Ülesütlemisavalduses on kostja viidanud ka lepingu p 17.5, kuid ei ole täpsustanud, millist nimetatud punkti alapunkti kostja ülesütlemise alusena kasutab. Lepingu p 17.5 kui üldsäte annab üürileandjale üldise aluse leping erekorraliselt üles öelda ja määrab ülesütlemise põhjuseks oleva rikkumise kõrvaldamiseks minimaalse tähtaja, mida kostja ka järgis. Lisaks õiguslikule alusele tulebki lepingu rikkumise tõttu ülesütlemise puhul järgida ka VÕS üldosa § 196 lg 2. Nimetatud sätte kohaselt juhul, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Käesoleval juhul on kostja täitnud VÕS § 192 lg 2 ja lepingu p 17.5 nõudeid ja andud XX.XX.XXXX.a avalduses hagejale tähtaja lepingu rikkumise kõrvaldamiseks. Tähtajaks oli 15 päeva. Seega vastas XX.XX.XXXX .a avaldus formaalsetele nõutele. Alljärgnevalt kohus hindab iga hagejale etteheitevat rikkumist eraldi.

7.6.15, kus turundustasu on selgelt märgitud kõrvalkuluks. Lepingu p 7.3 kohaselt tuli ka sellel üürnikul hakata tasu maksma üleandmise-vastuvõtmise akti alla kirjutamise päevast. Kuna turundustasu maksmise kohustus tekkis alles ruumide üleandmis-vastuvõtu akti alla kirjutamisest ja selleni lepinguga ei jõutud, ei olnud kostjal veel nõudeõigust sellele tasule üldse tekkinud. VÕS § 82 lg 7 kohaselt muutub kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Järelikult ei olnud tasu ka sissenõutavaks muutunud. Puudub vaidlus, et hageja tasus 22.03.2018.a avalduses antud tähtaja jooksul turundustasu 14 130 eurot (I kd t lk 181). Asjaolu, kas hageja pidi tasuma turundustasult käibemaksu või mitte, ei ole asjas oluline, kuna nõude esitamiseks puudus alus. Kuna kostjal turundustasu tasumise nõuet üldse ei olnud, ei olnud hageja toime pannud ka lepingu rikkumist ning kostjal puudus alus lepingu ülesütlemiseks.

käibemaks või mitte ja hageja seda ei teinud. Tegemist on üürileandjast tuleneva asjaolugaüürileandja oli end MTA-s registreerinud, mistõttu oli ka üürileandjal kohustus nimetatud asjaolu kohta teave ilma küsimata üürnikule edastada. Kostja ei ole tõendanud, et vastav teave oleks hagejale edastatud. Seega ei saa kostja käibemaksu võrra väiksema garantii andmist ette heita hagejale, kuna rikkumine tulenes tema enda tegevusetusest. Kohus leiab, et garantii ei ole kõrvalkuluks, kus tegemist ei ole üürileandja või kolmanda isiku poolt pakutavate või vahendtavate asja kasutamisega seotud teenuste kuludega (VÕS § 292 lg 1 teine lause). Tegemist on üürileandja tagatisega sisuliselt tagatisraha näol VÕS § 308 mõttes. Seega ei saa käesolevalt rikkumise hindamisel lähtuda VÕS § 313 lg 2 ja 316 ja kohaldamisele saab tulla VÕS § 313 lg 1. Riigikohus on lahendis 3-2-1-84-10 korranud varasemat seisukohta, et VÕS § 313 lg 1 rakendamine eeldab mõlema lepingupoole huvide kaalumist, mille käigus võrreldakse, kas lepingu lõppemist sooviva poole huvid on olulisemad ja saaksid lepingu jätkumise korral rohkem kahjustada kui teise lepingupoole huvid lepingu lõppemise korral. VÕS § 313 lg 1 kohaldamine nõuab kohtult diskretsiooniotsuse tegemist, sest kohtul tuleb kaaluda, kas üürilepingu ülesütlemiseks oli olemas mõjuv põhjus (vt Riigikohtu 29. jaanuari 2008. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-143-07, p 21). Üürilepingu ülesütlemise aluseks on vaid see, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. Huvide kaalumise osas on riigikohus lahendis 3-2-1-84-10 andud ka juhise, et VÕS § 313 lg 1 järgi võib üürilepingu erakorralisel ülesütlemisel olla mõjuvaks põhjuseks erakorraline, s.o poolte jaoks ettenägematu asjaolu, mille tõttu poolte huvisid kaaludes saab eeldada, et lepingu täitmine on muutunud ühe või teise poole jaoks võimatuks. Samas ei ole selle sätte alusel välistatud õigus üürileping ennetähtaegselt üles öelda ka siis, kui ülesütlemise vajadus on tingitud ülesütlemist taotlevast lepingupoolest tulenevatest asjaoludest (vt Riigikohtu 29. oktoobri 2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-04, p 13 ja otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13), kuid seda vaid juhul, kui ülesütleva poole huvid ületavad ülekaalukalt teise poole huvi. Käesolevalt ei ole kostja toonud esile asjaolusid, et lepingu lõpetamise vajadus VÕS § 313 lg 1 alusel oleks tingitud temast tulenevast asjaolust- oma vajaduse rahuldamiseks oli kostja juba varem XX.XX.XXXX.a avaldusega lepingu üles öelnud VÕS § 323 alusel. Seega tuleb käesolevalt hinnata, kas hageja rikkumised olid niivõrd kaalukad, et kostjalt ei saanud mõistlikult oodata lepingu jätkamist ja kostja huvid ületasid teise poole huvid ülekaalukalt. Rikkumise olulisuse hindamisel tuleb lähtuda ka VÕS üldosa sätetest, eelkõige § 116 lg 2, mis annab näidisloetelu olulistest lepingurikkumistest. Käesolevalt saab VÕS § 116 lg 2 p 5 tulenevalt lugeda oluliseks rikkumiseks asjaolu, et kostja oli andnud hagejale tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid hageja kostja hinnangul rikkumist ei kõrvaldanud. Rikkumise kõrvaldamata jätmiseks loeb kostja käesolevalt garantii andmist 4680 eurot väiksemas summas. Kohus märgib, et ka pooled ise on lepingu p 17.5 alapunktides loetlenud terve rea võimalikke rikkumisi, mille korral saab lepingu erakorraliselt üle öelda. Nagu kohus eelpool märkis, ei ole kostja viidanud ühelegi neist ja ka kohus ei tuvastanud hageja käitumises ühegi nimetatud punkti rikkumist, va lahtine punkt 17.5.8, mille kohaselt saab lepingu üles öelda ka muude lepingu tingimuste rikkumise korral. Rikkumise kaalukuse ja poolte huvide hindamisel tuleb arvesse võtta poolte huve ja mõlema poole võimalikku kahjustamist ajaperioodil, mis jääb lepingu lõppemiseni. Kohus tegi eelpool kindlaks, et kostja ütles lepingu kehtivalt üles XX.XX.XXXX avaldusega ja leping lõppes XX.XX.XXXX .a. Seega oli lepingu uuest ülesütlemisest kuni selle lõppemiseni jäänud vaid 1,5 kuud. Kostja ei ole välja toonud, millist kahju oleks tema huvid väiseksema garantiiga seoses selle 1,5 kuu jooksul saanud. Garantii antakse lepinguliste kohustuste täitmise

tagamiseks. Kostja ei ole teatanud, et tal olnuks XX.XX.XXXX .a hageja vastu garantiiga tagatud rahalisi nõudeid, mida garantii katma pidanuks. Kaalunud hageja rikkumist- garantii andmine väiksemas summas-, üürileandja enda käitumist- üürileandja ei olelnud hagejat teavitanud vajadusest anda garantii koos käibemaksuga-, ning ka seda, millist mõju väiksemas mahus garantii võis tekitada kostja huvidele lepingu kehtivuse 1,5 kuu jooksul, leiab kohus eelnimetatud asjaolusid kogumis hinnates, et tegemist ei ole olulise lepingu rikkumisega. Kohtu hinnangul ei olnud garantii väiksemas summas andmine sellise kaaluga, et kaaluks üles hageja huvid eeldada lepingu jätkumist veel 1,5 kuu jooksul. Riigikohus on korduvalt rõhutanud, et tegemis peab olema ülekaaluka huviga, mida kohus käesolevalt ei tuvastanud. Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et garantii väiksemas summas andmata jätmise tõttu lepingu üles ütlemine XX.XX.XXXX .a ei ole kehtiv.

Hagejal oli aga selge kohustus esitada konstruktsioonide projekt, ventilatsiooni projekt, vee ja kanalisatsiooni projekt ning tugev- ja nõrkvoolu projekt. Lepingu lisa 5 p 2.29 tulenes kohustus esitada veel täiendavalt põranda ja mööblipaigutuse plaanid, lae- ja valgustuse plaanid, vaated/lõiked kõrgusmärkidega ja köögi- ja muu tehnoloogia joonised koos spetsifikatsioonidega. Punktis 6-s on esitatud nõue esitada veel teatud eriprojektid seoses erinevate konkreetsete töödega: konstruktsioonide, elektri-, valgustuse- sprinkleri, nõrkvoolutööde ja suitsuerastusega. Hageja põhjendas lepingusse märgitud tähtajast mitte kinni pidamist eelkõige väitega, et nimetatud tähtaeg oli algusest peale ebareaalne. Nimetatud lepingupoolte arusaama kinnitas ka tunnistaja K. M. kelle selgituse kohaselt sai kuupäev lepingusse ilmselt seetõttu, et tegu võis olla mingi Eedeni tüüplepinguga, kumbki pool sellest kuupäevast kinni ei pidanud ega tähtsustanud seda. Kohus märgib aga, et vaatamata asjaolule, et tähtajast kinni pidamisele lepingu algsed osalised tähelepanu ei pööranud, oli kostjal siiski õigus nimetatud rikkumisele viidata, eriti olukorras, kus rikkumise hoiatuse esitamise ajaks oli möödunud ligi 7 kuud. Tegemist ei olnud lühiajalise tähtaja ületamisega, vaid kuid kestnud viivitusega. Õigusjärglasele lähevad üle kõik õiguseellase õigused, sh viidata ka rikkumisele, millele õiguseellanne ei olnud tähelepanu juhtinud. Kui õiguseellane oli ka nõus täitmise tähtaega edasi lükkama, tulnuks see vastavalt lepingu p 23.1 vormistada kirjalikult, sest tegemist oli lepingu muutmisega. Käesolevalt kehtis lepingu p 8.4.19 tähtaeg ja kostjal oli õigus sellele rikkumisele viidata. Kostja andis VÕS § 114 sätestatud täiendava tähtaja rikkumise kõrvaldamiseks, kuid hageja rikkumist selle aja jooksul ei kõrvaldanud ning ei esitanud kõiki eriprojekte ja jooniseid, mille esitamiseks tal kohustus oli. Tõenditest nähtub ka, et rikkumise täielik kõrvaldamine polnud ka reaalselt võimalik, sest hageja pidas alles 2017.a oktoobris läbirääkimisi projekteerijaga tööde teostamiseks (I kd t lk 52-54) ning 2018.a märtsiks ei olnud leping veel sõlmitud (I kd t lk 39), kuigi projektidega oldi töötatud. Tunnistaja väitel võeti hinnapakkumine 2017.a novembris vastu. Seega alustas hageja ise konkreetset asjaajamist projekteerijaga eriosade projektide tellimiseks mitu kuud pärast lepingusse märgitud tähtaja möödumist, mis ilmselgalt takistas ka projektide valmimise lepingusse märgitud tähtajal võis siis väikese viivitusega. Kohus märgib, et hageja etteheide, et ta ei saanud rikkumist tähtaja jooksul kõrvaldada, kuna kostja oli keelanud projekteerijal hagejaga suhtlemise, ei ole vabandavaks lepingusse märgitud tähtajal või ka kohustuse täitmiseks mõisliku viivitusega. Nimelt teatas projekteerija esindaja Lauri Naaber hagejale viimase 12.03.2018.a pöördumisele, et suhtlus peaks käima läbi kostja (t lk 39). Selline teade esitati hagejale tegelikult pärast XX.XX.XXXX.a rikkumise kõrvaldamise tähtaja lõppemist ning asjaolu, et projekteerija suhtlust hagejaga takistati tõendab vaid tunnista K. Mägi ütlus, et alates 2018.a detsembrist suhtlus üürileandja ja projekteerijaga halvenes- enam ei vastatud, info ei liikunud. Puuduvad tõendid, et suhtlust oleks keelatud ja meilidest nähtub, et suhtlus siiski käis (I kd t lk 43-45). Projekteerija 12.03.2018.a meilist ei tulenenud kat, et projekteerija ei või hagejale töid teha vaid, et suhtlusse tuleb kaasata ka üürileandja. Tunnistaja K. M. ütluste kohaselt toimus ka varem projekteerimine kolmepoolselt: üürileandja, üürnik ja projekteerimisfirma. See nähtub ka esitatud meilidest ja nõupidamiste protokollist (I kd t lk 48). Seega ei ole pahatahtlik, et kostja soovis enda kaasamist projekteerimisse. Hageja väitel oli tema kohustuse täitmine takistatud ka seetõttu, et üürileandja ise muutis korduvalt projekte ja sisendeid: evakuatsiooniteid (2017.a sügisel), seina materjali (detsembri lõpus 2017), katusekatte materjali (jaanuaris 2018), juurdeehituse ühisala (veebruaris 2018). Hageja väitel toimusid projekteerimistööd jooksvalt ja kõiges lepiti kokku samuti jookvalt. Nimetatud kinnitas tunnistaja K. Mägi, kes märkis ka, et enamik infot liikuski mitte üürniku ja

üürileandja vahel vaid läbi projekteerija. Pooled aga mingeid muutusi lepingus, ruumide valmiduses või kasutavates materjalides kirjalikult ei fikseeritud. Lepingu kohaselt pidi hageja saama ruumi nn musta karbina, millele oli ka nt betoonlagi, kuid üürileandja soovis seda lahendust muuta. Tunnistaja ütluste kohaselt see mõjutas üürnikku, sest tehnika tuleb kinnitada lakke ja neid konstruktsioone ei saanud enne teha, kui oli lahendus teada. Tunnistaja ütlusi kinnitavad ka tõendid: lepingu p 6.1- üle tuli anda ruum avatud betoonlaega, 18.08.2017 meil, et Eedenilt oodatakse karpe ja ise ollakse valmis ehitama kipsseinad, 19.01.2018.a ehitaja e-kiri projekteerijale, millest nähtub, et 16.01.2018.a koosolekul lepiti kokku katse kandevpleki kasutamine (I kd t lk 55), projekteerija kiri 26.01.2018.a hagejale (I kd t lk 45). seega toimus veel 2018.a jaanuaris arutelu asjaolu üle, mis tegelikult oli kindlaks määratud lepingus ning hageja ei viidanud kordagi sellele, et tal on lepingu kohaselt õigus saada betoonlagi ning et ta on oma projektid (nt lepingu ette nähtu ripplae joonised) koostanud nimetatud eeldusest lähtuvalt. Kohus nõustub hagejaga, et üürileandja võis muuta ehitusse ja projekteerimisse puutuvaid sisendeid ja asjaolusid, kuid esitatud tõenditest nähtub, et nimetatud muutused ei toimunud ajal, kui projekt tuli üle anda või siis mõistliku viivituse jooksul. Esitatud tõendite kohaselt soovis üürileandja muuta sisendeid 4-6 kuud pärast projektide esitamise tähtaega ja hageja lasi selle toimuda, mis selgelt viitab, et tema enda projektid ei olnud veel valmis. Hageja ei ole tõendanud, et selliseid muutusi, mis takistasid temal oma kohustuse täitmist, oleks tehtud ka näiteks 2017.a mais, juunis või juulis, s.o ajal kui ta pidi projekteerimisega aktiivselt tegelema või ka mõisliku viivitusaja jooksul, näiteks augustis- septembris. Hageja leidis ka, et üürileandja ei andnud talle ka vajalikke sisendeid projekteerimiseks: andmeid ventilatsiooni, elektri ja vee- ning kanalisatsioonisüsteemi liitumispunktide kohta. Lepingu p 8.4.19 viimase lause kohaselt tuli esitada nn lähteülesanne - elektrivõimsus, ruumis viibivate inimeste arv, vee- ja kanalisatsiooni asukohad, ventilatsioon ja jahutus ning muud täpsustavad joonised- lepingu lisana hiljemalt 28.02.2017.a. Kohus märgib jätkuvalt, et kostja 22.05.2018 esitatud tõendid (I kd t lk 182-183) ei ole lepingu p 8.4.19 viidatud lähteülesanne, kuna sellel plaanil ei nähtu eelviidatud lähteandmed- tegemist on sisuliselt ruumiplaaniga. Tunnistaja ütluste kohaselt andis hageja üürileandjale teada osa andmeid: inimeste eeldatava arvu ja vajaliku elektrivõimuse näitajad, kuid ootas näiteks teavet ventilatsiooni asukoha kohta või vee- ja elektrisisendi asukoha kohta. Pooled vaidlesid selle üle, kelle ülesanne üldse oli nimetatud andmed esitada. Poolte selgituste kohaselt enne ülesütlemist kumbki pool nn lähteülesannet teiselt poolelt ei küsinud. Puuduvad tõendid, et hageja ise oleks küsinud temale projekteerimiseks vajalikke sisendandmeid, nt kus on vee- ja kanalisatsioonisüsteemi või elektrisüsteemi liitumispunkt. Kohus leiab aga, et kuna p 8.4.19 asub lepingus peatükis 8.4 Üürnik kohustub peale lepingu sõlmimist:..., siis oli nimetatud andmete esitamine siiski hageja enda ülesanne. Eelviidatud lepingu punkti kohaselt pidi üürnik seega teavitama üürileandjat, kuhu tema soovib nimetatud liitumispunkte saada ja millist elektrivõimsust ta vajab. Seoses ventilatsiooniga selgitas tunnistaja, et suulise kokkuleppe kohaselt oli plaanis ventilatsioon lahendada kogu keskuses ühtse süsteemina. Nimetatud kokkulepet aga jällegi kirjalikult ei vormistatud, mistõttu pidi ka selle süsteemi osas just üürnik oma vajaduse ja soovi üürileandjale teada andma. Nimetatud asjade järjekord eeldaski, et hageja teeb omapoolsed plaanid (nt elektri, vee- ja kanalisatsioonisüsteemi ja ventilatsiooni plaanid) valmis, esitab need üürileandjael, kes siis ühitab need üldisesse keskuse süsteemi. Kokkuvõtvalt leiab kohus, et üksi hageja esitatud argument, millega ta soovis tähtaja raske ületamise etteheitest vabaneda üürilendaja enda tegevusele/tegevusetusele viidates, ei ole asjakohane ega piisavalt rikkumist vabandav. Kohus märgib, et hageja risk oli jätta kõik

muudatused ja lepingust erinevad kokkulepped kirjalikult fikseerimata, mistõttu need ei muuda lepingus kokku lepitud õigusi ja kohustusi. Hageja rikkus lepingus määratud tähtaega raskelt ning ei esitanud projekte ega jooniseid tähtajaks ja enamikku neist ka mitte rikkumise kõrvaldamiseks antud lisatähtaja jooksul ning hagejal puuduvad kaalukad rikkumist vabandavad asjaolud. Seega on hageja pannud toime lepingu rikkumise, mis kohtu hinnangul on piisavalt kaalukas, et võimaldab lepingu üles öelda VÕS § 313 lg 1 alusel. Lepingupoolte huve hinnates leiab kohus, et kuna projekteerimistöödega oldi hilinetud nii suurel, on see piisavalt kaalukas, et vabandada kostja soovi mitte oodata lepingu lõppemise kuupäeva XX.XX.XXXX .a. Ehitusel oli ette nähtud valmimistähtaeg, mille järgimine oli nagunii sattunud projekteerimisega viivitamise tõttu juba ohtu. Sellises olukorras on 1,5 kuuline täiendav ooteaeg piisavalt mõjuv, et vabandada erakorraline ülesütlemine lühema tähtajaga sätte alusel. Kohus leiab, et hagejal ei saanud olla sellist huvi täita üürilepingut, mis tema jaoks nagunii lõppeb, veel täiendavalt 1,5 kuud olukorras, mis kaaluks üles kostja huvi korraldada ruumide ehitus- ja projekteerimistöid edasi, et lõpetada ehitus enam-vähem tähtaegselt. Eeltoodust tulenevalt asub kohus seiskohale, et ka XX.XX.XXXX .a tehtud ülesütlemisevaldus on kehtiv, kuid vaid seoses lepingu rikkumisega projektide ja jooniste esitamise tähtaja rikkumisega.

Selleks, et tuvastada, kas kostja ülesütlemisavaldus rikkus KonkS § 16 lg 1 p 2 sätestatud keeldu, tuleb aga kõigepealt tuvastada nimetatud sätte kohaldamise eeldused: kas kostja oli turgu valitsev ettevõte, kas ta on piiranud hageja tegutsemist ja kas nimetatud piirav tegevus on toime pandud oma valitsevat seisundit kuritarvitades. KonkS § 13 lg 1 kohaselt omab turgu valitsevat seisundit käesoleva seaduse tähenduses ettevõtja või mitu samal kaubaturul tegutsevat ettevõtjat, kelle positsioon võimaldab tal/neil sellel kaubaturul tegutseda arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest. Turgu valitseva seisundi omamist eeldatakse, kui ettevõtjale või mitmele samal kaubaturul tegutsevale ettevõtjale kuulub kaubaturul vähemalt 40 protsenti käibest. Vastavalt sama seaduse § 3 lg 1 on kaubaturg on hinna, kvaliteedi, tehniliste omaduste, realiseerimis- ja kasutustingimuste ning tarbimis- ja muude omaduste poolest ostja seisukohalt omavahel vahetatavate või asendatavate (edaspidi asendatavate) kaupade käibimise ala, mis hõlmab muu hulgas kogu Eesti territooriumi või selle osa. Lõike 2 kohaselt arvestatakse kaubaturu piiritlemisel asendatavate kaupade käivet üldjuhul rahalises väljenduses. Kui see ei ole võimalik või otstarbekas, võib kaubaturu mahtu ja sellel tegutseva ettevõtja turuosa arvestada mõne muu võrreldava näitaja alusel. Käesolevalt on hageja märkinud, et kostjal on turgu valitsev seisud nii kinodes filmi näitamise kaubaturul kui ka kinoks sobivate pindade kinnisvaraturul. Kohus nõustub, et kostjal võib olla turgu valitsev seisund filmide näitamise turul kui võtta aluseks vaid istekohtade ja vaatajate arvud. Kostja on kinnitanud hagis esitatud andmeid enda ja konkurentide istekohtade arvu osas (hagi p 3.41 ja kostja vastuse p 57), muudele hagis esitatud turuosa iseloomustavatele andmetele (hagi p 3.39) ei ole kostja vastu vaielnud. Kostja on esitanuid omakorda andmed turul tegutsevate ettevõtete hinnataseme kohta (12.02.2019.a men. dokumendi p 75). Puudub vaidlus, et istekohtade arv kostja opereeritavates kinodes ulatub 50,9% kõigist istekohtadest Tartus. Hagis esitatud andmete kohaselt on vaatajate arvu alusel kostjal 70% turust Hageja leiab, et kuna nimetatud näitajad ületavad 40% on kostjal turgu valitsev seisund. Kohus viitab, et KonkS § 13 lg 1 kohaselt tuleks turgu valitsevat ettevõtet hinnata käibe alusel, mida § 3 lg 2 kohaselt tuleb hinnata pigem rahalises väljenduses. Turuosaliste rahalise käibe kohta pole hageja aga andmeid ega seisukohti esitanud. Seega ei ole nimetatud sätte teises lauses esitatud eelduse asjaolusid kohtule tõendatud. Kohtu hinnangul ei ole hageja piisavalt põhistanud ja tõendanud ka kostja turgu valitseva ettevõtte staatust läbi selle, et tal on võimalik oma positsiooni tõttu tegutseda filminäitamise turul arvestataval määral sõltumatult konkurentidest, varustajatest ja ostjatest. Kohus rõhutab siinjuures, et sõltumatu tegutsemine peab esinema arvestataval määral. Hageja ei ole toonud välja ega tõendanud ühtegi asjaolu, kust nähtuks, et kostja on teinud filmide näitamise osas otsuseid varustajaid, konkurente või ostjad jämedalt eirates või muul moel oma juhtivat positsiooni ära kasutades. Asjaolu, et kostjal on konkurentidega võrreldes rohkem istekohti ei anna talle võimalust teha turust sõltumatuid otsuseid või turgu enda kasuks mõjutada, istekohtadega võrreldes suurem vaatajate arv võib olla tingitud paremast klientidele suunatud äristrateegiast (parem ligipääsetavus, paremad lisateenused, paremad boonused jms) ning ei tähenda koheselt turgu valitseva ettevõtte staatust. Kohus leiab, et turgu valitseva ettevõtte mõistet ei saa laiendavalt kohaldada ja tuleb hinnata konkreetselt ettevõtte mõju turule. Sellise hinnangu andmiseks ei ole hageja aga käesolevalt põhjendusi ja tõendeid esitanud. Kohus märgib eraldi, et hageja on kostja turgu valitsevat seisundit võimendanud tuues välja arvud, mis iseloomustaksid kostjat pärast uue kino rajamist (eelkõige istekohtade, saalide arv). Kohus leiab, et ettevõtte turgu valitsevat seisundit tuleb ikkagi hinnata keelatud

toimingute tegemise ajal- käesolevalt siis 2018.a jaanuaris- veebruaris, mitte aga selle alusel, milliseks olukord pärast uue kino rajamist kujuneks. Käesolevalt on hageja esitanud väite, et kostja on kasutanud oma turgu valitseva ettevõtte seisundit ära kino näitamiseks sobiva pinna saamiseks. Kohus leiab, et nimetatud asjaolu hindamisel ei saagi aluseks olla ettevõtte positsioon filmide näitamise turul. Vaidlus käib ruumide kasutamise üle, mis vastavalt KonkrS § 3 lg 1 on eraldiseisev turg. Seetõttu tuleb turgu valitseva ettevõtte positsiooni hinnata just nimetatud turul: kino pidamiseks sobivate pindade ostmise ja üürimise turul (edaspidi nimetaud kinopinnad). Pooled on ühisel arvamusel, et nimetatud tegevuseks sobivaid pindu on turul piiratud hulgal. Esmalt märgib kohus, et hageja ise viitab vahelduavalt nii sellele, et on ühtne üüritavate ja omandis olevate kinopindade turg, kuid samas toob välja, et kuna kostjale kuulub ainsana kinoks sobilik pind omandina, on tal nimetatud turul absoluutne valitsev seisund 100%-ga (26.06.2018 men. dokumendi p 4.9). Kohus sellise käsitlusega ei nõustu ja leiab, et see näitaja on kontekstist välja rebitud, et näidata kostjat tegelikkusest halvemas valguses. Kui lähtuda turust kinopindade omandisuhte alusel, tuleks kostjat hinnata võrdluses teiste kaubanduskeskuste omanikega, kes oma pindasid kinoks välja üürivad. On üldteada asjaolu, et sel turul ei ole kostja Tartus 100% staatusega (lisaks ka Lõunakeskus, Tasku keskus). Kohtu hinnangul on nii kinode üüripinnad kui omandis olevad pinnad siiski üks terviklik turg. Puuduvad tõendid, et kostjal oleks nimetatud turul turgu valitsev seisund. Kohus leiab, et kostja ei ole ka oma seisundit kuritarvitanud: kostja tegi ärilis-strateegilise otsuse ning ostis omale kaubanduskeskuse osa, millesse saab muude teenuste kõrval rajada ka kino. Kohus märgib, et tehingud tehakse poolte kokkuleppel ja kui kostja sai AS-ga Eedeni Keskus ärikeskuse juurdeehituse võõrandamise osas kokkuleppele, on tegemist ainult lepinguvabaduse põhimõtte ellu rakendamisega. Hageja pole välja toonud asjaolusid, et temale oleks keeldutud mingil ebaeetilisel või seadusevastasel põhjusel keskuse juurdeehituse osa müümisest. Kuna puuduvad tõendid, et kostjal oleks kinopindade turul turgu valitsev seisund, mida ta on kuritarvitanud, ei saa ka kostja tahteavaldus öelda leping üles omavajaduse tõttu, olla tühine konkurentsikeelu rikkumise tõttu. Kostja on kohtu hinnangul rakendanud vaid seadusest tulenevat õigust omavajadusel leping üles öelda. Kohtu hinnangul ei ole XX.XX.XXXX.a lepingu üles ütlemine tühine ka TsÜS § 87 alusel.

VÕS § 1028 lg 1 sätestab: Kui isik (saaja) on teiselt isikult (üleandja) midagi saanud olemasoleva või tulevase kohustuse täitmisena, võib üleandja saadu saajalt tagasi nõuda, kui kohustust ei ole olemas, kohustust ei teki või kui kohustus langeb hiljem ära. Kohus eelpool p 2.1 leidis, et kostja nõue turundustasu maksmiseks ei olnud lepingu ülesütlemise ajaks tekkinud ning selline nõue ei tekkinud ka hiljem. Seega on hageja tasunud kostjale õigusliku aluseta 14 130 eurot, mis kostjal tuleb hagejale tagastada. Hageja palus alusetult saadud summalt välja mõista ka viivise seaduses sätestatud määras alates kostjale summa tasumisest kuni selle tagastamiseni. VÕS § 113 lg 1 järgi võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Käesolevalt on nn seadusjärgne intressimäär 8% aastas. Kohtuistungi toimumise seisuga oli viivis kokku 1288.35 eurot. Kohtulahendi tegemise seisuga lisandub veel 74.64 eurot (24 päeva x 3.11€). TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Seega tuleb kostjalt välja mõista alusetult saadud 14 130 eurot, viivis kohtuotsuse tegemise seisuga 1362.99 eurot ja viivis kuni põhinõude kohase täitmiseni.

/allkirjastatud digitaalselt/ Maimu Laumets Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.