Eesistuja Meeli Kaur, liikmed Margo Klaar ja Indrek Parrest
Määruse tegemise aeg ja koht
14. mai 2019, Tallinn
Tsiviilasja number
2-18-10764
Tsiviilasi
RMa ja EKi hagi Osaühingu KRIMONTE HOLDING vastu
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 29. märtsi 2019 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
Osaühing KRIMONTE HOLDING apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
450 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja I (vastustaja) RM (isikukood xxxxxxxx) Hageja II (vastustaja) EK, (isikukood xxxxxxxx) Kostja (apellant) Osaühing KRIMONTE HOLDING (registrikood 10795911), seaduslik esindaja Monika Evardson
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
1.Keelduda Harju Maakohtu 29. märtsi 2019 otsuse peale esitatud Osaühing KRIMONTE HOLDING apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest.
2.Apellatsioonkaebuse esitamisega seonduvad menetluskulud jätta Osaühing KRIMONTE HOLDING kanda. Menetluskulude puudumise tõttu jätta nende suurus kindlaks määramata. Edasikaebamise kord Menetlusosalisel on õigus esitada käesoleva määruse peale määruskaebus vahetult Riigikohtule 15 päeva jooksul alates määruse kättesaamisest. Määruskaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon. Hagimenetluses võib määruskaebuse Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
1.23. aprillil 2018 esitasid EK ja RM (hagejad) Tallinna Üürikomisjonile avalduse, millega palusid Osaühingult KRIMONTE HOLDING (kostja) hagejate kasuks välja mõista xxxxxxxx
asuva eluruumi üürilepingu sõlmimisel tasutud ja tagastamata tagatisraha 450 eurot ja alusetult nõutud remondi- ja reservfondi maksed 541,91 eurot.
2.Tallinna Üürikomisjon rahuldas 18. juuni 2018 otsusega nr 11-1/33/18 nõude osaliselt ja mõistis RMa kasuks välja xxxxxxxx asuva eluruumi üürilepingu sõlmimisel tasutud ja tagastamata tagatisraha 450 eurot.
3.Kostja esitas 14. juulil 2018 Harju Maakohtule taotluse üürivaidluseasja nr 11-1/33/18 läbivaatamiseks hagimenetluses ning täpsustas seda 2. septembril 2018 esitatud taotluses. Hagejad esitasid 1. oktoobril 2018 Harju Maakohtule hagi, millega palusid kostjalt hagejate kasuks välja mõista üürilepingu tagatisraha 450 eurot ja hagejatelt alusetult sisse nõutud maksed maja remondi- ja reservfondi eest 360,79 eurot, kokku 810,79 eurot. Harju Maakohus võttis 12. oktoobril 2018 määrusega hagi kostja vastu menetlusse 450 euro nõudes.
4.Hagiavalduse kohaselt maksid hagejad eluruumi üürilepingu nr 2-2015 sõlmimisel
26.jaanuaril 2015 kostjale kui üürileandjale tagatisraha ühe kuu üüri summas 450 eurot. Üürilepingu p 3.2 sätestas, et üürnik võib nõuda tagatisraha tagastamist, kui üürileandja ei ole kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist teatanud oma nõudest üürniku vastu.
5.Hagejad ütlesid eluruumi üürilepingu 22. jaanuaril 2018 erakorraliselt üles, kuna elamistingimused korteris olid muutunud vastuvõetamatuks – talvel tekkisid probleemid keskkütte ja sooja veega. Kostja ei reageerinud hagejate ettepanekule teha korteris parandustöid 2017. aasta aprillis. Kostja ei reageerinud ka hagejate teatele kütte- ja sooja vee puudumise kohta 2018. aasta jaanuaris. Hagejad vabastasid korteri 27. jaanuaril 2018. Kostja ei ole hagejaid teavitanud oma nõudest hagejate vastu.
KOSTJA VASTUVÄITED
6.Kostja hagi ei tunnistanud ja palus jätta selle rahuldamata. Kostja esitas hagejatele üürilepingu sõlmimisel tagatisraha kohta arve, mille hagejad jätsid maksmata. Hagejad ei ole tõendanud, et maksid tagatisraha kostjale sularahas.
22.jaanuaril 2018 saadetud e-kirjas kurtsid hagejad, et korter on külm ja sooja vett ei ole ning lubasid esimesel võimalusel välja kolida. 7. veebruaril 2018 saatis kostja hagejatele e-kirja, milles teatas, et tõlgendab 22. jaanuaril 2018 hagejate saadetud e-kirja üürilepingu ülesütlemisena ja seega lõpeb leping 23. aprillil 2018 (võlaõigusseaduse (VÕS) § 312 lg 1 kohaselt on üürilepingu lõpetamisest etteteatamise tähtaeg kolm kuud). Kostja leidis, et hagejate väited jaheda korteri kohta on paljasõnalised. Üüritud korteris oli olemas nii tsentraalne küte, soe vesi, kui ka lokaalne soe vesi. Hagejad ei ole tõendanud, et oleksid probleemiga korteriühistu juhatuse või kostja poole pöördunud. Kostja viitas, et VÕS § 282 lg 1 p-st 1 ja üürilepingust tulenevalt oli hagejatel kohustus rikete avastamisel viivitamatult rakendada abinõusid ja teavitada sellest kostjat. Seetõttu oli kostja seisukohal, et hagejatel ei ole alust üürilepingut erakorraliselt üles öelda.
MAAKOHTU OTSUS JA SELLE PÕHJENDUSED
7.Harju Maakohus rahuldas 29. märtsi 2019 aasta otsusega (vaidlustatud otsus) hagi ning mõistis kostjalt hagejate kasuks välja 450 eurot. Hagejate menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hagejate kasuks välja menetluskuluna 4 eurot. Maakohus tuvastas, et poolte vahel puudub vaidlus selles, et: 1) hagejad ja kostja sõlmisid 26. jaanuaril 2015 üheks aastaks kirjaliku eluruumi üürilepingu nr 2-2015, millega kostja andis hagejatele üürile eluruumi asukohaga xxxxxxxxxxx (tl-d 35–36 pöördel); 2 (5)
2) peale lepingu tähtaja saabumist jätkasid hagejad korteri kasutamist, mistõttu muutus üürileping tähtajatuks (tl-d 108 ja pöördel); 3) hagejad saatsid kostjale üürilepingu ülesütlemise avalduse e-kirjaga 22. jaanuaril 2018 (tl-d 33, 109). Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejad tasusid tagatisraha 450 eurot, mida kostja ei ole hagejatele tagastanud. Maakohus pidi ka tuvastama, kas poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud ning, kas kostja teatas kahe kuu jooksul üürilepingu lõppemisest oma nõudest hagejate vastu. Maakohtu hinnangul on hagejad kostjale tagatisraha 450 eurot tasunud. Tagatise tasumist tõendavad 2015. a ja 2016. a majandusaasta aruanded, millest nähtuvalt on kostja poolte vahel sõlmitud üürilepingust tulenevalt saanud ettemakse 450 eurot, mis on lühiajalise kohustusena kajastatud endiselt veel 2016. Aruannetest ei nähtu ühtegi (s.h tasumata tagatise) nõuet hagejate vastu. Hagejad on seisukohal, et ütlesid e-kirjaga üürilepingu erakorraliselt üles 22. jaanuaril 2018. Saadetud e-kirjas viitavad hagejad, et korter on külm ning boiler ei soojenda vett. Maakohus leidis, et hagejate e-kirja tuleb lugeda üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduseks. Ka kostja on olnud samal seisukohal. Vaidlus oli lepingu lõppemisest etteteatamise tähtaja üle. Maakohus leiab, et kuna üürilepingu ülesütlemine võib tuleneda ka poolte kokkuleppest, siis tuleb lugeda hagejate 22. jaanuari 2018 e-kirja ettepanekuks üürileping lõpetada ning korteri omaniku K. R 24. jaanuari 2018 e-kirja hagejate pakkumisega nõustumuseks (VÕS § 9 lg 1). Kostja seadis lepingu lõpetamise tingimuseks 2017. a juunikuu üürivõla tasumise. Hagejad kolisid välja 27. jaanuaril 2018 ning tasusid üürivõla
9.veebruaril 2018, seega saab lugeda üürilepingu sellest kuupäevast alates lõppenuks. Maakohus leidis, et kostja väited, et korteri omanik K. R ei ole kostja juhatuse liige ning tal puudusid volitused kostja nimel kokkuleppeid sõlmida, on asjakohatud. Hagejad võisid tugineda sellele, et korteri omanik võib pidada üürnikega läbirääkimisi. Kogu üürisuhte vältel suhtlesid hagejad K. R, kes edastas neile ka korteri kommunaalkulude arved. Kostja ei ole tõendanud, et oleks esitanud hagejate vastu oma nõuded kahe kuu jooksul pärast üürilepingu lõppemist, s.o hiljemalt 9. aprillil 2018. Maakohtu hinnangul ei oma tähtsust kostja väide, et hagejad ei ole kostjale võtmeid tagastanud. Hagejad on püüdnud kostjaga võtmete üleandmises kokku leppida ja kostja on vastuvõtuviivituses (VÕS § 109 lg 1). Eelnevast tulenevalt leidis maakohus, et kuna hagejad maksid kostjale lepingust tulenevate nõuete tagamiseks tagatisraha 450 eurot, poolte vahel sõlmitud üürileping on lõppenud ning kostja ei ole pärast lepingu lõppemist oma nõuetest teatanud, siis tuleb hagejate nõue kostja vastu rahuldada ning kostjalt 450 eurot tagatisraha hagejate kasuks välja mõista (VÕS § 308 lg 3, üürilepingu p 3.2).
APELLATSIOONKAEBUS
8.Kostja esitas 7. mail 2019 Tallinna Ringkonnakohtule apellatsioonkaebuse, milles palub vaidlustatud otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Kostja leiab, et maakohus ei ole kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt hinnanud. Kostja arvates ei ole majandusaasta aruannete alusel võimalik tõendada hagejate poolt tagatisraha tasumist. Tagatisraha maksmist saab tõendada üksnes kassa sissetuleku orderiga. Samuti on maakohus jätnud tähelepanuta, et korteri omanik ei olnud kostja esindaja ega saanud seetõttu anda nõusolekut üürilepingu lõpetamiseks. Kostja leiab, et üürilepingu ennetähtaegse lõpetamise kokkulepe jäi sõlmimata ning korteri üleandmise-vastuvõtmise akt allkirjastamata. 3 (5)
Samuti ei ole hagejad tänaseni võtmeid tagastanud, mistõttu on rakse fikseerida, millal üürileping lõppes või valdus kostjale tegelikult üle anti.
RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT
9.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest tuleb tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 637 lg 21 alusel koosmõjus TsMS § 405 lg-ga 1 keelduda.
10.TsMS § 405 lg 1 esimese lause kohaselt kohus menetleb hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes käesolevas seadustikus sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid, kui tegemist on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa summat, mis arvestatuna põhinõudelt vastab 2000 eurole ja koos kõrvalnõuetega 4000 eurole. Praeguses asjas palusid hagejad mõista kostjalt välja põhinõudena 450 eurot. Tegu on varalise nõudega hagiga ning hagihind ei ületa arvestatuna põhinõudelt 2000 eurot. TsMS § 637 lg 21 kohaldamisel ei ole tähendust, kas ja milliseid lihtsustusi maakohus asja menetlemisel tegi. Lihtmenetluse asjas võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse TsMS § 637 lg 21 järgi menetlusse üksnes juhul, kui maakohus on andnud loa edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Seejuures lähtub ringkonnakohus lihtmenetluse asjas apellatsioonkaebuse menetlusse võtmist kaaludes TsMS §-s 2 sätestatud tsiviilkohtumenetluse põhimõtetest lahendada kohtuasi õigesti, mõistliku aja jooksul ja võimalikult väikeste kuludega. Sellest tulenevalt arvestab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse menetlusse võtmise üle otsustades mh ka seda, et menetlusosalistel ei tekiks tarbetuid menetluskulusid.
11.Maakohus ei ole andnud luba otsuse edasikaebamiseks. Tsiviilasja materjale, maakohtu otsuse põhjendusi ja apellatsioonkaebuse väiteid arvestades, ei ole maakohus kolleegiumi hinnangul otsust tehes selgelt ebaõigesti hinnanud tõendeid, ebaõigesti kohaldanud materiaalõigust ega rikkunud menetlusõiguse norme määral, mis võiks mõjutada lahendit. Maakohus on kolleegiumi hinnangul tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnates asunud põhjendatult seisukohale, et hagi tuleb rahuldada. Kostja apellatsioonkaebuses esitatud väited ei võimalda ringkonnakohtu hinnangul jõuda maakohtu otsuses märgitust teistsugustele järeldustele. Apellatsioonkaebuses kostja sisuliselt kordab oma varasemas menetluses esitatud väiteid, selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Maakohus on kostja õiguslikku tähtsust omavaid väiteid otsuses piisava põhjalikkusega käsitlenud. Kostja mittenõustumine maakohtu järeldustega ei anna alust maakohtu otsuse tühistamiseks, kui maakohus on materiaalõigust õigesti kohaldanud ega ole rikkunud oluliselt menetlusõiguse norme.
12.Seega ei ole kolleegiumi hinnangul TsMS § 637 lg 21 järgi alust apellatsioonkaebust menetleda.
13.Apellatsioonkaebuse menetlusse võtmisest keeldumise tõttu tuleb apellatsiooniastme menetluskulud jätta TsMS § 168 lg 1 järgi kostja kanda. Kuna hagejatel ei ole selles menetlusetapis hüvitatavaid menetluskulusid tekkinud, ei tule kostjal hüvitada hagejatele apellatsioonkaebuse menetlemise kulusid. Ringkonnakohus selgitab, et kostjal on õigus taotleda apellatsioonkaebuse esitamisel tasutud riigilõivu tagastamist TsMS § 150 lg 1 p 2 ja lg 4 järgi.
14.Kohus ei toimeta apellatsioonkaebust hagejatele kätte (TsMS § 638 lg 4). Kuna dokumendid on esitatud elektrooniliselt, puudub vajadus neid kostjale füüsiliselt tagastada. Kohtumäärus tuleb TsMS § 638 lg 8 järgi kostjale kätte toimetada ja edastada teistele menetlusosalistele. Kuna ringkonnakohus keeldub apellatsioonkaebust menetlusse võtmast ja tagastab selle määrusega, loetakse TsMS § 638 lg 10 järgi, et apellatsioonkaebust ei ole esitatud. 4 (5)