LK, MS, IS ja ER hagi Tallinn, Järveotsa tee 7 korteriühistu vastu 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 22.10.2018 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
3500 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinn, Järveotsa tee 7 korteriühistu apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja I (apellatsioonimenetluses vastustaja (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX)
I):
LK
Hageja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): MS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hageja III (apellatsioonimenetluses vastustaja III): IS (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hageja IV (apellatsioonimenetluses vastustaja IV): ER (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX) Hagejate (vastustajate) lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais (e-post:XXX) ja vandeadvokaadi abi Janika Pajula Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Tallinn, Järveotsa tee 7 korteriühistu (registrikood 80153396, asukoht Järveotsa tee 7, Tallinn, 13520), lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu (e-post: XXX) Istungi toimumise aeg
1.Jätta Harju Maakohtu 22.10.2018 otsus lõppjärelduses muutmata, täiendades otsuse põhjendusi.
2.Jätta Tallinn, Järveotsa tee 7 korteriühistu apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.Jätta poolte menetluskulud ringkonnakohtus Tallinn, Järveotsa tee 7 korteriühistu kanda.
4.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue
1.Hagejad on korteriühistu Järveotsa tee 7 liikmed. Korteriühistusse kuulub kokku 71 liiget. 30.04.2016 avaldas kostja korteriühistu trepikodade teadetetahvlitel korteriühistu 18.05.2016 toimuva üldkoosoleku kutse koos päevakorraga, milles sisaldus 6 punkti. Päevakorrapunkt nr 4 oli järgnev: “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2 m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale”. Päevakorras ei sisaldunud punkte ühistu põhikirja muutmise kohta. 18.05.2016 toimus korteriühistu üldkoosolek, mille käigus võeti muu hulgas vastu päevakorra p 4 otsus: “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale“. Otsuse vastuvõtmise poolt hääletas 35 ühistu liiget, vastu oli 10 liiget, erapooletuks jäi 8 liiget. Seega hääletas otsuse vastuvõtmise poolt vähem kui 1⁄2 korteriühistu liikmete koguarvust.
2.Korteriühistu põhikirja p 4.2.6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Arvestuse alused on toodud põhikirja p-des 4.2.6.1 – 4.2.6.11. Korteriomandi pinna suurus tuleneb kinnistusregistri andmetest, mis tähendab, et kui arvestuse aluseks on korteriomandi eluruumi pind, siis tuleb majandamiskulude arvestamisel lähtuda kinnistusraamatusse kantud pinna suurusest (v.a rõdude omavolilise ümberehitusega kaasneva köetava pinna muutumise arvestus). Korteriomandi pinna suurusele vastavalt tuleb kanda üldelektri, prügiveo, elamu remondifondi, halduskulude, üldvee, kindlustuse ja lifti kulusid. Muude kulude arvestuse alused on kas näitude, tüki või korteriomandi reaalosa suuruse põhised. Põhikiri ei näe üldkoosolekule ette eelnevast erinevate maksekohustuse aluste määramise otsustamise õigust (v.a põhikirja p-s 4.2.7 nimetatud olukord). Seega puudub üldkoosolekul pädevus otsustada majandamiskulude arvestuse aluste määramist erinevalt põhikirjas ja seaduses sätestatust.
3.Hagejad on seisukohal, et korteriühistu üldkoosoleku otsus on tühine, sest üldkoosolek on vastuolus põhikirja ja seadusega päevakorrapunkti nr 4 otsustamisel sisuliselt muutnud põhikirjas sätestatud majandamiskulude arvestuse aluseid. Selleks, et 2(7)
Tsiviilasi nr: 2-17-13849 üldkoosolek oleks saanud õiguspäraselt põhikirja muutvat otsust vastu võtta, oleks pidanud põhikirja muutmine päevakorrapunktina sisalduma korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates. Kuivõrd põhikirja muutmine ei olnud 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorras, siis on korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, millega kaasneb üldkoosolekul vastu võetud otsuse tühisus. Korteriühistu juhatus on koridorid turvauksega sulgenud korteriomanikele esitanud pärast üldkoosoleku poolt vaidlusaluse otsuse vastuvõtmist majanduskulude eest arveid, milles on arvestuse aluseks võetud mitte korteriomandi kinnistusraamatusse kantud pind, vaid pind, millele on juurde arvestatud 2m2. Hagejad on taotlenud majanduskulude arvestamise aluste küsimuse lisamist 2017.a toimunud üldkoosoleku päevakorda, kuid korteriühistu juhatus keeldus ilma mõjuva põhjuseta vaidlusalust küsimust 2017.a üldkoosoleku päevakorda lisamast. Antud juhul on 18.05.2016 toimunud üldkoosolek sisuliselt oma otsusega muutnud põhikirja, sest vastuvõetud otsus on vastuolus põhikirja ja seadusega. Seega on hagejad seisukohal, et korteriühistu 18.05.2016 üldkoosolekul vastu võetud otsus on tühine. Kostja vastuväited
4.Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja on seisukohal, et 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 vastuvõetud otsusega ei muudetud majandamiskulude jaotamise põhimõtteid, sest need majandamiskulud, mis enne üldkoosoleku toimumist kuulusid jaotamisele pindalapõhiselt, kuulusid jaotamisele pindalapõhiselt ka peale päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmist 18.05.2016 üldkoosolekul. Sellisteks majandamiskuludeks on tasu üldelektri, prügiveo, üldvee, kindlustuspreemia ja kütte eest ning maksed elamu remondifondi ja halduskulude eest. Samuti need majandamiskulud, mis enne 18.05.2016 üldkoosoleku toimumist kuulusid jaotamisele pindalapõhisest arvestusest erineval viisil, kuulusid jaotamisele pindalapõhisest arvestusest erineval viisil ka peale päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmist üldkoosolekul. Sellisteks majandamiskuludeks on tasu vee ja kanalisatsiooni ning sooja vee energia eest, samuti tasu fonoluku hooldamise eest.
5.Kostja 18.05.2016 üldkoosolekul otsustati päevakorrapunkti nr 4 juures üksnes seda, et Järveotsa tee 7 nende korterite puhul, mille juurde korteri välisukse ümber paigutamise tagajärjel on võetud kasutusele 2 m2 suurune osa hoone üldkasutatavast trepikojast, arvatakse korteri juurde täiendavalt võetud 2 m2 suurune pind selle korteri netopinna sisse. Seega ei otsustatud 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures mitte majandamiskulude pindalapõhise jaotamise viisi asemele mingit muud jaotamise viisi kasutuselevõttu, vaid võeti vastu otsus selle kohta, et teatud korterite pindala loetakse 2 m2 võrra suuremaks.
6.MTÜS-is, KÜS-is ega kostja põhikirjas ei ole sätestatud nõuet, nagu tuleks kostja põhikirjas fikseerida kostja liikmetele kuuluvate korterite netopindade suurused. Seega puudus tarvidus kostja põhikirja muutmiseks seonduvalt 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 otsuse vastu võtmisega ja hagejate etteheited, nagu oleks tulnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida päevakorrapunktina ära kostja põhikirja muutmine on asjakohatud. Järelikult ei ole 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumisel kokkukutsumise korda rikutud ja 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunktis nr 4 vastuvõetud otsus ei saa olla tühine.
7.18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmisel lähtuti võrdse kohtlemise printsiibist ja õiglusest. Kuna mitmete korterite reaalosade suurust on
3(7)
Tsiviilasi nr: 2-17-13849 üldkasutatavate koridoride arvelt faktiliselt suurendatud, siis kohtlemaks kostja liikmeid võrdselt ja õiglaselt, otsustati 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures, et pindalapõhiselt jaotamisele kuuluvate majandamiskulude osas lähtutakse korteriomandi reaalosa faktilisest suurusest.
8.Asjakohatud on viited sellele, et 18.05.2016 üldkoosolekul ei hääletanud päevakorrapunkti nr 4 juures tehtava otsuse vastuvõtmise poolt nii palju kostja liikmeid, kui oleks olnud tarvilik kostja põhikirja muutmiseks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-16-13 punktides 11 ja 12 leidnud, et korteriühistu põhikirja muutmine häälteenamuse nõuet rikkudes ei too kaasa korteriühistu üldkoosoleku sellise otsuse tühisust, vaid võib olla üksnes üldkoosoleku otsuse tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise aluseks. Samuti, et kostja ei ole tõendanud, et üldkasutatavad koridorid on kinni ehitatud omavoliliselt, kuna puudub Järveotsa tee 7 korteriomanike kokkulepe, mis lubaks kaasomandi sellisel viisil olulist muutmist.
9.Täiendavalt märgib kostja, et hagejad ei saaks esitada 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures vastuvõetud otsuse tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise nõuet, sest hagejad ei ole 18.05.2016 üldkoosolekul esitanud vastuväiteid päevakorrapunkti nr 4 juures vastuvõetud otsusele ning möödunud on 3kuuline otsuse kehtetuks tunnistamise nõude aegumistähtaeg ning kostja soovib tugineda aegumisele. Maakohtu otsus
10.Maakohus rahuldas hagi, tuvastas korteriühistu Järveotsa tee 7 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse tühisuse. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda.
11.Otsuse põhjenduste kohaselt Korteriühistu Järveotsa tee 7 põhikirjast (lk 8-12) nähtub, et majandamiskulude arvestuse alused on sätestanud põhikirja punktis 4.2.6 ja selle alapunktides 4.2.6.1 - 4.2.6.11. Nimetatud punktis ja alapunktides on sätestatud, et ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Arvestuse aluseks üldelektri, prügiveo, elamu remondifondi, halduskulude, üldvee, kindlustuse ja lifti kulude eest on korteriomandi pinna suurus korteriomandi 1 m2 kohta; küttekulude arvestuse aluseks on korteriomandi 1 m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurus. Muude kulude - vee, kanalisatsiooni ja sooja vee kulude arvestuse aluseks on esitatud näidud ja fonoluku arvestuse aluseks korteriomandite arv. Seega on tõendatud, et korteriomanike küttekulude arvestuse aluseks on põhikirjas kindlaks määratud korteriomandi 1 m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurus, mitte talle kuuluva korteriomandi suurus.
12.Selleks, et üldkoosolek oleks saanud õiguspäraselt põhikirja muutvat otsust vastu võtta, oleks pidanud põhikirja muutmine päevakorrapunktina sisalduma korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates.
13.Üldkoosoleku kokkukutsumise kutsega (lk 6, 35) on tõendatud, et põhikirja muutmine ei olnud 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorras. KÜS § 4 lg 1 ja põhikirja p 7.8.5 kohaselt peab põhikirja muutmise poolt hääletama rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Otsuse vastuvõtmise poolt hääletas protokollist nähtuvalt 35 ühistu liiget, vastu oli 10 ühistu liiget, erapooletuks jäi 8 ühistu liiget. Seega hääletas otsuse vastuvõtmise poolt vähem kui 1⁄2 korteriühistu liikmete koguarvust. Järelikult KÜS § 4 lg 1 ja põhikirja p 7.8.5 sätestatud nõuded täidetud ei olnud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise 4(7)
Tsiviilasi nr: 2-17-13849 teates näidatud päevakorrapunkti nr 4 sõnastusest pidi iga mõistlik kostja liige aru saama, et üldkoosolekul soovitakse vastu võtta kõik otsustused, mis on tarvilikud selleks, et oleks võimalik lisada korterite, mille juurde on kasutusele võetud 2 m 2 üldkasutatava trepikoja pinda, netopinnale 2 m2 seonduvalt majandamiskulude pindalapõhise jaotamisega, kuna päevakord peab olema üldkoosoleku kokkukutsumise teates esile toodud selgelt ja üheselt mõistetavalt, mitte selle tõlgendamise kaudu.
14.Järelikult on korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, millega kaasneb üldkoosolekul vastu võetud otsuse tühisus ja hagi kuulub rahuldamisele. Apellatsioonkaebus
15.Kostja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ning teha uus otsus, millega jätta hagi rahuldamata, menetluskulud jätta hagejate kanda.
16.Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt leidis maakohus ebaõigesti, et kostja põhikirja muutmine oleks pidanud kajastuma 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise teates. Vaidlustatud otsusega ei muudetud majandamiskulude jaotamise põhimõtteid. Otsus on kooskõlas kostja liikmete võrdse kohtlemisega. Seega puudus tarvidus kostja põhikirja muutmiseks. Kostja alternatiivne positsioon on see, et 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise korda ei ole rikutud, sest kutses märgitud päevakorrapunkti nr 4 sõnastusest pidi iga mõistlik kostja liige aru saama, et üldkoosolekul soovitakse võtta vastu kõik otsused, mis seonduvad 2 m2 majandamiskulude pindalapõhise jaotamisega.
17.Maakohus jättis mitmetele kostja käsitlustele seisukoha andmata. Vastustaja seisukoht
19.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud otsuses toodud motiividel osas, milles maakohus leidis, et hagi tuleb rahuldada. Kuna kolleegium nõustub täielikult selles osas maakohtu põhjendustega, siis ta ei korda neid tulenevalt TsMS § 654 lg-st 6. Otsuse põhjendusi tuleb siiski täiendada, sest maakohus ei ole vastanud kõikidele kostja väidetele. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada.Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium järgmist.
20.Ringkonnakohus on seisukohal, et vaidlustatud üldkoosoleku otsusega võeti vastu võrreldes kostja põhikirjas sätestatuga teistsugune kulude arvestamise alus. Nõustuda ei saa kostja apellatsioonkaebuse väidetega selles, et 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures ei otsustatud majandamiskulude pindalapõhise jaotamise viisi asemel mingit muud jaotamise viisi.
21.Kostja põhikirja p-de 4.2.6.1, 4.2.6.4-4.2.6.8 järgi on nimetatud majandamiskulude arvestuse aluseks korteriomandi 1m2 ning p 4.2.6.9 järgi on kütte eest tasumise arvestuse aluseks 1m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurusest. Nimetatud sõnastused erinevad, kuid ringkonnakohtu arvates on võimalik mõistlikult ja pingutusteta aru saada, et arvestuse aluseks on põhikirja järgi korteriomandi reaalosa suurus kinnistusraamatu järgi. Väites, et pindalapõhist arvestust ei ole muudetud, jätab kostja tähelepanuta selle, et pindalapõhise arvestamise aluseks on mitu komponenti. Nii on selleks nii ühik, mis käesoleval juhul on 1 m2, kui ka arvestatava pinna suurus, mis käesoleval juhul on korteriomandi reaalosa suurus. Vaidlustatud
5(7)
Tsiviilasi nr: 2-17-13849 üldkoosoleku otsuse tagajärjel ei arvestata majandamiskulude määramisel enam korteriomandi reaalosa suurusega kinnistusraamatu järgi. Seega muudeti otsusega kulude pindalapõhise jaotamise põhimõtteid.
22.Kostja väidete järgi ei oma kinnistusraamatusse kantud korteriomandi reaalosa suurus õigustloovat tähendust, kuid ringkonnakohus osutab, et sisuliselt väidab kostja seda nagu saaks korteriomandi reaalosa suurus tuleneda üldkoosoleku otsusest. Ringkonnakohus sellise käsitlusega nõustuda ei saa. Ringkonnakohus leiab, et korteriomaniku ning korteriomandit omandada sooviva isiku jaoks kehtib eeldus, et korteriomand on sellises suuruses nagu kinnistusraamatusse kantud on. See ei tähenda seda, et mingil põhjusel ei saaks kirje vale olla, kuid korteriomandi reaalosa suurust ei saa tuvastada ka korteriühistu üldkoosoleku otsusest. Käesoleval juhul võib põhikirjast mõistlikult aru saada, et pindalapõhise arvestuse aluseks on kokku lepitud korteriomandi reaalosa suurus kinnistusraamatu järgi. Asjas puudub vaidlus, et asja materjalidele lisatud kostja esitatud majandamiskulude arvetel nõutakse pindalapõhiste majandamiskulude tasumist korteriomandite tegelike reaalosade suurusest suurema pinna eest, va LK-le esitatud arve osas. Seega ei ole vaidlustatud otsus kooskõlas kostja põhikirjaga.
23.Kostja heidab maakohtule ette ka seda, et maakohus keskendus kitsalt majandamiskuludest küttekuludele, jättes muud pindalapõhiselt jaotatavad majandamiskulud tähelepanuta. Ringkonnakohus kostja etteheitega ei nõustu. Maakohus on otsuse p-s 15 viidanud kostja põhikirja punktidele 4.2.6 ja alapunktidele 4.2.6.1.-4.2.6.11, mis sätestavad kõik pindalapõhiselt jaotatavad majandamiskulud. Maakohus on küll eraldi välja toonud küttekulude arvestuse aluse, kuid seejuures viidanud põhikirja p-le 4.2.7 mis sätestab erinevuse põhikirja p-de 4.2.6.2-4.2.6.11. suhtes.
24.Maakohus leidis õigesti, et selle eelduseks, et vaidlustatud otsus oleks olnud kehtiv, tulnuks mh muuta kostja põhikirja. Maakohus on õigesti viidanud Riigikohtu 25.05.2011 otsuse nr 3-2-1-28-11 p-le 13, milles selgitatakse, kuidas tuleb MTÜS § 241 lg 1 tõlgendada juhul, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist. Maakohus on õigesti leidnud ka seda, et üldkoosoleku kokkukutsumise teates näidatud päevakorrapunktist nr 4 ei pidanud kostja liige mõistlikult aru saama, et soovitakse põhikirja muuta. Põhikirja muutmiseks üldkoosoleku kokkukutsumisel peab üldkoosoleku kutse vastavat päevakorrapunkti sisaldama selliselt, et igal kostja liikmel oleks pingutuseta võimalik sellest aru saada. Käesoleval juhul on tõendatud, et koosoleku kokkukutsujad ja koosolekul osalejad ei mõistnud kutses märgitud päevakorrapunkti 4 selliselt, et otsustatakse põhikirja muutmist, sest sellist otsust üldkoosolek vastu ei võtnud.
25.Nõustuda ei saa apellatsioonkaebuse väitega, et vaidlustatud otsus ei puuduta LK õigusi. LK on kostja liige ning korteriühistu liikmena on tal olemas õigustatud huvi, et teada kas kostja üldkoosoleku otsus kehtib või mitte.
26.Kostja väidab, et vaidlustatud otsus on kooskõlas liikmete võrdse kohtlemisega, kuid käesoleval juhul on tuvastatud, et vastuvõetud otsus on tühine. Tühine otsus ei saa samal ajal olla kooskõlas kostja liikmete võrdse kohtlemisega. Menetluskulude jaotus
27.Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, jäävad poolte menetluskulud ringkonnakohtus TsMS § 171 lg 1 järgi kostja kanda. TsMS § 177 lg 1 p-st 2 juhindudes määrab menetluskulud rahaliselt kindlaks maakohus.
6(7)
Tsiviilasi nr: 2-17-13849
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik