Kohtuotsus tehakse avalikult teatavaks 22. oktoobril 2018 tsiviilkantselei Lubja 4 Tallinnas ja e-toimiku kaudu
Tsiviilasja number
2-17-13849
Kohtuasi
Tsiviilasja hind
L K, M Si, I S ja E R hagi korteriühistu Järveotsa tee 7 vastu 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse tühisuse tuvastamiseks 3500 eurot
Menetlusosalised ja esindajad
Hageja I: L K (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja II: M S (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja III: I S (isikukood xxx, elukoht xxx) Hageja IV: E R (isikukood xxx, elukoht xxx) Hagejate lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaarel Kais Kostja: korteriühistu Järveotsa tee 7 (registrikood 80153396, asukoht: Järveotsa tee 7, Tallinn, 13520), lepinguline esindaja vandeadvokaat Karl Haavasalu
Menetluse liik
Kohtuistung 10.septembril 2018
Resolutsioon
1.L K, M Si, I S ja E R hagi korteriühistu Järveotsa tee 7 vastu 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse tühisuse tuvastamiseks rahuldada
2.Tuvastada korteriühistu Järveotsa tee 7 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 otsuse tühisus Jätta hagimenetluse kulud korteriühistu Järveotsa tee 7 kanda
Menetluskulude jaotus Edasikaebamise kord
Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest
L K, M S, I S ja E R (edaspidi hagejad) palusid kohtule korteriühistu Järveotsa tee 7
(edaspidi kostja) vastu esitatud hagis tuvastada 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorra punkti 4 raames vastu võetud otsuse “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale” otsuse tühisus. Hagiavalduse asjaolud
2.Hagejad on korteriühistu Järveotsa tee 7 liikmed. Korteriühistusse kuulub kokku 71 liiget. 30.04.2016 avaldas kostja korteriühistu trepikodade teadete tahvlitel korteriühistu 18.05.2016 toimuva üldkoosoleku kutse koos päevakorraga, milles sisaldus 6 punkti. Päevakorrapunkt nr 4 oli järgnev: “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2 m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale”. Päevakorras ei sisaldunud punkte ühistu põhikirja muutmise kohta. 18.05.2016 toimus korteriühistu üldkoosolek, mille käigus võeti muu hulgas vastu päevakorra p 4 otsus: “Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale“. Otsuse vastuvõtmise poolt hääletas 35 ühistu liiget, vastu oli 10 liiget, erapooletuks jäi 8 liiget. Seega hääletas otsuse vastuvõtmise poolt vähem kui 1⁄2 korteriühistu liikmete koguarvust.
3.Korteriühistu põhikirja p 4.2.6 kohaselt on ühistu liige kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Arvestuse alused on toodud põhikirja p-des 4.2.6.1 – 4.2.6.11. Korteriomandi pinna suurus tuleneb kinnistusregistri andmetest, mis tähendab, et kui arvestuse aluseks on korteriomandi eluruumi pind, siis tuleb majandamiskulude arvestamisel lähtuda kinnistusraamatusse kantud pinna suurusest (v.a rõdude omavolilise ümberehitusega kaasneva köetava pinna muutumise arvestus). Korteriomandi pinna suurusele vastavalt tuleb kanda üldelektri, prügiveo, elamu remondifondi, halduskulude, üldvee, kindlustuse ja lifti kulusid. Muude kulude arvestuse alused on kas näitude, tüki või korteriomandi reaalosa suuruse põhised. Põhikiri ei näe üldkoosolekule ette eelnevast erinevate maksekohustuse aluste määramise otsustamise õigust (v.a põhikirja p-s 4.2.7 nimetatud olukord). Seega puudub üldkoosolekul pädevus otsustada majandamiskulude arvestuse aluste määramist erinevalt põhikirjas ja seaduses sätestatust.
4.Hagejad on seisukohal, et korteriühistu üldkoosoleku otsus on tühine, sest üldkoosolek on vastuolus põhikirja ja seadusega päevakorrapunkti nr 4 otsustamisel sisuliselt muutnud põhikirjas sätestatud majandamiskulude arvestuse aluseid. Selleks, et üldkoosolek oleks saanud õiguspäraselt põhikirja muutvat otsust vastu võtta, oleks pidanud põhikirja muutmine päevakorrapunktina sisalduma korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates. Kuivõrd põhikirja muutmine ei olnud 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorras, siis on korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, millega kaasneb üldkoosolekul vastu võetud otsuse tühisus. Korteriühistu juhatus on koridorid turvauksega sulgenud korteriomanikele esitanud pärast üldkoosoleku poolt vaidlusaluse otsuse vastuvõtmist majanduskulude eest arveid, milles on arvestuse aluseks võetud mitte korteriomandi kinnistusraamatusse kantud pind, vaid pind, millele on juurde arvestatud 2m2. Hagejad on taotlenud majanduskulude arvestamise aluste küsimuse lisamist 2017.a toimunud üldkoosoleku päevakorda, kuid korteriühistu juhatus keeldus ilma mõjuva põhjuseta vaidlusalust küsimust 2017.a üldkoosoleku päevakorda lisamast. Antud juhul on 18.05.2016 toimunud üldkoosolek sisuliselt oma otsusega muutnud põhikirja, sest vastuvõetud otsus on vastuolus põhikirja ja seadusega. Seega on hagejad seisukohal, et korteriühistu 18.05.2016 üldkoosolekul vastu
võetud otsus on tühine. Kostja vastuväited
5.Kostja hagi ei tunnista ja palub selle jätta rahuldamata. Kostja on seisukohal, et 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 vastuvõetud otsusega ei muudetud majandamiskulude jaotamise põhimõtteid, sest need majandamiskulud, mis enne üldkoosoleku toimumist kuulusid jaotamisele pindalapõhiselt, kuulusid jaotamisele pindalapõhiselt ka peale päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmist 18.05.2016 üldkoosolekul. Sellisteks majandamiskuludeks on tasu üldelektri, prügiveo, üldvee, kindlustuspreemia ja kütte eest ning maksed elamu remondifondi ja halduskulude eest. Samuti need majandamiskulud, mis enne 18.05.2016 üldkoosoleku toimumist kuulusid jaotamisele pindalapõhisest arvestusest erineval viisil, kuulusid jaotamisele pindalapõhisest arvestusest erineval viisil ka peale päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmist üldkoosolekul. Sellisteks majandamiskuludeks on tasu vee ja kanalisatsiooni ning sooja vee energia eest, samuti tasu fonoluku hooldamise eest.
6.Kostja 18.05.2016 üldkoosolekul otsustati päevakorrapunkti nr 4 juures üksnes seda, et Järveotsa tee 7 nende korterite puhul, mille juurde korteri välisukse ümber paigutamise tagajärjel on võetud kasutusele 2 m2 suurune osa hoone üldkasutatavast trepikojast, arvatakse korteri juurde täiendavalt võetud 2 m2 suurune pind selle korteri netopinna sisse. Seega ei otsustatud 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures mitte majandamiskulude pindalapõhise jaotamise viisi asemele mingi muu jaotamise viisi kasutuselevõttu, vaid võeti vastu otsus selle kohta, et teatud korterite pindala loetakse 2 m2 võrra suuremaks.
7.MTÜS-is, KÜS-is ega kostja põhikirjas ei ole sätestatud nõuet, nagu tuleks kostja põhikirjas fikseerida kostja liikmetele kuuluvate korterite netopindade suurused. Seega puudus tarvidus kostja põhikirja muutmiseks seonduvalt 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 otsuse vastu võtmisega ja hagejate etteheited, nagu oleks tulnud üldkoosoleku kokkukutsumise teates märkida päevakorrapunktina ära kostja põhikirja muutmine on asjakohatud. Järelikult ei ole 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumisel kokkukutsumise korda rikutud ja 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunktis nr 4 vastuvõetud otsus ei saa olla tühine.
8.18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunktis nr 4 otsuse vastuvõtmisel lähtuti võrdse kohtlemise printsiibist ja õiglusest. Kuna mitmete korterite reaalosade suurust on üldkasutatavate koridoride arvelt faktiliselt suurendatud, siis kohtlemaks kostja liikmeid võrdselt ja õiglaselt, otsustati 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures, et pindalapõhiselt jaotamisele kuuluvate majandamiskulude osas lähtutakse korteriomandi reaalosa faktilisest suurusest.
9.Asjakohatud on viited sellele, et 18.05.2016 üldkoosolekul ei hääletanud päevakorrapunkti nr 4 juures tehtava otsuse vastuvõtmise poolt nii palju kostja liikmeid, kui oleks olnud tarvilik kostja põhikirja muutmiseks. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-16-13 punktides 11 ja 12 leidnud, et korteriühistu põhikirja muutmine häälteenamuse nõuet rikkudes ei too kaasa korteriühistu üldkoosoleku sellise otsuse tühisust, vaid võib olla üksnes üldkoosoleku otsuse tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise aluseks. Samuti, et kostja ei ole tõendanud, et
üldkasutatavad koridorid on kinni ehitatud omavoliliselt, kuna puudub Järveotsa tee 7 korteriomanike kokkulepe, mis lubaks kaasaomandi sellisel viisil olulist muutmist.
10.Täiendavalt märgib kostja, et hagejad ei saaks esitada 18.05.2016 üldkoosolekul päevakorrapunkti nr 4 juures vastuvõetud otsuse tühistamise ehk kehtetuks tunnistamise nõuet, sest hagejad ei ole 18.05.2016 üldkoosolekul esitanud vastuväiteid päevakorrapunkti nr 4 juures vastuvõetud otsusele ning möödunud on 3-kuuline otsuse kehtetuks tunnistamise nõude aegumistähtaeg ning kostja soovib tugineda aegumisele. Kohtuotsuse põhjendused
11.Pooltel ei ole vaidlust, et hagejad on kostja liikmed; et korteriühistusse kuulub kokku 71 liiget, et 30.04.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise teatega kutsus juhatus kokku kostja 18.05.2016 üldkoosoleku; et üldkoosoleku kokkukutsumise teates oli päevakorrapunktina nr 4 märgitud „Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale“, et 18.05.2016 toimus kostja üldkoosolek, millel osales 57 kostja liiget ning päevakorrapunktis nr 4 võeti vastu järgmine otsus: „Omavoliliselt kaasomandi (trepikoja osa) ainukasutusse võtmisel lisada 2m2 kulude arvestamisel korteriomandi netopinnale“ ning, et kostja juhatus on koridorid turvauksega sulgenud korteriomanikele esitanud pärast üldkoosoleku poolt vaidlusaluse otsuse vastuvõtmist majanduskulude eest arveid, milles on arvestuse aluseks võetud mitte korteriomandi kinnistusraamatusse kantud pind, vaid pind, millele on juurde arvestatud 2m2.
12.Pooled vaidlevad selle üle, kas üldkoosoleku otsused on tühised.
13.KOS § 13 sätestab korteriomaniku kohustuse tasuda kaasomandil lasuvad maksud, kanda avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. KÜS § 151 lg 1 järgi on majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Lisaks majandamiskuludele peab eluruumi omanik tasuma veevarustuse, kanalisatsiooniteenuste ja soojavarustuseks vajaliku soojusenergia eest ning maksma maamaksu.
14.MTÜS § 12 lg 4 kohaselt määratakse liikmete varalised ja muud kohustused mittetulundusühingu suhtes kindlaks põhikirjaga. Liikmetele võib panna kohustusi ainult põhikirjas ettenähtud korras. KÜS § 4 lg 2 kohaselt sätestatakse korteriühistu põhikirjas muuhulgas ka korteriühistu liikme korteriomandi eseme mõtteliste osade majandamise kulude eest tasumise alused ja kord.
15.Korteriühistu Järveotsa tee 7 põhikirjast (lk 8-12) nähtub, et majandamiskulude arvestuse alused on sätestanud põhikirja punktis 4.2.6 ja selle alapunktides 4.2.6.1 - 4.2.6.11. Nimetatud punktis ja alapunktides on sätestatud, et ühistu liige on kohustatud tasuma regulaarselt üks kord kuus, hiljemalt juhatuse poolt kindlaksmääratud kuupäevaks, elamu majandamise jooksvate kulutuste katteks makseid üldkoosoleku poolt kehtestatud suuruses ja korras. Arvestuse aluseks üldelektri, prügiveo, elamu remondifondi, halduskulude, üldvee,
kindlustuse ja lifti kulude eest on korteriomandi pinna suurus korteriomandi 1 m2 kohta; küttekulude arvestuse aluseks on korteriomandi 1 m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurus. Muude kulude - vee, kanalisatsiooni ja sooja vee kulude arvestuse aluseks on esitatud näidud ja fonoluku arvestuse aluseks korteriomandite arv. Seega on tõendatud, et korteriomanike küttekulude arvestuse aluseks on põhikirjas kindlaks määratud korteriomandi 1 m2 kinnistusraamatusse kantud reaalosa suurus, mitte talle kuuluva korteriomandi suurus.
16.Ainsa erandina sätestab põhikirja p 4.2.7 üldkoosoleku pädevuse otsustada küttekulude kandmise arvestuse erinevalt põhikirja p 4.2.6.1 – 4.2.6.11 sätestatust korteriomandite omanikele, kes on omavoliliselt, ilma kõikide korteriomanike nõusolekuta ja ehitusloata eemaldanud rõdude ja tubade vahelised seinad suurendades seeläbi köetavat pinda. Seega tuleb põhikirja punktis 4.2.6.9 nimetatud küttekulusid arvestada kinnistusraamatusse kantud reaalosa suuruse järgi ning üldkoosolekul ei ole pädevust neid ilma põhikirja muutmata muuta. Selleks, et üldkoosolek oleks saanud õiguspäraselt põhikirja muutvat otsust vastu võtta, oleks pidanud põhikirja muutmine päevakorrapunktina sisalduma korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise teates.
17.MTÜS § 241 kohaselt on üldkoosoleku otsus tühine, kui otsuse teinud üldkoosoleku protokoll ei ole seaduses sätestatud juhul notariaalselt tõestatud või kui otsuse vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda, otsus rikub mittetulundusühingu võlausaldajate kaitseks või muu avaliku huvi tõttu kehtestatud seaduse sätet või ei vasta headele kommetele. Otsus on tühine ka seaduses sätestatud muul juhul.
18.Riigikohus on 25.05.2011 otsuse nr 3-2-1-28-11 p-s 13 selgitanud, et: „Kui korteriühistu üldkoosolek võtab vastu otsused, mida ta on pädev vastu võtma ainult põhikirja muutmiseks ja selleks ettenähtud korras, siis võivad need otsused olla tühised MTÜS § 241 lg 1 järgi. Viidatud sätte kohaselt on mh tühine üldkoosoleku otsus, kui selle vastuvõtmisel rikuti üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Sama seaduse § 20 lg 6 kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumise teates mh märkida üldkoosoleku päevakord. Kolleegiumi hinnangul on üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega tegemist ka siis, kui üldkoosolekul otsustatakse küsimusi, mis nõuavad põhikirja muutmist ja üldkoosoleku kokkukutsumise teates pole päevakorra osas märgitud põhikirja muutmist (v.a MTÜS § 201 lg-s 5 toodud juhul)“.
19.Üldkoosoleku kokkukutsumise kutsega (lk 6, 35) on tõendatud, et põhikirja muutmine ei olnud 18.05.2016 üldkoosoleku päevakorras. KÜS § 4 lg 1 ja põhikirja p 7.8.5 kohaselt peab põhikirja muutmise poolt hääletama rohkem kui pool ühistu liikmetele kuuluvate häälte üldarvust. Otsuse vastuvõtmise poolt hääletas protokollist nähtuvalt 35 ühistu liiget, vastu oli 10 ühistu liiget, erapooletuks jäi 8 ühistu liiget. Seega hääletas otsuse vastuvõtmise poolt vähem kui 1⁄2 korteriühistu liikmete koguarvust. Järelikult KÜS § 4 lg 1 ja põhikirja p 7.8.5 sätestatud nõuded täidetud ei olnud. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et 18.05.2016 üldkoosoleku kokkukutsumise teates näidatud päevakorrapunkti nr 4 sõnastusest pidi iga mõistlik kostja liige aru saama, et üldkoosolekul soovitakse vastu võtta kõik otsustused, mis on tarvilikud selleks, et oleks võimalik lisada korterite, mille juurde on kasutusele võetud 2 m2 üldkasutatava trepikoja pinda, netopinnale 2 m2 seonduvalt majandamiskulude pindalapõhise jaotamisega, kuna päevakord peab olema üldkoosoleku kokkukutsumise teates esile toodud selgelt ja üheselt mõistetavalt, mitte selle tõlgendamise kaudu.
20.Järelikult on korteriühistu rikkunud üldkoosoleku kokkukutsumise korda, millega kaasneb üldkoosolekul vastu võetud otsuse tühisus ja hagi kuulub rahuldamisele. Menetluskulude jaotus
21.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldas hagi, siis tuleb menetluskulud jätta kostja kanda.
22.TsMS § 174 lg 1 esimese lause kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. TsMS § 174 lg 4 kohaselt kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus on seisukohal, et antud asjas on otstarbekas menetluskulud kindlaks määrata pärast kohtuotsuse jõustumist. /digitaalselt allkirjastatud/ Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.