XX hagi Pärnu kohtutäitur Rocki Alberti ja OÜ EMG EST vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Pärnu Maakohtu 14.09.2018 otsus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
7000 eurot
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses apellant): XX (sündinud XX.XX.XXXX, elukoht XXX, e-post XXX), lepinguline esindaja EK (e-post XXX) Kostja I (apellatsioonimenetluses vastustaja I): Pärnu kohtutäitur Rocki Albert (asukoht Uus 1-1, 80011 Pärnu, epost XXX) Kostja II (apellatsioonimenetluses vastustaja II): osaühing EMG EST (registrikood 10216557, asukoht Haapsalu mnt 11, 80030 Pärnu), lepinguline esindaja vandeadvokaat Ljudmila Tamar (e-post: XXX) Kirjalik menetlus
Menetluse liik
RESOLUTSIOON:
1(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
1.Pärnu Maakohtu 14.09.2018 otsus jätta lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi.
3.Jätta menetlusosaliste menetluskulud ringkonnakohtus XX kanda.
4.Mõista XX-lt OÜ EMG EST kasuks ringkonnakohtus kantud menetluskulude katteks välja 300 eurot.
5.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX esitas 23.10.2017 Pärnu Maakohtule hagi kohtutäitur Rocki Alberti ja OÜ EMG Est vastu enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks. Hageja palub tunnistada TMS § 223 lg 1 alusel kehtetuks kinnisasjade Pärnus, Haapsalu mnt 9 ja Haapsalu mnt 11 (kinnisturaamatu registriosa nr-d 1586405 ja 1586305) enampakkumised, mis Pärnu kohtutäitur Rocki Alberti poolt on enampakkumise 03.10.2017 aktide kohaselt korraldatud täiteasja nr 176/2016/80 menetlemisel. Samuti taotleb hageja TMS § 223 lg 2 p 2 alusel kaasomandite lõpetamise menetluse jätkamist.
2.Hagiavalduses esitatud asjaolude kohaselt kanti XX 29.11.2012 kinnistusraamatusse tema isale OO-le kuulunud 1/2 mõttelise osa kinnisasjadest asukohaga Pärnus, Haapsalu mnt 9 (registriosa nr 1586305) ja Haapsalu mnt 11 (registriosa nr 1586405) omanikuna. 10.05.2013 esitas kinnisasjade teine 1/2 mõttelise osa omanik, OÜ EMG EST, Pärnu Maakohtule hagiavalduse kaasomandi lõpetamiseks (tsiviilasi nr 2-13225151). Selles tsiviilasjas Pärnu Maakohus 11.06.2015 osaotsusega rahuldas XX vastuhagi alternatiivse nõude OÜ EMG EST poolt algatatud kinnisasjade Pärnus, Haapsalu mnt 9 ja Haapsalu mnt 11 kaasomandi lõpetamise menetluses ning otsustas, et kinnistud müüakse kaasomanike vahelisel enampakkumisel. Osaotsus jõustus Tallinna Ringkonnakohtu 04.12.2015 kohtuotsusega, millega jäeti OÜ EMG EST apellatsioonkaebus rahuldamata.
3.15.01.2016.a esitas OÜ EMG EST Pärnu kohtutäiturile Rocki Albertile täitmisavalduse täitemenetluse läbiviimiseks. Täitedokumendiks on Pärnu Maakohtu 11.06.2015 osaotsus tsiviilasjas nr 2-13-22515. 18.07.2016 toimus kohtutäituri büroos kaasomanikele kuuluva vara arestimine, kusjuures kaasomanikud on eelnevalt saavutanud kokkuleppe kinnisasjade enampakkumise alghinna suhtes: võttes aluseks tsiviilasjas nr 2-13-22515 kohtueksperdi poolt antud hinnangu lepiti vastavalt Haapsalu mnt 9 alghinnaks 11 000 € ja Haapsalu mnt 11 alghinnaks 190 000 €. XX esindaja vaidles koheselt kinnisasjade temale kuuluva 1/2 mõttelise osa arestimise vastu ja vaidlustas arestimise ka kohtus, leides, et arestimine rikub XX õigusi ning piisaks eelmärkest kinnistusraamatus. Kohus ei rahuldanud XX kaebust kohtutäituri otsusele kinnisasjade arestimise kohta.
4.07.09.2016 (hagiavalduses on aastanumbriks ilmselt ekslikult märgitud 2017) kuulutas kohtutäitur välja kinnisasjade elektroonilise enampakkumise. XX vaidlustas
2(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 07.09.2016 väljakuulutatud enampakkumise selle korraldamise tingimuste tõttu. Täitemenetlus peatati Pärnu Maakohtu poolt. Kohtutäitur, Pärnu Maakohus ega Tallinna Ringkonnakohus ei rahuldanud XX taotlust seoses enampakkumise tingimustega. Riigikohtu 09.06.2017 kohtumäärusega tsiviilasjas nr 3-2-1-61-17 XX kaebus rahuldi. 03.07.2017 kohtutäitur taastas täitemenetluse. 07.07.2017 teatas XX kohtutäiturile, et soovib ise ja vahetult osaleda enampakkumisel ning et teda Eestis esindanud isikutel ei ole volitust esindada teda vahetult enampakkumise pakkumiste tegemisel. 22.08.2017 kohtutäitur teatas, et on XX taotluse seoses enampakkumise korraldamise tingimustega (peamine nõue – suuline enampakkumine) läbi vaadanud ja jätab selle rahuldamata.
5.01.09.2017 esitas XX kaebuse kohtutäituri 22.08.2017 otsuse peale, taotles täitemenetluse peatamist ning kohtu osaotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tähtaja andmist TMS § 25 lg 1 kohaselt. Ühtlasi teatas XX, et tema algselt septembri lõpuks kavandatud tulek Pärnusse lükkub 1 kuni 1,5 kuud edasi, sh perekondlikel põhjustel. 08.09.2017 kuulutas kohtutäitur välja Haapsalu mnt 9 ja Haapsalu mnt 11 kinnisasjade elektroonilise enampakkumise; enampakkumisel osalemiseks registreerimine lõppes 22.09.2017 ja enampakkumine 29.09.2017.
6.19.09.2017 muudeti enampakkumise tingimusi. Teate enampakkumise kohta sai XX esindaja Pärnus, JK, kätte 11.09.2017. XX-le, kes oli ise soovinud vahetult enampakkumisel osaleda ja sellest ka kohtutäiturit 07.07.2017 informeerinud, teadet ei saadetud. Seetõttu sai XX enampakkumise väljakuulutamisest teada 13.09.2017.
7.14.09.2017 toimus XX 01.09.2017 esitatud kaebuse suuline läbivaatamine kohtutäituri juures. Kohtutäitur jäi oma seniste seisukohtade juurde.
8.18.09.2017 esitas XX kohtutäiturile kaebuse väljakuulutatud elektroonilise enampakkumise tühistamiseks, sest temal puudub tehniline võimalus enampakkumisel osaleda; pealegi on enampakkumine välja kuulutatud 1 min pikeneva lõpuga ja Austraaliast pakkumiste tegemine oleks selle aja jooksul võimatu. 19.09.2017 muutis kohtutäitur väljakuulutatud enampakkumise tingimusi ja asendas 1.min pikeneva lõpu 30 min pikeneva lõpuga. Ühtegi teist tingimust ei muudetud. Ka seda teadet ei edastatud otse XX-le, vaid tema esindajale Pärnus. XX sai muudatusest enampakkumise tingimustes teada 21.09.2017 ja esitas kohtutäiturile interneti teel küsimused; samal päeval saatis kohtutäitur XX-le ingliskeelse Kohtutäiturite ja pankrotihaldurite e-oksjonikeskkonna kasutusjuhendi, mis tervikuna kohale ei jõudnud.
9.25.09.2017 otsusega jättis kohtutäitur rahuldamata XX 01.09.2017 esitatud kaebuse (vabatahtlikuks täitmiseks tähtaja andmise taotlus). 26.09.2017 esitas XX Pärnu Maakohtule kaebuse kohtutäituri toimingu peale, sh TMS § 25 lg 1 rakendamise küsimuses (tsiviilasi nr 2-17-14363). 03.10.2017 teatas kohtutäitur toimunud enampakkumisest, millel osalenud OÜ EMG EST omandas kinnistud enampakkumise alghinnaga, ning esitas elektroonilise enampakkumise aktid. 11.10.2017 Pärnu Maakohus kohtumäärusega tsiviilasjas nr 2-17-14363 jättis kõik XX taotlused rahuldamata (XX 01.09.2017 kohtutäiturile esitatud kaebuse kohta). Kohtumääruse peale oli edasikaebamine võimalik kuni 26.10.2017. 12.10.2017 otsusega kohtutäitur rahuldas osaliselt XX 18.09.2017 kaebuse: kohtutäitur muutis tagantjärele enampakkumise pikeneva lõpu intervalli 1 minutilt 30-le minutile; ülejäänud osas jäeti kaebus rahuldamata. Kohtutäituri otsuse peale oli edasikaebamine võimalik kuni 23.10.2017.
10.Selle üle, kas Pärnu Maakohtu 11.06.2015 osaotsuse kohaselt läbiviidud kaasomandi lõpetamise menetlus oli õige ja õiglane, ning kas võidi rikkuda enampakkumise olulisi tingimusi, saab käesoleval juhul otsustada eelkõige enampakkumise tulemuse alusel. Enampakkumise tulemuseks on see, et 03.10.2017 koostatud „Enampakkumise aktide“
3(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 kohaselt omandas kinnistud alghinnaga OÜ EMG EST ja XX enampakkumisel ei osalenudki, sisuliselt enampakkumist ei toimunudki. XX ei osalenud enampakkumisel, kuna perekondlike olude tõttu, millest ta oli kohtutäiturile ka teatanud, osutus tema Pärnusse tulek kavandatud ajal võimatuks (taotles korduvalt enampakkumise edasilükkamist), aga XX mitteosalemise põhjuseks oli ka see, et kohtutäitur oli algselt otsustanud korraldada elektroonilise avaliku enampakkumise, kus enampakkumise pikeneva lõpu intervalliks oli määratud 1 minut. Sellise intervalli korral ei olnud XX-l isegi mitte teoreetilist võimalust Austraaliast konkureerivate pakkumiste tegemiseks.
11.Hagiavalduses ja 14.12.2017 kirjaliku arvamusega täiendatud põhjendustel XX leiab, et enampakkumine on kehtetu järgmistel põhjustel: 1)Kohtuotsuse „ümbertegemine“ – ühe kaasomandi lõpetamise viisi asendamine teisega, ei ole kohtutäituri pädevuses. 2) Kuna Kohtutäiturite ja pankrotihaldurite e-oksjonikeskkonnas on võimalik korraldada ainult avalikke enampakkumisi (keskkond on ülesse ehitatudki sissenõude menetluseks TMS 2.osa kohaselt), siis saab seda keskkonda kaasomanike vaheliseks enampakkumiseks kasutada ainult siis, kui kaasomanikud selles kokku lepivad. Sellist kokkulepet antud juhul ei ole ja seega oli kohtutäitur kohustatud korraldama kas suulise või kirjaliku enampakkumise, selleks oli ja on tal ka täielik seaduslik alus ja võimalus. 3) Käsitletavate enampakkumiste kõige olulisemaks sisuliseks menetluslikuks rikkumisteks, mille tõttu tuleb enampakkumine tunnistada kehtetuks, on kohtutäituri poolt enampakkumiste tingimuste, eelkõige hageja suhtes olulise tingimuse muutmine pikeneva lõpuga oksjoni intervalli muutmine 1 minutilt 30-le minutile 19.09.2017, s.o 10 päeva pärast enampakkumise väljakuulutamist, kui hageja sai muutmisest teada 1 päev enne enampakkumisele registreerimise tähtaja lõppu. Hageja elukohaks on Austraalia ja tal ei olnud seetõttu järelejäänud aja jooksul võimalik ennast enampakkumisel osalejaks registreerida ning enampakkumisel osaleda. 4) Korraldatud kinnisasjade oksjonid kuuluvad tühistamisele ka seetõttu, et nende korraldamisel on rikutud Eesti Vabariigi Põhiseaduses sätestatud omandi puutumatust (§ 32), millest erandid saavad olla sätestatud ainult seadusega. Seega on tegemist Inimõiguste ja põhivabaduste kaitse konventsiooni 1. protokolli artikli 1 kohaselt käsitletava rikkumisega, samuti artikli 41 (Õiglane hüvitus) rikkumisega. 5)Kohtutäitur on täiteasjas nr 176/2016/80 rikkunud seaduses sätestatud menetlustähtaegu e-oksjoni korraldamisel. Kohtutäituri viidatud 22.08.2017 teate punkti 3 järgi on kohtutäitur teatanud enampakkumise lõpuaja 22.09.2017. Enampakkumine on Ametlikes Teadaannetes ja kohtutäituri vastava teatega kaasomanikele tegelikult välja kuulutatud 08.09.2017. Teate kohaselt algas registreerimine enampakkumisele samal päeval, 08.09.2017, ja kestis kuni 22.09.2017. Seega jäi enampakkumise teate avaldamisest 08.09.2017 kuni enampakkumise alguseni 23.09.2017 TMS § 153 lg-s 2 sätestatud kohustusliku 20 päeva asemel 15 päeva. Kohustusliku minimaalse ajavahemiku rikkumine on enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks. Hageja leiab, et kohtutäitur on lühendanud menetluse osalistele registreerimiseks määratud ajavahemikku teadlikult, eesmärgiga muuta XX-l osalemine võimatuks.
12.Kuivõrd ei ole olemas seadust, mis vahetult annaks võimaluse jätta XX selliselt korraldatud enampakkumise tulemusel ilma oma omandist (tuginedes seejuures ainult suvalistele analoogiatele teiste seadustega), siis tuleb enampakkumised, mis olid korraldatud Pärnu kohtutäituri poolt täiteasjas nr. 176/2016/80, tunnistada kehtetuks ja täitemenetlust jätkata.
13.Hageja palub tunnistada enampakkumised kehtetuks ja kaasomandite lõpetamise menetluse jätkamist. 4(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
Kostja I vastus hagile
14.Kohtutäitur hagi ei tunnista. Kohtutäitur selgitab, et 07.08.2017 esitas kaasomanik XX kohtutäiturile taotluse, millega palus kohtutäituril: 1) anda menetlusosalistele vabatahtlik nõude täitmise tähtaeg; 2) määrata enampakkumise viisiks suuline enampakkumine; 3) määrata kaasomanikevahelise enampakkumise toimumise kuupäev käesoleva aasta septembrikuu viimastel päevadel; 4) määrata ostuhinna tasumise tähtajaks 1 kuu arvates enampakkumise lõppemisest.
15.17.08.2017 edastas kaasomanik EMG EST OÜ kohtutäituri palvel oma seisukoha XX esitatud taotluse osas. EMG EST OÜ kaasomanikuna ei nõustunud vabatahtliku täitmise tähtaja määramisega ning soovis, et kohtutäitur täitetoimingutega edasi läheks. Enampakkumise viisi osas jättis EMG EST OÜ otsustamise kohtutäituri kanda. Ostuhinna tasumise osas oli EMG EST OÜ kaasomanik XX esitatud taotlusega nõus.
16.22.08.2017 koostas kohtutäitur vastuse kaasomanik XX esitatud taotlusele, kus märkis, et on teadlik ja nõustub taotleja väitega, et tegemist ei ole avaliku enampakkumisega, vaid kaasomanike vahelise enampakkumisega. Kohtutäitur on selgitanud, et enampakkumisel saavad osaleda ja pakkumisi teha ainult XX ja EMG EST OÜ vastavalt kas ise või läbi oma volitatud isiku.
17.Kohtutäitur jäi oma seisukoha juurde, et enampakkumise viisiks on elektrooniline enampakkumine ning XX taotlust arvestades määras enampakkumise toimumise ajaks 29.09.2017.
18.Kohtutäitur möönab, et olukorras, kus kaasomanikud jõuavad enampakkumise korraldamise viisi osas kokkuleppele ning soovivad enampakkumise viisiks suulist enampakkumist, korraldab kohtutäitur menetlusosalistele sellekohase avalduse alusel suulise enampakkumise.
19.Kohtutäituri 22.08.2017 koostatud vastuse peale esitas XX kaebuse. Kohtutäitur vaatas kaebuse läbi osaliselt ning koostas 25.09.2017. otsuse, millega jättis kaebuse läbi vaadatud osas rahuldamata. Kohtutäitur jättis rahuldamata kaebaja taotluse määrata pärast ca 2 aastat kestnud menetlust pooltele täitedokumendi täitmiseks vabatahtlik täitmise tähtaeg. Kohtutäituri kaebuse otsuse peale esitas XX kaebuse Pärnu Maakohtusse. Pärnu Maakohus jättis 11.10.2017 määrusega (tsiviilasi 2-17-14363) esitatud kaebuse rahuldamata, määrus jõustus 27.10.2017.
20.Vastavalt kohtutäituri 22.08.2017 koostatud vastusele kuulutas kohtutäitur 08.09.2017 välja enampakkumise arestitud kinnisasjadele kohtutäiturite ja pankrotihaldurite ametlikus oksjonikeskkonnas aadressil www.oksjonikeskkond.ee ning määras kindlaks enampakkumise korra ning tingimused. Enampakkumise toimumise päevaks määras kohtutäitur 29.09.2017.
21.18.09.2017 esitas XX kaebuse kohtutäituri tegevuse peale. Kaebusega taotles XX taaskord vabatahtliku täitmise tähtaja määramist, välja kuulutatud enampakkumiste tühistamist ning menetluse peatamist kuni enampakkumise tingimuste vastavusse viimiseni seadusega. Kohtutäitur võttis kaebuse menetlusse ning määras kaebuse läbivaatamise ajaks 02.10.2017.
22.XX esitatud kaebuse punktis 4.2. juhtis kaebaja kohtutäituri tähelepanu asjaolule, et kohtutäituri poolt määratud enampakkumise intervall (1 minut) ei ole piisav olukorras, kus üks pakkujatest teeb oma pakkumise Austraaliast.
23.Täitemenetluse seadustiku § 881 lg 5 kohaselt on enampakkumise pikenemise intervall 1 - 60 minutit. Kohtutäitur pidas kaebuse punktis 4.2. väljatoodut põhjendatuks. Lähtudes asjaolust, et XX ei osale enampakkumisel Eesti riigist, vaid Austraaliast, on pooltele võrdsete tingimuste tagamiseks põhjendatud määrata enampakkumise intervall tavapärasest pikemaks, 30 minutit. Seeläbi saavad osapooled pakkumist tehes olla
5(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 kindlad, et nende poolt tehtud pakkumine on hoolimata ajavahest teisele poolele nähtav ning enampakkumise võidab parima pakkumise teinud kaasomanik.
24.19.09.2017 menetlusosalistele edastatud kaebuse läbivaatamise teates kohtutäitur teatas, et muudab kaebuse punktis 4.2. põhjendustest tulenevalt enampakkumise intervalli ning määrab intervalliks 30 minutit.
25.Kaebuse läbivaatamine toimus 02.10.2017. Kohtutäitur rahuldas esitatud kaebuse osaliselt 12.10.2017 otsusega. Kaebuse otsus jõustus 29.10.2017. 26.09.2017 esitas XX Pärnu Maakohtule taotluse esialgse õiguskaitse kohaldamiseks (täitemenetluse peatamine tagatiseta). Pärnu Maakohus jättis 29.09.2017 määrusega tsiviilasjas 2-1714363 esitatud taotluse rahuldamata.
26.21.09.2017 esitas XX kohtutäiturile avalduse enampakkumise edasilükkamiseks kahe kuu võrra. Avalduse kohaselt peab XX viibima 29. kohtus Austraalias,, mille tõendamiseks edastas XX kohtutäiturile ka kohtukutse. Lisaks kohtus viibimise kohustusele peab XX viibima Austraalias seoses perekondlike asjaoludega. 21.09.2017 edastas kohtutäitur XX-le enampakkumisel osalemiseks oksjonikeskkonna ingliskeelse juhendi .pdf formaadis. Sealjuures juhiti XX tähelepanu, et enampakkumise juhend on kättesaadav ka aadressil https://www.oksjonikeskus.ee/.
27.Kohtutäitur vastas esitatud avaldusele 25.09.2017. Kohtutäitur selgitas avaldajale, et on enampakkumise edasilükkamise osas menetlusosalistele oma seisukoha avaldanud (kohtutäituri 22.08.2017 kaebuse otsus) ning märkis täiendavalt, et enampakkumise edasilükkamine on käesolevas menetluses võimalik kas poolte kokkuleppel või kohtu sellekohase kohtulahendi alusel. Vastuse koostamise seisuga kohtutäituril alust enampakkumise edasilükkamiseks ei olnud.
28.Kohtutäitur selgitas täiendavalt XX-le, et ka 21.09.2017 esitatud avalduses välja toodud asjaolud (kohtuistung, perekondlikud põhjused), ei anna kohtutäiturile alust enampakkumise edasilükkamiseks. Edastatud kohtukutse on adresseeritud BB-le. Edastatud kutse põhjal ei saa kohtutäitur järeldada, et XX on kohustatud ilmuma kohtusse 29.09.2017 ning et tema enampakkumisel osalemine ei ole sellest tulenevalt võimalik. Samuti ei takista pöördumises märgitud perekondlikud põhjused XX osalemist enampakkumisel Austraaliast. XX edastatud kirjas märgib, et peab viibima Austraalias, kuna tema poeg käis silmaoperatsioonil ning tütar sünnitas äsja. Need asjaolud ei ole aluseks enampakkumise edasilükkamiseks, samuti ei takista teha pakkumist Austraaliast. Enampakkumisel pakkumise tegemiseks ei ole vajalik Eestis viibimine. Täiendavalt selgitas kohtutäitur XX-le enampakkumise toimumise korda.
29.Asjakohane ei ole XX väide, et ta sai enampakkumise väljakuulutamisest teada 13.09.2017. XX on end käesolevas täitemenetluses volitanud esindama esindaja JK’e. Kohtutäitur on kõik dokumendid edastanud XX-le tema esindaja kaudu. Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku § 319 lg-le 1 loetakse menetlusdokument saajale kättetoimetatuks, kui see on kätte toimetatud tema poolt selleks volitatud isikule.
30.Täiendavalt edastas XX 17.07.2017 kohtutäiturile teate, et soovib osaleda enampakkumisel isiklikult ning palus edasised täpsustused kohtutäituril teha esindaja JK’e kaudu. Selliselt on kohtutäitur menetluses ka toiminud. Eeltoodust tulenevalt on alusetu hageja väide, et kohtutäituri poolt on teade enampakkumise toimumise kohta talle kätte toimetatud alles 13.09.2017. Kohtutäitur määras enampakkumise toimumise kuupäeva juba 22.08.2017, mille peale esitas XX ka kaebuse. Enampakkumise väljakuulutamise teated on edastatud XX esindajale JK-le enampakkumise väljakuulutamise päeval 08.09.2017.
31.Kohtutäitur ei ole rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi. Asjaolu, et kaasomanik XX jätab enampakkumisel osalemistaotluse tegemata ning pakkumise tegemata, ei ole tingitud kohtutäituri tegevusest. Kohtutäitur ei saa sundida menetlusosalisi
6(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 enampakkumisel osalema ning pakkumist tegema. Asjaolu, et enampakkumisel müüdi vara alghinnaga ei saa samuti olla enampakkumise tühistamise aluseks, sellekohane väide ei põhine seadusel. Kohtutäitur oli omalt poolt taganud mõlemale kaasomanikule võrdse võimaluse registreerida end enampakkumisele ning teha omapoolne pakkumine. Sealjuures rõhutab kohtutäitur, et enampakkumisele registreerimiseks ning pakkumise tegemiseks ei pea viibima kaasomanik Eestis. Enampakkumisele saab registreerida ning pakkumise teha ka Austraaliast.
32.Kuulutades enampakkumine välja kohtutäiturite ja pankrotihaldurite oksjonikeskkonnas, märkis kohtutäitur kuulutuses korduvalt, et tegemist on kaasomanikevahelise enampakkumisega, kuhu kolmandad isikud registreeruda ei saa. Väljakuulutatud enampakkumisele said end registreerida üksnes kaasomanikud. Eeltoodust tulenevalt oli täidetud täitedokumendi resolutsioonis märgitu, väljakuulutatud enampakkumine sai toimuda vaid kaasomanike vahel. Asjaolu, et tehniliselt ei saa kohtutäitur kuulutusest kustutada märget “avalik enampakkumine,” ei muuda enampakkumist tavapäraseks enampakkumiseks täitemenetluses, kus enampakkumisele saavad registreerida kõik huvilised, kes soovivad vara omandada.
33.Hoolimata asjaolust, et kohtutäituri kontrolli alla jääb, milline isik lubatakse enampakkumisele ning milline mitte, peab enampakkumisel osaleda sooviv kaasomanik registreerimise taotluse esitama ise. Taotlust kaasomanik XX enampakkumisel osalemiseks ei esitanud.
34.XX on juba varasemalt kohtutäiturile esitanud kaebuse seoses kinnisvarale keelumärgete seadmisega. Kohtutäitur 15.08.2016 koostatud kaebuse otsusega jättis kaebuse rahuldamata. XX esitas kohtutäituri otsuse peale kaebuse Pärnu Maakohtusse (tsiviilasi 2-16-12882). Pärnu Maakohus jättis kaebuse rahuldamata, Tallinna Ringkonnakohus jättis kaebuse rahuldamata, maakohtu määruse muutmata ning Riigikohus ei võtnud esitatud kaebust menetlusse, lõpplahend on jõustunud ning keelumärked on seatud kaasomanike varale õiguspäraselt.
35.Ostuhinna tasumise korda on kohtutäitur pooltele selgitanud enampakkumise teadetes, mis on XX esindajale, JK-le, kätte toimetatud 11.09.2017. Enampakkumiste teadetes oli märgitud järgmine: „Enampakkumist reguleerivad õigusnormid ja korraldaja selgitused on menetlusosalistele leitavad oksjonikeskkonnas, mille püsilink on https://www.oksjonikeskus.ee/oksjon/view/?okid=34011.“ Selgitustes seisnes muuhulgas järgmine: 1) Kohtutäitur jätab kaasomanikevahelisel enampakkumisel kohaldamata TMS § 93 lg-s 21 sätestatu. Kaasomanikevahelise elektroonilise enampakkumise võitja peab tasuma ostuhinna 30 päeva jooksul enampakkumise lõppemisest alates; 2) Enampakkumise võitja on kohustatud kogu ostuhinnast tasuma kohtutäituri kontole 1⁄2 ostuhinnast, ehk võitja ei ole kohustatud kohtutäiturile tasuma talle kuuluva kaasomandi osa (1⁄2) ostusummat (ostusummale lisandub kohtutäituri tasu, mis tuleb võitjal samuti tasuda). Kohtutäitur on eeltoodust tulenevalt menetlusosalistele selgitanud, milline on ostuhinna tasumise kord. Sellekohane selgitus oli fikseeritud enampakkumise tingimustes.
36.Väljaandes Ametlikud Teadaanded ei saa kohtutäitur muuta ostuhinna tasumise korra osas märgitut. Sellekohane viide tuleb teatesse automaatselt, kohtutäitur saab täita vaid lüngad menetlusosaliste, vara ning enampakkumise toimumise kuupäeva osas.
37.Tulenevalt oksjonikeskkonna tehnilisest korraldusest avaldatakse ametlik teadaanne automaatselt enampakkumise oksjonikeskkonnas väljakuulutamise korral. Segaduse vältimiseks edastas kohtutäitur menetlusosalistele täiendava teate enampakkumise väljakuulutamise kohta, kus selgitas enampakkumise toimumise ning ostuhinna tasumise korda.
7(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
38.Lähtudes eeltoodust ei ole kohtutäitur rikkunud enampakkumise olulisi tingimusi. Kohtutäitur rahuldas XX taotluse, määrata enampakkumise toimumise ajaks septembrikuu viimased kuupäevad ning teatas enampakkumise toimumise kuupäevast (29.09.2017) menetlusosalisi juba 22.08.2017.
39.Enampakkumise intervall on kohtutäituri poolt muudetud, et tagada poolte võrdne võimalus enampakkumisel osalemiseks, ka juhul kui üks osapooltest teeb pakkumise Austraaliast. Kõik enampakkumist puudutavad dokumendid on menetlusosalistele tähtaegselt kätte toimetatud.
40.Kohtutäituril puudus seaduslik alus enampakkumise edasilükkamiseks, kaasomanik EMG EST OÜ ei nõustunud enampakkumise edasilükkamisega kaheks kuuks. TMS § 44 kohaselt võib kohtutäitur täitetoimingu edasi lükata sissenõudja avalduse või kohtu vastava lahendi alusel.
41.Samuti kohus ei peatanud XX taotluse alusel menetlust ning seega oli kohtutäitur kohustatud enampakkumise läbi viima. Vastavalt enampakkumise tulemusele koostas kohtutäitur enampakkumise aktid. Kohtutäitur palub jätta rahuldamata XX taotluse tunnistada kehtetuks enampakkumise aktid täiteasjas 176/2016/80 ning jätta menetluskulud XX kanda. Kostja II vastus
42.OÜ EMG EST ei tunnista esitatud hagi ja vaidleb täielikult hagile vastu. Kostja II on seisukohal, et enampakkumise tulemus on seaduslik ja ainuõige olukorras, kus enampakkumisel osaleb vaid üks kaasomanik. Hageja eksitab kohut, kui väidab, et kaasomanikud leppisid alghinnas kokku teadmises, et asjade tegelik väärtus on kõrgem. Kaasomanikud üldse pole omavahel alghinnas kokku leppinud, vaid on kohtutäiturile teatanud, milline võiks alghind olla. Asjade enampakkumise alghind oli vastavalt kohtumenetluses tehtud eksperthinnangule asjade turuväärtus, mis ei ole asjade eripära arvestades aastatega oluliselt muutunud. Seda ei kinnita ka hageja osundamine kostja II poolt 2006. aastal omandatud 1⁄2 mõttelise osa ostuhinnale, sest 2006. aastal kinnisvara turu ja majanduse arengu olukord erines praegusest olulisel määral.
43.Kui hageja oleks ennast enampakkumisele registreerinud, siis oleks tal olnud võimalus ostuhinda mõjutada. Kostja II arvates enampakkumisele registreerimiseks osalejatel takistusi polnud. Hageja soovis ise enampakkumisel osaleda. Vahepeal vaidles ta üksikute tingimuste üle, mis ei olnud seotud enampakkumisele registreerimisega. Registreerumiseks oli aega alates 08.09.2017 kuni 22.09.2017, s.o 15 päeva. Isegi kui hageja sel ajal üritas enampakkumise tingimusi vaidlustada või enampakkumist edasi lükata, ei takistanud vaidlustamine enampakkumisele registreerimist.
44.Nõustuda ei saa hageja selgitustega, et kui ta sai tingimuste muutmisest (intervalli osas) teada 21.09.2017, ei oleks hageja jõudnud Eestisse 22.09.2017. Hageja soovis osaleda elektroonilisel enampakkumisel Eestis, milleks ta oleks pidanud tulema Eestisse hiljemalt 29.09.2017, s.o hiljemalt enampakkumise lõpus. Enampakkumisele registreerimiseks ei olnud hagejal vaja Eestisse jõuda, seda oleks võinud ta teha Austraaliast hiljemalt 22.09.2017 või siis Eestis esindaja kaudu. Tähtsust ei oma asjaolu, et intervalli pikkuse muutmisest sai hageja teada mõni päev enne registreerimise lõppu. Et hageja sai teada tingimuse muutmisest 21.09.2017, ei muuda asjaolu, et hageja esindaja JK sai tingimuse muutmisest teada juba 19.09.2017, mille tõttu loetakse teade hageja poolt kättesaaduks siiski 19.09.2017, mil registreerimise lõpuni oli veel kolm päeva.
45.Enamgi veel – hagejal olid täitemenetluses Eestis esindajad olemas, kelle kaudu oleks võinud end muretult õigeaegselt registreerida. 07.07.2017 kirjas kostjale I on hageja kostjale I teatanud, et soovib vahetult osaleda enampakkumisel ning et teda Eestis
8(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 esindanud isikutel AM-l ja JK-l ei ole volitust esindada teda kaasomanikevahelisel enampakkumisel – omandada temale vara. Hageja aga ei piiranud nimetatud esindajate õigust teda enampakkumisele registreerida; piiratud on vaid õigus teha enampakkumisel pakkumisi, mida hageja soovis teha isiklikult. Hagiavalduse lisas 1 on veel 03.10.2014 välja antud tähtajatu volikiri EK-le, mh hageja esindamiseks ka täitemenetluses. EK volitusi täitemenetluses ei ole hageja piiranud.
46.Kui hageja tema jaoks mõjuvatel põhjustel ei saanud tulla Eestisse, et osaleda enampakkumisel, siis jäi tema riskiks, et ta ei soovinud esindajate abi ja lootis kohtutäituri tegevuse edukale vaidlustamisele.
47.Hagiavalduse kohaselt väljakuulutatud enampakkumise tingimus, mida kohtutäituri poolt enampakkumise 08.09.2017.a. väljakuulutamise järel 19.09.2017.a. muudeti, oli hageja jaoks oluline ja otsustav tingimus ning enampakkumine oleks võinud vähemalt uuesti välja kuulutama.
48.Hageja ei ole tõendanud, et Austraalias olles ei oleks ta saanud nii lühikese intervalliga osaleda. Kostja arvates ei ole antud juhul tegemist enampakkumise tingimuse sellise muutmisega, mis oleks takistanud hagejal enampakkumisel osalemist juhul, kui hageja oleks ennast õigeaegselt enampakkumisele registreerinud. Nimetatud tingimuse vaidlustamine ei takistanud hagejat enampakkumisele registreerimast. Kuna hageja seda aga ei teinud, ei riku tema õigusi täitemenetluses enampakkumise läbiviimise tingimus. Tingimus oli muudetud ja muudatus avaldatud 19.09.2017. Tingimus oli muudetud hagejale soodsaks ning seda oli võimalik kasutada.
49.Kostja II nõustub Pärnu Maakohtu seisukohaga tsiviilasjas nr 2-17-14363, kus leitakse, et kuna üks kaasomanik on avaldanud, et tema mingile kokkuleppele ei lähe, siis ei ole TMS § 25 lg 1 täitmine kohtutäiturile enam kohustuslik. Kohtumäärus on jõustunud ja tegemist on dokumentaalse tõendiga TsMS § 272 lg 2 mõttes. Vaidlusaluse täitemenetluse alguses oli aeg vabatahtlikuks täitmiseks antud, kuid pooled ei ole omavahel kokkuleppele jõudnud ja kostja II soovis täitemenetluse jätkamist. Ka täitemenetluse uuendamisest möödunud mitme kuu jooksul hageja pole kostjaga II ühendust võtnud, et üritada kaasomand lõpetada vabatahtlikult.
50.Vaidlust ei ole selles, et täitedokumendi alusel pidi kaasomandi lõpetamine toimuma asjade müügiga kaasomanikevahelisel enampakkumisel. Kostja II arvates ei ole kostja I välja kuulutanud ega läbi viinud avaliku enampakkumist. Kostja I selgituse kohaselt kohtutäiturite ja pankrotihaldurite e-oksjonikeskkonnas on võimalik korraldada ainult avalikke enampakkumisi (selline on tehniline lahendus). Samas avaldatud kuulutustes on selgelt lisainfona märgitud, et tegemist on kaasomanikevahelise enampakkumisega ning enampakkumisele registreerida ja pakkuda saavad üksnes kaasomanikud.
51.Kostjale II jääb arusaamatuks hageja etteheide kostjale I, justkui tekkinud n.ö tühimikus (seaduse sätte puudumisel) pidi kostja I andma menetlusosalistele aega täitedokumendi tõlgendamise üle vaidluse puhul tuvastushagi esitamiseks TsMS § 368 lg 2 kohaselt. Kohtuotsus täitedokumendina on selge ja mõistetav (lõpetada kaasomand) ning vaidlus selle tõlgendamise üle puudub. Tuvastushagi esitamise õigus ei sõltu kohtutäiturist, TMS ei näe ette kohtutäituri kohustust anda selleks aega. Iga täitemenetluse osaline võib igal ajal vajadusel sellise hagi esitada, hageja ei ole peaaegu kahe aasta jooksul kohtutele tuvastushagi esitanud ja seetõttu ei olnud ka siit takistusi enampakkumise korraldamiseks.
52.Vara arestimise teema hagiavalduses on asjakohatu, sest arestimise üle vaidlust enam ei ole; lisaks see ei ole enampakkumise korraldamise osa. Riigikohtu määruse nr 3-2-161-17 punkt 13 kohaselt oli vara arestimine asjakohane, samuti ka kinnistu käsutamise keelamiseks keelumärke seadmine.
9(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
53.Kostjale II jäävad arusaamatuks ka hageja etteheited kohtutäiturile seoses laenude ja hüpoteekidega (hagi punkt 15). Hageja selgitab, et tegi kohtutäiturile ettepaneku keelata kaasomanikul, kelle mõttelisele osale on seatud hüpoteek, laenusumma muutmine peale laenujäägi suurusest teatamist – selle suurendamine. Kohtutäitur on leidnud, et temal selleks volitusi pole. Samas hagiavaldusest ei nähtu, et see kuidagi mõjutas toimunud enampakkumist või milles seisneb hageja õiguste rikkumine. Kinnistutele uus hüpoteek tekkis alles pärast enampakkumist, kui kostja II võttis laenu kaasomandi osa eest maksmiseks. Esimese astme kohtu otsus
54.Maakohus jättis hagi rahuldamata ning jättis menetluskulud hageja kanda.
55.27.10.2017 jõustus Pärnu Maakohtu 11.10.2017 kohtumäärus tsiviilasjas nr 2-1714363, millega jäeti rahuldamata XX 26.09.2017 kaebus Pärnu kohtutäitur Rocki Alberti 22.08.2017 otsuse peale täiteasjas nr 176/2016/80 ja taotlus sama täitemenetluse peatamiseks kaheks kuuks. Kohus on nimetatud tsiviilasja määruses analüüsinud kaebuse aluseks olnud hageja väiteid, et kohtutäitur on enampakkumise korraldamisel lähtunud jäigalt sissenõude menetluse sätetest, teinud hageja suhtes äärmiselt ebaõiglasi otsuseid, kohtutäitur on iseseisvalt andnud täitedokumendile täiendavat sisu, XX-le ei ole võimaldatud suulist enampakkumist, on keeldutud andmast informatsiooni seoses teise kaasomaniku hüpoteekidega, XX-le ei ole tagatud võrdseid võimalusi täitemenetluses.
56.Samuti on jõustunud kohtutäituri 12.10.2017 otsus hageja 18.09.2017 kaebuse kohta, milles hageja taotles elektroonilise enampakkumise tühistamist, kuna temal puudub tehniline võimalus enampakkumisel osaleda, samuti ei võimaldavat välja kuulutatud 1 minutilise pikeneva lõpuga enampakkumine hagejal Austraalias pakkumisi teha. Kohtutäitur 12.10.2017 otsusega rahuldas hageja kaebuse osaliselt, pakkumiste intervalli osas. Kuigi kohtutäituri otsus on vormistatud pärast enampakkumise lõppemist ja OÜ EMG EST parimaks pakkujaks tunnistamist, oli kohtutäitur tegelikkuses juba 19.09.2017 teatanud, et pikendab pakkumiste intervalli 30 minutile. Ka hageja ise toob hagiavalduses esile, et sai muudatusest teada 21.09.2017.
57.Maakohtu 11.10.2017 määrusest nähtuvalt on kohtutäituri 22.08.2017 otsuse peale 01.09.2017 esitatud kaebuse aluseks hageja toonud välja asjaolu, et kohtutäitur ei ole TMS § 25 lg 1 kohaselt kokkuleppeks konkreetset tähtaega kaasomanikele määranud; pärast Riigikohtu 09.06.2017 lahendit 22.06.2017 täitemenetluse uuendamisel tekkis enampakkumise läbiviimisel täiesti uus olukord, sest Riigikohus rahuldas hageja taotluse kaasomaniku mõttelisele osale seatud hüpoteegi käsitlemisel ning siis alles selgusid tingimused, mida kaasomanikud said kokkuleppimisel arvestada. Hageja hinnangul tähendas vabatahtlik täitmine seda, et pooled lahendavad enampakkumise läbiviimise väljaspool kohtutäituri menetlust.
58.Riigikohus on tsiviilasjas 3-2-1-61-17 (XX kaebus Pärnu kohtutäituri Rocki Alberti 26.09.2016 otsuse peale täiteasjas nr 176/2016/80) analüüsinud, kas ja millisel määral on kohtutäituri vahendusel kaasomandi lõpetamiseks toimuva kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisel kohaldatavad TMS-i (eelkõige TMS-i II osa) sätted. Riigikohus asus seisukohale, et TMS-i II osa sätteid tuleb ka kaasomandi lõpetamiseks kaasomanikevahelise enampakkumise korraldamisel kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
59.Kohus leiab, et hageja põhiseaduslikke õigusi ei ole enampakkumise läbiviimisel rikutud ja enampakkumise tulemust ei saa hageja suhtes ebaõiglaseks lugeda. Esmalt kohus märgib, et enampakkumisest teatamise vormistuslik külg ei ole enampakkumise kehtetuks tunnistamise aluseks selles asjas. Hagejale oli tagatud võimalus
10(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 enampakkumisel osaleda, enampakkumisel osalemine on kaasomanike vaba tahe. Kohus leiab, et XX ja OÜ EMG EST vahel kaasomandi lõpetamiseks kohtumenetluse ja täitemenetluse asjaolusid arvestades ei saa enampakkumise läbiviimise rikkumiseks lugeda asjaolu, et kohtutäituri poolt enampakkumise väljakuulutamise teade avaldati 08.09.2017 ning seega ei olnud täidetud TMS § 153 lg-s 2 sätestatud nõue, et enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 20 päeva, kui kohus ei määra teisiti. Kohus leiab, et praegusel juhul ei ole enampakkumise väljakuulutamisel 5 päeva lühem aeg käsitatav enampakkumise sellise rikkumisena, mis annaks alust enampakkumine kehtetuks tunnistada. Kinnisasja enampakkumise kohta TMS §-s 84 sätestatud enampakkumise nõuetele lisaks TMS §-s 153 täiendavate nõuete kehtestamisel on seadusandja eesmärgiks suurendada enampakkumisel huviliste hulka. Täitedokumendiks olev 11.06.2015 osaotsus jõustus 05.01.2016 ning enampakkumise läbiviimiseks alustati täitemenetlust 15.01.2016. Hagejal on hiljemalt täitemenetluses kinnistute arestimisest ja hinna määramisest 18.07.2016 olnud aega kaaluda, kas ta soovib enampakkumisel osaleda. Seega ei saanud hageja õigusi kohtu hinnangul rikkuda see, et enampakkumise väljakuulutamise ja enampakkumise toimumise vahele jäi nõutavast 5 päeva lühem aeg.
60.Hageja õigusi ei riiva kohtu hinnangul ka see, et kohtutäitur pärast enampakkumise väljakuulutamist muutis 19.09.2017 enampakkumise pikenemise intervalli ühelt minutilt 30 minutile.
61.Hageja oli 21.09.2017 teadlik, et pakkumiste intervall on 30 minutit. Hageja väide, et tal ei olnud võimalik tähtaegselt (22.09.2017) enampakkumisele registreeruda, on põhjendamatu ja paljasõnaline. Enampakkumisele registreerumiseks ei pidanud hageja viibima isiklikult Eestis. Kohus nõustub kostjate vastuväidetega, et hageja on 07.07.2017 kirjaga piiranud oma esindajate JK ja AM volitusi kaasomanikevahelisel enampakkumisel osalemise ja hagejale vara omandamise osas, kuid ei ole piiranud nende õigust hageja nimel teateid vastu võtta ega hageja enampakkumisel osalejaks registreerida. Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähtsust hagiavalduses esitatud väide, et enampakkumise väljakuulutamise teadet hagejale ei saadetud, kuigi ta oli kohtutäiturile teatanud soovist isiklikult enampakkumisest osa võtta, ning et hageja sai enampakkumise väljakuulutamisest teada 13.09.2017.
62.Hageja ei ole kaotanud oma omandit ilma õiglase hüvitiseta. Teise kaasomaniku poolt enampakkumisel kinnistute omandamine alghinnaga ei riiva hageja õigusi hagiavalduses märgitud viisil. See, et enampakkumisel kõrgeimaks pakkumiseks kujunenud hind hagejat ei rahulda, ei tähenda, et hind oleks ebaõiglane. Asja praegust turuväärtust ei saa tuletada 11 aastat tagasi OÜ EMG EST kinnistu kaasomandi osa omandamise tehingu hinna järgi. Kohus juhib tähelepanu, et 2006 - 2007.aastal oli kinnisvarabuumi kõrghetk, 2008.aasta kevadsuvel Eestisse jõudnud üleilmse majanduskriisi tingimustes kinnisvara hinnad oluliselt langesid. Hageja ei saa õiglase hüvitisena eeldada asja omandist ilma jäämise aegsest turuväärtusest kõrgemat hinda.
63.Arusaamatu on hageja seisukoht, et kinnisasja arestimisaktis määratud hind ei ole õiglane, sest pooled teadsid, et sellest alles algavad pakkumised. Apellatsioonkaebus
64.Hageja esitas maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt ei ole enampakkumise korraldamisel arvestatud kaasomanike vahelise enampakkumise erisusi ning seetõttu oli enampakkumise korraldus ebaõiglane. Läbiviidud enampakkumine ei olnud kaasomanike vaheline vaid avalik. Enampakkumise korda rikuti, kuna tingimusi (kiire lõpu intervalli) muudeti 3 päeva
11(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 enne enampakkumise registreerimise lõppu ja enampakkumise välja kuulutamise ja alguse vahele ei jäänud 20 päeva, vaid ainult 15 päeva. Hageja ühegi ettepanekuga, sh sellega, et enampakkumine peaks olema suuline ja täitur peaks enne enampakkumise väljakuulutamist andma vabatahtliku täitmise tähtaja, kohtutäitur ei arvestanud. Vastustaja vastus apellatsioonkaebusele
65.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning menetluskulud apellandi kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
66.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta lõppjärelduses muutmata, muutes osaliselt otsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib ringkonnakohus järgmist.
67.TMS § 223 lg 1 järgi enampakkumise akti kättetoimetamisest alates 30 päeva jooksul võib täitemenetluse osaline esitada kohtule hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, kui vara on müüdud isikule, kellel ei olnud õigust seda osta, või kui enampakkumine toimus tühise arestimise alusel või rikuti teisiti enampakkumise olulisi tingimusi. Käesolevas asjas tugineb hageja sellele, et enampakkumine tuleb tunnistada kehtetuks, kuna rikuti enampakkumise olulisi tingimusi.
68.Enampakkumise olulisi tingimusi seaduses ei ole loetletud. Ringkonnakohus on seisukohal, et enampakkumise olulisteks tingimusteks, mille rikkumine annab aluse enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, on sellised tingimused, mis piiravad võrreldes seaduses sätestatuga võimaliku enampakkumise osalejate õigust enampakkumisel osaleda. Selleks, et hinnata, kas tulenevalt hageja väidetest võib olla enampakkumine kehtetu, tuleb hinnata, kas hageja poolt esiletoodu kvalifitseerub enampakkumise oluliste tingimuste rikkumiseks ehk kas hageja, kui täitemenetluse osalise õigusi on rikutud sellisel määral, et see raskendas või välistas hageja poolt oma õiguste kaitse enampakkumisel.
69.TMS § 84 sätestab vallasasja müügile enampakkumise korra, kuid vastavalt TMS §-le 137 kinnisasjale sissenõude pööramisel kohaldatakse vastavaid vallasasjadele sissenõude pööramise sätteid, kui käesoleva peatüki sätetest ei tulene teisiti. TMS § 84 lg 1 p 9 järgi märgitakse enampakkumise kuulutuses elektroonilise enampakkumise korraldamisel enampakkumise lõpu aeg ja pikeneva lõpu intervall. TMS § 84 lg 2 järgi kuulutus avaldatakse vähemalt kümme päeva enne enampakkumist väljaandes Ametlikud Teadaanded ja avalikus arvutivõrgus. Kohtutäitur võib avaldada kuulutuse ka enampakkumise kohas levivas ajalehes. Sissenõudja või võlgniku soovil avaldab kohtutäitur kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muudes väljaannetes, lg 3 järgi võlgnikule ja sissenõudjale tuleb enampakkumise kuulutuse sisust teatada vähemalt kümme päeva enne enampakkumist.
70.Võrreldes vallasasjale sissenõude pööramisega sätestab TMS § 153 lg 2 kinnisasjale sissenõude pööramise erisuse, sest selle sätte järgi enampakkumise kuulutuse avaldamise ja enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline aeg peab olema vähemalt 20 päeva, kui kohus ei määra teisiti. Enampakkumise kuulutus avaldatakse väljaandes Ametlikud Teadaanded ja Internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis. Kohtutäitur võib kuulutuse avaldada ka enampakkumise kohas levivas ajalehes. Sissenõudja või võlgniku soovil avaldab kohtutäitur kuulutuse sissenõudja või võlgniku kulul ka muus väljaandes. Kohtutäitur avaldab Internetikuulutuses ka fotod kinnisasjast. TMS § 84 lg 3 kohast erisust kinnisasjale sissenõude pööramise puhul seadus ei sätesta.
12(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
71.Käesolevas asjas puudub vaidlus, et enampakkumise teate ning enampakkumise vaheline tähtaeg oli väiksem kui 20 päeva. 08.09.2017 avaldati täitemenetluses kinnisasja enampakkumise teade (I kd, tlk 27-28). Selle teate järgi algab enampakkumisele registreerimine 08.09.2017 kell 15.00 ja lõpeb 22.09.2017 kell
17.00.Enampakkumine algab 23.09.2017 kell 10.00 ja lõpeb 29.09.2017 kell 15.00. Enampakkumise teates sisaldus viide, et tegemist on kaasomanike vahelise enampakkumisega ja enampakkumisele saavad registreerida vaid kaasomanikud. Nimetatud 08.09.2017 teadaannet parandati 19.09.2017 ning määrati, et pikeneva lõpu intervall on 30 minutit. Hagiavalduses esitatud väidete järgi sai tema esindaja JK väljakuulutatud enampakkumisest teada 11.09.2017 ja hageja ise sai teada 13.09.2017. Asja materjalidest nähtuvalt teatas hageja kohtutäiturile 07.07.2017 kirjaga, et AM-l ja JK-l puuduvad volitused esindada hagejat enampakkumisel. Samas kirjas teatas hageja, et edasised täpsustused täitemenetlusega seonduvalt toimuvad JK kaudu (I kd, tlk160). Seega sai hageja oma esindaja kaudu enampakkumise ja sellele registreerimise tähtajast teada rohkem kui 10 päeva ette.
72.Kohtutäituri poolt teate edastamine kõigile menetlusosalistele ja kohustuse teavitada kinnisasja enampakkumisest nii Ametlikes Teadaannetes kui ka vastavalt TMS § 153 sätestatu järgi internetis vähemalt ühes enamlevinud kinnisvara müügipakkumiste portaalis, üheks põhjuseks on suurendada enampakkumisel osalejate hulka, eesmärgiga, et vara müüdaks võimalikult kõrge hinnaga. Seega üldreeglina toob TMS § 153 lg 2 sätestatu rikkumine kaasa enapakkumise kehtetuks tunnistamise. Siiski tuleb arvestada sellega, et TMS-is enampakkumiset reguleerivad sätted on suunatud vara müügile, millest saadava tulemi arvel täidetakse võlausaldaja rahaline nõue võlgniku vastu. Sellest tulenevalt on TMS-is reguleeritud ka müügi korda, omandi üleminekut ja kolmandate isikute lõppemist ning tulemi jaotamist ja kulude kandmist. Neid sätteid tuleb käesoleval juhul kohaldada kaasomandi lõpetamise kohtulahendi eripära arvestades.
73.Käesoleval juhul kuulutati välja enampakkumine kaasomanike vahel. Maakohus on õigesti märkinud, et seega TMS mõttes olid mõlemad kaasomanikud nii võlgnikud kui sissenõudjad samaaegselt. Eeltoodust tulenevalt sai hageja lepinguline esindaja teate enampakkumise toimumise ja sellele registreerimise kohta kätte 10 päeva enne registreerimise lõppu ja enampakkumise toimumist. Seega ei ole hageja õigusi 20 päevase tähtaja järgimata jätmise tõttu rikutud.
74.TMS § 84 lg 1 p 6 enampakkumise kuulutuses märgitakse ettepanek teha kohtutäiturile enne enampakkumist teatavaks oma õigused müüdavale asjale, kui nendest ei ole kohtutäiturile veel teatatud, ja neid õigusi kohtutäituri nõudmisel põhistada. Arvestades kaasomanike vahelise enampakkumise erisusi ja seda, et hageja pole asjas esile toonud selliseid asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada, et kolmandatel isikutel puudus piisav aeg asja suhtes oma õigustest teatada tuleb asuda seisukohale, et 20 päevase tähtaja mittejärgimine enampakkumise teate ja enampakkumise toimumise vahel ei ole selline asjaolu, mis annaks käesoleval juhul võimaluse enampakkumine kehtetuks tunnistada. Käesolevas täitemenetluses oli vastamisi kahe isiku põhiõigus – omandiõigus - ning täitemenetluse läbiviimisel tuli arvestada nii proportsionaalsuse nõudega, mis tähendab seda, et mõlema poole huvid peavad olena menetluse käigus tasakaalus ning läbiviidavad menetlustoimingud ei tohi kumbagi täitemenetluse osalist ebamõistlikult kahjustada, teisalt tuli arvestada ka sellega, et täitemenetlus tuleb läbi viia ökonoolselt ehk mõistliku aja jooksul. Hagejal oli teada enampakkumise registreerimise ja enampakkumise tähtaeg 10 päeva enne määratud tähtaegu ning tal oli piisav aeg otsustada, kas osaleda enampakkumisel või mitte. Seega oli nii proportsionaalsuse kui ka ökonoomuse nõuet täitemenetluse läbiviimisel järgitud.
13(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
75.Maakohus asus otsuses seisukohale, et hageja väited, mille kohaselt ei ole kohtutäitur täitemenetluse uuendamise järel määranud tähtaega vabatahtlikuks täitmiseks ja elektroonilise enampakkumise kohta tuleb jätta tähelepanuta, sest need väited esitas hageja kaebustes kohtutäituri otsustele, ning kuna kaebused jäeti rahuldamata ning otsused jõustusid, ei saa hageja nimetatud asjaoludele käesolevas asjas enam tugineda. TMS § 217 lg 6 kohaselt, kui menetlusosaline ei esita tähtaegselt kaebust, kaotab ta õiguse tugineda hiljem asjaoludele, mida ta oleks võinud esitada kaebuses. Nimetatud lõike eesmärk on teiste menetlusosaliste huvides tagada õigusselgus, et mh enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagis ei tuldaks välja vastuväidetega, mida oleks saanud varem kaebuses esitada. Üldreegli järgi on maakohtu seisukoht TMS § 217 lg-ga 6 kooskõlas, kuid ringkonnakohtu arvates ei ole maakohus arvestanud käesoleva asja erisusi. Asjast nähtub ning maakohus on otsuses tuvastanud, et: - 07.07.2017 teatas XX kohtutäiturile (I kd, lk 15), et soovib isiklikult vahetult osaleda enampakkumisel, tema poolt AM’ile ja JK’ele välja antud volikirjad ei sisalda volitust esindada XX kaasomanike vahelisel enampakkumisel ega omandada hagejale vara. Samuti hageja teatas kohtutäiturile, et saabub Eestisse septembri teises pooles, siis saab mh korraldada ka kaasomanike vahelise enampakkumise. - 22.08.2017 kohtutäitur teatas (I kd, lk 16-17), et jätab rahuldamata XX taotluse seoses enampakkumise korraldamise tingimustega (peamine nõue – suuline enampakkumine). Sama teate kohaselt kohtutäitur ei rahuldanud taotlust määrata tähtaeg vabatahtlikuks täitmiseks ning määras enampakkumise lõpuajaks 29.09.2017 ning ostuhinna tasumiseks 1 kuu enampakkumise lõppemisest arvates. - 01.09.2017 XX esitas kohtutäiturile avalduse täitemenetlusega ühinemiseks (I kd, lk 18) ja kaebuse kohtutäituri 22.08.2017 teate peale, milles taotles menetluse peatamist ning kohtu osaotsuse vabatahtlikuks täitmiseks tähtaja andmist TMS § 25 lg 1 kohaselt. Ühtlasi XX teatas, et tema tulek Pärnusse lükkub 1 – 1,5 kuud edasi. - 08.09.2017 kuulutas kohtutäitur välja Haapsalu mnt 9 ja 11 kinnisasjade elektroonilise enampakkumise, enampakkumisel osalemiseks registreerumine lõppes 22.09.2017 ja enampakkumine 29.09.2017. - 14.09.2017 XX 01.09.2017 kaebuse läbivaatamisel kohtutäitur teatab, jääb oma seisukohtade juurde. Otsuse kaebuse osaliselt läbi vaatamata ja osaliselt rahuldamata jätmise kohta vormistas kohtutäitur 25.09.2017 (I kd, lk 40 - 45). - 18.09.2017 esitas XX kohtutäiturile kaebuse (kaebusel kuupäev 17.09.2017) (I kd, lk 31 – 36), milles taotleb väljakuulutatud elektroonilise enampakkumise tühistamist, sest tal puudub tehniline võimalus enampakkumisel osaleda ning väljakuulutatud 1 minutilise pikeneva lõpuga on Austraaliast pakkumiste tegemine võimatu. - 19.09.2017 teatega kaebuse kohta (I kd, lk 37) kohtutäitur teatas, et XX 18.09.2017 esitatud kaebuse läbivaatamine toimub 02.10.2017 kohtutäituri büroos. Ühtlasi kohtutäitur teatas, et kuna enampakkumine toimub enne kaebuse läbivaatamist, muudab kohtutäitur kaebuse põhjenduste alusel enampakkumise intervalli ning määrab intervalliks 30 minutit. Vastavalt muudetakse ka väljaandes „Ametlikud Teadaanded“ 08.09.2017 avaldatud täitemenetluses kinnisasja enampakkumise teadet. Kirjaliku otsuse hageja 18.09.2017 kaebuse kohta vormistas kohtutäitur 12.10.2017 (I kd, lk 77 – 84). - 26.09.2017 esitas XX Pärnu Maakohtule kaebuse kohtutäituri 22.08.2018 otsuse peale (mille kohta hageja esitas kohtutäiturile kaebuse 01.09.2017 ja kohtutäitur lahendas kaebuse 25.09.2017 otsusega) (tsiviilasi 2-17-14363). Pärnu Maakohus 11.10.2017 määrusega jättis kõik XX taotlused rahuldamata. Kohtumäärus jõustus edasi kaebamata 27.10.2017. - Enampakkumise kehtetuks tunnistamise hagi esitas hageja kohtusse 23.10.2017.a.
14(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839
76.Kuna ajal, kui maakohtu 11.10.2017 määrus ja 12.10.2017 kohtutäituri otsus ei olnud veel jõustunud, esitas hageja kohtusse hagi enampakkumise kehtetuks tunnistamiseks, tuleb asuda seisukohale, et hageja ei ole kaotnud õigust tugineda oma kaebustes esitatud väidetele käesoleva asjas esitatud hagis.
77.Siiski on ringkonnakohus seisukohal, et hageja väited, mille kohaselt puudus täituril õigus korraldada enampakkumine elektrooniliselt ning täituril oli kohustus anda vabatahtlik täitmise tähtaeg, ei ole põhjendatud. Täitemenetlust alustati juba 2016.a. ning täitemenetluses teostati enne selle peatamist esimesed toimingud sh arestimine. Peale täitemenetluse uuendamist puudus kohtutäituril kohustus anda pooltele vabatahtlik täitmise tähtaeg. Seadus sellist kohustust täitemenetluse uuendamise järgselt ei sätesta. Kostja II teatas täiturile peale täitemenetluse uuendamist selgesõnaliselt, et soovib enampakkumise aja väljakuulutamist, välistades seega nõusoleku vabatahtliku täitmise tähtaja andmiseks.
78.TMS § 78 lg 1 ja § 137 järgi toimub ka kinnisasja korral enampakkumine eelkõige elektrooniliselt. Ringkonnakohus selgitab, et täitemenetluse seadustik sätestab täitemenetluse põhireeglid, sh tähtajad ja nõuded täitemenetluse toimingute tegemiseks. Samas ei reguleeri täitemenetluse seadustik iga üksikut võimalikku juhtumit detailselt. Seega on kohtutäituril võimalik seadusega reguleerimata osas ja osas, milles seadus annab valikuvabaduse, otsustada milliseid ning millisel viisil toiminguid konkreetses täitmenetluses on vajalik teha. Seega ei rikkunud kohtutäitur hageja huve, määrates elektroonilise enampakkumise.
79.Maakohus on põhjalikult ja argumenteeritult leidnud, et väljakuulutatud enampakkumine ei olnud avalik, sest enampakkumise teate avalduses sisaldus viide sellele, et enampakkumisel saavad osaleda vaid kaasomanikud. Ringkonnakohus ei korda selles osas maakohtu argumentatsiooni ja leiab, et see on põhjendatud. Seega ei ole hageja apellatsioonkaebuse väited ka eeltoodu osas põhjendatud.
80.Käesoleval juhul puudub vaidlus selles, et enampakkumise kuulutuses oli märgitud, et pakkumiste intervall on üks minut ning seda muudeti 3 päeva enne enampakkumise registreerimise lõppu selliselt, et intervalliks oli 30 minutit. Asjas ei vaielda ka selle üle, et intervalli pikkust muudeti hageja soovist lähtudes, kes väitis, et elukoha tõttu Austraalias puudub tal võimalus sisuliselt enampakkumisel osaleda, kui intervalliks on 1 minut. Seega tehti muudatus hageja huvist lähtuvalt, mistõttu ei riku tingimuste muutmine hageja õigusi. Hageja ei ole asjas tõendanud ka seda, et juhul, kui pakkumiste intervalliks oleks jäänud 1 minut, oleks tal olnud enampakkumisel osaemine takistatud.
81.Kuigi hageja sai teada pakkumiste intervalli muutumisest enne enampakkumisele regstreerimise tähtaega ja enampakkumise toimumist, ei registreerinud ta ennast enampakkumisele ega osalenud enampakkumisel. Millisel põhjusel hageja seda ei teinud, ta avaldanud ei ole. Maakohus leidis, et hageja õigusi ei ole enampakkumise korraldamisel rikutud. Hagejal oli esindaja EK, kellele ta oli andnud volituse esindada teda mh täitemenetluses. Kuigi hageja teatas kohtutäiturile, et ta saabub Eestisse septembri lõpus ja täitur seetõttu määras nimetatud ajale enampakkumise, hageja Eestisse ei ilmunud. Asja materjalidest nähtub, et hageja teavitas kohtutäiturit 07.07.2017, et saabub Eestisse septembrikuu teises pooles (...) ning siis saab korraldada ka enampakkumise (I kd, tlk 160). 07.08.2017 saatis hageja esindaja kohtutäiturile kirja (I kd, tlk 163-165) kus palus kaasomanikevaheline suuline enampakkumine määrata 2017.a septembrikuu viimastele päevadele. EMG EST OÜ teatas vastuseks hageja taotlusele, et (I kd, tlk 166-167), et jätab kohtutäituri otsustada, millise enampakkumise viisi kohtutäitur valib, kuid leiab, et enampakkumine peaks aset leidma hiljemalt septembrikuu viimasel nädalal. Samuti viitas EMG EST OÜ
15(17)
Tsiviilasi nr: 2-17-15839 sellele, et hageja on korduvalt kirjutanud erinevaid tähtaegu, millal ta Eestisse tuleb, kuid seda ta teinud ei ole, mistõttu tuleks välistada olukord, kus kasaomanik enampakkumise viivitamise eesmärgil erinevaid taotlusi esitab. 22.08.2017 teavitas kohtutäitur täitemenetluse osalisi (I kd, tlk 171-172), et viib läbi elektroonilise enampakkumise ning enampakkumise lõpuaeg on 29.09.2017. Hageja teatas 01.09.2017, et ta ei saa kavandatud ajal septembrikuu teises pooles Eestisse ilmuda.
82.Maakohus tuvastas, et hageja põhjendused, miks ta ei saanud Eestisse ilmuda, on otsitud ning esitatud tõendeid analüüsides asus maakohus seisukohale, et tegelikult olulised põhjused kavandatud asjal Eestisse saabumiseks hagejal puudusid. Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga. Hagejal puudusid tegelikult mõjuvad takistused, miks ta ei saanud väljakuulutatud ajal enampakkumisel osaleda, sh selliselt, et ilmub ise Eestisse kohale enampaakkumise ajaks, millise aja osas oli korduvalt varasemalt kohtutäiturit teavitanud. Hagejal puudus tegelikult ka vajadus isiklikult enampakkumise ajal Eestisse tulla. Tal olid olemas lepingulised esindajad. Tema enda tahtel oli ta 2-l esindajal piiranud esindusõigust, mistõttu need ei oleks saanud teda enampakkumisel esindada. Samas oli esindusõigus olemas 3-dal esindajal. Nagu eelpool osutatud puuduvad tõendid, et hageja enampakkumisel osalemine oleks olnud takistatud, kui ta oleks pakkumisi teinud elukohariigist ja seda nii 1 minutilise, kui ka 30 minutilise pakkumise intervalli puhul.
83.Apellatsioonkaebuses on hageja tuginenud sellele, et ta sai elektroonilise enampakkumise juhendi kätte vahetult enne enampakkumisele registreerimise tähtaega. Ringkonnakohus osutab, et hagejat oli elektroonilisest enampakkumisest teavitatud juba kohtutäituri 22.08.2017 kirjaga, samuti ajast, kui kohtutäitur väljaandes Ametlikud Teadaanded enampakkumise kuulutuse avaldas. Nagu eelpool ringkonnakohus leidis, oli järgitud seaduses sätestatud 10 päevast tähtaega hageja teavitamise kohta. Asjaolu, et hageja vahetult enne enampakkumisele registreerimise lõppu soovis võõrkeelset juhendit enampakkumisel osalemiseks, ei muuda enampakkumist kehtetuks. Asjaolu, et hageja otsustas enampakkumisel mitte osaleda, ei anna täitemenetluse seadustiku järgi alust tunnistada enampakkumine kehtetuks.
84.Hageja väited selle kohta, et ta kaotas omandi, saamata selle eest õiglast hinda on põhjendamatud. Sisuliselt vaidlustab hageja apellatsioonkaebuses arestimisaktis märgitud hinda. Asjas puudub vaidlus, et pooled leppisid arestimisel kokku, et enampakkumise alghind on eksperdihinnangus märgitud hind. Kui hageja hoolimata kokkuleppele jõudmisest soovis hinda vaidlustada, oleks ta pidanud esitama sellekohase kaebuse TMS § 217 lg-s 1 sätestatud 10-päevase tähtaja jooksul. Hageja ei vaidlustanud tähtaja jooksul määratud hinda ning seega on hageja kaotanud õiguse tugineda hinna ebaõigele määramisele. Menetluskulude jaotus
85.Kuna apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata, siis lähtudes TsMS § 171 lg-st 1 jätab ringkonnakohus menetluskulud hageja kanda. Kostja II menetluskulude nimekirja kohaselt on ta kandnud ringkonnakohtus menetluskulusid summas 300 eurot esindajakulude näol. Lepingulise esindaja tunnihind teenuse osutamisel on 120 eurot ja esindaja on osutanud teenuseid 2,5 tundi. Ringkonnakohus leiab, et kostja II menetluskulud on põhjendatud ja mõistliku suurusega ja seega tuleb need hagejalt välja mõista TsMS § 171 lg 1 alusel.
/allkirjastatud digitaalselt/ Krista Kirspuu kohtunik