Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Tsiviilasi nr: 2-16-16902

HAGI JA SELLE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD

2(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 ilmadega külmus külmasilla juures ära korteri keskkütte torustik. Mõlemal korral teavitasid hagejad koheselt kostjat. Hagejatel puudus igasugune teadmine, et korteris jäeti müür soojustamata ainuüksi dekoratiivsuse huvides. Kent Kapitali OÜ hinnapakkumise kohaselt oli korteris ilmnenud puuduste kõrvaldamise maksumuseks 4248 eurot. Tsiviilasja menetluses ehitustehnilise ekspertiisi läbi viinud eksperdi hinnangul oli puuduste kõrvaldamise kuluks 6518 eurot 29 senti. Kent Kapital OÜ hinnapakkumises ei olnud eksperdi hinnangul kajastatud kõiki korteri puuduste kõrvaldamiseks vajalikud tööd. Tegemist oli hagejate varalise kahjuga. Hagejad esitasid kostjale 06.07.2016 pretensiooni korteris ilmnenud varjatud puuduste kõrvaldamiseks või puuduste kõrvaldamiseks vajalike kulutuste hüvitamiseks hiljemalt 26.07.2016. Kostja hagejate nõudele ei vastanud. Hagejatele on varjatud puudustega müüdud korteriga tekitatud kahju seni hüvitamata. Kostja rikkus müügilepingut müües hagejatele varjatud puudustega korteri, millest hagejad korterit ostes teadlikud ei olnud. Kostja andis hagejatele üle lepingutingimustele mittevastava asja. Puudused olid olemas korteri üleandmisel hagejatele. Korter ei olnud vähemalt keskmise kvaliteediga, kuna korteri soojapidavust ei olnud mitmes kohas tagatud. Selle tulemusena ei olnud võimalik osades ruumides saavutada eluruumi normaalset temperatuuri. Hagejad nõudsid 06.07.2016 saadetud pretensiooniga kostjalt kahjuhüvitise tasumist hiljemalt 26.07.2016. Sellest lähtudes nõudsid hagejad hagis kostjalt hüvitise summalt VÕS § 113 lg 2 alusel viivise tasumist alates 27.07.2016 kuni kahju hüvitise hagejatele tasumiseni VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras.

KOSTJA VASTUVÄITED

3(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 Korter asub 1912. a-l ehitatud ajaloolise puitarhitektuuriga elamus, mis on kultuurimälestis ja millele kehtisid eritingimused vastavalt muinsuskaitseseadusele ja ehitusseadusele. Ehitise puhul oli tegemist kinnismälestisega ja arheoloogiamälestisega. Müür oli kinnismälestise oluline osa ja tunnus. Soojustamata müür ei olnud välissein, vaid kahe elamu vaheline müür. Hagejate müüri taga paiknes köetav Raua tn 41 elamu pööningukorruse eluruum. Väliskeskkonda ulatusid vaid müüri ääred, mis olid visuaalselt hästi nähtavad välisfassaadilt. Müür oli korteris dekoratiivne ning jäeti katmata soojustuse ja kipsplaatidega, et säilitada korteri ajalooline väärtus ja omapära. Dekoratiivse müüri täielik soojaisoleerimine seestpoolt ei olnud ehitustehniliselt soovitav. Varjatud puudused ei olnud hagejate eest varjatud. Müür oli nähtav nii korteris sees kui ka fassaadidel. Sein soojustamata kujul oli selgelt esitatud üleandmise-vastuvõtmise akti lisaks olevatel joonistel. Fotod olid lisatud juba müügikuulutusele. Kostja informeeris hagejaid soojustamata müürist suuliselt enne lepingu sõlmimist ning selgitas ka sellega seonduvaid asjaolusid. Pesuruumis toimus kütmine programmeeritava termostaadiga reguleeritava elektrilise põrandaküttematiga. Müüri tegelikus asukohas ei olnud ühtegi radiaatorit ega küttetoru, mis objektiivselt oleks saanud külmuda. Korteri küttesüsteem koosnes autonoomsest gaasikatlast, alumiiniumradiaatoritest koos termoregulaatoritega ja vannitoas elektrilisest põrandaküttest. Küttetorud olid soojustatud seinas asuva soojustusega otse kipsplaadi taga. Külma ilmaga töötas hagejate individuaalne gaasikatel lakkamatult, s.o pumpas kuuma küttevett torustikus ringi. Objektiivselt ei olnud võimalik, et voolav kuum vesi torustikus külmuks ja seda isegi väga külmades tingimustes. Torustikus olev vesi sai külmuda üksnes siis, kui radiaatori termoregulaator oli kinni või peaaegu kinni. Termoregulaatorit reguleeris korteriomanik. Väidetavate varjatud puuduste kõrvaldamine ei olnud käsitletav kahjuna. Hagejad ei ole selgitanud, milliste tööde teostamiseks oli Kent Kapital OÜ hinnapakkumine võetud. Hagejad ei ole 06.07.2016 pretensiooni kostjale esitanud, mistõttu ei olnud viimasel võimalik sellele ka vastata. Korter vastas lepingutingimustele ja selle renoveerimise aluseks olevale projektdokumentatsioonile. Hagejad ja kostja ei leppinud kokku, et kostja oleks võinud kõrvale kalduda ehitusprojektist. Lisaks vastas korter ka eluruumidele esitatavatele nõuetele, mistõttu oli see elamiseks kõlbulik ja vastas keskmisele kvaliteedile. Tulenevalt ehitusseadustiku § 62 lg 2 p-st 1 ei kuulunud korteris kohaldamisele energiatõhususe miinimumnõudeid. Isegi kui hagejad saanuks käsitleda müüri soojustuse puudumist puudusena, ei olnud tegemist varjatud puudusega. Hagejad olid korteri üle vaadanud nii seest kui väljast. Soojustuseta seina olemasolu oli tuvastatav välisel vaatlusel. Kuivõrd alusetu oli hagejate põhinõue, puudus hagejatel alus ka viivise nõudmiseks. Vastupidiselt hagis märgitule oli viivise määr 8% aastas. Kuivõrd kostja ei ole saanud 06.07.2016 pretensiooni, oli alusetu arvestada viivist alates pretensioonis märgitud tähtajast (s.o alates 26.07.2016).

4(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902

MAAKOHTU OTSUSE PÕHJENDUSED

APELLATSIOONKAEBUS JA SELLE VASTUS

5(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 hagejate kasuks solidaarselt kahjuhüvitis 6518 eurot 29 senti, sissenõutavaks muutunud viivis 152 eurot 1 sent ning viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud suuruses kahju hüvitiselt (6518 eurot 29 senti) alates 10.11.2016 kuni kahjuhüvitise tasumiseni. Menetluskulud paluvad hagejad jätta kostja kanda. Maakohus rikkus TsMS § 442 lg 8, kuivõrd ei selgitatud, millise tõendi alusel on jõutud järelduseni, et puuduseid korteril ei olnud, ning miks ei arvestatud riiklikult tunnustatud eksperdi AL 02.03.2018 ekspertarvamuses ja remondifirma Kent Kapital OÜ hinnapakkumises toodut. Kohtu järeldused ei põhine asjas esitatud tõenditel ning kohtuotsus on selles osas vastuoluline. Maakohus leidis, et ekspert AL arvamus oli usaldusväärne, kuid jättis selle arvestamata. Otsuses tugineti ainuüksi kostja paljasõnalistel selgitustele, mis ei ole TsMS § 229 kohaselt tõendiks. Ekspert tuvastas, et korteril olid ehituslikud puudused ning et tegemist oli ehitustööde kvaliteedinõuete rikkumisega (puuduliku soojustusega). Korteri puudused tuvastas ka remondifirma Kent Kapital OÜ. Viimasena nimetatud tõendi jättis maakohus üldse analüüsimata ja põhjendamata, miks kohus ei arvestanud nimetatud tõendiga asja lahendamisel. 01.07.2015 jõustunud (korter osteti 09.09.2013) ehitusseadustiku § 62 lg 2 p 1 järgi ei kohaldatud energiatõhususe miinimumnõudeid üld- või detailplaneeringu alusel miljööväärtuslikule alale jäävate või väärtusliku üksikobjektina määratletud hoonetele või hoonetele, mis on tunnistatud mälestisteks, asuvad muinsuskaitsealal või kuuluvad UNESCO maailmapärandi nimekirja muinsuskaitseseaduse alusel ning mille olemust või välisilmet muudaks energiatõhususe miinimumnõuete täitmine oluliselt. Samas puuduvad kohtuotsuses igasugused põhjendused, mida pidas kohus eelviidatud viitega silmas ning kuidas välistas see ekspert AL eksperdi arvamuses toodud seisukoha õigsuse. Selles osas jättis kohus tähelepanuta ka asjaolu, et hagi vastuse p-s 2.1.5 oli kostja ise omaks võtnud, et tulemüüri välisnurgad ei vasta energiatõhususe miinimumnõuetele. Tähtsust ei omanud, millised olid energiatõhususe miinimumnõuded konkreetses korteris, kuivõrd ekspert tuvastas, et korter oli puudustega. Kohus jättis menetlusõiguse normi rikkudes selles osas käsitlemata ka hageja järgmised väited: • Kostja viide ehitusseadustiku § 62 lg 2 p-le 1 ei ole asjakohane, mh põhjusel, et kostja ei ole tõendanud, et energiatõhususe miinimumnõuete täitmine muudaks hoone olemust või välisilmet oluliselt. • Kostja väide, et korteri välispiirded vastavad 2012. a-l kehtinud energiatõhususe miinimumnõuetele, oli paljasõnaline ja tõendamata. Selline kostja väide oli ühtlasi vastuolus kostja enda selgitusega, kus kostja selgitas, et soojustuses siiski esinevad probleemid ja need pidid väidetavalt olema näha ka hagejatele. Tähelepanuta jäeti see, et ekspert ei heida ette müüril puuduvat soojustust, vaid seda, et see on jäänud renoveerimata. Otsuses puuduvad põhjendused selle kohta, kuidas välistab kasutusluba kohtu hinnangul korteris puuduste esinemise ja eksperdi arvamuse õigsuse. Samuti ei ole selgitanud, miks omab tähendust puuduste esinemisel asjaolu, et hagejad on muutnud korteri ruumilahendust. Kuivõrd korter oli uus eluruum, siis hagejad eeldasid mõistlikult, et korteris ei ole puuduseid ning et korter on ehitatud kvaliteetselt, järgides kõiki ehitusnorme ja head ehitustava. Korteri 6(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 müügikuulutuse kohaselt pidi olema elamu fassaad renoveeritud. Pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et müüakse puuduliku soojustusega ja ehituslike puudustega korter. Kvaliteeti piirav kokkulepe oleks pidanud olema müügilepingus. Hagejad ei olnud müügilepingut sõlmides puudustest teadlikud ning kostja vastutab korteri lepingutingimustele mittevastavuse eest. Puuduseks on müüri renoveerimata jätmine ja selle ebapiisav tihedus, mitte selle soojustamata jätmine. Müügikuulutuses oli lubatud renoveeritud müüri. Puudustega on ka välispiirete liited ja tarindus, st probleem soojustusega on kaldseina, seina, põranda ja tulemüüri ühenduskohtades. Lisaks on ekspert tuvastanud ehituslikke puudusi ka pesuruumis ja magamistoas, mis ei ole seotud müüriga. Asjaolu, et müügilepingus sisaldub hagejate kinnitus selle kohta, et hagejad on korteri üle vaadanud, ei välista kostja vastutust korteri lepingutingimustele mittevastavuse eest. Seda seetõttu, et tegemist on varjatud puudustega, millest hagejad müügilepingu sõlmimisel teadlikud ei olnud. Kostja nendest puudustest müügilepingu sõlmimisel ka ei teavitanud, väites et puudusi korteril ei ole. Hagejad leiavad, et on ilmne, et eksperdi poolt tuvastatud puudused olid olemas kui korteri otsene valdus hagejatele üle anti. Seetõttu vastutab kostja puuduste eest. Kostja teavitas korteri puudustest mõistliku aja jooksul. Vaidlust ei olnud selles, et esmakordselt teavitasid hagejat kostjat korteri soojustuse probleemidest 05.10.2014, s.o aasta pärast korteri valduse saamist, millise ajaperioodi sisse ei jäänud väga külmasid ilmasid. Hagejad ei omanud eriteadmisi, mistõttu ei olnud neile ka teada, kas tegemist on üldise ehitusliku veaga või normaalse olukorraga. 09.01.2016 selgus, et tegemist ei ole normaalse olukorraga. Samal päeval teavitasid hagejat kostjat torustiku külmumisest. Kostja sai nimetatud teate ka kätte. Hagejad ei ole eksperdid ega olnud võimelised tuvastama, kas korter on puudustega või mitte, seetõttu ei olnudki hagejatel kuni 2016. a jaanuari keskküttetorustiku külmumiseni võimalik asja lepingutingimustele mittevastavusest teada saada. Arvestades eelnevat, oli väidetav õigeaegselt teatamata jätmine mõistlikult vabandav, mistõttu oli hagejatel VÕS § 220 lg 3 kohaselt õigus nõuda kahju hüvitamist. Kostja pidi olema soojustuse probleemidest teadlik, kuna kinnitas, et on ka ise korteris ühe külma talve elanud. Kostja ehitas ise korteri ja väidetavalt renoveeris ka elamu fassaadi. Puudustest kostja enne müügilepingu sõlmimist ega sõlmimisel hagejaid ei teavitanud. Hagejatel oli seetõttu õigus VÕS § 221 lg 1 kohaselt korteri lepingutingimuste mittevastavusele tugineda. Korteri puudused põhjustas kostja raske hooletus. Kostja on omaks võtnud, et müüri välisnurgad ei vasta energiatõhususe miinimumnõuetele. Juhul kui hagejad oleksid olnud nõus ostma korteri, millel olid probleemid soojustusega ja ehituslikud puudused, oleks selline oluline puudus kindlasti olnud märgitud ka korteri notariaalses müügilepingus. Kuivõrd selle kohta müügilepingus märget ei olnud, on ebausaldusväärne kostja väide, et hagejad olid teavitatud enne müügilepingu sõlmimist korteri osalise soojustamata jätmisega seotud probleemidest.

7(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 Kohus jättis sisuliselt hindamata kostja õigusabikulude vajalikkuse ja põhjendatuse, arvestades ainuüksi asjaolu, et kostja esindaja ajakulu ületab hagejate esindaja ajakulu kahekordselt.

Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata.

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

Kolleegium käsitleb järgnevalt hagejate hüvitisnõude õiguslikke eeldusi (I), seejärel küsimusi, kas kostja on poolte vahel sõlmitud müügilepingut rikkunud (II), kas kostja vastutab rikkumise eest (III) ning kui suur on hagejatel kostja võimalikust lepingurikkumisest tekkinud kahju (IV). Lõpuks võtab kolleegium seisukoha hagejate viivisenõude osas (V) ning otsustab menetluskulude jaotuse üle (VI). I. Toimiku materjalidest nähtuvalt on hagejad esitanud asjas nõude tulenevalt poolte vahel 09.09.2013 sõlmitud korteriomandi müügilepingu väidetavast rikkumisest. Hagejad nõuavad puuduste kõrvaldamiseks vajalike tulevaste kulutuste hinnangulise maksumuse hüvitamist. Selliste kulutuste hüvitamist saab nõuda VÕS § 115 lg 1 ja § 128 lg 3 alusel. Tegemist on puuduste kõrvaldamise kui kohustuse täitmise asemel esitatava kahju hüvitamise nõudega (vt nt Riigikohtu 25.10.2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 26). Sellise nõude võib VÕS § 115 lg 2 järgi esitada üldjuhul alles pärast täitmiseks antud täiendava tähtaja möödumist ja üksnes erandina VÕS § 115 lg 3 alusel ka tähtaega andmata, kui kahju hüvitamine puuduse kõrvaldamist võimaldamata on mõistlik. Müügieseme mittevastavusest tuleneva ostja kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad olema täidetud järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); kostja vastutab lepingu rikkumise eest (VÕS § 115 lg 1), st rikkumine ei ole VÕS § 103 lg 1 järgi vabandatav; hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128);

8(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4).

9(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 Nende asjaolude üle ei ole kolleegiumi hinnangul vaidlust ka apellatsioonimenetluses ning ringkonnakohus võtab need apellatsioonkaebuse lahendamisel aluseks (TsMS § 652 lg-d 1 ja 5).

II. Hagejate väitel ei vasta neile müüdud korteriomand lepingutingimustele, kuna korter on mitmes kohas (vannitoas, magamistoas, elutoas kiviseina-tulemüüri juures) nõuetekohaselt soojustamata. Pooled vaidlevad eelkõige selle üle, kas kostja on müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja ning sellega müügilepingut rikkunud, samuti selle üle, kas väidetavad puudused või osa neis tulenevad hagejatest, kas ostjad (hagejad) teadsid lepingu sõlmimise ajal puudusest või pidid neist teadma, kas ostjad on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul või on puudustest õigeaegne teatamata jätmine mõistlikult vabandatav. Lisaks on vaidlus ka väidetavast lepingurikkumisest tekkinud kahju tõendatud suuruse üle.

Maakohus on jätnud hagi rahuldamata eelkõige seetõttu, et kohtu hinnangul ei olnud hagejatele müüdud korteril puudusi (otsuse lk 24 teine lõik). Maakohtu arvates ei olnud kostja müügilepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1), st müüdud korteriomand vastas müügilepingule. Ringkonnakohus nõustub apellatsioonkaebuse väidetega, mille kohaselt on maakohtu kõnealune järeldus nõuetekohaselt (TsMS § 436; § 442 lg 8) põhjendamata. Maakohtu otsusest ei selgu, milliste tuvastatud asjaolude ja tõendite alusel on maakohus sellisele seisukohale jõudnud. Samuti on maakohus järelduste tegemisel tuginenud ekslikult kostja seletusele, mis saaks aga TsMS § 229 lg-te 1 ja 2 järgi olla hagimenetluses tõendiks ainult juhul, kui see on antud vande all. Asja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks andnud menetluses seletusi vande all. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus eelmärgituga menetlusõiguse norme oluliselt rikkunud.

Müüdud asi ei vasta muu hulgas VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müüdud asi ei vasta VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi lepingutingimustele ka siis, kui asi ei sobi otstarbeks, milleks ostja seda vajab või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse. Hindamaks müügilepingu eseme vastavust lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses, tuleb seega esmalt kindlaks teha, millistes omadustes pooled kokku leppisid või millistele muudele nõuetele pidi müüdud korteriomand vastama.

Kolleegiumi hinnangul ei nähtu müügilepingust (I kd, tl-d 11–20) ega muudest tõenditest, et pooled oleksid korteriomandi omadustes (sh soojustamisnõuetes) VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses eraldi kokku leppinud. Seega tuleb lähtuda VÕS § 217 lg 2 p-st 2, mille järgi pidi korteriomand vastama selle kasutusotstarbele, st sobima elamiseks, ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga (VÕS § 77 lg 1).

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 3-2-1-5-12, p 29; 19.11.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-129-12, p 23). Lepingus kokku leppimata kvaliteedi osas tuleb VÕS § 77 lg 1 ja senise kohtupraktika järgi arvestada eelkõige ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja ehitustava (vt Riigikohtu 30.11.2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-131-05, p 12).

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 piira tema pädevust üldisel erialal, s.o üldehituse alal. AL pädevust ehitustehnilise ekspertiisi valdkonnas kinnitab kohtu jaoks juba see, et ta on kantud kohtuekspertiisiseaduse (KES) § 12 lg 1 alusel vastavasse riiklikult tunnustatud ekspertide nimekirja. Selles nimekirjas ei ole AL kohta tehtud märkust, et eksperdi pädevus oleks vastavas valdkonnas (ehitustehniline ekspertiis) piiratud. Lisaks tuleb ka siin arvestada TsMS § 302 lg-s 4 sätestatuga, et vajaliku pädevuse puudumisel oleks ekspert eelduslikult keeldunud arvamuse andmisest.

Kolleegiumi hinnangul tuleb eelmärgitu kokkuvõttes asuda seisukohale, et AL eksperdiarvamus tõendab hagejate väiteid, et korteri seinad on hagejate märgitud kohtades (kaldseina, seina, põranda ja tulemüüri ühenduskohtades) nõuetekohaselt soojustamata. Kostja ei ole tõendanud vastupidist.

Iseenesest ei ole pooled vaielnud selle üle, et Raua tn 43 asuv maja (milles korter paikneb) ei ole uusehitis ning elamu tervikuna on kultuurimälestis (kinnismälestis ja 12(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 arheoloogiamälestis). Kolleegiumi hinnangul on aga nii kostja kui ka maakohus seda asjaolu praeguse vaidluse puhul ületähtsustanud. Hagejad ostsid korteri majas ajal, kui seda oli äsja renoveeritud, sh oli renoveeritud elamu fassaad. Seejuures oli ostetud korter osa maja katusealuse väljaehitamise teel tehtud ehitise laiendusest. Eelmärgitut kinnitab korteri müügikuulutus ja väljavõtted ehitisregistrist (I kd, tl-d 22–23, 24 ja 25). Korteri ostmisel renoveeritud elamus ei pea ostja kolleegiumi hinnangul eeldama, et ta peab hakkama elutingimuste tagamiseks sinna kohe lisainvesteeringuid tegema (vt ka viidatud Riigikohtu otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 26).

III. Asja materjalide põhjal ei ole alust arvata, et eelnimetatud puudused (puudulik soojustus) oleks tekkinud pärast korteriomandi valduse üleminekut hagejatele või et puudused on tingitud hagejatest endast (VÕS § 218 lg 1). Hagejad on küll muutnud korteri ruumijaotust (teinud korteris juurde- ja ümberehitusi), kuid see ei mõjuta eksperdiarvamuse järelduste põhjal korteri seinte soojapidavust (vaidlusalustes kohtades). Seega ei ole alust arvata, et puudused oleks tulenenud ostjatest (VÕS § 101 lg 3). VÕS § 218 lg 4 järgi ei vastuta müüja asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kostja on leidnud, et hagejate väidetud puudused ei olnud varjatud puudused, mistõttu on kostja VÕS § 218 lg-st 4 tulenevalt puuduste eest ei vastuta. Kolleegium kostjaga ei nõustu.

13(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902

VÕS § 220 lg 3 esimesest lausest tuleneb, et kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt või ei kirjelda oma majandus- või kutsetegevuses sõlmitud lepingu puhul asja lepingutingimustele mittevastavust piisavalt täpselt (VÕS § 220 lg 1), ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav, võib ostja VÕS § 220 lg 3 teise lause kohaselt siiski lepingutingimustele mittevastavusele tuginedes alandada ostuhinda või nõuda, et müüja hüvitaks tekitatud kahju, välja arvatud saamata jäänud tulu. Kostjad on praegusel juhul väitnud, et hagejad ei ole teatanud talle väidetavatest puudusest mõistliku aja jooksul pärast seda, kui nad puudusest teada said või pidid teada saama. Kolleegium kostjaga ei nõustu.

14(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902

Eelmärgitu kokkuvõtteks leiab ringkonnakohus, et kostja on müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja ning vastutab müüdud eseme puuduse – nõuetekohase soojustuse puudumine kaldseina, seina, põranda ja tulemüüri ühenduskohtades – eest. IV. Järgnevalt hindab ringkonnakohus seda, millises ulatuses on hagejatel kostja lepingurikkumise tõttu kahju tekkinud. VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Kahju hüvitamine ei tohi olla kannatanu rikastumise allikaks (vt nt Riigikohtu 18.06.2008 otsus tsiviilasjas nr 3-2-145-08, p 16). VÕS § 127 lg 4 kohaselt peab isik kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg (põhjuslik seos). VÕS § 127 lg-d 1 ja 4 tuleb kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel rakendada nende koosmõjus – kahju tekitaja peab hüvitama tema rikkumisest tulenevad, st sellega põhjuslikus seoses olevad, kahjulikud tagajärjed. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – hagejad peavad olema sattunud kostja kohustuse rikkumise tulemusena halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles nad oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. Seega tuleb praegusel juhul eelkõige kindlaks teha, milliseid mõistlikke kulutusi peavad hagejad tegema selleks, et korteri seinad nõuetekohaselt soojustada.

Põhimõtteliselt peab kõiki kahju hüvitamise nõude aluseks olevaid asjaolusid, sh kahju suurus, TsMS § 230 lg 1 esimese lause järgi tõendama hageja (vt nt Riigikohtu 08.01.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-173-12, p 15). Kolleegium märgib, et kuigi hagejad ei ole menetluses avaldatu kohaselt puudusi veel kõrvaldama asunud, võivad kahjuna hüvitamisele kuuluda ka tulevikus tekkivad mõistlikud kulud. Teisiti öeldes ei pea kulutuste hüvitamise nõudmiseks 15(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 kulutused olema tingimata juba kantud, vaid need võivad VÕS § 128 lg 3 järgi tekkida ka tulevikus (vt nt Riigikohtu 19.09.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-89-12, p 19).

Hagejad on kahju tõendamisel algselt tuginenud juba ülalviidatud Kent Kapitali OÜ hinnapakkumisele, mille järgi oli korteris ilmnenud puuduste kõrvaldamise maksumuseks 4248 eurot. Pärast tsiviilasjas läbi viidud ehitustehnilise tulemuste selgumist on hagejad asunud tuginema eeskätt ekspert AL kirjalikule arvamusele, mille kohaselt moodustavad eksperdiarvamuses märgitud puuduste kõrvalamise kulud 5378 eurot 13 senti, koos ehituse hinnaindeksi muutuse ja käibemaksuga 6518 eurot 29 senti (vt arvestused II kd, tl-d 12 pöördel –13). Samas ei saa ringkonnakohtu arvates nõustuda kostja väitega, nagu oleks hagejad Kent Kapitali OÜ hinnapakkumisele tuginemisest üldse loobunud.

Ringkonnakohus peab põhjendatuks lähtuda puuduste kõrvaldamise mõistlike kulude kindlakstegemisel eelkõige AL kirjalikust eksperdiarvamusest. TsMS § 302 lg 1 järgi peab ekspert andma talle esitatud küsimustes õige ja põhjendatud arvamuse. Ekspert on samuti teadlik vastutusest teadvalt vale eksperdiarvamuse andmise eest (KES § 17). Kohtu poolt määratud riiklikult tunnustatud eksperdi arvamus on kolleegiumi arvates seetõttu objektiivsem ja usaldusväärsem tõend võrreldes Kent Kapitali OÜ hinnapakkumisega.

Kolleegiumi hinnangul on ekspert vaidlusaluste puuduste mahtu ning kohtu poolt antud ülesannet osaliselt ebaõigesti mõistnud. Hagejad ei ole hagis tuginenud sellele, et korteri küttesüsteem on puudulikult välja ehitatud või et korteri sisekliima tervikuna on ebarahuldav. Seetõttu ei olnud eksperdil kolleegiumi hinnangul vaja asuda tuvastama, millised on korteri küttesüsteemi ümberehitamiseks vajalikud tööd ning võtta selliseid töid arvesse puuduste kõrvaldamise maksumuse hindamisel.

Eelmärgitust lähtudes tuleb eksperdi poolt arvestatud kulust välja jätta elutuba-köögi osas järgmiste tööde ja materjalide kulu: küttesüsteemist vee eemaldamine 11 eurot; küttetorustiku demontaaž 15 eurot; küttekeha demontaaž 9 eurot ning küttesüsteemi ümberehitamine 263 eurot 5 senti. Magamistoa osas tuleb sarnaselt välja jätta järgmist tööde ja materjalide kulu: küttekeha demontaaž 9 eurot ja küttekeha montaaž 15 eurot 50 senti. Seega tuleb eksperdi poolt arvestatud kulu elutoa-köögi ja magamistoa kohta kokku vähendada 322 euro ja 55 sendi ulatuses.

Samuti ei saa kolleegiumi hinnangul lugeda hagejate kahjuks eksperdiarvamuses välja toodud n-ö korteriväliseid töid kogusummas 1055 eurot 8 senti. Eksperdiarvamusest järelduvalt on need sisuliselt Raua tn 43 maja fassaadi osaks oleva müüritise (tulemüüri) parandamiseks tehtavad tööd. Kuigi müügilepingu objektiks oli ka mõtteline osa Raua 43 asuva kinnisasja (sh hoone) kaasomandist, saavad Raua 43 korteriomanikud valitseda kaasomandi eset ainult korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) ning asjaõigusseaduse sätete alusel. Kaasomandi eseme ajakohastamiseks, sealhulgas energiatõhususe suurendamiseks vajalike muudatuste tegemist tuleb KrtS § 39 järgi otsustada sama seaduse § 9 lg-s 3 sätestatud korteriomanike häälteenamusega (selleks ei ole vaja KrtS § 38 lg 1 kohast korteriomanike kokkulepet). Asja materjalide põhjal ei 16(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 ole kolleegiumi arvates hetkel selge, kas Raua tn 43 asuva kinnisasja teised kaasomanikud (korteriomanikud) eksperdiarvamuses märgitud tööde tegemisega eksperdi poolt pakutud mahus nõustuvad ning kas neid töid on üldse võimalik tegema asuda. Seega ei ole vastavate kulude kandmine (kahju tekkimine) hagejate poolt tulevikus kindel. Kolleegium lisab, et KrtS § 37 lg 1 järgi on korteriomanikul põhimõtteliselt õigus teha kaasomandi eseme säilitamiseks vajalikke toiminguid teiste korteriomanike ja korteriühistu nõusolekuta, kuid sellisel juhul võib ta sama sätte kohaselt nõuda vajalike kulutuste hüvitamist korteriühistult.

Seega tuleb eksperdiarvamuses märgitud parandustööde kogumaksumusest 5378 eurot 13 senti kokku maha arvata 1377 eurot 63 senti ning lugeda tööde põhjendatud maksumuseks 4000 eurot 50 senti. Lisades sellele eksperdi poolt arvestatud ehituse hinnaindeksi muutuse (ca 1%) ja käibemaksu (20%), moodustavad puuduste kõrvalamise mõistlikud kulud kokku 4848 eurot 61 senti. Sarnast puuduste kõrvaldamise maksumust tõendab Kent Kapital OÜ hinnapakkumine.

Kostja vastuväidete kohaselt Kent Kapital OÜ hinnapakkumine ega eksperdiarvamus kahju suurust ei tõenda. Kostja hinnangul on eksperdi esitatud arvestused üldsõnalised ning nendes ei ole esile toodud, millised tööd on iga konkreetse puuduse kõrvaldamiseks vajalikud. Ringkonnakohtu hinnangul ei ole asja materjalide põhjal alust kahelda eksperdiarvamuses märgitud vajalike kulude suuruses, v.a ülalkäsitletud küttesüsteemi ümberehitus ja müüritise remont. Kostja ei ole tõendanud, et puudused korteri seinte soojustuses oleks võimalik kõrvaldada odavamalt. Kostja on esitanud küll andmeid üksikute materjalide hindade kohta (III kd, tl 47), kuid sellest ei ole kohtul võimalik iseseisvalt kogukulude kohta järeldusi teha.

Ringkonnakohus lisab, et hagimenetlus on põhiolemuselt võistlev menetlus, kus lähtutakse poolte esitatust (TsMS § 5 lg-d 1 ja 2, § 7, § 230 lg 1). Kohtupraktikas on leitud, et juhul kui pooled ei vaidle nõude õigusliku aluse üle ning sellega nõustub ka kohus, siis ei ole kohtul kohustust selgitada poolele eelmenetluses tõendamiskoormise jaotust (st TsMS § 230 lg-s 1 nimetatud reeglit) ega seda, kas poole esitatud tõenditest piisab nõude rahuldamiseks (vt Riigikohtu 29.04.2015 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-41-15, p 19). Ka praegusel juhul ei ole pooltel olnud vaidlust õigussuhte kvalifikatsiooni üle ning sellega on nõustunud ka maakohus. Lisaks tuleb arvestada, et mõlemaid pooli on menetluses esindanud professionaalsed õigusnõustajad (advokaadid). Seega pidi kostja mõistma, et tal tuleb oma vastuväiteid tõendada olukorras, kus hageja oli esitanud tõendeid kahju suuruse kohta ning hageja taotlusel oli selles küsimuses küsitud ka eksperdi arvamust.

V. Hagejad on esitanud ka viivisenõude. Rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja VÕS § 113 lg 1 esimese lause järgi nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis). VÕS § 113 lg-st 2 tulenevalt saab kahju hüvitamise nõude puhul arvestada võlgnetavalt rahalt viivist alates ajast, mil võlausaldaja teatas võlgnikule oma nõudest 17(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 või esitas raha sissenõudmiseks hagi või maksekäsu kiirmenetluse avalduse. VÕS § 113 lg 1 teise lause järgi loetakse viivise määraks VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hagejad nõuavadki praegusel juhul viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud (n-ö seadusjärgses) määras. TsMS § 367 kohaselt võib viivisenõude koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivise, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni.

Hagejad on seostanud viivise nõudmise õiguse kostjale 06.07.2016 saadetud pretensiooniga (I kd, tl-d 41–43), milles nõuti kostjalt kahjuhüvitise tasumist hiljemalt 26.07.2016. Sellest lähtudes nõuavad hagejad kostjalt kahjuhüvitise summalt VÕS § 113 lg 2 alusel viivise tasumist alates 27.07.2016. Ringkonnakohtu hinnangul on hagejate käsitlus õiguslikult põhjendatud.

Kostja väidete kohaselt ei ole ta ülalviidatud 06.07.2016 pretensiooni kätte saanud. Asja materjalidest nähtuvalt on hagejate esindaja saatnud pretensiooni 06.07.2016 elektrooniliselt kostja tavapärasel e-postiaadressil ([email protected]), mille kaudu oli kostja hagejatega eelnevalt korduvalt suhelnud (I kd, tl-d 101, 36–39). Selliselt tuleb pretensioon lugeda kolleegiumi hinnangul tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 70 järgi kättesaaduks ajal, mil e-kiri pidanuks tavapäraselt saaja postkasti jõudma. Ringkonnakohus märgib, et TsÜS § 70 on TsÜS § 69 suhtes erinormiks ja reguleerib tahteavalduse kättetoimetamisega seotud riski üldnormiga võrreldes erinevalt. Seda eesmärgil, et kaitsta enam lepingupoolt, kelle suhtes on teine lepingupool oma kohustusi rikkunud. Niisuguses olukorras pannakse TsÜS § 70 järgi tahteavalduse hilinemise või kaotsimineku risk rikkunud lepingupoolele (vt ka Riigikohtu 25.04.2012 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-151-11, p 12). Seega saab lugeda pretensiooni igal juhul kättesaaduks enne selles kohtuste täitmiseks antud täiendava tähtaja lõppu.

VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras arvestatud viivis 4848 eurot 61 senti tasumisega viivitamise eest ajavahemikul 27.07.2016–20.03.2019 on 1027 eurot 18 senti. Ringkonnakohus on kasutanud viivise arvestamiseks veebilehel http://www.viivisekalkulaator.ee/ kättesaadavat viivisekalkulaatorit.

Samuti rahuldab ringkonnakohus TsMS § 367 alusel hageja nõude alates 21.03.2019 sissenõutavaks muutuva viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras põhinõude 4848 eurot 61 senti tasumata osalt kuni põhinõude täitmiseni.

VI. Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitatakse asja järgmisena menetleva kohtu lahendis kogu seni kantud menetluskulude jaotus. TsMS § 173 lg-st 3 tuleneb, et kui kõrgema astme kohus muudab tehtud lahendit või teeb uue lahendi asja uueks läbivaatamiseks saatmata, 18(19)

Tsiviilasi nr: 2-16-16902 muudab ta vajaduse korral vastavalt menetluskulude jaotust. Maakohus on hagi rahuldanud ning jätnud menetluskulud sellest lähtudes TsMS § 162 lg 1 alusel täies ulatuses hageja kanda. Kuna ringkonnakohus rahuldab hagi osaliselt, muudab kolleegium maakohtu poolt määratud kulude jaotust ning jaotab kulud TsMS § 163 lg 1 alusel võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Ringkonnakohus lähtub seejuures põhinõude rahuldamise ulatusest, sest viivis sõltub põhinõuete edukusest. Hageja esitatud põhinõue 6518 euro 29 sendi saamiseks rahuldatakse käesoleva otsusega 4848 euro 61 sendi ulatuses, st ligikaudu 74,4% ulatuses. Seetõttu on ringkonnakohtu hinnangul põhjendatud jätta maakohtu menetluses ja apellatsioonimenetluses kantud kulud TsMS § 163 lg 1 alusel 25,6% ulatuses hagejate kanda ning 74,4% ulatuses kostja kanda. Hagejad vastutavad kostja menetluskulude hüvitamise eest solidaarselt (TsMS § 165 lg 3).

Kuivõrd ringkonnakohus muudab käesoleva otsusega maakohtu otsusega määratud menetluskulude jaotust, juhindub kolleegium menetluskulude rahalise kindlaksmääramise küsimuses Riigikohtu poolt 20.04.2016 tsiviilasjas nr 3-2-1-142-15 tehtud otsuse p-des 19– 22 TsMS § 174 lg-tele 3 ja 5 antud tõlgendusest ning poolte menetluskulusid rahaliselt kindlaks ei määra. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumisest. (allkirjastatud digitaalselt) Indrek Parrest

(allkirjastatud digitaalselt) Liis Arrak

(allkirjastatud digitaalselt) Ele Liiv

19(19)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.