Hageja XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepingulised esindajad vandeadvokaadi abi Marko Pikani ja vandeadvokaadi abi Kristiina Kaarna Kostja YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius
Kohtuistungi toimumise aeg
18.02.2019
Istungil osalenud isikud
Hageja XX, tema lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Kristiina Kaarna ja YY lepinguline esindaja vandeadvokaat Margus Lentsius
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 30.11.2018 otsus muutmata ja YY apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Jätta rahuldamata XX taotlus maakohtu otsuses vea parandamiseks ja maksekorralduse nr 437 asja juurde võtmiseks.
3.Poolte apellatsiooniastme menetluskulud jätta YY kanda. Hüvitatavate menetluskulude suuruse määrab kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul peale käesolevas asjas tehtava lõpplahendi jõustumist.
1(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717 Edasikaebamise kord Otsuse peale võib edasi kaevata üksnes vandeadvokaadi vahendusel Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 218 lg 4 kohaselt võib hagimenetluses Riigikohtus menetlusosaline ise esitada menetlusabi saamise taotluse. TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavaldus ja hageja täiendavad seisukohad
1.XX (hageja) esitas 03.10.2017 YY (kostja) vastu Harju Maakohtule hagi, milles palus mõista kostjalt hageja kasuks välja 4200 euro suuruse põhinõude, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud 105,86 euro suuruse viivise ja viivise võlaõigusseaduse (VÕS) § 113 lg-s 1 sätestatud määras kuni põhinõude täitmiseni. Lisaks palus hageja määrata kindlaks menetluskulude jaotuse ja jätta menetluskulud kostja kanda. Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja 24.04.2015 korteriomandite müügilepingu, ühishüpoteegi seadmise lepingu, ühishüpoteegiga tagatavate nõuete muutmise lepingu, asjaõiguslepingud ja kinnistamisavaldused (leping). Lepingu p-s 1.9.4 kinnitas kostja, et lepingu esemeks oleval korteriomandil (korter) ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostja andis 01.06.2015 korteri otsese valduse hagejale üle. Vahetult pärast korterisse sissekolimist (2015. a juuni-august) selgus, et korteri magamistoa lagi laseb vett läbi ning vihmaste ilmadega ilmnesid korteris niiskuskahjustused. Põhjuseks on välisfassaadi defektid, mis võimaldavad sademete ja niiskuse tungimist korteri magamistoa sisepindadeni. Seintel ja laes ilmnevad seetõttu niiskuskahjustused. Puuduse kõrvaldamine korterist ei ole võimalik (saab teha üksnes siseviimistlustöid, mis puudust ei kõrvalda) ning seetõttu tuleb teha põhjalikud välisfassaadi rekonstrueerimis- ja/või parandustööd. Kostja pidi nimetatud puudusest teadma, kuid ei teavitanud hagejat sellest. Tavapärase ülevaatuse käigus (ilma tarindeid ja konstruktsioone avamata) ei oleks hageja saanud puudust avastada, kuna kostja tegi eelduslikult vahetult enne lepinguliste läbirääkimise algust seina- ja laepiirkonnas siseviimistlustöid ning puudusi ei olnud võimalik visuaalsel vaatlusel tuvastada (välised tundemärgid olid varjatud). Lisaks pidi kostja teadma, et hageja ei saa ise puudust kõrvaldada, vaid saab visuaalsed vead korduva ülevärvimisega üksnes ajutiselt peita. Iga mõistlik isik soovib enne korteri ostmist teada, et maja fassaad laseb sademeid ja niiskust läbi ning seetõttu avaldub pärast iga vihma- ja lumesadu korteris veekahjustus. Kostja oleks pidanud hagejat nimetatust teavitama, kuid ei teinud seda. Hageja ei oleks puudusest teades korterit ostnud või oleks seda teinud madalama hinnaga. Kogu korterelamu fassaad tuleb renoveerida ning korteriühistu hinnapakkumiste kohaselt on tööde ligikaudne maksumus vähemalt 100 000 eurot. Korteriühistu peab võtma pangalaenu ning sellega kaasneb igale korteriomanikule vähemalt 4166 euro suurune lisakulu ja 1125 euro suurune intressikulu. Eelnevale lisanduvad korterelamu fassaadi renoveerimise muud kulud (nt omanikujärelvalve teenuse kulud). Kostja pidi teadma, et korteriühistul ei ole võimalik puuduste kõrvaldamiseks fassaaditöid tellida ilma panga finantseeringuta. Hageja ei pidanud
2(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717 eeldama, et 10 aasta vanusesse majja korterit ostes peab ta hakkama kohe märkimisväärseid lisainvesteeringuid tegema, kaasama korteriühistu ning võtma pangalaenu. Kutselise kinnisvara hindaja AL (LVM Kinnisvarabüroo) eksperthinnangu (LVM eksperthinnang) järgi oli varjatud puudust arvestades korteri tegelik väärtus (turuväärtus) müügi hetkel vähemalt 4000 eurot hageja tasutud hinnast madalam. Hageja tellis kostja soovi arvestades LVM eksperthinnangu, mille maksumus oli 200 eurot. Hageja teavitas 31.05.2017. a kirjas kostjat kinnisvaraeksperdi poole pöördumisest ja asjaolust, et kostja peab hüvitama sellega seotud kulutused. Hageja teavitas kostjat korduvalt rikkumisest (10.05.2018. a hageja seisukoha järgi esimest korda 2015. a juulis) ning esitas konkreetse nõude 31.05.2017. Hageja andis kostjale mõistliku täiendava tähtaja (10.06.2017) kohustuste täitmiseks ning sellest kuupäevast muutus kohustus sissenõutavaks. Hageja märkis 10.05.2018. a seisukohas, et üüris sama maja neljandal korrusel kaks kuud korterit, kuid ei teadnud vaidlusaluse korteri puudustest. Üürikorteris ei olnud lekkeid ja selle omanik ei maininud fassaadi probleeme. Isegi, kui üürikorteril oleks olnud puudusi, ei saaks sellest teha järeldus vaidlusaluse korteri puudustest teadmise kohta. Hageja ei osalenud korteriühistu koosolekutel (oli üürnik, mitte omanik). Kostja vastuväited
2.Kostja vaidles hagile vastu. Korter ei ole lepingutingimustele mittevastav VÕS § 217 lg 2 p-de 1 ja p 2 tähenduses. Kobrutav laevärv ei takista korteri elamiseks kasutamist ega tähenda elementaarsete elamistingimuste puudumist. Kostja ei teinud viimistlustöid niiskuskahjustuse peitmiseks. Niiskuskahjustus ja fassaadi läbilaskvuse probleem ei olnud varjatud puudus ning hageja teadis sellest. Enne korteri ostmist elas hageja samas kortermajas (üüris neljandal korrusel korterit) ning teadis, et kortermaja fassaadi ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kortereid ja mida on korduvalt püütud kõrvaldada. Fassaadi probleemidest räägiti korteriühistu koosolekutel, naabritega ja enne lepingu sõlmimist ning sellega arvestati ostuhinna kokkuleppimisel. Kostja ei varjanud niiskuskahjustust ega jätnud hagejat olulistest asjaoludest teavitamata. Kostja vastutus on VÕS § 218 lg 4 alusel välistatud. Isegi kui niiskuskahjustuse oleks varjatud puudus, puuduks hagejal VÕS § 220 lg 3 kohaselt õigus asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Hageja teavitas kostjat väidetavast varjatud puudusest ja hinna alandamisest ca kaks aastat pärast niiskuskahjustuse väidetavat ilmnemist (2017. a mais). Hageja ei teavitanud kostjat mõistliku aja jooksul. Hinna alandamine on ühepoolne kujundusõigus ning hinna alandamist ei saa nõuda. Hagiavaldusest ei nähtunud alandanud hind ja selle arvutustehe. Hageja ei tõendanud kohase ja mittekohase täitmise väärtust. Hinna alandamine kaks aastat pärast lepingu sõlmimist olukorras, kus hageja teadis lepingu sõlmimisel niiskuskahjustusest, on vastuolus hea usu põhimõttega. Isegi juhul, kui hageja sai niiskuskahjustusest teada pärast sissekolimist, oleks hinna alandamine ca kaks aastat pärast puuduste avastamist vastuolus hea usu põhimõttega ja lubamatu. 04.03.2018. a korterelamu fassaadi ekspertiis (fassaadi ekspertiis) tõendab fassaadi seisukorda 2018. aastal, mitte lepingu sõlmimise ajal. Kostja ei vastuta puuduste eest, mis tekkisid pärast korteri müüki. Lisaks ei vastuta kostja fassaadi kulumise eest ning korteri puuduseks ei ole see, kui fassaad vajab hooldusremonti kolme kuni viie aasta perspektiivis. Kostja ei andnud lepingus kinnitusi kaasomandi mõttelise osa seisukorra ja kvaliteedi kohta.
3(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717
Kostja märkis, et on pakkunud hagejale heastamist ning lae kahjustuste parandamist, kuid hageja keeldus sellest. Lisaks märkis kostja, et hageja tellis LVM eksperthinnang omal algatusel ning kostja ei pea seda hüvitama. Maakohtu otsus
3.Maakohus rahuldas 21.11.2018. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja 4000 euro suuruse võlgnevuse, 463,78 euro suuruse sissenõutavaks muutunud viivise ja viivise VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras 4000 euro suuruselt põhivõlgnevuselt alates 22.11.2018 kuni kohustuse täitmiseni. Maakohus jättis rahuldamata 200 euro suuruse kahjuhüvitise nõude. Maakohus jättis menetluskuludest 2% hageja ja 98% kostja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt ei vaielnud pooled järgmiste asjaolude üle. Hageja ja kostja sõlmisid 24.04.2015 lepingu. Kostja kinnitas lepingu p-s 1.9.4, et korteril ei ole kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejale teatanud või mida hageja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu p-s 1.10.2 kinnitas hageja, et vaatas üle lepingu eseme 1 koosseisu kuuluva eluruumi ja mitteeluruumi koosseisu kuuluva mitteeluruumi ning teab eluruumi ja mitteeluruumi seisukorrast, suurusest ja paiknemisest. Korteri müügihind oli 67 000 eurot. Kostja andis 01.06.2015 korteri otsese valduse hagejale üle (tl-d 8-13). Maakohus tuvastas, et pooled sõlmisid müügilepingu VÕS § 208 mõttes. Müügilepingu järgi võib ostja VÕS § 112 lg 1 esimese lause alusel alandada ostuhinda, kui on täidetud järgmised eeldused: müügileping on kehtiv; müüja on oma kohustuse täitnud mittekohaselt, eelkõige andnud üle lepingutingimustele mittevastava (puudustega) asja (VÕS §-d 77 ja 217); müüja vastutab asja puuduse eest; müüja ei ole puudust kõrvaldanud või on ostja sellest õigustatult keeldunud (VÕS § 112 lg 5, § 224 p-d 1 ja 2). Müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel, mille järgi vastutab müüja müüdud asja puuduse eest eelkõige siis, kui on täidetud järgmised tingimused: puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal ostjale (VÕS § 218 lg 1); puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3); ostja ei teadnud lepingu sõlmimise ajal puudusest ega pidanudki teadma (VÕS § 218 lg 4); sõlmitud ei ole müüja vastutust piiravat kokkulepet või ei saa müüja sellele tugineda (VÕS § 221 lg 2); ostja on teatanud puudusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta puudusest teada sai või pidi teada saama, v.a kui teatamata jätmine on mõistlikult vabandatav (VÕS § 220 lg 3), puudus tekkis müüja tahtluse või raske hooletuse tõttu (VÕS § 221 lg 1 p 1) või kui müüja puudusest teadis või pidi teadma, kuid ei avaldanud seda ostjale (VÕS § 221 lg 1 p 2). Maakohus tuvastas, et leping oli kehtiv. Maakohus viitas VÕS § 77 lg-le 1, § 217 lg-le 1, lg 2 p-dele 1 ja 2 ning märkis, et teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud (Riigikohtu 25.10.2004. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-04, p 24). Maakohus luges asjas esitatud tõenditega tõendatuks, et kostja müüs hagejale puudustega korteri (tl-d 1417, 112-114) ning leidis, et korteri niiskuskahjustused on mittevastavuseks VÕS § 217 mõttes. Korteri puudused ei ole üksnes kobrutav laevärv või mõni muu väike ja kergesti likvideeritav viga. Kuna vaidlusaluse elamu fassaadil on ulatuslik puudus, toimub hageja korterisse läbijookse, mis on põhjustanud seal niiskuskahjustuse. Fassaadi ekspertiisiga on tõendatud, et fassaadi seisukorra tõttu pressivad vihmasademed tuulega pragudest konstruktsiooni ja sealt hoonesse, mis omakorda tekitab hoones asuvates korteritest niiskuskahjustusi. Hoone pragusid ja defekte on parandatud, kuid see ei ole tulemust andnud ning fassaad laguneb endiselt. Fotod (tl-d 14-17) tõendasid, et hoone fassaadi pragudest toimub läbijookse hageja korterisse. Kostja ei toonud esile ega tõendanud, et läbijookse hageja korteris põhjustaks muu asjaolu.
4(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717
Maakohus selgitas, et kohtupraktika järgi on varjatud puuduseks puudus, mida ei oleks saanud avastada asja eeldatava hoolsusega (üldiselt) väliselt üle vaadates. Maakohtu hinnangul olid hageja esitatud puudused varjatud puudused. Üldjuhul hoone ega korteri tarindeid enne müüki ei avata ning asja saab üle vaadata vaid visuaalselt. Kui niiskuskahjustuse visuaalsed järelmid (värvi kobrutamine) on enne korteri müüki ajutiselt kõrvaldatud (kobrutav värvikiht eemaldatud, pind eelviimistetud ja ülevärvitud), ei ole ostjal mõistlikku võimalust puudust tuvastada. Müüja peab ostjat sellistest puudustest teavitama. Kostja ei teinud seda ja varjas puudust hageja eest, mis on tuvastav ka müügikuulutusest (tl-d 18-23; Riigikohus 14.06.2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 19). Maakohus selgitas, et asja lahendamisel ei olnud tähtis, kas kostja andis eraldi kinnituse kaasomandi mõttelise osa seiskorra kohta, kuna elamu fassaad kui kaasomandi osa on korteriomandi osa. Maakohtu hinnangul ei vastanud korter vähemalt keskmisele kvaliteedile VÕS § 77 ja § 217 tähenduses, kuna keskmise kvaliteediga korter ei lase laest ja seintest sademeid ega niiskust läbi (Riigikohtu 15.11.2017. a otsus tsiviilasjas nr 215-18987, p 13). Asjaolusid, et maja fassaad laseb sademeid ja niiskust läbi ning selle tagajärjel avaldub pärast igat vihma- ja lumesadu korteris veekahjustus, soovib iga isik enne korteri ostmist teada ja kostja oleks pidanud hagejat neist teavitama. Kostja ei tõendanud, et teavitas hagejat lepingueelsete läbirääkimiste käigus fassaadi probleemidest ning et hageja teadis või oleks pidanud teadma, et kortermaja ehitustehniliste puuduste tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kortereid (sh vaidlusalust korterit). Kostja ei tõendanud, et hageja üürikorteris oli niiskuskahjustusi või et ajal, mil hageja korterit üüris, toimus korteriühistu üldkoosolekuid ja hageja viibis enne lepingu sõlmimist mõnel korteriühistu üldkoosolekul, kus arutati fassaadi probleeme. Seega ei saanud kostja vastutust välistada VÕS § 218 lg 4 alusel. Maakohus viitas VÕS § 218 lg-le 1 ning ei nõustunud kostjaga, et elamu fassaadi puudused tekkisid pärast korteri hagejale võõrandamist. Kuigi fassaadi ekspertiis koostati 2018. a (mitte lepingu sõlmimise ajal), on selle kohaselt (tl-d 112-114) fassaadi praod ja lõhed tekkinud juba pikema perioodi jooksul ja neid on üritatud ka korduvalt parandada. Seega ei saanud tegemist olla alles 2018. a tekkinud fassaadi puudustega, vaid need esinesid juba mõnda aega varem. Maakohtu arvates ei olnud tegemist fassaadi tavapärase kulumisega. Fassaadi puuduste kõrvaldamiseks vajalik fassaadi lahenduse muutmine ei olnud tavapärane remonditöö, mida tuleb kulumise tõttu aeg-ajalt teha, vaid vana ja ebakvaliteetse fassaadikatte eemaldamine ja uue fassaadi paigaldamine. Seega esinesid fassaadi probleemid ehk varjatud puudused juba hagejale korteri valduse üleandmise ajal. Seda kinnitab ka poolte 2015. a kirjavahetus (tl 107). Maakohus leidis, et hageja täitis kostjale varjatud puudustest teatamise kohustuse VÕS § 220 lg 1 kohaselt, kuna teatas kohe (02.05.2015) korteri mittevastavusest lepingutingimustele (tl 107) ning andis 31.05.2017. a nõudekirjas täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks (tl 45 pöördel). Kostja kinnitas nimetatud kirja kättesaamist 05.06.2017 (tl 45). Maakohus viitas VÕS § 112 lg-le 1 ja lg 2 esimesele lausele ning selgitas, et hageja teavitas kostjat pärast lepingu sõlmimist puudustest ning pidas kostjaga läbirääkimisi. Maakohus leidis, et hageja püüdis enne kohtusse pöördumist korduvalt kostjaga kokkulepet sõlmida ning seega ei olnud ca kaks aastat pärast lepingu sõlmimist hageja poolt hinna alandamine vastuolus hea usu põhimõttega. Maakohus leidis, et üksnes korteris siseviimistlustööde tegemisega ei ole võimalik puudusi kõrvaldada, sademed tungivad jätkuvalt läbi elamu seinte ning samad puudused avalduksid korteris uuesti. Puuduste kõrvaldamiseks on vaja teha välisfassaadi rekonstrueerimis- ja/või parandustöid. Seetõttu ei saanud kostja pakkumist käsitleda rikkumise heastamisena. Lisaks oli kostja esitatud Coverust OÜ hinnapakkumine (tl 116) tingimuslik (hoone välisfassaad remonditud ning kahjustatud alad seinas ja laes kuivanud).
5(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717
Maakohus arvestas alandatud hinna järgmise valemi järgi (Riigikohtu 08.02.2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11): alandatud hind = eseme väärtus koos puudusega (mittekohase täitmise väärtus) × kokkulepitud hind : eseme väärtus puuduseta (kohase täitmise väärtus). Korteri väärtus puudusega 63 000 eurot (tl-d 27-43) × korteri ostuhind 67 000 eurot : korteri väärtus puuduseta 67 000 eurot. Seega oli alandatud hind 63 000 eurot ja hagejal oli õigus nõuda kostjalt VÕS 112 lg 3 järgi ülemäära makstud 4000 eurot (67 000-63 000). Maakohus viitas VÕS § 128 lg-le 3 ning jättis hageja 200 euro suuruse kahju (kinnisvara ekspertiisi tellimise kulu) hüvitamise nõude rahuldamata, kuna hageja tõendas hindaja poole pöördumist ja korteri väärtuse kohta hinnangu koostamist (tl-d 27-42), kuid ei tõendanud kas ja kui palju ta LVM eksperthinnangu koostamise eest tasus. Apellatsioonkaebus
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada osas, millega maakohus hagi rahuldas ja jättis menetluskuludest 98% kostja kanda. Kostja palub jätta hagi täielikult rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Apellatsioonkaebuse kohaselt tuvastas maakohus valesti, et hageja tõendas kohase ja mittekohase täitmise väärtust. Kinnisvarahindaja kasutatud metoodika ei ole jälgitav ning kinnisvarahindaja ei tuvastanud korteri turuväärtust koos puudusega. Kinnisvarahindaja ei tuvastanud puudust, selle põhjust, ulatust, olulisust ega kõrvaldamise maksumust. Ei ole jälgitav, miks vähendas kinnisvarahindaja hinda 5%. Lisaks vähendas ta puudusega korteri turuväärtust 63 000 euroni, mis on väidetavast turuväärtusest 6%. Kinnisvarabüroos tegutseval kutselisel hindajal ei ole ehitustehnilisi eriteadmisi ega pädevust tuvastada varjatud puudusi, nende kõrvaldamise väärtust ja mõju turuhinnale. Maakohus luges LVM eksperthinnangu usaldusväärseks, kuid rikkus põhjendamiskohustust, kuna ei käsitlenud kostja kriitikat hinnangu kohta. Korteri turuväärtuse arvutamisel kasutatud metoodika ei ole kohane. Riigikohus on korduvalt kritiseerinud lähenemist, mille puhul võetakse hinna alandamisel aluseks puuduse kõrvaldamise hind. Turuväärtusi ei ole kindlaks tehtud. Maakohus käsitles läbisegi korteri (kobrutav laevärv ehk niiskuskahjustus) ja korterelamu puudusi (fassaadi seisukord). Seetõttu ei ole kohtuotsus ja kohtu siseveendumuse kujunemine jälgitav. Maakohus omistas fassaadipuuduse korteriomandi puuduseks. Kohtuotsusest ei ole võimalik aru saada, milles seisnes hagi rahuldamise tinginud lepingutingimustele mittevastavus. Korterelamu fassaadi õhekrohvi kulumine aja jooksul (täpsemalt teadmata ajal), ei ole korteri puudus ja kostja ei vastuta selle eest. Maakohus tuvastas vääralt, et lepingutingimustele mittevastavus oli olemas lepingueseme üleandmise ajal. Kohtuotsuses tuvastatu, et läbijooks toimub iga vihma- ja lumesaju ajal, ei põhinenud asjas kogutud ja uuritud tõenditel. Lisaks on väär (põhineb hageja paljasõnalisel väitel) maakohtu tuvastatu, et kostja kõrvaldas korterist läbijooksu visuaalsed järelmid. Kostja ei teinud mitu aastat enne müüki korteris remonti. Maakohus hindas tõendeid vääralt ja üllatuslikult, kui järeldas müügikuulutusest, et kostja üritas aktiivselt puudust varjata (laevärv ei kobrutanud ning seetõttu seda ei ole mainitud ega piltidelt näha).
Fassaadi ekspertiis kirjeldab elamu fassaadi seisukorda 04.03.2018. a seisuga. Leping sõlmiti ligikaudu kolm aastat varem ning kostja ei vastuta 2018. a tekkinud puuduste eest. Kui puudus aja jooksul süveneb, tuleb tuvastada fassaadi seisukord 2015. a. Kostja ei vastuta pärast müüki toimunud fassaadi halvenemise eest. Maakohtu põhjendus on nimetatud aspektis üldsõnaline. Kostja poolt nähtavate puuduste kõrvaldamine on piisav heastamispakkumine. Kostja ei mõista faktilise ega õigusliku vastutuse alust asja (fassaadi probleemid) eest, mida ta mõjutada ei saa. Hinna alandamine pika aja pärast on vastuolus hea usu põhimõttega. Lisaks pakkus kostja, et
6(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717 kõrvaldab lae kahjustuse omal kulul. Kostjalt elamu remondikulude sissenõudmine on hea usu põhimõttega vastuolus ja hinna alandamine 4000 euro ulatuses ebaproportsionaalne (Riigikohtu 08.02.2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-156-11). Kostja pakkus heastamist enne hinna alandamist, seega välistavad VÕS § 107 lg 3 ja § 224 p 2 hageja poolt õiguskaitsevahendite kasutamise.
Vastus apellatsioonkaebusele
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Kohtuotsuse tekstiveana palub hageja parandada maakohtu otsuse resolutsiooni p 4, millega 2% menetluskuludest jäeti hageja kanda. Kostja ei vaidlustanud hindamisakti tellimise fakti, selle 200 euro suurust maksumust ja kulu kandmist hageja poolt, seega väljus maakohus kostja vastuväite piiridest. Nimetatud kulu kandmise tõendamiseks piisas hageja menetlusdokumentidest ning maakohus leidis üllatuslikult, et nimetatud kulu on tõendamata. Hageja palub toimikusse võtta maksekviitungi, millest nähtub, et hageja kandis LVM eksperthinnangu 200 euro suuruse kulu. Ringkonnakohtu seisukoht
6.Kolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leiab, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Maakohus ei rikkunud otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
7.Kolleegium nõustub maakohtu seisukohtadega lepingu eseme lepingutingimustele mittevastavuse osas. Kui lepinguese lepingutingimustele ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt nt RKTKo nr 3-2-1129-12, p 23 ja 26).
8.Nõustuda ei saa apellandi kriitikaga kinnisvarahindaja kasutatud metoodika suhtes. Kinnisvarahindaja on märkinud, et puudustega korteri turuväärtuse leidmiseks tuleb lahutada heas seisukorras korteri turuväärtusest 5%. Lõpptulemus on ümardatud allapoole tuhandelisteni, arvestades võimalike täiendavate riskide ja kulutustega. Oma järelduse on kinnisvarahindaja teinud toetudes piirkonna müügitehingutele ja arvestades hinnatava objekti eripärade ning olukorraga kinnisvaraturul. Hinnangu osast „tehingute kohandamine“ nähtub, et selle eesmärk on hinnata, kui palju oleks maksnud võrreldav kinnisvara, kui see ei erineks hinnatavast kinnisvarast. Asja tundev isik on märkinud, et väärtusteguritele antud kaalud jäävad suhteliselt subjektiivseks ja sõltuvad suuresti hindaja tehtud otsustest ning valikutest. Kolleegiumi hinnangul tuleb käesoleva juhtumi asjaolusid arvesse võtta ka seda, et turul puuduvad konkreetselt sellise veaga korterid. Seetõttu on korteri väärtuse määramine, st puuduste mõju hindamine esemele raskendatud.
9.Riigikohtu praktika kohaselt võib puudusega korteri väärtus sõltuda puuduste iseloomust, sellest, kas tegu on uue või kasutatud asjaga, puuduse kõrvaldamiseks vajalike tööde olemusest ja selleks tehtavatest kuludest jms. Tihti võivad puuduse kõrvaldamiseks tehtavad kulud olla suuremad kui puuduse mõõdetav mõju eseme väärtusele. Muude andmete puudumisel saab
7(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717 kohus müügieseme puudustega väärtuse kindlaksmääramisel lähtuda ka puuduste kõrvaldamiseks tehtavatest kuludest, põhjendades nende seost eseme väärtusega (vt RKTKo 32-1-85-13, p 14).
10.Isegi kui leida, et asjatundja arvamuses toodud metoodika ei ole piisavalt jälgitav, jõuaks ligilähedasele, kuid kostjat kahjustavamale tulemusele, kui võtta arvesse hagis toodud iga korteriomaniku lisakulu korterelamu fassaadi remontimiseks, s.o 4166 eurot. Nimetatud kulutuse kandmise vajadus on tõendatud nii korterelamu fassaadi ekspertiisiga (tl 112—114) kui ka korteriühistu 23.04.2017 üldkoosoleku protokolliga, mille kohaselt tuleks fassaaditööde tegemiseks võtta laenu suurusjärgus 100 000 eurot.
11.Mõistet püsiv puudus ei saa tõlgendada apellatsioonkaebuses toodud viisil, et kui fassaadivigadest tingituna korterisse selle võõrandamise hetkel veejookse ei toimunud, on puudus olematu. Eluruumi püsiva puudusena saab käsitada vee läbijooksu eluruumi, mis on tingitud korterelamu puudustest (fassaadi seisukord) ja maakohtu siseveendumuse kujunemine on otsuses jälgitav. Maakohus on selgitanud, et üksnes kobrutav laevärv või mõni muu väike ja kergesti likvideeritav viga ei ole korteri puudus.
12.Kostja tugines maakohtus asjaolule, et hageja teadis juba enne korteri ostmist, et kortermaja fassaadil on ehitustehnilised puudused, mille tõttu esineb läbijookse, mis puudutavad paljusid kortereid ja mida on püütud korduvalt kõrvaldada. Asjas ei leidnud tuvastamist, et hageja oleks eelnimetatust teadlik olnud. Kostja ei tõendanud, et veejooksu tekkepõhjused on kõrvaldatud või et selle kestmine/taastekkimine hageja eluruumis on välistatud. Kuivõrd eluruumi jooksis vihmavesi, ei vastanud korter VÕS § 217 lg 2 p‐de 1 ja 2 järgi kokkuleppele ega otstarbele, milleks hageja seda vajas või milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse.
13.Maakohus ei ole tuvastanud, et kostja tegi remonti puuduste varjamiseks. Maakohtu sedastatu, et kui niiskuskahju visuaalsed järelmid on enne korteri müüki kõrvaldatud, ei ole ostjal võimalust puudust tuvastada, on esitatud üldistusena, kajastab kohtu siseveendumuse kujunemist ega muuda otsust ebaõigeks. Sellise üldise väite on esitanud ka hageja oma hagiavalduses. Isegi kui kostja remonti korteris ei teinud ja enne korteri võõrandamist kostja korterisse vesi veel ei lekkinud, tulnuks korterelamus valitsevast fassaadiprobleemist ostjat informeerida. Samamoodi ei tuvastanud maakohus, et konkreetses korteris toimub läbijooks peale igat vihma- või lumesadu, vaid sedastas üldiselt, et sellise fassaadiprobleemi olemasolust korterelamus soovib isik enne korteri ostmist teadlik olla ja kostja oleks sellest pidanud teavitama. Kostjale etteheidetav on hageja teavitamata jätmine korterelamu fassaadiprobleemidest.
14.Kostja tugines maakohtus asjaolule, et kostja ei vastuta puuduste eest, mis tekkisid pärast korteri müüki, kuid ei toonud esile, millised need pärast korteri müüki tekkinud puudused olid. Kostja väidete üldsõnalisuse tõttu ei saanud maakohus võrrelda varem tuvastatud puudusi 2018. aastal tuvastatud puudustega. Kostja apellatsioonkaebuses esitatud väide, et fassaadiprobleemid on süvenenud võrreldes 2015. aastaga, on sedavõrd üldine, et ei võimalda maakohtu järeldust puuduste esinemisest riisiko ülemineku ajal ümber lükata.
15.Hageja ei ole esitanud nõuet hea usu põhimõtte vastaselt, sest nähtavate puuduste kõrvaldamine ei kõrvalda uute niiskuskahjustuste tekkimist seni, kuni fassaad on tehtud korda. Maakohus leidis õigesti, et kostja pakkumised kõrvaldada lae kahjustused kostja kulul, ei kõrvalda läbijookse. Riigikohus on leidnud, et müüja vastutuse hindamisel ostuhinna alandamise eeldusena ei ole VÕS § 105 esimese lause järgi tähtsust, kas rikkumine on
8(9)
Tsiviilasi nr 2-17-14717 vabandatav VÕS § 103 mõttes ja müüja vastutust hinnatakse mitmete erisätete alusel (vt RKTKo nr 3-2-1-156-11, p 19). Seetõttu ei oma asja lahendamisel tähendust, kas kostja sai fassaadiprobleeme mõjutada. Kostjale ei ole süükspandav mitte fassaadiprobleemide olemasolu korterelamul, vaid sellise probleemiga elamus korteri müümine ilma ostjat sellest teavitamata. Müüja vastutuse aluseks on tingimus, et puudus oli olemas riisiko ülemineku ajal (VÕS § 218 lg 1). Maakohus on asjaolusid ja tõendeid õigesti hinnates jõudnud järeldusele, et puudus esines asja võõrandamisel. Vaidlust ei ole sellest, et puudus ei tulenenud ostjast (VÕS § 101 lg 3). Kostja ei ole tuginenud müüja vastutust piiravale kokkuleppele (VÕS § 221 lg 2).
16.Samuti tuvastas maakohus õigesti, et hageja täitis kostjale varjatud puudustest teatamise kohustuse VÕS § 220 lg 1 kohaselt. Sellest tulenevalt ei olnud hageja minetanud õigust tugineda eluruumi lepingutingimustele mittevastavusele ja tema hinna alandamine on kehtiv.
17.Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmise tõttu jäävad poolte ringkonnakohtu menetluskulud kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Kuivõrd maakohus pole kostja menetluskulusid kindlaks määranud, siis ringkonnakohus poolte menetluskulusid kindlaks ei määra ega neid pooltelt välja ei mõista. Tulenevalt TsMS § 177 lg-st 2 määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks maakohus mõistliku aja jooksul käesoleva otsuse jõustumisest (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-142-15, p 22 ja 23).
18.Hageja on vastuses apellatsioonkaebusele palunud parandada tekstivea kohtuotsuse resolutsiooni p-s 4, millega 2% menetluskuludest jäeti hageja kanda. Kolleegium leiab, et tegemist ei ole kirja- või arvutusveaga ega ilmse ebatäpsusega (TsMS § 447 lg 2 mõttes), mida ringkonnakohus saaks parandada. Maakohus on põhjendanud, miks jääb 2% menetluskuludest hageja kanda. Samal põhjusel ei võta ringkonnakohus asja juurde maksekorraldust nr 437 selle kohta, et hageja tasus eksperthinnangu kulu. Maakohtu põhjenduste kohaselt hageja seda väidet ei tõendanud. Tegemist on maakohtu otsusega ja menetluskulude jaotusega mittenõustumisel tulnuks hagejal esitada vastavas osas apellatsioonkaebus või vastuapellatsioonkaebus. Hageja ei ole vastavas osas kaebust esitanud. Eeltoodu tõttu jääb hageja taotlus vea parandamiseks ja maksekorralduse ajas juurde võtmiseks rahuldamata.
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
/allkirjastatud digitaalselt/ Ele Liiv
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
9(9)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.