Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Hageja nõuded ja põhjendused (10.01.18, lk 1, 01.06.18, lk 74) 2017.a. juulis oli www.city24.ee avaldatud kuulutus Mere pst 4 asuvate ruumide 233 m2 üürimiseks, mille järgi sobis see ka külalismajutuseks. Hageja soovis avada hostelit Tallinna kesklinnas majutusteenuste pakkumiseks. Enne üürilepingu sõlmimist teavitas hageja kostja esindajat, et hageja soovib kasutada üüriruume majutusteenuste osutamiseks hostelina. Kostja kinnitas, et üüriruume võib sellel otstarbel kasutada. 10.07.2017 üürilepingu järgi andis kostja hagejale üürile Mere pst 4, IV korrusel asuva mitteeluruumi netopinnaga 232,2 m2. Üürilepingu p 1.1. c) kohaselt „ruumide kasutamise sihtotstarve: äriruumid, peo- ja majutusteenus“. 19.07.2017 akti alusel andis kostja üüriruumide ukse võtmed hagejale üle 17.17.2017 tasus hageja kostjale üürilepingu p-ga

2 (14)

jättis kostja VÕS § 14 lg-st 1 tuleneva kohustuse täitmata. Nimetatud seadusesäte kohaselt: lepingueelseid läbirääkimisi pidav või muul viisil lepingu sõlmimist ettevalmistav isik peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Üürilepingu oli ettevalmistatud ja hagejale saadetud kostja poolt. Kostja saadetud üürilepingu faili nimi on „Mivi hostel“ . See kinnitab veel kord seda, et kostja oli kavandatud kasutamise otstarbest teadlik. Üürilepingus on „ruumide täpne asukoht“ märgitud kui „Mere pst 4, Tallinn.“ Kuigi pärast probleemi ilmnemist selgus, et ruumide täpne asukoht on Mere pst 4 B-hoone. Ehitisregistrist nähtub, et Mere pst 4 aadressil asub mitu erinevat hoonet ja rajatist, sh. korterelamu, ärihoone B-hoone, ärihoone C-hoone jne. Seega üürilepingus ja city24.ee üüripakkumises märgitud andmete põhjal ei onud üüriruumide registreeritud kasutamise otstarve kontrollimine võimalik. Mere pst 4 aadressil asub nt korterelamu, milles majutusteenuste osutamine on lubatud. Kuid Mere pst 4, B-hoone kasutamise otstarve on „büroohoone“ mis ei võimalda majutusteenuste osutamist. Sellest oli kostja, kui ruumide omanik, teadlik, kuid ei ole hagejale teatanud. Hageja sai hoone kasutamise otstarve muutmise vajadusest teada alles pärast ümberehituse projekti koostamist. Pärast seda lubas kostja probleemi lahendada, kuid ei ole seda teinud tänaseni. Üürilepingu p-s 1.1. C on märgitud „ruumide kasutamise sihtotstarve - Äriruumid, peo- ja majutusteenus.“ Sellest tuleneb üheselt, et kostja oli teadlik hageja plaanist kasutada üüriruumi majutusteenuste osutamise eesmärgil. Seejuures jättis kostja süüliselt hagejale teatamata, et ruumide registreeritud kasutamise otstarve on „Büroohoone“. Kostja oli või pidi olema teadlik, et „Büroohoone“ kasutamine hageja plaanitud sihtotstarbel, so. majutusteenuste osutamiseks on seadusega keelatud. Majutusteenuste osutamiseks tuleb muuta hoone kasutamise sihtotstarve „Majutushoonele“. Kostja viis hagejat ja eksitusse, kuna www.City24.ee üüripakkumise tekstis on selgesõnaliselt öeldud „pind sobib külalismajutuseks.“ Tegelikkuses aga ruumide kasutamine külalismajutuseks on seadusega keelatud. Hoone sihtotstarve muutmine on omaniku ainupädevuses. Sihtotstarve muutmine eeldab täiendavate kulude kandmist, mahuka dokumentatsiooni vormistamist, täiendavate ehitustööde teostamist. See on aeganõudev protsess, mis võib kesta aastaid. Tallinna Linnaplaneerimise ameti 20.11.2017 vastusest hageja pöördumisele tuleneb, et ehitise kasutamise otstarve muutmiseks peab ehitise omanik esitama taotluse Linnaplaneerimise Ametile, Kostjale kuuluva Mere pst 4 B-hoone kasutamise sihtotstarve on büroohoone. Kuid seda sihtotstarvet ei ole kostja poolt ettevalmistatud üürilepingus märgitud. Kostja andis nimetatud büroohoone hagejale üürile majutushoonena kasutamiseks, mis on seadusega vastuolus. Seetõttu ei vasta üüriruumid lepingu tingimustele, so. lepinguga ettenähtud kasutamise sihtotstarbele. Kostja ei ole ruumide kasutamise sihtotstarvet kuni hageja poolt lepingust taganemiseni muutnud. Ruumide kasutamise sihtotstarve muutmine on kostja ainupädevuses. Seetõttu vastutab kostja üüriruumide lepingutingimustele mittevastavuse eest. Üürilepingu sõlmimisel lähtus hageja kostja poolt loodud ekslikust ettekujutusest (eksitavast ja mittetäielikust infost), et üüriruume võib kohe majutusteenuste osutamiseks kasutada. Kostja plaanitud majandustegevuse (majutusteenuste) jaoks oli vaja teostada üüriruumides sisetöid – ehitada uued vaheseinad, jagades üüriruumi väiksemateks hosteli tubadeks.

3 (14)

Plaanitud tööde nimekirja saatis hageja kostjale 05.07.2017.a e-kirjaga (vt. hageja 22.02.2017 seisukoha p 10 ja seisukoha lisa). Seega kostja oli plaanitud töödest teadlik. Vastavalt üürilepingu p-le 4.2.1. oli üürnikul õigus teha kirjalikul kokkuleppel üürileandjaga üüritud ruumides juurde- või ümberehitusi ning parandada üüritud ruume. Täiesti selge on, et hageja ei saanud üüriruumides plaanitud sisetöid teostada ilma vastava projektita. Ehitajatele on vajalik konkreetne projekt, kus märgitakse kõikide uute seinte, santehnika asukohad jms. Pealegi, vastav projekt oli vajalik ka selleks, et kirjalikult kooskõlastada kostjaga plaanitud tööd vastavalt lepingu p-le 4.2.1. Seega kostja oli või pidi olema teadlik, et plaanitud sisetööde jaoks tellib hageja vastava projekti ja kannab vastavad kulud. Projekti koostamise eest tasus hageja kokku 1284 eurot. Koostatud projekti saatis hageja kostjale ja viimane ei ole selle osas vastuväiteid esitanud. Eeltoodust tuleneb, et kostja pidi olema teadlik asjaolust, et üürilepingust taganemist põhjustanud lepingurikkumisega võib kaasneda ka vastavate kulude (kahju) hüvitamise nõue. Lisaks eeltoodule leiab hageja, et kostja tekitas hagejale kahju tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Algusest peale oli kostja teadlik sellest, et ruumide majutusteenuste osutamiseks kasutamine on keelatud, kuid ei ole sellest hagejale teatanud. Üürikuulutuses on kostja otseselt teatanud tõele mittevastava informatsiooni. Vaidlusalused üüriruumid asuvad kostjale kuuluvas büroohoones. Teadlikult andis kostja nimetatud büroohoone ruumi hagejale majutusteenuste osutamise eesmärgil kasutamiseks. Selline ruumide kastutus on seadusega vastuolus ja on keelatud. Sellest tulenevalt ei vasta üüriruumid lepingu tingimustele, so. lepinguga ettenähtud kasutamise sihtotstarbele. Kuna ruume pole sihtotstarbe kohaselt võimalik kasutada, siis on ruumidele olulised puudused ja kostja on lepingut oluliselt rikkunud, mis annab hagjale kogu lepingust taganemisõiguse. Just selle lepingurikkumisega tekitas kostja hagejale kahju, so. EpoGlypH OÜ-le projekti eest tasutud (mõttetult kasutatud) 1284 eurot. Eeltoodu alusel taganes kostja üürilepingust 18.10.2017, 21.10.2017 ja 04.12.2017 avaldustega. Selle tõttu on hagejal õigus nõuda ka üle antud 6000 euro tagastamist. Täiendavalt leiab hageja, et kostja on tegutsenud vastuolus hea usu põhimõttega, teatades hagejale tõele mittevastava informatsiooni ning tahtlikult varjates hageja jaoks olulise tähtsusega asjaolud. Seetõttu tühistas hageja 04.12.2017 avaldusega üürilepingu TsÜS § 90 lg 1 ja § 92 lg 1-3 alusel. Seoses lepingu tühistamisega nõuab hageja üürilepingu järgi tasutud 6000 eurot tagastamist. Arvestades lepingu kuupäeva (10.07.2017) ja tühistamise avalduse kuupäeva (04.12.2017) on selge, et avaldus oli esitatud tähtaegselt. Hagejal puuduvad õigusteadmised. Hageja püüdis lahendada tekkinud olukorra iseseisvalt, koostades ja saates kostjale iseseisvalt 2 avaldust. Kostja vastas nimetatud avaldustele professionaalse juristi poolt koostatud vastusega, milles vaidles hageja avaldustele vastu ja viitas nende tühisusele. Kuna kostja rikkus hageja, siis nende kaitsmiseks ja olukorra kohtuväliseks lahendamiseks oli hageja sunnitud pöörduma juristi poole. Konsultatsiooni ja kohtueelse 04.12.2017 avalduse eest tasus hageja Perejurist OÜ-le 300 eurot. Hageja nõuab nimetatud kulude kui lepingu rikkumisega tekitatud kahju hüvitamist. Eeltoodu alusel nõuab hageja EpoGlypH OÜ’le ruumide remondi ja ehitustööde projekti koostamise eest tasutud 1284 eurot hüvitamist), Perejurist OÜ- le 13.10.2017 konsultatsiooni eest tasutud 160 eurot ja 04.12.2017 avalduse koostamise eest tasutud 140 eurot hüvitamist.

4 (14)

Eeltoodu alusel palub hageja välja mõista kostjale kokku 7584 eurot ja viivist põhivõlalt 7584 eurolt VÕS § 113 lg 1 sätestatud määras alates 10.01.2018 kuni põhinõude täitmiseni hageja kasuks. Menetluskulud palus jätta kostja kanda. Menetluskulud on riigilõiv 500 eurot ja esindaja kulud järgmiselt: hagi koostamise ja tõendite ettevalmistamise 7 h eest vastavalt 700 eurot, hagiavastuse analüüsi ja hageja 22.02.18 seisukoha koostamine eest 3 h 300 eurot, hageja 01.06.18 selgituse ja kohtupraktika analüüsi 3 h eest 300 eurot ning 03.10.18 seisukoha koostamine 1 h eest 100 eurot, kõik kokku 1900 eurot (käibemaksuga). Kostja vastuväited (31.01.2018, lk 115, 18.09.18, lk 91) Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta hagi rahuldamata. Hageja kohutuseks oli ehitida üüriruumid välja ja suhelda vajalike lubade saamiseks kohaliku omavalitusega. Üürilepingu p 1.4.5. kohaselt kohustus hageja tegema remonttööd. Üürilepingu p 3.2.9. kohaselt oli hageja kohustus järgmine: „järgima üüritud Ruumide remontimisel ning juurdeehituste ja paranduste tegemisel ehitusnorme ja muid sellelaadseid eeskirju. Juhul, kui nimetatud tööd nõuavad kohaliku omavalituse või riiklike ametiasutuste lubasid ja projektdokumentatsiooni kooskõlastama, siis Üürnik kohustub need hankima ja projektdokumentatsiooni vastavate ametiasutustega kooskõlastama. Üürnik kohustub tagama Ruumide väärtuse ja kasutusotstarbe säilimise. Juhul, kui Tallinna linn või riigi ametiasutused esitavad pretensioone või ettekirjutusi Ruumide remontimise, juurdeehituste või paranduste osas, siis Üürnik kohustub sellised pretensioonid ja ettekirjutused omavahenditega täitma ning vabastama Üürileandja selliste kulutuste osas, mis on seotud nimetatu täitmisega.“ Poolte tahe oli lepingu sõlmisel see, et kostja annab hageja kasutusse ruumid, mida hageja saab oma äranägemisel ümber ehitada. Hageja ja kostja leppisid kokku, et hageja kohustuseks on ehitada üüriruumid välja ning suhelda otse kohaliku omavalitusega seoses ehitustegevusega ning korraldada vastavate lubade hankimine. Hageja pidi kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega seonduvad kulud kandma ise. Seega hageja üüris teadlikult kostjalt üüriruumid, mis tuli enne äritegevuse alustamist eelnevalt välja ehitida. Veebilehel www.city24.ee avaldatud kuulutuse järgi anti üürile äripind. Kuulutuses täpsustati, et pind sobib külalismajutuseks, teeninduseks, kontoriteks ning kuulutuses oli selge viide lisainformatsiooni küsimiseks. Järelikult oli juba kuulutuse kohaselt selge, et antakse üürile äripind, mida on võimalik kasutada mitmel eri otstarbel. Kuna üürilepingu kohaselt tuli ruumid hagejal endal ehitada välja, siis hagejale pidi olema selge, et hageja saab valida ruumide kasutusotstarbe ning see kooskõlastada kohalikus omavalitsuses. Nii oli üürilepingu kohaselt oli üüriruumidel mitu erinevat otstarvet. Tõendamata on hageja väide, et kostja kinnitas enne üürilepingu sõlmimist, et üüriruume võib kasutada majutusteenuste osutamiseks hostelina. See on vastuolus ka üürilepingus kokkulepituga. Üürilepingu p-s 1 c on loetletud ruumidele kolm eraldi sihtotstarvet – äriruumi, peo- ja majutusteenus. Järelikult ei olnud hageja ja kostja üürilepingus leppinud kokku, et üüriruumide ainsaks kasutamise sihtotstarbeks on „majutusasutus“. Kuna üürilepingu järgi oli hageja kohustuseks ehitustööde tegemine, siis oli hageja valik, millisel eesmärgil ta ruume kasutada soovib. Hageja tutvus üüriruumidega ja kinnitas nende sobivust. Hagejal oli piisavalt võimalusi

5 (14)

tutvuda kõikide vajalike avalike andmebaasidega ning üüriruumidega enne üürilepingu sõlmimist. Hageja on esitanud tõendina üüriruumide üleandmis-vastuvõtmisakti, kus hageja on selgelt kinnitanud järgmist: „Üürnik (hageja) on hoonega tutvunud ja vastab Üürniku (hageja) nõuetele“. Seega on hageja etteheited täielikult arusaamatud ning hagi tuleb jätta rahuldamata. Õige pole hageja väide, et kostja lubas aidata hagejat ruumide ümberehitamisega seoses. Tegelikkuses oli kohaliku omavalitsusega suhtlemine hageja kohustus ning kostja üksnes abistas hagejat heatahtlikult. Kostja palus hagejal ja tema arhitektil esitada Muinsuskaitseametile fotomontaaži evakuatsiooni redeli paigaldusest ja Päästeametile evakuatsiooni redeli vastavussertifikaat. Tegemist on kahe väga lihtsa juhisega, mille täitmine oleks pidanud olema hagejale kergesti saavutatav ilma märkimisväärsete kulutustega. Hagist ei selgu, kas hageja täitis neid juhiseid ja suhtles Muinsuskaitseameti ning Päästeametiga. Asjaolu, et kostja ei esitanud hagejale arveid, sest kostja pidas ennast sihtotstarbe muutmise eest vastutavaks. Kostja ei esitanud arveid, sest hageja ja kostja pidasid läbirääkimisi ning kostja lootis vaidluse lahendada kokkuleppel. Ühest lepingust ei ole võimalik kolmel eraldi korral taganeda. Kostja ei ole nõus sellega, et hageja taganes ja/või ütles lepingu või tühistas lepingu 18.10., 21.10. ja 04.12.2017. Kostja saatis 20.10.2017. a vastuseks hageja 18.10.2017. a avaldusele oma seisukoha, milles kostja leidis, et üürileping kehtib edasi ning hageja 18.10.2017. a avaldus on arusaamatu, ruumid vastavad üürilepingule, alternatiivselt esitati vastuväide, et hageja on kaotanud õiguse lepingust taganemiseks VÕS § 277 alusel, mõistlik aeg taganemiseks on möödunud ning avaldus on VÕS § 325 kohaselt vorminõuete rikkumise tõttu tühine. Hageja jättis kostja 20.10.2017. a vastusele reageerimata ja seal esitatud väited käsitlemata. Hageja saatis 21.10.2017. a uue avalduse, kus avaldati soovi üürileping lõpetada 22.11.2017. a., kuid tegemist VÕS § 325 kohaselt vorminõuete rikkumise tõttu tühise avaldusega, sest puudus viide üürilepingu lõpetamise õiguslikule alusele. Vaatamata ruumide puudustele soovis hageja jätkata ruumide kasutamist veel ühe kuu võrra. 04.12.2017. a saatis hageja veelkord avalduse, milles ta luges üürilepingu lõppenuks alates 14.12.2017. a. Kostja vastas 14.12.2017 ning juhtis hageja tähelepanu sellele, et hageja ei ole isegi käsitlenud oma avaldustes kostja 20.10.2017. a vastuses esitatud argumente. Kostja leidis, et üürileping kehtib jätkuvalt edasi ning hagejal puuduvad mistahes nõuded kostja vastu. Hageja jättis kostja 14.12.2017. a vastuses esitatud väited järjekordselt tähelepanuta. Hageja väited seoses üüriruumide sihtotstarbe muutmisega on tõendamata. Hageja on väitnud, et kasutamise otstarbe muutmiseks on vaja Tallinna Linnaplaneerimise Ametilt ehitusluba ja kasutusluba, mis on väidetavalt ainult kostja pädevuses. Hageja on oma väidete tõendamiseks lisanud üksnes koostatud projektdokumentatsiooni, kuid sihtotstarbe muutmise ja ehitusloa taotlemisega seonduvat ei ole hagis tõendatud. Seega tuleb hagi jätta ainuüksi seetõttu rahuldamata. Hageja esitatid Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 19.10.2017. a kirja sai hageja alles käesoleva hagiavaldusega ning hageja ei ole varem seda kirja kostjale saatnud. Samuti on arusaamatu, mis põhjusel hageja ei pöördunud Tallina Linnaplaneerimise Ameti poole juba juulis 2017. a, sest üürilepingu kohaselt pidi hageja korraldama ümberehituse. Kirjast ei tulene kohustust muuta üüriruumide sihtostarvet. Tallinna Linnaplaneerimise Amet üksnes selgitab, et ehitustööde tegemisel, mis kvalifitseeruvad ehitise ümberehitamiseks, tuleb esitada ehitusprojekt ja taotleda ehitusluba. Tallinna Linnaplaneerimise Amet teatab, et vajadusel saab hooneosa sihtotstarvet muuta ka kasutusteatisega. Seega hageja on Tallinna Linnaplaneerimise Amet kirjaga tõendanud, et vajadusel on võimalik üüriruumide kasutamise

6 (14)

otstarvet muuta. Eelnimetatud kiri ei tõenda seda, et üüriruumides ei ole kunagi võimalik avada majutusasutust. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks pöördunud kostja või Tallinna Linnaplaneerimise Ameti poole sooviga muuta hoone sihtotsarvet ja saanud sellele eitava vastuse. Seega on hagi tõendamata ning tuleb jätta rahuldamata. Üürilepingu p 1.4.5., 1.4.6. ja 3.2.9. kohaselt tuli hagejal teha ehitustöid, mistõttu ehitustööde tegemine oli hagejale teada juba üürilepingu sõlmimise hetkel. Hageja ei ole tõendanud, et kasutusteatis on äärmiselt mahukas dokument ning selle menetlemine võtab aastaid ja nõuab suuri kulutusi. Samuti on arusaamatu, mis põhjusel hageja nõustus üürilepingus üüriruume välja ehitama ja korraldama vastava dokumentatsiooni vormistamise, kui hageja hinnangul on tegemist liialt pika ja kuluka protsessiga. EHS § 48 lg 3 p 3 ja Majandus- ja taristuministri 19.06.2015. a määruse nr 67 kohaselt on kasutusteatise täitmine lihtne ja tõendamata on selle kulukus. Hageja on ise tõendanud, et kasutusotstarbe muutmiseks piisab kasutusteatisest. Lisaks sellele oli hageja nõustunud ehitustööde tegemisega, mistõttu hageja pidi arvestama võimaliku rahalise ja ajalise kuluga. Üürilepingu kohaselt oli hageja kohustuseks korraldada vajalik dokumentatsioon. Hageja ei ole kostjale esitanud vajalikke dokumente, mille alusel saaks kasutusteatise kohalikule omavalitsusele edastada või muul viisil kasutusotsarvet muuta. Praktikas on tavaline, et ehitaja või arhitekt kontakteerub kohaliku omavalitusega ja korraldab dokumentide esitamise. Hageja ei ole pöördunud kostja poole saamaks volitust asjaajamiseks kohalikus omavalitsuses. Seega tegemist on järjekordselt otsitud ettekäändega, et vabaneda üürilepingust. Kostja ei ole rikkunud teatamiskohustust ega hea usu põhimõtet. Kostja ei ole rikkunud lepingut ega varjanud olulist teavet üüriruumide kohta ega ole rikkunud VÕS § 14 lg 1 ja hea usu põhimõtet. Kostja andis hagejale lepingu sõlmimise eel ainult tõeseid andmeid. Kostjale on arusaamatu, millised on need väidetavalt ebatõesed andmed, mis kostja hagejale avaldas. Asjaolu, et majutusteenuste osutamiseks tuli teha ehitustööd ja hankida kohaliku omavalitsuse kooskõlastused oli hagejale teada enne üürilepingu sõlmimist. Seega hageja väited kostja poolsete kohustuste rikkumise kohta on ainetud. Üüritud asi vastab lepingu tingimustele. Alternatiivselt, kui need ei vasta lepingu tingimustele, siis on hageja kaotanud õiguse lepingust taganeda. Antud juhul on hageja ruumide vastuvõtmisel akti allkirjastamisega kinnitanud nende sobivust ning üürileping sõlmiti poolte majandus- ja kutsetegevuses. Seega hageja on ruumide vastuvõtmisel kinnitanud, et need on talle sobivad ja vastavad üürilepingus nimetatud sihtotstarvetele, mistõttu ei või hageja lepingust taganeda selle alusel, et ruumid ei vasta sihtotstarbele. Hageja ei ole üürilepingu kehtivuse ajal mingitest probleemidest teavitanud, kuigi hagejal oli piisavalt aega tutvuda enne üürilepingu sõlmimist kõikide dokumentidega. Isegi, kui asuda seisukohale, et ruumid ei vastanud sihtotstarbele (millega kostja ei nõustu), siis kaotas hageja taganemiseks õiguse, sest hageja ei teinud taganemise avaldust mõistliku aja jooksul väidetava rikkumise avastamisest ehk hiljemalt augustiks 2017. a. Tühistamise aluseid ei esine ning isegi kui esineks, siis hagejal ei oleks õigust nõuda tehingu tühistamist. Hageja on pidanud üürilepingut varem kehtivaks, sest hageja on esitanud taganemisavalduse 18.10.2017. ja 21.10.2017. a. Hagejal on alates 13.10.2017 jurist, kuid hageja ei pidanud üürilepingut tühiseks alates 2017. a detsembrist. Seega hageja käitumine on vastuoluline ning tehingu tühistamise alused on otsitud ettekäänded üürilepingust vabanemiseks. Sisuliselt on hageja seisukohal, et kostja peaks osutama talle üürilepingu täitmise jooksul konsultatsiooni teenuseid, mille osutamises ei ole kokkulepitudki. Avalikes registrites olevate avalike andmete kontrollimine, kohaliku omavalitsuse ja nõustajate poole

7 (14)

pöördumine oli hagejal võimalik ilma eriliste kulutusteta juba enne üürilepingu sõlmimist. Hageja on majandus- ja kutsetegevuses tegutsev isik, kellel on kohustus enne üürilepingu sõlmimist tutvuda üüriruumidega. Hageja peab ise teadma, millistele tingimustele vastavaid ruume ta oma äritegevuses vajab. Seega ei ole TsÜS § 92 lg 5 alusel hagejal õigust tehingu tühistamist nõuda. Kostjale teadaolevalt on võimalik üüriruumide ümberehitamisel neid kasutada majutusasutusena. Hageja on nõudnud kahju hüvitamist, kuid hageja ei ole tõendanud kahju hüvitamise aluseks olevate arvete alusel maksete tegemist. Seega hageja väidetav nõue on täielikult tõendamata. Lisaks ei ole hagejal õigust nõuda kahju hüvitamist, sest kostja ei ole rikkunud üürilepingut ning hagejal puudub õigus tehingu tühistamiseks. Seega tuleb hageja nõue kahju hüvitamise osas jätta rahuldamata. Kostja vastutus on üürilepingu alusel piiratud. Kuigi kostja leiab, et ta ei ole rikkunud oma kohustusi, siis alternatiivse vastuväitena juhib kostja tähelepanu sellele, et kostja vastutus üürilepingu rikkumise korral on üürilepingu p 1.4.4. kohaselt piiratud ühe kuu üüri summaga. Seega isegi kui nõustuda hageja väidetega, siis on kostja maksimaalne vastutus piiratud 2500 euroga ning seda ületavas osas tuleb jätta hagi rahuldamata. Kostja pole kordagi keelanud hagejal ehitustöö tegemist. Hageja pidi lepingu p 3.2.9 järgi ise saama KOV-st ka ametiasutustelt vastavad load ja seega pidi ehitustöödega tehtavad kulud kandma hageja. Ei ole õige, et kostja teadis, et majutusteenus on ruumides keelatud, sest sellise keelu olemasolu pole hageja tõendanud. Kostja pole kuulutuses avaldanud ebaõiget/mittevastavat informatsiooni, kuulutuses on viide, et üürile antakse äripind, on viide ka võimalusele esitada küsimusi. Pärast infot, mille kostja sai hagejalt, oli hagejal teada, et tal tuleb teha ehitustöid, et need vastaks majutusasutuste tingimustele. Üürilepingus on kokku lepitud, et ruume kasutatakse mitmeks otstarbeks, näiteks p 1.1 c- äri, peo- ja majutusteenuse osutamiseks. Kostja ei ole mingeid takistusi teinud selleks. Kuna hageja pidi lepingu järgi ehitustöid tegema, siis oli hageja valik, milleks ta seda kasutab. Kostja kohustus ei olnud tegelda kasutusotstarbe muutmisega. Hageja e-kirja 06.09.17 kohaselt palus hageja minna kostjal päästeametisse ja see on kooskõlas lepingu p 3.2.9, märgotid kirjaga ei saanu muuta lepingut, seega ei tõenda kiri, et kostja kohustus oli tegelda kasutusotstarbe muutmisega. Kostja ütles VÕS § 316 lg 1 p 2 alusel alates 18.12.2017. a, sest MIVI OÜ ei täitnud üüri maksmise kohustust. Menetluskulud palub jätta hageja kanda. Kostja menetluskulud on esindaja kulud kokku 15,4 h eest 1848 eurot ilma käibemaksuta (120€/h). Kohtu põhjendused Pooled ei vaidle selle üle, et:  10.07.2017 sõlmisid nad üürilepingu ja selle järgi andis ostja hagejale üürile Mere pst 4, IV korrusel asuva mitteeluruumi netopinnaga 232,2 m2, lepingu järgi on hageja kohustatud tasuma kostjale üüri, 8 (14)

 

19.07.2017 akti alusel andis kostja üüriruumide ukse võtmed hagejale üle, 17.17.2017 tasus hageja kostjale üürilepingu p-ga 1.4.2. ettenähtud ettemaksu summas 3000 eurot ja p-ga 7.1. ettenähtud tagatise summas 3000 eurot, kokku 6000 eurot.

Hinnates ülalviidatud asjaolusid, siis on poolte vahel 10.07.2017 sõlmitud üürileping VÕS § 271 järgi, mille kohaselt kohustus hageja andma kostja kasutusse ülalviidatud ruumi ja kostja kohustus maksma hagejale eluruumi kasutamise eest tasu ehk üüri ja § 292 lg 1 alusel kõrvalkulusid. Vaidlus VÕS § 276 lg1 järgi on üürileandja on kohustatud asja üürnikule üle andma kokkulepitud ajaks koos päraldistega lepingujärgseks kasutamiseks sobivas seisundis ja tagama asja hoidmise selles seisundis lepingu kehtivuse aja. VÕS § 277 lg 1 sätestab, et kui üürileandja ei anna asja üle kokkulepitud ajal või annab üle asja, mille puudused välistavad asja sihtotstarbelise kasutamise võimaluse või piiravad seda olulisel määral, võib üürnik lepingust taganeda. Hageja leidis, et ruumid ei majutamisasutuse tingimustele ja seal ei tohu majutusteenust osutada. Kohus sellega ei nõustu. Hageja poolt kohtule esitatud City24.ee väljavõttest nähtuvalt antakse üürile Mere pst 4, Tallinn hoone pind, mis on äripind ja sobib ka külalismajutuseks (lk 5p). Seega on õige hageja väide, et kuulutuses on avaldatud, et üüritavad ruumid sobivad ka külalismajutuseks. Samas nähtub sellest kuulutusest, et tegemist on äripinnaga, mis tähendab, et hagejale kui majanduskutsetegevuses tegutsevale ettevõtjale pidi olema selge, et ruumid, mida üürile soovitakse anda, on äripinnad, kuid need on sobivad ka külalismajutuseks. Eeltoodu tähendab kohtu arvates seda, et kuulutusest on võimalik aru saada, et ruume võib kasutada mitmel otstarbel ja märgitud kuulutusest ei nähtu, et ruumile antakse ruume, mille otstarve oleks vaid majutusteenus. Pooltevahelisest üürilepingu p –st 1.1 nähtub, et selle objektiks on mitteeluruumid, mis asuvad Mere pst 4, hoone IV korrusel vastavalt plaanile. Lepingu p 1.1.1 b kohaselt on tegemist äripinnaga ja p 1.1.1 c järgi on ruumide kasutamise sihtotstarve: äriruumid, peo- ja majutusteenus (leping lk 6). Seega on lepingu p –s 1.1 fikseeritud ja kokkulepitud samad ruumide kasutamise otstarbed, mis ülalmainitud kuulutuses. Lepingu p 1.1 tulenevalt on õige hageja seisukoht, et hageja soovis kasutada ruume majutusteenuse osutamiseks, kuid samas ka õige kostja väide, et ruumide kasutusotstarve oli lisaks majutusteenuse osutamisele ka ärija peo teenuste osatamine. Sama üürilepingu p 1.4.5. kohaselt kohustus hageja tegema remonttöid. Nimelt on üürilepingu p 3.2.9. pooled kokku leppinud, et hageja kohustus oli järgmine: „järgima üüritud ruumide remontimisel ning juurdeehituste ja paranduste tegemisel ehitusnorme ja muid sellelaadseid eeskirju. Juhul, kui nimetatud tööd nõuavad kohaliku omavalituse või riiklike ametiasutuste lubasid ja projektdokumentatsiooni kooskõlastama, siis Üürnik kohustub need hankima ja projektdokumentatsiooni vastavate ametiasutustega kooskõlastama. Üürnik kohustub tagama Ruumide väärtuse ja kasutusotstarbe säilimise. Juhul, kui Tallinna linn või riigi ametiasutused esitavad pretensioone või ettekirjutusi Ruumide remontimise, juurdeehituste või paranduste osas, siis Üürnik kohustub sellised pretensioonid ja ettekirjutused omavahenditega täitma ning vabastama Üürileandja selliste kulutuste osas, mis on seotud

9 (14)

nimetatu täitmisega.“ Seega on õige ja ülalviidatud lepinguga tõendatud kostja väide, et hageja sai oma kasutusse ülalmärgitud ruumid ja tal oli õigus ja kohustus ruumid vastavalt oma äranägemisele ja vajadustele ümber ehitada, suhelda seoses ehitustegevusega vahetult vastavate ametiasutuste, kohaliku omavalitsusega ning korraldada ise vastavate lubade hankimine. Seega pidi ruumide ümberehitamise ja vastavate võimalike dokumentide saamisega kaasnevaid aja ja kuluriske lepingu p 1.4.5 ja p 3.2.9 järgi kandma hageja mitte kostja. Hageja on ise esile toonud, et ta võttis pakkumise EpoGlyH OÜ –lt ruumide ümbertegemiseks (lk 14-19, tööde plaan tõlge, lk 70-71p) ja nii ei olnud kohtu arvates hagejale arusaamatu või ebaselge lepingu p –dest 1.4.5, 3.2.9 tulenevad tema õigused ja kohustused, sj õigus ja kohustus ise suhelda ametiasutustega vastavate lubade hankimiseks. Seda, millised ruumid hageja sai ja mida ta hakkab ümber lepingu järgi enda vajadusteks kohandama, pidi olema talle ka selge, sest ta on kinnitanud ülevaatuse aktis 19.07.17, millele tugines ka kostja, seda, et ta on hoonega tutvunud ja see vastab tema nõuetele (lisa 1 lepingule, toimik lk 10, 12). Nii asub kohus tulenevalt lepingu p 1.1.b, c ja p 1.4.5 ja p 3.2.9 järeldusele, et hageja, soovides kasutama hakata lepingus nimetatud ruume, mille otstarve oli mitte üksnes majutusotstarve, vaid ka äri- ja peoruumide teenuse osutamine, pidi kõik ehitustegevusega ja vajalike lubadega seonduvad kulud ja riskid kandma ise. Seega pidi hageja professionaalse ettevõtjana mõistma ka ehitustegevusega kaasnevate vajaminevate dokumentide hankimisega seotud kulusid ja asjaajamist. Nii leiab kohus, et hageja üüris teadlikult kostjalt ruumid, mis tuli enne äritegevuse alustamist eelnevalt välja ehitida, vastavad kooskõlastused, load isa hankida ja ise suhelda selle jaoks ametiasutuste, kohaliku omavalitusega. Lepingust ei nähtu mitte kuskilt, et need kooskõlastused, load oleks kohustututud hankima üürileandja ehk et kostja kohustus oleks olnud kohandada ruumid hagejale, arvestades lepingu p -des 1.1.b, c ja 1.4.5 ja 3.2.9 sätestatut. Ehitusseadustiku § 50 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on nõutav käesoleva seadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral. Sama § lg 3 järgi: kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve või muudetakse seda. Sama § lg 7 p-de 1 ja 2 kohaselt: valdkonna eest vastutav minister kehtestab määrusega ehitise kasutamise otstarvete loetelu ja kasutusotstarbest tulenevad nõuded ehitisele. Ehitusseadustiku § 50 lg 1 sätestab, et kasutusluba antakse, kui valminud ehitise ehitamine vastas ehitusloale ning ehitist on võimalik kasutada nõuete ja kasutusotstarbe kohaselt. Kasutusluba on nõutav käesoleva seadustiku lisas 2 kirjeldatud ehitiste ja nende kasutamise otstarbe muutmise korral. Sama § lg 3 järgi määratakse kasutusloaga määratakse ehitise kasutamise otstarve või muudetakse seda. Sama § lg 7 p-de 1 ja 2 sätestab, et valdkonna eest vastutav minister kehtestab määrusega ehitise kasutamise otstarvete loetelu ja kasutusotstarbest tulenevad nõuded ehitisele. Hageja esitatud Tallinna Linnaplaneerimise Ameti 20.11.2017 kirjast nr 4-33453-2 (lk 32), millele tugines ka kostja, ei nähtu, et kohalik omavalitsus keelaks ruumides, mida hageja võttis kostjalt lepinguga üürile, kasutamast majutusasutusena või keelduks kasutusotstarbe muutmisest. Viidatud kirjas on selgitatud, et ruumide otstarve on määratletud „büroohoone“ ja „kasiino“, ent märgitu ei tähenda seda, et ruume ei või kasutada majutuseks. Kirjas selgitatakse hagejale, millised õigused hagejal on ning et kui on vaja teha ümberehituslikke töid, siis tuleb seda teha kooskõlas seadustega. Lisaks on hagejale selgitatud, kuidas ja millal on vaja esitada kasutusteatis. Sisuliselt on linn täitnud nn selgitamiskohustust eesmärgiga, et hageja tegevus ja vajadusel küsitav kasutusteatis vastaks ülalviidatud EhS § 50 lg 1, 3, § 7 lg

10 (14)

1, 2. Seda aga, et hageja pidi ruumid kohandama ise ja need vajadusel välja ehitama ja vastavad load ja/või dokumendid ise hankima, tuleneb otseselt pooltevahelise lepingu p –st

11 (14)

aadressiks Mere pst 4 b hoone. Mere pst 4 aadressil on majutusteenuse osutamine võimalik ja Mere pst 4 b hoone kasutamise otstarve on büroohoone. Lisaks tugines sellele, et ilma hoone omaniku nõusolekuta ei saa muuta ruumide kasutusotstarvet ja vajalik on ehitusluba, mida saab teha hoone omanik ja seda luba kostja hankida, kuid ei ole midagi selleks teinud. TsÜS § 90 lg 1 sätestab, et tehingu, mis on tehtud olulise eksimuse, pettuse, ähvarduse või vägivalla mõjul, võib seaduses sätestatud korras tühistada. Seadus võib sätestada muid aluseid, mille esinemise korral võib tehingu tühistada. Kui tehing on seaduses sätestatud alustel ja korras tühistatud, on see algusest peale kehtetu. TsÜS § 92 lg 1 järgi on eksimus on ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest, lg 2 sätestab, et tehing on tehtud olulise eksimuse mõjul, kui eksimus tehingu tegemisel oli sellise tähtsusega, et tehingu teinud isikuga sarnane mõistlik isik ei oleks samasuguses olukorras tehingut teinud või oleks selle teinud oluliselt teistsugustel tingimustel. TsÜS § 92 lg 3 sätestab, et tehingu teinud isik võib olulise eksimuse mõjul tehtud tehingu tühistada, kui: 1) eksimuse põhjustasid tehingu teise poole poolt teatavaks tehtud asjaolud või asjaoludest teatamata jätmine, kui asjaolude teatavakstegemine oli vastavalt hea usu põhimõttele nõutav; 2) tehingu teine pool teadis või pidi eksimusest teadma ja eksinud poole eksimusse jätmine oli vastuolus hea usu põhimõttega; 3) tehingu teine pool lähtus tehingu tegemisel samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. TsÜS § 92 lg 5 sätestab, et tehingu teinud isik ei või tehingut tühistada, kui ta vastavalt tehingu tegemise asjaoludele ja tehingu sisule kandis eksimuse riisikot. Kohus tuvastas eespool, et kostja ei ole lepingut rikkunud ning kostja ei ole hageja suhtes käitanud hea usu põhimõtte vastaselt ega varjanud ruumide kohta olulist teavet. Lisaks tuvastas kohus, et mingeid tõendeid ei ole selle kohta, et hageja ei saaks/ei võiks/ ei tohiks majutusteenust lepingujärgsetes ruumides teha, ei ole, samuti ei ole tõendeid (vt linna kiri, mida kohus hindas), et linn oleks keeldunud hagejale võimaldamast ruume ümber ehitada/kohandada hageja vajadusest lähtuvalt või et selline keeldumine oleks tingitud kostja keeldumisest. Samuti ei ole tõendatud, et kostjal oleks kohustus olnud hankida vajaminevad dokumendid või et ta oleks keeldunud andmast mingeid nõusolekuid. Ka linna kirjas sisalduv märge, et ehitisi ei tohi omaniku loata ümber ehitada, ei tähenda, et linn oleks keeldunud muutmast üüritud ruumide otstarvet või et kostja oleks keelanud hagejal mingeid töid teha või lube hankida või et ruumide ostarvet ei tohi muuta või et keelatud oleks majutusteenuse osutamine ruumides. Kohus märkis otsuses eespool, et üüritud ruumide ümberehitamise ja vastavate võimalike dokumentide saamisega kaasnevaid aja ja kuluriske pidi lepingu p 1.4.5 ja p 3.2.9 järgi kandma hageja mitte kostja. Eeltoodu tõttu leiab kohus, et asjas pole tõendatud hageja väide, et kostja oleks hagejat TsÜS 90 lg 1, 92 lg 1, 2 § 92 lg 3 p 1-2 järgi hoidnud nn eksimuses ehk et kostjast tingituna oleks hagejal tekkinud ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest, mis võimaldanuks hagejal lepingu tühistada. Samuti ei võimalda hageja esile toodud asjaolud järeldada, et tegemist oleks olnud eksimusega TsÜS 90 lg 1, 92 lg 1, 2, § 92 lg 3 p 3 tähenduses ehk et kostja oleks justkui tehingu tegemisele lähtunud samadest ekslikest asjaoludest, välja arvatud juhul, kui teine pool oleks asjaoludest õiget ettekujutust omades võinud eeldada, et eksinud pool oleks eksimusest teades tehingu siiski teinud. Hageja väitis, et kostja eksitas ka aadressiga, mille kohaselt on hoonetel erinevad kasutusotstarbed (vt eespool avalduse sisu). Hinnates kuulutust ja lepingut, siis nähtub neist, 12 (14)

et aadress Mere pst 4 on nii kuulutuses ja üürilepingus tähistusega Mere pst 4 ehk üks ja sama. Asjaolu, et lepingus pole viidatud hoone tähisele /hoone b/, ei tähenda, et olukorras, kus hageja a) pidi lepingu järgi ruumid oma otstarbele välja ehitama ja ise hankima dokumendid, b) oli ruumid vastavalt üleandmisaktile üle vaadanud ja saanud aru, kus need on ja millised need on, oleks kostja TsÜS § 92 lg 3 p 1-3 järgi hoidnud hagejat eksimuses, mis võimaldanuks hagejal lepingut tühistada. Teisisõnu leiab kohus, et ebaõige on väide, et kostja käitumisest tingituna oleks hagejale tekkinud ebaõige ettekujutus tegelikest asjaoludest ehk sellest, et vaid hageja arvates ei ole ruumides võimalik osutada majutusteenust. Lisaks kandis kõiki neid ruumide ümberehitamisega kaasnevaid riske (hankida dokumendid, teha vastavad tööd, suhelda ametiasutustega) hageja mitte kostja, mistõttu ei ole TsÜS § 92 lg 5 kohaselt hagejal õigust lepingut tühistada, isegi kui hageja oleks oluliselt eksinud. Eeltoodu tõttu ei ole 04.12.17 avaldusel tühistamise õiguslikke tagajärgi TsÜS § 90 lg 1 järgi ning poolte vaheline üürileping ei ole tühistatud ega ole kehtetu algusest peale ning hagejal ei ole õigust nõuda TsÜS § 90 lg 2 ja VÕS § 1027 ja § 1028 lg 1 (alusetu rikastumise õigus) järgi 6000 euro tagastamist. Kuna kohus tuvastas, et hageja poolsetel avaldustel 18.10.17, 21.10.17, 04.12.17 ei ole lepingut lõpetavat (taganemine, ülesütlemine) toimet ja 04.12.17 avaldusel lepingut tühistavat toimet ning kohus tuvastas, et kostja lepingut ei rikkunud, siis ei saa hageja nõuda ka VÕS § 115 § lg 1 ega ka TsÜS § 101 lg 1 (tühistatud lepingu korral kahju hüvitamine) kahju ehk kohtueelsete õigusabikulude hüvitamist ega ka EpoGlyp OÜ poolt väidetavalt teenusega seotud kulude kui väidetava kahju hüvitamist. Kahju suurusele ja põhjendatusele ning tõendatutele kohus hinnangu seetõttu ei anna. Samuti ei anna hinnangu sellele, kas kahju hüvitamine oli lepinuga piiratud või ei ning mis ulatuses. Kuna hageja põhinõuded ei kuulu rahuldamisele, ei ole hagejal õigust nõuda ka VÕS § 101 lg 1 p 6 ja § 113 lg 1 II lause ja TsMS § 367 järgi viivist põhivõlalt 7584 eurolt alates hagi esitamisest kuni kohustuse täitmiseni. Eeltoodu tõttu jääb hagi rahuldamata. Mis puudutab kostja väiteid, et ta on lepingu üles ise öelnud, siis selle ei ole vaidluses tähtust, kuna sellest tulenevaid nõudeid ei ole esitatud. Nii ei oma tähtsust väited, kas kostja nõudis hagejalt millalgi üüri, kas hageja pidi tasuma seda. Menetluskulude jaotus, rahaline suurus TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Lg 2 kohaselt on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ja asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab, kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. TsMS § 175 lg 1.1 sätestab, et kui menetluskulude jaotuse kohaselt teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulude kandmiseks kohustatud menetlusosaline nimetatud kuludele vastu ei vaidle, võib kohus piirduda selle kontrollimisega.

13 (14)

Pooled ei ole teineteise menetluskuludele vastuväiteid esitanud (kulude nimekirjad on käes, viide lk 81 ja 83). Eeltoodu alusel leiab kohus, et TsMS § 138 lg 1, lg 2, § 144 p 1 ja § 175 lg 1, § 175 lg 1.1 on hageja menetluskulud, milleks on lõiv 500 eurot ja esindaja kulud 1400 eurot, kokku 1900 eurot (käibemaksu tagasi ei saa), põhjendatud, sest on kooskõlas asja materjalide ja tööhulgaga (kokku 14 h 100 €/h). Samal põhjusel on põhjendatud kostja esindaja menetluskulud 15,4 h eest määraga 120 eurot/h (ilma käibemaksuta) summas 1848 eurot. Kuna hagi jäi rahuldamata, jäävad hageja menetluskulud kokku 1900 eurot TsMS § 162 lg 1, 2 järgi tema enda kanda. Kostja menetluskulud 1848 eurot (ilma käibemaksuta) tuleb hagejalt kooskõlas TsMS § 162 lg 1, 2 välja mõista ning hagejal tuleb maksta alates lahendi jõustumisest kostjale võlgnetavatelt menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 II lause ja TsMS § 177 lg 4 järgi kuni kulude tasumiseni.

/digitaalne allkiri/ Kohtunik

Kohtuotsus jõustus 14.11.2019 Tallinna Ringkonnakohtu kohtuotsusega.

14 (14)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.