Narva linn, XX korteriühistu hagi Yuri Sopini vastu võlgnevuse väljamõistmiseks
Tsiviilasja hind apellatsioonikohtus
1811 eurot 32 senti
Vaidlustatud kohtulahend
Viru Maakohtu 4. septembri 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Narva linn, 26. XX korteriühistu apellatsioonkaebus
Kohtuistungi toimumise aeg
Kirjalik menetlus
Menetlusosalised ja nende esindajadv
Apellant (hageja): Narva linn, XX korteriühistu (täiendav nimi KORTERIÜHISTU XX NARVA; registrikood 80145988), lepinguline esindaja vandeadvokaadi abi Andrei Matvejev Vastustaja (kostja): Yuri Sopin (isikukood XXX), lepinguline esindaja Mihhail Tuštšenko Kolmas isik kostja poolel: Niina Gormaševa (isikukood XXX)
RESOLUTSIOON
1.Jätta apellatsioonkaebus rahuldamata ja Viru Maakohtu 4. septembri 2018 otsus muutmata.
2.Jätta menetluskulud ringkonnakohtus Narva linn, XX korteriühistu kanda.
3.Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kättetoimetamisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.Narva linn, XX korteriühistu (hageja) esitas 10. mail 2016 Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse Yury Sopinilt (kostjalt) 1442 euro 71 sendi väljamõistmiseks. Seoses nõudele vastuväite esitamisega lõpetas maakohus 6. juunil 2016 maksekäsu kiirmenetluse ning nõue anti üle Viru Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hageja esitas 22. juunil 2017 Viru Maakohtule hagi, milles palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 1442 eurot 71 senti ja viivise alates hagiavalduse esitamise päevast kuni põhivõla tasumiseni 0,07% päevas tasumata summalt. 15. augusti 2018 kohtuistungil täpsustas hageja oma nõuet ja palus mõista kostjalt enda kasuks välja põhivõla 1346 eurot 5 senti, sissenõutavaks muutunud viivise perioodi 3. maist 2016 kuni 15. augustini 2018 eest kokku 796 eurot 33 senti ja edasiulatuvalt viivise kuni põhinõude kohase täitmiseni 0,07% päevas põhinõude täitmata osalt. Hagiavalduse kohaselt on kostja Narvas XX asuva korteri omanik. Kostja soetas korteri 14. detsembril 2015. Pärast seda tegi hageja korteris veearvesti kontrolli, mille tulemisena tuvastas, et talle olid esitatud valed veearvesti näidud. Saadud näitude alusel oli arvestatud võlg tarbitud vee eest, mis oli esitatud kostjale tasumiseks teatises. Korteri soetamise ajal olid endisel korteriomanikul Niina Gormaševal (kolmas isik) võlgnevused hageja ees. Seega on hageja õigustatud esitama kostja vastu nõude, mis tekkis seoses endise omaniku majandamiskulude tasumata jätmisega.
3.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ostis korteri detsembris 2015 kohtutäituri korraldatud enampakkumisel. Pärast enampakkumist muutis hageja kohtutäiturile esitatud andmeid korteril lasuva võlgnevuse kohta. Kostja on tasunud viimasena teatatud võlanõude alusel 1907 eurot 57 senti. Muust võlgnevusest ei ole hageja kohtutäiturit teavitanud. Kostja on seisukohal, et hageja on rikkunud enda põhikirja p-des 3.2.11 ja 3.2.13 sätestatud kohustusi. Sellest tulenevalt on veevõla tekkimises süüdi hageja. Hageja 14. jaanuari 2016 tõendi kohaselt moodustas kuuma vee ülekulu 311 m3, mis ei oleks võinud jääda hagejale märkamatuks. Hageja oleks pidanud hoolsusega täitma oma kohustusi ning tegelema nii suure ülekuluga enne
korteri arestimist. Lisaks on alust arvata, et nõue on aegunud. Samuti on hageja rikkunud hea usu põhimõtet. Hageja rikkus seadusega sätestatud kohustust teatada kohtutäiturile, et korteriomandil on veevõlg. Hageja ei saa nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Ka ei selgu hageja esitatud tõenditest, millise perioodi eest, millise tariifi kohaldamisega ning millises summas on arvestatud võlgnevus.
4.Kolmas isik selgitas, et kohtutäitur müüs korterit kaks aastat. Lõpuks ostis selle väga odavalt kostja, kes korterit üle ei vaadanud. Sanitaarseadmed olid vanad ja kloseti paak lekkis. Korterit ei ole enne müüki kaks aastat kasutatud.
MAAKOHTU LAHEND
5.Viru Maakohus jättis 4. septembri 2018 otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldub praegusel juhul enne korteriomandi- ja korteriühistuseadust kehtinud seadus. Maakohus viitas korteriomandiseaduse (KOS) § 13 lg-tele 1, 4 ja 5, samuti korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg-le 1. Enampakkumise aktist nähtub, et kostjale on teatatud korteriomandil lasuvast 1634 euro 22 sendi suurusest võlgnevusest. Pärast enampakkumise kuulutuse avaldamist on hageja suurendanud nõuet ja teatanud kohtutäiturile 1837 euro 25 sendi suurusest võlgnevusest. Kostja maksis
31.detsembril 2015 hagejale korteril oleva võlgnevuse katteks 1907 eurot 57 senti, mis hageja teatise kohaselt moodustas võlgnevuse eelmiste perioodide eest ja novembri 2015 hooldustasu.
27.detsembri 2015 akti ja 14. jaanuari 2016 tõendi kohaselt on korteril võlgnevus 311 m3 sooja vee ja 53 m3 külma vee eest kokku 1396 eurot 39 senti. 26. aprilli 2016 tõendi kohaselt on võlgnevus 1442 eurot 71 senti (31. märtsi 2016 seisuga). Seega on hageja pärast enampakkumist esitanud kostjale täiendava nõude vee võlgnevuse eest. Täiendava nõude esitamine ei ole maakohtu hinnangul kooskõlas hea usu põhimõttega. Hageja on rikkunud seadusest ja põhikirjast tulenevaid kohustusi ning käitunud võlasuhtes vastuoluliselt. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks kontrollinud vaidlusaluse korteri veemõõtjate korrasolekut või näitude õigsust. Hageja tegi seda alles peale korteriomandi võõrandamist kostjale. Arvestades vee hulka, mille osas esitas korteri eelmine omanik ebaõiged näidud (364 m3), pidi hagejal tekkima kahtlus, et kusagil majas toimub vee leke, mida korterite arvestid ei kajasta. Hageja vee kao põhjuseid välja selgitanud ei ole ja seda perioodil 2005 kuni 2016 ehk ligikaudu 11 aasta jooksul. Sellega on hageja rikkunud korteriühistu kohustusi elamu majandamisel. Maakohus viitas täitemenetluse seadustiku (TMS) § 1491 lg-le 1, lg 2 p-le 3 ja § 1531 lg-le 2. Hagejal oli seadusest tulenev kohustus esitada enampakkumisel müüdava korteri osas õiged andmed korteriomandil lasuvate võlgnevuste kohta. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks teinud kõik endast oleneva, et välja selgitada kostjale võõrandatud korteri võlgnevus. Hageja ei ole välja toonud ka ühtegi mõjuvat põhjust, miks ei ole võlgnevust välja selgitatud enne enampakkumise läbiviimist. Hageja on kohustatud korraldama korteriühistu majandamiskulude arvestust, kuid ta ei ole seda teinud. Samuti ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas vastuoluline käitumine, mida väljendab täiendavast võlgnevusest teatamine kostjale juba pärast enampakkumise toimumist. Kuna hageja on käitunud võlasuhtes vastuolus hea usu põhimõttega, on ta võlaõigusseaduse (VÕS) § 6 lg 2 alusel kaotanud õiguse nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Maakohus märkis, et hageja ei ole tõendanud võlgnevuse suurust ega ka selle tekkimise aluseid. Hageja pole esitanud tõendeid, millest kohus saaks kontrollida hageja poolt majandamiskulude arvestamise õigsust, sealhulgas viiviste arvestamise õigsust. Seetõttu ei saanud maakohus lahendada kostja vastuväidet nõude osalise või täieliku aegumise kohta.
MENETLUSOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
6.Hageja palub apellatsioonkaebuses tühistada maakohtu otsus ja uue otsusega hagi rahuldada. Menetluskulud palub hageja jätta kostja ja kolmanda isiku kanda. Apellatsioonkaebuses esitatud väidete kohaselt võttis kostja 15. augusti 2018 kohtuistungil omaks, et enne ostmist ta korterit üle ei vaadanud. Kostja sai võtmed kätte pärast enampakkumise tulemuste kinnitamist ja vaatas korteri üle. Alles siis kutsus kostja korterisse hageja esindaja ja tuvastati näitude erinevus. Nende faktiliste asjaolude ebaõige tuvastamine mõjutas oluliselt maakohtu järeldusi. Hageja esitas TMS § 1531 lg-s 3 ettenähtud tõendi. Seejuures lähtus hageja olemasolevatest andmetest. Kostja võttis omaks, et korterisse saamine ei olnud raskendatud. Kostja oli teadlik korteril lasuvatest võlgnevustest. Kolmanda isiku seletusest nähtub, et kostja ei võtnudki temaga ühendust selleks, et kontrollida korteri seisundit (sh mõõturite näite). Kostja oli korteri ostmisel hooletu ja tema käitumine vastuolus hea usu põhimõttega. Hagejal ei olnud seaduslikku alust kontrollida veemõõtureid ilma kolmanda isiku loa ja juuresolekuta. Hageja viitab enda põhikirja p-le 3.2. Kolmanda isiku väidete kohaselt ei elatud korteris kaks aastat enne enamapakkumist. Arvestades hageja ja kolmanda isiku pingelisi suhteid ei ole kahtlust selles, et kolmas isik ei lubanudki hagejal veemõõtureid kontrollida. Sellises olukorras oli hagejal võimalik esitada üksnes need andmed, mis olid tema raamatupidamises kajastatud. Samuti oli hagejal võimalik teha veeteenuse arvestust nt arvestusliku meetodi järgi. Seda hageja ka tegi. Vaidlustatud otsus on ebaselge võlgnevuse tekkimise ajavahemiku tuvastamise osas. Samuti ei ole selge, kas maakohus kohaldas aegumist. Võlgnevus võis tekkida vahetult sellel ajal, kui korter oli kostja valduses (nt kostja kontrollis veevarustuse süsteemi ja ei sulgenud veekraane). Isegi kui asuda seisukohale, et kolmas isik esitas valeandmeid, siis seda on võimalik tuvastada ainult kontrolli käigus. Kolmas isik oli hageja juhatuse liige ja esimees perioodil 27. juunil 2008 kuni 14. oktoobrini 2013. Hageja viitab põhikirja p-le 3.2. Sellises olukorras tuleb nõude tekkimiseks lugeda esimese arve esitamist pärast kontrolli teostamist.
7.Kostja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu, palub jätta selle rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
8.Kolmas isik selgitas, et ta ei ole kunagi midagi kostjale müünud. Kostja sooviks oli osta korter väga odavalt. Kostja ei vaadanud korterit üle. Alates novembrist 2013 ei ole keegi korteris elanud. Keegi ei ole korterisse sisse murdnud. Arved olid alati makstud. Tehti ka kontrolle. Üksnes siis, kui korter kuulus pangale ja pank müüs seda kaks aastat, oli vana sanitaartehnika tõttu vee leke.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
9.Ringkonnakohus leiab, et apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata ja Viru Maakohtu
4.septembri 2018 otsus muutmata (TsMS § 657 lg 1 p 1). Kuna Viru Maakohtu 4. septembri 2018 otsus on seaduslik ja põhjendatud, siis nõustudes esimese astme kohtu põhjendustega, ei pea ringkonnakohus kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 vajalikuks neid kõiki oma otsuses korrata.
Maakohus on õigesti hinnanud asjas tõendeid, kohaldanud materiaalõigus- ja protsessiõigusnorme ning ükski apellatsioonkaebuses esitatud väide ei ole maakohtu vaidlustatud otsuse tühistamise aluseks.
10.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et arvestades väidetava majandamiskulude võlgnevuse tekkimise aega on vaidluse lahendamisel kohaldatavaks õiguseks kuni 31. detsembrini 2017 kehtinud korteriomandiseadus ja korteriühistuseadus. Samas juhib ringkonnakohus maakohtu tähelepanu sellele, et 1. jaanuarist 2018 kehtivas redaktsioonis näeb TsMS § 613 lg 1 p 1 ette, et kohus lahendab hagita menetluses korteriomaniku või korteriühistu avalduse alusel mh asja, mis tuleneb korteriomandist ja korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi, välja arvatud KrtS §-s 33 sätestatud nõude. Hageja algatatud kohtuvaidlus tuleneb korteriomandi eseme valitsemisest ning puudutab korteriomanike ja korteriühistu vahelisi õigusi ja kohustusi ning seetõttu alates 1. jaanuarit 2018 on tegemist hagita menetluse asjaga. Maakohus on vaidlustatud otsuse teinud 4. septembril 2018 hagimenetluses. Ringkonnakohus leiab, et maakohtu poolne menetlusnormi rikkumine menetlusliigi valiku osas ei ole viinud asja ebaõigele lahendamisele ning seetõttu ei too kaasa vaidlustatud otsuse tühistamist.
11.Asja materjalide kohaselt omandas kostja kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumisel detsembris 2015 korteriomandi asukohaga XX Narva ning ta kanti 15.12.2015 korteri omanikuna kinnistusraamatusse. Vara enampakkumise akt on koostatud 11.12.2015 (I kd tl 40-42) ning enampakkumise aktis on märgitud võlgnevuse suuruseks hagejale seisuga 31.07.2015 1634 eurot 22 senti. Toimikus oleva tõendi kohaselt (I kd tl 44) on hageja teatanud kohtutäiturile enne enampakkumise toimumist, et seisuga 31.10.2015 oli korteri, asukohaga XX Narva, seoses oleva võla suuruseks 1837 eurot 26 senti. Kostja on hagejale tasunud eelnimetatud võlgnevuse koos 2015 novembri hooldustasuga summas 1907 eurot 57 senti 31. detsembril 2015 (I kd tl 45) ning see summa ei ole vaidluse all. Hageja nõue kostja vastu on summas 1346 eurot 5 senti. Hageja esitatud asjaolude kohaselt on tegemist eelmise korteriomaniku võlaga seoses sellega, et ta teatas valed veearvesti näidud ning hageja sai sellest teadlikuks alles pärast kostja poolt enampakkumisel korteriomandi ostmist ning sellega seoses näitude teatamist. Kostja seisukoha järgi on hageja ise rikkunud oma kohustusi. Hageja 14. jaanuari 2016 tõendi kohaselt moodustas kuuma vee ülekulu 311 m3, selline vee ülekulu ei saanud jääda hagejale märkamatuks, kui hageja oleks vajaliku hoolsusega oma kohustusi täitnud. Samuti viitab kostja nõude aegumisele ja tugineb hea usu põhimõtte rikkumisele hageja poolt.
12.Ringkonnakohus nõustub maakohtu seisukohaga, et hageja on käitunud pooltevahelises võlasuhtes vastuolus hea usu põhimõttega ning on seetõttu VÕS § 6 lg 2 alusel kaotanud õiguse nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Ringkonnakohus nõustub maakohtu vastavate põhjendustega ning ei pea vajalikuks neid korrata. Hageja käitumist ei vabanda asjaolu, et korteri eelmine omanik oli hageja juhatuse liige (esimees) alates 27.06.2008 kuni 14.10.2013. Alusetu on hageja väide, et kostja ise rikkus hea usu põhimõtet , sest ei kontrollinud korteri seisundit, sh veemõõturite näitusid. Ringkonnakohtu arvates oli kostjal alust eeldada, et hageja teatab TMS § 1491 lg 1 kohaselt kohtutäiturile andmed sissenõutavaks muutunud võla suuruse ja kulude edasise arvestuse kohta ning ta ei pidanud kontrollima korteriühistu poolt esitatud andmete õigsust.
13.Hageja väitel „Samuti kostja ei kutsunud korteriühistu esindajaid osaleda korteri esimesel külastamisel“ (kaebuse p 22) ning seetõttu ei ole välistatud, et „esimesel korteri külastamisel soovides kontrollida veevarustuse süsteemi töökorda tegi kostja veekraanid lahti ja jäi need
sulgemata lahkudes korterist. Sellega võib olla põhjendatud eelviidatud erinevus (kaebuse p 25, 49).“ Eelnimetatud hageja väitest tuleneb, nagu ei oleks tegemist nõudega endise omaniku vastu, mis läks uuele omanikule seaduse alusel üle, vaid primaarse nõudega uue omaniku vastu. Sellisele nõude alusele ei ole hageja menetluses tuginenud ega ka esitanud mitte mingisuguseid tõendeid selle kohta. Seega on tegemist asjakohatu väitega. Siinkohal märgib ringkonnakohus, et hageja on küll hagiavalduses märkinud, et ta ei soovi esitada nõuet seoses konkreetse majandamiskulu liigiga, vaid nõue on tasumata jäetud majandamiskulude sissenõudmiseks, kuid sel juhul ei ole selge, milliste konkreetsete majandamiskulude sissenõudmiseks on hagi esitatud. Hageja ei ole selles osas tõendanud võlgnevuse suurust ja võlgnevuse tekkimise aega. Õige on maakohtu seisukoht, et hageja esitatud korteriühistu teatistest ei selgu, kui palju on hageja igakuiselt arvestanud majandamiskulusid, kui palju on kostja neist tasunud, kui palju on arvestatud viivist või mis järjekorras mille katteks midagi kostja poolt tasutud.
14.Iseenesest õige on hageja seisukoht, et tulenevalt kuni 1. jaanuarini 2018 kehtinud KÜS §-st 51 ja § 7 lg-st 3 läks kostjale muuhulgas üle kohustus tasuda endise omaniku poolt tasumata jäänud kasutatud vee eest, kuid samas ei ole hageja oma nõuet tõendanud. Asjas olevate tõendite põhjal ei ole võimalik tuvastada, millal (millise perioodil) ja kui suures ulatuses kuude lõikes tekkis korteri majandamisega seotud vee ülekulu. Ringkonnakohus nõustub kostja seisukohaga, et arvestades vee ülekulu suurust (soe vesi 311 m3, külm vesi 53 m3) pidi see kujunema pikema ajaperioodi jooksul. Kuna asja materjalidest ei ole selge, millisel perioodil kujunes eelmise korteriomaniku võlg vee ülekulust, siis on maakohus õigesti asunud seisukohale, et ei ole võimalik lahendada kostja vastuväidet nõude aegumise kohta (kohustuse sissenõutavaks muutumise aeg võib jääda perioodi 2006 kuni 2014, kuid täpsustada ei ole võimalik, mis ajast ning millises ulatuses kohustus muutus sissenõutavaks). Samas ei ole seetõttu ka hageja nõue selge.
15.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis jäävad menetluskulud maakohtus TsMS § 171 lg 1 alusel hageja kanda. Menetluskulude rahalise suuruse määrab kindlaks maakohus pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 177 lg-s 2 sätestatud korras.
/allkirjastatud digitaalselt/ Triin Uusen-Nacke
/allkirjastatud digitaalselt/ Andra Pärsimägi
/allkirjastatud digitaalselt/ Viivi Tomson
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.