Võlaõigus › Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad

2-16-109666 Kohus selgitab, et lähtuvalt hagihinnast, mis jääb alla 2000 euro, ja vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 405 lg 1, menetleb kohus hagi oma õiglase äranägemise kohaselt lihtsustatud korras, järgides üksnes TsMS-s sätestatud üldisi menetluspõhimõtteid.

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohus selgitab, et TsMS § 405 lg 1 sätestatud lihtmenetluse asjas esitatud apellatsioonkaebus võetakse menetlusse üksnes juhul, kui maakohtu otsuses on antud luba edasikaebamiseks või kui maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit. Kohus ei ole andnud luba edasikaebamiseks. Kui menetlusosaline leiab, et maakohtu otsuse tegemisel on selgelt ebaõigesti kohaldatud materiaalõiguse normi või on selgelt rikutud menetlusõiguse normi või on selgelt ebaõigesti hinnatud tõendeid ja see võis oluliselt mõjutada lahendit, on pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse tervikteksti apellandile kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hageja nõue Hagiavalduses (t.l.-14, I kd) palub hageja välja mõista kostjalt põhinõude 1442,71 eurot ja kõrvalnõudena viivise alates hagiavalduse esitamise päevast kuni põhinõude täitmiseni määras 0,07% päevas põhinõude täitmata osalt. Kohtuistungil 15. augustil 2018 hageja täpsustas oma nõuet ja palub välja mõista kostjalt põhivõla 1346,05 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise perioodi eest 03. mai 2016 kuni kohtuistungi päevani 15. augustini 2018 kokku 796,33 eurot ja edasiulatuvalt viivis kuni põhinõude kohase täitmiseni määras 0,07% päevas põhinõude täitmata osalt. Hagiavalduse asjaolud Hagiavalduse kohaselt on hageja korteriühistu, mis teenindab elumaja asukohaga 26. Juuli 7, Narva. Kostja on korteriomandi asukohaga XXX, omanik. Kostja soetas korteri XXX. detsembril 2015. Pärast korteri soetamist teostas hageja korteri veearvesti kontrolli ja kontrolli tulemusel oli tuvastatud, et korteriühistule olid esitatud valed veearvesti näidud. Saadud näitude alusel oli arvestatud võlg tarbitud vee eest, mis oli esitatud kostjale tasumiseks korteriühistu teatises. Hageja leiab, et korteri soetamise ajal olid endisel korteriomanikul võlgnevused hageja ees.

2(8)

2-16-109666 Lähtudes eeltoodust on hageja õigustatud esitama kostja vastu nõude, mis tekkis seoses endise omaniku poolt korteriomandi majandamiskulude tasumata jätmisega. Hageja soovib toonida järgmist: hageja ei esita nõuet, mis on seotud mingi konkreetse majandamisekulu liigiga, kuid esitab nõude tasumata jäetud majandamiskulude sissenõudmise kohta. Kostja vastus hagile Kostja hagi ei tunnista. Kostja selgitab, et ostis 2015. aasta detsembris korteri, aadressil XXX, kohtutäituri poolt korraldatud enampakkumiselt. Kohtutäituri avalduse alusel kanti kostja 15. detsembril 2015 omanikuna kinnistusraamatusse. Peale enampakkumist muutis hageja kohtutäiturile esitatud andmeid korteriomandil lasuva võlgnevuse kohta, nimelt 31. juuli 2015 seisuga oli võlgnevus 1634,22 eurot, 30. oktoobril 2015 võlgnevus 1837,26 eurot, 31. detsembril 2015 võlgnevus 1907,57 eurot. Kostja on tasunud viimasena teatatud võlanõude. Muust võlgnevusest hageja ei teavitanud enne enampakkumist kohtutäiturit, kelle 04. aprilli 2016 elektroonilisest kirjast selgub, et muud teavet võlgnevuse kohta kohtutäituril ei olnud. Peale omandi üleandmist enampakkumise akti alusel esitas hageja kostjale korteri osas arved eelneva ajaperioodide eest 2005, 2007, 2009 ja 2013, detsember 2015 kohta, 2010, 2011, 2014, jaanuar kuni november 2015 arveid esitatud ei olnud, ning kostja edastas hagejale veemõõtjate näidud. Eelneva ajaperioodi ja omandi tekkimise hetkel võrreldud veemõõtjate näidud olid väga erinevad. Peale selle asjaolu selgumist esitas hageja 27. detsembril 2015 ja 14. jaanuaril 2016 kostjale tõendi ja akti, kus hageja tunnistab, et endine korteriomanik esitas valed veemõõtjate näidud. Kuna korteris nr XXX kasutas endine korteromanik taatlemata veemõõtjaid, kuuma vee mõõtja taatlemise aasta 2000 ja külma vee mõõtja taatlemise aasta 1997. Kuna veemõõtjad oli taatlemata/vahetamata, siis oleks endine omanik pidanud maksma tarbitud vee eest põhikirjas märgitud viisil, kui jagatakse maja üldise veemõõtja ja korterite mõõtjate vahe mõõtjata korterite vahel proportsionaalselt ruutmeetritele. Hageja põhikirja punkti 3.2.11 järgi on ühistu liige kohustatud teatama õigeaegselt mõõtjate näidud ja mõõtjate näitude mitteteatamise korral võetakse aluseks eelneva 12 kuu keskmine makse ning punkti 3.2.13 ühistu liige on kohustatud vajadusel anda korteriühistu esindajale võimaluse kontrollida mõõtjate näite ja plommide olemasolu (veemõõtjad jne). Kui korteriühistu liige takistab eelnimetatud kontrolli, siis on korteriühistul õigus arvestada talle tasu üldkasutatavate kommunikatsioonide eest lähtuvalt korteris elavate isikute arvust, mitte võttes arvesse mõõtjate näite. Aluseks võetakse eelmise kuu 12 kuu maksete keskmine suurus või üldkoosoleku poolt määratud kasutamisnormid. Kostja on arvamusel, et hageja ei täitnud nimetatud punktides sätestatud kohustusi. Seega on veevõla tekkimises süüdi hageja, kes ei kasutanud temale antud õigust eriti probleemse endise korteriomaniku suhtes, mitte kostja, kes ei elanud selles korteris ega tarbinud vett. Samuti kostja korteris praegu ka ei ela. Hageja 14. jaanuari 2016 tõendi kohaselt moodustas kuuma vee ülekulu 311 m3, mis ei oleks võinud jääda hagejale märkamatuks. Sõltuvalt keskmisest vee tarbimisest, s.o 5 m3, kujunes ülekulu viie aasta jooksul. Hageja oleks pidanud hoolsusega täitma oma kohustusi ning tegelema nii suure ülekuluga enne korteri arestimist. Arvestades pikka ajavahemikku, on alust arvata, et nõue on aegunud. Vastavalt korteri nr XXX korteriarvetele 2009. aasta eest oli kuuma vee mõõtja näit 674, 2015 eest aga 850, mis sisaldab keskmiselt aastaselt tarbitava vee kogusele mittevastatavat 176 m3 (tõele vastav kogus kuue aasta eest 360 m3). Kui endine korteriomanik on viie aasta jooksul näidanud vee tarbimist väiksemana, oleks hageja pidanud tegema kontrollreidi, mille käigus fikseerida uued lõppnäidud kõigile korteritele sama päeva seisuga ning endine korteriomanik oleks pidanud maksma selle vahe kinni järgmise arvega või hageja oleks pidanud 3(8)

2-16-109666 kohtutäiturile vahe vee ülekulu osas esitama. Nõude esitamine kostja suhtes on vahe tasumise nõudmiseks vee ülekulu osas põhjendamatu. Hageja ei esitanud kohtutäiturile andmed, mis puudutavad veevarustuse eest tasumise võlgnevust. Kostja leiab, et kohustuse mittetäitmine järgneva nõudega tasuda võlgnevus kvalifitseerub, kui hea usu põhimõtete rikkumine võlausaldaja ja võlgniku omavahelistes suhetes. Hea usu põhimõtete rikkumine hageja poolt seisneb selles, et hageja ei täitnud seadusega sätestatud kohustust teatada kohtutäiturile enne avaliku enampakkumise toimumist andmed selle kohta, et korteriomand on koormatud võlgnevusega veevarustuse eest. Tagajärjeks hea usu põhimõtte rikkumine. Võlasuhtele ei kohaldata seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Seega ei saa nõuda hageja kostjalt seadusega sätestatud kohustuse täitmist. Kostja leiab, et võlausaldaja ei või tugineda kohustuse rikkumisele võlgniku poolt ega kasutada sellest tulenevalt õiguskaitsevahendeid niivõrd, kuivõrd selle rikkumise põhjustas tema enda tegu või temast tulenev asjaolu või sündmus, mille toimumise riisikot ta kannab. Ka ei selgu hageja esitatud tõenditest, millise perioodi eest, millise tariifi kohaldamisega ning millises summas on arvestatud võlgnevus. Ülaltoodust lähtudes on põhjendamatu nõue tasuda viivis hageja poolt toodud suuruses. Hageja ei ole esitanud viiviste arvestust, millest oleks selge, millise perioodi ning millises summas oli tehtud arvestus. Esitatud tõendite põhjal ei ole võimalik teha ühesest järeldust, et tulenevkostja kohustus üldse eksisteerib. Hageja seisukoht kostja vastuse osas Hageja viitab sellele, et keegi ei teavitanud hagejat korteriomandi aresti kohta. Lisaks sellele kohustus, millele viitab kostja, hagejal puudub. Korteriühistu nõue korteriomandi omandaja vastu ei sõltu sellest, kas korteriühistu teatas täitemenetluses korteriomandiga seotud võlgade kohta või mitte. Kostja viide hageja põhikirja punkti 3.2 alapunktidele 11 ja 13 ei ole asjakohane. Antud norm reguleerib nõuet tasuda tarbitud kommunaalmaksete eest tagasiulatavalt arvestamist juhul, kui korteriomanik jättis esitamata mõõturi näidud või takistab kontrolli teostamist. Antud juhul ei ole tegemist sellega, et arvesti näidud jäid esitamata, vaid sellega, et olid esitatud valed arvesti näidud. Ei ole selge ka kostja poolt pakutud keskmise veetarbimise arvestus. Käesoleval juhul eelmine korteriomanik esitas valed veearvesti näidud. Kostjale oli täitemenetluses antud võimalus kontrollida korteri seisundit, samuti oli temal võimalus võtta ühendust hagejaga selleks, et täpsustada, milliste arvestite näidud on esitatud korteriühistule ja kas korteriühistul olevate arvestite näidud ja tegelikult olemasolevad arvestite näidud klapivad kokku. Korteriühistu poolt teostatud veearvesti kontrolli käigus ilmnes, et korteriühistule olid esitatud valed veearvesti näidud. Seoses sellega tekkis korteriühistul õigus nõuda korteriomanikult sisse vahe veearvesti näitude ja korteriühistule teatatud näitude vahel. Nõue muutus sissenõutavaks arvesti kontrolli päevast alates. Seoses sellega ei ole keskmise veetarbimise arvestused asjakohased. Arvestades eeltoodut oleme selle arvamuse juures, et hagi on põhjendatud ja ei anna alust ühestki vastuse väidetest jätta hagi rahuldamata. Kolmanda isiku seisukoht Swedbank andis korteri aadressil XXX müügi üle kohtutäiturile. Kahe aasta jooksul müüs kohtutäitur seda korterit. Lõpuks ostis kostja selle korteri oksjonilt väga odava hinnaga, ilma ülevaatuseta. Sanitaarseadmed korteris olid vanad ja kloseti paak lekib. Seda korterit kaks aastat enne müüki keegi ei kasutanud. 4(8)

2-16-109666

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosalised, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja nõudeks on välja mõista kostjalt hageja kasuks korteriühistu majandamiskulude võlgnevus 1346,05 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise perioodi eest 03. mai 2016 kuni kohtuistungi päevani 15. augustini 2018 kokku 796,33 eurot ja edasiulatuvalt viivis kuni põhinõude kohase täitmiseni määras 0,07% päevas põhinõude täitmata osalt. Kostja hagi õigeks ei võta. Vaidlust ei ole, et kostja on korteri, aadressil XXX omanik alates 15. detsembrist 2015 ja KÜ liige. Kostja ostis korteri kohtutäituri poolt täitemenetluses korraldatud enampakkumiselt detsembris 2015. Peale kostja poolt korteri omandamist avastas hageja kostja korteri veemõõtjate kontrollimisel, et veemõõtjate näit erines korteri eelmise omaniku, kolmanda isiku poolt hagejale teatatud näitudest. Sooja vee mõõtja näit oli 311 m3 suurem kui eelmise omaniku poolt teatatud näit ja külma vee mõõtja näit oli 53 m3 suurem kui eelmise omaniku poolt teatatud näit. Pooled ei vaidle, et tegemist on korteriühistu majandamiskulude võlgnevusega. Hageja väitel on korteriomandi eelmise omaniku kohustused kostjale korteriomandi omandamisega üle läinud ja kostja on kohustatud tasuma hagejale 1346,05 eurot eelmise omaniku poolt tasumata majandamiskulude katteks. Kohus selgitab, et hagi on esitatud korteriomandiga seotud majandamiskulude võlgnevuse nõudes, kus võlgnevus on tekkinud enne käesoleval ajal kehtiva korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) kehtima hakkamist. Seega kohaldub vaidlusele enne KrtS kehtinud seadus. Korteriomandiseaduse (KOS) 13 lg 1 kohaselt tasub korteriomanik kaasomandil lasuvad maksud, kannab avalik-õiguslikud reaalkoormatised ja kaasomandi majandamise kulutused ning saab kaasomandi majandamisest vilja võrdeliselt talle kuuluva kaasomandiosa suurusega. Korteriomanikud võivad sellest suhtest kõrvale kalduda kokkuleppe alusel. Sama paragrahvi lg 4 ja lg 5 alusel vastutab korteriomandi võõrandamisel selle omandaja võõrandaja sissenõutavaks muutunud kaasomandi eseme korrashoiu ja valitsemise kulutuste eest käendajana. Omandaja vastutus on piiratud korteriomandi väärtusega. Kui korteriomand müüakse täitemenetluses ja nimetatud nõue on ostjale teatavaks tehtud, puudub korteriomandi omandajal tagasinõue eelmise omaniku vastu. Korteriühistuseaduse (KÜS) § 151 lg 1 kohaselt on korteriühistu majandamiskulud korteriühistu vajalikud kulud eluruumide ja nende pindala osatähtsusele vastava elamu ja elamu ümbruse osa hoolduseks ja remondiks ning tasu korteriühistu poolt elamu majandamiseks osutatud ja ostetud teenuste eest, sealhulgas energiaauditi ja energiamärgise tellimise eest, arvestatuna eluruumi üldpinna ühe ruutmeetri kohta, kui korteriühistu põhikirjas ei sätestata teisiti. Kostja esitas vastuväite, et hageja on rikkunud hea usu põhimõtet. Hageja ei teatanud kohtutäiturile enne avaliku enampakkumise toimumist õigeid andmed selle kohta, et korteriomandil on veel võlgnevus veevarustuse eest, millega hageja on rikkunud korteriühistule seadusega pandud kohustusi. Seega on hageja käitunud hea usu põhimõtte vastaselt ja hageja ei saa nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Kohus nõustub kostja vastuväitega. 5(8)

2-16-109666

Kostja esitatud vara enampakkumise aktist (t.l.-40-42, I kd) selgub, et kostjale on teatatud korteriomandil lasuvast võlgnevusest korteriühistule kokku 1634,22 eurot. Peale enampakkumise kuulutuse avaldamist on hageja suurendanud nõuet ja teatanud kohtutäiturile võlgnevusest seisuga 31. oktoober 2016 kokku 1837,26 eurot (t.l.-44,46, I kd). Kostja maksis 31. detsembril 2015 hagejale korteril oleva võlgnevuse katteks 1907,57 eurot (t.l.-45, I kd), mis korteriühistu teatise kohaselt moodustas võlgnevuse eelmiste perioodide eest ja novembri 2015 hooldustasu (t.l.-51, I kd). Hageja koostatud korteriühistu 27. detsembri 2015 akti ja 14. jaanuari 2016 tõendi kohaselt on korteril võlgnevus 311 m3 sooja vee ja 53 m3 külma vee eest kokku 1396,39 eurot. Korteriühistu

2-16-109666 kinnistusraamatusse kandmist teate arestimise kohta korteriühistule. Lähtuvalt sama § lg 3 p 2, nimetatud teate saamisest arvates kümne päeva jooksul peab korteriühistu esitama kohtutäiturile tõendi TMS § 23 lõikes 43 nimetatud andmetega ehk siis andmetega KOS § 7 lõikes 3 nimetatud võla sissenõutavaks muutunud suuruse ja kulude edasise arvestuse aluse kohta. Lähtuvalt TMS § 1531 lg 2, korteriühistu esitab enne enampakkumist kohtutäiturile täiendava tõendi korteriühistuseaduse § 7 lõikes 3 nimetatud võla suuruse kohta, mis on muutunud sissenõutavaks pärast täitmisavalduse või TMS § 1491 lõike 3 punktis 2 nimetatud tõendi esitamist, kuid enne enampakkumise toimumist. Seega oli hagejal kui korteriühistul seadusest tulenev kohustus esitada enampakkumisel müüdava korteri osas õiged andmed korteriomandil lasuvate võlgnevuste kohta. Hageja ei ole tõendanud, et hageja oleks teinud kõik endast oleneva, et välja selgitada kostjale võõrandatud korteri võlgnevus. Hageja ei ole välja toonud ka ühtegi mõjuvat põhjust, miks ei ole võlgnevust välja selgitatud enne enampakkumise läbiviimist. Hageja on kohustatud korraldama korteriühistu majandamiskulude arvestust, kuid hageja seda teinud ei ole. Samuti ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas vastuoluline käitumine, mida väljendab täiendavast võlgnevusest teatamine kostjale juba peale enampakkumise toimumist. Kohus järeldab, et hageja on käitunud poolte vahelises võlasuhtes vastuolus hea usu põhimõttega ning seega on hageja VÕS § 6 lg 2 alusel kaotanud õiguse nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Kostja vastuväite osas nõude aegumise kohta märgib kohus, et hageja ei ole tõendanud kostja võlgnevuse suurust ega ka tekkimise aluseid. Hageja pole esitanud tõendeid, millest kohus saaks kontrollida hageja poolt majandamiskulude arvestamise õigsust, sealhulgas viiviste arvestamise õigsust. Hageja esitatud korteriühistu teatistest ei selgu, kui palju on hageja igakuiselt arvestanud majandamiskulusid, kui palju on korteriomanik neist tasunud, kui palju on arvestatud viivist või mis järjekorras mille katteks midagi on makstud ehk kuidas on täidetud VÕS § 88 nõuded võlgnevuse osalise tasumise korral. Seetõttu ei saa kohus lahendada kostja vastuväidet nõude osalise või täieliku aegumise kohta, kuna korteriühistu majandamiskulud on olemuselt perioodilised maksed, mille aegumine algab TsÜS § 154 lg 1 kohaselt selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutus sissenõutavaks. Kohtul ei ole võimalik tuvastada kohustuste sissenõutavaks muutumise aega, mis jääb aastatesse 2006 kuni 2014. Kohus järeldas, et hagejal puudub õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist ning seega puudub hagejal õigus nõuda kostjalt VÕS § 113 lg 1 alusel kohustuste täitmisega viivitamise eest viivist nii põhinõudelt kui ka viivist edasiulatuvalt kuni põhinõude täitmiseni. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hagi hind Hagiavalduses esitas hageja nõude välja mõista kostjalt hageja kasuks võlgnevuse 1442,71 eurot ja edasiulatuva viivise põhinõudelt määras 0,07% päevas kuni põhinõude täitmiseni. Lähtuvalt TsMS § 124 lg 1, § 133 lg 1 ja lg 2 ning § 134 lg 1 moodustab hagihind 1811,32 eurot. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. /--/. Kohus jättis hagi rahuldamata ja lähtuvalt TsMS § 162 lg 1 ja lg 2 jätab kohus kostja menetluskulud hageja kanda ja hageja menetluskulud tema enda kanda. Iseseisva nõudeta kolmanda isiku menetluskulud jätab kohus TsMS § 167 lg 1 alusel hageja kanda. 7(8)

2-16-109666 Lähtuvalt TsMS § 174 lg 4 ning § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega peale kohtuotsuse jõustumist. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

8(8)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.