OÜ Raadiku Arendus hagi XX vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks
Vaidlustatud otsus
Harju Maakohtu 11. juuni 2018 otsus
Kaebuse esitaja ja liik
XX apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
1 912,32 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad ringkonnakohtus
Hageja (vastustaja): OÜ Raadiku Arendus (registrikood 11149490), lepinguline esindaja Marge Aron Kostja (apellant): XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja Olga Väina
Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RINGKONNAKOHTU OTSUSE RESOLUTSIOON
1.Jätta rahuldamata hageja 16. novembri 2018 taotlused ja mitte võtta tsiviilasja toimikusse viidatud kuupäeva menetlusdokumendi lisasid.
Harju Maakohtu 11. juuni 2018 otsus tühistada osas, milles maakohus rahuldas hageja nõude eluruumi valduse saamiseks, kostja ning temaga koos elavate isikute ja nende väljatõstmiseks, samuti menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise osas. Teha tühistatud osas uus otsus, millega jätta hagi valduse saamise ja väljatõstmise nõudes rahuldamata, menetluskulud maakohtus poolte endi kanda ja rahaliselt kindlaks määramata.
4.Ülejäänud osas jätta punktis 3 viidatud otsus muutmata.
5.Apellatsioonkaebus rahuldada.
6.Menetluskulud ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda.
7.Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata, aga ettenähtust enam riigilõivu tasunud poolel on õigus taotleda enamtasutud summa tagastamist.
1.Hagi rahuldada osaliselt (osaliselt õigeksvõtul põhinev otsus).
2.Mõista XX-lt välja OÜ Raadiku Arendus kasuks 1 318,81 eurot.
3.Tunnistada resolutsiooni punkt 2 viivitamata täidetavaks.
4.Jätta rahuldamata nõue mõista XX valdusest välja OÜ Raadiku Arendus otsesesse valdusesse eluruum asukohaga Raadiku 8a/2-140 Tallinn.
5.Menetluskulud maa- ja ringkonnakohtus jätta poolte endi kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsuse peale võib esitada kassatsioonkaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, aga mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Kassatsioonkaebuse võib Riigikohtusse esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Kassatsioonkaebuse esitamisel tuleb tasuda kautsjon sõltuvalt tsiviilasja hinnast ja kaebuse ulatusest. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või kautsjoni tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
NÕUDED JA NENDE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD
1.OÜ Raadiku Arendus (hageja) esitas 9. novembril 2016 Harju maakohtule hagi XX (kostja) vastu eluruumi ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks ja võlgnevuse väljamõistmiseks. Menetluse käigus hageja täpsustas nõudeid ja need kujunesid järgmiseks: (1) mõista kostjalt hageja kasuks välja võlgnevus seisuga 10. jaanuar 2018 summas 1 318,81 eurot; (2) mõista kostjalt hageja valdusesse välja Tallinnas aadressil Raadiku tn 8a/2-140 asuv eluruum (edaspidi „eluruum“) ja kui kostja keeldub eluruumi vabatahtlikult vabastamast, siis tõsta kostja koos temaga elavate isikute ja neile kuuluvate esemetega eluruumist välja. Nõude (2) osas tõi hageja esile järgmised asjaolud: -
-
hageja on Harjumaa, Tallinna Linn, Lasnamäe Linnaosa, Raadiku tänav 8 kinnistu (edaspidi „kinnistu“) omanik, kes vastavalt tema ja Tallinna linna (edaspidi „linn“) vahelisele rendilepingule nr 4-1.28/71 (edaspidi „rendileping“) andis linnale rendile kinnistul paiknevad korterelamud; hagejal on rendilepingu p 7.1.7 kohaselt kohustatud esindama linna eluruumi üürilepingute sõlmimisel linna nimetatud isikutega ja eluruumide üürnikele üleandmisel; hageja ja AS ISS Eesti (edaspidi „haldur“) sõlmisid 12. juunil 2009 kinnisvara haldusja hooldusteenuste osutamise lepingu, mille p 3.2 järgi kohustub haldur esindama hagejat ja/või linna üürilepingute sõlmimise, täitmise ja lõpetamise küsimustes. Muude kohustuste hulgas esitab haldur üürnikele üüriarveid haldus- ja kommunaalteenuste eest hageja nimel. Samuti on halduri kohustus üürilepingute rikkumise korral üürnikuga kokkuleppe mittesaavutamisel pöörduda Tallinna Üürikomisjoni (edaspidi „üürikomisjon“) või kohtusse; 2 (8)
-
-
-
hageja ja kostja sõlmisid 1. juulil 2013 tähtajalise ja tasulise eluruumi üürilepingu nr ISS-1392 (edaspidi „üürileping“); üürilepinguga anti kostja kasutusse eluruum; üürilepingu tingimuste p-de 6.1-6.3 ja 7.1-7.7 kohaselt oli kostjal kohustus tasuda kokkulepitud üür 159,36 eurot kalendrikuus (1,92 eurot/m2) ja eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud; hageja ütles 6. augustil 2014 üürilepingu erakorraliselt üles võlaõigusseaduse (VÕS) § 316 lg 1 p 1 ja üürilepingu tingimuste p 21.5 alusel. Ülesütlemise põhjus oli kostja võlgnevus seisuga 5. august 2014 summas 924,11 eurot. Kostja oli üüriarvete tasumisega viivituses kolmel järjestikusel kalendrikuul, sest ta oli nõuetekohaselt jätnud tasumata üüri juba alates jaanuarist 2014; kostjale toimetati kirjalik ülesütlemisavaldus allkirja vastu kätte 11. augustil 2014. Kostja ülesütlemist ei vaidlustanud, aga jätkas eluruumi kasutamist; kuna kostja hagejale eluruumi vabatahtlikult eo tagastanud, siis on kostja valdus ebaseaduslik ja hagejal on õiguslik alus nõuda eluruumi tagastamist enda valdusesse.
2.Kostja vaidles hagile osaliselt vastu. Nõude (1) osas võttis kostja hagi õigeks, aga nõude (2) kohta esitas järgmised vastuväited: -
-
-
alates oktoobrist 2011 maksab kostjale ja tema perekonnale sotsiaaltoetusi, sh toimetulekutoetust Lasnamäe Linnaosavalitsuse sotisaalhoolekande osakond (edaspidi „sotsiaalhoolekande osakond“). Seega kõik kostja kommunaalkulud tasub sotsiaalhoolekande osakond; hageja ei tohtinud üürilepingut üles öelda, kuna kostja oli võla tasunud. Kostja tasus võlgnevuse summas 924,11 eurot hilinenult ehk 3. augustil 2014 üksnes põhjusel, et hageja esitas kostjale arve peale 21. kuupäeva. Sotsiaalhoolekande osakond võtab kommunaalteenuste eest arveid vastu iga kuu 21. kuupäevani; kostja lähtus sellest, et sotsiaalhoolekande osakond tasub kostja kommunaalarved; hageja ei ole kordagi kostja poole pöördunud nõudega, et hageja vabastaks eluruumi, vaid on jätkanud igakuiste üüri- ja kommunaalkulude arvete esitamist; kostja palub jätta korteriomandi valdus kostjalt hageja kasuks välja mõistmata, kuna kostjal koos lastega pole kuskile mujale elama minna.
MAAKOHTU OTSUS
3.Maakohus rahuldas hagi mõlemas nõudes 11. juuni 2018 otsusega (vaidlustatud otsus). Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda ja määras need kindlaks rahaliselt.
3.1.Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoludena, et -
-
hageja on eluruumi omanik; eluruum on antud rendilepingu alusel linnale rendile; rendilepingu p 7.1.7 kohaselt on hagejal kohustus sõlmida linna nimel eluruumi üürilepingud ja eluruum üürnikule üle anda; linn ja kostja sõlmisid 1. juulil 2013 eluruumi suhtes üürilepingu tähtajaga 4. veebruar 2015; kostja kohustus üürilepingu p 9 kohaselt tasuma üüri 159,36 eurot kuus; hageja ütles kostjaga sõlmitud üürilepingu üles 6. augustil 2014 avaldusega kuna kostjal oli tekkinud üürilepingust tulenev võlgnevus summas 924,11 eurot ja kostja oli viivitanud üüriarvete tasumisega kolmel järjestikusel kuul; kostja vaatamata üürilepingu ülesütlemisele eluruumi valdust ei vabastanud ja valdab eluruumi senini. 3 (8)
3.2.Nõude (1) rahuldas maakohus lähtudes kostja õigeksvõtust. Selles osas tunnistas maakohus otsuse viivitamata täidetavaks.
3.3.Maakohus põhjendas otsust nõude (2) rahuldamisel järgmiselt. Hageja on 6. augusti 2014 avaldusega tõendanud, et üürileping on kehtivalt lõpetatud. Ühestki kostja dokumendist ega tõendist ei ilmne, et kostja oleks üürivõla enne ülesütlemisavalduse tegemist tasunud. Seega peab kostja eluruumi VÕS § 334 lg 1 alusel hagejale tagastama. Hageja nõude õiguslik alus saab olla ka asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 lg 1. Antud juhul puudub vaidlus, et eluruum kuulub hagejale ja samuti puudub vaidlus, et kostja seda valdab. Tulenevalt AÕS § 83 lg-st 1 on kostja kohustus tõendada, et kostjal on õiguslik alus hagejale kuuluva eluruumi valdamiseks. Tuvastamist leidis, et kostjal puudub kehtiv üürileping ning kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et tal esineks muu õiguslik alus eluruumi valdamiseks. Seega tuleb eluruum VÕS § 334 lg 1 ja AÕS § 80 lg 1 alusel kostja ebaseaduslikust valdusest välja mõista hageja otsesesse valdusesse. Kui kostja keeldub eluruumi vabastamisest, tuleb kostja ja temaga koos elavad isikud koos neile kuuluva varaga eluruumist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras välja tõsta.
3.4.Menetluskulud jaotas maakohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 162 lg 1 alusel ja jättis need kostja kanda. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja hagi esitamisel tasutud riigilõivu summa 450 eurot.
POOLTE SEISUKOHAD
4.Kostja esitas apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada nõude (2) rahuldamise, menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas (vaidlustatud otsuse resolutsiooni p-d 1, 2, 3, 6 ja 7) ja uue otsusega jätta nõue (2) rahuldamata või alternatiivselt saata asi maakohtule uueks läbivaatamiseks. Menetluskulud palub kostja panna hageja kanda. Lisaks esitas kostja kaebuses taotluse tuvastada, et 11. augusti 2014 ülesütlemisavaldus on tühine. Kostja leiab, et vaidlustatud osas pole otsus seaduslik ega põhjendatud ja esitab selle kohta kokkuvõtvalt järgmised väited:
4.1.Esiteks tõlgendas maakohus vääralt VÕS § 316. Hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine ei olnud kehtiv, kuna hageja ei andnud kostjale enne 6. augusti 2014 ülesütlemisavalduse esitamist mõistlikku tähtaega kohustuse täitmiseks.
4.2.Teiseks ei tohtinud hageja üürilepingut VÕS § 316 lg-st 2 tulenevalt üles öelda, kuna kostja oli võla tasunud. Kostja tasus 3. augustil 2014 võlgnevuse 924,11 eurot, aga ülesütlemisavalduse allkirjastamine toimus 11. augustil 2014. Seega üürilepingu ülesütlemine toimus peale võlgniku kohustuse täitmist. Kostja tasus võla hilinenult üksnes põhjusel, et hageja esitas arved peale 21. kuupäeva. Kui hageja oleks esitanud arved vastavalt sotisaalhoolekande osakonna korrale, poleks võlgnevust üldse tekkinud.
4.3.Kolmandaks on arusaamatu, miks hageja tugineb üürilepingu ülesütlemisele, kui hageja esitab ka pärast 11. augustit 2014 senini kostjale igakuised üüri- ja kommunaalkulude arveid.
4.4.Neljandaks ei arvestanud maakohus, et kostja vaidlustas üürikomisjoni 26. oktoobri 2015 otsuse nr 11-1/92/15 eluruumi tagastamise ja võla tasumise kohustuse osas. Tsiviilasjas nr 215-17233 jättis maakohus 31. märtsi 2016 määrusega linna hagi läbi vaatamata, sest linn ei esitanud tähtaegselt hagiavaldust. Seega üürikomisjoni otsus ei jõustunud.
4.5.Viiendaks vaidlustab kostja menetluskulude jaotuse. Hageja nõudis esmalt kommunaalmaksete eest 6 534 eurot. Kostja on hageja rahalise nõude summas 1 318,81 eurot õigeks võtnud. Seega puudub võimalus jätta menetluskulud täies ulatuses kostja kanda.
5.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu. 4 (8)
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel nõude (2) rahuldamise osas tühistada. Ringkonnakohus saab teha ise uue otsuse, millega jätab selle nõude rahuldamata. Lisaks muudab ringkonnakohus tsiviilasja hinda nii maakohtus kui ka apellatsioonimenetluses. Apellatsioonkaebus rahuldatakse, aga pooled kannavad ise oma menetluskulud mõlemas kohtuastmes.
7.Kostja vaidlustas maakohtu otsuse osaliselt, sisuliselt on apellatsioonimenetluses vaidlus nõudes (2), st küsimuses, kas maakohus kohustas kostjat põhjendatult andma hagejale üle eluruumi valduse ning määras sellest keeldumise korral kostja ja temaga koos elavate isikute eluruumist väljatõstmise. Samuti on vaidlustatud menetluskulude jaotus. Nõude (1) rahuldamise ja selles osas otsuse viivitamata täidetavaks tunnistamises ei ole maakohtu otsust vaidlustatud ning see on järelikult TsMS § 456 lg 4 teise lause alusel jõustunud.
8.Ringkonnakohus ei pea otsuse resolutsiooniga lahendamist vajavaks iseseisvaks taotluseks kaebuse resolutsiooni p-s 4 märgitut tuvastada ülesütlemisavalduse tühisus. Esiteks ei ole kostjal võimalik esitada resolutsiooniga lahendatavaid nõudeid ilma vastuhagi esitamata. Teiseks ei tugine kostja alustele, millest järelduks ülesütlemise tühisus. Kui ülesütlemisavalduse eeldused (sh materiaalsed eeldused) puuduvad, on see tagajärjetu (toimetu), kuid mitte tehinguna tühine. Õiguslikult korrektne on sellisel juhul tuvastada, et vastava ülesütlemisavalduse alusel üürileping ei lõppenud (Riigikohtu 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 18 kolmas lõik). Selleks ei pea aga kostja esitama eraldi taotlust või nõuet, vaid piisab samasisulise vastuväite esitamisest – seda on kostja alates hagile vastamisest ka teinud.
9.TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused nende tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Käesoleval juhul tuvastas maakohus õigesti, et linna ja kostja vahel oli sõlmitud tähtajaline üürileping. Lepingu ülesütlemiseks koostas haldur 6. augustil 2014 ülesütlemisavalduse, mille kostja sai 11. augustil 2014 kätte. Pooled vaidlevad selle üle, kas ülesütlemisel on õiguslikke tagajärgi, eelkõige, kas üürileping sellega lõppes. Vastavalt eelmises p-s 8 märgitule on ülesütlemine toimetu, kui selle materiaalsed eeldused ei ole täidetud.
10.Kostja väidab esiteks, et talle ei antud enne 6. augusti 2014 avaldusega üürilepingu ülesütlemist mõistlikku tähtaega kohustuse täitmiseks. Hageja leiab, et selle väitega ei saa apellatsioonimenetluses arvestada, sest maakohtus kostja sellele ei tuginenud.
10.1.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks alust andvaks mõjuvaks põhjuseks on eelkõige VÕS §-des 314−319 nimetatud asjaolud. Juhul, kui mõjuvaks põhjuseks on üürniku poolne üürilepingu rikkumine, tuleb täiendavalt rakendada VÕS § 196 lg-s 2 sätestatut (Riigikohtu 21. mai 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-62-04, p 13 esimene lõik).
10.2.Vastavalt VÕS § 196 lg-le 2 võib kumbki lepingupool kestvuslepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist, kui lepingu erakorralise ülesütlemise mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust. Seega tuleneb nii VÕS §-st 108 kui ka sama seaduse § 196 lg-st 2, et üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse rikkumisel võib üürileandja üürilepingu üles öelda siis, kui kohustuse rikkumise kõrvaldamiseks määratud mõistlik tähtaeg lõppes tulemusteta, st üürnik jätab talle antud tähtpäevaks võla tasumata. Kui üürnik kõrvaldab rikkumise määratud tähtaja jooksul, siis tulenevalt VÕS § 316 lg-st 3, mille kohaselt üürileandjal ei ole sama paragrahvi esimeses lõikes nimetatud ülesütlemisõigust, kui üürnik täidab oma kohustuse enne ülesütlemist, ei ole üürileandjal õigust üürilepingut üles öelda (Riigikohtu 20. detsembri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 22; 4. aprilli 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-24-05, p 25;
12.aprilli 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-20-06, p 12 esimene lõik). 5 (8)
10.3.VÕS § 196 lg-s 2 sätestatud täiendava tähtaja andmise kohustus on olemuselt hea usu põhimõtte väljendus (vrd nt lepingust taganemise kohta sarnaselt Riigikohtu 1. aprilli 2009 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-09, p 14). Hea usu põhimõtte kohaldamine on õiguse kohaldamine, mida kõigi astmete kohtud saavad teha TsMS § 436 lg 7, § 652 lg 8 ja § 688 lg 2 kohaselt sõltumata poolte õiguslikest väidetest (vt nt Riigikohtu 5. jaanuari 2011 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-116-10, p 39; 30. aprilli 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-43-13, p 14). Seega on ka VÕS § 196 lg 2 kohase tähtaja andmise eelduse kontrollimine õiguse kohaldamine, mis ei eelda poole sellekohast taotlust. Järelikult võis kostja vastava väite esitada apellatsioonkaebuses, sest maakohus pidanuks täiendava tähtaja andmist või selle andmise vajaduse puudumist kontrollima omal algatusel.
10.4.Hageja ei toonud esile, et linn üürileandjana oleks kostjale andnud täiendava tähtaja. Seega tuleb sisuliselt kontrollida, kas esineb mõni VÕS § 116 lg 2 p-des 2–4 sätestatud eranditest, mis lubavad lepingu ülesütlemist ka täiendavat tähtaega määramata. Hageja avaldas ringkonnakohtule, et ta soovib tugineda kõigile kolmele alusele, aga samas ei ole hageja nende esinemist sisuliselt esile toonud ega tõendanud. Praktiliselt piirduvad hageja väited sellega, et kostja on regulaarselt üüri maksmisega hilinenud.
10.5.Hageja ei põhjendanud, milles võiks seisneda linna huvi üüri maksmise rahalise kohustuse täpse täitmise vastu VÕS § 116 lg 2 p 2 tähenduses. Samas on kostja jätkuvalt tuginenud sellele, et tema eest tasub üüriarved vähemalt osaliselt sotsiaalhoolekande osakond, st sisuliselt linn ise.
10.6.VÕS § 116 lg 2 p 3 järgi eeldatakse kohustuse rikkumise olulisust, kui kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu. Seega on oluline, milline on lepingu rikkuja enese suhtumine rikkumisse (tahtlus) või hooletus olulisel määral lepingu täitmisel (raske hooletus). Tahtlust või rasket hooletust ei eeldata. Vaidluse korral peab seda tõendama lepingu ülesütlemisele tuginev pool, st käesoleval juhul hageja. Kuna üürilepingust tuleneva rahalise kohustuse täitmine on piiramatu, oleks VÕS § 196 lg 2 teise lause ja VÕS § 116 lg 2 p 3 juhuga tegemist siis, kui üürnik on üüri maksmisest tahtlikult keeldunud (Riigikohtu
20.detsembri 2004 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-146-04, p 23). Käesoleval juhul tugineb kostja aga läbivalt sellele, et viivitused üüri tasumisel on tingitud arvete hilisest esitamisest ning teatavatest arusaamatutest kostja ja sotsiaalhoolekande osakonna vahelises suhtluses. Hageja ei toonud esile, et kostja keelduks üüri maksmast.
10.7.VÕS § 116 lg 2 p 4 tähenduses on lepingurikkumine oluline ka siis, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi. Kuigi hageja tugines hagi esitades kostja uuele võlale linna ees, siis ei nähtu hageja esile toodud asjaoludest tervikuna, et saaks eeldada kostjapoolset üüri maksmata jätmist ka edaspidi.
10.8.Eelnevast tuleneb, et VÕS § 116 lg 2 p-des 2–4 sätestatud erandlikke olukordi käesoleval juhul ei esine ning linn pidi andma kostjale enne üürilepingu ülesütlemist täiendava tähtaja. Kuna hageja ei väida, et linn seda kohustust järgis, siis on 6. augusti 2014 ülesütlemisavaldus toimetu ja sellel pole õiguslikke tagajärgi.
11.VÕS § 310 lg 1 sätestab, et kui pärast üürilepingu tähtaja möödumist jätkab üürnik asja kasutamist, loetakse, et üürileping on muutunud tähtajatuks, kui üürileandja või üürnik ei avalda teisele lepingupoolele kahe nädala jooksul teistsugust tahet. Avaldamise tähtaeg hakkab üürniku jaoks kulgema üürilepingu tähtaja möödumisest, üürileandja jaoks aga ajast, mil ta sai teada, et üürnik jätkab asja kasutamist. Maakohus tuvastas vaidlustamata asjaoluna, et kostja kasutab eluruumi jätkuvalt, st kuigi üürileping oli tähtaegne, siis on see muutunud tähtajatuks. Seega on kostjal õiguslik alus eluruumi vallata ja nõuet (2) ei saa rahuldada VÕS § 334 lg 1 ega AÕS § 80 lg-te 1 ja 2 alusel. Hagi selles osas jääb rahuldamata. Seetõttu pole vaja käsitleda kostja kaebuse ülejäänud väiteid. 6 (8)
12.Hageja esitas koos 16. novembri 2018 menetlusdokumendiga neli lisa: uue tõendina väljavõtte eluruumiga seotud nõuete ja laekumiste arvestusest perioodil jaanuar – august 2014, aga ka hagiavalduselt riigilõivu tasumist tõendavad kolm maksekorraldust. Viimaseid ei ole vaja võtta uuesti toimikusse, sest need on seal juba olemas. Täiendava dokumentaalse tõendi vastuvõtmise taotluse jätab ringkonnakohus rahuldamata. Hageja ei vaielnud maakohtus vastu kostja 12. jaanuari 2017 vastuse lk 1 viimases lõigus esitatud väitele, et üürilepingu ülesütlemise alusena märgitud võlg on tasutud 3. augustil 2014. Ka 16. novembri 2018 seisukohas ei selgitanud hageja, millises menetlusdokumendis või istungil ta oleks kostja väitele vastu vaielnud. Sellises olukorras leidis maakohus
21.veebruari 2017 määruses vääralt, et kostja peab oma väite tõendama. Maakohtu eksimus võiks anda alust hageja taotlus rahuldada, kuigi ei tarvitseks võimaldada hagejal esitada apellatsioonimenetluses uusi vastuväiteid, mida ta maakohtus ei esitanud. Samas võtab kohus TsMS § 238 lg 1 esimese lause kohaselt vastu ainult sellise tõendi ja korraldab selliste tõendite kogumise ning arvestab asja lahendamisel ainult sellist tõendit, millel on asjas tähtsust. Käesoleval juhul ei oma kostja tegelik võlg ülesütlemise ajal asja lahendamisel tähtsust, sest eespool p-des 10 ja 11 märgitu kohaselt jääb nõue (2) rahuldamata täiendava tähtaja määramise asjaolu esile toomata jätmise tõttu.
13.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtu käsitlusega tsiviilasja hinna kohta. Samuti on ekslik tsiviilasja hind apellatsioonkaebuse esitamisel, nii nagu see on märgitud ringkonnakohtu
31.augusti 2018 määruses (3 500 eurot).
13.1.Vastavalt 19. novembri 2016 määrusele leidis maakohus hagi hinna viisil, et liitis hageja algselt esitatud rahaliste nõuete summale (3034,70 = 1912,32 + 24,47 + 1097,91) valduse saamise nõude hinnana 3 500 eurot. Kokku oli hagi hind maakohtu hinnangul 6 534,70 eurot.
13.2.TsMS § 132 lg 4 p 3 sätestab, et hagihinna tähenduses loetakse mittevaraliseks ka kinnistusraamatusse kantud kinnisasja omaniku nõue, mis on suunatud kinnisasja väljanõudmisele ebaseaduslikust valdusest oma valdusse, välja arvatud sama seadustiku § 128 teises lauses sätestatud juhul. TsMS § 128 teise lause kohaselt on lepingu lõppemise tõttu kinnisasja, ehitise või selle osa valduse väljaandmise üle peetava vaidluse korral hagihind ühe aasta kasutustasude kogusumma. Ringkonnakohtu hinnangul kohaldub see säte ka nõude (2) hinna määramisel. Pooled ei vaidle selle üle, et ühe kuu üür on 159,36 eurot, seega on ühe aasta eest arvutatud üür 1 912,32 eurot.
13.3.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga selles, et nõude (1) vähendamine menetluse kestel ei mõjuta sellelt nõudelt arvutatud hagihinda. Maakohtule esitatud hagi hinnaks kujuneb eelneva põhjal 4 953,02 eurot ( = 3034,70 + 1 912,32), mida ringkonnakohus TsMS § 137 lg 11 alusel muudab. Tsiviilasja hinnaks apellatsioonimenetluses on nõudelt (2) arvestatud hind ehk 1 912,32 eurot, mida tuleb TsMS § 136 lg 4 kohaselt samuti muuta.
13.4.Tsiviilasja hinna eksliku määramise tagajärjel on kohtud nõudnud pooltelt seaduses ettenähtust suuremas summas riigilõivu tasumist. Hagilt oli riigilõivuseaduse lisa 1 järgi piisav tasuda 400 eurot ja kaebuselt 225 eurot. Kui pool on tasunud ettenähtust enam riigilõivu, siis on tal õigus esitada taotlus enamtasutud riigilõivu tagastamiseks, selle lahendab TsMS § 150 lg 4 järgi kohus, kelle menetluses asi viimati oli.
14.Maakohtu otsus kuulub tühistamisele ka menetluskulude jaotuse ja kindlaksmääramise osas. Mõlema kohtuastme menetluskulud jäävad TsMS § 163 lg 1 ja § 171 lg 2 alusel poolte endi kanda, mida ringkonnakohus põhjendab järgmiselt. Maakohtus tuli pärast hagi täpsustamist lahendada kaks nõuet, millest nõue (1) oli edukas ja nõue (2) jääb ringkonnakohtu otsusega rahuldamata. Seega rahuldatakse hagi kokkuvõttes osaliselt. Kuigi menetluses osutus peamiseks vaidlusküsimuseks just nõudega (2) seonduv, siis ei anna see käesoleval juhul alust jaotada kulusid TsMS § 163 lg 1 mõne muu alternatiivi järgi. 7 (8)
Lisaks tuleb arvesse võtta, et hageja tasus riigilõivu maakohtus ja kostja apellatsioonkaebuse esitamisel. TsMS ei võimalda kulude jaotamisel otseselt lähtuda kaebuse rahuldamise ulatusest (vt nt Riigikohtu 27. märtsi 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-18-17, p 18 kolmas lõik), küll aga saab TsMS § 171 lg-le 2 viidates märkida seda, et kostja esitas lõpuks edukaks osutunud vastuväite alles kaebuses.
15.Tulenevalt menetluskulude jaotusest pole vaja neid rahaliselt kindlaks määrata.
16.Juhindudes TsMS § 654 lg-st 22 ja § 173 lg 1 teisest lausest esitab ringkonnakohus otsuse resolutsiooni juures kohtuotsuse kehtiva resolutsiooni tervikliku sõnastuse ning märgib selles kõigi seniste menetluskulude jaotuse. Kuna kulusid rahaliselt kindlaks ei määrata, siis on piisav sellekohase otsustuse tegemine ringkonnakohtu otsuse resolutsioonis. / allkirjastatud digitaalselt / Mati Maksing
/ allkirjastatud digitaalselt / Gaida Kivinurm
/ allkirjastatud digitaalselt / Ulvi Loonurm
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.