Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

2-18-8992

Menetluskulude jaotus Jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda.

Edasikaebamise kord Määrusele võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul alates käesoleva määruse kättesaamisest.

Asjaolud P E esitas 11.06.2018 Harju Maakohtule avalduse Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu vastu, milles palus tuvastada Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 02.04.2018 ja 12.04.2018 üldkoosolekutel vastu võetud otsuste tühisus või alternatiivselt tunnistada kehtetuks Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsus teostada elamu katuse renoveerimine ja võtta omaniku järelevalve. Avalduse kohaselt on avaldaja Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu liige. Korteriühistul on kokku 104 liiget. 14.03.2018 toimus korteriomanike üldkoosolek. Kõikide üldkoosolekute teated edastati korteriühistu liikmetele üksnes trepikodade välisustele teate kleepimise kaudu. 14.03.2018 üldkoosoleku päevakorras oli juhatuse valimine, aastaaruande kinnitamine, elamu katuse uuendus (OÜ xxxx pakkumine) ja trepikodadesse liikumisanduritega valgustite paigaldamine. Üldkoosolekul ei tulnud vajalikku kvoorumit kokku (osales 11 liiget), mistõttu otsustati korraldada korduskoosolek 02.04.2018. Korduskoosoleku päevakorras oli juhatuse valimine, aastaaruande kinnitamine, elamu katuse uuendus (OÜ Xxxx pakkumine) ja trepikodadesse liikumisanduritega valgustite paigaldamine. 02.04.2018 toimunud üldkoosolekul osales 14 liiget. Üldkoosolekul kinnitati majandusaasta aruanne ja otsustati vahetada trepikoja valgustid liikumisanduritega valgustite vastu. Esimest ja kolmandat küsimust vastu ei võetud, kuid protokollis märgiti, et juhatuse valimine toimub järgmisel koosolekul ning katusetööde küsimus otsustatakse peale firma esindaja ära kuulamist. 12.04.2018 korraldati samuti üldkoosolek, mille päevakorras elamu katuse uuendus ja juhatuse valimine. 12.04.2018. a koosolekul osales 13 liiget. Korteriühistu uut juhatust ei valitud, kuid otsustati teostada elamu katuse renoveerimine Osaühing Xxxx poolt ja võtta omaniku järelevalve. Avaldaja on seisukohal, et 02.04.2018 ja 12.04.2018. a üldkoosolekutel vastu võetud otsused on tühised. 02.04.2018 toimunud korduskoosolekul võeti vastu majandusaasta aruanne ja otsustati vahetada trepikodades olevad valgustid. KrtS § 20 lg 3 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda majandusaasta aruandega, ning sellega tutvumise kord. Nii 14.03.2018 üldkoosoleku teates, kui ka 02.04.2018 korduskoosoleku teates, polnud märgitud majandusaasta aruandega tutvumise kohta ega korda. Lisaks on teadetes märgitud

2 (9)

2-18-8992 majandusaasta aruande kinnitamise asemel aastaaruande kinnitamine, mistõttu ei ole isegi aru saada, kas kinnitatakse korteriühistu majandusaasta aruanne või mõni muu aruanne. Korteriühistu põhikirja punkt 46 sätestab, et korteriühistu juhatus peab vähemalt kaks nädalat enne korralist üldkoosolekut andma igale ühistu liikmele tutvumiseks majandustegevuse aastakava projekti (ehk majandusaasta aruande) koos eelmise aasta aruande ja bilansiga. KrtS § 23 lg 1 sätestab, et korduskoosoleku kokkukutsumise teates tuleb viidata asjaolule, et üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust. Seda ei ole 02.04.2018 üldkoosoleku kokkukutsumise teates märgitud. KrtS § 29 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. Avaldaja on seisukohal, et tegu on KrtS § 29 lg 1 tähenduses üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega, kuna kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduses ja põhikirjas sätestatud reegleid (ei ole saadetud majandusaasta aruannet korteriühistu liikmetele vastavalt põhikirjale, päevakorras ei ole märgitud aruandega tutvumise informatsioon, mis on seadusest tulenevalt juhatuse kohustuseks ning kokkukutsumise teates ei ole märgitud, et üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust). Seega on 02.04.2018 toimunud koosolekul vastu võetud otsused KrtS § 29 lõikest 1 tulenevalt tühised. Samuti on korteriühistu liikmeteks isikud, kellele kuulub korteriomandina garaaž, aga mitte majas asuv korter ehk tegu on isikutega, kelle elu- või asukoht ei asu Tallinnas, Valdeku tn 108 korterelamus ning neil puudub ligipääs trepikodadesse. Teated pannakse juhatuse poolt aga üksnes trepikodade välisustele, mistõttu on avaldaja seisukohal, et sellisel viisil üldkoosoleku teate esitamine ei taga, et kõik korteriühistu liikmed oleksid kohaselt üldkoosoleku toimumisest teavitatud. Korteriühistu liikmetel, kel puudub ligipääs trepikodadesse, ei ole mõistlikku võimalust teatega tutvuda. Seega on ka sel põhjusel rikutud oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda, mis on samuti üldkoosolekute tühisuse aluseks. Kui kohus siiski leiab, et tegemist ei ole üldkoosoleku kokkukutsumise korra rikkumisega, on avaldaja seisukohal, et majandusaasta aruande otsuse vastuvõtmisel on rikutud oluliselt selleks ettenähtud korda. Avaldaja on seisukohal, et majandusaasta aruande korteriühistu liikmetele mitte saatmine ning üldkoosoleku teates märkimata jätmine koht, kus on võimalik majandusaasta aruandega tutvuda ning sellega tutvumise kord, on toonud kaasa otsuse vastuvõtmise korra olulise rikkumise, mistõttu on 02.04.2018 toimunud koosolekul vastu võetud otsus majandusaasta aruande kinnitamiseks TsÜS § 38 lg 2 kohaselt tühine. Seega palub avaldaja kohtul tuvastada korteriühistu 02.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisus. Avaldaja on seisukohal, et 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused on KrtS § 29 lõikest 1 tulenevalt tühised, kuna koosoleku kokkukutsumisel on rikutud oluliselt üldkoosoleku kokkukutsumise korda põhikirjast tulenevalt. Kuigi 12.04.2018 toimunud üldkoosoleku kokkukutsumise teates ja protokollis on märgitud, et tegu on korduskoosolekuga, ei saa seda koosolekut käsitleda kui korduskoosolekut KrtS § 23 lg 1 tähenduses. Arvestades, et 02.04.2018 koosoleku näol oli tegu korduskoosolekuga, siis oleks sellel koosolekul saanud otsuseid vastu võtta olenemata osalejate arvust. Seega ei saanud juhatuse valimine ja katuse uuenduse otsustamine lükkuda kvoorumi puudumise tõttu edasi järgnevale koosolekule, mistõttu ei saa juba sel põhjusel 12.04.2018 toimunud üldkoosolekut käsitleda korduskoosolekuna, vaid uue korralise üldkoosolekuna. Korduskoosolekut on võimalik

3 (9)

2-18-8992 korraldada üksnes siis, kui sellele vahetult eelnenud koosolek ei olnud otsustusvõimeline KrtS § 20 lg 2 tähenduses. 02.04.2018 üldkoosoleku protokollist nähtuvalt otsustati, et juhatuse liikmete valimine ja katusetööde küsimus lahendatakse järgmisel koosolekul. 12.04.2018 toimunud üldkoosoleku kokkukutsumise teate sai juhatus korteriühistu liikmetele teatavaks teha alles peale 02.04.2018 koosolekut. Täpset aega, millal teade liikmetele teatavaks tehti, ei ole võimalik tuvastada. Korteriühistu põhikirja punkt 45 näeb erisättena ette, et üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ette teatada vähemalt 15 päeva. Olenemata sellest, kas 12.04.2018 toimunud koosolekut saaks pidada korduvaks koosolekuks või mitte, on igal juhul üldkoosoleku kokkukutsumise korda rikutud, kuna uus üldkoosolek toimus juba 10 päeva peale sellele eelnenud koosolekut. Isegi kui tegemist oleks olnud korduskoosolekuga, siis KrtS § 23 lõikes 2 sätestatud 10-päevane periood, mille jooksul tuleb uuest koosolekust teatada, ei tähenda, et selle aja jooksul peaks koosolek toimuma. Üldkoosoleku kokkukutsumisest tuleb ka korduskoosoleku puhul ette teatada sama palju kui tavapärasest korralisest üldkoosolekust, eelnimetatud säte reguleerib üksnes seda, millal selline teade tuleb edastada. Seega, isegi kui tegu oleks olnud korduskoosolekuga, oleks koosolek saanud kõige varem toimuda 19.04.2018, uue korralise üldkoosoleku puhul 17.04.2018 ehk igal juhul on rikutud kokkukutsumise korda. Samuti erineb 12.04.2018 toimunud koosoleku päevakord 02.04.2018 toimunud päevakorrast (elamu katuse uuenduse juures on uuel koosolekul hinnapakkumise arutluse asemel märgitud, et küsimustele vastab ja katusetöödest räägib Osaühing Xxxx esindaja). Samuti on rikutud ka kohustust kõiki korteriühistu liikmeid korrektselt teavitada. Seega on üldkoosoleku kokkukutsumise korda oluliselt rikutud, mistõttu on KrtS § 29 lg 1 kohaselt 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused tühised. Lisaks on otsused ka TsÜS § 38 lg 2 mõistes tühised, kuna vastuvõtmisel on oluliselt rikutud selleks ettenähtud korda. Põhikirja punkti 62 kohaselt on üldkoosolek otsustusvõimeline, kui kohal olevatele liikmetele kuulub üle poole korteriühistu liikmete häältest. Kuivõrd 12.04.2018 toimunud üldkoosolek ei olnud korduskoosolek, ei saanud sel koosolekul otsuseid vastu võtta olenemata kohal olevate liikmete arvust (kohal oli 13 liiget 104-st). Seega on rikutud otsuse vastuvõtmise korda, mistõttu on 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused ka sel põhjusel tühised. Lisaks on avaldaja seisukohal, et KrtS § 38 lg 1 sätestab, et ehitusliku ümberkorralduse tegemist ei saa otsustada tavapärase valitsemise raames, vaid selleks on vaja korteriomanike kokkulepet. Seaduse seletuskirja kohaselt võib selliseks ehituslikuks ümberkorralduseks olla ehitustööd, mille tulemusena muudetakse mõne hoone osa funktsiooni või hoone väliskuju. Osaühing Xxxx hinnapakkumise kohaselt planeeritakse hoone katuse soojustamist, mille tulemusena muutub katus oluliselt kõrgemaks ehk muudetakse hoone väliskuju. Samuti planeeritakse ka katusel olevaid luuke eemaldada ning jätta üksnes 2 väljapääsu katusele. Luukide eesmärgiks on tagada tuleohutus, mistõttu nende eemaldamisega muudetakse avaldaja hinnangul oluliselt hoone osa funktsiooni ja kõigil korteriühistu liikmetel ei ole enam võimalik tulekahju korral kasutada hoone katusel olevaid luuke põlevast hoonest pääsemiseks. Elamu all asuvad ka garaažid, mis suurendavad hoone tuleohtlikkust, mistõttu on katuseluukide eemaldamine konkreetse hoone puhul eriti ohtlik võrreldes hoonega, mille all sellist garaaži ei oleks ning selline ümberehitus vajab kindlasti ka vähemasti Päästeameti kooskõlastust. Samuti kaob sellega enamikel korteriomanikel võimalus teostada enda omanikuõigusi – tutvuda katuse seisukorraga jms, kuna nende trepikojast ei pääse enam katusele.

4 (9)

2-18-8992 Katuse ja ventkorstende kõrgemaks ehitamisega kaasneb paratamatult ka lamekatuse parapeti ehk rinnatise kõrgemaks ehitamine kogu hoone perimeetri ulatuses, mistõttu muutub oluliselt hoone väliskuju (hoone kõrgus). Hoone ehitusaegne ning kehtiv projekt näeb ette katuse ja parapeti pealispindade kõrguste vahe 550 mm. Pärast hinnapakkumises näidatud soojustuse lisamist jääks parapeti ja katuse pealispinna vahe vaid 100 mm ehk 10 cm, mis ei tagaks vajalikku ohutust. Ehitusprojekt katuse renoveerimiseks puudub. Väliskuju muutmiseks on vaja kindlasti pädeva asutuse poolt heaks kiidetud ja kinnitatud ehitusprojekti. Samuti ei ole ilma ehitusprojektita võimalik nõuetekohaselt teostada ehitusjärelevalvet. Ehitusprojekti alusel toimub nii omanikujärelevalve kui ka riiklik järelevalve ehitustegevuse üle. Projekti alusel hinnatakse ka ehitise nõuetele vastavust, näiteks ehitise ohutust. Üldkoosolekul osalejad ei nõustunud Osaühing Xxxx poolt hinnapakkumises esitatud lahendusega, mis seisneb selles, et ventkorstende (lõõride) avad laotakse pooles ulatuses kinni. Avade väiksemaks tegemine on lubamatu ning see halvendab oluliselt eluruumides olevat sisekliimat. Õhuvahetuseks hoonetes on ettenähtud ja kehtestatud ventilatsioonile (siirdeõhule) kindlad normid (normatiivarvud). Lisaks, talvel mattuvad madalate ventkorstende avad lume alla. Samuti muudab niigi suurte ventkorstende veel kõrgemaks ladumine samuti hoone väliskuju ja koormab katust. Sellest tulenevalt tuleb ka parapet kõrgemaks ehitada. Elamu katust on korduvalt renoveeritud, viimati 2010. aastal, kusjuures renoveerimistööde teostaja oli Osaühing Xxxx. Selle tulemusena on parapeti ja katuse pealispinna vahe keskmiselt 300 mm, ehk katusele on juba lisatud täiendav soojustus 2010. aastal. Katuse järjekordne renoveerimine pakutud kujul (katuse konstruktsioonide oluline muutmine) on küsitav, ei ole otstarbekohane ega põhjendatud, võib kaasa tuua pöördumatuid tagajärgi ning kahjustada maja piirdetarindeid. Kõike eeltoodut arvesse võttes on avaldaja seisukohal, et planeeritav ehitustegevus muudab oluliselt hoone väliskuju ja selle osa funktsioone, mistõttu on tegemist ehitusliku ümberkorraldusega, mis nõuab KrtS § 38 lg 1 tähenduses korteriomanike kokkulepet ehk sellist otsust ei saaks vastu võtta ilma kõigi korteriomanike nõusolekuta. Eeltoodust tulenevalt palub avaldaja kohtul tuvastada korteriühistu 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisus. Alternatiivselt, kui kohus leiab, et 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsused ei ole eeltoodud põhjustel tühised, siis palub avaldaja tulenevalt TsÜS § 38 lg 1 tunnistada kehtetuks 12.04.2018 üldkoosolekul vastu võetud otsus elamu katuse renoveerimiseks Osaühing Xxxx poolt. Avaldaja on seisukohal, et otsus on vastuolus seadusega, kuna ehituslike ümberkorralduste tegemiseks on vaja kõigi korteriomanike nõusolekut ehk korteriühistu üldkoosolekul, kus ei osale kõik korteriomanikud, sellist otsust vastu võtta ei ole võimalik. Lisaks on otsus ka vastuolus põhikirjaga. Põhikirja punkt 50 sätestab, et elamu remondiks vajalike tööde osas otsuse vastu võtmiseks peab selle poolt hääletama 2/3 korteriomanikest. Kuigi avaldaja on seisukohal, et otsuse vastuvõtmiseks on vajalik kõigi korteriomanike nõusolekut, mitte üksnes 2/3 nõusolekut, siis näitab juba põhikirja punkt 50, et otsuse vastuvõtmisel on rikutud ka korteriühistu enda põhikirja nõudeid. Seega, kui kohus leiab, et 12.04.2018 vastuvõetud otsused ei ole tühised, siis palub avaldaja kohtul tunnistada kehtetuks 12.04.2018 korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsus elamu katuse renoveerimiseks ja omaniku järelevalve võtmiseks.

Puudutatud isiku seisukoht Korteriühistu koosolekute kokkukutsumisel ja läbiviimisel on arvestatud ühistu omapäraga, kus ühistu liikmeteks on ka maja all garaaže omavad isikud, kellel puudub tõsisem huvi ühistu kortermaja osa puudutavate küsimuste suhtes. Avalduses viidatud 104 ühistu liikmest on 39 liiget ainult garaažiomanikud, kellega on üldkoosolekute korraldamise teemat varasemalt 5 (9)

2-18-8992 arutatud ja ühiselt leitud, et puudub vajadus koosoleku kokkukutsumise teateid väljapoole trepikodasid üles panna. Ühistu kodukorrast, põhikirjast ja ühistus väljakujunenud tavadest lähtuvalt on majandusaasta aruanne saadaval igas trepikojas nõutud aeg enne aruande vastuvõtmist koosolekul. Avaldajal, kes on ühistu pikaaegne liige, on olnud võimalus tutvuda majandusaasta aruandega sarnaselt eelmistele aastatele. Puudutatud isik nõustub, et koosoleku kokkukutsumise teatistes võib esineda mõningaid puudusi sõnastuse osas, kuid ei nõustu asjaoluga, et selliste puuduste esinemise näol oleks tegemist oluliste rikkumistega. Korraline koosolek kutsuti kokku 14.03.2018, kuid koosolekut ei saanud kvoorumi puudumise tõttu läbi viia ja sellest tulenevalt otsustati kokku kutsuda korduskoosolek. KrtS § 23 lg 2 kohaselt uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade edastatakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Ühistu põhikirja punkt 45 sätestab, et üldkoosolekust tuleb teavitada vähemalt

päeva enne koosoleku toimumist. Korduskoosoleku toimumise teatis edastati ühistu juhatuse poolt 17.03.2018 ja sellest nähtub, et koosolek toimub 02.04.2018. Sellest tulenevalt leiab puudutatud isik, et korduskoosoleku etteteatamise tähtaega on järgitud. Puudutatud isik on seisukohal, et 12.04.2018 toimunud koosolekul arutatud korterelamu katuse remondi näol ei ole tegemist rekonstrueerimisega ehitusseadustiku tähenduses. Tegemist ei ole ka KrtS § 38 lg 1 viidatud ümberkorraldusega, vaid tegemist on siiski katuse remondi ja täiendava soojustamisega, mis on vajalik vältimaks niiskuskahjustuste tekkimist korterelamule ning selline tegevus jääb KrtS § 39 kirjeldatu raamidesse. Samuti on puudutatud isik seisukohal, et kui korteriomandi reaalosa jääb ümberehitamisest puutumata, siis võib otsuse ümberehitamiseks langetada üldkoosolekul ja korteriomanike kokkulepe ei ole vajalik. Käesoleval juhul ei vajaks katuse remondi ja täiendava soojustamise otsustamine mitteliikmetest korteriomanike osalemist koosolekul, kuna nimetatud remondiga seoses ei ole vajalik suurendada korteriomanike makseid, ega võtta laenu ja/või seada pante korteriomanditele. Puudutatud isik märgib, et ühistu liikmed on alati soovinud ja soovivad ka käesoleval ajal küll heas korras korterelamut, kuid koosolekutel osalemine pole kunagi suur olnud. Seega on puudutatud isik katuse remondi küsimuses tegutsenud siiski vastavalt ühistu liikmete ootustele ja soovidele. Puudutatud isik nõustub, et üldkoosoleku kokku kutsumisel ei ole järgitud kokku kutsumise tähtaega ja otsus on vastuvõetud mööndustega, kuid leiab, et katusega seotud probleeme on ühistu liikmetega korduvalt arutatud ning ühistu liikmete ühine soov ja tahe on olnud, et korterelamu katus siiski kiiremas korras korda saaks. Puudutatud isik leiab, et tulenevalt MTÜS § 24 lg 3 ei ole õigustatud avaldaja nõue tunnistada kehtetuks 12.04.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsust elamu katuse renoveerimise ja omaniku järelvalve osas, kuna avaldaja viibis isiklikult eelmainitud koosolekul ja ei palunud protokollida oma vastuväiteid otsusele. Puudutatud isik leiab, et on ebaproportsionaalne jätta menetluskulud korteriühistu kanda, kuna ühistu liikmete tegelik soov ja ühine huvi on katuse remondi teostamine. Sellest tulenevalt palub hageja menetluskulud määrata õiglaselt ja vastavalt kohtu äranägemisele.

6 (9)

2-18-8992 Kohtumääruse põhjendused Õigusnormid, millest kohus juhindub on järgmised: Korteriomandi- ja korteriühistu seaduse (KrtS) § 29 lg 1 kohaselt kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised, kui korteriomanikud, kelle suhtes kokkukutsumise korda rikuti, otsust heaks ei kiida. KrtS § 20 lg 2 kohaselt korteriomanike üldkoosolek on otsustusvõimeline, kui sellel osalevatele korteriomanikele kuulub üle poole häältest ja üle poole kaasomandi osadest, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud teisiti. KrtS § 23 lg 1 sätestab, et kui korteriomanike üldkoosolek on käesoleva seaduse § 20 lõike 2 järgi otsustusvõimetu, kutsub juhatus sama päevakorraga kokku uue üldkoosoleku, mis on otsustusvõimeline osalejate arvust olenemata. Sellele asjaolule tuleb üldkoosoleku kutses viidata. Vastavalt KrtS § 23 lg 3 uue üldkoosoleku kokkukutsumise teade saadetakse otsustusvõimetuks osutunud üldkoosoleku toimumisest arvates kümne päeva jooksul, ent mitte varem kui kahe päeva pärast. Kohus, tutvunud esitatud avaldusega, puudutatud isiku vastusega ja poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada osaliselt. Avaldaja palub tuvastada Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 02.04.2018 ja 12.04.2018 üldkoosolekutel vastu võetud otsuste tühisus. Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 02.04.2018 kordus üldkoosoleku protokollist (tl 9 pöördel) nähtuvalt on nimetatud koosolekul vastu võetud otsused aastaaruande kinnitamiseks ja trepikoja valgustite vahetamiseks liikumisanduritega valgustite vastu. Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 12.04.2018 kordus üldkoosoleku protokollist (tl 11 pöördel) nähtuvalt on 12.04.2018 üldkoosolekul otsustatud, et praegune juhatus jätkab kuni uue juhatuse valimiseni ja teostada elamu katuse renoveerimine osaühingu Xxxx poolt ja võtta omaniku järelevalve. Avaldaja hinnangul on mõlema üldkoosoleku kokkukutsumisel rikutud üldkoosoleku kokkukutsumise korda. Kuivõrd 02.04.2018 üldkoosoleku näol oli tegemist korduskoosolekuga, siis oleks koosoleku kokkukutsumise teates vastavalt KrtS § 23 lg 1 tulnud viidata asjaolule, et üldkoosolek on otsustusvõimeline olenemata osalejate arvust. Samuti pole üldkoosoleku teates märgitud kohta, kus on võimalik tutvuda majandusaasta aruandega ega sellega tutvumise korda. 12.04.2018 üldkoosoleku kokkukutsumisel on rikutud korteriühistu põhikirja punkti 45, mille kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ette teatada vähemalt 15 päeva, kuid uus koosolek toimus juba 10 päeva peale sellele eelnenud koosolekut. Puudutatud isik on 06.08.2018 vastuses (tl 35 – 36) möönnud, et üldkoosolekute kokkukutsumisel ei ole kokkukutsumise tähtaegu järgitud. Samuti nõustub puudutatud isik avaldaja väitega, et koosoleku kokkukutsumise teatistes võib esineda mõningaid puudusi sõnastuse osas. Eeltoodust tuleneb, et poolte vahel puudub vaidlus selle üle, et Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 02.04.2018 ja 12.04.2018 üldkoosolekute kokkukutsumise korda on rikutud. Vastavalt KrtS § 29 lg 1 kui korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisel on oluliselt rikutud seaduse, korteriomanike kokkuleppe või põhikirja nõudeid, ei ole koosolek õigustatud otsuseid

7 (9)

2-18-8992 vastu võtma, välja arvatud juhul, kui koosolekul osalevad või on esindatud kõik korteriomanikud. Sellisel koosolekul tehtud otsused on tühised. Käesoleval juhul võib kohus siiski tuvastada üksnes 12.04.2018 toimunud korteriühistu üldkoosolekul vastu võetud otsuste tühisuse järgmistel põhjendustel. Vastavalt KrtS § 29 lg 3 on korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg 60 päeva otsuse vastuvõtmisest arvates. Avaldaja on oma nõude 02.04.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks kohtule esitanud 11.06.2018. Seega ei ole avaldaja nimetatud nõude osas kinni pidanud KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtajast. Tsiviilseadustiku üldosaseaduse (TsÜS) § 134 lg 1 kohaselt on tähtaeg kindlaksmääratud ajavahemik, millega on seotud õiguslikud tagajärjed. Vastavalt TsÜS § 135 lg 2 lõpeb tähtaeg tähtpäeva saabumisel. Kuigi KrtS § 29 lg 3 sõnastuses on märgitud, et otsuse kehtetuks tunnistamise nõude esitamise tähtaeg on 60 päeva, laieneb KrtS § 29 lg 3 kohtu hinnangul ka korteriühistu üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõudele. TsÜS 5. peatüki mõttest tulenevalt on tühine tehing kehtetu. Kuivõrd avaldaja on taotlenud korteriühistu 02.04.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamist, on ta sisuliselt esitanud avalduse korteriühistu üldkoosoleku otsuste kehtetuks tunnistamiseks. Seega oleks avaldaja pidanud oma nõude 02.04.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks kohtule esitama 02.06.2018. Kuna 02.06.2018 oli laupäev, siis oleks avaldaja oma nõude vastavalt TsÜS § 136 lg 8 pidanud kohtule esitama hiljemalt 04.06.2018. Kuivõrd avaldaja ei ole Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 02.04.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamise nõude osas KrtS § 29 lg 3 sätestatud tähtajast kinni pidanud, siis on ta nimetatud korteriühistu üldkoosoleku otsuste vaidlustamise õiguse minetanud. Eeltoodust tulenevalt tuleb avaldaja nõue Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 02.04.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks jätta rahuldamata. Avaldaja nõue Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 12.04.2018 üldkoosoleku otsuste tühisuse tuvastamiseks on põhjendatud, mistõttu tuleb tuvastada Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 12.04.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsuste praeguse juhatuse jätkamise kohta kuni uue juhatuse valimiseni ja elamu katuse renoveerimise osaühingu Xxxx poolt ning omaniku järelevalve võtmise kohta tühisus. Kuivõrd Tallinn, Valdeku tn 108 korteriühistu 12.04.2018 üldkoosolekul vastuvõetud otsused on korteriühistu üldkoosoleku kokkukutsumise korra järgimata jätmise tõttu KrtS § 29 lg 1 alusel tühised, siis ei hakka kohus menetlusökonoomika põhimõttest lähtuvalt hindama puudutatud isiku väiteid selles osas, kas katuse renoveerimistööde teostamise otsustamiseks piisab KrtS § 39 sätestatud häälteenamusest või on selleks vaja kõigi korteriomanike kokkulepet.

Menetluskulude jaotus Õigusnormid, millest kohus juhindub, on järgmised: Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 138 lg kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 144 p 1 järgi kohtuvälised kulud on menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. TsMS § 172 lg 1 kohaselt hagita menetluses kannab menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. 8 (9)

2-18-8992 TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus kohtuotsuses menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel. TsMS § 178 lg 1 järgi menetluskulude jaotust saab vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati. Hüvitatavate menetluskulude suurust saab vaidlustada selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude rahaline suurus kindlaks määrati. Kuivõrd tegemist on hagita menetlusega ja käesolev lähend on tehtud avaldaja huvides, siis tuleks menetluskulud TsMS § 172 lg 1 esimese lause alusel jätta avaldaja kanda. Võttes arvesse asjaolu, et puudutatud isik on avalduses toodud väited korteriühistu üldkoosolekute kokkukutsumise korra rikkumise osas õigeks võtnud ja sellest tulenevalt on kohus avaldaja nõuded osaliselt rahuldanud, siis peab kohus käesoleval juhul põhjendatuks jätta menetluskulud kummagi poole enda kanda. TsMS § 178 lõikest 1 tulenevalt saab menetluskulude jaotuse kohta tehtud kohtulahendit vaidlustada üksnes selle kohtulahendi peale edasi kaevates, millega menetluskulude jaotus kindlaks määrati.

/allkirjastatud digitaalselt/ Merike Varusk kohtunik

9 (9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.