Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Elfi Invest OÜ (hageja) oma seadusliku esindaja Merlin Lee isikus ja XXX (kostja) sõlmisid 26.02.2015 notariaalse ostu-müügilepingu, mille kohaselt võõrandas hageja kostjale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistusregistri registriossa nr 11947202 kantud korteriomandist koos oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX Kostja hagejale kinnistu eest ei tasunud. Hageja pöördus Harju Maakohtusse. Harju Maakohus võttis asja menetlusse 8.02.2018 ning tegi kohtuotsuse (resolutiivosa) 22.10.2018. Kostja esitas taotluse kohtul koostada ja esitada kohtuotsuse kirjeldav ja põhjendav osa kuna ta soovib esitada Harju Maakohtu otsusele apellatsioonkaebuse.

HAGEJA NÕUE

Hagiavalduse kohaselt Elfi Invest OÜ (hageja) oma seadusliku esindaja Merlin Lee isikus ja XXX (kostja) sõlmisid 26.02.2015 notariaalse ostu-müügilepingu (edaspidi leping), mille kohaselt võõrandas hageja kostjale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistusregistri registriossa nr 11947202 kantud korteriomandist koos oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX Vastavalt lepingu punktile 3.1 võõrandas hageja kinnistu kostjale müügihinnaga 210 000 eurot, millise kohustus kostja hagejale tasuma osamaksetena alljärgnevalt: - esimesed 6 osamakset, iga osamakse summas 3000 eurot, iga kuu 15. kuupäevaks, seejuures esimene osamakse tuli tasuda hiljemalt 15.03.2015; - alates 15.09.2015 tuli ülejäänud summa maksta 42 võrdse osamaksena, iga osamakse summas 4571,78 eurot, iga kuu 15. kuupäevaks selliselt, et viimane maksepäev on 15.12.2018. Tasumisega viivitamise korral sätestati müüja (hageja) õigus nõuda viivist 0,030% päevas tähtajaks tasumata summalt. Lepinguga saadud kinnistu on kostja käesolevaks ajaks edasi kolmandale isikule võõrandanud. Hageja nõuab kostjalt hageja kasuks välja põhivõlga 147 701,62 eurot, hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivist summas 22 216,12 eurot ning viivist põhivõlgnevuselt (147 701,62 eurot) alates 2.02.2018 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni vastavalt võlaõigusseaduse § 113 lg

KOSTJA SEISUKOHT

Kostja vaidleb hagile vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Kostja sõnul Elfi Invest OÜ võõrandas lepingu alusel M1 korteriomandi XXXle eelkõige põhjusel, et XXX tegeles koos teiste korteriomanikega nii Lossi arendamise kui müügiprotsessiga ning hageja ja

kostja leppisid kokku, et XXX tasub M1 korteriomandi eest hagejale koheselt peale korteriomandi müüki võimalikele ostjatele või investoritele. Korteriomandi müügi põhjuseks oli muuhulgas ka see, et hageja ega Merlin Lee ei peaks tegelema korteriomandi igapäevase haldamisega ega ka korteriomandiga ja lossiga seotud kulutuste kandmisega, vaid kõik nimetatud kohustused võttis enda kanda XXX. Kostja leiab, et asjaolu, et XXX ja Elfi Invest OÜ vahel olid täiendavad kokkulepped lisaks lepingus märgitule näitab ka asjaolu, et müüja on müünud korteriomandi ilma, et oleks nõudnud kostjalt mingit tagatist ning notar on ka selgitanud, et selline kokkulepe ei ole mõistlik, kuid hoolimata notari selgitustest soovisid pooled sõlmida lepingu just sellistel lepingus toodud tingimustel. Kostja on seisukohal, et hageja kõrvalnõuded on alusetud kuivõrd hageja ja kostja on omavahel kokku leppinud asjaolu, et müügitehingust tulenev kohustus täidetakse peale seda, kui on õnnestunud võõrandada kogu Laitse loss tervikuna. Vastava kokkuleppe olemasolu tõendab ka asjaolu, et hageja ei ole varasemalt kordagi kostjalt nõudnud viiviste või muu kõrvalnõuete tasumist.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Vastavalt TsMS § 5 lg-le 1 menetletakse hagi poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Sama paragrahvi teise lõike teise lause kohaselt määrab pool ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab. TsMS § 230 lg 1 sätestab, et kumbki pool peab hagimenetluses tõendama neid asjaolusid, millele tuginevad tema nõuded ja vastuväited, kui seadusest ei tulene teisiti. Kohus hindab seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustab oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosalise esitatud väide on tõendatud või mitte TsMS § 232 lg 1 kohaselt. Poolte vahel puudub vaidlus, et hageja ja kostja sõlmisid 26.02.2015 notariaalse ostu-müügilepingu, mille kohaselt võõrandas hageja kostjale 1⁄2 suuruse mõttelise osa kinnistusregistri registriossa nr 11947202 kantud korteriomandist koos oluliste osade ja päraldistega asukohaga XXX müügihinnaga 210 000 eurot. Kostja ei ole käesoleva hetkeni müügihinda tasunud. Võlaõigusseadus (VÕS) § 76 lõike 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Kostja võttis endale lepinguga kohustuse tasuda ostetud kinnistu eest. Kostja seda kohustust ei täitnud kuna tema hinnangul olid hagejal ja kostjal täiendavad kokkulepped, mille kohaselt ta ei pidanudki tasuma nimetatud summat kuivõrd hageja ja kostja on omavahel kokku leppinud asjaolu, et müügitehingust tulenev kohustus täidetakse peale seda, kui on õnnestunud võõrandada kogu Laitse loss tervikuna. Vastavat kokkulepet ei ole kohtule esitatud. Samuti ei ole esitatud tõendeid, mis võimaliku kokkuleppe sisu tõendaksid. Seega kostja seisukohad võimalike täiendavate kokkulepete osas on paljasõnalised ja tõendamata ja kohus ei saa sellest võimalikust kokkuleppest asja lahendamisel lähtuda. Põhinõude kokkuvõte

Kuna kostja ja hageja vahel oli leping, milles toodud kohustusi on hageja täitnud, kuid mis on kostja poolt jäänud täitmata, on põhinõue kostja vastu õigustatud, hagi on põhjendatud ja kuulub täielikult rahuldamisele. Seega rahuldab kohus hageja põhivõla nõude summas 147 701,62 eurot, mis oli tasumata müügihind hagi esitamise hetkel. Viivised VÕS § 100 sätestab, et kohustuse rikkumine on võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 sätestab, et kui võlgnik on kohustust rikkunud, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist ning punkti 6 alusel võib võlausaldaja rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral nõuda viivist. VÕS § 113 lg 1 kohaselt rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. VÕS § 94 lg 1 kohaselt kui kohustuselt tuleb vastavalt seadusele või lepingule tasuda intressi, on intressimääraks poolaasta kaupa Euroopa Keskpanga põhirefinantseerimisoperatsioonidele kohaldatav viimane intressimäär enne iga aasta 1. jaanuari ja 1. juulit, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teisiti. Vastavalt hageja ja kostja vahel sõlmitud lepingule kohustus kostja tasuma viivist 0,030 % tasumata põhisummalt iga tasumisega viivitatud kalendripäeva eest. Viivisearvestuse kohaselt võlgneb kostja hagejale hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivise summas 22 216,12 eurot ning viivise põhivõlgnevuselt (147 701,62 eurot) alates 2.02.2018 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni vastavalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1. Kohus leiab, et kuivõrd hageja põhinõue on põhjendatud ja kuulub seega rahuldamisele, on kostja olnud raha tasumisega viivituses ja hageja viivisenõue on põhjendatud. Eeltoodust tulenevalt kuulub hageja viivisenõue täielikult rahuldamisele ja kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis summas 22 216,12 eurot ning viivis põhivõlgnevuselt (147 701,62 eurot) alates 2.02.2018 kuni põhivõlgnevuse täieliku tasumiseni vastavalt võlaõigusseaduse § 113 lg 1. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus

jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. TsMS § 162 lg 1 järgi kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuivõrd hagi kuulub rahuldamisele, tuleb menetluskulud jätta täies ulatuses kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 174 lg 2 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse tegemist. TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus kohtuotsuses või asja lõpetavas määruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. Kohus ei määra antud hetkel kindlaks menetluskulude suurust tulenevalt kohtupraktikast, mille kohaselt peab maakohus menetluskulud uuesti kindlaks määrama juhul, kui otsus kaevatakse edasi ja menetluskulude jaotus muutub. Eeltoodust tulenevalt on leitud, et menetluskulude suurust on menetlusökonoomikast tulenevalt mõistlik kindlaks määrata alles peale lõpplahendi jõustumist. Seega ei määra kohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks kohtuotsuses vaid määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast kohtuotsuse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras.

/digitaalselt allkirjastatud/ Hannes Olev Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.