Asjaõigus › Kinnistusraamatu asjad

Ringkonnakohus selgitab, et KrtS § 44 lg-t 2 tuleb mõista selliselt, et nii täite- kui ka pankrotimenetluses rahuldatakse korteriomandi müügist saadud rahast kõigepealt korteriühistu pandiga tagatud nõue ja alles seejärel „tavalise“ hüpoteegiga tagatud nõue. Samuti tähendab see korteriühistu jaoks võimalust pöörata sissenõue korteriomandile ka juhul, kui see on koormatud hüpoteegiga, sest kõik „tavalised“ hüpoteegid on korteriühistu pandiõigusest tagapool ja lõpevad (TMS § 158 lg 3). KrtS-i seletuskirjas on avaldatud, et hüpoteegipidajale omab uus regulatsioon kahjulikku mõju ainult sellisel juhul, kui tema ees täidetakse kohustusi nõuetekohaselt, korteriühistu ees aga mitte ning korteriomaniku muu vara arvel ei ole korteriühistu rahalise nõude täitmine võimalik. Pangaliidu arvamuse kohaselt on selline olukord väga erandlik. Kirjeldatud erandlikus olukorras saab hüpoteegipidaja tagatise kadumise vältimiseks korteriühistu nõude ise rahuldada ja selle hiljem laenuvõtjalt välja nõuda. Reguleerimaks olukordi, kus enne KrtS-i jõustumist 01.01.2018 oli korterile seatud hüpoteek, nähti seaduse rakendussätetes ette, et korteriühistu pandiõigus tekib ka sellisel juhul, kuid see ei pruugi kogu suuruses paikneda esimesel järjekohal. Esimesel järjekohal paikneva pandiõiguse suurus on sõltuv täite- või pankrotimenetluses korteriomandi müügist saadud summast, moodustades sellest viis protsenti, kuid mitte rohkem, kui oleks korteriühistu pandiõiguse suurus KrtS § 44 lg 3 kohaselt, s.t ühe aasta majandamiskulud (KrtS § 72 lg 1). Seega jaguneb korteriühistu pandiõigus varasema hüpoteegi olemasolul kaheks: üks osa on esimesel järjekohal ja teine osa (kui esimesel järjekohal olev osa ei ole piisavalt suur) on esimesel vabal järjekohal, s.t asetseb pärast seda hüpoteeki, mis on KrtS-i jõustumisel viimasena kinnistusraamatusse kantud. Seega on korteriühistul ka varasema hüpoteegi olemasolul võimalus pöörata sissenõue korteriomandile nii, et varasem hüpoteek kustutatakse, aga varasema hüpoteegi pidajale on tagatud kindel osa jaotamisele minevast tulemist. Vaidlustatud määruses ei pööranud kinnistusosakond aga tähelepanu sellele, et kinnistusraamatusse oli vaidlusaluse kinnisasja suhtes sisse 13.11.2014 kantud keelumärge Eesti Vabariigi kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Eelnev võib olla takistuseks kinnistusraamatusse uute kannete tegemiseks. Nimelt, kui kinnisasjale on eelnevalt seatud keelumärge, siis ei ole reeglina võimalik samal ajal ka teist keelumärget seada (vt ka Riigikohtu 03.10.2006 määrus asjas nr 3-2-1-79-06, p 22; 05.03.2010 määrus asjas nr 3-2-1-8-10, p 8; 15.03.2016 otsus asjas nr 3-3-1-82-15, p 19.1). Kande tegemine on võimalik juhul, kui õigustatud isik on sellega nõus, sest käsutuskeelu järgi õigustatud isikul on õigus ise käsutuskeelust tulenevaid õigusi käsutada, mh keelumärkest loobuda, anda nõusolek käsutuskeeluga vastuolus oleva tehingu tegemiseks või teise keelumärke sissekandmiseks (vt nt Riigikohtu 15.04.2004 määrust asjas nr 3-2-1-48-04, p 15). Ringkonnakohus küsis 20.09.2018 Eesti Vabariigilt Maksu ja Tolliameti kaudu, kas ta on nõus kinnistusregistriosa nr 11716201 kolmandasse jakku keelumärke kandmisega

kohtutäitur E. Vilippuse ja KÜ Rondo kasuks kinnisasja käsutamise keelamiseks. Eesti Vabariik Maksu- ja Tolliameti kaudu avaldas, et on nõus kirjeldatud käsutamise keelumärke kandmisega. Samas kirjas selgitati, et Eesti Vabariik on esitamas Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale avaldust enda kasuks 13.11.2014 registriossa nr 11716201 sisse kantud kinnisasja käsutamise keelumärke kustutamiseks. Seega on käsutamise keelumärke sissekandmiseks olemas ka õigustatud isiku nõusolek. Kuivõrd maakohus keeldus ebaõigel põhjusel kande tegemisest, tuleb Tartu Maakohtu registriosakonna määrus tühistada ja saata avaldus tagasi Tartu Maakohtu registriosakonnale uueks läbivaatamiseks.

/allkirjastatud digitaalselt/ Ulvi Loonurm

/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar

/allkirjastatud digitaalselt/ Iko Nõmm

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.