2-17-19457/12 - Võlaõigus - Muud kasutuslepingud - Tartu Maakohus Jõgeva kohtumaja - lahend.ee

4.Välja mõista OÜ-lt Martinex Txxxx Mxxxxxx kasuks viivis väljamõistetud menetluskuludelt võlaõigusseaduse § 113 lg 1 sätestatud määras (EKP intress + 8% aastas) alates käesoleva otsuse jõustumisest kuni selle täitmiseni. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue ja põhjendused Martinex OÜ esindaja esitas 30.12.2017.a TxxxxxMxxxxxxxvastu hagi põhivõlgnevuse 7976.87 eurot, viivise 7976.87 eurot ja jooksva viivise nõudes. 21.08.2018.a esitas hageja avalduse viivisenõude vähendamiseks ja palus välja mõista seadusjärgne viivis summas 2249.48 eurot ning jooksev viivis. Hagiavalduse ja lisade kohaselt 01.03.2012 sõlmisid hageja ja kostja üürilepingu nr 2012-2, mille kohaselt andis hageja kostja kasutusse eluruumi aadressiga xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx ning kostja kohustus maksma hagejale üüri ning kõrvalkulusid. Hageja on esitanud kostjale 23 arvet kogusummas 7976,87 eurot, mis on kostjal tasumata. Vaatamata asjaolule, et hageja on kostjat korduvalt teavitanud võlgnevusest ning palunud see tasuda, ei ole kostja võlgnevust tasunud. Hageja palus välja mõista ka viivise, mis üürilepingu kohaselt 0,1% tasumata summalt iga kalendripäeva eest. Käesoleva hagi esitamise hetkeks on arvestuslik viivise suurus 8358,32 eurot. Hageja vähendas viivise nõuet kuni põhivõla nõudeni. Vastuseks kostja vastuväidetele teatas hageja, et üürisumma tõstmine oli kokku lepitud ning kostja on tasunud lepingu kehtivusel ajal arveid, kus on kirjas kokkuleppel tõstetud üür, mis kinnitab sellise kokkuleppe sõlmimist. Samamoodi on kokku lepitud haldustasu lisamine üüriarvele ning teiste teenuste hindade ja kostja ei ole kuni käesoleva hetkeni esitanud ühtegi vastuväidet esitatud arvetele. Ebaõige on kostja väide, et tema poolt tehtud töid pole arvesse võetud ja tasaarvestatud. Hageja on tasaarvestanud töid summas 2000 eurot ja võlgnevuse summata ka vastavalt vähendanud. Samuti on hageja arvesse võetud kõiki kostja poolt tasutud summasid. Kuna kostja ei ole tagatisraha tasunud, kostja ei ole selle tasumist tõendanud, siis ei ole võimalik seda arvestada. Kostja ei ole üürilepingut üles öeldud vastavalt lepingus kokkulepitule. Kostja lahkus üüritud korterist 2015. aasta detsembris ilma sellest hagejat teavitamata. Hageja sai teada kostja lahkumisest 2015. aasta detsembri keskel. Vastavalt üürilepingu punktile 4.1 on mõlemal lepingu poolel õigus üürileping üles öelda teavitades sellest teist poolt kirjalikult ette 3 kuud. Kostja seda teinud ei ole, kostja lihtsalt lahkus korterist. Seega saab lugeda üürilepingu ülesütlemise teate esitamise päevaks seda päeva, kui hageja sai teada kostja lahkumisest, kuid hageja on kostjale vastu tulnud ja nõuab üürilepingust tulenevaid tasusid vaid kuni2016.a jaanuari lõpuni. Hageja 11.06.2018.a seisukohas jäi varem esitatu juurde. Hageja märkis, et korteri valduse üleandmise päeva peab tõendama kostja, kuna tema väidab, et lahkus korterist. Kostja ei ole kuni käesoleva hetkeni esitanud väidet, et üüri tõstmise kokkulepet ei ole sõlmitud. Seega võis hageja eeldada, et nimetatud kokkulepe on olemas ning kostja ei saa aastaid hiljem tugineda sellele, et üüri ei ole tõstetud. Kostja väide, et ta on tasunud tagatisraha, on ebaõige. Esimene

kostjale esitatud üüriarve oli teistest suurem, kuna arvel oli 2012. aasta märtsi ja aprilli üür. Vale ja tõendamata on ka kostja väide, et antud vaidluses on üks pooltest tasaarvestanud oma nõude teise poole nõudega. Kostja esitatud hageja seadusliku esindaja 14.12.2015 e-kiri ei ole tasaarvestuse avaldus, selles palutakse andmeid tehtud töödest. Kuigi hageja palus kostjalt ekirjas kokkuvõtet kostja tehtud töödest, kostja seda hageja ei ole esitanud. Hageja ja kostja leppisid tehtud tööde mahus kokku telefoni teel ning kokkulepitud summa võrra vähendas hageja oma nõuet kostja vastu. Kostja ei ole kuni käesoleva vaidluse alguseni väitnud, et ta on teinud töid rohkem kui 2000 euro eest. Hageja teatas, et tal ei ole võimalik esitada kokkuvõtete töödest ja nende mahust, mida ta hageja on tasaarvestanud. Hageja tasaarvestas esimeses järjekorras varem sissenõutavaks muutunud nõuded. Hageja leidis, et tõendamata on kostja väide, et ta tegi ülekandeid 2014 ja 2015. a arvete tasumisekskostja maksekorraldustes on kirjas, et tasutakse arvet 12287, mis on kostjale esitatud 2012.aastal. hageja leidis, et kohaldatud viivise määr ei ole tühine. Kuna hageja ei nõua 2013. aasta arvete tasumist on kostja taotlus aegumise kohaldamiseks põhjendamatu ning tuleb jätta tähelepanuta. 15.08.2018.a seisukohas märkis hageja, et vastaval tema 14.05.2015.a e-kirjale pidi leping lõppema 15.08.2015.a, mitte kirja saamise kuupäeval. Hageja on esitanud kostjale arved maist 2015 kuni jaanuarini 2016 e-kirjadega. Iga mõistlik isik oleks vaielnud vastu esitatud arvetele. Kostja ei ole esitatud arvetele vastu vaielnud, mis hageja hinnangul tõendab kaudselt asjaolu, et kostja ei lahkunud üüritud pinnal 2015. aasta mais. Kuna kostja ei vaielnud vastu ka hageja 15.09.2015 e-kirjale, milles hageja teavitab kostjat, et kui võlgnevust ei vähendata, siis tuleb üüritud pinna valdus septembri lõpuks üle anda, siis ka see tõendab kaudselt, et kostja ei lahkunud üüritud pinnalt 2015. aasta septembriks. Hageja saatis analoogse kirja ka 14.11.2015, millele kostja samuti vastu ei vaielnud. Hageja märkis, et vale on kostja väide, et nende vahel oli tasaarvestuse kokkulepe või, et kostja on teinud tasaarvestuse avaldusi. Kohtuistungil esitas hageja taotluse viivise vähendamiseks ja palus välja mõista seadusjärgse viivise: Arvestades viivist kõigilt viivituses olnud arvetelt alates 05.03.2014 kuni 21.08.2018.a on hageja viivise nõue 2249.48 eurot. Hageja palus mõista seadusjärgse viivise põhinõudelt välja ka alates kohtuotsuse tegemisest kuni selle täitmiseni. Kohtuistungil jäi hageja esitatud nõude juurde, arvestades vähendatud viivise nõuet. Hageja jäi põhivõla nõude juurde ja viivise nõude juurde istungil esitatud ulatuses. Hageja esindaja viitas, et kostja kirjalike seisukohtade kohaselt kolis ta korterist välja juba 2015.a mais, mis on aga vastuolus istungil esitatud väitega, et välja kolis augustis. Kostja ei ole esitanud enda poolt väidetavalt koostatud tööde arvestust. Kostja vastuväited Kostja ei esitanud vastuväiteid üürilepingu sõlmimise asjaolule. Kostja märkis, et kostjale esitatud arvetel on summad kokku lepitust erinevad: üüris oli kokkulepe 130€, kuid arvetel on summa 160€ ja viimasel 13 esitatud arvel lausa 168 eurot kuus. Seega on hageja oma põhinõuet enda poolt esitatud kahekümne kolmel arvel kunstlikult suurendanud (10 x 30) + (13 x 38) = 794 euro võrra. Samuti on hageja lisanud arvele haldustasu, mis on igakuiselt 6 eurot (koos km), milles pooled omavahel kokku leppinud ei olnud. Seega on hageja esitanud omapoolse põhinõude sellest tulenevalt 6 x 23 = 138 eurot suuremana. Samuti on lepingus kokku lepitud, et kütte eest tasub üürnik 72 eurot igas kuus. Arvetelt nähtub aga, et hageja nõuab kütte eest 96 eurot (koos km). Seega on näidatud enda nõuet 552 eurot suuremana. Kostja leidis, et hageja on esitanud arved ka perioodi eest, mil pooltevaheline üürileping oli lõppenud. Hageja ütles üürilepingu üles kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis 14.05.2014.a. Kostja sai sellest aru nagu keskmine isik – kuivõrd hageja väitis kostjal olevat

pikajalist võlgnevust öeldi leping päevapealt üles. Kostja lahkus korterist, kuivõrd puudus edasine alus korteri kasutamiseks. Vaatamata lepingu lõppemisele 14.05.2015.a on hageja aga esitanud oma nõudes arveid kuni jaanuarini 2016. Üürileandja ja üürnik leppisid üürilepingu punktis 2.6 kokku, et üürnik tasub üürileandjale 130 eurot tagatisraha. Hageja ei ole enda nõude esitamisel arvestanud tagatisrahaga ning selle võrra enda väidetavat nõuet vähendanud. Lepingu üles ütlemiseni viis hageja väide, et kostjal on võlg üle 3000 eurot, mis ei vastanud tõele ja tuli kostjale üllatusena. Nimelt oli hageja ja kostja vahel sõlmitud kokkulepe, mille kohaselt kostja teeb hagejale tööd ja tema tasu tasaarvestatakse üürileandja üüri- ja kõrvalkulude nõudega. Hageja esindaja andis kostjale töökäske ning tasaarvestuse kokkulepet tõendab hageja enda e-kiri. Kostja tegi hagejale järgmisi töid. Hageja küttis kütteperioodil igapäevaselt maja katelt ning saab selle eest 200 eurot iga kuu: 2014.aastal 8,5 kuud, 2015.aastal 4,5 kuud. Seega tekkis kostjal nõue 2600 eurot. Lisaks sellele tegi kostja muid töid vastavalt vajadusele. Kostja niitis muru aastal 2014 hageja objektidel xxxxxxxxxxxxxxxx ja xxxxxxxxx vana mõisahoone. Kütte masinale ostis kostja ning kokku oli lepitud 13 tunnitasus 13 eurot. 2014. aastal niitis kostja muru 44,5 tundi, mille eest oli ette nähtud tasu 578,5 eurot. Kostja ostis hagejale ka põrandavalu betooni, ladus puid, vahetas ukselukke pärast üüriliste lahkumist ja tegi pisemaid remonditöid hageja üürikorterites. Kõigi nende tööde eest saadavad tasud pidi hageja tasaarvestama üürinõudega, kuid ei ole seda teinud. Hageja ei ole arvestanud ka maksetega, mida kostja teinud summas 1222.56 eurot. Kostja leidis, et hageja esitatud viivise nõue ei vasta tegelikkusele juba seetõttu, et on arvestatud valelt põhinõudelt. Ka on viivisemäär liiga kõrge, sest kostja on suhtes tarbija. Kostja palus viivist vähendada nullini või või alternatiivselt seaduses sätestatud viivisemäärani. Kostja leiab ka seda, et viivis 0,1 % päevas ei vasta headele kommetele ning on ühte lepingupoolt ebamõistlikult kahjustav, mistõttu tuleb sellises ulatuses viivis lugeda tühiseks. Kostja märkis 27.04.2018 seisukohas, et tagatisraha tasumine on ette nähtud lepingus ja see on ka tavapärane. Kostja on tagatisraha tasunud ning see nähtub ka hageja poolt esitatud kostja arvete ja laekumiste ülevaatest: üürisuhe algas poolte vahel 01.03.2012.a ning esimene tasutud summa on 536,50 eurot, mis on tavapärasest kaks korda suurem. Kostja jäi selle juurde, et puudub kokkulepe üüri ja kõrvalkulude tõstmiseks ning halduskulu tasumiseks. Kostja ei nõustu hageja kliendilaekumiste aruandes 10.01.2016.a „kassa“ reaga, mis on samuti suuremalt jaolt pandud 2013.a arvete tasuks. Kostja on teinud nii tasaarvelduse kui ka ülekanded 2014.a-2015.a arvete tasumiseks. Kostja jäi selle juurde, et hageja pole tasaarvestuses kajastanud kõiki kostja poolt tehtud töid. Töid on tehtud suuremas ulatuses kui 2000 eurot, mida hageja väidab. Kostja jäi selle juurde, et sai hageja e-kirjast aru, et leping on lõppenud päevapealt. 11.06.2018.a seisukohas märkis kostja, et perioodil 2014.a jaanuar - 2015.a mai tegi ta töid (kütmine ja muru niitmine) summas 3178.50 eurot. Kostja on lisaks eelpool nimetatud töödele teinud hageja jaoks betooni valamist ja pisemaid remonttöid kokku 400 euro eest. Kostja sai hagejalt üürilepingu ülesütlemise teate 14.05.2015.a, misjärel kostja korterist välja kolis, kuivõrd hageja lõpetas üürilepingu erakorralise ülesütlemisteatega. Kostja märkis, et hageja oma väite tõendamiseks, et kostja kasutas korterit kuni detembeini 2015.a, esitanud ühtegi tõendit, mistõttu on hageja väited selle osas paljasõnalised ja seetõttu väheusutavad. Seoses asjaoluga, et maksetele oli selgituseks märgitud „arve 12287“, märgib kostja, et kostja näol on tegemist keskmise majandus- ja kutsetegevuses mitte-tegutseva isikuga, kes ei kajasta alati arvete tasumisel muutusi arve numbris. Kostjal oli salvestatud hageja kontonumber „määratud maksetesse“ ning seetõttu on kõigil maksekorraldustel ka sama number. Tasumine hageja ja kostja vahel toimus üldiselt sularahas ning tasaarveldustega. 04.07.2018.a seisukohas viitas kostja, et hageja on hakanud 11.06.2018.a dokumendis väitma, et kostja ei ole tasaarvestust teinud. Hageja ja kostja suhtlesid nimetatud teemadel (tööd, maht,

hind jne) vahetult (suuliselt ning telefoni teel). Vahetule suhtlusele on viidanud ka hageja enda esitatud dokumentides. Seadus ei kehtesta tasaarvestuse avaldusele vormi – sellise avalduse võib teha ka suuliselt. Pooltele olid teada tööd ning kokku lepitud tasu ja see arvestati kokkuleppe kohaselt maha üüriarvetelt. Kostja selgitas seoses hageja väidetega, et kostja pole kuni kohtumenetluse alguseni arvetele ja nõudele vastuväiteid esitanud, siis seetõttu, et kostjale tuli nõue üllatusena. Kostja teadis, et neil olid kokkulepped erinevate tööde tegemiseks, mille tasu n-ö arvestati üüri- ja kommunaalarvetest maha. Kohtuistungil selgitas kostja esindaja, et kostjale esitati kuni 2014.a lõpuni (oktoober või november) arved, kust ei nähtunud varasem võlgnevus. Seega oli nii suur võlgnevus kostjale halb üllatus. Kostja esindaja jäi kirjalikult esitatu juurde. Kostja esindaja märkis, et hageja pidi olema korteri vabastamist 2015.a augustis teadlik, sest võtmed viis kostja hageja Põltsamaa kontorisse. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas kogutud tõendeid, leiab, et hagi kuulub rahuldamisele osaliselt. Hageja esitas istungil nõude vähendamise taotluse viivis puudutavas osas. Kohus leiab, et nimetatud osas on hageja nõudest osaliselt loobunud ja lähtudes TsMS § 428 lg 1 p 3 ja 429 lõpetab kohus menetluse hageja nõudes viivise 5727.39 eurot saamiseks. Lepingu lõppemine Pooltel puudub vaidlus, et nende vahel oli 01.03.2012.a sõlmitud eluruumi üürileping xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx korteri üürimiseks (t lk 5-6). Puudub vaidlus, et nimetatud leping on lõppenud, kuid poolte vahel on vaidlus selles, millal leping lõppes. Kostja esitas kohtule hageja esindaja poolt talle 14.05.2015.a saadetud meili (t lk 54), milles hageja teatab, et ütleb lepingu kostja pikaajalise võlgnevuse tõttu 14.05.2015.a seisuga üles. Samuti teatas hageja, et kui võlgnevus saab enne 15.05.2015.a tasutud, siis saab lepingut jätkata. Kumbki pooltest ei väitnud, et kostja oleks 14.-15.05.2015.a võlast midagi tasunud. Kostja ülesütlemist ei vaidlustanud. Seega oli hageja lepingu 14.05.2015.a üles öelnud. Pooltel puudub vaidlus, et korteri üle andmiseks mingit akti ei koostatud ja kostja hageja esindajale isiklikult korteri võtmeid üle ei andnud. Kostja seisukohad on menetluses olnud vastuolulised selles, millal ta korterist välja kolis: algselt teatas kostja, et vabastas korteri mais, sest leping öeldi ju üles päevapealt; hiljem asus aga väitma, et vabastas korteri millalgi suve lõpus- sügisel. Kostja andis vande all ütlusi, et kolis korterist välja suve lõpuks. Korteri võtmed viis ta xxxxx tänavale Mxxxxx Axx kätte, keda ta pidas Martinexi esindajaks. Tunnistaja KaxxxxTxxxxxxxx ütluste kohaselt kolis kostja xxxxx tänava korterist välja 2015.a augusti lõpus või septembri alguses- tunnistaja aitas tal õuemööblit autole panna. Hageja esindaja ütluste kohaselt eeldas ta, et leping lõpeb 15.08.2015.a. so kolm kuud pärast ülesütlemisteate esitamist. Hageja väitis vande all, et käis ise 2015.a detsembris maja juures ja siis elas kostja veel korteris, kuid temaga kokku ei saanud. Info, et kostja kolis välja just 12.12.2015.a tuli hageja esindajale kelleltki teiselt, ilmselt majaelanikult. Kostja hagejat oma välja kolimisest ei teavitanud. Kohus leiab tõendeid kogus võrreldes, et üürisuhe tuleb lugeda lõppenuks 15.08.2018.a. Hageja oli oma tahteavalduse 14.05.2015.a meiliga teinud ja kostja oli sellest teadlik. Tõendatud on, et kostja 15. augustiks korterist välja ei kolinud, kuid tegi seda kuu lõpuks- seda tõendavad kogumis kostja enda ja tunnistaja K. Txxxxxxxxxütlused ning nimetatud asjaolu ei lükka ümber hageja ütlused. Kohus ei pea hageja ütlusi nimetatud küsimuses usaldusväärseteks: esmalt on ebaustav, et ärina kortereid välja üüriva ettevõtte esindaja ei tunne pärast 3-kuulise lepingu üles ütlemise tähtaja möödumisel huvi, kas korter on vabastatud või kui mitte, ei sõlmi korteri

kasutamiseks uut lepingut või nõua korteri vabastamist; teiseks on ebausutav, et sellises olukorras- kostja kasutab korterit õigusliku aluseta- käib hageja esindaja detsembris 2015.a maja juures, näeb, et kostja elab korteris, kuid temaga ei kontakteeru. Kohus leiab, et ka hageja lepingulise esindaja käsitlus, et korter on vabastatud siis, kui on sõlmitud vastav üleandmis akt, on vastuolus hageja enda käitumisega: ka 12.12.2015.a ei koostanud hageja viidatud akti. Tõepoolest on akti koostamise nõue sätestatud lepingu p 5.1, kuid hageja ise nimetatud nõudest kinni ei pidanud. Seega ei saa hageja ka nimetatud nõude eiramisele viidates väita, et korter vabastati just 12.12.2015.a. Kohus märgib ka, et kuna hageja tegevusalaks on eluruumide üürile andmine, lepingu projekti valmistas samuti ette hageja, on asjakohane eeldada, et hageja pidi olema ka isikuks, kes valmistab lepingu lõppemisel ette üleandmise akti. Kohus leiab, et kostja oli korteri vabastanud 31. augustiks 2015.a. Kostja oli andnud võtmed üle isikule, keda ta pidas hageja esindajaks Põltsamaal. Nimelt selgitas kostja vande all, et xxxxx tänaval elas Mxxxxx Axx, keda ta pidas hageja esindajaks, sealt sai töökäsud ja viis tehtud tööde arvestused, seal olid kõigi üüritavate korterite võtmed, mida kostja vajadusel huvilistele näitas. Kostja kinnitas, et võtmete üle andmise ajal kinnitas Mxxxxx Axx, et edastab info hageja esindajale. Hageja esindaja ei andnud ütlusi Mxxxxx Axx suhte kohta hagejasse, kuid esindaja selgitas, et käis Põltsamaal ainult korra kuus. Kohus leiab, et kuigi Mxxxxx Axx ei ole äriregistrisse kantud hageja esindajana, oli kostja arvamusel, et Mxxxxx Axx tegutseb Põltsamaal hageja esindajana ning sellist arvamust ei saa talle ette heita, sest hageja seaduslik esindaja oli lasknud kostjal sellise eksiarvamuse tekkida. Seega ei tegutsenud kostja võtmeid hageja esindajaks mitte olevale isikule üle andes tahtlikult vaid oli eksimuses. Samas ei muuda võtmete valele isikule üle andmise asjaolu, et kostja vabastas korteri augusti lõpus mitte 12.12.2015.a. Kuna kohtu hinnangul lõppes leping 15.08.2015.a ja kostja vabastas korteri 31.08.2015, on hagejal vastavalt lepingu p 5.2 õigus nõuda üüri ja kõrvalkulusid kuni 31.08.2015.a. Seega ei olnud hagejal õigus esitada nõudeid üürile perioodil september 2015-jaanuar 2016 ja kõrvalkuludele arvetel alates oktoober 2015-jaanuar 2016.a kokku 1530.03 eurot. Septembrikuu arvel kajastuvad 2015.a augustikuu kõrvalkulud summas 149.39 eurot, mistõttu nende nõudmine on põhjendatud. Võlgnevuse suurus Pooltel on vaidlus selle üle, kas ja millises summas on kostjal hagejale lepingu alusel võlgnevus. Kostja esitas vastuväite, et hageja nõuab kostjalt lepinguga kokkulepitust suuremat üüri ja kõrvalkulusid. Hageja väitel oli hinnatõus kostjaga kokku lepitud- suuremaid arveid saades ei protesteerinud ta kunagi. Lepingu p 2.1 kohaselt oli üüri suuruseks kokku lepitud 130 eurot kuus. Vastavalt kohtule esitatud arvetele, on hageja nõudnud alates 2014.a märtsist kostjalt üüri 160 eurot kuus ning alates 2015.a jaanuarist 168 eurot kuus (t lk 7-25). Hageja võttis vande all üle kuulamisel omaks, et kirjalikke kokkuleppeid üüri tõstmiseks tal kostjaga pole. Pooled on lepingu p 6.1. kokku leppinud, et lepingu tingimusi saab muuta vaid poolte kirjalikul kokkuleppel. TsÜS 77 lg 3 teise lause kohaselt saab poolte kokkuleppega ettenähtud vormis tehtud tehingut muuta muus vormis üksnes siis, kui pooled on selles eraldi kokku leppinud. Käesolevalt puudub vastav kokkulepe nii vorminõude järgimata jätmise kohta kui ka kirjalik kokkulepe üüri tõstmise kohta. Tulenevalt TsÜS § 83 lg 2 on tehing vormi järgimata jätmise korral tühine. Eeltoodu tõttu on üüri tõstmine tühine ja kõigi kuude eest tuleb arvestada üüri 130 eurot, so perioodil 2014.a märts- 2015.a august kokku 2340 eurot. Nimetatud perioodil on hageja esitanud nõude 604 eurot suuremas summas (300+304). Lepingu p 2.2 sätestab, et lisaks üürile kohustub üürnik tasuma muuhulgas ka kütte eest 72 eurot kuus 12 kuud aastas ja hind võib muutuda kord aastas vastavalt omavahelisele kokkuleppele. Vastavalt eelviidatud arvetele on hageja esitanud aga arvetel kütte eest nõuded 80 eurot kuus.

Kohus leiab, et kuna ka kütte hinna tõstmiseks puudus pooltel kehtiv kokkulepe, tuleb nimetatud perioodil arvestada hinnaga 72 eurot, so perioodil 2014.a veebruar (05.03.2014.a arvel 14088)2015.a august (12.09.2015 arvel 15307) kokku 1368 eurot. Nimetatud perioodil on hageja esitanud nõude 152 eurot suuremas summas, millele lisandub käibemaks, kokku 182,40 eurot. Poolte vahel oli vaidlus ka kõrvalkulude nõude õiguspärasuse üle. Lepingu p 2.2 sätestab, et lisaks üürile peab üürnik tasuma üürileandjale kõik eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulud: korteri elektrienergia eest (vastavalt arvesti näidule), vee ja kanalisatsiooni eest (vastavalt arvesti näidule), vastavalt korterite arvule jaotatult ühiskasutuses oleva koridori, keldri ja välisvalgustuse elektrienergia eest, prügiveo eest (arvestus inimese kohta 3€ kuus), hooldusteenuse eest (15€ kuus), Elioni digi-TV ja interneti eest (kokku 24€ kuus+ ise tellitud digi-TV lisateenused vastavalt Elioni esitatud arvele), kütte eest (72€ kuus 12 kuud aastas ja hind võib muutuda kord aastas vastavalt omavahelisele kokkuleppele) ning muude võimalike kommunaalteenuste eest. Kõiki eelnimetaud kulusid nimetatakse lepingus kõrvalkuludeks. Lepingu p 2.3 kohaselt võis nõuda ka muid eluruumi kasutamisega seotud kõrvalkulusid, mida lepingu p 2.2 ei ole nimetatud. Hageja esitatud arvetel on lisaks lepingu p 2.2. loetletutele märgitud ka haldustasu: kõigil arvetel 5 eurot+ käibemaks. Nimetatud kõrvalkulude tasumist üürileping ette ei näe ja kohtu hinnangul ei ole nimetatud kulud ka kulud, mis kaasnevad üüritud eluruumi kasutamisega ning mida saaks lugeda põhjendatud kõrvalkuludeks lepingu p 2.2 ja 2.3 alusel. VÕS § 292 lg 1 sätestab: Lisaks üüri maksmisele peab üürnik kandma muid üüritud asjaga seotud kulusid (kõrvalkulud) üksnes juhul, kui selles on kokku lepitud. Kõrvalkuludeks on tasu üürileandja või kolmanda isiku teenuste ja tegude eest, mis on seotud asja kasutamisega. Seega näeb ka seadus ette, et üürnik peab tasuma vaid teenused, mida kolmandad isikud osutavad selleks, et korterit oleks võimalik kasutada. Nimetatud kulud ongi elekter, küte, tarbitud vesi, kanalisatsioon, prügivedu, üldruumide/territooriumi koristamine ja korrashoid (hooldustasu) ning vahendatud sideteenused. Haldustasu on hageja enda ettevõtte ülalpidamise kulu ja kohtu hinnangul ei ole see üürnikule vahendatav teenus. Nimetatud kulud peaks olema kaetud üürimaksega. Kohus leiab, et hagejal puudus õigus nõuda üürnikult haldustasu ja kokku on 2014.a veebruar - 2015.a august hageja esitanud nimetatud alusel alusetuid nõudeid summas 95 eurot, koos käibemaksuga 114 eurot. Kohus märgib, et on võimalik, et ka perioodil juuli 2013-jaanuar 2014 on hageja esitanud kostjale arveid lubamatute nõuetega. Kuna nimetatud perioodi osas hageja tasaarvestas oma nõude kostja tehtud tööde nõudega summas 2000 eurot ja kohtus nõuet ei esitanud, ei esitanud ta kohtule ka arveid nimetatud perioodi kohta. Kostja ei esitanud omakorda taotlust arvete välja nõudmiseks, et esitada nimetatud arvete alusel analoogseid vastuväiteid arvestatud summadele. Nimetatud perioodil esitas hageja kostjale arveid summas 2652.56 eurot, millest tasaarvestas 2000 eurot ja kostja ise on 27.07.2015.a tasunud 318.61 eurot. Eeltoodust tulenevalt oli hagejal õigus esitada perioodil märts 2014.a – august 2015.a (sh kõrvalkulud) kostjale arveid kokku summas 5422.72 eurot. Kohus leiab, et kostja ei tõendanud oma väiteid tagatisraha tasumise kohta. Kostja väitel maksis ta tagatisraha sularahas hageja esindajale. Kohus märgib, et sularahas tasumisel pidanuks kostja küsima hagejalt täitmise dokumendi- näiteks kassa sissetuleku orderit. Kostja seda ei teinud ja muid tõendeid tal tasumise kohta esitada polnud. Kostja väide, et tasumine olid ilmselt kajastatud esimesel esitatud arvel 05.04.2012.a, kus arve on suurem kui hilisemad, ei saa hageja kliendilaekumiste aruande analüüsil kinnitust. Viidatud arve nr 12086 on küll peaaegu 2 korda suurem, kui hilisemad arved: 536.50€ võrdluses arvetega ca 280-350€, kuid arve on esitatud 05.04.2012 olukorras, kus leping sõlmiti 01.03.2012.a, mistõttu on pigem tõenäoline, et arvel on kahe kuu üür (märts 130+ aprill 130) ja lisaks ühe kuu kõrvalkulud. Kostja ise arvet kohtule

ei esitanud ega nõudnud selle esitamist ka vastaspoolelt, et tuvastada, mille alusel arve tegelikult esitati. Tasaarvestus Pooltel oli vaidlus nõude tasaarvestamise üle. Kostja väitel tegi ta hagejale töid: küttis katelt, niitis muru, tegi muid pisitöid, betoneerimistöid, ja tehtud tööde eest saada olevad summad pidi hageja tasaarvestama kostjale esitatavate üüri ja kõrvalkulude nõuetega. Hageja vaidles kostja vastuväidetele vastu väites, et töid, mida kostja tegema pidi, oli oluliselt vähem- ainult kütmine ja aegajalt muru niitmine- ning mingit tasaarvestuse kokkulepet pooltel ei olnud, kuid lepingu lõppemisel tasaarvestas ta kostjal saada oleva summa 2000 eurot tema võlaga. Kohus märgib, et hageja seisukohad oli tasaarvestuse osas vastuolulised: 11.06.2018.a seisukohas väitis hageja, et tõendamata on kostja väide, et üks pool tasaarvestas oma nõude teise poole nõudega ja et selle kohta oli kokkulepe; samas andis hageja seaduslik esindaja vande all ütlusi, et lepingu lõppedes lepiti telefoni teel kokku, et hageja tasaarvestab kostja kohustuse kostja nõudega hageja vastu summas 2000 eurot. Seega vastav kokkulepe poolte vahel siiski lepingu lõppedes oli. Samuti kinnitas hageja esindaja vande all, et kunagi varem oli ka 2000 eurone tasaarvestus, ilmselt 2013.aastal. Samuti andis hageja esindaja ütlusi, et ei maksnud kostjale niitmise eest, sest kostjal oli võlg üleval. Kostja on kogu menetluse vältel selgitanud ja kinnitas ka vande all, et pooltel oli tasaarvestuse kokkulepe: et üüri- ja kõrvalkulude arvest läheb tema poolt tehtud tööde eest saada olev tasu maha ja tema maksab vahe kinni. Koitja märkis aga, et arvel ei pidanud tasaarvestus näha olema. Kostja kinnitas, et 2013.a lõpu seisuga pidi tema võlg olema nullis, sest see oli tasaarevestatud tehtud töödega. Seega tuleb asuda seisukohale, et pooltel kindlasti oli tasaarvestuse kokkulepe. Kohus märgib, et kuigi VÕS § 198 eeldab tasaarvestuse tegemiseks avaldust teisele poolele, ei välista see, et nimetatud avalduse teevad mõlemad pooled, sest nõue on ju mõlemal poolel, ja tasaarvestus lepitaksegi kokku. Puudub vaidlus, et hageja tasaarvestas enda nõude kostja vastu kostja nõudega enda vastu summas 2000 eurot. Kostja oli aga seisukohal, et tema nõue hageja vastu oli suurem kui 2000 eurot. Kuna kostja on nimetatud summale vastu vaielnud, ei ole usutav hageja esindaja vande all antud ütlus, et summa lepiti kokku ja kostja oli sellega rahul. Kostja andis vande all ütluse, et poel olnud hageja viidatud kokkulepet, et 2000 euroga on kostja nõue täidetud, pole olnud. Kosta selgitas, et sai oma võlgnevusest ja selle suurusest teada 2014.a lõpupoole- ilmselt oktoobris ja see oli talle üllatus. Hageja esitatud kliendilaekumist aruandest (t lk 50) ja hageja esindaja selgitustest nähtub, et tasaarvestus tehti alles 10.01.2016.a seisuga. Seega hageja jooksvat tasaarvestust ei teinud. Pooltel puudub vaidlus, et kostja tööks oli elamus katla kütmine ja selle eest pidi ta saama 200 kuus. Kostja arvestuse kohaselt küttis ta perioodil jaanuar 2014-mai 2015 kokku 13 kuud (12 tervet kuud ja mais kummalgi aastal 2 nädalat), mille eest ta pidi saama 2600 eurot. Hageja kinnitas, et kütmise eest pidi kostja saama 200 eurot kuus ja eelnimetatud arvestusele vastu ei vaielnud. Hageja esindaja ütluste kohaselt pidi ta kütmise eest tasuma kostjale sularahas, kuid ei teinud seda, sest kostjal oli võlg. Kohus märgib, et hageja ei esitanud tõendeid selle kohta, et ta oleks kostjale kütmise eest tasunud muul moel, kui tasaarvestusega. Samas ei kata tasaarvestatud summa kogu kostja nõuet hageja vastu- tasaarvestatud on 600 eurot vähem. Vande all küsitlemisel hageja esindaja seda vahet selgitada ei osanud. Kohus märgib ka, et käesolevalt ei oma tähtsust, kas kostja küttis katelt alates 2012.astast või alates 2014.aastasthageja nimelt ei mäletanud, millal kokkulepe sõlmiti. Nimetatud asjaolu ei ole oluline seetõttu, et kostja ongi viidanud oma nõudele alates 2014.a jaanuarist. Lisaks niitis kostja hageja Põltsamaal asuvatel objektidel muru 2014.a ja 2015.a suvel: kostja arvestuse kohaselt kokku 44,5 tundi. Kostja vande all teatas, et tal on arvestus kodus olemas ja ta on selle esitanud ka hageja esindajale paberkandjal kas siis otse kohtumisel või Mxxxxx Axx

kaudu. Kostja ütluse kohaselt oli niitmise tasuks oli kokku lepitud 13 eurot. Kohtule kostja kirjalikku arvestust ei esitanud. Hageja kohtule üldse mingit tasaarvestuse aluseks olevat arvestust ei esitanud, mis on raamatupidamiskohustusliku äriühingu puhul taunitav. Hageja möönis vande all antud ütlustes, et mõnikord kostja muru niitis, kuid mingit arvestust ta saanud ei ole ja ei mäleta, et oleks hinnas kokku leppinud. Hageja väitel pidi kostja esitama hagejale niitmise eest arve oma äriühingu alt aj kuna arvet ei esitatud, siis ka maksnud ei ole. Kostja vande all teatas, et hageja väide on ebaõige, sest arveid ei saanud just seetõttu firma alt teha, et hageja sõnul ei oleks ta siis saanud neid oma üürinõudega tasaarvestada, raha aga hagejal maksta ei olnud, mistõttu tuligi tasaarvestada. Tunnistaja KxxxxxTxxxxxxxxx ütluste kohaselt nägi ta kostjat nii majas katelt kütmas kui ka muru niitmas. Muru niitis kostja iga nädal, mõnikord kaks korda nädalas ja seda Kxxxx tänava maja juures aga vahel ka Tartu mnt objektil. Muru niitmist Kxxxx tänava maja juures ja ka muudel hageja objektidel, nt Uue-Põltsamaa mõisas ja Tartu mnt, kinnitas ka tunnistaja Axxxxx Mxxxxxxx Tunnistaja ütluse kohaselt niitis kostja regulaarselt 2013-2015 suvel ja niitmine toimus kostja enda traktoriga. Nimetatud tõendid lükkavad ümber hageja esindaja väite, et kostja niitis muru vaid mõnikord. Kohus leiab, et kuna kostja on hagejale muru niitmise eest tööd teinud ja hageja ilmselgelt selle eest tasunud ei ole (tasaarvestus seda summat ei kata ning äriühingule hageja tasunud ei ole), on kostjal õigus saada oma töö eest tasu. Kui arvestada, et kostja niitis muru kahel suvel ja vähemalt korra nädalas ning arvestada, et muru niitmise periood on vähemalt mai keskpaigast septembri keskpaigani, on kostja esitatud töötundide arv eluliselt usutav: umbes 1,3 tundi nädalas. Hageja arvas, et niidetav ala võis olla 500-600m2. Hageja ei mäletanud niitmise tunnitasu kokkulepet. Kostja kinnitas vande all, et tunnitasuks lepiti kokku 13 eurot tund. Tunnistaja Mxxxxxi ütluse kohaselt niitis kostja muru oma traktoriga ja kostja ei ole väitnud, et hageja pidi talle tarktori kasutamise eest hüvitist maksma või siis kütte eest tasuma. Järelikult kattis nimetatud tunnihinne ka nimetatud kulud ja on seetõttu kohtu hinnangul asjakohane. Kohus leiab, et niitmise eest oli kostjal hageja vastu nõue summas 578.50 eurot. Kostja väitel tegi ta hagejale ka muid pisitöid: torutööd, lukkude vahetus jms, tunnihinnaga 7 eurot ning ladus puid tunnihinnaga 4 eurot. Kostja arvestust nimetatud tööde tegemise kohta ning konkreetset nõuet kohtule ei esitanud. Kostja väitel esitas ta tööde kohta arvestuse hageja esindajale. Hageja esindaja tööde n.ö tellimist eitas- kui oli n.ö hädajuhus, siis palus abi. Hageja väitel ei ole ta saanud ka mingit tööde arvestust. Kohus leiab, et kuna kostja pole nimetatud tööde tegemise kohta hageja vastu konkreetset nõuet esitanud, ei saa seda kostja väidetavat nõuet ka käesolevas menetluses arvestada ega tasaarvestada. Kostja väitel tegi ta hagejale ka betoneerimistöid kahel objektil, kuid töötunde ja tasu selle eest ta välja ei toonud. Kostja ei osanud anda ka täpsemaid ütlusi, millal neid töid tehti: tema mäletamist mööda ühel objektil 2013.a lõpus, teisel 2014 alguses. Hageja nimetatud töid eitas. Kostja tunnistajad tööde tegemist ei näinud ja muid tõendeid kostja selle kohta ei esitanud. Kohus leiab, et kostja ei ole tõendanud nimetatud tööde tegemist, nende mahtu ega seda, palju ta pidanuks tööde eest tasu saama. Kohus leiab, et kostja nõude olemasolu on tõendamata, mistõttu seda ei ole võimalik tasaarvestada. Eeltoodust tulenevalt oli kostjal korterist välja kolimise ajal hageja vastu nõudeid 3178.50 eurot. Hageja tasaarvestas 2016.a jaanuaris kostja nõudeid enda nõudega 2000 euro suuruses summas, so arved 2013.a juulist- 2014.a veebruarini. Kostja poolt 27.07.2015.a tasud summa arvestas hageja samuti kostja varasemate arvete katteks. Kuna kostja ei olnud summat tasudes ära näidanud, millise kohustuse katteks see läheb, oli hagejal tulenevalt VÕS § 88 lg 6 õigus lugeda esimesena täidetuks varasem sissenõutavaks muutunud kohustus, so kauem tasumata arve. Hageja ei ole aga tasaarvestanud kogu kostja nõuet- tasaarvestamata jäi 1178.50 eurot. Kohus loeb nimetatud osas täiendavalt tasaarvestatuks hageja nõuded, mis olid varem sissenõutavaks muutnud (nõude summad on arvestatud juba ebaõige üüri ja kõrvalkulude võrra väiksematena):

Kostjalt tuleb hageja kasuks välja mõista põhivõlg, viivis 21.08.2018.a seisuga ja edasi alates lahendi tegemisest kuni põhivõla tasumiseni. Menetluskulude jaotus Vastavalt TsMS § 173 lg-le 1 esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Lõike 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kanda, välja arvatud kulude rahalise suuruse. TsMS § 163 lg 1 sätestab, et hagi osalise rahuldamise korral kannavad pooled menetluskulud võrdsetes osades, kui kohus ei jaota menetluskulusid võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega või ei jäta menetluskulusid täielikult või osaliselt poolte endi kanda. Lähtudes TsMS § 163 jagab kohus menetluskulud poolte vahel. Hageja esitas hagi kokku 15 953.74 euro nõudes, loobus osaliselt nõudest summas 5727.39 eurot. Nõude osas, millises hageja nõudest loobus, jäävad menetluskulud hageja kanda lähtudes TsMS § 168 lg 4. Nimetatud osa on kogu esialgsest nõudest 36%. Hageja lõplikuks nõudeks jäi 10 226.35 eurot, millest kohus rahuldas 5448.92 eurot, so 44%. Lähtudes menetluskulude proportsionaalse jagamise põhimõttest ja sellest, et loobutud nõude osas jäävad kulud hageja kanda, tuleb menetluskulud jagada järgmiselt: hageja kanda 2/3 kuludest, kostja kanda 1/3 kuludest. Pooled esitasid menetluskulude nimekirjad kohtule. Enne istungit esitatud hageja nimekirja kohaselt on temal seoses menetlusega kulusid kokku 1884 eurot, sh riigilõivu 750 eurot. Nimekirja kohaselt on hageja esindaja osutanud õigusabi 12,6 tundi summas 1134 eurot. Täiendavalt esitas hageja nimekirja summas 414 eurot 4,6 tunni osutatud õigusabi eest. Hageja esindaja on osutanud õigusabi tunnihinnaga 90 eurot tund. Kostja esindaja leidis, et hageja välja toodud menetluskulu suurus on kohati paisutatud ja põhjendamatu, mistõttu ei ole õigustatud selles osas kulu teise menetlusosalise kanda jätmine. Kostja viitas, et hageja vähendas nõuet ja sellest tulenevalt on hagihind käesolevas asjas 11044,46 eurot, millelt tuleks tasuda hagiavalduse esitamises riigilõivu RLS Lisa 1 kohaselt 600 eurot. Kostja pidas enamikule hageja tegevustele kulunud aega ülepaisutatuks. Kostja leidis, et võttes arvesse tema poolt esitatud vastuväiteid väheneb hageja poolt taotletud menetluskulude hüvitis 1500 euro võrra ning hageja maksimaalseks menetluskulude nõude suuruseks jääb 798 eurot (km-ta). Kostja esindaja poolt enne istungit esitatud nimekirja kohaselt on kostjal seoses menetlusega kulusid kokku 1617.60 eurot, mis on õigusabikulud. Õigusabi osutas esindaja 11 tundi ja 14 minutit, tunnihinnaga 120 eurot+ käibemaks. Seoses istungiga esitas kostja esindaja täiendava nimekirja summas 636 eurot (sh käibemaks). Hageja kostja esindaja menetluskuludele vastuväiteid ei esitanud. Kohus leiab, et hageja kuludest on põhjendatud riigilõiv 600 eurot vastavalt TsMS § 147 lg 1. Hageja tasus hagi esitamisel riigilõivu 750 eurot vastavalt hagi hinnale 18 866.44 eurot. Hageja loobus hagist osaliselt vahetult enne menetluse lõppu. Tema nõude hinnaks jäi 10 864.50 eurot (10 226.35+ viivis ühe aasta eest 638.15 eurot). Nimetatud hinnaga hagilt tuleb tasuda riigilõivu 600 eurot. Kohtu hinnangul ei saa hageja nõuda kostjalt riigilõivu välja mõistmist nõude osas, millest ta on ise osaliselt loobunud. Riigilõiv 150 eurot tuleb jätta hageja enda kanda. Lähtudes menetluskulude jagamisest, tuleb hageja kanda jätta 400 eurot ja kostja kanda 200 eurot riigilõivust.

Pooled on esitanud taotlused õigusabiga seotud kulude hüvitamiseks. Nimetatud kulud on kohtuvälised kulud vastavalt TsMS § 144 p 1 ja p 2 – esindajate kulud ja nende sõidukulud. TsMS § 175 lg 1 sätestab: Kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus peab seega hindama tehtud õigusabikulude vajalikkust ja põhjendatust konkreetse menetluse kontekstis. Kohus leiab, et mõlema poole kulud on olud vajalikud ja põhjendatud ning kooskõlas asja mahukuse ja keerukusega. Kohus märgib vaid, et põhjendatud ei ole hageja esindaja ajaline kulu menetluskulude nimekirja koostamisele: Riigikohus on nimelt korduvalt märkinud, et nimetatud ajalise kulu osas ei ole tegemist õigusabikuludega. Kuna hageja näitas menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud aega koos taotluse koostamise ajaga, siis lähtudes kummagi menetlusdokumendi mahust, vähendab kohus põhjendatud ajakulu 0.2 tunni võrra ja loeb 21.08.2018 põhjendatuks ajakuluks 4,4 tundi summas 396 eurot. Esindajate tunnihinnad on erinevad, mis tingib ka ajaliselt sama mahuka töö korral erinevuse lõppsummas. Samuti lisandub kostja kuludele käibemaks, hageja kuludele aga mitte. Kohus märgib, et tasumäära kujundamine on õigusabi osutaja ärivabaduse küsimus ja kui hind ei ületa kohalikku keskmist tasu, ei ole kohtul põhjust tasumäära kujundamisse sekkuda. Käesolevalt ei ületa ka kostja tasumäär (120+ käibemaks) kohalikku keskmist tasumäära. Riigikohus on senises praktikas pidanud põhjendatuks ja vajalikuks tunnitasu 120 eurot koos käibemaksuga (01.10.2013.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13) ja tunnitasu 120 eurot ilma käibemaksuta (02.10.2013.a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13) (lahend 3-2-1-115-13 p 25). Arvestades eelnimetatud seisukohta, on kostja esindaja tasumäär lubatav. Seega tuleb lugeda põhjendtuks hageja esindaja kulud õigusabile kokku summas 1530 eurot ja kostja esindaja kulud 2253.60 eurot. Arvestades menetluskulude jaotumist poolte vahel, tuleb hageja kanda jätta 2/3 tema enda õigusabikuludest ja 400+150 eurot riigilõivust, ja 2/3 kostja õigusabikuludest, so 1502.40 eurot. Kostja kanda tuleb jätta 1/3 tema enda õigusabikuludest ja 1/3 hageja õigusabikuludest, so 510 eurot, lisaks 200 eurot. Menetluskulude tasaarvestuse järel tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 792.40 eurot (1502.40-510-200). Mõlemad pooled palusid mõista menetluskuludelt välja viivise kuni nimetatud kulude tasumiseni. Kohus mõistab kostja taotlusel TsMS § 177 lg 2 alusel hagejalt kostja kasuks välja viivise menetluskuludelt alates kohtulahendi jõustumisest kuni täitmiseni VÕS § 113 lg 1 ettenähtud määras.