Ühinguõigus › Korteriühistu juhtorganite otsuste vaidlustamine

menetlusosaliste

endi

kanda.

Hüvitamisele

kuuluvaid

EDASIKAEBAMISE KORD

Kohtumääruse peale võib esitada määruskaebuse Tartu Ringkonnakohtule Viru Maakohtu kaudu 15 päeva jooksul käesoleva kohtumääruse kättesaamise päevale järgnevast päevast alates. Määruskaebust ei saa esitada viie kuu möödumisel määruse tegemisest arvates. 1(12)

2-22-9419 Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Osaühing Rosehill esitas 27. juunil 2022 Viru Maakohtule avalduse Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu 29. aprilli 2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse tuvastamiseks või alternatiivselt otsuse kehtetuks tunnistamiseks. Avalduse kohaselt on avaldaja Kangelaste pr 3- XXX, XXX, XXX ja XXX, Narva korterite omanik, seega on avaldaja korteriühistu liige. Majas on kokku 69 korteriomandit. 29. aprilli 2022 koosolekul otsustati häälteenamusega kinnitada korteriühistu põhikirja uus redaktsioon. Nimetatud koosoleku toimumisest sai avaldaja teada tsiviilasja nr 2-22-4736 menetluse käigus. Tsiviilasjas nr 2-22-4736 oli avaldajale edastatud kutse koosolekule, kutses ei olnud aga viidet kohale, kus oli võimalik põhikirjaga tutvuda. Samuti ei olnud kutsel juhatuse esimehe allkirja. Koosolekul vastuvõetud põhikiri on registrisse kantud ning selle põhikirja p 2.2.4 sätestab ruumide XXX,XXX, XXX XXX, XXX, XXX, XXX omanike jaoks erineva kulude jaotuse. Nimelt sätestab nimetatud punkt, et ruumide XXX, XXX, XXX, XXX,XXX, XXX, XXX (kauplused) omanikul on kohustus tasuda kulud: soojusenergia eest kütteks (kaugküte) - 15% ulatuses, veevarustuse ja kanalisatsiooni eest – mõõturite näitude järgi. Ruumide XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX (kauplused) omanik ei ole kohustatud tasuma kulusid: üldkasutatavate ruumide (ÜKR) elekter - ei kasuta, sissepääsude puhastus teenused - ei kasuta, jäätmekäitlus - omab otselepingut teenusepakkujaga, gaas - omab otselepingut teenusepakkujaga. Remondikulud üksikomaniku kasutuses olevas maja fassaadi osas (kaupluste sissepääsud, trepid, uksed, estakaadid, vitriinid, keldriaknad, tagumised sissepääsud, trepiastmed jne) - vastutab remondi eest ja tasub ruumide XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX omanik (kauplused). Avaldaja leiab, et 29. aprilli 2022 põhikirja viidatud punktiga sätestatud kulude jaotuse viis kahjustab avaldaja huve ülemääraselt. Põhikiri kohustab XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX ruumide omanikke tasuma kaasomandi eseme remondi eest rohkem, kui tulnuks tasuda kaasomandi suuruse järgi. Mitteeluruumide XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX, XXX omanikele (kauplused) pannakse ka eraldi kohustus tasuda kaugkütte eest. 29. aprilli 2022 põhikirja punkt 9.2. sätestab, et korteriomanike üldkoosolekul on igal korteriomanikul üks hääl, sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust. See tähendab, et avaldaja hääli vähendati neljast üheni, kuna avaldajale kuulub neli korterit ning varasema põhikirja kohaselt andis iga korter ühe hääle. Avaldaja leiab, et 29.04.2022 üldkoosolekul vastuvõetud otsus on tühine, sest tema vastuvõtmiseks rikuti oluliselt selleks ettenähtud korda. Avaldajale ei olnud edastatud kutse koosolekule avaldaja e-posti aadressile ning kutses ei olnud viidet, kus oli võimalik põhikirjaga tutvuda. Seega ei saanud avaldaja enne koosolekut põhikirjaga tutvuda ja koosolekul informeeritult osaleda. Avaldaja leiab ka, et 29. aprilli 2022 koosolekul koostatud protokoll on vastuoluline – koosolekul osales 35 häält, millest 35 hääletas poolt ja 1 oli erapooletu. Samuti ei olnud koosoleku teade juhatuse esimehe poolt allkirjastatud. Neil põhjustel oli koosoleku kokkukutsumise kord rikutud ja otsus on tühine. Avaldaja tugineb 29. aprilli 2022 põhikirja kinnitamise kehtetuks tunnistamise nõude alusena veel asjaolule, et vastuvõetud põhikirja punkt 14.8.4 võimaldab puudutatud isiku juhatusel teha 2(12)

2-22-9419 regulaarseid olulisi kulutusi ilma puudutatud isiku üldkoosoleku otsuseta. Selline regulatsioon on sätestatud puudutatud isiku liikmete kahjuks ja sama põhikirja punktiga 5.2.8 vastuolus. Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu esitas 23. augustil 2022 vastuse avaldusele. Korteriühistu palus jätta avaldus rahuldamata, kuna avaldus on alusetu. Korteriühistu otsustas läbi viia korteriühistu üldkoosoleku otsustamaks põhikirja uue redaktsiooni vastuvõtmist, koosolek oli määratud 29. aprilliks 2022. Üldkoosoleku läbiviimiseks vajalik dokumentatsioon oli korteriühistu liikmetele edastatud 20. aprillil 2022 (postkasti panemisega või/ja elektroonselt), s.o kutse üldkoosolekule ja põhikirja projekt. Avaldajale olid üldkoosolekuga seotud dokumendid (s.o kutse üldkoosolekule ja põhikirja projekt) edastatud 20. aprillil 2022 kell 15:41 elektroonselt e-postile. Osaühingu Rosehill nimel suhtleb korteriühistuga äriühingu juhatuse liige I A, kes edastab korteriühistule e-kirjad e-postiaadressilt, korteriühistu ka edastab enda kirjad OÜ Rosehill juhatuse liikme antud e-postiaadressile. 29. aprillil 2022 toimus korteriühistu üldkoosolek. Üldkoosolekul osales 35 ühistu liiget ning see oli otsustusvõimeline. Üldkoosolekul otsustati häälteenamusega (s.o 34 häält) kinnitada korteriühistu põhikirja uus redaktsioon, mis oli ka äriregistrile edastatud. Üldkoosolekul vastuvõetud otsus on täielikult seaduslik ning puudub alus otsuse tühistamiseks. Kõik vajalikud dokumendid olid enne koosolekut avaldajale saadetud elektrooniliselt ning korteriühistu ei ole seega rikkunud kokkukutsumise korda. Korteriühistu on ka seisukohal, et põhikirja p-d 2.2.4 ja 9.2 ei ole tühised. Isegi, kui oleks mingi põhikirja punkt tühine, ei tähenda see, et kogu põhikiri oleks ka tühine. Korteriühistu on seisukohal, et korteriühistu põhikirjaga võib ette näha, et igal korteriomanikul on üks hääl sõltumata talle kuuluvate korteriomandite arvust või et häälte arvu määrab korteriomandi kaasomandi osa suurus. Nimetatu on kooskõlas seadusega. Samuti leiab korteriühistu, et põhikirjaga vähendati oluliselt avaldaja kohustused majandamiskulude kandmisel. Avaldaja kohustused elamu kütmise eest on vähendatud kuni 15 %ni, samuti avaldaja on vabastatud kohustustest tasuda üldelektri, sissepääsude puhastuse, prügi väljaveo eest. Mõned maja fassaadi osad (kaupluste sissepääsud, trepid, uksed, estakaadid, vitriinid, keldriaknad, tagumised sissepääsud, trepiastmed jne) on avaldaja ainukasutuses ja valduses. Puudutatud isik leiab mõistlikult arusaadavaks seda, et nende osade remontimiseks vajalikud kulud peab kandma ainuisikuliselt selles huvitatud isik. Nõuda teistelt elamu omanikelt kulutuste kandmist avaldaja kaupluste ehitusosadele on hea usu põhimõttega vastuolus. Neil põhjustel leiab puudutatud isik, et avaldaja nõue rahuldamisele ei kuulu. Avaldaja Osaühing Rosehill esitas 08. septembril 2022 kohtule seisukoha, milles leidis, et korteriühistu ei ole tõendanud, et korteriühistu on korteriomanikele edastanud kutse koosolekule ja põhikirja eelnõu elektrooniliselt. Koosoleku teates ei olnud kirjas, kus saab põhikirja eelnõuga tutvuda ja tutvumise kord. Korteriühistu märkis vastuses, et vajalikud dokumendid olid edastatud kas e-postiga või postkasti panekuga. Kuid nt avaldajal ei ole oma postkasti. Avaldaja sai korteriühistu vastusest aru nii, et kutse koosolekule ei olnud pandud trepikodade infotahvlitele. Avaldaja märgib ka, et talle ei olnud saadetud vajalikke dokumente e-postiga. Puudutatud isik ei ole ka tõendanud, et tema on saatnud 20. aprillil 2022 avaldaja e-postile dokumendid. Puudutatud isik on esitanud valguskoopia e-kirjast, kuid avaldajal on kahtlusi, kas korteriühistu on ka tegelikult dokumente saatnud. Avaldaja selgitas ka, et e-posti aadress ei tööta. Viimane kiri, mis oli saadetud sellelt aadressilt korteriühistule on 22. augustist 2018, tegemist on vana aadressiga. Avaldaja kasutab korteriühistuga suhtlemiseks teisi e-posti aadresse, mis on korteriühistule ka teada. Näiteks e-posti aadressile saadab korteriühistu avaldajale arved ja teatised. Suhtlemiseks avaldaja juhatuse liikmega kasutab korteriühistu e-posti aadressi. Korteriühistu ei selgitanud ega tõendanud miks ta kasutas e-posti aadressi. Sellises olukorras oleks korteriühistu pidanud esile tooma asjaolud, mis selgitaks e-posti aadressi kasutamist olukorras, et vahetult enne seda suhtles korteriühistu avaldajaga aadressil. Järelikult rikkus korteriühistu koosoleku kokkukutsumise korda, kuna ei saatnud avaldajale vajalikke dokumente enne koosolekut. 3(12)

2-22-9419 Avaldaja leidis ka, et kui otsus on osadeks jagatav, siis on alust tunnistada kehtetuks vaid see osa otsusest või tuvastada vaid selle osa tühisus, mille suhtes rikkumine esineb. Korteriühistu otsus põhikirja kinnitamise kohta ei ole aga osadeks jagatav. Samuti ei ole korteriühistu tõendanud, et põhikirjaga uue kulude jaotamise viisi kehtestamine ei suurendanud avaldaja kulusid ega kahjustanud avaldajat ülemääraselt. Avaldaja on põhikirja vastuvõtmise otsuse kehtetuks tunnistamise nõude alusena tuginenud ka asjaolule, et avaldaja väitel kasutasid osad korteriomanikud otsuse tegemisel oma hääleõigust selleks, et omandada enda kasuks eeliseid teiste liikmete, sh avaldaja kahjuks. Avaldaja on seisukohal, et sellest, et seadus võimaldab sätestada, et korteriomanike üldkoosolekul on igal korteriomanikul üks hääl, ei saa välistada, et sellesisulise otsuse vastuvõtmisel (põhikirja muutmisel) osade korteriomanike poolt on need korteriomanikud oma õigusi kuritarvitanud. Avaldaja on seisukohal, et puudutatud isiku vastuväited pole põhjendatud ega anna alust avaldaja avalduse rahuldamata jätmiseks. Avaldaja taotles ka kohtul kohustada korteriühistut esitama ekirja metaandmed tõendamaks, et e-kiri oli ka tõesti saadetud. Puudutatud isik esitas 27. jaanuaril 2025 kohtule seisukoha, milles selgitas, et kutse koosolekule pannakse trepikodade infotahvlitele nende isikute jaoks, kes majas elavad. Avaldaja ei ela majas ega käi trepikodades ja seetõttu ei saanud korteriühistu avaldajale dokumente selliselt edastada. Samas aga üldkoosoleku teated olid 20. aprillil 2022 infotahvlitele pandud. Korteriühistu

2-22-9419 Puudutatud isik esitas 19. märtsil 2025 täiendava seisukoha, milles taas selgitas, et avaldajale olid 29.04.2022 üldkoosolekuga seotud dokumendid (s.o kutse üldkoosolekule ja põhikirja projekt) edastatud 20.04.2022 kell 15:41 elektroonselt e-postile. Seisuga 20.04.2022 ei teadnud korteriühistu, et tuleb kasutada avaldaja uuemat aadressi ning vana aadress enam ei kehti. Avaldaja ei ole teatanud korteriühistule enda kehtivat e-posti aadressi. Avaldaja ei ole teatanud korteriühistule ka, et e-posti aadress ei kehti ning mis ajast see ei kehti. Korteriühistu 20. aprilli 2022 e-kiri saadeti avaldaja e-posti aadressile. Seega jõudis kutse üldkoosolekule ja põhikirja projekt avaldaja mõjusfääri ning temal oli võimalus dokumentidega tutvuda. Avaldaja ei tõendanud, et kirja saatmisel tema e-posti aadress oli juba suletud. Samuti ei ole avaldaja informeerinud korteriühistut sellest, et tuleb kasutada ainult teist e-posti aadressi. Seega oli korteriühistu veendunud, et kiri jõudis avaldajani. Kui korteriühistu oleks teadnud, et kiri ei jõudnud avaldajani, oleks tema proovinud saata muul viisil. Avaldaja esitas 08. aprillil 2025 täiendava seisukoha, millest tuleneb, et puudutatud isik esitas tõendid, et e-posti aadressilt oli puudutatud isikule kiri saadetud 22. augustil 2018. So viimane ekiri, mida avaldaja kirjutas aadressilt oli 22. augustist 2018. Tegemist on vana aadressiga, mis ei töötanud alates 30. märtsist 2022. Avaldaja aktuaalsed e-posti aadressid on ja. Pooltel on vaidlus ka väidetava puudutatud isiku 20. aprilli 2022 e-kirja eksisteerimise ja avaldajani jõudmise kohta. Avaldaja seletas ja tõendas, et ei töötanud alates 30. märtsist 2022. Kohtupraktikas on selgitatud, et e-kirja saajani jõudmist ei saa saatja saadetud e-kirja väljavõttega tõendada, sest see ei tõenda ekirja jõudmist saajani. Sellises olukorras pidanuks korteriühistu tooma esile asjaolud, mis selgitaks e-posti aadressi kasutamist olukorras, et vahetult enne seda korteriühistu avaldajaga suhtlemisel kasutas e-posti aadressid. Selliseid asjaolusid korteriühistu ei esitanud. E-posti aadress on ka avaldaja registriandmetes. Eelnevast tuleneb, et korteriühistule oli avaldaja e-posti aadressid teada ja avaldaja võis mõistlikult eeldada, et seda kasutatakse talle teabe edastamiseks. Järelikult rikkus korteriühistu KrtS § 20 lg 4, kui ei saatnud vaidlusaluse koosoleku teadet ega materjale avaldajale e-kirjaga viidatud aadressidele. Samuti ei olnud saadetud kutse juhatuse poolt allkirjastatud. Seega rikkus korteriühistu koosoleku kokku kutsumise korda. Uue põhikirja kehtestamisel rikkus korteriühistu ka korteriomanike võrdse kohtlemise põhimõtet. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve. Puudutatud isik ei ole vastupidist tõendanud. Samuti leidis avaldaja, et korteriühistu otsus põhikirja kinnitamise kohta ei ole osadeks jagatav. Kohus jättis 16. aprilli 2025 määrusega avaldaja taotluse tõendite kogumiseks rahuldamata ja andis menetlusosalistele tähtaja lõplike seisukohtade esitamiseks. Avaldaja esitas 29. aprillil 2025 täiendava seisukoha, milles leidis, et avaldaja on kaudse tahteavaldusega teatanud korteriühistule enda e-posti aadressi, mille kaudu tema soovis korteriühistuga suhelda. Asjas esitatud tõendite kohaselt kasutas avaldaja e-posti aadressi korteriühistuga suhtlemiseks viimasel korral 22. augustil 2018. Pärast nimetatud kuupäeva avaldaja ja puudutatud isik suhtlesid kasutades ainult aadresse. Avaldaja ei ole alates 22. augustist 2018 saatnud korteriühistule kirjad aadressilt. Arusaamatul põhjusel korteriühistu praktiliselt nelja aasta möödumisel pärast 22. augusti 2018 saatis väidetavalt 07. aprillil 2022 uuesti e-kirja aadressile. Avaldaja esitas tõendid, et aadress ei töötanud alates 30. märtsist 2022. Viidatud e-posti aadressi sulgemise eelduseks oli aadressi mittekasutamine seisuga 30. märts 2022.a viimase ühe aasta jooksul. See tõendab ka, et avaldaja ei saanud kutset üldkoosolekule ja põhikirja projekti ning sel põhjusel ei saanud avaldaja teada 29. aprilli 2022 koosolekust ning temal seetõttu ei olnud võimalik koosolekust osa võtta. Järelikult rikkus korteriühistu KrtS § 20 lg 4, kui ei saatnud vaidlusaluse koosoleku teadet ega materjale avaldajale e-kirjaga aadressidele, ning selliseid vaidlusaluse koosoleku kokkukutsumise 5(12)

2-22-9419 korra rikkumisi tuleb kvalifitseerida olulisteks KrtS § 29 lg 1 tähenduses, mistõttu 29. aprilli 2022 puudutatud isiku otsus on tühine. Avaldaja palus ka kohtul tunnistada kehtetuks 29.04.2022 otsus põhikirja kinnitamise kohta, millega muudetakse enne 31. jaanuari 2022 põhikirja kehtestamist kehtinud 17.septembri 2010 põhikirja. Kui kohus on seisukohal, et 31.jaanuari 2022 otsus kehtib, palub avaldaja TsMS § 356 lg 1 menetlus käesolevas asjas peatada kuni tsiviilasjas nr 2-22-4736 menetluse lõppemiseni. Avaldaja on seisukohal, et on alust 29. aprilli 2022 otsus tunnistada kehtetuks mh põhjusel, et vaidlusaluse 29. aprilli 2022 põhikirjas sätestatud kulude jaotamine on välistatud ka KrtS § 40 lg 1 ja lg 2 järgi. Avaldaja leiab, et praegusel juhul on 29. aprilli 2022 põhikirjaga sätestatud kohustuste selline jaotus, mis ei vasta KrtS § 40 lg-s 2 nimetatud põhimõtetele. Mh maksete kogumise täpsem alus jääb põhikirjas ebamääraseks, mistõttu ei saa veenduda, et maksete jaotus maja fassaadi remontimise osas on ettenähtav ja õiglane. Kui kulude jaotamisel kaldutakse põhikirjaga kõrvale KrtS § 40 lg-s 1 sätestatud põhimõttest muul viisil, kui see on sätestatud KrtS § 40 lg 2 teises lauses, siis eelduslikult kahjustab kõrvalekalduv kulujaotus osade korteriomanike õigustatud huve.

KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud avalduse ja tsiviilasja materjalidega, leiab, et avaldus tuleb rahuldada. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 613 lg 1 p 4 alusel lahendab kohus hagita menetluses huvitatud isiku avalduse alusel asja, mis käsitleb korteriühistu organi otsuse kehtivust. Korteriomandi- ja korteriühistuseaduse (KrtS) § 29 lg 2 alusel lahendatakse korteriühistu organi otsuse kehtetuks tunnistamise ja tühisuse tuvastamise nõue kohtus hagita menetluses. Muus osas kohaldatakse tsiviilseadustiku üldosa seaduses juriidilise isiku organi otsuse kehtetuse kohta sätestatut käesolevas paragrahvis sätestatud erisustega. TsMS § 477 lg 1 kohaselt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud erisusi. TsMS § 477 lg 2 järgi võib kohus hagita asja läbi vaadata ja lahendada kohtuistungit pidamata, välja arvatud juhul, kui seadusega on sätestatud kohtuistungi korraldamise kohustus. TsMS § 477 lg 5 kohaselt ei ole kohus hagita asja läbivaatamisel seotud menetlusosaliste esitatud taotluste ega asjaoludega ega nende hinnanguga asjaoludele. Menetluse peatamise taotlus Avaldaja esitas 29. aprillil 2025 menetluse peatamise taotluse ning palus peatada käesoleva tsiviilasja menetlus kuni tsiviilasjas nr 2-22-4736 menetluse lõppemiseni. TsMS § 356 lg 1 alusel kui otsus sõltub täielikult või osaliselt sellise õigussuhte olemasolust või puudumisest, mis on teise käimasoleva kohtumenetluse ese või mille olemasolu peab tuvastama haldusmenetluses või muus kohtumenetluses, võib kohus peatada menetluse kuni teise menetluse lõppemiseni. Kohus leiab, et käesolevas asjas otsustuse tegemine, kas korteriühistu 29. aprilli 2022 üldkoosoleku otsus on tühine või kehtetu, ei sõltu tsiviilasjas nr 2-22-4736 tehtavast lahendist. Kohus ei tuvasta käesolevas menetluses, millisel üldkoosolekul vastuvõetud põhikirja redaktsioon kehtib. Kohus kontrollib, kas on alust tuvastada 29. aprilli 2022 koosoleku otsuse tühisust või tunnistada otsust kehtetuks. Antud juhul ei ole avaldaja tuginenud sellele, et 29. aprilli 2022 koosoleku otsuste tühisus või võimalik kehtetuks tunnistamise alus sõltuks kuidagi sellest, milline põhikirja redaktsioon on kehtiv või et kokkukutsumise kord sõltuks 31. jaanuari 2022 koosoleku läbiviimisest või kokkukutsumisest. 31. jaanuari 2022 koosolek ei ole ka viimane koosolek, mis 6(12)

2-22-9419 toimus enne 29. aprilli 2022 koosolekut. Kohus leiab, et avaldaja ei ole põhjendanud, kuidas tsiviilasjad on omavahel seotud, et oleks vaja menetlust peatada. Neil põhjustel leiab kohus, et käesoleva menetluse peatamiseks alust ei ole. Kohus jätab avaldaja taotluse menetluse peatamiseks rahuldamata. Avalduse lahendamine Avaldaja on korterite asukohaga Kangelaste pr 3- XXX, XXX, XXX ja XXX, Narva (dtl 8, 10-12) omanik ja seega on Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu (dtl 9) liige.

2-22-9419 ette teatama vähemalt seitse päeva, kui põhikirjaga ei ole ette nähtud pikemat tähtaega. Üldkoosoleku kokkukutsumise teates tuleb märkida üldkoosoleku toimumise aeg ja koht ning üldkoosoleku päevakord. Põhikirjaga võib ette näha täpsema korra üldkoosoleku kokkukutsumise teate saatmiseks. Seega võivad üldkoosoleku otsused osutuda tühisteks, kui koosolek ei olnud kokku kutsutud pädeva organi poolt, sellest ei olnud õigeaegselt ja õigel viisil teatatud, aga ka põhjusel, kui koosolekul arutati küsimused, mida ei olnud päevakorras. Avaldaja tugineb sellele, et tema ei olnud koosoleku kutset ja põhikirja eelnõud e-posti teel kätte saanud, mistõttu ei saanud ka tema koosolekul osaleda. Muudele rikkumistele avaldaja ei viidanud ning teisi rikkumisi ei selgu ka avalduse asjaoludest, korteriühistu seisukohtadest või kohtule esitatud muudest dokumentidest. Vaidlust ei ole ka selles, et koosolek oli pädeva organi (juhatuse) poolt kokku kutsutud. Avaldaja on küll märkinud, et kutsel ei olnud juhatuse esimehe allkirja (avaldaja ei ole aga viidanud, et koosolek oleks kokku kutsutud selleks õigustamata isiku poolt). Kohus leiab aga, et allkirja puudumise puhul ei ole tegemist olulise rikkumisega, mille tõttu võiks otsus olla tühine. Tallinna Ringkonnakohus leidis lahendi nr 2-22-15592 p-s 45, et KrtS § 29 lg-st 1 tulenev koosoleku kokkukutsumise korra rikkumine peab olema oluline, et tuua kaasa otsuste tühisuse. Alati ei osutu KrtS § 20 lg 4 eiramine oluliseks puuduseks koosoleku kokkukutsumisel. Esmatähtis on, et korteriomanik sai koosolekust tegelikult teada ja tal oli võimalik arutamisele tulevates küsimustes ette valmistuda. Need tingimused on täidetud ka siis, kui e-posti teel teavitamist ei toimunud. Ringkonnakohus leidis, et kutsete panemine trepikoja infoseinale ei ole oluline rikkumine KrtS § 29 lg 1 tähenduses. Avaldaja ei ole viidanud ega asjaoludest selgu, et oleks kahtlusi koosoleku teate saatja isikus. Samuti kui korteriühistu pidi avaldajale saatma kutse e-posti teel ja pooled kasutavadki suhtlemiseks e-posti, siis ei peaks avaldajal tekkima kahtlusi, et teated võisid olla saadetud mingi kolmanda isiku poolt. Seega leiab kohus, et allkirja (või digiallkirja) puudumine koosoleku teates ei ole kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Korteriühistu 31. jaanuari 2022 põhikirja (dtl 60-74) p 6.5. kohaselt on korteriomanike üldkoosoleku kokkukutsumisest vaja teavitada hiljemalt 7 päeva enne koosolekut. Üldkoosoleku toimumise teade pannakse välja maja esimeste korruste trepikodade infotahvlitel. Korteriomanike üldkoosoleku kokku kutsumise teates peavad olema märgitud üldkoosoleku toimumise aeg ja koht, samuti ka üldkoosoleku päevakord ja kuulutuse avaldamise päev. Kuulutus peab olema allkirjastatud juhatuse esimehe poolt. Põhikirja p 6.7. järgi kui koosoleku päevakorda on kantud sisse punkt põhikirja muutmise kohta, siis põhikirja muutmise projekt antakse välja igale korteriomanikule vähemalt 7 päeva enne selle arutamist üldkoosolekul. Korteriühistu 17. septembri 2010 vastuvõetud põhikirja redaktsiooni (dtl 53-58) p 5.5. kohaselt tuleb üldkoosoleku kokkukutsumisest ühistu liikmetele teatada hiljemalt 7 päeva enne koosoleku toimumist. Üldkoosoleku läbiviimise teade pannake välja maja trepikodade infotahvlitel. Üldkoosoleku läbiviimise teates tuleb ära näidata koosoleku päevakord, läbiviimise koht ja aeg, kokkukutsumise algataja. Seega nii korteriühistu põhikirja mõlema redaktsiooni kohaselt kui ka seaduse järgi on ettenähtud seitsmepäevane etteteatamise tähtaeg. Seitsmepäevase tähtaja järgimata jätmine on koosoleku kokkukutsumise oluline rikkumine. Riigikohus on selgitanud, et üldkoosoleku kokkukutsumise kord hõlmab üldjuhul neid toiminguid, mis tehakse enne koosolekut ja mis peavad tagama liikmele võimaluse koosolekul osaleda ja seal informeeritult hääletada. Koosoleku kokkukutsumise korra oluliseks rikkumiseks KrtS § 29 lg 1 8(12)

2-22-9419 tähenduses tuleb lugeda mh seda, kui liikmele ei saadeta koosoleku teadet või see saadetakse hilinenult (vt Riigikohtu 3. märtsi 2021. a otsus tsiviilasjas nr 2-17- 13391, p 37). Seega kui kutse koos põhikirja eelnõuga olid saadetud 20. aprillil 2022 või samal kuupäeval pandud infotahvlitele, siis oli 29. aprilli 2022 koosoleku toimumisest õigeaegselt teatatud. Menetlusosaliste vahel on põhiliseks vaidluseks just asjaolu, et avaldaja ei ole üldse kutset ja põhikirja eelnõud saanud e-posti teel. Kohus leiab, et antud juhul pole tähtis, kas kutse oli infotahvlile pandud või mitte, kuna korteriühistu on ise märkinud, et avaldajal puudub juurdepääs trepikodadesse ja seega ei saanud korteriühistu avaldajale kutset selliselt kätte toimetada. Samuti ei ole asjas vaidlust, et kutset ei olnud kätte toimetatud ka postkasti panekuga või muul viisil postiteenuseid kasutades. Iseeneses ei vaidle menetlusosalised ka selle üle, et kutse kättetoimetamise viisiks peaks avaldaja puhul olema e-post. KrtS § 20 lg 3 näeb ette, et kui korteriomanike üldkoosoleku päevakorras on põhikirja muutmine, majanduskava kehtestamine või majandusaasta aruande kinnitamine, tuleb üldkoosoleku teates märkida koht, kus on võimalik tutvuda põhikirja või majanduskava eelnõuga või majandusaasta aruandega, ning nende dokumentidega tutvumise kord. KrtS § 20 lg 4 sätestab, et kui korteriomanik on teatanud korteriühistule oma elektronposti aadressi, tuleb korteriomanike üldkoosoleku teade ja KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid saata sellel aadressil. Avaldaja selgitas enda seisukohtades, et viimastel aastatel on tema kasutanud suhtlemiseks korteriühistuga kahte e-posti aadressi. Korteriühistu on saatnud avaldajale arveid ja teateid just neile aadressidele. Seetõttu leiab avaldaja, et tema on teatanud enda e-posti aadressi nö teoga ega pidanud e-posti aadressi eraldi otseselt teatama, kuna pooled on juba omavahelises suhtluses aadressi kasutanud. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 68 lg 3 kohaselt kaudne on tahteavaldus, mis väljendub teos, millest võib järeldada tahet tuua kaasa õiguslik tagajärg. Ringkonnakohus seletas 16. aprilli 2021 määruses asjas nr 2-18-17922 p-s 10.4.6, kui korteriomanik kasutab korteriühistuga suhtlemiseks oma e-posti aadressi, siis saab sellest mh järeldada tahet teha aadress korteriühistule teatavaks. Kui korteriühistu juba saadab arveid või teavet korteriomanikule e-kirjaga, siis saab korteriomanik lähtuda eeldusest, et tema aadress on teada ja seda pole vaja täiendavalt teatada. Kohus leiab, et põhimõtteliselt ei ole menetlusosaliste vahel vaidlust selles, et aadressid: olid korteriühistule teada. Viimasel ajal on menetlusosalised suhelnud just nende aadresside kaudu (dtl 141-143). Ennem on avaldaja aga kasutanud korteriühistuga suhtlemiseks ka aadressi: (dtl 130133). Vaidlust ei ole, et ka see aadress oli korteriühistule teada ning just sellele aadressile on korteriühistu edastanud 29. aprilli 2022 koosoleku teate ja põhikirja eelnõu (dtl 86-102, 103-104, 152-153), sellele aadressile on korteriühistu edastanud kirja ka 07. aprillil 2022 (dtl 131, 133). Korteriühistu ei ole eitanud, et kõik kolm aadressi oli suhtlemiseks kasutatud ning seega olid kõik nimetatud aadressid korteriühistule teada. Kohus leiab, et sellises olukorras tuleb lugeda küll, et avaldaja on oma e-posti aadressi korteriühistule teatanud. Kuid kui suhtlemine toimus erinevatel aadressidel, pidi just avaldaja hoolitsema selle eest, et kõike aadresse kontrollida ja sealt kirju lugeda. Kui avaldaja ei ole teatanud konkreetset aadressi, võis korteriühistu eeldada, et kõik aadressid sobivad jätkuvalt suhtlemiseks. Kohus leiab, et korteriühistu ei saanud omal initsiatiivil otsustada, milline aadress on rohkem suhtlemiseks aktuaalne, ja võis saata teated aadressile, millele just viimasel ajal kirju ei saatnud, vaid valida ühe talle teadaolevatest aadressidest. 9(12)

2-22-9419 Avaldaja ei eitanud ka, et aadress kuulus talle, kuid märkis, et nimetatud aadress oli suletud ajaks, mil korteriühistu on 29. aprilli 2022 koosoleku teate saatnud. Riigikohus on märkinud, et TsÜS § 69 lg 2 järgi on e-kiri jõudnud saajani, kui see on saabunud saaja või tema valitud teenusepakkuja serverisse, kuid e-kiri on kätte saadud alles siis, kui saajal on mõistlik võimalus sellega tutvuda. Sellisel juhul saab tahteavalduse lugeda kättesaaduks järgmisel päeval pärast selle saabumist e-kirja majandus- ja kutsetegevuses tegutseva adressaadi serverisse. Kui tahteavaldus (teade) on jõudnud adressaadi mõjusfääri ja tal on edastatu sisuga mõistlik võimalus tutvuda, läheb TsÜS § 69 lg 2 teise lause järgi adressaadile üle ka avaldatu sisust teadasaamise risk (vt Riigikohtu 29.11.2021.a. lahend tsiviilasjas nr 2-19-14714/65 p 11.2) Avaldaja on esitanud tõendi, et tema e-posti aadress ei töötanud alates 30. märtsist 2022 ning saates kirju sellele aadressile pidi tulema teade, et aadressi enam ei ole (dtl 165-167, 170-171). Kohus leiab, et korteriühistu esitatud koopia korteriühistu postkastis olevatest kirjadest (dtl 226) ei tõenda, et korteriühistu ei ole saanud automaatteadet avaldaja postkasti sulgemise kohta. Samuti leiab kohus, et tegelikult ei oma tähtsust, kas korteriühistu on nimetatud automaatvastuse saanud või mitte – kirja saatja kannab alati riski, kui kiri ei jõua mingil saajast sõltumatul põhjusel saajani. Selleks, et veenduda kirja kättesaamises, on mitmeid võimalusi, nt tavalise posti kirjade puhul on võimalik saatmine tähitud kirjaga, e-kirjade puhul on võimalik nõuda saajalt kinnitust kättesaamise kohta, aga samuti on võimalik saata vajalikku infot mitmele e-posti aadressile, kui neid on teada. Juriidiliste isikute puhul on võimalik kontrollida ametlikke kontakte ka äriregistrist ning antud juhul on avaldaja kontaktiks äriregistris märgitud aadress (dtl 1235-1236). Kirja saatmine ei ole sama, mis kirja jõudmine saaja serverisse. Antud juhul leiab kohus, et korteriühistu on küll tõendanud kirja saatmist, kuid ei ole tõendanud, et kiri ka avaldajani jõudis, st et kiri jõudis avaldaja e-posti serverisse. Kohus leiab, et avaldaja on tõendanud, et 29. aprilli 2022 koosoleku kutse ja põhikirja eelnõu ei ole temani jõudnud. Avaldaja ei olnud teadlik seega koosoleku toimumisest ega saanud koosolekul osaleda. Isegi, kui avaldaja oleks teadlik koosoleku toimumisest muust allikast, ei saaks tema koosolekul informeeritult osaleda, kuna tema ei ole saanud põhikirja eelnõud. Seega leiab kohus, et korteriühistu on rikkunud KrtS § 20 lg-st 4 tulenevat kohustust saata KrtS § 20 lg-s 3 nimetatud dokumendid korteriomaniku e-posti aadressil. Koosoleku teate ja põhikirja eelnõu saatmata jätmine on üldkoosoleku kokkukutsumise korra oluline rikkumine. Seetõttu 29. aprilli 2022 üldkoosolekul tehtud otsus on tühine. Korteriühistu esitas tõenditena ka 29. aprilli 2022 koosoleku registreerimislehed (dtl 106-110) ja volikirjad (dtl 111-129). Avaldaja ei ole menetluse käigus tuginenud sellele, et otsus oleks tühine või kehtetu põhjusel, et koosolekul ei olnud piisavalt hääli esindatud või ei olnud vajalikku kvoorumit. Siiski peab kohus vajalikuks märkida järgmist, kui üldkoosolekul puudus vajalik kvoorum, ei ole tegemist tühise või kehtetuks tunnistatava otsusega, vaid tegemist on nn mitteotsusega. Kui tegemist on nn mitteotsusega, ei ole võimalik seda kehtetuks tunnistada või selle tühisust tuvastada. 29. aprilli 2022 koosoleku protokollist nähtub, et koosolekul osales 35 häält, mis langeb kokku registreerimislehtedega. Volikirjade osas ei ole avaldaja esile toonud asjaolusid, mis võiksid anda alust lugeda mingit volikirja tühiseks. MTÜS § 23 lg 1 alusel põhikirja muutmise otsus on vastu võetud, kui selle poolt on hääletanud üle 2/3 üldkoosolekul osalenud liikmetest või nende esindajatest ja põhikirjaga ei ole ette nähtud suurema häälteenamuse nõuet. 17. septembri 2010 vastuvõetud põhikirja redaktsiooni (dtl 53-58) p-s 5.9 on sätestatud sama häälteenamus, 31. jaanuari 2022 vastuvõetud põhikirjas ei olnud eraldi 10(12)

2-22-9419 sätet põhikirja muutmiseks vajalike häälte arvu kohta. Seega leiab kohus, et koosolek oli otsustusvõimeline, koosolekul tehtud otsuse puhul ei olnud tegemist nn mitteotsusega. Kohus ei ole tuvastanud muid koosoleku kokkukutsumise rikkumisi. Kuid kuna 29. aprilli 2022 koosoleku otsus on tühine põhjusel, et selle toimumisest ei olnud avaldajale teatatud ega saadetud põhikirja eelnõud, ei analüüsi kohus avaldaja nõuet otsust kehtetuks tunnistada. Eeltoodu alusel rahuldab kohus avalduse ja tuvastab Narva linn, Kangelaste prospekt 3 korteriühistu korteriomanike 29. aprilli 2022 üldkoosoleku otsuse tühisuse. Kohtulahendis analüüsimata tõendid või menetlusosaliste väited ei oma asja lahendamisel tähtsust, kohus ei pea vajalikuks neile hinnangut anda. Menetluskulud TsMS § 172 lg 1 alusel kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kui hagita menetluses osaleb mitu isikut, võib kohus otsustada, et menetluskulud kannab täielikult või osaliselt mõni menetlusosaline, kui see on asjaolusid arvestades õiglane, muu hulgas siis, kui see menetlusosaline esitas põhjendamatu taotluse, väite või tõendi. Kohus leiab, et menetluskulud tuleb jätta menetlusosaliste endi kanda. Kohus leiab, et avaldaja on ise tekitanud olukorra, kus võis jääda ilma vajaliku ja olulise teabeta. Korteriühistu saatis kutse koosolekule 21 päeva pärast avaldaja e-posti aadressi sulgemist. Kui korteriühistu oleks korraldanud koosoleku märtsis 2022, oleks kutse koos põhikirja eelnõuga jõudnud avaldaja postkasti serverisse ja tuleks lugeda, et kokkukutsumise kord ei olnud rikutud. Kohus leiab, et avaldaja ei ole tõendanud, et korteriühistu oli pahauskne ning saatis vajalikud dokumendid tahtlikult e-posti aadressile, mis ei töötanud. Küll oli korteriühistul muid võimalusi kontrollimaks, kas vajalikud dokumendid on saajani jõudnud, mistõttu ei saa kohus jätta avaldust rahuldamata. Kuid kohus leiab, et ei saa korteriühistule panna täielikku vastutust avaldaja enda käitumise (tegevusetuse – enda kehtivate andmete teatamise) eest. Neil põhjustel leiab kohus, et asjaolusid arvestades on õiglane jätta menetluskulud menetlusosaliste endi kanda. Jõustumine ja saatmine TsMS § 617 lg 1 ja lg 2 kohaselt kohtu määrus avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta jõustub ja kuulub täitmisele, kui seaduse järgi ei saa määruse peale enam edasi kaevata või kui määruskaebus jäetakse jõustunud lahendiga rahuldamata või läbi vaatamata või menetlusse võtmata. Kohtu määruse peale avalduse rahuldamise või rahuldamata jätmise kohta võib esitada määruskaebuse. TsÜS § 38 lg 8 ls 2 alusel kui kehtetuks tunnistatud otsuse või otsuse alusel, mille tühisuse kohus tuvastas, oli tehtud kanne avalikku registrisse, saadab kohus otsuse ärakirja registripidajale kande muutmiseks. TsMS § 455 lg 2 kohaselt kui kohtuotsusega on muudetud registrisse kantavaid isikuandmeid, saadab kohus kohtuotsuse ärakirja registripidajale. Äriregistrisse oli tehtud kanne korteriühistu põhikirja 29. aprilli 2022 redaktsiooni kinnitamise kohta, põhikiri on hakanud kehtima alates 16. maist 2022. Seega põhikirja kinnitamise otsuse tühisuse tuvastamisel peab kohus saatma lahendi registripidajale. 11(12)

2-22-9419 Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik Kohtumäärus on osaliselt tühistatud Tartu Ringkonnakohtu 31.10.2025 kohtumäärusega.

12(12)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonüümitud. Andmed on informatiivsed.