Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Liis Arrak ja Kaupo Paal
Otsuse tegemise aeg ja koht
03.07.2018, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-13750
Tsiviilasi
XX hagi YY vastu põhivõlgnevuse 24 239,67 euro, viivise 324,08 euro ja lisanduva viivise saamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.02.2018 otsus
Kaebuse esitaja, kaebuse liik
YY apellatsioonkaebus
Tsiviilasja apellatsioonimenetluses
hind 25 238,99 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja (vastustaja): XX (isikukood XXXXXXXXXXX, esindajad elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Martti Peetsalu Kostja (apellant): YY (isikukood XXXXXXXXXXX, elukoht XXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Aavo Aadli Kohtuistungi toimumise aeg
12.06.2018
RESOLUTSIOON:
1.Jätta Harju Maakohtu 16.02.2018 otsus muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata.
2.Maakohtu ja ringkonnakohtu menetluskulud jätta YY kanda.
3.Välja mõista YY-lt XX kasuks 2992,08 eurot ringkonnakohtu menetluskulude hüvitamiseks. Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni.
Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotlemise selgitus Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX (hageja) esitas 12.09.2017 Harju Maakohtule hagiavalduse YY (kostja) vastu. 12.05.2017 vähendas hageja nõuet ning palus kostjalt hageja kasuks välja mõista põhivõlgnevuse 24 239,67 eurot ja viivise 324,08 eurot ning lisanduva viivise alates 13.09.2017 (II kd, tl 143-146).
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja üürnikuna ning kostja üürileandja tähtajalise eluruumi üürilepingu perioodiks 20.12.2015 kuni 30.01.2017. Leping kannab kuupäeva 02.12.2015, kuid see allkirjastati poolte poolt 20.01.2016 (II kd, 182-186). Hageja ja tema pereliikmed said üüripinna enda kasutusse 2015. a detsembri alguses.
3.Üürilepingu p 3.13 alusel kohustus üürnik finantseerima maja osadeks jaotamise ning vannitubade ja köögi väljaehitamiseks kuluva summa. Igakuisest üürisummast hüvitatakse üürnikule 500 eurot üürniku poolt tehtud investeeringu katteks. Kui investeering pole tasaarveldatud üüriperioodi lõpuks, kohustus üürileandja maksma üürnikule ülejäänud summa üürilepingu lõppemisel.
4.Algselt pidi hageja investeeringu mahuks olema 10 000 eurot, kuid tegelikult finantseeris hageja remonditöid ja sisustuse ostmist kokku 22 323,87 euro ulatuses.
5.15.11.2015 kohtumisel lubas kostja, et kõik olulised ehitustööd, st vähemalt üks tualettruum, vannituba, köök ja vahesein, ehitatakse valmis hiljemalt 15.12.2015. Ka 25.11.2015 kohtumisel kinnitas kostja, et tööd saavad tähtaegselt valmis.
6.Üüripinna üleandmise-vastuvõtmise akt kannab kuupäeva 20.12.2015, kuid see allkirjastati poolte poolt 25.05.2016 (s.o päeval, mil hageja viis oma asjad üüripinnalt ära).
7.Hageja esitas kostjale 25.05.2016 kuupäevaga nõudekirja puuduste kõrvaldamiseks ja lepingu ülesütlemise hoiatuse, mille kostja sai kätte 30.05.2016 (I kd, tl 46-49). Hageja andis nõudekirjas kostjale 14-päevase tähtaja puuduste kõrvaldamiseks, mida kostja ei järginud, mistõttu on üürileping lõppenud 09.06.2016.
8.Hagejal oli õigus leping üles öelda, kuna kostja ei andnud hagejale üle eluruumi, mida oleks olnud võimalik sihtotstarbeliselt kasutada (võlaõigusseadus (VÕS) § 272 lg 1 rikkumine). Üüripinnal olid lõpetamata elektritööd, probleeme oli sundventilatsiooni toimimisega, esines hallitusoht ja küsitav oli tuleohutus. 18.05.2016 elektripaigaldise erakorraline audit
kinnitab, et ruumid olid elamiskõlbmatud. Kostja on enne üürilepingu sõlmimist korduvalt kinnitanud, et tööd tehakse valmis hiljemalt 15.12.2015. Seega ei ole hageja vastu võtnud puudustega asja, vaid lepinguga võttis kostja endale kohustuse puudused kõrvaldada ning hageja võis nõuda puuduste kõrvaldamist VÕS § 279 p 1 järgi (vt RKTKo nr 3-2-1-81-08, p 13). Kuna kostja puudusi ei kõrvaldanud, siis ütles hageja lepingu üles (VÕS § 313 lg 1).
9.Hagejal on õigus täies ulatuses tagasi nõuda ettemakstud remondiraha ning sisustuse kulu, sest ta ei ole saanud asja kasutada. Hageja esitab kostja vastu üürilepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõude (VÕS § 115 lg 1, § 128 lg 3) summas 22 323,87 eurot, kuna hageja on teinud ajavahemikus 27.11.2015–29.03.2015 eeltoodud summas kulutusi. Nimelt on hageja ostnud sisutuse, köögi- ja vannitoamööbli, lisaks teinud kulutusi sisustuse transpordiks (rendikaubik) ja remondivahendite ostuks. Köök, sisustus ja vannitoamööbel jäid kostjale, sest nende eemaldamine ei ole asja kahjustamata võimalik. Pangaülekannetel märgitud raha 16 197 eurot on hageja maksnud kostjale ehitustööde tegemiseks. Hageja selgitas, et kostja on esitanud lepingueelsetel läbirääkimistel ebaõigeid andmeid selle kohta, millal ehitustööd valmis saavad (VÕS § 14 lg 1). Lepingueelsetel läbirääkimistel kinnitas kostja hagejale, et ehitustööd tehakse ära hiljemalt 15.12.2015, mistõttu maksis hageja juba enne eeldatavat sissekolimise päeva kostjale 7450 eurot. Kuna üüripinda elamiskõlbulikuks muutvad tööd ei olnud valminud ka 2016. aasta mai lõpuks, siis ei olnud tegu tavapärase ehitustööde venimisega, vaid kostjal polnudki plaanis lepingut täita. Lisaks oli maakleri koostatud algses lepingus kirjas, et finantseeritav summa on maksimaalselt 10 000 eurot, kuid tegelikkuses maksis hageja kostjale üle kahe korra rohkem. Kostjapoolse üürilepingu ning VÕS § 276 lg 1 rikkumise tõttu on hagejale tekkinud kahju summas 22 323,87 eurot.
10.Alternatiivselt tugineb hageja sellele, et kokkulepe eluruumi remondikulude finantseerimiseks on tühine. VÕS § 275 sätestab, et eluruumi üürilepingus lepingupoolte õiguste ja kohustuste ning vastutuse osas seadusega sätestatust üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe on tühine. Remonditööde kulu ei ole VÕS § 292 lg 1 mõistes selline üüritud asjaga seotud kulu (kõrvalkulu), mida üürnik saab kanda. Seega on kõik hageja poolt tehtud kulutused üüripinna remondi finantseerimiseks tehtud tühise kokkuleppe alusel ning hagejal on õigus remondi finantseerimise kulud summas 22 323,87 eurot kostjalt tagasi nõuda (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1, VÕS § 1032 lg 1).
11.Hagejal on õigus nõuda kohtuväliste õigusabikulude hüvitamist summas 3646,80 eurot (VÕS § 115 lg 1). Kostja käitumise tõttu tekkisid hagejal õigusabikulud. Õigusabikulud olid kantud lootuses vaidlust kohtuväliselt lahendada ning edasiste kulude tekkimist vältida. 12. Hageja viivisenõue on 13.09.2016 seisuga 347,22 eurot, mis on arvestatud põhinõudelt 25 970,67 (22 323,87 + 3646,80) eurot (VÕS § 113 lg 1). Lisaks palub hageja TsMS § 367 alusel mõista kostjalt välja viivise arvestatuna põhinõudelt alates 13.09.2016 kuni põhinõude täitmiseni seadusjärgses viivisemääras. Kostja vastuväited hagile
13.Kostja nõustub hagiga osaliselt, tunnistades, et hageja on teinud kostja pangakontole investeerimiskokkuleppe raames ülekandeid kokku 16 197 euro suuruses summas, millisest summast on kostja 30.05.2016 seisuga hagejale osamaksetena tagastanud 2650 eurot. Seega võlgneb kostja hagejale viimase poolt tasutud investeeringuid kokku summas 13 547 eurot.
14.06.03.2017 esitas kostja tasaarveldusavalduse, milles palus tasaarveldada hageja nõude summas 13 547 eurot kostja nõudega summas 15 331 eurot ning lugeda tasaarvelduse toimumise kuupäevaks 03.03.2017 (VÕS § 197 lg 1). 31.01.2017 seisuga võlgneb hageja kostjale tasumata üüri, kommunaalmaksete ning nendega tasumise viivituse eest kokku 15 331 eurot.
15.Hagejapoolne üürilepingu ülesütlemine on tühine, kuna kostja ei ole lepingut rikkunud ning seega ei ole üürileping lõppenud alates 09.06.2016. Kostja on täitnud oma lepingulise kohustuse tagada üüriobjekti üleandmine hagejale poolte vahel kokku lepitud seisundis ja tingimustel.
16.Kostja ei ole enne üürilepingu sõlmimist hagejale kinnitanud, et tööd tehakse valmis hiljemalt 15.12.2015. Samuti ei ole kostja ja hageja kokku leppinud investeeringu mahus 10 000 eurot. Hageja on rikkunud lepingu punktis 3.13 sätestatud investeerimiskohustust.
17.Hageja kohtuvälises menetluses kantud õigusabikulude hüvitamise nõue ei ole põhjendatud, kuna nimetatud kulutuste kandmine ei ole põhjustatud kostja poolt.
18.Kostja ei nõustu hageja alternatiivse taotlusega, et poolte vaheline kokkulepe eluruumi remondikulude finantseerimiseks on tühine VÕS § 275 alusel. Lepingu punktis 3.13 sõlmitud kokkulepe ei ole üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe.
19.Kostja leiab, et üürileping kehtis kuni kostja poolse erakorralise ülesütlemiseni 19.04.2017 (II kd, tl 83-87, p 3) ja alternatiivselt, et üürileping kehtis kuni hageja poolse erakorralise ülesütlemiseni 13.06.2016 ( II kd, tl 62-66, p 1.2). Kostja sai ülesütlemisavalduse tegelikult kätte 30.05.2016 ning seega oleks kostja pidanud puudused kõrvaldama hiljemalt 13.06.2016. Seega ei saanud leping kuidagi lõppeda 09.06.2016. Hageja ei ole üüriobjekti lepingu kohaselt üle andnud. Esimese astme kohtu otsus
20.Harju Maakohtu 16.02.2018 otsusega rahuldati hagi osaliselt ja mõisteti kostjalt hageja kasuks välja põhivõlgnevus 23 083,67 eurot, viivis 2947,29 eurot ja viivis alates 17.02.2018 VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Maakohus jättis menetluskulud 95% ulatuses kostja kanda ja 5% ulatuses hageja kanda, rahuldas hageja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ning mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitise 18 974,23 eurot ning määras, et menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis.
21.Pooled vaidlevad järgmiste asjaolude üle: mis ajani üürileping kehtis; kas hagejapoolne üürilepingu erakorraline ülesütlemine on kehtiv; kas hageja nõue on põhjendatud, st kas kostja on üürilepingu rikkumisega tekitanud hagejale varalist kahju 10 692,67 eurot (24 239,67 eurot - 13547 eurot); kas käesolevas asjas on tekkinud hageja ja kostja nõuete tasaarvestusolukord.
22.Hagejal oli õigus üürileping erakorraliselt üles öelda VÕS § 314 lg 1 alusel. Hageja vajas endale ja enda perele (abikaasa ja kaks last) pärast eelmise elukoha maha müümist 2015. a detsembri keskel koheselt uut elukohta, milleks hageja üüris kostjalt üüripinna. Asjas on tõendatud, et hageja ja tema pereliikmed soovisid üüripinnale kolida esimesel võimalusel, kuid hiljemalt 2015. a detsembri keskel, mil nad pidid välja kolima enda eelmisest
elukohast. Käesolevas asjas on leidnud tõendamist, et poolte vahel oli kokkulepe, et kui hageja 2015. a detsembris kolib kostja üüripinnale, on selleks ajaks üüripinnal valmis ehitatud vähemalt üks vannituba koos WC-ga ja köök. Poolte e-kirjavahetustest nähtub, et pärast seda, kui hagejale sai selgeks, et kostja ei jõua 2015. a detsembriks valmis üüripinna (maja teise korruse) ühte vannituba koos WC-ga ja kööki, esitas hageja kostjale omapoolseid ettepanekuid ehituse kiirendamiseks ning soovi, et üüripinnal oleks vähemalt üks vannituba koos WC-ga ja köök valmis ehitatud hiljemalt 14.01.2016. 25.05.2016 seisuga oli üüripinnal hulgaliselt puudusi, millele oli hageja kostja tähelepanu juhtinud juba alates 2016. a jaanuarist. Hageja esitas kostjale 25.05.2016 kuupäevaga nõudekirja puuduste kõrvaldamiseks ja lepingu ülesütlemise hoiatuse, mille kostja sai kätte 30.05.2016 (I kd, tl 46-49) (VÕS § 195 lg 1, TsÜS § 67 lg 1).
23.Hageja ei ole kaotanud üürilepingu ülesütlemise õigust seetõttu, et ta on asja lepingutingimustele mittevastavusest hoolimata üüripinna vastu võtnud. Üürilepinguga on hageja võtnud endale vabatahtlikult üüripinna osade ruumide väljaehitamise finantseerimiskohustuse (I kd, tl 9, lepingu p 3.13). Kohtu hinnangul ei ole selline kokkulepe üürniku kahjuks kõrvalekalduv kokkulepe, mis tooks kaasa VÕS § 275 ja TsÜS § 84 lg 1 alusel lepingu tühisuse. Seda põhjusel, et üürilepingu p 3.13 kohaselt on üürnikul õigus saada üürileandjalt tagasi see finantseerimiskohusega tasutud summa, mida ei ole üüriperioodi lõpuks tasaarveldatud üürimaksetega (I kd, tl 9).
24.Kuna hagejal oli üürilepinguga võetud üüripinna väljaehituse finantseerimiskohustus, siis oli kostjal omakorda kohustus puudused kõrvaldada (VÕS § 279 p 1). Kostja viivitas põhjendamatult üüripinna väljaehituse ning seeläbi puuduste kõrvaldamisega, milleks hageja kandis talle rahalisi vahendeid. Üheltki mõistlikult üürnikult ei saa eeldada, et kui ta ei saa veel peaaegu pool aastat hiljem peale üürilepingu sõlmimist üüripinda sihtotstarbeliselt enda pere jaoks elukohana kasutamiseks, peab tal olema talumiskohustus, et üürilepingut mitte erakorraliselt üles öelda.
25.Kostja vastuväide, et üüripind oli valmis kasutamiseks, ei ole põhjendatud. 20.05.2016 elektripaigaldise erakorralisest auditist nähtub: 1) elektritööd on nõuetekohaselt lõpetamata; kontrollmõõtmised ja visuaalkontroll on tegemata ja vajalik dokumentatsioon on esitamata; 2) vannitubades on valgustid ja kätekuivati monteerimata; kaablite otsad kujutavad suurt ohtu; järelduseks on, et ruumid on enne puuduste kõrvaldamist elamiskõlbmatud (I kd, tl 52). Hageja on andnud vande all ütlusi, et ta otsustas üürilepingu lõpetada ja välja kolida seetõttu, et tal ei olnud rahaliselt enam võimalik remonti finantseerida. Elektrikapist rippusid endiselt juhtmed välja, vannitoas, kus sai käia ka pesemas, olid elektrijuhtmed pideva voolu all (III kd, tl 79). Kostja on vande all antud ütlustes kinnitanud, et elektrik käis kohapeal töid teostamas mitmeid kordi, viimane kord 03.06.2017. Neid töid, mida elektrik tegi 03.06.2017, oleks ta saanud teha ka varem, kuid pooled ei olnud seda eesmärgiks võtnud (III kd, tl 88-89).
26.Kuna kostja rikkus enda üürilepingust tulenevaid kohustusi, oli hagejal 25.05.2016 seisuga üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks VÕS § 314 lg 1 alusel eeldused täidetud ning hageja poolne üürilepingu ülesütlemine on kehtiv.
27.Kostja võttis õigeks, et ta võlgneb hagejale viimase poolt tasutud investeeringuid kokku summas 13 547 eurot (II kd, tl 35-40). Seega peab kohus andma hinnangu, kas hageja nõue on põhjendatud summas 10 692,67 eurot (24 239,67 – 13 547).
28.Kohus peab hageja 24 239,67 euro suurusest põhivõlgnevuse nõudest põhjendatuks ja tõendatuks 23 083,67 eurot ning ei pea tõendatuks 1156 euro suurust nõuet (sularaha maksed kostjale 1000 eurot ning ehitajale 156 eurot). Kohus pidas hageja kulutustest tõendatuks kõiki hageja poolt esitatud kulusid (v.a sularahamakseid kostjale ja ehitajale).
29.Hagejal on tekkinud varaline kahju summas 5657,32 eurot seoses IKEA-st ostetud mööbli ja selle ostmiseks tehtud kuludega. 20.04.2017 seisuga on kinnisvaraportaalis KV.EE maakler OO avaldanud kuulutuse, mille kohaselt antakse üürile 5-toaline korter XXX, Saku alevikus ning on lisatud ka 12 fotot, sh fotod korteri köögis olevast köögimööblist ning vannitoast koos kapiga (II kd, tl 157-162). Hageja sõnul on nimetatud üürikuulutuses olevatel fotodel seinakapid, mille eest on tema maksnud (II kd, tl 143-146). Tunnista MM on andnud ütlusi, et nad tõid hagejaga üüripinnale IKEA-st 30.11.2015 köögimööbli (III kd, tl 56). Hageja on andnud vande all ütlusi, et nad viisid 30.11.2015 üüripinnale IKEA köögimööbli, vannitoamööbli ning magamistoa garderoobi koos kappidega (III kd, tl 76). Tunnistaja CC on öelnud, et hageja sai endale ise valida köögimööbli, üldiselt kaasa rääkida ruumide väljaehitusel, milliseid viimistlusvahendeid valida jne (III kd, tl 65). Kostja ei ole vastu vaielnud, et hageja ostetud mööbel ei oleks jäänud kostja üüripinnale peale hageja väljakolimist 25.05.2016.
30.Samuti on põhjendatud hageja remonditšekkide kulu summas 232,55 eurot perioodil 11.12.2015 - 29.03.2016 (I kd, tl 101-120). Nii tunnistaja CC kui kostja on andnud ütlusi, et hageja viibis peaaegu igapäevaselt, v.a reisil viibides, kostja üüripinnal ja oli seotud ehitustegevusega ning hageja enda sõnul tegi ta ka lihtsamaid töid. Hageja remonditšekid jäävad samasse perioodi, kui hageja oli seotud kostja üüripinna ehitusega, seega on tegemist tõendatud kuluga.
31.Hageja õigusabikulude näol summas 3646,80 eurot (I kd, tl 121-125) on tegemist põhjendatud ja vajalike kulutusega (vt ka P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne. Tallinn, 2016, lk 678, p 4.2.4; RKTKo nr 3-2-1-138-10, p 29). Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasumäär 141,04 eurot on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega (vt ka RKTKm nr 3-2-1-98-13 ja 3-2-1-115-14). Arvestades tsiviilasja mahtu ja keerukust, võib põhjendatuks ja vajalikuks teenuse mahuks pidada kogu hageja kohtueelse menetluse õigusabikulu (kokku 21,5 h).
32.Kostjal ei ole hageja vastu vastunõuet, mida saab tasaarveldada hageja nõudega. Kostja põhjendab enda tasaarvestatava nõude suurust muuhulgas sellega, et üürilepingu valdus ei olnud hageja poolt vabastatud. Kohtu hinnangul on leidnud tunnistajate MM (III kd, tl 5458), PP (III kd, tl 68-70) ning hageja (III kd, tl 75-85) ja kostja (III kd, 88-98) vande all antud ütlustega ning kostja 07.06.2016 e-kirjaga (II kd, tl 152 pöördel) tõendamist, et hageja tahtis kõik enda asjad üüripinnalt ära viia 28.05.2016, kuid kostja takistas hagejat ega laskunud seda teha (II kd, tl 150-152). Lisaks on kostja ise kohtumenetluses asunud seisukohale, et hageja on üüripinnalt välja kolinud ja selle vabastanud (vt kostja e-kirjad – I kd, tl 54-65).
33.Hageja viivisenõue on põhjendatud (VÕS § 101 lg 1 p 6, VÕS § 113 lg 1). Alates 14.07.2016 kuni kohtuotsuse kuupäevani 16.02.2018 on kostja olnud viivituses 583 päeva ning viivis kokku on 2947,29 eurot. Otsuse tegemisele järgneva aja eest tuleb kostjal viivist tasuda VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud seadusejärgses viivisemääras põhinõude summalt 23 083,67 eurot kuni põhivõla tasumiseni.
34.Kohus rahuldas hagi osaliselt 95% ulatuses ning jättis rahuldamata 5% ulatuses. Seega jääb hageja menetluskuludest kostja kanda 95%, mis on 18 974,23 eurot ning hageja enda kanda jääb 5% (TsMS § 163 lg 1). Kooskõlas TsMS § 162 lg-ga 1 ja § 163 lg-ga 1 jäävad kostja menetluskulud kostja enda kanda ning kohus jätab rahuldamata kostja taotluse menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks. Apellatsioonkaebus
35.Kostja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja saata asi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks. Kostja palub jätta menetluskulud hageja kanda.
36.Kostja esitas hagile põhjalikud vastuväited kohtukõne teesides, kuid maakohus ei ole praktiliselt ühegi kostja faktiväite osas seisukohta võtnud.
37.Maakohus on kohaldanud ebaõigesti VÕS § 314 lg-t 1 ning jätnud põhjendamatult kohaldamata VÕS §-d 277-279 ja § 314 lg 2. Maakohtu järeldused hageja poolt üürilepingu ülesütlemise kohta on ebaõiged. Kostja hinnangul kaotas hageja üürilepingu erakorralise ülesütlemise õiguse. Hageja võttis üüriobjekti 2015. a detsembris vastu seisundis, kus kokku lepitud ümberehitustööd olid teostamata, tööd ei olnud valminud ka 20.01.2016, mil faktiliselt allkirjastati üürileping. Seega kaotas hageja lepingust taganemise õiguse (VÕS § 277 lg 2). Lepingust ei nähtu, et pooled oleksid kokku leppinud hageja õiguses nõuda puuduste kõrvaldamist VÕS § 278 lg 1 järgi ja leping üles öelda VÕS § 279 alusel.
38.Kostja ei nõustu maakohtu hinnanguga, et ta võttis üürilepinguga endale kohustuse üüripinnal lasuvad puudused kõrvaldada, kuna hagejal oli üürilepinguga võetud üüripinna väljaehituse finantseerimiskohustus ning et kostja viivitas põhjendamatult üüripinna väljaehituse ning seeläbi puuduste kõrvaldamisega (otsuse p 43). Üürilepingu p-st 3.13 saab üksnes järeldada seda, et pooled on teatud remonditöödes kokku leppinud ning et neid töid rahastab hageja. Pooled ei ole kokku leppinud, et antud suhtes on hageja tellija rollis ning kostja ehitusteenuse osutaja rollis. Lisaks ei ole ehitustööde valmimise tähtaega kokku lepitud ei üürilepingus ega pärast lepingu allkirjastamist.
39.Maakohus ei ole põhjendanud, milles seisneb kostjapoolne põhjendamatu viivitus üüripinna väljaehitamisel. Tegemist oli suuremahulise tööga. Tunnistaja CC ütluste kohaselt kulus objektil üle 1000 töötunni. Üks vannituba ja köök ehitati välja endistesse tubadesse, kus puudusid igasugused vajalikud kommunikatsioonid (puhta vee ja kanalisatsioonitorustik, ventilatsioon, vajalik elektrijuhtmestik, nende ehitamisele eelnenud ulatuslikud lammutustööd jms). Seega jääb arusaamatuks maakohtu seisukoht, et üheltki mõistlikult üürnikult ei saa eeldada, et kui ta ei saa veel peaaegu pool aastat hiljem pärast üürilepingu
sõlmimist üüripinda sihtotstarbeliselt kasutada, peab tal olema talumiskohustus, et üürilepingut mitte erakorraliselt üles öelda.
40.Üürilepingu ülesütlemine hageja poolt on VÕS § 314 lg 1 alusel tühine. Esiteks ei andnud hageja kostjale mõistlikku tähtaega üüripinna kasutamise võimaldamiseks. Seega oli lepingu lõpetamine vastuolus hea usu põhimõttega ja seega tühine. Teiseks oli hageja võimalus kasutada üüripinda sihtotstarbeliselt eluruumina piiratud üksnes vähesel määral (VÕS § 314 lg 2) ning seega ei saanud hageja lepingut üles öelda.
41.Tunnistajad OO ja CC ning ka pooled ise on andnud ütlusi selle kohta, et väljakolimise päeval 25.05.2015 olid nii vannituba kui ka köök kasutuskõlblikud. Tunnistaja MM ütles aga, et ruumid olid sellises korras, et võiks kohe sisse kolida. Lisaks nähtub kostja 23.04.2016 e-kirjast, et hageja pere saab koheselt sellel pinnal elama asuda, köök on viimistletud, möbleeritud, kõik seadmed ja paigaldised töötavad tõrgeteta, pesuruum ja WC täidab oma funktsiooni täielikult juba rohkem kui kuu aja vältel. Seega oli hagejal hiljemalt 2016. a aprilli lõpus võimalik üüritud elamispinda täies ulatuses kasutada, ehkki vähesel määral töid oli veel lõpetamata (nt elekrikilp).
42.Kostja hinnangul ei esinenud mingit turvalisuse riski seoses elektritööde lõpetamata jätmisega. Elektrikapi juures rippunud juhtmed ei olnud pingestatud, vannitoas olev juhe oli aga isoleeritud. Tegemist ei olnud ka suuremahulise tööga, kuna elektrik tegi 03.06.2016 selle töö ära kuue tunniga. Seega oli hageja võimalus üüripinda kasutada piiratud üksnes mitteolulisel määral. Käesoleval juhul ei saanud hageja soovimatus taluda ehitusöödest tulenevaid mõjutusi olla ülesütlemist õigustavaks põhjuseks VÕS § 284 järgi.
43.Hageja väited elektripaigaldise ohtlikkusest on paljasõnalised, kuna hageja poeg elas üüripinnal alates 20.01.2016 kuni väljakolimiseni ning möödus elektrikapist iga päev mitu korda, ometi ei esitanud kogu selle aja jooksul hageja kostjale mingeid pretensioone ja lubas oma pojal kõigest hoolimata seal üüritud eluruumi kasutada. Maakohtu tuginemine ainult 20.05.2016 elektripaigaldise erakorralise auditile ei ole piisav, et väita, et üüripind ei olnud ülesütlemise ajaks valmis kasutamiseks. Auditist nähtub üksnes asjaolu, et selle tegemise kuupäeval (20.05.2016) ei olnud elektritööd lõpetatud. Kuna üürilepingu ülesütlemine jõustus 14.06.2017 ning elektritööd lõpetati ja auditis märgitud puudused likvideeriti 03.06.2017, siis ei ole võimalik auditiga põhjendada üüripinna mittevalmisolekut.
44.Maakohus on jätnud tähelepanuta kostja poolt esitatud konkreetsed vastuväited erinevate kululiikide osas. Maakohus ei ole oma otsuses tuginenud mitte ühelegi tõendile, millest nähtuks IKEA-st toodud asjade tegelik maksumus. Hageja poolt esitatud tšekkidelt (I kd, tl 83-120) nähtub, et hageja ostis IKEA-st lisaks vannitoa ja köögikappidele ka hulgaliselt mööblit tema enda tarbeks. Sama on kinnitanud ka tunnistaja MM . Kostja hinnangul ei ole võimalik esitatud tšekkidega tõendada, millises osas tehtud kulutusi saab lugeda kostja kohustuseks ning millises osas on neid kulutusi teinud hageja enda huvides. Seega ei ole tõendatud hageja nõude suurus IKEA-st ostetud asjade osas. Kööki ja vannituppa paigaldatud mööbli maksumust tuleb täpsustada ning kostja on valmis seda tegema.
45.Maakohus leidis, et kuna hageja osales üüripinna ehitusel ning remonditšekid summas 232,55 eurot jäävad samasse perioodi, on tegemist tõendatud kuluga. Selline maakohtu otsustus on tehtud oletuse pinnalt, kuna ümberlükkamatuid tõendeid selle kohta asjas ei ole.
46.Poolte vande all antud ütlustest nähtub, et poolte vahel oli kokkulepe, kuidas hageja poolt kantud kulud investeeringuks arvestatakse - see eeldas poolte konkreetset kokkulepet kohe
pärast vastava kulu kandmist. Seega ei ole võimalik pea aasta hiljem vastuvaidlematult tuvastada, et vastav summa on kulutatud konkreetselt üüripinna remondiks.
47.Magamistoa garderoob on hageja omand ning seega on hagejal selles osas vindikatsiooninõue. Garderoob on kostja poolt hoiustatud ning ootab hagejale üleandmist. Lisaks on MM tunnistanud, et osa garderoobi sisust võttis ta väljakolimisel kaasa. Seega ei ole garderoob täielikult komplekteeritud ega ole sihtotstarbel kasutatav.
48.Nõuet kaubiku rendi osas summas 126 eurot (hagiavalduse lisa 13/18) ei saa hagejal olla, sest ta ei ole seda kulu kandnud. Arve on esitatud K OÜ-le ning andmed arve tasumise kohta puuduvad.
49.Hageja on esitanud kuluna ka Tallinki laevapileti summas 251 eurot. Kuna sama reisiga toodi kaupa ka hagejale endale, siis ei pea kostja kogu nimetatud kulu kandma, kostja tunnistab seda nõuet üksnes pooles ulatuses.
50.Hageja poolt kasutatud õigusabi oli suunatud üksnes üürilepingu erakorralise ülesütlemise vormistamiseks. Seega on ebaõige hageja väide, mille kohaselt olid õigusabikulud kantud lootuses vaidlus kohtuväliselt lahendada ja edasiste kulude tekkimist vältida. Tegelikult tekitaski osutatud õigusabi pooltevahelise vaidluse. Võlausaldaja kohtueelseid õigusabikulusid võib lugeda tema kahjuks, kui võlgnik on oma kohustusi rikkunud. Kostja ei ole aga lepinguga võetud kohustusi rikkunud, mistõttu ei saa hagejal sellist nõuet olla.
51.Kostjal on hageja vastu tasaarvestatav nõue, kuna hageja ei vabastanud täielikult üüripinda oma asjadest ega andnud üüritud ruume kostjale üle (VÕS § 335). Lisaks ei ole hageja üle andnud eluruumi võtmeid. Kostja ei takistanud hagejal esemete äraviimist üüripinnalt. Hageja, tunnistajate MM ja PP ütlustest nähtub, et kostja ei lubanud ära viia üksnes garderoobi ja koeraaedikut. Kostja hinnangul puudus hagejal takistus nimetatud esemete äraviimiseks. Lihtsast sõnalisest keelust ei piisa, kui hagejal oli kolimisel kaasas isegi turvateenistus. Tegelikult jäi üüripinnale lisaks nimetatule ka muid hagejale kuuluvaid asju, mille äraviimiseks mingeid takistusi ei olnud (kaks kirjutuslauda jms). Vastustaja seisukoht
52.Hageja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud kostja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
53.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
54.TsMS § 652 lg 1 p 1 alusel võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd
puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks.
55.Vastuseks apellatsioonkaebuse väidetele märgib kolleegium esmalt, et hageja on kaebuses suures osas korranud oma varasemas menetluses antud selgitusi ja arusaamu nii faktilistest asjaoludest kui õiguslikust olukorrast. Kuivõrd maakohtu otsuses on piisava põhjalikkusega käsitletud ka enamust apellatsioonkaebuses esitatud väidetest, ei pea kolleegium vajalikuks neile väidetele veelkord vastata. Kõiki hagi lahendamise seisukohalt olulisi asjaolusid on maakohus arvestanud ning kõiki tõendeid kooskõlas TsMS § 232 lg-tega 1 ja 2 hinnanud. Kolleegium ei pea võimalikuks hinnata asjas esitatud tõendeid maakohtust erinevalt või teha tuvastatud asjaoludest teistsuguseid õiguslikke järeldusi. Samuti ei tuvastanud kolleegium maakohtu menetluses muid menetlusnormide rikkumisi, mis võiksid anda aluse otsuse tühistamiseks.
56.VÕS § 277 lg 2 ei kuulu ringkonnakohtu hinnangul antud juhul kohaldamisele. VÕS § 277 lg 2 kohaselt, kui üürnik asja üleandmisel teadis või pidi teadma, et asi ei vasta lepingutingimustele, kuid võttis sellele vaatamata asja vastu, kaotab ta lepingust taganemise õiguse ning võib käesoleva seaduse §-s 278 sätestatud õigusi teostada üksnes juhul, kui ta asja vastuvõtmisel endale sellise õiguse jättis. Hageja ei ole loobunud oma õigusest üürilepingust taganeda. Hageja nõudis üürilepingu kestuse jooksul korduvalt kostjalt üüripinna remondi võimalikult kiiret lõpule viimist. Riigikohus on tsiviilasjas nr 3-2-111215 (p 17) selgitanud, et VÕS § 277 lg 2 eesmärgiks ei ole võtta üürnikult ära õigust kasutada õiguskaitsevahendit puuduse osas, mille üürileandja on lubanud kõrvaldada, vaid selle sätte eesmärgiks on tagada see, et kui üürnik võtab asja pretensioonideta vastu, ei asu ta hiljem üllatuslikult kasutama õiguskaitsevahendeid puuduse osas, mille olemasolust ta oli teadlik. Käesolevas vaidluses ei võtnud hageja pretensioonideta üüripinda vastu, vaid uskus kostja lubadusi kõrvaldada üüripinna puudused ning viia ehitustööd lõpuni. Hageja on vande all antud ütlustes selgitanud: „Kostja lubas kogu aeg, et aega läheb veel nädal kuni kaks ja kohe saab valmis, see jätkus kuni aprilli lõpuni“ (III kd, lk 78). Asjaolu, et esialgse kokkuleppe kohaselt pidi üüripind olema valmis elamiseks 15.12.2015 nähtub ka hageja ja maakleri kirjavahetusest. Maakler OO kirjutab 28.03.2016 hagejale järgmist: „Y andis mõista küll, et kõike pole väga reaalne valmis jõuda 18. detsembriks, kuid olulisemad tööd olid minu meelest plaanis ära jõuda teha küll. Sellisest venitamisest, nagu praegu toimub, midagi juttu kindlasti polnud. Kui teie olete raha välja käinud ja tööde pikale venimise eest mingeid kohustusi ega sanktsioone lepingusse tema kahjuks sisse pole kirjutatud, siis ilmselt Y toimetab nii kuidas talle kõige mugavam ja kasulikum on“ ( I kd, lk 20).
57.Kolleegium nõustub maakohtu hinnanguga, et kostja võttis üürilepinguga endale kohustuse üüripinnal lasuvad puudused kõrvaldada. Kostjaga üüripinnal toimuva ehituse osas koostöö tegemine ei tähenda, et üüripinna väljaehitamise kohustus oleks olnud hagejal. Üürnik finantseeris ehitustöid, kuid ehitustööde korraldamise ja valmimise eest vastutas siiski kostja kui üüripinna omanik. Asjaolu, et kostja ka tegelikult korraldas ja otsustas ümberehituse käiku ilmneb ka hageja ja ehitaja SS kirjavahetusest. SS kirjutab 22.05.2016 hagejale selle kohta, miks ehitus on tema arvates veninud, järgmist: „Lisaks projekti puudumisele olid omaniku nõudmised tehtud tööle kõrged ja tulid välja järk-järgult. Omanikule meeldis teha muudatusi töö käigus ja käigu pealt asju ümber otsustada. Lisaks kõigele eelnevale ei olnud omanik nõus rohkem inimesi töösse kaasama. Ainult tööd, mida mina kategooriliselt keeldusin tegemast, leidus võimalus teisi inimesi kaasata. Tööde
järjekord oli kohmakas tänu projekti puudumisele ja omaniku suvale, mida mis ajal peaks tegema“ ( I kd lk 43-44).
58.Ringkonnakohus jagab maakohtu seisukohta, et üürileping on hageja poolt VÕS § 314 lg 1 ja § 317 alusel kehtivalt üles öeldud, sest üüripinda ei olnud võimalik kasutada elamiseks. VÕS § 196 lg 1 järgi võib kestvuslepingu kumbki lepingupool etteteatamistähtaega järgimata üles öelda, eelkõige kui ülesütlevalt lepingupoolelt ei või kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist kuni kokkulepitud tähtpäevani. VÕS § 196 lg 2 kohaselt, kui mõjuv põhjus seisneb selles, et teine lepingupool rikub lepingulist kohustust, võib lepingu üles öelda alles pärast kohustuse rikkumise lõpetamiseks määratud mõistliku tähtaja tulemusteta lõppemist. Tähtaja määramine ei ole vajalik VÕS § 116 lg 2 p-des 2-4 sätestatud juhtudel. VÕS § 116 lg 2 p 4 kohaselt on sellise juhuga tegemist ka siis, kui kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi.
59.Hageja on vande all antud selgitustes märkinud, et kostja vastustest oli selge, et kostja ei plaani täiendava tähtaja jooksul midagi teha. 20.04.2016 kirjutas hageja kostjale ja maaklerile: „ Soovime täpset kuupäeva millal üüripind on valmis ja üleandmisakti alusel saaksime sisse kolida. Sellepärast, et meil jälle lõpeb üürileping praeguses ajutises üürikorteris ja meil on vaja hakata otsima uut ajutist elamiskohta järgmiseks kuuks ajaks (mai kuu) ning planeerida meie pere üleliigseid väljaminekuid ja edasist elukäiku. Käesolev olukord on tekitanud meile üleliigseid ja ebamõistlikke kulutusi. Selline olukord on täiesti ebamõistlik, kuna peame sõlmima täiendava üürilepingu selleks, et kuskil elada. Soovin kirjalikku vastust selle nädala laupäevaks kuna lähen (23.04) nädalaks reisile ja vaja elamispinna küsimust lahendada enne seda“ ( I kd, lk 33). Kostja konkreetset tähtpäeva ei määranud, millele järgnes hageja 25.05.2016 nõudekiri puuduste kõrvaldamiseks ja lepingu ülesütlemise hoiatus. Sellele vastas kostja 12.06.2016 muuhulgas järgmist: „Me oleme kõnealuse üüriobjekti kõnealust üürilepingut järgides kohasaelt ja aegsasti üle andnud. Objektil oli üleandmise hetkel välja ehitamata köök ja pesuruum/WC. Objekti seisund alates üleandmisest kuni tänaseni ei ole halvenenud ja on tänase seisuga parem kui üleandmise hetkel“ (I kd lk 55).
60.Vahetult enne hageja väljakolimist 25.05.2016 tehtud elektriauditi järelduse kohaselt on ruumid ohtlikud ja seega elamiskõlbmatud (I kd, lk 52). Kostja ei ole esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et läbi oleks viidud uus elektriaudit. Kostja on kohtus antud ütlustes väitnud, et elektritööd lõpetati 03.06.2016, kuid juunis 2016 saadetud kirjades ei ole hagejat teavitatud elektri- ega ka muude ehitustööde lõpetamisest. 07.06.2016 ja 12.06.2016 kirjades väitis kostja, et ehitustööde tegemata jätmine on hageja puuduliku finantseerimise tulemus. Kostja kirjutab: „Põhjus, miks objekti viimaste väheste viimistlustööde valmimine viibib, seisneb selles, et üürnikul ei ole olnud viimastel kuudel rahalisi vahendeid, et täita omale lepinguga võetud finantseerimise kohustust objekti väljaehitamiseks ning ära maksta töötasud juba teostatud tööd eest. Üürnik on lepingu järgse finantseerimisega juba hankijatele võlgnevuses ning nimetatud olukorras ei ole võimalik mistahes uusi hankeid
teha kuni üürnik tasub ära võlgnevused ning eraldab rahalised vahendid veel tegemata tööde ja veel hankimata materjalide ja tarvikute finantseerimiseks“ (I kd lk 56).
61.Kostja ei ole esitanud tõendeid, et juunis 2016 oleks üüripind olnud elamiseks ohutu. Kostja paljasõnalised väited, et juhtmed ei olnud pingestatud või olid isoleeritud, ei lükka ümber sõltumatu spetsialisti teostatud elektriauditi järeldusi.
62.Ringkonnakohus nõustub maakohtuga ka selles, et hageja kulutuste hüvitamise nõue on põhjendatud. Kostja võttis hagi õigeks üüripinna väljaehitamise finantseerimiseks tehtud kulutuste osas, mida kostja ei ole hagejale tagastanud, s.o summas 13 547 eurot, mille üle pole vaidlust. Selles osas tuleb hagi rahuldada TsMS § 440 lg 1 alusel.
63.Üüripinnale tehtud muude kulutuste (remondiarved, köögi- ja vannitoamööbli sisustus, garderoob, transpordikulud) kohta märgib kolleegium järgmist:
64.Poolte vahel oli lepinguline võlasuhe. Hageja on tõendanud, et ta on üüripinna väljaehitamiseks teinud kulutusi, ostnud sisustuse ja finantseerinud väljaehitamist, mida hageja on ka vande all selgitanud. Hageja kinnitas, et kõik hageja poolt IKEA-s tehtud kulutused, mille kohta on hageja esitanud tšekid, on seotud üüripinna tarbeks ostetud mööbliga, samuti on muud tõendina esitatud arved seotud remondiga. Kostja ei ole neid hageja väiteid ümber lükanud. Hageja nõuab VÕS § 286 lg 1 alusel mõistlikku hüvitist parenduste eest, sest nende võrra on suurenenud üüripinna väärtus. VÕS § 286 lg 1 kohaselt, kui üürilepingu lõppemisel ilmneb, et asja väärtus on üürileandja nõusolekul tehtud parenduste või muudatuste tõttu oluliselt suurenenud, võib üürnik nõuda selle eest mõistlikku hüvitist. Hüvitiseks saab pidada asjade soetamisväärtust, sest hageja ei saanud üüripinda kasutada ning seetõttu jäid kostjale uued asjad.
65.Põhjendatud on ka hageja transpordikulude hüvitamise nõue VÕS § 286 lg 2 alusel, mille kohaselt saab üürnik nõuda üürileandjalt muude, kui käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud kulutuste hüvitamist käsundita asjaajamise sätete alusel.
66.Vaidlust ei ole selles, et hageja tegi üürileandja teadmisel ja nõusolekul reisi IKEA-sse üüripinnale mööbli ostmiseks. Kui IKEA-st ka osteti vähesel määral muid kui üüripinnaga seonduvaid esemeid, ei oleks see vähendanud laevapileti maksumust. Kaubiku rendi arve esitamine K OÜ-le ei tähenda, et kaubikuga seonduvaid kulusid ei oleks lõppastmes kandnud ikkagi hageja ise. K OÜ juhatuse liige on kinnitanud, et K OÜ on kulutuste hüvitamise nõude loovutanud hagejale.
67.Hageja hüvitamisnõuet välistavaid asjaolusid kolleegiumi hinnangul ei esine. Kulutuste tegemine toimus kostja nõusolekul. Tehtud kulutused on kostjale kasulikud. Kostja sai hageja kulul üüripinna välja ehitada ning saab selle väljaüürimisest tulevikus kasu teenida. Seda tõendavad kostja vande all antud seletused ja objekti üürikuulutus, mille järgi üüritakse seda koos hageja soetatud mööbliga (II kd, lk 157-158)). Kostja ei ole muutnud usutavaks oma väidet, et garderoob ootab senini omanikule üleandmist. On loomulik, et tänaseks on hageja mitu aastat hiljem kaotanud huvi üüripinnale jäänud esemete vastu, mida on hilisemalt võõrastele isikutele välja üüritud.
68.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kostjal puudub hageja vastu tasaarvestatav nõue. Kostja on leidnud, et hageja ei ole üüripinda vabastanud põhjusel, et üüripinnal on hageja asjad. Maakohus tuvastas põhjendatult, et hageja tahtis kõik oma asjad üüripinnalt ära viia, kuid kostja takistas hagejat ega lasknud seda teha:
69.Sellekohaseid ütlusi on andnud tunnistajad PP ja MM . PP ;„Me pidime alustama magamistoa kapist, terve toa pikkune kõrge kapp. Kui ma hakkasin seda lahti võtma, siis
tuli maja peremees, kes on kostja ja küsis, et kas me hakkame mööblit välja viima. Ta ütles, et seda me kindlasti ei tee. Natukese aja pärast tuli K tagasi minu juurde ja ütles, et maja peremees ei luba mööblit lahti võtta ja ära viia. Me läksime seejärel välja, et lahti võtta koera aedik. Maja peremees ütles, et me ei tohi ka koera aedikut kaasa võtta“ ( III kd, lk 72).
70.Kõigi asjade äraviimise keelamist tõendab ka kostja 07.06.2016 e-kiri, milles kostja kirjutab: „Juhul kui te üritate sisustust ilma üürileandja kooskõlastuseta üüripinnalt ära viia oleme sunnitud tõkestama nimetatud tegevuse ning esitame kuriteo teate politseisse“ ( II kd, lk 152 pöördel). Samuti on hageja sündmuste toimumise ajal vastavasisulise e-kirja saatnud oma esindajale. Hageja kirjutab 28.05.2016 e-kirjas: „Soovime teavitada, et XXX omanik YY keelas meid nii kolmapäeva kolimisega ning täna meid neid kappe lahti võtta ja ära viia. (II kd, lk 150 pöördel).
71.Kostjal oli vaba ligipääs üüripinnale pärast 28.05.2016 kuupäeva. Seda kinnitavad ka CC ja kostja ütlused selle kohta, et nad sisenesid üüripinnale järgmisel päeval pärast hageja lahkumist. Vaidlust ei ole, et kostjal olid ka võtmed, millega üüripinnale siseneda. Kostja on üüripinna kuulutuses märkinud, et ta üürib objekti välja koos mööbliga, st köök, vannitoamööbel ja seinakapid. Nende hagejale kuuluvate asjade üüripinnal paiknemist ei ole kostja pidanud takistuseks valduse ülevõtmisel, mistõttu ei ole ka põhjendatud väita, et hageja ei ole üüripinda vabastanud. Vastupidi, hageja üüripinnale jäänud asjad tegid kostjale lihtsamaks möbleeritud üüripinna uuesti välja üürimise. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
72.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud 95 % ulatuses kostja kanda ja 5 % ulatuses hageja kanda. Ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud kostja kanda.
73.Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja menetluskulude hüvitamiseks 18 974,23 eurot. Väljamõistetud menetluskulude suurusele ei ole kostja apellatsioonkaebuses vastuväiteid esitanud.
74.Kuna maakohus määras hüvitatava kulu kindlaks rahaliselt, teeb seda TsMS § 174 lg 3 järgides ka ringkonnakohus.
75.Hageja esitas kohtuistungil ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja palus juurde arvestada istungi kulu vastavalt protokollile. Nimekirja kohaselt on kostja menetluskuludeks apellatsioonimenetluses kulutused õigusabile kokku summas 2138 eurot, millele lisandub käibemaks. Kulutused õigusabile koosnevad järgmisest toimingutest: kohtuotsuse analüüs, kliendiga kohtumine, apellatsioonkaebuse analüüs, apellatsioonkaebusele vastuse koostamine, kohtuistungiks ettevalmistamine kokku 16,51 tundi, millele lisandub kohtuistungil osalemine 1,3 tundi, kokku 17,81 tundi. Hagejale on osutatud õigusabi tunnihinnaga 140 eurot ilma käibemaksuta. Hageja on kinnitanud, et
eelnimetatud kulud on kantud käesoleva menetluse raames. Hageja taotleb käibemaksu hüvitamist, kuna ta ei ole käibemaksukohuslane. Hageja palus märkida vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni.
76.Kostja hageja menetluskulude suurusele vastuväiteid ei esitanud.
77.Ringkonnakohus leiab, et hageja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks kuulub rahuldamisele ning menetluskulu 2493,40 (17,81(x140) eurot, millele lisandub käibemaks 498,68 eurot, kokku 2992,08 eurot tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista. Arvestades tsiviilasjas keerukust ja mahtu, on hageja esindaja tasu 17,81 tunni ulatuses põhjendatud ja vajalik kulu ega ole ülepaisutatud. Ka hageja vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 140 eurot ilma käibemaksuta on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Kaupo Paal
/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.