Tallinna kohtutäitur Risto Sepp ́a taotlus eksperdi määramiseks XXX ́ile kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 027/2017/1331
Menetlustoiming
Menetluse lõpetamine
Menetlusosalised esindajad
ja
nende Avaldaja: Tallinna kohtutäitur Risto Sepp, büroo asukoht Narva mnt 7d, Tallinn, e-post [email protected] Puudutatud isik I (võlgnik): XXX (isikukood XXX), elukoht XXX, e-post XXX Puudutatud isik II (sissenõudja): XXX(isikukood XXX), elukoht XXX, e-post XXX
Asja läbivaatamine
kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON
1.Lõpetada menetlus tsiviilasjas nr 2-17-16629.
Jätta menetluskulud puudutatud isiku II kanda.
Toimetada määrus kätte menetlusosalistele.
Edasikaebamise kord Määruse peale võib esitada määruskaebuse Tallinna Ringkonnakohtule Harju Maakohtu Tartu mnt kohtumaja kaudu 15 päeva jooksul määruse kättetoimetamisest alates. Kohtumääruse peale määruskaebuse esitamisel tasutakse riigilõivu 50 eurot.
ASJAOLUD
1.Tallinna kohtutäitur Risto Sepp esitas 07.11.2017.a Harju Maakohtule taotluse eksperdi määramiseks XXX ́ile kuuluva kinnisasja uue hindamise korraldamiseks täiteasjas nr 027/2017/1331.
2.Riiklikult tunnustatud ekspert Monica Meldo teatas 04.12.2017.a kohtule, et on nõus ekspertiisi läbiviimisega. Hinnapakkumise kohaselt on ekspertiisi maksumuseks 370 eurot koos käibemaksuga.
3.Kohus kohustas 11.12.2017.a määrusega XXX tasuma ekspertiisitasu ettemaksu 370 eurot. XXX tasus selle 02.02.2018.a.
4.Harju Maakohtu 09.02.2018 määrusega määrati tsiviilasjas ekspertiisi läbiviimine. Ekspertiisi läbiviimine tehti ülesandeks riiklikult tunnustatud eksperdile Monica Meldole. Eksperdile esitati küsimus: kui suur on korteriomandist asukohaga XXX(registriosa nr 18833701) 1⁄2 suuruse mõttelise osa turuväärtus?
5.Riiklikult tunnustatud ekspert Monica Meldo esitas 10.04.2018.a kohtule eksperthinnangu nr 260252018MK.
6.Kohus tegi 11.04.2018 menetlusosalistele ettepaneku esitada kohtule hiljemalt 7 päeva jooksul alates vastava kohtunõude kättesaamisest kõik oma seisukohad, vastuväiteid ja taotlused seoses käesolevas asjas läbiviidud ekspertiisiga ning riiklikult tunnustatud eksperdi Monica Meldo koostatud eksperthinnanguga nr 260252018MK.
7.Menetlusosalistelt laekunu alusel kohustas kohus enda 25.05.2018 määrusega eksperti vastama täiendavalt küsimusele „Kui suur on korteriomandist asukohaga XXX(registriosa nr 18833701) 1⁄2 suuruse mõttelise osa turuväärtus eksimusega maksimaalselt +/- 5% arvestades, et kinnistut kui tervikut jäävad peale võõrandamist koormama hüpoteegid nõude jäägiga 106 477 eurot?“
8.Ekspert edastas enda vastuse sellele küsimusele 05.06.2018.a. Kohtutäitur selgitas muu hulgas, et tema poolt määratletud kinnistu turuväärtust arvestades on kõige õigem alustada enampakkumist 40 000 eurost.
9.Kohus andis enda 07.06.2018.a kohtunõudega menetlusosalistele võimaluse avaldada ekspertiisi ja eksperdi poolt esitatud täiendavate vastuste osas omapoolsed seisukohad. Muu hulgas on menetlusosalistel õigus taotleda kordusekspertiisi läbiviimist, kui nad leiavad, et täiendavate küsimuste esitamisega eksperdile ei kõrvaldatud ekspertiisis esinevaid ebaselgusi ja puudusi.
10.Menetlusosalised avaldasid kohtule enda lõplikud seisukohad ekspertiisi osas.
11.Kohtutäitur Risto Sepp märkis, et ta ei nõustu hindaja viitega soovituslikule enampakkumise alghinnale. Seda põhjusel, et hindaja eesmärk ei ole enampakkumise soovitusliku algushinna määramine vaid kujundada seisukoht vara hinna osas käesolevas ajahetkes, arvestades täitemenetluse erisusi, milleks on kitsendused nagu: märked, koormatised (hüpoteek), asustatus (elab sees sissenõudja ja isegi kui müüdaks ära võlgniku omandiosa ei ole õigust välja tõsta sissenõudjat, mistõttu peaks arvestama kinnistu kasutamise kokkuleppe puudumist ka tulevase ostja silmis), kokkuleppe puudumine kaasomandiosade kasutamise kohta. Samuti märkis kohtutäitur, et ta ei saa nõustuda hindaja väitega, mille kohaselt vara turuväärtus ei sõltu selle omaniku poolt endale võetud kohustustest. Kohtutäitur on seadusest tuleneva ekspertiisi määramise taotluse esitamisest alates viidanud TMS asjaomastele sätetele, mis erinevad tavapärasest hindamise süsteemist. Täitemenetluses tuleb arvestada kitsendustega. Seda põhjusel, et täitemenetluses, erinevalt tavapärasest tsiviilkäibes tehtud tehinguga võib kinnisasja koormav hüpoteek jääda püsima (st ostetakse koos kohustusega, mis on üle minev igakordsele omanikule). Samuti on tavapärases tsiviilkäibes mõeldamatu, et kinnisasjale jääb elama igasugust kokkulepet omamata eelmine omanik. Täitemenetluses on see normiks. Kokkuvõtlikult on kohtutäitur seisukohal, et kohtu määratud ekspert ei ole saanud aru püstitatud hindamise alustest ning erinevusest tsiviilkäibes ning täitemenetluse hindamise vahel.
12.XXX leidis, et eksperdi vastusest nähtuvalt ei määra ekspert turuhinda (kohalikku keskmist müügihinda) vaid hindab, milliselt väärtuselt võiks alustada enampakkumist. Hüpoteegi osas ei mõista ekspert endiselt, et antud vara müüakse koos hüpoteegiga. Ekspert ei mõista, et vara ei ole „kohustustega“ vaid on tagatiseks. Müügist laekuva rahaga ei maksta antud juhul hüpoteegipidajale midagi vaid hüpoteek jääb peale. Sellises olukorras ei ole ekspert vastanud kohtu ekspertiisi küsimusele, mistõttu on põhjendamatu ekspertiisitasu väljamaksmine kohtu deposiidist. Sissenõudja ei pea võimalikuks kordusekspertiisi tellida finantskaalutlustel aga ka selle tõttu, et selle tulemus on käesolevat ekspertiisi vaadeldes teadmata. Sissenõudja osundab, et objekti turuväärtuse võib määrata kohus arvestades eksperdimäärust (kohus pole seotud eksperdi arvamusega). XXX peab otstarbekuse kaalutlusel võimalikuks, et kohus määruses määrab Monica Meldo määratud hinna (40 000 eurot) objekti turuhinnaks, mis ei võta arvesse kinnistu kaasomandiosal lasuvate koormatiste, korteriomandi asustatuse ja kaasomandi kasutamise kokkuleppe puudumise mõjusid.
13.XXX avaldas kohtule seisukoha, milles märkis, et kui eksperdi hinnang on, et korteri turuväärtus on 132 000 eurot, siis 1/2 korteri väärtus on 132 000 / 2 = 66 000 eurot. Kui ekspert soovitab enampakkumist alustada hinnast 40 000 eurot, siis palun järgida soovitust. Juhul, kui selle hinnaga ostjat ei peaks leiduma, on täitemenetluses lihtne protseduur, millega saab enampakkumise alghinda sammhaaval odavamaks muuta.
KOHTUMÄÄRUSE PÕHJENDUSED
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 477 tulenevalt vaatab kohus hagita asja läbi hagimenetluse sätete kohaselt, arvestades hagita menetluse kohta sätestatud iseärasusi. Täitemenetluse seadustiku (edaspidi TMS) § 74 lg 8 kohaselt taotleb kohtutäitur hinna vaidlustamise korral uue hindamise korraldamiseks eksperdi määramist kohtult. TsMS § 428 lg 2 kohaselt lõpetab kohus menetluse ka muul seaduses sätestatud alusel. Riiklikult tunnustatud ekspert Virgo Laansoo esitas 22.08.2016.a kohtule eksperthinnangu nr 1611-16. Kohus lahendas puudutatud isikute I ja II taotluse kordusekspertiisi korraldamiseks (jättes taotluse rahuldamata) ning lahendas asjas toimunud istungil kõik menetlusosaliste poolt menetluses tõstatatud ja istungi ajaks lahendamata taotlused (sh määratles eksperdile esitatavad täiendavad küsimused).
15.Kohus peab kohtutäituri avaldust menetledes tagama muu hulgas ekspertiisiga seonduvate võimalike küsimuste, vastuväidete ja taotluste lahendamise, et oleks tagatud ekspertiisi tsiviilkohtumenetluse seadustikule vastav läbiviimine ning sellega kõigi puudutatud isikute õigustatud huvide järgimine. Kohus andis enda 07.06.2018 ja varasemate kohtunõuetega menetlusosalistele võimaluse avaldada ekspertiisi ja eksperdi poolt esitatud täiendavate vastuste osas omapoolsed seisukohad. Muu selgitas kohus, et menetlusosalistel on õigus taotleda kordusekspertiisi läbiviimist, kui nad leiavad, et täiendavate küsimuste esitamisega eksperdile ei kõrvaldatud ekspertiisis esinevaid ebaselgusi ja puudusi. Menetlusosalised said esitada kohtu vahendusel täiendavaid küsimusi. Kordusekspertiisi läbiviimist keegi menetlusosalistest ei taotlenud.
16.Kohus on seisukohal, et ekspert vastas nii talle algselt esitatud kui hiljem täpsustatud küsimustele sellisel määral, et menetluse eesmärk on võimalik lugeda saavutatuks. Eksperdi hinnangul on hinnatava kinnisasja mõttelise osa turuväärtuseks 40 000 eurot, kusjuures reaalne müügihind võib erineda ekspertiisiaktis toodust 50%. Ekspert on kohtu täiendavale küsimusele vastates leidnud enampakkumist tuleks alustada 40 000 eurost. Kohus jagab
ekspertiisile tuginedes seda seisukohta. Kohus leiab, et enampakkumise alghinnaks tuleb määrata 40 000 eurot.
17.Kohus leiab, et sellega on kohtutäituri poolt kohtule esitatud nõue täidetud ning menetlus käesolevas tsiviilasjas tuleb lõpetada. Menetluskulude jaotus
18.Vastavalt TsMS § 173 lg-e 1 märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 173 lg 4 kohaselt näeb kohus menetluskulude jaotuses ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma. TsMS § 172 lg 1 esimese lause kohaselt kannab hagita menetluses menetluskulud isik, kelle huvides lahend tehakse. Kohtutäitur kõigest vahendab täitemenetluses hinda vaidlustanud isiku avaldust kohtule ja tal puudub iseseisev huvi asja lahenduse vastu. Seega ei ole õiglane jätta menetluskulusid kohtutäituri kui avaldaja kanda. Arvestades kohtule esitatud nõuet ning avalduse aluseks olevaid asjaolusid, leiab kohus, et menetluskulud tuleb jätta puudutatud isiku II kanda, kuna kinnisasja hindamine ja käesolevas asjas menetluse läbiviimine on toimunud tema soovil ning lahend tehakse seega tema huvides.
19.TsMS § 174 lg 2 ja § 177 lg 1 p 1 kohaselt määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks menetlust lõpetavas kohtumääruses, kui menetluskulude kindlaksmääramine ei takista menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist. Kohus on seisukohal, et menetluskulude kindlaksmääramine takistab käesolevas asjas menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist. Kohus saab läbiviidud menetluse tulemusel avalduse sisuliselt lahendada, kuid menetluskulude kindlaksmääramine takistaks avalduse suhtes menetlust lõpetava kohtumääruse tegemist, kuna kohtule ei ole avaldusi esitatud.
20.TsMS § 174 lg 4 sätestab, et kui maakohus menetlust lõpetava kohtumääruses menetluskulusid kindlaks ei määra, määrab tsiviilasja lahendanud maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumist käesoleva seadustiku § 177 lõikes 2 sätestatud korras. TsMS § 177 lg 2 sätestab, et kui kohus ei määranud menetluskulude rahalist suurust kindlaks menetlust lõpetavas kohtumääruses, määrab tsiviilasja sisuliselt lahendanud maakohus menetluskulude suuruse kindlaks määrusega mõistliku aja jooksul menetlust lõpetava kohtumääruse jõustumisest. Eeltoodust tulenevalt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks TsMS § 177 lõikes 2 sätestatud korras, eeldusel, et keegi menetlusosalistest seda kohtult taotleb.
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.