2-17-19399/15 - Võlaõigus - Korteriühistuseaduse alusel osutatavate teenuste asjad - Harju Maakohus Kentmanni kohtumaja - lahend.ee

8.Tagastada lahendi jõustumisel Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le (registrikood 10223416, konto nr EE321010220195940227) 09.01.2018. a Rahandusministeeriumi tagatiste kontole tasutud tagatis summas 330,72 eurot. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta selle lahendamist istungil. Asjaolud ja hageja nõue Kohtule 29.12.2017. esitatud hagiavalduse ja 26.02.2018. a esitatud hagiavalduse täpsustuse kohaselt oli XXX aadressil XXX asuva kinnistu 1915/9399 kaasomanik kuni 26.12.2016.a. Alates 27.12.2016.a on aadressil XXX asuva kinnistu 1915/9399 kaasomanikuks kostja abikaasa XXX. Kaasomandis oleval kinnistul paiknevas korterelamus oli kostja omandis olevatele mõttelistele osadele vastavad korterid nr XXX(üldpindalaga 60,7 m2) ja XXX (üldpindalaga 80,2 m2). Pindi Kinnisvarahaldus OÜ nimetati 29.01.2013.a toimunud XXX kaasomanike koosolekul kinnisasja valitsejaks. Otsuse poolt oli 13 häält ja vastu 1 hääl. Otsuse vastu oli kostja I so XXX. 29.01.2013. a toimunud koosolek oli otsustusvõimeline, vastuvõetud otsuseid ei ole vaidlustatud. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ütles valitsemislepingu alates 01.10.2016.a üles seoses kostja võlgnevusega, mis ületas maja remondifondi rahalisi vahendeid. Kostja võlgnevus hageja ees oli 5246,88 eurot - vastavalt korteri XXX, Tallinn majandamiskulude tasumata arvete alusel 2890,93 eurot ja korteri Vabriku 41-8, Tallinn majandamiskulude tasumata arvete alusel 2355,95 eurot. Võlgnevus on muutunud sissenõutavaks 29.11.2016.a. Hageja on kostjale osutanud oma valitsemisperioodi kestel igakuiselt haldusteenust, raamatupidamisteenust, hooldus- ja koristustööde teenust ja vahendanud prügiveo, kütte, üldelektri, vee- ja kanalisatsiooni teenuseid ning kogunud kaasomandi remondifondi makseid ja kostjale arvestati tema osa kulude jagamisel vastavalt kostjate omandis olevale kinnisasja mõttelisele suurusele. Kostja ei ole teenuse saamist mitte ühegi arve saamisel vaidlustanud ja hagejale teadaolevalt puuduvad kostjate poolset rahalise kohustuse mittetäitmist vabandatavad asjaolud. Hageja hinnangul tuleb hagiavalduse lahendamisel juhinduda asjaõigusseaduse § 72 lg 1 märgitust, mille kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel, kusjuures kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 619 lõikest 1, mille kohaselt kohustub käsunduslepinguga üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. VÕS § 76 lõike 1 kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. Sama paragrahvi lõike 3 kohaselt loetakse kohustus kohaselt täidetuks, kui see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. VÕS § 82 lõike 1 kohaselt tuleb, juhul kui kohustuse täitmise tähtpäev on kindlaks määratud või tuleneb võlasuhte olemusest, kohustus täita sellel tähtpäeval, VÕS § 82 lõike 7 kohaselt muutub aga kohustus sissenõutavaks, kui võlausaldajal on õigus nõuda kohustuse täitmist. Kui lepingust ei tulene teisiti, võib võlausaldaja nõuda kohustuse täitmist kohustuse täitmise tähtpäeva või kohustuse täitmiseks ettenähtud tähtaja möödumisel. VÕS § 101 lõike 1 punkti 1 kohaselt võib võlausaldaja, juhul kui võlgnik on kohustust rikkunud, nõuda kohustuse täitmist. Ka VÕS § 108

lõike 1 kohaselt võib võlausaldaja, juhul kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, nõuda selle täitmist. VÕS §-i 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. 29.01.2013.a. toimunud kaasomanike üldkoosolekul sai hageja aadressil XXX kinnistu kaasomanikelt käsundi, mille täitmiseks ta osutas kaasomanikele arvetel nimetatud teenuseid sh korraldas valitsejana kaasomanike üldkoosolekuid, koostas ja esitas kinnitamiseks majanduskavasid, valitses korteriomanike rahalisi vahendeid, osutas ise kaasomanikele haldus- ja hooldusteenuseid ja teostas muid valitseja tegevuse raames vajalikke toiminguid. Seega ei ole hageja hinnangul poolte vahel vaidlust selles, et hageja ja XXX kaasomanike vahel sõlmiti käsundusleping. Kuna VÕS § 619 sätestab käsunduslepingust käsundiandjale tuleneva põhikohustusena ette tasu maksmise kohustuse, kui selles on kokku lepitud, on käsundisaajal õigus käsundiandjalt tasu ka nõuda ning kuna kostja on koos teiste kaasomanikega hagejale käsundiandja, on hagejal õigus nõuda kostjalt käsundi täitmise eest ka tasu. Poolte vahel puudub vaidlus selles, et kostja ei ole alates 2014.a. juulist maksnud hagejale kostjale kaasomanikuna osutatud vee- ja kanalisatsiooni, prügiveo teenuse, üldelektri ning koristusteenuse eest ega teostanud ka makseid elamu reservfondi ja hageja nõue on sissenõutav, on hagejal õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud juhul kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Hagejale teadaolevalt ei ole kostja poolne seadusest tulenev korteriomandite haldus- ja hoolduskulude tasude mittemaksmine vabandatav. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 annab võlausaldajale õiguse nõuda kohustust rikkunud võlgnikult kohustuse täitmist ja punkti 6 alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult ka viivist. VÕS § 108 lg 1 sätestab, et kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. VÕS § 101 lg 2 kohaselt võib võlausaldaja kohustuse rikkumise korral kasutada eraldi või koos kõiki seadusest või lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid, mida saab üheaegselt kasutada, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. VÕS § 113 lõige 1 sätestab, et rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võib võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-is 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub 8% (kaheksa protsenti) aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Kaasomanike üldkoosoleku otsuses ei olnud kokku lepitud viivise määras, mistõttu kuulub käesoleval juhul kohaldamisele seadusejärgne viivis. Viivise määraks loetakse käesoleva seaduse §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Hagiavalduse p-s 1.7 kajastatud tabelitest nähtub, et hagiavalduse esitamise päeva seisuga on sissenõutavaks muutunud viivis 936,53 eurot. Lähtuvalt eeltoodust ning tuginedes TsMS §-le 367 palub hageja kohtul kostjalt hageja kasuks välja mõista hagiavalduse esitamise päeva seisuga veel sissenõutavaks mittemuutunud viivis protsendina põhinõudest kooskõlas VÕS §-ga 113 lg 1 alates käesolevas asjas jõustunud kohtuotsuse tegemise päevast kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui põhinõue.

Kohtule 10.04.2018. a esitatud vastuses vaidleb kostja hagile vastu. 15.09.2016 (tsiviilasi 215-121037) kinnitasid Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ja XXX kompromissi. Kompromissiga lõpetati menetlus 2-15-121037 Pindi Kinnisvarahaldus OÜ hagis XXXu vastu võla saamiseks. XXX tasus Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le kokku 1 165,48 (üks tuhat ükssada kuuskümmend viis eurot ja 48 senti) eurot, millest põhinõue oli 1 065,48 (üks tuhat kuuskümmend viis eurot ja 48 senti) eurot ja pool riigilõivust 100 (ükssada) eurot, Pindi Kinnisvarahaldus OÜ kontole nr EE202200221047791203. Eelmises hagi avalduses on hageja selgelt väitnud, et XXX ei ole maksnud kordagi Pindi Kinnisvarahaldus OÜ-le (sealhulgas praeguses nõudes esitatud perioodi eest). Pooled olid teadlikud õiguslikest tagajärgedest. Ärakuulamine toimus 15.09.2016. (Käesolev nõue on juuni 2014- oktoober 2016). Ärakuulamisel osalesid XXX ja hageja lepinguline esindaja Aet Peetso. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ loobus ka viivisenõudest. Hageja ise määras oma dispositiivset õigust kasutades hagi eseme ega kasutanud ka menetluse käigus õigust nõuet suurendada. Hageja teadis põhiosa suurusest ja ta loobus vabatahtlikult ülejäänud põhivõlast, mille suurus oli talle juba eelmise menetluse ajal teada. Kostja ettepanekust kompromissele tsiviilasjale 2-15-121037 võib selgelt lugeda, mis tingimustel kompromiss sõlmitakse. Kostja investeeris käesoleva tsiviilasja puudutavase kortermajja XXX ehitades sinna kesk-katlamaja ja renoveerides maja fassaadi. Kohus tutvus tsiviilasja 215-121037 materjalidega ja leidis, et taotlus kompromissi kinnitamiseks ja menetluse lõpetamiseks on seaduslik, ei ole vastuolus heade kommetega ega riku avalikku huvi ning kuulub rahuldamisele tulenevalt TsMS §-dest 428 lg 1 p 4, 430 lg 1 ja 431, 432, 433 ja 661 lg Vastavalt TsMS § 217 p-le 3 peaks lõpetama kohus menetluse, kui samade poolte vaidluses sama hagieseme üle samal alusel on jõustunud kohtuotsus või üürikomisjoni otsus või kohtumäärusega on hagist loobumine vastu võetud või poolte kokkulepe kinnitatud. Hageja on esitanud uue hagi samal alusel ja sama eseme kohta sama kostja vastu. Lisaks kompromissile palub kostja kohtul tutvuda tsiviilasi nr 2-15-121037 ärakuulamise protokolliga, kus hageja vastab kohtuniku küsimusele: “vahepeal oleme kostjaga kohtus käinud, nõuded erinevatest perioodidest ilmselt tegemist aritmeetilise eksimusega. Nõuded võõrandanud hageja on saanud rahalisi vahendeid ja osa arved loetud tasutuks. Tasus 22.12.2015 nõude loovutamise teate alusel oleme nõude loovutanud Kapet Investile. Loovutasime kostja nõuet täies ulatuses e. summas 4025,76 sisaldas ka menetluskulusid mis kohtuasjades kantud.“ Kostja on likvideerinud võla ja tasunud 5278,64 eurot OÜ Capet Investile kohtutäitur Elin Vilippuse kontole. Graafiku alusel, mille Pindi Kinnisvarahaldus OÜ on esitanud eelmises tsiviilasjas ja näidanud arvete laekumisi sama perioodi eest, mis ta käesolevas tsiviilasjas uuesti nõuab. 21.12.2015 kohtule esitatud hagiavalduses on samuti kirjas, et „Lähtuvalt asjaolust, et kostja ei ole tasunud enam kui kolme aasta jooksul mitte ühtegi arvet (kõik saldo väljavõttes nähtuvad laekumised on tasutud nõude loovutamise raames loovutuse saaja poolt nõude loovutamise tehingu raames makstud rahaliste vahendite arvelt) ei ole ka tekkinud tänaseks sellist olukorda, kus kostja valduses oleva kaasomandi osaga seonduv võlgnevuse algsaldo oleks nii võlgnevuse põhisumma, kui ka viiviste osas täielikult tasutud so nn nullis. Eelnimetatud olukorra saabumine on ka teatud mõttes mõistetav ja seda põhjusel, et nii maksekäsu avalduse kohtule esitamise hetkeks (on esitatud nõue küll nõude esitamise kuule vahetult eelneva kuu võlgnevuse saldo seisuga (arvete tasumise tähtaeg on üldreeglina kalendrikuu 26-27. kuupäev), kuid kohtuotsuse saamise momendiks on möödunud mitmeid kuid, mille kestel kostja arveid ei ole kahjuks tasunud.“ Kostja hageja nõuet ei tunnista. Juhul, kui kohus leiab, et tsiviilasjas 2-15-121037 sõlmitud kompromiss ja Pindi Kinnisvarahaldus OÜ eelneva perioodi eest loovutatud nõue Capet Investile ei ole aluseks uue tsiviilasja menetlusse mitte võtmiseks, siis lisaks on 26.02.2018

esitatud hagiavalduses võlgnevuse väljamõistmise nõue on juba aegunud. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ ei ole kostja poole pöördunud võlanõudega. Kostja sai nõudest teada käesoleva kohtumääruse saamisega. Aegumine ei katkenud TsÜS § 158 lg 1 alusel, kui kostja täitis kohtu otsuse. Sellises olukorras ei olnud tegemist nõude tunnistamisega, vaid kohtuotsuse vabatahtliku täitmisega olukorras, kus pooled ei soovinud pikka kohtumenetlust ja sõlmisid poolte kokkuleppel kompromissi. Õigus nõuda teiselt isikult teo tegemist või sellest hoidumist (nõue) aegub TsÜS § 142 lg 1 järgi seaduses sätestatud tähtaja (aegumistähtaeg) jooksul ja pärast nõude aegumist võib kohustatud isik keelduda oma kohustuse täitmisest. Tehingust tuleneva nõude aegumistähtaeg on TsÜS § 146 lg 1 järgi kolm aastat. Kostja ei ole nõus hagiavalduses toodud väitega, et Pindi Kinnisvarahaldus OÜ lõpetas XXX maja haldamise seoses XXXu võlaga. Pindi Kinnisvarahaldus OÜ lõpetas 2016 a väikeste majade haldamise. Hagiavalduse lisas on välja toodud majaprojekti kulud, mida reaalselt ei ole kostja näinud. Kohtu põhjendused Kohus, tutvunud toimiku kõigi materjalidega, on jõudnud järeldusele, et hagiavaldus kuulub rahuldamisele. Kohus on tuvastanud, et kostja kasutas kortereid asukohaga XXXja XXX, Tallinnas omandiõiguse alusel. Hageja oli XXX asuva elamu valitseja perioodil jaanuar 2013. a kuni oktoober 2016. a . Hageja väitel on kostja jätnud osutatud teenuste eest tasumata seisuga 29.11.2016. a kokku 5 246,88 eurot. Asjaõigusseaduse § 72 lg 1 kohaselt valdavad ja kasutavad kaasomanikud ühist asja kokkuleppel, kusjuures kaasomanike häälteenamusega tehtava otsusega võib otsustada küsimusi, mis jäävad ühise asja tavapärase valdamise ja kasutamise piiridesse, Võlaõigusseaduse (edaspidi VÕS) § 619 lg 1 kohaselt kohustub käsunduslepinguga üks isik (käsundisaaja) vastavalt lepingule osutama teisele isikule (käsundiandja) teenuseid (täitma käsundi), käsundiandja aga maksma talle selle eest tasu, kui selles on kokku lepitud. 29.01.2013.a. toimunud kaasomanike üldkoosolekul sai hageja aadressil XXX kinnistu kaasomanikelt käsundi, mille täitmiseks ta osutas kaasomanikele arvetel nimetatud teenuseid sh korraldas valitsejana kaasomanike üldkoosolekuid, koostas ja esitas kinnitamiseks majanduskavasid, valitses korteriomanike rahalisi vahendeid, osutas ise kaasomanikele haldus- ja hooldusteenuseid ja teostas muid valitseja tegevuse raames vajalikke toiminguid. Kuna VÕS § 619 sätestab käsunduslepingust käsundiandjale tuleneva põhikohustusena ette tasu maksmise kohustuse, kui selles on kokku lepitud, on käsundisaajal õigus käsundiandjalt tasu ka nõuda ning kuna kostja on koos teiste kaasomanikega hagejale käsundiandja, on hagejal õigus nõuda kostjalt käsundi täitmise eest ka tasu. Hageja on võlgnevuse suuruse tõendamiseks esitanud arved ning raamatupidamise väljavõtted. Kostja vaidleb hageja nõudele vastu, kuna kostja on juba tsiviilasja 2-15-121037 raames võlgnevuse hagejale tasunud. Tsiviilasjas 2-15-121037 sõlmitud kompromissiga loobus hageja ülejäänud põhivõlast. Kostja leiab, et isegi kui hagejal on nõue, on see aegunud. VÕS § 76 lg kohaselt tuleb kohustus täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud juhul kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. Kohtu hinnangul ei vabasta kostja poolt viidatud asjaolud kostjat oma kohustuse täitmisest hageja ees. Hageja ei ole esitanud kostja vastu sama nõuet samade arvete alusel, mis on esitatud tsiviilasjas 2-15121037. Samuti ei nähtu ühestki kohtule esitatud tõendist, et hageja oleks oma nõudest loobunud. Kostja ei ole perioodil 28.07.2014. a kuni 28.11.2016. a maksnud hagejale ei vee,

kanalisatsiooni, prügiveo, üldelektri ja koristusteenuse eest ega tasunud ka elamu reservfondi. Hageja nõue on sissenõutavaks muutunud 29.11.2016. a, seega on hagejal õigus nõuda kostjalt kohustuse täitmist. Kohus leiab, et hageja on tõendanud oma nõudeõigust, samuti on hageja tõendanud kostja võlgnevuse olemasolu ja suuruse. Kohus ei nõustu kostja seisukohaga, et hageja nõue on aegunud. Majandamiskulude tasumise kohustus on korduv kohustus TsÜS § 154 tähenduses. Korduvate kohustuste täitmise nõude aegumistähtaeg on kolm aastat iga üksiku kohustuse jaoks ja aegumistähtaeg hakkab kulgema selle kalendriaasta lõppemisest, mil kohustusele vastav nõue muutub sissenõutavaks. Seega pidi hageja aegumise vältimiseks kohtusse pöörduma hiljemalt 31.12.2017. a. Hageja esitas hagiavalduse 29.12.2017. a, seega aegumise vältimiseks õigeaegselt. VÕS § 100 kohaselt on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. VÕS § 101 lg 1 p 1 annab võlausaldajale õiguse nõuda kohustust rikkunud võlgnikult kohustuse täitmist ja punkti 6 alusel võib võlausaldaja nõuda võlgnikult ka viivist. VÕS § 113 lg 1 järgi võib rahalise kohustuse täitmisega viivitamise korral võlausaldaja nõuda võlgnikult viivitusintressi (viivis), arvates kohustuse sissenõutavaks muutumisest kuni kohase täitmiseni. Viivise määraks loetakse VÕS §-s 94 sätestatud intressimäär, millele lisandub kaheksa protsenti aastas. Kui lepinguga on ette nähtud kõrgem intressimäär kui seadusjärgne viivisemäär, loetakse viivise määraks lepinguga ettenähtud intressimäär. Hageja on arvestanud viivist määraga 0,0219% päevas tasumata summalt. Hagiavalduse esitamise ajaks sissenõutavaks muutunud viivis perioodi 28.07.2014.a. kuni 28.11.2016. a. eest summas 936,53 eurot TsMS § 367 järgi viivisenõude võib koos põhinõudega esitada hagis selliselt, et taotletakse viivist, mis ei ole hagi esitamise ajaks veel sissenõutavaks muutunud, väljamõistmist kohtult mitte kindla summana, vaid täielikult või osaliselt protsendina põhinõudest kuni põhinõude täitmiseni. Eelkõige võib viivist nõuda selliselt, et kohus mõistaks selle välja kindla summana kuni otsuse tegemiseni ja edasi protsendina põhinõudest. Eeltoodu alusel kuulub kostjalt väljamõistmisele viivis alates kohtuotsuse jõustumisest kuni põhinõude kohase täitmiseni. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus esitab menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jätab menetluskulud täies ulatuses kostja kanda. Hageja palub kostjalt välja mõista menetluskulud kokku summas 1 858,22 eurot (sh asjas tasutud riigilõiv 500 eurot, tagatis 330,72 eurot ja lepingulise esindaja kulu 1 027,50 eurot). Hageja taotlus kuulub osaliselt rahuldamisele. Hageja tasus hagiavalduselt ja hagi tagamise avalduselt riigilõivu 500 eurot. Menetluskulude nimekirja kohaselt kasutas hageja esindaja teenust hagiavalduse koostamiseks ja menetlusdokumentidega tutuvmiseks kokku 11 tundi ja 25 minutit. Hageja esindaja toimingud on kohtu hinnangul põhjendatud ja vajalikud ning tsiviilasja keerukusega kooskõlas. Riigikohus on 13.11.2013.a määruses kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 asunud seisukohale, et lisaks esindamisele kulunud aja põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisele tuleb TsMS § 175 lg 1 järgi hinnata ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust. Üksnes sellisel juhul saab hinnata, kas lepingulise esindaja kulud on põhjendatud ja vajalikud. Hageja palub kostjalt välja mõista õigusabikulud summas 1 027,50 eurot. Kohus on seisukohal, et