Tsiviilasi ja Xxxvastu korteriomandi valduse vabastamise nõudes Tsiviilasja hind
3 500 eurot
Menetlusosalised ja nende Hageja: Xxx (isikukood xxx), esindajad lepinguline esindaja Julia Kotta Kostja I: Xxx (isikukood xxx) Kostja II: Xxx (isikukood xxx), lepinguline esindaja Danil Lipatov Kostja III: Xxx(isikukood xxx) Asja läbivaatamine
Kirjalikus menetluses
RESOLUTSIOON
Rahuldada hagi. Mõista Xxx`e (isikukood xxx2), Xxx`e (isikukood xxx8) ja Xxx`e (isikukood xxx) valdusest xxx (isikukood xxx) kasuks välja Tallinnas, Xxx, (registriosa number xxx) asuv korteriomand ja kohustada Xxx`t (isikukood xxx2), Xxx`t (isikukood xxx8) ja Xxx Xxx(isikukood xxx) andma Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx) asuva korteriomandi valdus üle Xxx`ile (isikukood xxx) kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval. Xxx`e (isikukood xxx2), Xxx (isikukood xxx8) ja Xxx`e (isikukood xxx) keeldumisel Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx) asuva korteriomandi valduse vabatahtlikuks vabastamiseks, tõsta Xxx (isikukood xxx2), Xxx (isikukood xxx8) ja Xxx(isikukood xxx) koos neile kuuluvate esemetega Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx) asuvast korteriomandist välja. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine:
2-17-3512
Menetluskulud jätta kostjate kanda. Rahuldada hageja taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks osaliselt ja määrata hageja menetluskulude rahaliseks suuruseks menetluskulud summas 1400 eurot. Mõista Xxx`elt (isikukood xxx2), Xxx`elt (isikukood xxx8) ja Xxx`elt (isikukood xxx) solidaarselt Xxx`i (isikukood xxx) kasuks välja menetluskulud summas 1400 eurot.
Edasikaebamise kord ja kohtu selgitused Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot. Hageja nõuded ja seisukohad
1.Xxx (hageja) esitas Harju Maakohtule hagi Xxx (kostja I), Xxx (kostja II) ja Xxx(kostja III) vastu korteriomandi valduse vabastamise nõudes. Hageja palub mõista kostja 1 Xxx, isikukood xxx2; kostja 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostja 3 Xxx, isikukood xxx valdusest hageja Xxx, isikukood xxx, kasuks välja Tallinnas, Xxx, (registriosa number xxx, katastritunnusega xxx, mille reaalosaks on eluruum xxx, üldpinnaga 79,7 m2) asuv korteriomand ning kohustada kostjat 1 Xxx, isikukood xxx2; kostjat 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostjat 3 Xxx, isikukood xxx andma Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx, katastritunnusega xxx, mille reaalosaks on eluruum xxx, üldpinnaga 79,7 m2) asuva korteriomandi valdus üle hagejale Xxx, isikukood xxx. Juhul, kui kostja 1 Xxx, isikukood xxx2; kostja 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostja 3 Xxx, isikukood xxx keelduvad hagiavalduse nõude täpsustuse resolutsiooni punkti 1 vabatahtlikult täitmast, tõsta kostja 1 Xxx, isikukood xxx2; kostja 2 Xxx, isikukood xxx8 ja kostja 3 Xxx, isikukood xxx koos neile kuuluvate esemetega Tallinnas, Xxx (registriosa number xxx, katastritunnusega xxx, mille reaalosaks on eluruum xxx, üldpinnaga 79,7 m2) asuvast korteriomandist välja.
2.Hageja väitel omandas hageja korteri Xxx, Tallinn OÜ-lt KP Promotion 12.06.2013. Kostjad kasutasid korterit hageja pereliikmetena. 2015.a lõpetasid hageja ja kostja I kooselu. Hageja on nõudnud korteri vabastamist kuid kostjad pole seda teinud.
3.Kostjad palusid hagejat osta korter OÜ-lt KP Promotion välja järgmistel tingimusel: kõik korteriga seotud kulud ehk igakuised laenumaksed ja kommunaalkulud kannab kostja I; kostja I võtab pangalaenu, et vabastada hageja laenulepingust; hiljemalt 12.12.2013 vormistatakse korteriomand hageja nimelt kostja I nimele. Samuti pooltel oli kokkuleppe, et juhul, kui nendel tekkivad laenu ja kõrvalkulude maksmisega raskused, siis hageja müüb antud korteri maha ning tagastab selleks võetud laenu pangale. Kõik poolte kokkulepped olid suulised. Tänu sellele, et hagejal olid kostjaga I suhted, hagejal hakkas kostja I pereliikmetest kahju, otsustas hageja kostjaid aidata ning 12.06.2013 vormistas enda nimele vaidlusoleva korteri ostmiseks laenulepingu.
2 (8)
2-17-3512
4.Kostjad pole kõiki korteriga seotud kulusid kandnud kuna 2014.a detsembris esitas korteriühistu hageja vastu nõude. Kostja II tasus laenumaksed perioodil 04.2015 kuni 05.2017. Alates 06.2017 kuni käesoleva ajani hageja tasub laenumaksed iseseisvalt. Kostja I ei ole oma antud lubadusi täitnud ning sellega rikkus suulisi lepingu tingimusi, hageja oli sunnitud iseseisvalt kandma kõik korteriga seotud kommunaalkulud ning laenumakseid perioodil 20132015 ja 06.2017 kuni käesoleva ajani.
5.Kostjad sundisid hagejat kinkelepingut sõlmima, hageja soov oli sõlmida ostumüügileping. 6. Hageja vaidleb vastu kostja II väitele, et poolte vahel oli sõlmitud üürileping. Isegi kui oli, siis hageja ütles üürilepingu üles 18.05.2016. Juhul kui ülesütlemine on tühine, esitab hageja ülesütlemise avalduse 23.08.2017 menetlusdokumendis.
7.Pärast korteri ostmist, kui kostjatel tekkisid makseraskused seoses laenu- ja kommunaalarvete tasumisega, hageja palus korduvalt kostjaid sõlmida temaga korteri üürileping kirjalikus vormis, kuid kostjad sellest keeldusid. Kostjate vastuväited
8.Kostja II hagi ei tunnista ja palub jätta hagi rahuldamata. Kostjad I ja III ei ole kohtule oma seisukohti esitanud.
9.Kostja II väidab, et raha korteri omandamiseks andis kostja I, kes kandis ka kulud seoses tehinguga. Hageja elas koos kostjaga I ning nad kavatsesid luua täisväärtusliku perekonna. Kui avanes võimalus omandada korter, siis kostja I vormistas pikemalt mõtlemata korteri hageja nimele, mis näitab suurt usaldust hageja suhtes. Kuni korteriomandi ümbervormistamiseni hagejalt kostjatele kehtis poolte vahel suuline kokkulepe selle kohta, et hageja tagastab kostjale I või kostjale II korteri nende nõudmisel.
10.Alates korteri vormistamisest hageja nimele kandsid kostjad poolte vahelise kokkuleppe alusel kõik kulud seoses korteri ülalpidamisega, samuti tasusid pangalaenu.
11.10.09.2017 esitatud menetlusdokumendis asus kostja II seisukohale, et algselt pidi hageja kandma kõik korteriga seotud kulud, kuid tasus need ainult osaliselt. Alates kompromisskokkuleppe sõlmimisest tsiviilasjas nr 2-14-5586 kandis kostja II täielikult korteriga seotud ülalpidamiskulud ja Krediidipangast saadud laenu tagastamise osamaksed. Kõik kommunaalmaksed tasus alguses kostja I, seejärel kostja II. Pangalaenu tasus kostja II, kes kandis laenu eest maksed üle hagejale, kes need pangale edasi kandis.
12.Hageja ja kostja II vahel oli kavas allkirjastada kinkeleping ja hageja soovis saada kostjalt 5500 eurot. Hageja loobus tehingu tegemisest ja soovis, et kostja nimele vormistataks laenuleping. 25.05.2017 vormistati laenuleping kostja II nimele. Seejärel lepiti kokku uus notari aeg. Kuid tehingut endiselt ei tehtud, kuna hageja esitas järjekordse nõudmise – tasuda 7430 eurot.
13.Kostja II väitel oli hageja ja kostjate vahel sõlmitud suuline üürileping.
KOHTU PÕHJENDUSED
14.Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 438 lg 1 kohaselt otsuse tegemisel hindab kohus tõendeid, otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele. TsMS § 5 lg 1 ja 2 sätestab, et hagi menetletakse poolte esitatud asjaolude ja taotluste alusel, lähtudes nõudest. Pooltel on võrdne õigus ja võimalus oma nõuet põhjendada ja vastaspoole esitatu ümber lükata või sellele vastu vaielda. Pool
3 (8)
2-17-3512 määrab ise, mis asjaolud ta oma nõude põhjendamiseks esitab ja milliste tõenditega neid asjaolusid tõendab.
15.Kohus leiab, et hagi kuulub rahuldamisele.
16.Pooled ei vaidle selle üle, et kinnisasi asukohaga Xxx, Tallinn kuulub hagejale; hageja omandas korteri Xxx (edaspidi Korter), Tallinn OÜ-lt KP Promotion 12.06.2013; kostjad kasutasid korterit hageja pereliikmetena; 2015.a lõpetasid hageja ja kostja I kooselu.
17.Hageja nõue on võimalik lahendada asjaõigusseaduse (AÕS) § 80 alusel, mis näeb ette, et omanikul on asja väljaandmise nõue igaühe vastu, kes õigusliku aluseta tema asja valdab.
18.Kohus selgitas kostjatele, et kostjad peavad tõendama, et neil on käesoleval hetkel olemas õiguslik alus Korteri valdamiseks. Kohtu hinnangul kostjad seda asjaolu tõendanud ei ole.
19.Kostja II väitel kehtis kuni korteriomandi ümbervormistamiseni hagejalt kostjatele poolte vahel suuline kokkulepe selle kohta, et hageja tagastab kostjale I või kostjale II korteriomandi nende nõudmisel. Hageja väitel kehtis poolte vahel suuline kokkulepe selle kohta, et kõik Korteriga seotud kulud ehk igakuised laenumaksed ja kommunaalkulud kannab kostja I; kostja I võtab pangalaenu, et vabastada hageja laenulepingust ning hiljemalt 12.12.2013 vormistatakse korteriomand hageja nimelt kostja I nimele. Seega ilmneb poolte väidetest, et hageja on kokkuleppel kostjatega võimaldanud neil Korterit kasutada. Esmalt peab kohus tuvastama poolte vahelise lepingulise suhte olemuse, seejärel tegema kindlaks kas see suhe on lõppenud, kas kostjatel on õigus Korteri valdusele ning kas hagejal on õigust nõuda kostjatelt valduse üleandmist.
20.Hageja väitel oli poolte vahel kokkuleppe selles, et kostjad tasuvad kommunaalkulusid ja laenumakseid. Kostja II väitel oli algselt kokkuleppe, mille kohaselt algselt pidi hageja kandma kõik korteriga seotud kulud ning alates kompromisskokkuleppe sõlmimisest tsiviilasjas nr 2-14-5586 kandis kostja II korteriga seotud ülalpidamiskulud ja Krediidipangast saadud laenu tagastamise osamaksed. AS Eesti Krediidipank ja Xxxe vahel 29.05.2017 sõlmitud laenulepingust nr 31971 nähtub, et laenulepinguga refinantseeritakse Xxxi ja AS Eesti Krediidipank vahel sõlmitud laenulepingut nr 28322 summas 45 200 eurot, krediidisumma tagastamise lõpptähtpäevaks on 15.juuni 2047 ning maksmine toimub vastavalt maksegraafikule. (tl 4147). Kostja II poolt esitatud Xxxe arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.01.2013 kuni 19.06.2017 nähtub, et perioodil 27.04.2015 kuni 08.06.2017 on Xxx teinud ülekandeid Xxxi arvelduskontole kokku summas 5868 eurot. (tl 48). Xxxe arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.01.2013 kuni 19.06.2017 nähtub, et Xxx on teostanud perioodil 02.01.2013 kuni 17.05.2017 korteriühistule Läänemere 38 makseid kokku summas 3633,61 eurot järgmistel kuupäevadel – 02.01.2013, 06.08.2013, 01.09.2013, 15.06.2015, 26.08.2015, 20.04.2016, 17.05.2016, 05.06.2016, 19.07.2016, 19.08.2016, 07.10.2016, 07.12.2016, 10.01.2017, 14.01.2017, 16.01.2017, 15.02.2017, 18.04.2017 ja 17.05.2017 (tl 49). Xxxe arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.01.2013 kuni 19.06.2017 (tl 50) ja 20.06.2016 maksekorraldusest nr 38 (tl 66) nähtub, et Xxx on teostanud 20.06.2016 makse korteriühistule Läänemere 38 summas 128 eurot. Hageja ei vaidlusta seda, et kostja II poolt hagejale teostatud maksed olid teostatud laenu maksete eest ja korteriühistule Läänemere 38 teostatud maksed olid teostatud Korteriga seotud kommunaalkulude tasumiseks.
4 (8)
2-17-3512 Hageja poolt esitatud Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 07.06.2013 kuni 31.03.2015 nähtub, et ajavahemikul alates 13.06.2013 kuni 17.03.2015 on hageja tasunud pangale laenu- ja intressimakseid kokku summas 4490,54 eurot. (tl 166-167). Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.06.2017 kuni 22.08.2017 nähtub, et hageja on ajavahemikul 19.06.2017 kuni 17.08.2017 tasunud pangale laenumakseid kokku summas 296,55 eurot ning intressimakseid (tl 105). Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 15.06.2013 kuni 30.03.2015 nähtub, et hageja on teostanud ajavahemikul 13.04.2014 kuni 29.03.2015 makseid summas 3000 eurot korteriühistule Läänemere 38. (tl 105 pöördel). Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 17.03.2017 kuni 23.03.2017 nähtub, et hageja on 21.03.2017 teostanud makse summas 130 eurot Elin Vilippuse arvelduskontole. (tl 106). Lisaks on hageja esitanud maksekviitungid, millest nähtub, et hageja on teostanud ASile Eesti Krediidipank 19.06.2017 makse summas 103,25 eurot laenu intressi tasumiseks (tl 106 pöördel) ja 19.06.2017 summas 97,53 laenu tagastamiseks (tl 107). Xxxi arvelduskonto nr XXX väljavõttest perioodi osas 01.06.2017 kuni 16.03.2018 nähtub, et hageja on teostanud ajavahemikul 19.06.2017 kuni 19.02.2018 pangale laenu- ja intressimakseid kokku summas 1806,96 eurot. (tl 172). Lisaks on hageja esitanud ka oma Swedpank AS arvelduskonto nr EE032200221037073494 väljavõtte perioodi osas 01.06.2013 kuni 31.03.2015, millest nähtub, et hageja on teostanud 23.04.2014 ja 24.04.2014 maksed korteriühistule Läänemere 38 kokku summas 400 eurot. (tl 170). Kostjad ei vaidlusta seda, et hageja poolt teostatud maksed olid teostatud laenu maksete eest ja korteriühistule Läänemere 38 teostatud maksed olid teostatud Korteriga seotud kommunaalkulude tasumiseks.
21.Kohtu hinnangul on hageja ja kostja poolt esitatud tõenditega tõendatud, et ajavahemikul alates 13.06.2013 kuni 17.03.2015 ja alates 19.06.2017 kuni 19.02.2018 on pangale laenu- ja intressimakseid tasunud hageja. Kostja II on laenu- ja intressimakseid tasunud hagejale ajavahemikul alates 27.04.2015 kuni 08.06.2017. Korteriga seotud kommunaalkulusid on hageja tasunud ajavahemikul alates 13.04.2014 kuni 29.03.2015. Kostja on tasunud Korteriga seotud kommunaalkulusid 02.01.2013, 06.08.2013, 01.09.2013, 15.06.2015, 26.08.2015, 20.04.2016, 17.05.2016, 05.06.2016, 19.07.2016, 19.08.2016, 07.10.2016, 07.12.2016, 10.01.2017, 14.01.2017, 16.01.2017, 15.02.2017, 18.04.2017 ja 17.05.2017. Harju Maakohtu 05.12.2014 määrusega tsiviilasjas nr 2-14-5586 kinnitatud kompromissi kohaselt on Xxx tunnistanud seisuga 01.11.2014 võlgnevust summas 3426,23 eurot Korteriühistu Läänemere 38 ees ja on kohustunud selle tasuma alates jaanuarist 2015 igakuiselt osamaksetena. (tl 108). Seega on hageja kanda jäänud Korteriga seotud kommunaalkulud täiendavalt veel osas, mis olid tekkinud enne 01.11.2014.
22.Eeltoodu lükkab ümber kostja II väite, et alates kompromisskokkuleppe sõlmimisest tsiviilasjas nr 2-14-5586 kandis kostja II korteriga seotud ülalpidamiskulud ja Krediidipangast saadud laenu tagastamise osamaksed. Esitatud tõenditest nähtub, et hageja on tasunud laenumakseid ja kommunaalkulusid ka pärast 01.11.2014 kuupäeva, sealhulgas laenumakseid kuni 19.02.2018.
23.Pooled on tuginenud sellele, et poolte vahel oli sõlmitud suulisi kokkuleppeid, mille kohaselt kantakse korteri omandiõigus kostjatele üle. Kohus märgib, et nimetatud kokkulepet ei ole käesolevas asjas tõendatud, lisaks võib poolte väidetud eelleping vorminõude järgimata jätmise tõttu olla tühine. AÕS § 119 lg 1 kohaselt peab tehing, millega kohustutakse omandama kinnisasja, olema notariaalselt tõestatud.
24.Kohus peab tulenevalt poolte esitatud asjaoludest hindama ka seda, kas tegemist võis olla seltsingulepinguga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 580 lg 1 kohaselt kohustuvad seltsingulepinguga kaks või enam isikut (seltsinglased) tegutsema ühise eesmärgi saavutamiseks, aidates sellele kaasa lepinguga määratud viisil, eelkõige panuste tegemisega. 5 (8)
2-17-3512 Seltsingut iseloomustab majanduslik risk, kui seltsingul läheb majanduslikult hästi, siis on võimalik jaotada saadud kasumit, kui halvasti, tekib katmist vajav kahjum (vt Riigikohtu otsus tsiviilasjas 3-2-1-69-12). See ei tähenda aga seda, et seltsinguna saaks käsitleda alati sellist kokkulepet, mis on suunatud varalise kasu saamisele. Seltsingu eesmärgiks saab olla näiteks kinnisasja omandamine, leppides kokku kulude kandmises. VÕS § 589 lg 1 kohaselt lähevad seltsinglaste tehtavad panused, samuti seltsingu jaoks omandatud vara seltsinglaste ühisomandisse (seltsinguvara). Oluline on tuvastada, mis on olnud poolte ühine eesmärk ja kas pooled on tegutsenud ühise eesmärgi saavutamise nimel ning millised on olnud poolte panused. Kuna hageja on Korteri omanik, siis tulenevalt sellest, et kostjad väidavad, et neil on õigus korteris elada, peavad kostjad tõendama, et tegemist võib olla seltsingulepinguga, tõendama ühise eesmärgi ja selle, et nad on panuseid teinud. Kostjad ei ole tõendanud seltsingulepingu olemasolu. Kohtu hinnangul ei viita seltsingulepingule asjaolu, et kostja II tasus teatud perioodil ise laenumakseid. Asjaolu, et kostja II poolt laenumaksete tasumise eesmärgiks oleks olnud kostjate poolt Korteri omandamine, ei ole käesolevas asjas tõendatud. Samuti ei ole kostjad esitanud tõendeid selle kohta, et raha Korteri omandamiseks andis kostja I. Seega pole tõendatud ka mõlema poole panuste tegemine. Eeltoodust tulenevalt ei ole võimalik kuidagi seostada Korteri omandamisega seonduvat sellega, kellel ja mis alusel oli õigus Korteri valdusele.
25.Kostja II väited selle kohta, et pooltel ei õnnestunud sõlmida notariaalset lepingut Korteri kinkimise kohta hagejalt kostjatele, ei ole käesolevas asjas arvestatavad kuna tõendatud ei ole, et hagejal oleks üldse olnud soov kostjatele korteriomand kinkida.
26.Poolte vaheline lepinguline suhe võib tuleneda poolte vahel sõlmitud suulisest üürilepingust. VÕS § 271 kohaselt kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Kohus leiab, et tasu võib seisneda ka kokkuleppes, mille kohaselt üürnik tasub üürileandja eest pangale laenumakseid.
27.Eeltoodust saab kohtu hinnangul teha järelduse, et poolte vahel oli sõlmitud eluruumi üürileping, mille sisuks oli hageja kohustus anda kostjatele kasutada Korter ja kostjate kohustus tasuda Korteriga seotud kommunaalkulud ning Krediidipangast hageja poolt võetud laenu- ja intressimakseid. Sellele viitab eelkõige asjaolu, et hageja võimaldas kostjatel talle kuuluvat Korterit kasutada elukohana. Samuti asjaolu, et kostja II tasus Korteriga seotud kommunaalkulusid ning tasus hagejale ka laenu- ja intressimakseid. Asjaolu, et hageja tasus osaliselt ise laenumakse ja kandis kommunaalkulud ei viita kohtu hinnangul sellele, et poolte vahel ei olnud sõlmitud üürilepingut. Nagu nähtub kohtule esitatud tõenditest, oli algselt laenuleping AS-iga Eesti Krediidipank sõlmitud hagejaga ja temal lasus laenulepingu järgselt kohustus laenumakseid tasuda. Samuti on tegemist Korteri omanikuga, kellel lasub omandist tulenevalt kanda ka sellega seotud kulud. Kommunaalkulude tasumata jätmisel kostjate poolt pidi hageja seda tegema.
28.Järgnevalt hindab kohus, kas hageja ja kostjate vahel sõlmitud üürileping on lõppenud. Kui üürileping on lõppenud, on kostjad kaotanud õiguse Korteri valdusele.
29.Üürileping saab olla tähtajatu või tähtajaline. Käesolevas asjas ei ole esitatud tõendeid selle kohta, et üürileping oleks tähtajaline. Juhul kui ei ole sõlmitud kirjalikku üürilepingut, siis saab eeldada, et tegemist on tähtajatu üürilepinguga (VÕS § 274).
30.Tähtajatu üürilepingu korralise ülesütlemise alused sätestab VÕS § 312 lg 1, mille kohaselt võib kinnisasja, elu- või äriruumi, laevakinnistusraamatusse kantud laeva ja Eesti õhusõidukite registrisse kantud õhusõiduki üürimise puhul kumbki lepingupool tähtajatu 6 (8)
2-17-3512 üürilepingu üles öelda, teatades sellest ette vähemalt kolm kuud. Konkreetset põhjust tähtajatu lepingu korraliseks ülesütlemiseks ka eluruumi puhul seega vaja ei ole. VÕS § 313 lg 1 kohaselt võib mõjuval põhjusel võib kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 316 lg 1 kohaselt võib üürileandja üürilepingu üles öelda, kui: üürnik on viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende olulise osa maksmisega; võlgnetava üüri summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluva üüri summa; võlgnetavate kõrvalkulude summa ületab kolme kuu eest maksmisele kuuluvate kõrvalkulude summa. Hageja väitel ütles hageja üürilepingu üles 18.05.2016 ja hageja esitas selle tõendamiseks 18.05.2016 Omniva teavituse hageja kirja kostjale I kättetoimetamise kohta (tl 168), samuti teate korteri vabastamise nõudes (tl 168 pöördel). Kohus leiab, et hageja 18.05.2016 kostjale I kätte toimetatud teade korteri vabastamise nõudes ei ole käsitletav üürilepingu ülesütlemise teatena. Kolleegiumi arvates on piisav, kui eluruumi üürilepingu ülesütlemisavalduses on tehtud üksnes viide tähtajatu üürilepingu korralisele ülesütlemisele. Tingimata vajalik ei ole viide ülesütlemise aluseks olevale konkreetsele võlaõigusseaduse sättele, kuid oluline on, et üürnik saaks aru, mistõttu leping üles öeldakse, et hinnata ülesütlemise seaduslikkust. (vt Riigikohtu 11.12.2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-12806, p 24). Antud juhul ei sisaldu hageja poolt edastatud teates ühtegi viidet üürilepingu ülesütlemise kohta, ammugi selle kohta, mis alusel seda tehakse.
31.Hageja leiab, et juhul kui 18.05.2016 ülesütlemine on tühine, on hageja esitanud ülesütlemise avalduse 23.08.2017 menetlusdokumendis. Hageja on 23.08.2017 menetlusdokumendis esitanud kostjatele Korteri üürilepingu ülesütlemise avalduse, lugedes lepingu lõppemise päevaks 23.08.2017 ja ülesütlemise aluseks tasumisega viivitamine (VÕS § 316). Hageja 23.08.2017 menetlusdokument on kostjatele kätte toimetatud 29.08.2017. Kohtu hinnangul on hageja 23.08.2017 menetlusdokument käsitatav üürilepingu ülesütlemisavaldusena. Selles on viidatud ülesütlemise alusena tasumisega viivitamine, kusjuures menetlusdokumendist on kostjatel võimalik aru saada, milles tasumisega viivitamine seisnes (kommunaalkulude maksmise ja pangalaenu tasumisega viivitamises). Seega on kostjad saanud selle alusel hinnata üürilepingu ülesütlemise seaduslikkust. Kui üürnik jätab üüri maksmata, saab üürileandja valida, kas ta jätkab lepingu täitmist ja nõuab võlgnetava üüri maksmist või ütleb lepingu üles.(vt Riigikohtu 30.04.2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-5-13, p 35). Antud juhul on üürileandja (hageja) valinud üürilepingu ülesütlemise. Ülesütlemine on kohtu hinnangul kehtiv, mistõttu ei ole kostjatel alates 29.08.2017 õiguslikku alust Korteri valdamiseks ning hagi kuulub rahuldamisele.
32.Seega tuleb Tallinnas, Xxx asuv korteriomand mõista kostja valdusest hageja kasuks välja ning kohustada kostjaid andma Tallinnas, Xxx asuva korteriomandi valdus üle hagejale. Kuna hageja ei ole soovinud määrata kostjatele tähtaega valduse üleandmiseks ning ka kostjad ei ole avaldanud soovi hagi rahuldamisel anda neile võimalus mingi tähtaja jooksul välja kolimiseks, siis lähtub kohus sellest, et kostjate poolt hagejale valduse üleandmise kohustus tekib kohtuotsuse jõustumisele järgneval päeval.
33.Kohus leiab, et põhjendatud on ka hageja taotlus tõsta kostjad Korterist välja juhul kui nad keelduvad valdust vabatahtlikult hagejale üle andmast. Seega määrab kohus, et juhul, kui
7 (8)
2-17-3512 kostjad keelduvad kohtuotsust vabatahtlikult täitmast, tõsta kostjad koos neile kuuluvate esemetega Tallinnas, Xxx asuvast korteriomandist välja. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
34.TsMS § 162 lg 1 kohaselt jäävad menetluskulud kostja kanda.
35.TsMS § 174 lg 1 ja 2 alusel määrab kohus menetluskulud kindlaks käesolevas kohtuotsuses. Menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid (TsMS § 174 lg 1). Hageja esitas menetluskuludena riigilõivu summas 300 eurot ja õigusabiteenuse kulud summas 1320 eurot.
36.TsMS § 138 lg 1 järgi on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 järgi on kohtukulud riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud.
37.Kohus leiab, et hageja poolt 17.05.2018 menetluskulude nimekirjas märgitud menetlustoimingud on põhjendatud. Samuti on põhjendatud nende jaoks kulutatud aeg. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu määraks on märgitud 120 eurot (käibemaksuga). Menetlusosalise esindajakulude põhjendatuse ja vajalikkuse hindamisel tuleb TsMS § 175 lg 1 alusel lisaks esindamisele kulunud ajale hinnata ka ühe tööühiku hinna, s.o esindaja tunnitasu põhjendatust ja vajalikkust. Üldjuhul ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks menetlusosalise lepingulise esindaja tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu (vt nt Riigikohtu 13. novembri 2013. a määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Samuti on põhjendatud lähtuda esindaja kvalifikatsioonist. (vt Riigikohtu 11.02.2015 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-115-14, p 14). Arvestades vaidluse vähest mahtu ja vähest keerukust leiab kohus, et tegemist ei põhjendatud tunnitasumääraga. Lisaks tuleb arvestada seda, et hageja lepingulise esindaja puhul ei ole tegemist advokaadiga. Kohus leiab, et põhjendatud tunnitasumääraks on antud juhul 100 eurot (koos käibemaksuga).
38.Eeltoodu põhjal määrab kohus hageja menetluskuludena kindlaks kokku 1400 (1100 + 300) eurot. / allkirjastatud digitaalselt / Vallo Kariler kohtunik
8 (8)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.