Asjaõigus › Piiratud asjaõiguse asjad

kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hageja esitatud väited ja nõue Hagiavalduse kohaselt on XXX ja XXX Harju Maakonnas, Harku vallas Tabasalu alevikus XXX asuva kinnistu (reg nr 889302) kaasomanikud, kummalegi kuulub 1⁄2 kaasomandist. 27.09.2016 sõlmisid XXX (müüja I), XXX (müüja II) ja XXX(ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu punkti 2.1 kohaselt müüja (s.t. müüja I ja müüja II koos) müüs lepingu eseme ostjale 502 500 eurot, milline summa oli müüjale enne lepingu sõlmimist tasumata; lepingu punkti 2.2 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud Tallinna notar Robert Kimmel’i notarikontole ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja palvel müüja II kontole kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et lepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud lepingus ning enne lepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks; lepingu punkti 2.3 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot kohustus ostja tasuma müüja palvel müüja II kontole hiljemalt 01.02.2017; lepingu punkti 2.4 kohaselt ostuhinnast tasumata osa oli ostja kohustatud hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja poolt näidatud kontodele kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud asjaõiguslepingus ning enne asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks; lepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 01.06.2017 ning tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või on hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari ametikontole või on tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile 2; lepingu punkti 3.3 kohaselt müüja lubas ja ostja avaldas soovi kanda kinnistusregistri registriosa nr 889302 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge ostja kasuks; lepingu punkti 4.1 kohaselt müüjal on õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või ostjast tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks sõlmitud lepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt lepingus sätestatud tähtpäevaks; lepingu punkti 4.3 kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust punktis 4.1 nimetatud alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama seitsme kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest; lepingu punkti 4.6 kohaselt juhul, kui müüja või ostja taganeb lepingust lepingus kokkulepitud alustel, kohustub ostja andma müüjale esimesel nõudmisel nõusoleku lepinguga seatava eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks. 02.05.2017 koostasid XXX ja XXX avalduse (t.l. 16-17), millest nähtub alljärgnev: XXX ja XXX taganesid XXXa, XXXu ning XXX vahel 27.09.2016 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja avaldusest eelmärke kinnistamiseks lepingu punkti 4.1.1 alusel, kuivõrd XXX poolt on tasumata 27.09.2016 sõlmitud lepingu punktis 2.3 nimetatud ostuhinna osa 50 000 eurot, mille tasumise tähtpäev oli 01.02.2017. Nimetatud kohustuse täitmiseks andsid XXX ja XXX XXXle korduvalt täiendava tähtaja; Vastavalt 27.09.2016 sõlmitud lepingu punktile 4.3 kohustus

XXX tasuma XXXale ja XXXule lepingust taganemisel leppetrahvi 50 000 eurot. Kuivõrd ostuhinnast oli XXXale ja XXXule tasutud 50 000 eurot, siis vastavalt võlaõiguslikule lepingule oli XXXal ja XXXul õigus ettemaksuna tasutud summa tasaarvestada leppetrahvi ulatuses. XXX kohustub andma vormikohase nõusoleku 27.09.2016 sõlmitud lepingu alusel Harju maakonnas Harku vallas Tabasalu alevikus XXX asuva kinnistu registriosa nr 889302 kolmandasse jakku XXX kasuks seatud eelmärke kustutamiseks hiljemalt 14 kalendripäeva jooksul arvates avalduse kättesaamisest; Advokaadibüroo Concordia edastas 02.05.2017 avalduse ärakirja XXXle 09.05.2017 ka posti teel ning XXX sai selle postisaadetise väljastusteatest nähtuvalt kätte 10.05.2017. Hageja palub kohustada XXX andma nõusolek tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 889302 kolmandast jaost ning asendada XXX nõusolek kohtulahendiga. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Kostja seisukohad Kostja ei tunnista hagi ja vaidleb sellele vastu. Esmakordselt pöördusid Hageja ja XXX müügilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega tekkinud viivitusega hageja poole 03.02.2017, kusjuures vastuseks viidatud kirjale selgitas kostja enda lepingulise esindaja kaudu 22.02.2017 asjaolusid, millistel on kostjal osutunud objektiivselt võimatuks müügilepingu punktis 2.3 sätestatud osamakse tähtaegne teostamine. Mh märkis kostja, et kostja hinnangul puuduvad nii faktilised kui õiguslikud alused müügilepingust taganemiseks ning et isegi juhul, kui taganemise õigust eeldada, oleks müügilepingu punktis 4.3 ettenähtud leppetrahv ebamõistliku suur. 20.06.2017 e-kirjas hagejale kinnitas XXX, et on jätkuvalt huvitatud müügilepingu täitmisest ning palus hageja ja XXXu lepingulisel esindajal hiljemalt 22.06.2017 kella 12:00-ks kinnitada, et müüjad kavatsevad endale müügilepinguga võetud kohustused täita ja asjaõiguslepingu sõlmida. Nimetatud tähtajaks hagejalt ega XXXult mistahes tagasiside ei laekunud, mistõttu järeldas kostja, et hageja ja XXX kui müüjad on ühepoolselt loobunud endale müügilepinguga võetud kohustuste täitmisest, mistõttu kostja esitas 11.07.2017 hagejale ja XXXule avalduse müügilepingust taganemiseks alates 11.07.2017. Kooskõlas müügilepingu punktiga 4.4 palus kostja hagejal ja XXXul tagastada kostjale müügilepingu alusel tasutud ettemaks summas 50 000 eurot ning tasuda täiendavalt leppetrahvi hiljemalt 18.07.2017. Nimetatud tähtajaks hageja ega XXX enda kohustusi kostja ees ei täitnud. Kostja hinnangul puudub käesoleval juhul müügilepingust taganemist õigustav oluline lepingurikkumine. Kostja informeeris hagejat enda lepingulise esindaja vahendusel juba 22.02.2017, et tingituna kostja kinnipidamisest 19.12.2016 ning tema suhtes tõkendi vahi alla võtmine kohaldamisest alates 21.12.2016 ei ole kostjal võimalik müügilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi täita varasemalt kokkulepitud tähtajaks. Samas kinnitas kostja oma valmisolekut ja huvi kinnipidamisasutusest vabanemisel müügilepingut täitma asuda. Kostja vabanes vahi alt kautsjoni vastu 15.05.2017 ning palus 20.06.2017 mh hagejal kinnitada, et viimane on huvitatud müügilepingu täitmisest. Hageja vastavasisulist kinnitust kostjale ei andnud. Arvestades mh hageja ja XXXu poolt esitatud taganemise avaldust ja leppetrahvi nõuet ei saanud kostjalt mõistlikult eeldada müügilepingu alusel ühepoolselt rahaliste soorituste tegemise jätkamist omamata mistahes kindlust, et kokkulepitud ostuhinna tasumisel mh hageja asjaõiguslepingu sõlmimiseks notaribüroosse ilmub. Kostja käsitleb enda kinnipidamist kriminaalasja nr 14230109670 raames õigusvastasena ning peab tõenäoliseks edaspidiselt enda suhtes õigeksmõistva otsuse tegemise saavutamist või kriminaalmenetluse lõpetamist tema suhtes muul alusel. Sellistel asjaoludel on isikult ootamatu vabaduse võtmine käsitletav rikkumist vabandava asjaoluna tähenduses, mistõttu

ta ei vastuta müügilepingu punkti 2.3 alusel ostuhinna teise osamakse tasumisega viivitusse sattumise eest ning hagejal puudus õigus sellele väidetavale rikkumisele tuginedes müügilepingust taganeda. Isegi juhul, kui rikkumise vabandatavust eitada, siis ei oleks müügilepingu punkti 2.3 alusel ostuhinna teise osamaksega lühiajaline viivitusse sattumine selliseks rikkumiseks, mis oleks käsitletav taganemist õigustava olulise lepingurikkumisena. Müügilepingu punktide 2.4 ja 3.1 kohaselt kohustus kostja ostuhinna ülejäänud osa 402 500 eurot tasuma või hoiustama notari ametikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks 01.06.2017. Arvestades, et kostja oli korduvalt kinnitanud enda soovi müügilepingut täita ning asjaõigusleping sõlmida, ei saa pidada ca 10% ostuhinnast tasumisega viivitusse sattumist oluliseks lepingurikkumiseks. Samuti on kostja seisukohal, et hageja ei ole müügilepingust taganedes käitunud heauskselt, vaid on ärakasutanud kostja ajutiselt keerulist olukorda, sest hageja oli teadlik kostja viibimisest kinnipidamisasutuses, mida kinnitab mh taganemise avalduse edastamine Tallinna Vanglale, eesmärgiga kostja arvel müügilepingu alusel tasutud ettemaksu ulatuses alusetult rikastuda. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Kohtu poolt tuvastatud asjaolud ja kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosaliste seisukohad, leiab, et hagi tuleb rahuldada. Pooled ei vaidle, et XXX ja XXX on Harju Maakonnas, Harku vallas Tabasalu alevikus XXX asuva kinnistu (reg nr 889302) kaasomanikud ning kummalegi kuulub 1⁄2 kaasomandist (t.l. 4). Vaidlust ei ole, et 27.09.2016 sõlmisid XXX (müüja I), XXX (müüja II) ja XXX(ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks, mille lepingu punkti 2.1 kohaselt müüja (müüja I ja müüja II) müüs kinnistu ostjale 502 500 eurot, milline summa oli müüjale enne lepingu sõlmimist tasumata; lepingu punkti 2.2 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud Tallinna notar Robert Kimmel’i notarikontole ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja palvel müüja II kontole kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et lepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud lepingus ning enne lepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks; lepingu punkti 2.3 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot kohustus ostja tasuma müüja palvel müüja II kontole hiljemalt 01.02.2017; lepingu punkti 2.4 kohaselt ostuhinnast tasumata osa oli ostja kohustatud hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja poolt näidatud kontodele kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu alusel sõlmitava asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamisest ning tingimusel, et asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamise päeva seisuga ei ole lepingu esemeks oleva kinnistu registriosas kandeid, mida ei ole kajastatud asjaõiguslepingus ning enne asjaõiguslepingu kinnistusosakonnale esitamist ei ole esitatud kinnistamisavaldusi selliste kannete tegemiseks; lepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 01.06.2017 ning tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või on hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari ametikontole või on tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile 2; lepingu punkti 3.3 kohaselt müüja lubas ja ostja avaldas soovi kanda kinnistusregistri registriosa nr 889302 kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge ostja kasuks; lepingu punkti 4.1 kohaselt müüjal on õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või ostjast tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks sõlmitud lepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt lepingus sätestatud tähtpäevaks; lepingu punkti 4.3 kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust punktis 4.1

nimetatud alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama seitsme kalendripäeva jooksul arvates taganemise jõustumisest; lepingu punkti 4.6 kohaselt juhul, kui müüja või ostja taganeb lepingust lepingus kokkulepitud alustel, kohustub ostja andma müüjale esimesel nõudmisel nõusoleku lepinguga seatava eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks (t.l. 5-15). Hageja on esitanud nõude kostja tahteavalduse andmiseks kohustamiseks, et kustutada kinnistusregistrist kostja kasuks 27.09.2016 lepingu alusel sinna kantud omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 63 lg 8 kohaselt isikul, kelle omandit või piiratud asjaõigust eelmärge või vastuväide puudutab, on õigus nõuda isikult, kelle kasuks märge on tehtud, märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud, eelkõige juhul, kui nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud. Pooled ei vaidle, et nõue, mille tagamiseks märge tehti, on lõppenud, kuid pooled vaidlevad kumma poole taganemisavalduse alusel see on toimunud. Pooled vaidlevad selle üle kas hageja ja kinnistu kaasomanik on 27.09.2016 lepingust selle punkti 4.1.1 alusel taganenud. Pooled ei vaidle selle üle, et kostjal oli täitmata müügilepingust tulenev kohustus tasuda kinnistu müügihinnast osa s.o. 50 000 eurot kokku lepitud tähtajaks. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg 1 sätestab, et kohustus tuleb täita vastavalt lepingule või seadusele. VÕS § 100 alusel on kohustuse rikkumine võlasuhtest tuleneva kohustuse täitmata jätmine või mittekohane täitmine, sealhulgas täitmisega viivitamine. Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjapoolne lepingu rikkumine oli vabandatav. VÕS § 103 lg 1 järgi vastutab võlgnik kohustuse rikkumise eest, välja arvatud, kui rikkumine on vabandatav. Eeldatakse, et kohustuse rikkumine ei ole vabandatav. VÕS § 103 lg 2 kohaselt on rikkumine vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. VÕS § 103 lg 3 järgi kui vääramatu jõu mõju on ajutine, on kohustuse rikkumine vabandatav üksnes aja vältel, mil vääramatu jõud kohustuse täitmist takistas. Pooled ei vaidle, et kostja viibis 19.12.2016 kuni 15.05.2017 kriminaalmenetluse nr 14230109670 raames vahi all (t.l. 56, 56 pöördel, 91-92). Pooled vaidlevad selle üle, kas vahi all viibimine s.o. isikult kohtumääruse alusel vabaduse võtmine, on vääramatu jõud, millega kostja ei saanud arvestada või seda vältida ning seetõttu võiks arvata, et kostja kohustuse rikkumine oleks olnud vabandatav. Kohus leiab, et isiku vahi all pidamine ei vabasta isikut tema lepinguliste kohustuste täitmisest. Asjaolu, et isik on vahi all on kahtlemata seotud isiku enda tegevusega, mida on igal õiguskuulekal inimesel võimalik vältida. Kostja väide, et tema vahi all pidamine võib osutuda seadusevastaseks, ei luba siiski vabandada isikut tema kohustuste täitmata jätmisel. Kindlasti on kinnipidamisasutuses isiku erinevate kohustuste nõuetekohane täitmine keerulisem kui väljaspool kinnipidamisasutust, kuid see ei luba ka mõistlikul kõrvalseisjal arvata, et kõik isikud, kes satuvad kinnipidamisasutusse oleksid vabastatud oma kohustuste täitmisest ja seda kuni nende vabanemiseni kinnipidamisasutusest. Hageja arvamus, kuidas ja kelle kaudu oleks kostja võinud oma lepingulist kohustust hageja eest täita ei oma asja lahendamisel tähtsust ja selle kohta esitatud väiteid ja tõendeid kohus ei hinda (t.l. 72-75). Kostja väide, et isik, kellelt on võetud vabadus,

peaks ilmtingimata oma lepingulise kohustuse täitmiseks isiklikult krediidiasutustega läbirääkimisi pidama, ei ole tõendatud. Samas ei ole sel ka asja lahendamisel tähtsust, sest kostja enda võimalik kavatsus täita oma rahalist kohustust hageja ees kaasates läbirääkimistesse krediidiasutused, ei välista, et seda poleks saanud teha muul moel. Tuvastatud on, et 02.05.2017 koostasid XXX ja XXX avalduse (t.l. 16-17), milles nad taganesid XXXa, XXXu ning XXX vahel 27.09.2016 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja avaldusest eelmärke kinnistamiseks lepingu punkti 4.1.1 alusel, sest XXX poolt oli täitmata 27.09.2016 sõlmitud lepingu punktis 2.3 nimetatud ostuhinna osa 50 000 eurot, mille tasumise tähtpäev oli 01.02.2017. Pooled ei vaidle, et kostja sai müügilepingust taganemise avalduse kätte 10.05.2017 (t.l. 18-19, 57). Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei olnud ostuhinnast tasunud 50 000 eurot lepingus kokku lepitud tähtpäevaks s.o. 01.02.2017. Pooled vaidlevad selle üle, kas ostuhinna 50 000 euro tasumata jätmine oli lepingu oluline rikkumine, millise kohustuse täitmata jätmine oleks lubanud lepingust taganeda. VÕS § 116 lg 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 järgi on olulise lepingurikkumisega tegemist eelkõige, kui 1) kohustuse rikkumise tõttu jääb kahjustatud lepingupool olulisel määral ilma sellest, mida ta õigustatult lepingust lootis, välja arvatud juhul, kui teine lepingupool ei näinud kohustuse rikkumise niisugust tagajärge ette ja temaga sarnane mõistlik isik ei oleks seda tagajärge samadel asjaoludel samuti ette näinud; 2) rikuti kohustust, mille täpne järgmine oli lepingust tulenevalt teise lepingupoole huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu; 3) kohustust rikuti tahtlikult või raske hooletuse tõttu; 4) kohustuse rikkumine annab kahjustatud lepingupoolele mõistliku põhjuse eeldada, et teine lepingupool ei täida kohustusi ka edaspidi; 5) teine lepingupool ei täida ükskõik millist kohustust VÕS §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul või teatab, et ta selle tähtaja jooksul kohustust ei täida. VÕS § 188 lg 1 järgi taganeb lepingupool lepingust taganemisavalduse tegemisega teisele lepingupoolele. VÕS § 188 lg 2 kohaselt kui lepingupool võib vastavalt seadusele või lepingule lepingust taganeda, vabastab lepingust taganemine mõlemad lepingupooled nende lepinguliste kohustuste täitmisest. Kohus ei nõustu kostjaga, et kui müügilepingu lõpuleviimise kuupäevaks oli lepingus kokku lepitud 01.06.2017, milliseks ajaks tuli kinnistu ostumüügihind suuremas osas üle kanda, siis kinnistu hinnast teise osamaksega viivitamine ei ole oluline lepingurikkumine, sest kostja on otsinud võimalusi müügilepingu täitmiseks ja kostjal on huvi müügilepingu täitmiseks olnud ka peale hagejapoolset lepingust taganemist, lubaksid järeldada nagu pooled ei oleks 27.09.2016 kokku leppinud tingimustes s.o. olulistes tingimustes, millal on lepingupoolel õigus lepingust taganeda (t.l. 56-57). Kuna lepingupooled on 27.09.2016 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingus punktis 4.1. kokku leppinud, millal võib lepingust taganeda ja müügilepingu punkti 4.1.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga ning vaidlust ei ole, et kostja oli jätnud täitmata lepingu punktist 2.3 tuleneva ostuhinna osamakse tasumise kohustuse summas 50 000 eurot kokkulepitud tähtpäevaks ja täiendavaks tähtjaks s.o. 01.03.2017 kui ka taganemiseavalduse esitamise päevaks (t.l. 56), siis on tõendatud, et hagejal ja XXXul oli õigus 27.09.2016 müügilepingust taganeda. Pooled vaidlevad selle üle, kas hageja ja XXXu 02.05.2017 taganemisavaldus võib olla vastuolus hea usu põhimõttega.

Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 138 lg 1 sätestab, et õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel tuleb toimida heas usus. TsÜS § 138 lg 2 kohaselt ei ole õiguse teostamine lubatud seadusvastasel viisil, samuti selliselt, et õiguse teostamise eesmärgiks on kahju tekitamine teisele isikule. VÕS § 6 lg 1 järgi peavad võlausaldaja ja võlgnik teineteise suhtes käituma hea usu põhimõttest lähtuvalt ja § 6 lg 2 kohaselt ei kohaldata võlasuhtele seadusest, tavast või tehingust tulenevat, kui see oleks hea usu põhimõttest lähtuvalt vastuvõtmatu. Kohtu arvates, ei saa pidada hea usu põhimõttest vastuvõtmatuks seda kui kasutatakse lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid teise lepingupoole suhtes, kes viibib kinnipidamisasutuses, või kui lepingust tulenevaid õiguskaitsevahendeid kasutatakse enne tehingu lõpuleviimise kuupäeva. Kostja arvamus, et hagejal puudus kaitsmisväärne isiklik huvi müügilepingust taganemiseks, mistõttu nagu hageja poleks tohtinud lepingust taganeda, sest hageja oleks pidanud arvestama kostja õiguste ja huvidega, nagu hageja oleks müügilepingust taganenud vaid eesmärgiga tekitada kostjale kahju seeläbi, et mitte tagastada kostja poolt tasutud ettemaksu, ei ole tõendatud. Kohtu arvates ei saa pidada hea usu põhimõtte vastaseks poolte vahel kokku lepitud lepingust tulenevate õiguskaitse vahendite kasutamist. Asjaolu, et hageja ei ole peale lepingust taganemist nõustunud kostja ettepanekuga kinnistut kostjale müümast, ei saa samuti käsitleda hea usu põhimõttega vastuolus olevana ning hageja ei pea põhjendama, miks temal ei ole jätkuvalt soovi kinnistut müüa kostjale. Asja lahendamisel ei ole tähtsust poolte väidetel, kas hageja sooviks on olnud leida kinnistule uus ostja või kas hageja kasutab kinnistut ise elamiseks ja neid väiteid kohus ei hinda. Lähtudes eeltoodust ei ole tõendatud kostja väide nagu 02.05.2017 taganemisavaldus oleks vastuolus hea usu põhimõttega. Kuna kohus on eelnevalt tuvastanud, et hagejal ja XXXul oli õigus müügilepingust taganeda ja kostja on taganemisavalduse kätte saanud 10.05.2017, siis on tõendatud, et 27.09.2016 müügileping on lõppenud hageja ja XXXu 02.05.2017 taganemisavalduse alusel. Seega ei olnud kostjal võimalik taganeda lepingust 11.07.2017, mis oli juba selleks ajaks lõppenud, mistõttu kohus ei hinda poolte väiteid ja tõendeid selle kohta, et kostja on lepingust 11.07.2017 taganenud (t.l. 58-59, 70). Pooled vaidlevad selle üle, et kas kostjal on õigus keelduda nõuseoleku andmisest eelmärke, millega on tagatud kinnistu omandamise nõue, kuid millise nõude maksmapanek on väistatud, kustutamiseks, sest hagejal on omakorda kohustus tagastada kostjale müügilepingu järgi saadud 50 000 eurot kinnistu müügilepingu ostuhinnast, mille hageja on aga tasaarvestanud oma leppetrahvi nõudega kostja vastu. VÕS § 110 lg 1 alusel võib võlgnik keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. VÕS § 111 lg 1 kohaselt kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda, kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Kohus leiab, et hageja asjaõiguslik nõue, milline on lahutamatult seotud vaid tagatud nõudega, millise maksmapanek on aga välistatud ja selle üle pooled ei vaidle ning kostja võlaõiguslik nõue, mille üle pooled vaidlevad, ei ole omavahel sellises seoses, et arvata, et isikul,, kelle kasuks on

kantud eelmärge nõude tagamiseks, millise õiguse maksmapanek on välistatud, oleks õigus keelduda oma nõusoleku andmisest märke kustutamiseks kuni hageja tagastab talle kinnistu müügilepingu alusel tasutud ostuhinna, sest eelmärge on seotud vaid omandiõiguse üleandmisega, mitte ostumüügilepingust tuleneva võlaõigusliku nõudega tasuda kinnistu ostuhind. Seega ei ole tõendatud kostja väide, et tal on õigus keelduda eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Kohus ei hinda poolte väiteid ja tõendeid, kas ja kui suurt leppetrahvi oleks kostja kohustatud hagejale tasuma, millise nõude on hageja tasaarvestanud hageja kohustusega tagastada kostjale ostumüügihind, sest sel ei ole käesoleva asja lahendamisel tähtsust, kuna kohus peab tuvastama, kas hagejal, kelle omandit eelmärge puudutab, on õigus nõuda kostjalt märke kustutamist, kui märkega tagatud õiguse maksmapanek on välistatud (t.l. 72-75). Kinnistusraamatuseaduse (KRS) § 34-1 lg 1 järgi on kande kustutamiseks nõutav isiku nõusolek, kelle kinnistusregistriossa kantud õigust kanne kahjustaks (puudutatud isik). Asjaõigust puudutava märke kustutamisel on puudutatud isikuks KRS § 34-1 lg 2 p 6 kohaselt märke järgi õigustatud isik. KRS § 34-1 lg 8 järgi võib puudutatud isiku nõusolekut asendada jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega on tuvastatud nõusoleku andmise kohustus.

TsÜS § 68 lg 5 kohaselt kui isik on kohustatud tegema kindla sisuga tahteavalduse, asendab tahteavaldust jõustunud või viivitamata täitmisele kuuluv kohtulahend, millega isikut kohustatakse sellist tahteavaldust andma. Kuna kostja kasuks omandiõiguse üleandmise nõude tagamiseks seatud eelmärkega tagatava nõude maksmapanek on välistatud, ning vaidlust ei ole, et kostja ei ole andud nõusolekut eelmärke kustutamiseks (t.l. 69), siis on hageja, kui kinnistu omanik, kelle omandit eelmärge puutuda, nõue tõendatud ning kohus kohustab kostjat andma nõusolek tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr 889302 kolmandast jaost ning kostja tahteavaldus loetakse asendatuks jõustunud kohtuotsusega, millega kostjat on kohustatud sellist tahteavaldus andma. Menetluskulude jaotus ja hüvitatavate menetluskulude rahaline suurus TsMS (tsiviilkohtumenetluse seadustik) § 162 lg 1 alusel kannab hagimenetluse kulud pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kuna kohus rahuldab hagi, jäävad menetluskulud kostja kanda. TsMS § 174 lg 1 kohaselt menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. Hageja on esitanud 25.03.2018 oma menetluskulude nimekirja. Hageja palub kostjalt hageja kasuks välja mõista menetluskulu, mis koosneb kulust õigusteenusele 6 276 eurot (koos käibemaksuga) ja millele lisandub kulu õigusteenusele seoses hageja esindamisega 05.03.2018 kohtuistungil 130 eurot (koos käibemaksuga) ja kulu riigilõivule 3 400 eurot. Kostja märkis kohtuistungil, et hageja on võrreldes kostjaga kulutanud õigusteenuse osutamisele kaks korda rohkem aega ning kostja palub kohtul otsustada hageja menetluskulude põhjendatuse üle. TsMS § 138 lg 1 ja 2 ja § 139 lg 2 alusel on riigilõiv menetluskulu, mis tasutakse vastavalt riigilõivuseaduses (RLS) sätestatule. Hagihind on 502 500 eurot. Nimetatud hinnaga hagi esitamiselt tuleb RLS § 59 lg 1 ja lisa 1 järgi tasuda 3 400 eurot riigilõivu. Nähtuvalt toimikus olevast maksekorraldustest on hagi esitamiselt õigesti tasutud 3 400 eurot (t.l. 20, 31).

TsMS § 175 lg 1 kohaselt kui menetlusosaline peab menetluskulude jaotust kindlaksmäärava kohtulahendi kohaselt kandma teist menetlusosalist esindanud lepingulise esindaja kulud, mõistab kohus kulud välja põhjendatud ja vajalikus ulatuses. Lepinguline esindaja on menetlusosalist menetluses esindav advokaat või muu esindaja käesoleva seadustiku §-s 218 sätestatu kohaselt. Kohus kontrollib järgnevalt hageja õigusabi kulude põhjendatust ja vajalikkust. Hageja on välja toonud, et temale on osutatud õigusteenust järgmise ajakuluga: Toiming 29.05.-15.06.2017 tutvumine XXX kinnistu võõrandamist ja võõrandamislepingust taganemist puudutavate materjalidega, olukorra õiguslik analüüs hagi koostamise ettevalmistusena, hagiavalduse projekti koostamine, rahvastikuregistri taotluse ettevalmistamine, kostja täiendavate kontaktandmete otsimine, nõude edastamine kostjale, riigilõivu tasumise korraldamine, nõude esitamine 20.06.-21.06.2017 kostja esindaja e-kirjaga tutvumine, ekiri vastuseks kostja esindajale 29.06.-29.08.2017 tutvumine kohtumäärusega puuduste kõrvaldamiseks, puuduste kõrvaldamise dokumendi koostamine ja selle esitamine, e-kiri kohtule kostjale menetlusdokumentide kättetoimetamise asjaolude täpsustamiseks 12.10.-16.10.2017 tutvumine kostja vastusega, e-kirjavahetus kliendiga, täpsustavate küsimuste väljaselgitamine, seisukoha koostamine kostja vastuse suhtes 06.12-08.12.2017 tutvumine kostja 05.12.2017 seisukohaga , täpsustavate küsimuste esitamine kliendile, seisukoha koostamine kostja 05.12.2017 seisukohale 08.12.2017 ettevalmistus eelistungiks 08.12.2017 menetluskulude nimekirja koostamine 11.12.2017 osalemine eelistungil 11.12.2017 e-kiri kliendile ülevaatega eelistungil toimunust 16.01.-18.01.2017 tutvumine kostja 08.01.2018 seisukohaga, tutvumine kostja 04.01.2018 vastuhagiga, seisukoha koostamine vastuseks kostja 08.01.2018 seisukohale 05.03.2018 ettevalmistus kohtuistungiks, menetluskulude nimekirja täiendamine 05.03.2018 kohtuistungil osalemine

KOKKU

Aeg 8 h 20 m

20 m 55 m

9 h 15 m

10 h 30 m

1 h 30 m 15 m 1 h 15 m 30 m 7h

2h 52 m 42 h 42 m

Kohus leiab, et kostjale hagiavalduse koostamise raames nõude esitamine ja sellele vastusega tutvumist ei saa pidada käesoleva asja kuluks, kuna nõude esitamine ei ole olnud käesolevas asjas tehtud menetlustoiminguks. Riigikohus on lahendis 3-2-1-162-11 (p 14) selgitanud, et menetluskuludeks tsiviilkohtumenetluse seadustiku mõttes on need menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud, mis on seotud konkreetse tsiviilasjaga, st hagiavalduse koostamise ja edasise menetlemise kulud. Kohtueelses menetluses kantud õigusabikulude hüvitamist ei saa nõuda tsiviilkohtumenetluse seadustiku menetluskulude hüvitamise regulatsiooni alusel, mistõttu kostjale 02.06.2017 nõude koostamist enne hagiavalduse kohtusse esitamist ja sellele esitatud vastusega hiljem tutvumist ja omakorda vastamist 20.-06.-21.06.2017 ei saa lugeda tehtuks käesoleva asja raames, mistõttu nendele toimingutele tehtud ajakulu eelduslikult kokku 1 tund

jätab kohus arvesse võtmata. Kohtu arvates ei ole põhjendatud hageja ajakulu 12.10-16.10.2017 kostja vastusega tutvumiseks ja vastuse esitamiseks rohkem kui 5 tunni ulatuses ning samuti ei saa olla hageja põhjendatud ajakulu kostja 05.12.2017 seisukohaga tutvumiseks ja sellele vastuse koostamiseks ajavahemikul 06.12.-08.12.2017 suurem kui 5 tundi. Kostja ise on oma vastuse koostamisele kulutanud tunduvalt vähem aega kui hageja sellele vastamiseks ning menetluse edasisel kestvusel ei ole põhjendatud arvata, et hageja menetlusdokumentide koostamisele kuluks rohkem aega kui esialgse hagiavalduse koostamisele. Kohtu arvates on põhjendatud arvata, et hageja ettevalmistus 08.12.2017 eelistungiks ajakuluga 1 h 30 minutit hõlmab endas ka menetluskulude nimekirja koostamise kulu, mistõttu kohus ei pea põhjendatuks eraldi 15 minutit ajakulu menetluskulude nimekirja koostamiseks. Ka hageja esindaja osalemine 11.12.2017 kohtueelistungil ei saa olla põhjendatud suuremas mahus kui istung kestis, mis istungiprotokolli järgi oli aga 45 minutit, mitte 1 h 15 minutit nagu on märgitud hageja menetluskulude nimekirjas. Kohus ei pea põhjendatuks ega mõistlikuks 16.01.-18.01.2018 hageja esindaja ajakulu kostja 08.01.2018 seisukohaga ja 04.01.2018 vastuhagiga tutvumiseks ja vastuse koostamiseks rohkem kui 4 tundi ning 05.03.2018 ettevalmistust kohtuistungiks rohkem kui 1 tund 30 minutit. Ülejäänud osas on hageja poolt väljatoodud toimingud kohtu hinnangul kooskõlas menetluse käiguga, menetluses olnud vajalikud, toimingutele märgitud ajakulu on mõistlik ning kooskõlas asja keerukusega. Põhjendatud ajakulu toimingutele on seega kohtu hinnangul kokkuvõtlikult järgmine: Toiming 29.05.-15.06.2017 tutvumine XXX kinnistu võõrandamist ja võõrandamislepingust taganemist puudutavate materjalidega, olukorra õiguslik analüüs hagi koostamise ettevalmistusena, hagiavalduse projekti koostamine, rahvastikuregistri taotluse ettevalmistamine, kostja täiendavate kontaktandmete otsimine, nõude edastamine kostjale, riigilõivu tasumise korraldamine, nõude esitamine 29.06.-29.08.2017 tutvumine kohtumäärusega puuduste kõrvaldamiseks, puuduste kõrvaldamise dokumendi koostamine ja selle esitamine, e-kiri kohtule kostjale menetlusdokumentide kättetoimetamise asjaolude täpsustamiseks 12.10.-16.10.2017 tutvumine kostja vastusega, e-kirjavahetus kliendiga, täpsustavate küsimuste väljaselgitamine, seisukoha koostamine kostja vastuse suhtes 06.12-08.12.2017 tutvumine kostja 05.12.2017 seisukohaga , täpsustavate küsimuste esitamine kliendile, seisukoha koostamine kostja 05.12.2017 seisukohale 08.12.2017 ettevalmistus eelistungiks, menetluskulude nimekirja koostamine 11.12.2017 osalemine eelistungil 11.12.2017 e-kiri kliendile ülevaatega eelistungil toimunust 16.01.-18.01.2017 tutvumine kostja 08.01.2018 seisukohaga, tutvumine kostja 04.01.2018 vastuhagiga, seisukoha koostamine vastuseks kostja 08.01.2018 seisukohale 05.03.2018 ettevalmistus kohtuistungiks, menetluskulude nimekirja täiendamine 05.03.2018 kohtuistungil osalemine

KOKKU

Aeg 7 h 40 m

55 m

5h

5h

1 h 30 m 45 m 30 m 4h

1 h 30 m 52 m 27 h 42 m

Riigikohus on lahendis 3-2-1-115-13 (p 25) selgitanud, et üldjuhul ei saa põhjendatuks ja vajalikuks pidada tunnitasu, mis ületab oluliselt keskmist sarnase õigusteenuse eest makstavat tasu. Kohus leiab, et võttes arvesse kujunenud kohtupraktikat ja asjaolu, et kostjale osutati õigusteenust tunnitasuga 156 eurot (koos käibemaksuga) tund ei saa vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 150 eurot (koos käibemaksuga) tund pidada oluliselt keskmist taset ületavaks. Hageja põhjendatud kuluks õigusteenusele kujuneb seega 4 155 eurot (127 h 42 m x 150 ). TsMS § 143 p 2 kohaselt on asja läbivaatamise kuluks dokumentaalse tõendi ja asitõendi saamise kulud. Hageja on kinnistusregistri päringu eest märkinud tasumisele kuuluvaks kuluks 0,83 eurot ilma käibemaksuta s.o. 1 euro koos käibemaksuga. Nähtuvalt asja materjalidest esitas hageja kinnistusraamatust päringu väljavõtte. Seega on dokumentaalse tõendi saamise kulu 1 euro koos käibemaksuga põhjendatud kulu. Kohus mõistab kostjalt hageja kasuks välja menetluskulu 7 556 eurot (3 400 + 4 155 + 1). Hageja on palunud menetluskulu välja mõista koos käibemaksuga. TsMS § 174 lg 10 kohaselt menetluskuludelt arvestatava käibemaksu hüvitamiseks peab menetlusosaline kinnitama, et ta ei ole käibemaksukohustuslane või ei saa muul põhjusel tekkinud kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane.

TsMS § 177 lg 4 alusel märgib kohus vastavalt hageja taotlusele, et kostjal tuleb tasuda hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. TsMS 178 lg 2 kohaselt menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot.

/allkirjastatud digitaalselt/ Iris Kangur-Gontšarov kohtunik

16.04.2018 kohtuotsuse põhjendusi muudetud Tallinna Ringkonnakohtu 14.03.2019 kohtuotsusega.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.