XX hagi YY vastu tahteavalduse andmiseks kohustamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 16.04.2018 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
YY apellatsioonkaebus
Apellatsioonkaebuse hind
502 500 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Kaija Koik Kostja: YY (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja vandeadvokaat Toivo Viilup
Kohtuistungi toimumise aeg
11.02.2019, avalik kohtuistung
Resolutsioon
1.Jätta Harju Maakohtu 16.04.2018 otsuse resolutsioon muutmata, kuid osaliselt muuta kohtuotsuse põhjendusi.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Ringkonnakohtu menetluskulud jätta YY kanda.
4.Välja mõista YY-lt ringkonnakohtu menetluskulud 1900 eurot XX kasuks.
YY-l tuleb välja mõistetud ringkonnakohtu menetluskuludelt tasuda XX-le viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni.
Edasikaebamise kord
Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavakstegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.XX esitas 15.06.2017 Harju Maakohtule hagi YY vastu ja palus kohustada kostjat andma nõusolek tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX kolmandast jaost.
2.Hagiavalduse kohaselt on hageja ja CC Harju Maakonnas, Harku vallas, XXX asuva kinnistu (reg nr XXXXXX) kaasomanikud, kummalegi kuulub 1⁄2 kaasomandist. 27.09.2016 sõlmisid hageja, CC ja kostja kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks. Lepingu punkti 2.1 kohaselt müüsid hageja ja CC lepingu eseme kostjale hinnaga 502 500 eurot, milline summa oli müüjale enne lepingu sõlmimist tasumata; lepingu punkti 2.2 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot oli enne lepingu sõlmimist hoiustatud notarikontole ning lepingupooled leppisid kokku, et notar edastab hoiustatud raha müüja palvel CC kontole kahe pangapäeva jooksul arvates lepingu kinnistusosakonnale esitamisest; lepingu punkti 2.3 kohaselt ostuhinnast 50 000 eurot kohustus ostja tasuma müüja palvel CC kontole hiljemalt 01.02.2017; lepingu punkti 2.4 kohaselt ostuhinna tasumata osa oli ostja kohustatud hoiustama asjaõiguslepingut tõestava notari notarikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks; lepingu punkti 3.1 kohaselt leppisid müüja ja ostja kokku, et sõlmivad asjaõiguslepingu lepingu eseme omandi üleandmiseks müüjalt ostjale hiljemalt 01.06.2017 ning tingimusel, et tasumata ostuhinna osa on tasutud või on hoiustatud asjaõiguslepingut tõestava notari ametikontole või on tagatud selle tasumine vastavalt lepingu punktile 2; lepingu punkti 3.3 kohaselt müüja lubas ja ostja avaldas soovi kanda registriosa nr XXXXXX kolmandasse jakku esimesele vabale järjekohale omandiõiguse üleandmise nõuet tagav eelmärge ostja kasuks; lepingu punkti 4.1 kohaselt müüjal on õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga või ostjast tingitud põhjusel ei ole asjaõiguslepingut lepingu eseme omandi ostjale üleandmiseks sõlmitud lepingus kokkulepitud tingimustel hiljemalt lepingus sätestatud tähtpäevaks; lepingu punkti 4.3 kohaselt juhul, kui müüja taganeb lepingust punktis 4.1 nimetatud alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses ning ülejäänud osa ettemaksust on müüja kohustatud ostjale tagastama seitsme kalendripäeva
jooksul arvates taganemise jõustumisest; lepingu punkti 4.6 kohaselt juhul, kui müüja või ostja taganeb lepingust lepingus kokkulepitud alustel, kohustub ostja andma müüjale esimesel nõudmisel nõusoleku lepinguga seatava eelmärke kinnistusraamatust kustutamiseks.
3.Hageja ja CC taganesid 27.09.2016 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust punkti 4.1.1 alusel, kuivõrd kostja poolt on tasumata 27.09.2016 sõlmitud lepingu punktis 2.3 nimetatud ostuhinna osa 50 000 eurot, mille tasumise tähtpäev oli 01.02.2017. Nimetatud kohustuse täitmiseks andsid hageja ja CC kostjale korduvalt täiendava tähtaja. Vastavalt 27.09.2016 sõlmitud lepingu punktile 4.3 kohustus kostja tasuma hagejale ja CCle lepingust taganemisel leppetrahvi 50 000 eurot. Kuivõrd ostuhinnast oli hagejale ja CCle tasutud 50 000 eurot, siis vastavalt võlaõiguslikule lepingule oli hagejal ja CC-l õigus ettemaksuna tasutud summa tasaarvestada leppetrahvi ulatuses. Kostjal on kohustus anda nõusolek tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks. Kostja vastuväited
4.Kostja vaidles hagiavaldusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata.
5.Esmakordselt pöördusid hageja ja CC müügilepingust tulenevate rahaliste kohustuste täitmisega tekkinud viivitusega kostja poole 03.02.2017, kusjuures vastuseks viidatud kirjale selgitas kostja enda lepingulise esindaja kaudu 22.02.2017 asjaolusid, millistel on kostjal osutunud objektiivselt võimatuks osamakse tähtaegne teostamine. Kostja märkis, et puuduvad nii faktilised kui õiguslikud alused müügilepingust taganemiseks ning et isegi juhul, kui taganemise õigust eeldada, oleks müügilepingu punktis 4.3 ettenähtud leppetrahv ebamõistliku suur. 20.06.2017 e-kirjas hagejale kinnitas kostja, et on jätkuvalt huvitatud müügilepingu täitmisest ning palus hiljemalt 22.06.2017 kella 12:00-ks kinnitada, et müüjad kavatsevad endale müügilepinguga võetud kohustused täita ja asjaõiguslepingu sõlmida. Nimetatud tähtajaks tagasisidet ei laekunud, mistõttu järeldas kostja, et müüjad on ühepoolselt loobunud endale müügilepinguga võetud kohustuste täitmisest, mistõttu kostja esitas 11.07.2017 avalduse müügilepingust taganemiseks alates 11.07.2017.
6.Käesoleval juhul puudub müügilepingust taganemist õigustav oluline lepingurikkumine. Kostja informeeris hagejat enda lepingulise esindaja vahendusel juba 22.02.2017, et tingituna kostja kinnipidamisest 19.12.2016 ning tema vahi alla võtmisest alates 21.12.2016 ei ole kostjal võimalik müügilepingust tulenevaid rahalisi kohustusi kokkulepitud tähtajaks täita. Samas kinnitas kostja oma valmisolekut ja huvi kinnipidamisasutusest vabanemisel müügilepingut täitma asuda. Kostja vabanes vahi alt kautsjoni vastu 15.05.2017. Kostja kinnipidamine on õigusvastane. Sellistel asjaoludel on isikult ootamatu vabaduse võtmine käsitletav rikkumist vabandava asjaoluna, mistõttu ta ei vastuta müügilepingu punkti 2.3 alusel ostuhinna teise osamakse tasumisega viivitusse sattumise eest ning hagejal puudus õigus sellele väidetavale rikkumisele tuginedes müügilepingust taganeda. Isegi juhul, kui rikkumise vabandatavust eitada, siis ei oleks müügilepingu punkti 2.3 alusel ostuhinna teise osamaksega lühiajaline viivitusse sattumine selliseks rikkumiseks, mis oleks käsitletav taganemist õigustava olulise lepingurikkumisena. Müügilepingu punktide 2.4 ja 3.1 kohaselt kohustus kostja ostuhinna ülejäänud osa 402 500 eurot tasuma või hoiustama notari ametikontole hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks 01.06.2017. Arvestades, et kostja oli korduvalt kinnitanud enda soovi müügilepingut täita ning asjaõigusleping sõlmida, ei saa pidada ca 10% ostuhinnast tasumisega viivitusse sattumist oluliseks lepingurikkumiseks.
7.Hagejale ei ole müügilepingu väidetava rikkumise tulemusena mistahes varalist kahju tekkinud. Hageja taganes müügilepingust eelkõige seetõttu, et hageja oli oma eraelulise olukorra muutumise tõttu huvitatud müügilepingu esemeks oleva eramu (jätkuvast) kasutamisest enda elukohana. Müügilepingu esemeks oleva kinnistu turuväärtus ei ole müügilepingu sõlmimise aja seisuga muutunud (või kui, siis üksnes suurenenud), mistõttu puuduvad hagejal mistahes takistused müügilepingu eseme võõrandamiseks teisele turuosalisele vähemalt samaväärse hinnaga. Asjaolu, et seda ei ole tehtud, kinnitab seda, et taganemine oli tingitud mitte kostja väidetavast rikkumisest, vaid müügihuvi kadumisest. Esimese astme kohtu lahend ja selle põhjendused
8.Harju Maakohus rahuldas 16.04.2018 otsusega hagi, kohustas kostjat andma nõusoleku tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX kolmandast jaost, asendas kostja nõusoleku kohtuotsusega, jättis menetluskulud kostja kanda ja mõistis kostjalt välja menetluskulud 7556 eurot ja viivise.
9.Pooled ei vaidle, et hageja ja CC on Harju Maakonnas, Harku vallas Tabasalu alevikus XXX asuva kinnistu (reg nr XXXXXX) kaasomanikud ning kummalegi kuulub 1⁄2 kaasomandist. Vaidlust ei ole, et 27.09.2016 sõlmisid hageja (müüja I), CC (müüja II) ja kostja (ostja) kinnistu võlaõigusliku müügilepingu ja avalduse eelmärke kinnistamiseks vastavalt lepingus sätestatud tingimustele. Pooled ei vaidle, et nõue, mille tagamiseks eelmärge tehti, on lõppenud ja et kostjal oli täitmata müügilepingust tulenev kohustus tasuda kinnistu müügihinnast osa, s.o. 50 000 eurot, kokkulepitud tähtajaks.
10.Pooled ei vaidle, et kostja viibis 19.12.2016 kuni 15.05.2017 kriminaalmenetluse nr XXXXXXXXXXXX raames vahi all. Kostja väide, et tema vahi all pidamine võib osutuda seadusevastaseks, ei luba siiski vabandada isikut tema kohustuste täitmata jätmisel. Kindlasti on kinnipidamisasutuses isiku erinevate kohustuste nõuetekohane täitmine keerulisem kui väljaspool kinnipidamisasutust, kuid see ei luba ka mõistlikul kõrvalseisjal arvata, et kõik isikud, kes satuvad kinnipidamisasutusse oleksid vabastatud oma kohustuste täitmisest ja seda kuni nende vabanemiseni. Kostja väide, et isik, kellelt on võetud vabadus, peaks ilmtingimata oma lepingulise kohustuse täitmiseks isiklikult krediidiasutustega läbirääkimisi pidama, ei ole tõendatud. Samas ei ole sel ka asja lahendamisel tähtsust, sest kostja enda võimalik kavatsus täita oma rahalist kohustust hageja ees kaasates läbirääkimistesse krediidiasutused, ei välista, et seda poleks saanud teha muul moel.
11.Tuvastatud on, et 02.05.2017 koostasid hageja ja CC avalduse, milles nad taganesid 27.09.2016 sõlmitud kinnistu võlaõiguslikust müügilepingust ja avaldusest eelmärke kinnistamiseks lepingu punkti 4.1.1 alusel, sest kostja poolt oli täitmata 50 000 euro tasumise kohustus. Pooled ei vaidle, et kostja sai müügilepingust taganemise avalduse kätte 10.05.2017. Vaidlust ei ole selle üle, et kostja ei olnud ostuhinnast tasunud 50 000 eurot lepingus kokku lepitud tähtpäevaks, s.o. 01.02.2017.
12.Nõustuda ei saa kostjaga, et kui müügilepingu lõpuleviimise kuupäevaks oli lepingus kokku lepitud 01.06.2017, siis teise osamaksega viivitamine ei ole oluline lepingurikkumine, Kuna lepingupooled on 27.09.2016 sõlmitud kinnistu võlaõigusliku müügilepingus punktis
4.1.kokku leppinud, millal võib lepingust taganeda ja müügilepingu punkti 4.1.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust taganeda, kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga, ning vaidlust ei ole, et kostja oli jätnud täitmata lepingu punktist 2.3 tuleneva ostuhinna
osamakse tasumise kohustuse 50 000 eurot, siis on tõendatud, et hagejal ja CC-l oli õigus müügilepingust taganeda.
13.Tõendatud ei ole kostja väide nagu oleks 02.05.2017 taganemisavaldus vastuolus hea usu põhimõttega. Hea usu põhimõtte vastaseks ei saa pidada poolte vahel kokku lepitud lepingust tulenevate õiguskaitsevahendite kasutamist.
14.27.09.2016 müügileping on lõppenud hageja ja CC 02.05.2017 taganemisavalduse alusel. Seega ei olnud kostjal võimalik taganeda lepingust 11.07.2017, mis oli juba selleks ajaks lõppenud, mistõttu kohus ei hinda poolte väiteid ja tõendeid selle kohta. Hageja asjaõiguslik nõue ning kostja võlaõiguslik nõue ei ole omavahel sellises seoses, et arvata, et isikul, kelle kasuks on kantud eelmärge nõude tagamiseks, oleks õigus keelduda oma nõusoleku andmisest märke kustutamiseks kuni hageja tagastab talle kinnistu müügilepingu alusel tasutud ostuhinna. Eelmärge on seotud vaid omandiõiguse üleandmisega, mitte müügilepingust tuleneva võlaõigusliku nõudega tasuda kinnistu ostuhind. Seega ei ole tõendatud kostja väide, et tal on õigus keelduda eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest. Kohus ei hinda poolte väiteid ja tõendeid, kas ja kui suurt leppetrahvi oleks kostja kohustatud hagejale tasuma, sest sel ei ole käesoleva asja lahendamisel tähtsust.
15.Seega on hageja nõue tõendatud ning kohus kohustab kostjat andma nõusoleku tema kasuks seatud eelmärke kustutamiseks Tartu Maakohtu kinnistusosakonna kinnistusregistri registriosa nr XXXXXX kolmandast jaost ning kostja tahteavaldus loetakse asendatuks jõustunud kohtuotsusega, millega kostjat on kohustatud sellist tahteavaldust andma. Apellatsioonkaebus ja selle põhjendused
16.Kostja esitas maakohtu otsuse peale 15.05.2018 apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud täies ulatuses hageja kanda.
17.Ekslik on maakohtu seisukoht, justkui poleks kriminaalmenetluse raames tõkendi kohaldamine käsitletav rikkumist vabandava asjaoluna VÕS § 103 g 1 tähenduses. Kohtuotsusest ei nähtu põhjendusi, mille alusel jõudis maakohus järeldusele, et igal õiguskuulekal isikul on võimalik vältida enda suhtes tõkendi kohaldamist. Erialakirjanduses on selgitatud, et ootamatult kehtestatud piirang avalikult võimult (nt karantiin või majandussanktsioon) võib olla vaadeldav vääramatu jõuna ja see võib välistada võlgniku vastutuse kohustuse rikkumise eest. Tõkendi kohaldamise mõju kohustuste täitmise võimalikkusele ning see, kas konkreetsel juhul võib olla tegemist rikkumist vabandava asjaoluga VÕS § 103 lg 1 tähenduses, tuleb analüüsida kaasusepõhiselt. Arusaamatu on maakohtu seisukoht, justkui ei oleks tõendatud, et laenu saamiseks peab krediidiasutustega läbirääkimisi pidama isiklikult.
18.Kostja jääb oma 05.12.2017 menetlusdokumendi punktides 3.1 kuni 3.3 avaldatud seisukohtade juurde ning leiab, et osamakse tasumisega viivitusse sattumine ei kvalifitseeru taganemist õigustavaks oluliseks rikkumiseks. Lepingu punktist 4.1.1 ei tulene, et taganemisõigus tekiks ostuhinna mõne osamakse tasumisega viivitamise korral, vaid silmas on peetud ostuhinna (st ostuhinna kui terviku) tasumise kohustuse täitmata jätmist.
19.Maakohus leidis ekslikult, et müüjate poolt esitatud taganemisavaldus ei ole vastuolus hea usu põhimõttega. Müügilepingust taganemise teel soovis hageja omandada õigusvastaselt ettemaksu 50 000 eurot ning vabaneda kohustusest kinnistu omandiõiguse üleandmiseks
eesmärgiga jätkata kinnistu kasutamist ise. Müüjatel puudus kaitsmisväärne isiklik huvi, mis õigustas müügilepingust taganemist enne kokkulepitud tehingu lõpuleviimise tähtaja saabumist. Asjas puuduvad tõendid, et hageja oleks teinud pingutusi uue ostja leidmiseks.
20.Arusaamatu on maakohtu soov eitada eelmärke kustutamisele suunatud nõude seotust kostja müügilepingust tulenevate rahaliste nõuetega. Maakohus ei käsitlenud kostja seisukohti VÕS § 110 lg 1 kohaldamisega seoses ega põhjendanud kostja väidetega mittenõustumist. Kostjal on sissenõutavaks muutunud nõue hageja vastu. Hageja pidi tagastama kostjale tasutud ettemaksu 50 000 eurot. Maakohus ei tuvastanud leppetrahvinõude olemasolu ja leppetrahvi vähendamise aluste puudumist. Kostja nõue hageja vastu ei ole tagatud. Hageja ilmselgelt kostja rahalist nõuet ei tunnista ning vähemalt nõude protsessuaalne realiseerimine on raskendatud. Põhjendatuks ja hea usu põhimõttega kooskõlas olevaks ei saa pidada olukorda, kus müüjal on õigus nõuda ühelt poolt küll ostja kasuks seatud eelmärke kustutamist, aga ignoreerida samal ajal ostja nõuet müügilepingu alusel müüjale ettemaksuna tasutud summade tagastamiseks. Seega on VÕS § 110 kohaldamise eeldused täidetud. Maakohus ei käsitlenud kostja seisukohti VÕS § 111 kohaldamise osas.
21.Maakohus jättis tähelepanuta kostja väited leppetrahvi ebamõistliku suuruse kohta. Hageja oleks pidanud tõendama müügilepingu sõlmimisega talle tekkinud kahjusid. Kostja kinnitas 11.12.2017 eelistungil valmisolekut müügilepingus toodud tingimustel kinnistu omandamiseks. Seega puudub vaidlus, et hagejal on võimalik kinnistu võõrandada sama hinnaga, milles müügilepingus kokku lepiti, st kinnistu turuväärtus müügilepingu sõlmimise aja seisuga langenud ei ole. Vastus apellatsioonkaebusele
22.Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu. Ringkonnakohtu seisukoht
23.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsuse resolutsioon tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 alusel jätta muutmata, kuid osaliselt tuleb muuta kohtuotsuse põhjendusi. Apellatsioonkaebus tuleb jätta rahuldamata.
24.Kolleegium ei nõustu kostjaga, et teise osamakse tasumata jätmist ei saa hinnata olulise lepingurikkumisena, mis annaks õiguse lepingust taganemiseks. Ostuhinnast 50 000 eurot oli kostja tasunud enne vaidlusaluse lepingu sõlmimist. Lepingu p 2.3 kohaselt pidi kostja ostuhinnast järgmised 50 000 eurot tasuma hiljemalt 01.02.2017. Kostja seda ei teinud. 03.02.2017 andsid müüjad ostjale osamakse tasumiseks täiendava tähtaja 1. märtsini 2017. Vastavalt VÕS § 114 lg-le 1, kui võlgnik rikub kohustust, võib võlausaldaja anda võlgnikule kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja. VÕS § 116 lg 1 sätestab, et lepingupool võib lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud (oluline lepingurikkumine). VÕS § 116 lg 2 p 5 kohaselt on olulise lepingurikkumisega eelkõige tegemist, kui teine lepingupool ei täida oma ükskõik millist kohustust käesoleva seaduse §-s 114 nimetatud täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Seega saab lepingurikkumist käsitleda olulisena, kui kohustust ei täideta täitmiseks antud täiendava tähtaja jooksul. Lepingu p 4.1.1 sätestas, et müüjal on õigus lepingust taganeda, kui käesoleva lepingu p-st 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga. Ringkonnakohus ei nõustu
kostjaga, et siin on silmas peetud olukorda, kus kogu ostuhind ei ole tasutud 1. juuniks 2017. Lepingu punkt 4.1.1 viitab lepingu p-le 2 ning lepingu p 2.3 nägi ette ostuhinnast 50 000 euro tasumise 01.02.2017. Seega on lepingu p 4.1.1 järgi õigus lepingust taganeda ka juhul, kui rikutakse lepingu p-i 2.3. Arvestades, et kostja ei täitnud lepingu p-st 2.3 tulenevat 50 000 euro tasumise kohustust tähtaegselt ega ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga, siis oli müüjatel õigus lepingu p 4.1.1 ja VÕS § 116 lg 1 alusel 02.05.2017 avaldusega lepingust taganeda.
25.Kostja hinnangul on tema lepingurikkumine vabandatav, kuna ta viibis kriminaalmenetluse raames vahi all. VÕS § 103 lg 2 sätestab, et kohustuse rikkumine on vabandatav, kui võlgnik rikkus kohustust vääramatu jõu tõttu. Vääramatu jõud on asjaolu, mida võlgnik ei saanud mõjutada ja mõistlikkuse põhimõttest lähtudes ei saanud temalt oodata, et ta lepingu sõlmimise või lepinguvälise kohustuse tekkimise ajal selle asjaoluga arvestaks või seda väldiks või takistava asjaolu või selle tagajärje ületaks. Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et kostja lepingurikkumine ei ole vabandatav. Vaidlust pole selles, et kostja mõisteti kriminaalasjas süüdi. Seega puudub alus väita, et kostja suhtes kriminaalmenetluses tõkendi kohaldamine oleks käsitletav vääramatu jõuna.
26.Nõustuda ei saa kostja väitega, et lepingust taganemine on vastuolus hea usu põhimõttega. Õige on maakohtu seisukoht, et käesoleval juhul ei saa lepingust taganemise kui õiguskaitsevahendi kasutamist pidada pahauskseks käitumiseks. Lepingu p-s 2.3 sätestatud osamakse tasumise tähtpäeva ja lepingust taganemise vahel oli 3 kuud. Arvestades, et lepingu p 4.1.1 kohaselt oli müügilepingust taganemine võimalik üksnes juhul, kui ostuhinna tasumise kohustus ei olnud täidetud ka taganemise päeva seisuga, siis andsid müüjad ostjale piisavalt aega oma lepingulise kohustuse täitmiseks. Asjaolu, et müüjad otsustasid lepingust taganeda, selle asemel, et nõuda lepingu täitmisega viivitamise eest viivist, ei tähenda, et müüjad käitusid pahauskselt. Ka asjaolu, et müüjad on avaldanud, et nad tasaarvestavad ostja ostuhinna tagastamise nõude summas 50 000 eurot müüjate leppetrahvi nõudega samas summas, ei anna alust väita, et müüjate eesmärgiks oli kostjale lepingust taganemisega kahju tekitamine.
27.Eeltoodule tuginedes leidis maakohus põhjendatult, et müüjate taganemine müügilepingust on kehtiv ning hagejal on õigus nõuda tahteavaldust eelmärke kustutamiseks.
28.Kostja leiab, et tal on õigus keelduda VÕS § 110 ja § 111 alusel eelmärke kustutamiseks nõusoleku andmisest, kuni temale tagastatakse tasutud ostuhinna osa 50 000 eurot, millest on maha arvatud õiglases suuruses leppetrahv. Müügilepingu p-i 2.2 kohaselt on ostuhinnast 50 000 eurot hoiustatud enne lepingu sõlmimist notarikontol. Müügilepingu p-s 4.3 on sätestatud, et kui müüja taganeb lepingust lepingu p 4.1 alusel, tasub ostja müüjale leppetrahvi 50 000 eurot. Juhul, kui ostja on teinud müüjale ostuhinna osas ettemakse, tasaarvestatakse ettemaksuna tasutud summa leppetrahvi ulatuses. Müüjad on 02.05.2017 teinud ostjale tasaarvestusavalduse, millega on tasaarvestanud ostja ostuhinna tagastamise nõude 50 000 eurot müüjate leppetrahvi nõudega 50 000 eurot. Kostja vaidles tasaarvestusavaldusele vastu ning leiab, et leppetrahv on liiga suur.
29.VÕS § 111 lg 1 sätestab, et kui lepingupooltel on lepingust tulenevad vastastikused kohustused (vastastikune leping), võib üks lepingupool oma kohustuse täitmisest keelduda,
kuni teine lepingupool on oma kohustuse täitnud, täitmist pakkunud või andnud täitmiseks tagatise või on kinnitanud, et ta kohustuse täidab. Riigikohus on 20.06.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 (p 32) selgitanud, et ei saa nõustuda, et eelmärge tuleks lugeda müügilepingu järgi üleantuks, mille kostja peaks hagejale tagastama VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel. Eelmärge on nõude täitmist aktsessoorselt tagav tagatisõigus, mis lõpeb koos tagatava nõudega. Seda ei saa tagastada. Kostjal ei ole VÕS § 111 lg-le 1 tuginedes õigust keelduda eelmärgete kustutamiseks nõusoleku andmisest, isegi kui tal on õigus nõuda VÕS § 189 lg 1 esimese lause alusel ettemaksu tagastamist. Eeltoodud Riigikohtu seisukohale tuginedes on ringkonnakohus seisukohal, et kostja ei saa keelduda eelmärke kustutamiseks tahteavalduse andmisest VÕS § 111 lg 1 alusel.
30.VÕS § 110 lg 1 sätestab, et võlgnik võib keelduda oma kohustuse täitmisest, kuni võlausaldaja on rahuldanud võlgniku sissenõutavaks muutunud nõude võlausaldaja vastu, kui see nõue ei ole piisavalt tagatud ning selle nõude ja võlgniku kohustuse vahel on piisav seos ning seadusest, lepingust või võlasuhte olemusest ei tulene teisiti. Eelkõige on nõude ja kohustuse vahel piisav seos juhul, kui võlgniku ja võlausaldaja kohustused tulenevad samast õigussuhtest, nendevahelisest eelnevast regulaarsest suhtest või muust piisavast majanduslikust või ajalisest seosest. Riigikohus on 20.06.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-157-11 (p 35) selgitanud, et eelkõige müügilepingu järgi tasutud ettemaksu tagastamise nõude ja müügilepingu täitmiseks seatud eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamise nõude vahel võib olla piisav seos VÕS § 110 lg 1 teise lause mõttes. Sellele nõudele tuginedes kostja kohustuse täitmisest keeldumise õiguse tunnustamiseks tuleb VÕS § 110 lg 1 esimese lause järgi tuvastada ka ettemaksu tagastamise nõude sissenõutavus ja see, et nõue ei ole piisavalt tagatud.
31.Ringkonnakohus ei nõustu maakohtuga, et hageja nõue eelmärke kustutamiseks ja kostja nõue ostuhinna osa tagastamiseks ei ole omavahel piisavas seoses. Lähtudes Riigikohtu 20.06.2011 otsuses tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11 antud selgitustest ning arvestades asjaolu, et müügilepingu p 3.3 ja 3.4 kohaselt tagab eelmärge müügilepingu eseme omandiõiguse üleandmist, siis on ettemakse tagastamise nõude ja eelmärke kustutamiseks nõusoleku saamise nõude vahel piisav seos VÕS § 110 lg 1 mõttes. Arvestades, et müügilepingu taganemisel tekkiv tagastamisnõue muutub sissenõutavaks mõistliku aja jooksul pärast lepingust taganemist, siis on kostja nõue ostuhinna osa tagastamiseks muutunud sissenõutavaks. VÕS § 110 lg 1 sätestatud kohustuse täitmisest keeldumise õiguse eelduseks on samuti, et võlgniku nõue ei ole piisavalt tagatud. Erialakirjanduses on selgitatud, et tagatust tuleb siin mõista laiemalt, st kohustuse täitmisest ei saa keelduda ainuüksi põhjusel, et võlgniku nõude täitmise tagamiseks ei ole seatud nt panti või käendust. Täitmisest keeldumise õiguse kasutamise eelduseks on üldiselt sissenõutavaks muutunud nõude täitmise ohustatus, st kui teise poole makseraskuste või nõuete protsessuaalse realiseerimise raskendatuse tõttu ei ole kindlust, et nõue täidetakse ja nõude täitmiseks ei ole ka tagatist (vt P. Varul jt. Võlaõigusseadus I. Kommenteeritud väljaanne, lk 525). Ringkonnakohtu hinnangul ei ole eelnimetatud tingimus kohustuse täitmisest keeldumiseks täidetud. Kostja ei ole väitnud ega tõendanud, et müüjad oleksid makseraskustes. Arvestades ka, et müüjatele kuulub müügilepingu esemeks olnud kinnistu, siis puudub alus arvata, et müüjad ei suudaks kostjale ostuhinna osa tagastada. Kolleegiumi arvates ei ole kostja ostuhinna osa tagastamise nõude realiseerimine ka protsessuaalselt raskendatud. Asjaolu, et ostuhinna osa tagastamise üle on pooltel vaidlus, ei tähenda automaatselt, et
selle nõude realiseerimine oleks protsessuaalselt raskendatud. Kui üksnes vaidluse olemasolu lugeda piisavaks, et pidada nõude realiseerimist protsessuaalselt raskendatuks, siis kaotaks VÕS § 110 lg 1 tingimus, et võlgniku nõue ei ole piisavalt tagatud, olulises osas oma mõtte. Kuna menetluses ei ole väidetud ega tõendatud, et müüjad oleksid makseraskustes, siis ei ole alust asuda seisukohale, et kostja nõude rahuldamise korral kohtumenetluses võiks otsuse täitmine olla ohustatud. Seega ei ole täidetud VÕS § 110 lg 1 tingimus, et võlgniku nõue ei ole piisavalt tagatud. Eeltoodust tulenevalt ei saa kostja kohustuse täitmisest keelduda ka VÕS § 110 lg 1 alusel.
32.Kuna kostja ei saa oma kohustuse täitmisest keelduda, siis ei pidanud maakohus võtma seisukohta leppetrahvi ja selle suuruse ning tasaarvestuse kehtivuse küsimuses.
33.Ülaltoodule tuginedes tuleb apellatsioonkaebus jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus
34.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis ei ole alust muuta menetluskulude jaotust maakohtus. Samuti ei ole alust muuta maakohtu otsust menetluskulude kindlaksmääramise osas. Maakohtu kindlaksmääratud menetluskulude suurusele ei ole kostja apellatsioonkaebuses konkreetseid vastuväiteid esitanud. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei ole menetluskulude kindlaksmääramisel diskretsioonipiire ületanud.
35.Kuna apellatsioonkaebus jääb rahuldamata, siis tuleb ringkonnakohtu menetluskulud jätta kostja kanda (TsMS § 171 lg 1). Arvestades, et maakohus määras otsuses kindlaks menetluskulude rahalise suuruse, siis tuleb ka ringkonnakohtul määrata kindlaks apellatsioonimenetluses kantud menetluskulude rahaline suurus (TsMS § 174 lg 3).
36.Hageja palus kostjalt välja mõista apellatsiooniastme menetluskulud 2362,50 eurot (käibemaksuga), millele lisandub ringkonnakohtu istungi kulu. Samuti palus hageja välja mõista menetluskuludelt viivise. Hageja esindaja tunnitasu on 125 eurot, millele lisandub käibemaks. Hageja on kinnitanud, et ta ei ole käibemaksukohustuslane.
37.Hageja menetluskulude nimekirja kohaselt on hageja esindaja menetlustoimingud järgmised: e-kiri kliendile seoses vastaspoole menetlusabi taotlusega 10m; e-kiri kliendile apellatsioonkaebuse vastusega seotud kliendi küsimuste osas 20m; vastuse koostamine apellatsioonkaebusele 8h; täiendavate tõendite kogumine ja nende edastamise menetlusdokumendi koostamine 1h 45m; tutvumine apellandi seisukohtadega tõendite esitamise taotluse suhtes 15m; valmistumine ringkonnakohtu istungiks ja kohtukõnede seisukohtade ettevalmistamine 5h, menetluskulude nimekirja ettevalmistamine 15m. Kohtuistung kestis ca 1 tund.
38.Kolleegium peab põhjendatuks ajakulu e-kirja koostamisele seoses vastaspoole menetlusabi taotlusega 10m. Arvestades apellatsioonkaebuse vastuse sisu ja mahtu on põhjendatud ajakulu apellatsioonkaebuse vastuse koostamisele 8 h, mis hõlmab ka e-kirja koostamist kliendile apellatsioonkaebuse vastusega seotud kliendi küsimuste osas. Täiendavate tõendite kogumise ja esitamise ning selle vastusega tutvumise põhjendatud ajakulu on kolleegiumi hinnangul kokku 1h, arvestades nende dokumentide mahtu. Valmistumine ringkonnakohtu istungiks ja kohtukõne teeside koostamise põhjendatud ajakulu kokku on 2h 30m. Teesid kordavad eelnevalt hageja poolt esitatut. Menetluskulude nimekirja koostamisele kulunud ajakulu ei ole põhjendatud (vt Riigikohtu 11.11.2014 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-77-14, p 12). Kohtuistungi ajakulu summas 1h on põhjendatud.
Seega on hageja esindaja põhjendatud ajakulu kokku 12h 40m. Hageja esindaja tunnitasu määr 125 eurot (lisandub käibemaks) ei ületa keskmist tunnitasu. Seega on õigusabikulu põhjendatud 12h 40m ulatuses summas 1900 eurot, mis tuleb kostjalt välja mõista. Lisaks tuleb kostjalt välja mõista TsMS § 177 lg 4 alusel viivis menetluskuludelt.
(allkirjastatud digitaalselt) Indrek Soots
(allkirjastatud digitaalselt) Krista Kirspuu
(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.