Eesistuja Imbi Sidok-Toomsalu, liikmed Ulvi Loonurm ja Indrek Parrest
Otsuse tegemise aeg ja koht
29.03.2018, Tallinn
Tsiviilasja number
2-16-18499
Tsiviilasi
Avelieto OÜ hagi XX vastu üürilepingu erakorralise ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja kostja kohustamiseks lepingu täitmisele
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26.10.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
XX apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
11 040 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja/vastustaja Avelieto OÜ (registrikood 12868867), seaduslik esindaja AI, lepinguline esindaja Deivi Vaht Kostja/apellant XX (isikukood XXXXXXXXXXX), lepinguline esindaja v/adv v/abi Aivar Pihlak
Kohtuistungi toimumise aeg
07.03.2018
RESOLUTSIOON
1.Harju Maakohtu 26.10.2017 otsus jätta muutmata.
2.Apellatsioonkaebus jätta rahuldamata.
3.Apellatsioonimenetluse kulud jätta apellandi kanda.
Mõista XX-lt välja Avelieto OÜ kasuks apellatsioonimenetluse kulude hüvitamiseks 775 eurot.
5.XX-l tuleb tasuda menetluskulude hüvitiselt 775 eurolt viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud ulatuses alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni hüvitise täieliku tasumiseni.
6.Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest.
Selgitused Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha, sealhulgas avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Menetlusabi andmise taotlus ei peata menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Asjaolud ja hageja nõue
1.09.12.2016 esitas hageja kostja vastu hagi tuvastamaks, et 01.12.2016 äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse alusel 01.07.2015 üürileping ei lõppenud ning kostja kohustamiseks üürilepingut täitma. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.
2.01.07.2015 sõlmisid RLT Invest OÜ ja hageja üürilepingu, mille kohaselt RLT Invest OÜ üüris hagejale äriruumi asukohaga XXX, Tallinnas, mis on I korrusel ja keldrikorrusel paiknev hoone osa. Leping sõlmiti tähtajaga 5 aastat.
3.Kostja omandas XXX kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga, kinnistusraamatus muudeti omaniku kannet 03.03.2016. Kostja tahtis üürilepingus kokkulepitud 920 euro suuruse üüritasu asemel 1300 eurot kuus. Hageja üürihinna tõstmisega ei nõustunud. Septembris 2016 nõudis kostja keldrikorruse pinna vabastamist. Hageja vabastas keldrikorruse pinna, kuid jätkas I korruse kasutamist. Kostja survestas hagejat ka I korruse pinda vabastama. Kostja tegevus oli põhjustatud sellest, et hageja juriidilise isikuna ei saanud tasuda kogu üüri 920 eurot, vaid oli kohustatud sellest seaduse kohaselt tulumaksu maha arvestama. 2016.a septembris ja novembris saatis kostja hagejale e-kirjad, milles märkis, et on otsustanud üürilepingu lõpetada, ja uuris, millal hageja saaks pinna vabastada. Hageja ei nõustunud lepingu lõpetamisega.
4.02.12.2016 saatis kostja esindaja hageja esindajale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt on leping üles öeldud alates 01.12.2016. Hageja leidis, et lepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud. Üürilepingu ülesütlemise põhjused on otsitud. Erakorralise ülesütlemise alused sätestas lepingu punkt 12. Antud juhul ei esine lepingu punktis 12.1 sätestatud aluseid. Avalduse kohaselt rikkus üürnik lepingut sellega, et andis üüripinna allkasutusse ja avas seal poe. Hageja ei ole pinda allkasutusse andnud. Hageja kasutuses olnud keldrikorruse pinnal tegeleti reikiga, mis on ebatraditsiooniline meditsiini vorm, kus kliendile antakse edasi universumist tulevat tervendavat energiat ja kliendil on võimalik osta asja, mis on energiaga laetud ja peaks tekitama hea enesetunde. Tegemist ei olnud poega, mis oli vabalt külastamiseks avatud. Tegemist oli alternatiivmeditsiini pakkumise teenusega, mis kuulus ilusalongi tegevuse hulka.
5.Üürilepingu punkti 12.2 järgi ei pea rikkumise puhul üürileandja andma üürnikule täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. Selline säte on vastuolus
võlaõigusseaduse (VÕS) § 315 lõikega 2, millest kõrvalekaldumine ei ole lubatud. Seega ka sel põhjusel on ülesütlemine tühine. Kui kostja leidis, et hageja rikub lepingu tingimusi, tuli tal hagejat hoiatada. Kostja ei heitnud eelnevalt hagejale lepingu rikkumist ette. Olukorras, kus kostja ei ole sisuliselt enne 01.12.2016 teinud hagejale etteheiteid ega esitanud nõudmisi üüripinna kasutamisel, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas esitada nõue hageja vastu mitu kuud hiljem. Kostja vastuväited
6.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Üürilepingu punktide 12.1.2, 12.1.3 ja 12.1.5 kohaselt võib lepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses üüri või kõrvalkulude tasumisega eelmise kuu eest, olulisel määral ei arvesta teiste hoone kasutajate huvidega või annab üüripinna teise isiku kasutusse. Üürilepingu punkti 10.3 kohaselt on hoone sees ja välisterritooriumil suitsetamine keelatud.
7.Üürilepingu kehtivuse ajal oli hageja viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Üürilepingu punkti 6.4 kohaselt oli üüri suuruseks 920 eurot kuus (neto), millele lisandus käibemaks 20% (kokku seega 1104 eurot). Hageja ei ole käibemaksukohustuslane ega saa käibemaksu tagasi arvestada. Peale kinnistu omandamist jätkas kostja senise üürileandja sõlmitud üürilepingu täitmist. Kostja ei pea tasuma käibemaksu, kuid peab maksma tulumaksu, mille määr 20% võrdub senise üürileandja makstud käibemaksu määraga. Peale üürileandja vahetumist hageja ei maksnud kokkulepitud üüri 920 eurot netos või 1104 eurot brutos, vaid hakkas lahutama tulumaksu netosummast, vähendades sel viisil üüri. Kui üürnik oleks tasunud uuele üürileandjale sama palju kui eelmisele, oleks üürnikul võimalik kinni pidada sellest summast tulumaksu ja uuest üürileandjast kostja oleks saanud vähemalt 883 eurot netos, mis oleks olnud kompromissi korras üürileandjale vastuvõetav, kui ei esineks muid rikkumisi. Hageja üritas kogu aeg kostjat arveldustes ja ka muudes küsimustes üle kavaldada. Hageja maksis ettenähtust vähem ja püüdis veenda kostjat, et üüri tulebki vähendada maksu võrra. Kui pooled leppisid kokku üürisumma tõstmises, siis mõne aja möödudes hageja sidus selle kokkuleppe täitmist sellega, kas kostja kasutab oma õigust lepingu ülesütlemiseks.
8.Hageja andis keldrikorruse allüürile, varjates seda üürileandja eest. Keldrikorrusel hakkas allüürnik pidama rõivaste poodi, korraldades ka üritusi, kuhu kogunes hulk inimesi, kes parkisid autod kostja hoovis, hõivates kostja perekonna ja teenindava personali jaoks mõeldud kohad ja tekitades müra. Kostja oma perekonnaga elas elamu II ja III korrusel. I korrust ja keldrikorrust kasutas hageja. Kostja laste magamistubadesse levis suitsuhais, kuid hageja eitas suitsetamist.
9.I korruse andis hageja edasi allüürile vähemalt kaheksale erinevale allüürnikule, jagades neile elamu võtmeid ja võimaldades parkida hoovis nii, et hageja perekonnale ei jätkunud kohti. Samuti võimaldas üürnik liikuda neil isikutel vabalt saatjata territooriumil ja elamus ning vastu võtta külalisi. Kostjale ütles hageja, et liikuv rahvas on hageja töötajad. Tegelikult hagejal töötajaid ei olnud. Kostja sai alles 2016.a novembri lõpus teada, et kostja perekonda häiriv rahvas on tegelikult varjatud allüürnikud. Nt allüürnik B OÜ juhataja KO kinnitas 01.12.2016, et allüürnikeks on vähemalt 6 äriühingut ja et nad üürivad ruume hagejalt.
10.Hageja teostas omaalgatuslikke ümberehitusi. Hageja hakkas ümber paigutama torustikke ja elektrijuhtmeid ning -pesasid üürileandja kirjaliku nõusolekuta. Sealjuures
üritas hageja veenda kostjat, et selliste tööde tegemine on kostja kohustus, mida täidab hageja, ja seega tuleb vastavad kulud tasaarvestada üüriga.
11.Hageja jättis välisuksed (sh ööseks) lukustamata, mille tõttu varastati kostja jalgratas. 2016.a augusti lõpuks sai kostja kannatus otsa ja tal õnnestus koguda piisavalt materjali tõendamaks, et keldriruume antakse allüürile. Kostja tahtis kohe lepingu üles öelda. Hageja, soovides jätkata lepingut ja heastada oma rikkumised, pakkus kõrgemat üürimäära, loobus keldri kasutamisest, tagastas selle kostjale ja lubas mitte enam kostja perekonda tülitada.
12.Ei vasta tõele hageja väide, justkui ei ole pooled üüri tõstmises kokku leppinud. Pooled leppisid kokku, et alates 01.09.2016 on üüriks 1300 eurot kuus ja alates 01.01.2017 on üüriks 1500 eurot kuus.
13.Kuna hageja jätkas üüritavate ruumide allüürile andmist ega likvideerinud võlgnevust, saatis kostja 01.12.2016 üürilepingu ülesütlemise avalduse. Alused lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele olid järgmised: 1) üüri tasumisega viivitamine (lepingu punktid 12.2 ja 12.1.2); 2) kõrgendatud üüri tasumisega viivitamine (lepingu punktid 12.2 ja 12.1.2); üüri tõstmise kokkulepe on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik; 3) korduv ja oluline ruumide allkasutusse andmine (lepingu punktid 12.2, 12.1.5, 12.1.6); 4) kõrvaliste isikute saatjata liikumine kostja territooriumil ja elamus väljaspool salongi ruume (lepingu punkt 10.4); et tegemist oli süstemaatilise rikkumisega, on see iseseisvaks aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu punktid 12.2 ja 12.1.6); 5) ruumides süstemaatiline ümbertegemiste teostamine kostja kirjaliku loata (lepingu punktid 3.8, 3.11, 12.2 ja 12.1.6); 6) uste süstemaatiline lukustamata jätmine (lepingu punktid 10.4, 12.2 ja 12.1.6); 7) hoovi süstemaatiline kinniparkimine nii, et teistele maatüki kasutajatele ei jäänud parkimiskohti (lepingu punktid 12.2 ja 12.1.6). Esimese astme kohtu otsus
14.26.10.2017 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi ja tuvastas, et kostja poolt 01.12.2016 äriruumi üürilepingu ülesütlemise avaldusega ei lõppenud hageja ja RLT Invest OÜ vahel 01.07.2015 sõlmitud üürileping XXX, Tallinnas äriruumide kasutamiseks, ning kohustas kostjat üürilepingut täitma. Kohus märkis, et Harju Maakohtu 12.12.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamine on kehtiv kuni otsuse jõustumiseni. Menetluskulud jättis kohus kostja kanda ja mõistis kostjalt hagejale välja kulude hüvitise 5014 eurot koos VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud viivisega.
15.Pooled ei vaidle järgmiste käesoleva asja lahendamisel oluliste asjaolude üle: 01.07.2015 sõlmisid RLT Invest OÜ ja hageja tähtajalise üürilepingu, mille kohaselt RLT Invest OÜ andis hagejale üürile äriruumi asukohaga XXX, Tallinnas, mis on hoone osa I korrusel pindalaga 103,5m2 ja keldrikorrusel pindalaga 97,2m2; leping sõlmiti tähtajaga 5 aastat alates üürnikule pinna valduse üleandmisest 01.07.2015 (lepingu punktid 2.1, 2.2); üüri suuruseks oli 920 eurot kuus, millele lisandub käibemaks 20% (lepingu punkt 6.4) (t I kd lk 10-16); kostja omandas XXX kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga 29.02.2016 (kinnistusraamatu kanne 03.03.2016; t I kd lk 17); hageja juhatuse liige AI sai 02.12.2016 kätte 01.12.2016 kuupäeva kanva üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (t I kd lk 22).
16.09.12.2016 täpsustas hageja nõuet kooskõlas Riigikohtu lahendiga nr 3-2-1-5-13 (punkt 18) ja esitas nõude tuvastada, et 01.12.2016 erakorralise ülesütlemise avalduse alusel 01.07.2015 üürileping ei lõppenud ja kohustada kostjat üürilepingut täitma (t I kd lk 4143). Hagi alusena tugineb hageja sellele, et kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles.
17.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemise avalduse materiaalsed ja formaalsed eeldused. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 lõike 1 kohaselt saab mh äriruumi üürilepingu üles öelda avaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vaidlustamata asjaoludel vastab kostja avaldus sellele tingimusele. VÕS § 325 lõikes 2 on loetletud minimaalsed andmed, mis peavad sisalduma üürileandja ülesütlemisavalduses ning need on kostja avalduses märgitud. Üürilepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on üürisuhet lõpetava kujundusõigusega. Sellisel juhul piisab lepingu lõppemiseks tahte väljendamisest, mis muutub kehtivaks kättesaamisega tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 69 lõike 1 esimese lause kohaselt. Lepingu ülesütlemise avaldusest peab nähtuma lepingut üles öelda sooviva poole tahe vabastada pooled lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lõikes 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-21-14, punkt 11). Poolte vahel ei ole vaidlust, et hageja seaduslik esindaja sai kostja avalduse kätte 02.12.2016. Üürilepingu ülesütlemise formaalsed nõuded on seega täidetud.
18.Lisaks formaalsetele nõuetele peab ülesütlemiseks eksisteerima õiguslik alus. Järgmisena hindas kohus, kas kostjapoolsed üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed nõuded on täidetud. Kohus viitas VÕS §-le 271, § 291 lõikele 1, § 309 lõikele 1, § 313 lõigetele 1 ja 2 ning § 315 lõigetele 1 ja 2.
19.Poolte vahel 01.07.2015 sõlmitud üürilepingu punkti 12.1 kohaselt on üürileandjal mh õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik (t I kd lk 15): kasutab pinda oluliselt vastuolus lepinguga (punkt 12.1.1); on üüri või kõrvalkulude arve esitamise ajaks viivituses eelmise üüri või kõrvalkulude eest esitatud arve tasumisega (punkt 12.1.2); olulisel määral ei arvesta teiste hoone kasutajate huvidega, sh lepingu punktides 3.9 ja 10.3 nimetatud juhtudel (punkt 12.1.3); ettevaatamatult olulisel määral halvendab pinna seisundit või halvendab pinna seisundit tahtlikult (punkt 12.1.4); annab üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse (punkt 12.1.5); hoolimata üürileandja eelnevast hoiatusest korduvalt või oluliselt rikub muid lepingujärgseid kohustusi (punkt 12.1.6).
20.Kuivõrd kostja on ülesütlemise avaldusest nähtuvalt põhjendanud üürilepingu ülesütlemist üürniku poolt lepingu rikkumisega, peab kohus järgmisena hindama, kas avalduses esiletoodud faktilised asjaolud esinesid ning kas need on käsitletavad üürilepingu rikkumisena.
21.01.12.2016 avalduses on kokkuvõtlikult märgitud kolm põhjust, miks kostja üürilepingu erakorraliselt üles ütles (t I kd lk 22): üürnik on olnud viivituses üüri või kõrvalkulude tasumisega eelmise kuu eest, st on viivituses üüri tasumisega rohkem kui üks kuu (punkt 12.1.2);
üürnik ei arvesta olulisel määral teiste hoone kasutajate huvidega, sh rikub lepingu punkte 3.9 ja 10.3 (punkt 12.1.3); üürniku kasutusse antud pinnalt levib II korruse ruumidesse suitsuhaisu, mis viitab suitsetamise keelu rikkumisele; üürnik on andnud üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse (punkt 12.1.5); hageja andis üüripinna allkasutusse ja allüürnik avas üüripinnal poe, mille külastajad häirisid oluliselt teisi sama kinnistu kasutajaid, sh puhkepäevadel ja peale kella 22.00; üürnik on vastuolus lepinguga andnud ruumid allüürile erinevatele kehahooldajatele, jagades neile aiavärava ja välisukse võtmeid; allüürnikud pargivad üürileandja territooriumil autosid, liiguvad saatjata maatükil, millega on üürileandja oluliselt häiritud; üürileandjal tekib tunne, et ta kaotas üürniku tegevuse tõttu kontrolli oma territooriumi üle ja ta ei ole ülevaadet, kes ja milleks tema asja kasutab.
22.Hageja esitas järgmised dokumentaalsed tõendid: 01.07.2015 üürilepingu (t I kd lk 1016); väljavõtte elektroonilisest kinnistusraamatust (t I kd lk 17); 27.09.2016 e-kirja kostjalt (t I kd lk 18, tõlge II kd lk 2-5); 29.09.2016 e-kirja kostjalt (t I kd lk 19-20, tõlge II kd lk 2-5); 16.09.2016 e-kiri kostjalt (t I kd lk 19-20, tõlge II kd lk 2-5); hageja vastuse kostjale (t I kd lk 26-28); erakorralise ülesütlemise avalduse (t I kd lk 22); hageja teate kostjale (t I kd lk 31-34); hageja arvestuse arvete ajaloo kohta (t I kd lk 166).
23.Kostja esitas järgmised dokumentaalsed tõendid: võlgnevuse arvestuse (t I kd lk 95); 2 arvet parenduste eest (t I kd lk 96-97); 25.09.2016 e-kirjavahetuse parenduste kohta (t I kd lk 98; tõlge I kd lk 99); 19.10.2016 e-kirjavahetuse maksu kohta (t I kd lk 176; tõlge I kd lk 191); 23.11.2016 e-kirjavahetuse uue üüri kinnitamise ja selle tasumisest keeldumise kohta (t I kd lk 176 pöördel; tõlge I kd lk 192); väljatrükid portaalist Facebook kuulutuste kohta (t I kd lk 88-100); väljatrükid hageja veebilehest (t I kd lk 197-199); videosalvestused KO-ga (2 tk) ja AI-ga (2 tk) (asuvad e-toimikus); pildi hõivatud parkimiskohtadest (t I kd lk 60); hageja TSD-d mai, septembri ja oktoobri 2016 kohta (t I kd lk 102-104); hageja 2015.a majandusaasta aruande (t I kd lk 142-148); KO märkmed (t I kd lk 105); pildi öösel lukustamata sissepääsust (t I kd lk 149); 19.10.2016 e-kirjavahetuse uue üürimäära, selle tasumisest keeldumise, tulumaksu võrra üüri vähendamise ja tulumaksu tagastamise teemadel (t I kd lk 176, tõlge I kd lk 191); hageja 2016.a majandusaasta aruande (t II kd lk 7-13).
24.Hageja seadusliku esindaja AI ja kostja vaheline e-kirjavahetus on olnud kokkuvõtlikult järgmine: 25.09.2016 kirjutas hageja kostjale mh, et soovib saada selgitust seoses salongi vannituppa vee ja elektri vedamisega esitatud arvete kohta; samuti edastas palve, et kostja esitaks edaspidi arveid hageja nimel, mitte hageja seadusliku esindaja AI nimel; samuti soovis kostja teada, kas tal on võimalik esitada hagejale arveid firma nime alt (t I kd lk 98; tõlge II kd lk 3); 27.09.2016 kirjutas kostja hagejale mh, et sai juristilt teada, et füüsilise isiku poolt arvete esitamisel võivad tal tekkida probleemid, mistõttu tuleb üürileping lõpetada, küsides hagejalt, millal saab ta pinnad vabastada (t I kd lk 18; tõlge II kd lk 2 pöördel); 28.09.2016 kirjutas hageja kostjale, et ei soovi üürilepingut lõpetada (t I kd lk 19-20; tõlge II kd lk 2); 29.09.2016 kirjutas kostja hagejale, et nad tegid otsuse mitte enam rentida ruume, kuna ei soovi probleeme (t I kd lk 19; tõlge II kd lk 4); 30.09.2016 kirjutas kostja hagejale, et lõpetavad lepingu (t I kd lk 19; tõlge II kd lk 4); 30.09.2016 tegi hageja kostjale ettepaneku kohtumiseks (t I kd lk 19; tõlge II kd lk 3 pöördel);
19.10.2016 kirjutas hageja kostjale mh, et üürisummades 1300 eurot ja 1500 eurot lepiti kokku teadmisega, et üürileping kehtib 3a, kuid kuna kostja otsustas lepingu lõpetada, siis tasub hageja septembri ja oktoobri eest üüri 920 eurot; samuti selgitas hageja, et tal tuleb arvete tasumisel kinni pidada 20% käibemaksu kõigi tasutud kuude eest alates 2016.a märtsist; hageja viitas, et minimaalne tähtaeg üüritud ruumide vabastamiseks on 3 kuud (t I kd lk 176; tõlge I kd lk 191); 16.11.2016 kirjutas kostja hagejale, et nad otsustasid lepingu lõpetada 31.12.2016, tegi ettepaneku nimetatud kuupäevast leping lõpetada ja pind vabastada 07.01.2017 ning palus hagejal allkirjastada lepingu lisa (t I kd lk 20; tõlge II kd lk 5 pöördel); 18.11.2016 vastas hageja, et ei ole uusi ruume leidnud; et on kostja saadetud dokumendi nõus allkirjastama novembri lõpus, kui teab, et saab kolida uutesse ruumidesse, kuid sellisel juhul palus teha lisasse muudatus selle kohta, et 0-korruse on hageja kostjale üle andnud juba 15.09.2016 (t I kd lk 20; tõlge II kd lk 5); 23.11.2016 teatas kostja hagejale, et kuna hageja on rikkunud üürilepingu punkti 12.1.5, on tal õigus üürileping ühepoolselt ennetähtaegselt lõpetada, kuna hageja andis ruume allüürile üürileandja nõusolekuta (t I kd lk 176 pöördel; tõlge I kd lk 192).
25.Tunnistaja MM (t II kd lk 17-21), kes tegeles hoonega kostja maaklerina, ütluste kohaselt käis ta ühel korral koos kostja endise esindajaga J.Tverdohleboviga hoones asuvas ilusalongis, mil esindaja palus tal osaleda jutuajamise juures, öeldes, et omanikul on äripindadega seoses vaidlus; samal ajal oli seal salongis administraatori laua juures üks naisterahvas, samuti olid seal ootavad kliendid; nimetatud naisterahvas ütles, et tema on ilusalongi üürnik, töötab seal ning seal on ka teised üürnikud; tunnistaja filmis juttu kostja esindaja palvel.
26.Vande all ülekuulatud hageja seaduslik esindaja AI (t II kd lk 22-29) andis ütlusi selle kohta, et ilusalong on XXX tegutsenud 9 aastat; uue omaniku tekkimisel ei muutunud salongi tegevuses midagi; iluteenuste osutajatega olid suhted kokkuleppelised, nad osutasid teenust salongi nime alt; üürilepinguid nendega ei sõlmitud; kokkuleppe sisuks oli, et iluteenuse osutajad saavad kasutada teatud töökohta, milleks on nt kliendi voodi ja selle kõrval olev töökapp; tasu, mida pidi isik tasuma salongi brändi kasutamise eest, reklaami jm eest, oli kokkuleppeline; salongi töötaja tasus ka enda sissetulekust teatava protsendi; iluteenust osutavad isikud, kes osutasid salongis teenust, olid sõlminud hagejaga kokkulepped kui äriühingud; lepingud ja kokkulepped oli suulised; salongi pidamise kulud, nt elektri-, vee- ja prügiveo kulud, tasus hageja; kuni 2016.a septembrini toimus töö probleemideta, kuid siis teavitati, et üürihind tõuseb kuni 1500 euroni ning ta peab loovutama üürileandjale tagasi 0-korruse ruumid; ta andis 0-korruse ruumid üle 13.09.2016; esimest korda sai ta kostjalt kommunaalarve septembris 2016; AI kirjutas kostjale, et kuna kostja on eraisik ja väliskodanik, siis on hageja ettevõttel kohustus kinni pidada 20% tulumaksu tema tulult ja see deklareerida; kostja lubas asja uurida ning peale seda sai ta kostjalt vastuse, et tal ei ole eraisikuna probleeme vaja ja ta lõpetab üürilepingu; kostja abikaasa D pani ta 04.05.2016 fakti ette, et üür hakkab olema 1500 eurot; üüri tõstmise osas toimusid läbirääkimised, kuid kokkuleppele ei jõutud; 2016.a mai arvel oli üürisummana kirjas 920 eurot, millele lisandus käibemaks, seega kokku 1140 eurot, kuigi kostjal ei ole käibemaksukohustust; see, et hageja 2015.a majandusaasta aruandes on kirjas, et salongi ruume üüritakse edasi isikutele, kes pakuvad teenuseid, ei puutu asjasse, raamatupidamisega tegeleb raamatupidaja ja raamatupidaja ilmselt kvalifitseeris suhte vastavalt raamatupidamisseadusele.
27.Vande all ülekuulatud kostja (t II kd lk 30-34) ütluste kohaselt ostsid nad 2016.a maja ning endine omanik tutvustas üürnikke ning ütles, et neil ei ole vaja muretseda, sest
rendilepingu saab alati lõpetada; samuti, et renditasu saab suurendada ning kuna rentnikul on allrendilepingud, siis rikub ta lepingut; kui ta kohtus 2016.a mais A-ga, siis selgitas talle, et kuna neil on suur pere ning nad ostsid maja pere tarbeks, ei ole neil huvi rendilepingut jätkata; kuna A väga palus, lepiti kokku, et septembrist kuni aasta lõpuni on üüritasuks 1300 eurot ning alates 01.01.2017 1500 eurot; septembris selgus, et renditasult on vaja maksta makse ja et ta oleks pidanud tegema mingeid toiminguid; tal oli sel ajal imik ega olnud võimalik süveneda maksude nüanssidesse; nad otsustasid lõpetada üürisuhted ning mitte anda enam ruume rendile; A pidi vabastama ruumid 31.12.2016; hageja rikkus üürilepingut seetõttu, et andis 0-korruse ruumid allrendile seal tegutseva kaupluse töötajatele; A andis keldripinna talle üle; ta ei esitanud hagejale kirjalikke pretensioone selle kohta, et poe pidamine või riiete müük teda häiris, sest alguses olid A-ga usalduslikud suhted; üürilepingu järgi võisid üüripinda kasutada A ja tema firma töötajad.
28.Kohus hindas, kas üürnik on olnud viivituses üüri või kõrvalkulude tasumisega eelmise kuu eest, st on rikkunud üürilepingu punkti 12.1.2. Kohtu hinnangul ei ole selline asjaolu leidnud tõendamist. Kostja on esitanud võlgnevuse arvestuse (t I kd lk 95) ja hageja on esitanud omapoolse arvete tasumise ajaloo (t I kd lk 166), mis omavahel on täielikult erinevad. Üürilepingu punkti 6.4 kohaselt oli üüri suuruseks 920 eurot kuus neto, millele lisandus käibemaks 20% (käibemaksuga kokku 1104 eurot bruto). Poolte vahel on vaidlus, kas pooled leppisid kokku üüri tõstmises ning kas hagejal oli kohustus alates septembrist maksta üüri 1300 eurot kuus. Kostja leidis, et pooled saavutasid selles osas kokkuleppe, kuid hageja leidis, et toimusid vaid läbirääkimised ja hageja üüri tõstmisega ei nõustunud. Üürilepingu punkti 14.1 kohaselt võib üürilepingu tingimusi muuta poolte kirjalikul kokkuleppel, v.a lepingus sätestatud juhtudel (t I kd lk 15). Seega oleks pidanud üüri suurendamise kokkulepe olema vormistatud kirjalikult, mida käesolevas asjas ei tehtud. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest nähtub, et üürisumma tõstmine on olnud küll arutluse all, kuid konkreetselt lepingu tingimuste muutmises kokkuleppele ei jõutud. Tõendamata on, et hageja oleks kostjale jätnud osaliselt või täielikult tasumata üüri või kõrvalkulud. Ainuüksi poole enda koostatud võlgnevuse tabel (t I kd lk 95) ei saa tõendada võlgnevust. Kostja on esitanud tõendina 2 arvet parenduste eest (t I kd lk 96-97). Kostja on leidnud, et hageja on tellinud omavoliliselt üüripinnale töid, mille osas koostati arved kostja nimele. Kostja selline seisukoht on paljasõnaline, sest pooltevahelisest e-kirjavahetusest (t I kd lk 98, tõlge II kd lk 3; I kd lk 18, tõlge II kd lk 2) nähtub, et kostja oli parendustöödest teadlik ning pooled arutlesid selle üle, kes ja kui palju nende arvete eest tasub. Kohtu hinnangul ei ole kõnealuste arvetega kuidagi seostatav hagejal võlgnevuse olemasolu.
29.Järgmisena hindas kohus, kas hageja on olulisel määral jätnud arvestamata teiste hoone kasutajate huvidega, st rikkunud üürilepingu punkte 3.9, 10.3 ja 12.1.3. Üheks kostja ülesütlemise avalduses märgitud rikkumiseks oli, et üürniku kasutusse antud pinnast levib II korruse ruumidesse suitsuhaisu, mis viitab suitsetamise keelu rikkumisele. Nimetatud asjaolu on tõendamata. Seda väidet ei kinnita ükski esitatud ja uuritud tõend. Kostja on leidnud, et ilusalongi töötajad ja kliendid on omavoliliselt parkinud kostja territooriumile sõidukeid, liikunud omavoliliselt territooriumil ringi, avanud autoväravat jne. Üürilepingu punkti 9.1 kohaselt (t I kd lk 14) on üürnikule eraldatud parkimiseks tähistatud parkimiskohad ja need on märgistatud lepingu lisas nr 2. Samuti on üürileandja andnud üürnikule üle 4 pulti autovärava kasutamiseks. Kostja on tõendina esitanud foto väidetavalt hõivatud parkimiskohast kostja hoovis (t I kd lk 60). Selle foto põhjal ei saa öelda, et tegemist oleks olnud just sellise parkimiskohaga, kuhu hageja ei oleks tohtinud sõidukit parkida. Seega on tõendamata, et hageja rikkus üürilepingut
sellega, et parkis sõidukeid sellistele parkimiskohtadele, kus parkimine hagejale ei olnud ette nähtud. Kostja on leidnud, et hageja on võimaldanud kõrvalistel isikutel liikuda kostja territooriumil ja väljaspool salongi ruume. Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt (t I kd lk 11) on üürnikul õigus kasutada pinda üksnes sihipäraselt ilusalongi ruumidena. Mitmes üürilepingu punktis on käsitletud üürniku töötajaid, üürnikuga seotud isikuid ja kliente (nt lepingu punktid 3.1, 3.5, 3.6, 3.9, 3.14). On selge, et ilusalongi pidamisel ei kasuta seda salongi vaid omanik ainuisikuliselt. Lisaks ilusalongis teenuseid osutatavatele isikutele kasutavad salongi kliendid. Kostja, andes vastavalt üürilepingu punktile 9.1 hageja kasutusse mitmed parkimiskohad koos nelja väravapuldiga, pidi aktsepteerima, et hoovis, kus asusid parkimiskohad, liiguvad erinevad ilusalongiga seotud isikud, keda kostja isiklikult ei pruukinud tunda ning kes tema jaoks olid võõrad. Kohtu hinnangul ei ole leidnud tõendamist, et ilusalongis teenuseid osutavad isikud või kliendid oleksid häirinud hoone kaaskasutajaid määral, mis oleks võinud olla üürilepingu ülesütlemise põhjuseks. Kostja selline argument on tõendamata. Vaatamata sellele, et kostja ja hageja esindaja vahel toimus aktiivne e-kirjavahetus, ei ole kostja kordagi juhtinud hageja tähelepanu asjaolule, et tema tegevuse tõttu oleks saanud kahjustada teiste hoone kasutajate, sh kostja pereliikmete, huvid.
30.Järgmisena andis kohus hinnangu, kas üürnik andis üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse, st rikkus üürilepingu punkti 12.1.5. Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt on üürnikul õigus kasutada pinda üksnes sihipäraselt ilusalongi ruumidena. Lepingu punkt 3.5 sätestab, et üürnik lubab pinda kasutada üksnes tema poolt volitatud isikutel, töötajatel ning oma klientidel. Punktist 3.6 tuleneb, et üürnik tagab ja vastutab, et pinna kasutamine üürniku töötajate või muude temaga seotud isikute poolt ei tooks kaasa pinna õigeaegse üürileandjale tagastamise võimatust. Lepingu punkt 3.9 reguleerib, kuidas peavad üürniku töötajad, külalised ja muud temaga seotud isikud käituma üürileandja territooriumil. Lepingu punkti 12.1.5 kohaselt on üürileandjal mh õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik annab üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse. Ülesütlemise avalduses on lepingu rikkumisena käsitletud asjaolu, et üürnik andis pinna allkasutusse. Kostja hinnangul ei olnud hagejal töötajaid, vaid hageja andis üüripinnad allüürile. Kohus sellise seisukohaga ei nõustu. Üürilepingu sisust tuleneb, et kostja on lepingu sõlmimisega aktsepteerinud, et üüripinda kasutavad üürniku töötajad, üürnikuga seotud isikud, üürniku volitatud isikud ja kliendid. Asja lahendamise seisukohast ei oma tähtsust, mil viisil erinevad hagejaga seotud isikud üürniku ilusalongis iluteenuseid osutasid, kas nt kirjaliku töölepingu alusel, suulise kokkuleppe alusel vms. Nimetatud asjaolu ei ole üürilepingu oluliseks osaks. Üürilepingu sisu kohaselt on määravaks see, kas üürniku töötajad, üürnikuga seotud isikud, üürniku volitatud isikud ja üürniku kliendid järgisid üürilepingus kokkulepitud tingimusi. On üldteada asjaolu, et kui hoones asub ilusalong, siis selles tegutsevad ka iluteenuseid osutavad isikud ning salongi külastavad kliendid. Äriruumi üürilepingu puhul tuleb kostjal arvestada, et üüripinnal viibivad talle võõrad isikud. Üürilepingu punkti 12.1.5 alusel oleks üürilepingu ülesütlemine põhjendatud, kui üürnik annab üürileandja nõusolekuta teise isiku kasutusse. Asjas ei ole leidnud tõendamist, et hageja üürnikuna oleks üüripinna andnud sellise teise isiku (teiste isikute) kasutusse, kes ei oleks olnud seotud ilusalongi tegevusega. Kõik, kes hageja ilusalongi kasutasid, olid kas salongi kliendid või salongis iluteenuseid osutavad isikud. Üüripinnal ei ole tegutsenud eraldiseisvat kauplust, vaid üüripinnal müüdi erinevaid tooteid seonduvalt ilusalongis pakutavate erinevate teenustega. On tavapärane, et ilusalongis lisaks teenuste osutamisele müüakse erinevaid ilutooteid, salongis pakutavate teenustega seotud tooteid jms. Kostja poolt tõenditena esitatud väljatrükid Facebooki kuulutustest (t I kd lk 88100), väljatrükid hageja veebilehest (t I kd lk 197-199), videosalvestused, hageja TSD-d
(t I kd lk 102-104) ja majandusaasta aruanded (t I kd lk 142-148; II kd lk 7-13) vaid kinnitavad hageja poolt ilusalongi pidamist kostja ruumides. Kohtu hinnangul ei ole leidnud tõendamist, et hageja oleks rikkunud üürilepingu punkti 12.1.5.
31.Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja ülesütlemise avalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud ning seega ei ole 01.07.2015 üürileping lõppenud, mistõttu tuleb hagi rahuldada. Kuna üürileping ei lõppenud, jättis kohus kontrollimata, kas ülesütlemine võib olla vastuolus TsÜS §-s 138 ja VÕS §-s 6 sätestatud hea usu põhimõttega. Otsuses käsitlemata menetlusosaliste seisukohad ja tõendid jättis kohus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 238 lõike 5 alusel arvestamata, kuna need ei oma asja lahendamisel tähtsust.
32.Kohus ei tuvastanud käesolevas asjas TsMS § 162 lõike 4 kohaldamise aluseid, mistõttu peab hagimenetluse kulud kandma TsMS § 162 lõike 1 alusel täielikult kostja.
33.Hageja menetluskulude nimekirjadest nähtub, et hageja esindaja osutas õigusteenust 43h 64min hinnaga 100 eurot tunnis (käibemaksuta). Hageja esindaja tunnitasumäär 100 eurot (käibemaksuta) on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega (vt nt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-115-13, punkt 25). Kohus ei analüüsinud hageja esindaja õigusabile kulunud aega minutilise täpsusega, vaid andis üldiselt hinnangu hageja õigusabile kulunud ajale, leides, et arvestades menetluse mahukust, kestvust ja keerukust on hageja õigusabile kulunud aeg 43h 64min põhjendatud (nt on asjas toimunud kolm kohtuistungit). Seega on hagejal kulunud õigusabile kokku 4364 eurot, mida kohus pidas vajalikuks ja põhjendatuks. Hageja tasus riigilõivu 650 eurot, mis on TsMS § 138 lõike 2 kohaselt hageja menetluskuluks. Seega on hageja menetluskulu kokku on 5014 eurot. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hagejale väljamõistmisele menetluskulu kokku 5014 eurot. Kostja ei ole hageja menetluskuludele vastuväidet esitanud. Kooskõlas TsMS § 177 lõikega 4 tuleb rahuldada hageja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras. Apellatsioonkaebus
34.24.11.2017 esitatud apellatsioonkaebuses palub kostja tühistada maakohtu otsuse ja jätta uue otsusega hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda või saata asi uueks läbivaatamiseks maakohtule.
35.Kostja peamine väide on, et hageja on andnud äripinna kasutusse kolmandatele isikutele kostja nõusolekuta pikema aja jooksul ning kostja oli õigustatud lepingu üles ütlema tulenevalt üürilepingu punktist 12.1.5. Kostja peatub kaebuses ainult sellel rikkumisel (lepingu punkt 12.1.5), kuna leiab, et üksnes sellest rikkumisest piisas lepingu ülesütlemiseks. Analüüsides seda, kas üürnik andis üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse, hakkas kohus mh analüüsima lepingu punkte 3.1, 3.5 ja 3.6, millele menetluse jooksul poolte tähelepanu ei osundanud ja millele hageja ei toetunud. Eeltoodust tulenevalt on kaevatav otsus üllatuslik.
36.Kohus kohaldas vääralt materiaalõigust. Kohus märkis, et kostja aktsepteeris lepingu sõlmimisega, et üüripinda kasutavad üürniku töötajad, üürnikuga seotud isikud, üürniku poolt volitatud isikud ja üürniku kliendid. Sisuliselt on kohus tsiteerinud lepingu punkti 3.5, kuid lisades sinna veel ühe isikute grupi – „üürnikuga seotud isikud“. Sellise isikute grupi kohta puudub lepingus viide ning kohus on selliselt laiendanud punkti 3.5 omaalgatuslikult. Samuti leiab kohus, et üürilepingu sisu kohaselt on määravaks see, kas üürniku töötajad, üürnikuga seotud isikud, üürniku volitatud esindajad ja üürniku
kliendid järgisid üürilepingus kokkulepitud tingimusi. Ehk kohus on jälle lisanud loetelusse, kel on õigus kasutada ruume, üürnikuga ükskõik mis viisil seotud isikud. Järgnevalt on kohus seisukohal, et kuna ilusalongis tegutsesid isikud, kes osutasid salongile teenust, ei rikkunud hageja, võimaldades salongi ruume neil isikutel kasutada, üürilepingu punkti 12.1.5.
37.Kostja sellise lepingu sätete laiendamisega ei nõustu. Lepingu punkt 3.5 sätestab kitsalt ja selgelt ära isikud, kelle viibimine ruumides on õigustatud. Nendeks on üürniku töötajad, üürniku kliendid ja üürniku volitatud esindajad. Kostja tõendas, et hagejal ei ole töötajaid. Vande all antud ütlustes hageja kinnitas, et ilusalongi ruumides osutasid teenust isikud, kes tegutsesid oma äriühingute kaudu ning kellega tal olid sõlmitud lepingud, mille alusel viimased maksid talle raha reklaami, salongi koristamise, töölaua, muusika jms eest. Seega hageja kinnitas, et üüritud ruume kasutasid inimesed, kes olid temaga lepingulistes suhetes ega olnud tema töötajad ega kliendid. Asjaolu, et need isikud osutasid salongi ruumides iluteenust, ei vabanda hageja tegevust ega prevaleeri üürileandjalt nõusoleku küsimise kohustuse ees. Kui hageja oleks andnud ruume kasutusse isikutele, kes oleks osutanud seal muud teenust kui iluteenus, oleks tegemist lepinguobjekti sihtotstarbe vastase kasutamisega, mis on iseseisvaks lepingu ülesütlemise aluseks. Lepingu punkt 12.1.5 ei sätesta, et see kehtib vaid siis, kui ruume antakse teiste isikute kasutusse, kes kasutavad ruume teisiti, kui oli ette nähtud lepinguga.
38.2015.a majandusaasta aruandes on hageja kinnitanud, et salongi ruume üüritakse edasi isikutele, kes pakuvad näo- ja kehahooldusteenuseid. Analoogne kinnitus puudub 2016.a majandusaasta aruandes, mis on arvestades käimasolevat protsessi arusaadav. Kuid kuna hageja kinnitas, et viimase 9a jooksul ei ole salongi töökorralduses toimunud muudatusi, saab sellest tuletada, et ka 2016.a üüritakse salongi ruume edasi isikutele, kes pakuvad näo- ja kehahooldusteenuseid. Mõlemas majandusaasta aruandes on müügitulu jaotuses kirjeldatud põhitegevusalana enda või renditud kinnisvara üürile andmist ja käitlust. See omakorda kinnitab, et üürniku põhitegevuseks on mitte iluteenuste osutamine, vaid üürile võetud ruumide kasutusse andmine kolmandatele isikutele. Seega ei ole salongis töötavad isikud hageja töötajad, hageja volitatud isikud ega hageja kliendid, vaid kolmandad isikud, kel võimaldatakse üüritud ruume kasutada.
39.Kostja esitas väljatrükid Facebooki kuulutustest, et üüripinna keldrikorrusel asuvates ruumides tegutses pood, kes pakkus müügiks erinevaid riideesemeid ehk tegeles tegevusega, mida ei ole võimalik sobitada kokku ilusalongi tegevusega. Vastuolus tõenditega on kohtu järeldus, et need tõendid vaid kinnitavad hageja poolt ilusalongi pidamist kostja ruumides.
40.Kostja vaidlustab ka temalt välja mõistetud hageja menetluskulude suuruse, leides, et 4364 euro väljamõistmist ei õigusta asja keerukus ega mahukus ning sellist kulu ei saa pidada põhjendatuks ja vajalikuks. Kuna hageja keeldus kostja tehtud kompromissiettepanekust, mida kohus ise pidas mõistlikuks, ning seda vastuettepanekut tegemata, oleks pidanud kohus kasutama õigust jätta osa hageja menetluskuludest hageja enda kanda. Kompromissi arutati nii korraldaval kui 07.09.2017 istungil. Kompromissiläbirääkimiste ebaõnnestumine tingis ülemäärase mittevajaliku menetluskulu kandmise. Vastavalt hageja menetluskulude nimekirjale kandis ta alates 07.09.2017 kulusid, mis vastab ajale 11h 11min summas 1110 eurot. Asja keerukust arvestades on hageja esindaja ajakulu ülemäärane.
Vastustaja seisukoht
41.Hageja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Tsiviilkolleegiumi seisukoht
42.Kolleegium, kuulanud kohtuistungil ära poolte seisukohad ja tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab, et apellatsioonkaebuse väited ei anna alust maakohtu otsuse muutmiseks ega tühistamiseks. Ringkonnakohus ei tuvastanud maakohtu poolt menetlusõiguse olulisi rikkumisi ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist, mis annaks alust apellatsioonkaebuse rahuldamiseks. Maakohtu otsus jääb muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata (TsMS § 657 lõike 1 punkt 1). Ringkonnakohus jaotab ja määrab kindlaks apellatsioonimenetlusega seotud menetluskulud.
43.TsMS § 651 lõike 1 kohaselt kontrollib ringkonnakohus maakohtu otsus osas, mille peale on edasi kaevatud. Seega kontrollib kolleegium käesolevas asjas vastavalt apellatsioonkaebuse piiridele, kas maakohtu otsus seaduslik osas, milles kohus leidis, et üürileandjal puudus õiguslik alus öelda pooltevahelist tähtajalist üürilepingut üles lepingu punkti 12.1.5 alusel. Samuti kontrollib ringkonnakohus menetluskulude jaotuse ja rahalise kindlaksmääramise põhjendatust.
44.Kolleegium ei nõustu apellandiga, et maakohus rikkus asja menetlemisel menetlusõiguse norme ja tegi üllatava otsuse. Apellant heidab maakohtule ette üürilepingu tõlgendamisel sellistele lepingupunktidele tuginemist, millele hageja ülesütlemise tühisuse aluste tõendamisel ei tuginenud. Tsiviilasja materjalidest (poolte kirjalikest menetlusdokumentidest, istungite protokollidest) nähtub, et üürilepingu tõlgendamise kohta said pooled kohtumenetluses arvamust avaldada, sh uuriti lepingudokumenti 14.09.2017 kohtuistungil, kus kostja ise juhtis tähelepanu lepingupunktidele 3.5 ja 3.6 (t II kd lk 35-37). Lepingudokument oli kohtule esitatud hagiavalduse lisana. Seega ei saanud tulla kostjale üllatusena, et maakohus otsuses lepingudokumenti tõlgendas mh VÕS § 29 lõike 6 alusel, s.o lepingutingimuste kogumi alusel, andes vajalikule lepingutingimusele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. TsMS § 436 lõike 7 kohaselt ei ole kohus otsust tehes seotud poolte esitatud õiguslike väidetega.
45.Üllatava otsuse tegemist ei saa maakohtule ette heita ka tõendite hindamise kontekstis. TsMS § 436 lõike 2 kohaselt peab kohus rajama otsuse üksnes asjas esitatud ja kogutud tõenditele ning kui kohus lahendab asja kohtuistungil, peab kohus rajama otsuse vaid neile tõenditele, mida istungil uuriti. Sama sätte lõike 3 kohaselt võib kohus otsust tehes tugineda üksnes tõenditele, mida pooltel oli võimalik uurida, ja asjaoludele, mille kohta oli pooltel võimalik oma arvamust avaldada. TsMS § 442 lõike 8 kohaselt hindab kohus tõendeid kohtuotsuses. TsMS-ist ei tulene, et kohus peaks andma hinnangust tõendi(te)le ja konkreetse elulise asjaolu tõendatusest pooltele teada kohtumenetluse käigus enne kohtuotsust. Kui pool leiab, et maakohus rikkus oluliselt menetlusõiguse norme ja selle tulemusena ei olnud tal võimalik esitada asjakohaseid tõendeid, on tal TsMS § 652 alusel võimalik teha seda apellatsioonimenetluses. Apellant ei toonud kaebuses välja, et tal oleks käesolevas asjas jäänud maakohtu tegevuse tõttu mõni tõend esitamata ning täiendavate tõendite kogumise taotlust apellatsioonimenetluses ei esitatud.
46.Kolleegium nõustub maakohtu järeldusega, et leppides lepingu punktis 12.1.5 kokku üürileandja jaoks aluse öelda leping erakorraliselt üles rikkumise kõrvaldamiseks täiendavat tähtaega andmata juhul, kui üürnik annab üürileandja nõusolekuta üüripinna teise isiku kasutusse, ei olnud poolte tegelik tahe suunatud anda üürileandjale
ülesütlemisõigust sellises faktilises olukorras, milline leidis käesolevas vaidluses tõendamist. VÕS § 29 lõike 1 kohaselt lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest ja kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte tegelik ühine tahe. Lepingupoolte tegeliku tahte väljaselgitamiseks tuleb mh võtta arvesse tõlgendust, mille lepingupooled on samale tingimusele varem andnud, lepingupoolte käitumist pärast lepingu sõlmimist, lepingu olemust ja eesmärki ning lepingupoolte praktikat (VÕS § 29 lõike 5 punktid 2-4). VÕS § 29 lõike 6 alusel tuleb lepingutingimust tõlgendada koos teiste lepingutingimustega, andes sellele tähenduse, mis tuleneb lepingu kui terviku olemusest ja eesmärgist. Lepingu sõlminud isikute tegeliku tahte väljaselgitamiseks tõendite hindamisel ja seeläbi asjaolude tuvastamisel maakohtu poolt menetlusõiguse normide rikkumist kolleegium ei tuvastanud. TsMS § 232 lõike 1 alusel hindas maakohus kogutud tõendeid kogumis igakülgselt, täielikult ja objektiivselt ning otsustas oma siseveendumuse kohaselt, kas menetlusosaliste esitatdu väited on tõendatud või mitte. Kolleegium alust tõendite ümberhindamiseks ei näe.
47.Puudub vaidlus, et käesolevas asjas leidis tõendamist, et üürnikust ilusalongi pidajal puuduvad küll töötajad töölepinguseaduse mõttes, kuid iluteenuseid salongi klientidele osutavad salongi nime all erinevad füüsilised isikud (erinevate äriühingute kaudu), kes kasutavad selleks salongi ruumides töökohti, nt voodit ja kappi selle kõrval, erinevaid aparaate, rätikuid, brändi nime, muusikat jmt. Samuti leidis üürniku juhatuse liikme vande all antud seletusega tõendamist, et sama ärimudelit on kasutatud kogu tegutsemise aja jooksul (t II kd lk 23-29), seega siis ka üürilepingu sõlmimise ajal ja enne ning pärast üürileandja vahetumist. Hageja tõi menetluses esile, et eelmine üürileandja ei teinud talle ühtegi märkust üüripinna kasutamise osas. Kostja seda väidet ümber ei lükanud. Lisaks võttis maakohus lepingu sõlminud isikute tegeliku tahte väljaselgitamisel aluseks lepingu kui terviku. Vastavalt lepingu punktile 3.1 oli antud üürnikule õigus üüritud pinda kasutada üksnes ilusalongi pidamise ruumidena ja vastavalt punktile 3.5 oli üürnikul lubatud üüripinda anda kasutada lisaks töötajatele ja klientidele ka tema poolt volitatud isikutele. Eeltoodust tulenevalt tuvastas maakohus kooskõlas tõendamist leidnud tegeliku elu asjaolude kogumiga, et lepingu sõlminud isikute ühine tahe punkti 12.1.5 kokku leppides ei olnud suunatud sellele, et anda üürilandjale õigust öelda leping erakorraliselt etteteatamata üles olukorras, kus üürniku nimel teenendavad üüritud ruumides üürniku töövahendeid kasutades üürniku kliente füüsilised isikud, kel on üürnikuga sõlmitud muud kokkulepped kui töölepingud töölepinguseaduse mõttes.
48.Maakohus jaotas menetluskulud hagi rahuldamisel kohalduva üldnormi TsMS § 162 lõike 1 alusel. Maakohus leidis, et asjaolusid, millised õigustaksid menetluskulude jaotamist TsMS § 162 lõike 4 alusel (äärmine ebaõiglus või ebamõistlikkus kostja suhtes) ei esine. Kolleegium nõustub maakohtuga. Kaebuses esiletoodud kompromissi pakkumine kostja poolt ei anna samuti alust teistsuguseks jaotuseks, kuna tõendatud ei ole TsMS § 163 lõike 2 kohaldamise eeldused.
49.Kolleegium ei nõustu apellandiga ka selles, nagu oleks maakohus eksinud hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise hüvitise kindlaksmääramisel. Tegemist on kohtu kaalutlusõigusega, millesse saab kõrgema astme kohus sekkuda vaid juhul, kui maakohus oleks rikkunud kaalutlusõiguse piire. Käesolevas asjas kolleegium seda ei tuvastanud. Hageja lepingulise esindaja ajakulu mõistlikku suurust, arvestades konkreetse kohtuasja mahtu ja keerukust, kinnitab mh asjaolu, et see oli u 13 tundi väiksem kui kostja enda lepinguliste esindajate ajakulu.
50.Kaebuse rahuldamata jäämisel jäävad apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lõike 1 alusel apellandi kanda.
51.TsMS § 174 lõike 3 alusel määrab ringkonnakohus kindlaks apellandi poolt vastustajale hüvitamisele kuuluvate menetluskulude rahalise suuruse. Kulunimekirja kohaselt koosnevad vastustaja kulud kulust lepingulisele esindajale kokku 9h 45min, millest 3h kulus kaebusega tutvumisele ja kaebuse pinnalt maakohtu otsuse ning tõendite analüüsimiseks, 5h kaebusele vastuse koostamiseks, 1h kohtuistungi ettevalmistamiseks ja 45min ringkonnakohtu istungil osalemiseks. Kolleegium on seisukohal, et vastustaja taotlus kuulub rahuldamisele osaliselt. Arvestades, et apellant vaidlustas maakohtu otsust põhjenduste osas osaliselt ja maakohtu otsusega pidi hageja esindaja tutvuma koheselt peale selle kuulutamist sõltumata kaebuse hilisemast esitamisest, ei olnud vastustaja lepingulisel esindajal mõistlik kulutada kaebusega tutvumisele ja sellele vastamisele kokku enam kui 6h. Muu ajakulu osas oli tegemist mõistliku ja põhjendatud kuluga. Taotletav tasu 100 eurot 1h eest käibemaksuta on tavapärane mittevandeadvokaadist lepingulise esindaja tasu suurus. Seega kuulub apellandilt väljamõistmisele 100x7h 45min=700+75=775 eurot (käibemaksuta).
Ulvi Loonurm /allkirjastatud digitaalselt/
Indrek Parrest /allkirjastatud digitaalselt/
Imbi Sidok-Toomsalu /allkirjastatud digitaalselt/
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.