Hageja Avelieto OÜ hagi kostja Xxxxvastu tuvastamaks, et 01.12.2016 dateeritud äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse alusel poolte vahel 01.07.2015 sõlmitud üürileping ei lõppenud ja kohustada Xxxxt üürilepingut täitma
Hageja seaduslik esindaja: juhatuse liige Xxxx, isikukood xxxx Hageja lepinguline esindaja: Deivi Vaht, Deivi Vaht Õigusbüroo, aadress Narva mnt 10-13, Tallinn, e-post: [email protected] Kostja: Xxxx, isikukood xxxx, elukoht Xxxx Kostja lepinguline esindaja: advokaat Aivar Pihlak, Advokaadibüroo Legalia, aadress Narva mnt 13, Tallinn, epost: [email protected]
Viimase kohtuistungi
14.09.2017 (II k, tl 35-37)
toimumise aeg ja osalenud
Hageja seaduslik esindaja Xxxx, hageja lepinguline esindaja
isikud
Deivi Vaht, kostja lepinguline esindaja Aivar Pihlak
RESOLUTSIOON:
1) Hagi rahuldada.
2) Tuvastada, et Xxxxpoolt 01.12.2016 dateeritud äriruumi üürilepingu ülesütlemise avaldusega ei lõppenud Avelieto OÜ ja RLT Invest OÜ vahel 01.07.2015 sõlmitud üürileping Tallinnas aadressil Xxxx äriruumide kasutamiseks ning kohustada Xxxx üürilepingut täitma. 3) Harju Maakohtu 12.12.2016 määrusega kohaldatud hagi tagamine on kehtiv kuni käesoleva kohtuotsuse jõustumiseni. Menetluskulude jaotus 1) Menetluskulud jätta täies ulatuses kostja Xxxx kanda. 2) Määrata menetluskulud kindlaks rahaliselt. Rahuldada hageja Avelieto OÜ taotlus menetluskulude rahaliseks kindlaksmääramiseks ja mõista Xxxx Avelieto OÜ kasuks välja menetluskulude hüvitis summas 5014 eurot. 3) Xxxxl tuleb tasuda menetluskulude hüvitise summalt 5014 eurolt hagejale Avelieto OÜ-le viivist alates käesoleva kohtuotsuse jõustumisest kuni kulude hüvitamiseni võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
Edasikaebamise kord Käesoleva kohtuotsuse peale on õigus esitada apellatsioonkaebus Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates kohtuotsuse kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel otsuse avalikult teatavakstegemisest 26.10.2017. Apellatsioonkaebus tuleb esitada otse Tallinna Ringkonnakohtule asukohaga Pärnu mnt 7, Tallinn. Apellatsioonkaebuse võib kohus lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuses ei taotleta kohtuistungi pidamist.
Kohtu selgitus menetlusabi taotlemise kohta Kohus selgitab, et vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg-le 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.
HAGIAVALDUSE ALUSEKS OLEVAD ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE
1.Hageja Avelieto OÜ esitas 09.12.2016 Harju Maakohtule hagi kostja Xxxx vastu tuvastamaks, et 01.12.2016 dateeritud äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse alusel poolte vahel 01.07.2015 sõlmitud üürileping ei lõppenud ning kohustada kostjat üürilepingut täitma (I kd, tl 1-9, tl 41-42).
2.Hagiavalduse kohaselt sõlmisid 01.07.2015 RLT Invest OÜ ja Avelieto OÜ üürilepingu (edaspidi nimetatud leping), mille kohaselt üürileandja RLT Invest OÜ üüris üürnikule Avelieto OÜ-le äriruumi asukohaga Xxxx Tallinn, mis on hoone osa esimesel korrusel ja keldrikorrusel paiknev pind. Lepingu p 2.1 kohaselt sõlmiti leping tähtajaga 5 aastat, seega kuni 01.07.2020.
3.Kostja Xxxxomandas Tallinnas, Xxxx asuva kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga 29.02.2016. Kinnistusraamatus on omaniku kande muutmise ajaks 03.03.2016. Kostja tahtis lepingu järgi kokku lepitud 920 eurose üürisumma asemel üüri 1300 eurot. Hageja kostja poolse üürihinna tõstmisega lõppkokkuvõttes ei nõustunud. Septembris 2016 nõudis kostja hagejalt lepingu järgselt tema kasutuses oleva keldrikorruse pinna vabastamist. Hageja vabastas kostja survel keldrikorruse pinna ning jätkas edasi esimese korruse kasutamist. Kostja survestas hagejat edasi ka esimese korruse pinda vabastama. Kostja tegevus oli põhjustatud sellest, et hageja juriidilise isikuna ei saanud kostjale kui füüsilisele isikule tasuda kogu üüri 920 eurot, vaid oli kohustatud sellest seaduse kohaselt tulumaksu maha arvestama. 2016 septembris ja novembris saatis kostja hagejale e-kirjad, milles märgib, et on otsustanud üürilepingu lõpetada ja uurib, millal hageja saaks üüripinna vabastada. Hageja vastas esindaja vahendusel kostjale, et ei nõustu lepingu lõpetamisega.
4.02.12.2016 saatis kostja esindaja hageja esindajale üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse, mille kohaselt on leping üles öeldud alates 01.12.2016 (lisa nr 7). Hageja on seisukohal, et lepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused ei ole täidetud ning hageja ei ole üürilepingut rikkunud. Üürilepingu erakorralise ülesütlemise põhjused on otsitud. Kostja tegevuse tõttu tekkis 2016 detsembris olukord, kus hageja ei saanud üüritud pinda kasutada, kuna kostja vahetas ära hoone sissepääsu lukud ning lülitas üüritud pinnal välja elektrivarustuse. Kuna läbirääkimised tulemusi ei andnud tuli hagejal oma õiguste kaitseks esitada hagiavaldus kohtusse ja paluda ka kohtult esialgset õiguskaitset.
5.Üürilepingu sõlmimisel leppisid üürileandja ja üürnik kokku üürilepingu punktis 12 nendes alustes, mille esinemisel võib üürileandja lepingu erakorraliselt üles öelda. Käesoleval juhul ei esine lepingu punktides 12.1 kuni 12.1.6 sätestatud lepingu erakorralise ülesütlemise aluseid. Kostja üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse
kohaselt andis hageja pinna allkasutusse ja avas seal poe. Hageja ei ole pinda allkasutusse andnud. Hageja kasutuses olnud keldrikorruse pinnal tegeleti reikiga, mis on ebatraditsiooniline meditsiini vorm, kus kliendile antakse edasi universumist tulevat tervendavat energiat ja kliendil on võimalik osta asja, mis on energiaga laetud ja peaksid tekitama hea enesetunde. Tegemist ei olnud seega mitte mingil juhul poega, mis oli vabalt külastamiseks avatud. Tegemist oli alternatiivmeditsiini pakkumise teenusega, mis kuulus ilusalongi tegevuse hulka.
6.Üürilepingu punktis 12.2 on kirjas, et rikkumise puhul ei pea üürileandja andma üürnikule täiendavat tähtaega rikkumise kõrvaldamiseks. Selline lepingu säte on vastuolus VÕS § 315 lõikega 2, millest kõrvalekaldumine ei ole lubatud. Sellest tuleneb, et ka sel põhjusel on ülesütlemine tühine. Kui kostja leidis, et hageja rikub lepingu tingimusi, tuli tal hagejat hoiatada. Kostja ei ole eelnevalt hagejale lepingu rikkumist ette heitnud.
7.Kuna kostja on esitanud 01.12.2016 ülesütlemise avalduses lepingu rikkumisena täiesti alusetuid väiteid, siis ei ole ülesütlemise avalduse materiaalsed eeldused täidetud, ülesütlemise avaldusel ei ole õiguslikke tagajärgi ja 01.07.2015 sõlmitud üürileping on kehtiv.
8.Hageja on seisukohal, et juhul, kui kohus leiab, et mingil põhjusel on üürileping lõppenud ja ülesütlemine kehtiv, siis on vastav ülesütlemine siiski vastuolus hea usu põhimõttega. Olukorras, kus kostja ei ole sisuliselt enne 01.12.2016 teinud hagejale etteheiteid ega esitanud mitte mingeid nõudmisi üüripinna kasutamisel, ei ole hea usu põhimõttega kooskõlas esitada nõue hageja vastu nüüd mitu kuud hiljem.
KOSTJA VASTUVÄITED HAGILE
9.Kostja esitas 24.12.2016 ja 18.01.2017 vastused hagile, milles palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud jätta hageja kanda (I kd, tl 50-59, 82-87).
10.Kostja nõustub hagejaga selles, et 01.07.2015 RLT Invest OÜ ja hageja vahel oli sõlmitud Tallinnas aadressil Xxxx asuva äripinna üürileping. Selle lepingu p 6.4 kohaselt oli üüri suuruseks 920 eurot kuus neto, millele lisandus käibemaks 20% (käibemaksuga kokku 1104 eurot bruto). Hageja ei olnud käibemaksukohustuslaseks ja ei saanud käibemaksu tagasi arvestada
11.Kostja omandas Tallinnas aadressil Xxxxasuva kinnistu koos selle oluliseks osaks oleva elamuga ja kinnistusraamatus on omaniku kande muutmise ajaks 03.03.2016. Peale
kinnistu omandamist kostja jätkas senise üürileandja poolt sõlmitud üürilepingu täitmist. Kostja ei pea tasuma käibemaksu, kuid peab maksma tulumaksu, mille määr 20% võrdub senise üürileandja makstud käibemaksu määraga. Peale üürileandja vahetumist hageja ei maksnud enam kokkulepitud üüri 920 eurot neto või 1104 eurot bruto, vaid hakkas lahutama maksu netosummast, vähendades sel viisil üüri. Kostja oma perekonnaga elas elamu teisel ja kolmandal korrusel. Esimest korrust ja keldrikorrust kasutas hageja.
12.Üürilepingu p 12.1.2, 12.1.3, 12.1.5 kohaselt võib lepingu erakorraliselt üles öelda, kui üürnik on viivituses üüri või kõrvalkulude tasumisega eelmise kuu eest, olulisel määral ei arvesta teiste hoone kasutajate huvidega või annab üüripinna teise isiku kasutusse. Üürilepingu p 10.3 kohaselt on hoone sees ja välisterritooriumil suitsetamine keelatud.
13.Üürilepingu kehtivuse ajal käitus hageja alljärgnevalt: 1) hageja oli viivituses üüri ja kõrvalkulude tasumisega. Hageja üritas kogu aeg kostjat arveldustes ja ka muudes küsimustes üle kavaldada. Hageja maksis ettenähtust vähem ja püüdis veenda kostjat, et üüri tulebki vähendada maksu võrra. Kui pooled leppisid kokku üürisumma tõstmises, siis mõne aja möödudes hageja sidus selle kokkuleppe täitmist sellega, kas kostja kasutab oma õiguse lepingu ülesütlemiseks või ei kasuta. 2) Üüritavate ruumide salaja allüürile andmine: hageja andis keldrikorruse allüürile, varjates seda üürileandjast. Keldrikorrusel hakkas allüürnik pidama rõivaste poodi, korraldades ka üritusi, kuhu kogunes suur hulk inimesi, kes parkisid autod kostja hoovis, hõivates kostja perekonna ja teenindava personaali jaoks mõeldud kohad ja tekitades müra. Kostja laste magamistubadesse levis suitsuhais, kuid hageja eitas suitsetamist. 3) Esimese korruse andis hageja edasi allüürile vähemalt kaheksale erinevale allüürnikule, jagades neile kostja elamu võtmed ja võimaldades parkida kostja hoovis nii, et hageja perekonnale kohti ei jätku, liikuda vabalt ja saatjata kostja territooriumil ja elamus ja vastu võtta külalisi. Kostjale ütles hageja, et liikuv rahvas on hageja töötajad. Tegelikult hagejal töötajaid ei olnud. Kostja sai alles 2016 novembri lõpus teada, et rohke liikuv ja kostja perekonda häiriv rahvas kostja koduks olevas elamus ja territooriumil on tegelikult mitte hageja töötajad, vaid varjatud allüürnikud. Näiteks allüürnik Bodypro OÜ juhataja Xxxx kinnitas 01.12.2016 vestlusel, et allüürnikeks on äriühingud ja neid on vähemalt 6 ja nad üürivad ruume Avelieto OÜ-lt. 4) Omaalgatuslike ümberehituste tegemine. Hageja hakkas ümber paigutama torustikke ja elektriliine ning -pesasid ilma üürileandja kirjalikku nõusolekuta. Sellejuures hageja üritas veenda kostjat, et selliste tööde tegemine on kostja kohustus, mida täidab hageja, ja seega tasaarvestada kulud üüriga. 5) Välisuste (sh ööseks) lukustamata jätmine hageja poolt, mille tõttu varastati kostja jalgratas.
14.2016. a. augustikuu lõpuks kostja kannatus sai otsa ja õnnestus koguda piisavalt materjali tõendamaks, et keldriruumid antakse allüürile. Kostja tahtis kohe üürilepingu üles öelda. Hageja, soovides jätkata lepingu ja heastada oma rikkumisi, pakkus kõrgemat üürimäära, loobus keldri kasutamisest, tagastas selle kostjale ja lubas mitte enam kostja perekonda tülitada.
15.Ei vasta tõele hageja väide justkui pooled pole üüri tõstmises kokku leppinud. Pooled leppisid kokku, et alates 01.09.2016 on üüriks 1300 eurot kuus ja alates 01.01.2017 on üüriks 1500 eurot kuus.
16.Kuna hageja jätkas üüritavate ruumide allüürile andmisega ning ei likvideerinud enda võlgnevust, saatis kostja hageja e-postile 01.12.2016 üürilepingu ülesütlemise avalduse.
17.Üürile antud asja omaniku vahetumine ei muuda lepingut, muutub ainult üürileandja (VÕS § 291 lg 1). Senine üürileandja oli käibemaksukohustuslane ja üürilepingus kokkulepitud üürile lisandus käibemaks määras 20 %. Üürnikust hageja ei olnud käibemaksukohustuslane, seega käibemaksu ta ei saanud tagasi arvestada ja see oli tema kuluks. Uuest üürileandjast kostja ei pea käibemaksu tasuma, kuid peab tasuma üürilt tulumaksu, samuti määras 20 %. Kui üürnik oleks tasunud uuele üürileandjale sama palju, kui eelmisele st 1104 eurot, siis oleks üürnikul võimalik kinni pidada sellest summast tulumaksu ja uuest üürileandjast kostja oleks saanud vähemalt 883 eurot neto, mis on küll vähem, kui üürilepingu järgne netosumma, kuid oleks veel kompromissi korras vastuvõetav, kui ei esineks muid rikkumisi.
18.Alused lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele olid järgmised: 1) üüri tasumisega viivitamine (lepingu p-d 12.2 ja 12.1.2). 2) Kõrgendatud üüri tasumisega viivitamine on iseseisvaks aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu p-d 12.2 ja 12.1.2). Üüri tõstmise kokkulepe on kehtiv ja täitmiseks kohustuslik. 3) Ruumide allkasutusse andmine on iseseisvaks aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele, seda enam, kui see oli korduv ja oluline (lepingu p-d 12.2 ja 12.1.5, 12.1.6). 4) Kõrvaliste isikute saatjata liikumine (käesoleva dokumendi p 5) kostja territooriumil ja elamus väljaspool salongi ruumidest, on samuti iseseisvaks aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu p 10.4). Et tegemist on süstemaatilise rikkumisega, on see iseseisvaks aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu p-d 12.2 ja 12.1.6). 5) Ruumides süstemaatiline ümbertegemiste teostamine ilma kostja kirjaliku loata on ka aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu p-d 3.8, 3.11, 12.2 ja 12.1.6). 6) Uste süstemaatiline lukustamata jätmine on ka, lisaks eelnevale, iseseisvaks aluseks lepingu
etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu p-d 10.4, 12.2 ja 12.1.6). 7) hoovi süstemaatiline kinniparkimine nii, et teistele maatüki kasutajatele ei jää parkimiskohti, on iseseisvaks aluseks lepingu etteteatamiseta ja täiendavat tähtaega andmata ülesütlemisele (lepingu p-d 12.2 ja 12.1.6).
MENETLUSE KÄIK
19.12.12.2016 kohtumäärusega on rahuldatud hageja taotlus hagi tagamiseks, millega kohustati kostjat kohtumenetluse kestel täitma 01.07.2015 sõlmitud üürilepingut edasi senistel tingimustel ja keelati esialgse õiguskaitse korras hagejale mistahes takistuste tegemine 01.07.2015 sõlmitud lepingu eseme kasutamisel senistel tingimustel (I kd, tl 44). Kostja esitas 12.12.2016 kohtumäärusele määruskaebuse (I kd, tl 61-67, 71-77). Tallinna Ringkonnakohus jättis 23.02.2017 määrusega Harju Maakohtu 12.12.2016 määruse muutmata (I kd, tl 158).
20.Käesolevas asjas on toimunud kohtuistungid järgmisel aegadel: korraldav kohtuistung 05.06.2017 (I kd, tl 193-195); 07.09.2017, mil kuulati tunnistajana üle Xxxx ning vande all hageja seaduslik esindaja Xxxx ja kostja Xxxx(II kd, tl 15-34). Samuti toimus kohtuistung14.09.2017 (II k, tl 35-37).
KOHTU PÕHJENDUSED
21.Kohus, kuulanud ära menetlusosalised, tutvunud menetlusosaliste poolt esitatuga ja uurinud seadusest juhindudes kõiki tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt, asub seisukohale, et hageja Avelieto OÜ hagi on põhjendatud ning tuleb rahuldada, menetluskulud tuleb jätta kostja kanda.
22.Pooled ei vaidle järgmiste käesoleva asja lahendamisel oluliste asjaolude üle: •
01.07.2015 sõlmisid RLT Invest OÜ ja Avelito OÜ tähtajalise üürilepingu (edaspidi nimetatud leping), mille
kohaselt üürileandja RLT Invest OÜ andis üürnikule
Avelieto OÜ-le üürile äriruumi asukohaga Xxxx, Tallinn, mis on hoone osa esimesel korrusel pindalaga 103,5 m2 ja keldrikorrusel paiknev pind pindalaga 97,2 m2. Leping sõlmiti tähtajaga 5 aastat alates üürnikule pinna valduse üleandmisest 01.07.2015, seega kuni 01.07.2020 (lepingu p 2.1; 2.2). Üüri suuruseks oli 920 eurot kuus, millele lisandub käibemaks 20% (lepingu p 6.4) (I kd, tl 10-16). •
Kostja Xxxx omandas Tallinnas, Xxxx asuva kinnistu koos selle oluliseks osaks
oleva elamuga 29.02.2016; kinnistusraamatusse on kostja omanikuna sisse kantud 03.03.2016 (I kd, tl 17). •
Hageja juhatuse liige Xxxx sai 01.12.2016 dateeritud kostjapoolse äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse kätte 02.12.2016 (I kd, tl 22).
23.09.12.2016 hagiavalduses on hageja esitanud nõudeks kostja 01.12.2016 äriruumi erakorralise ülesütlemise avalduse, so tehingu tühisuse tunnistamiseks ja 01.07.2015 sõlmitud üürilepingu täitmise kohustamiseks (I kd, tl 1-9). 09.12.2016 täpsustas hageja enda nõuet (kooskõlas Riigikohtu lahendiga nr 3-2-1-5-13, p 18), milles esitas tuvastusnõude, et 01.12.2016 äriruumi erakorralise ülesütlemise avalduse alusel 01.07.2015 üürileping ei lõppenud ja Xxxx üürilepingu täitmiseks kohustamiseks (I kd, tl 41-43). Hagi alusena tugineb hageja sellele, et kostja ei öelnud üürilepingut kehtivalt üles ning üürileping ei lõppenud.
24.Poolte peamiseks vaidlusküsimuseks on, kas kostjal Xxxx oli õigus tähtajaline äriruumi üürileping erakorraliselt üles öelda, st kas 01.12.2016 dateeritud äriruumi üürilepingu ülesütlemise avaldus on kehtiv ning sellest tulenevalt, kas 01.07.2015 sõlmitud üürileping kehtib või mitte.
25.Üürilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks peavad olema täidetud ülesütlemise avalduse materiaalsed ja formaalsed eeldused. VÕS § 325 lg 1 kohaselt saab mh äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemise avaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Vaidlustamata asjaoludel vastab kostja avaldus sellele tingimusele. VÕS § 325 lõikes 2 on loetletud minimaalsed andmed, mis peavad sisalduma üürileandja ülesütlemisavalduses ning need on kostja avalduses märgitud (I kd, tl 22). Üürilepingu ülesütlemise õigust teostatakse ühe poole tahteavaldusega, st tegemist on üürisuhet lõpetava
kujundusõigusega.
Sellisel
juhul
piisab
lepingu
lõppemiseks
tahte
väljendamisest, mis muutub kehtivaks kättesaamisega TsÜS § 69 lg 1 esimese lause kohaselt. Lepingu ülesütlemise avaldusest peab nähtuma lepingut üles öelda sooviva poole tahe vabastada pooled lepinguliste kohustuste edasisest täitmisest. Lepingu ülesütlemise avalduse tõlgendamisel tuleb lähtuda TsÜS § 75 lõikes 1 ettenähtud tahteavalduse tõlgendamise reeglitest (Riigikohtu lahend tsiviilasjas nr 3-2-1-21-14, p 11). Käesolevas asjas ei ole poolte vahel vaidlust selles, et hageja seaduslik esindaja sai kostja üürilepingu ülesütlemisavalduse kätte 02.12.2016. Kohus leiab, et üürilepingu ülesütlemise formaalsed nõuded on kostja poolt täidetud. Lisaks formaalsetele nõuetele
peavad ülesütlemiseks eksisteerima ka materiaalsed nõuded ehk õiguslik alus.
26.Järgmisena hindab kohus, kas kostja poolsed üürilepingu erakorralise ülesütlemise materiaalsed nõuded on täidetud. VÕS § 271 sätestab, et üürilepinguga kohustub üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). VÕS § 291 lg 1 alusel, kui üürileandja võõrandab kinnisasja pärast kinnisasja üürniku valdusse andmist või kui üüritud asja omanik vahetub pärast asja üürniku valdusse andmist asja võõrandamise korral sundtäitmisel või pankrotimenetluses, lähevad üürilepingust tulenevad üürileandja õigused ja kohustused üle asja omandajale. VÕS § 309 lg 1 kohaselt lõppeb tähtajaline üürileping tähtaja möödumisega, kui lepingut ei ole varem erakorraliselt üles öeldud. Tähtajatu üürilepingu võivad nii üürnik kui üürileandja käesolevas peatükis sätestatut järgides üles öelda. VÕS § 313 alusel võib mõjuval põhjusel kumbki lepingupool nii tähtajatu kui tähtajalise üürilepingu üles öelda. Põhjus on mõjuv, kui selle esinemisel ei saa ülesütlemist soovivalt lepingupoolelt kõiki asjaolusid arvestades ja mõlemapoolseid huvisid kaaludes eeldada, et ta lepingu täitmist jätkab. VÕS § 313 lõike 2 alusel on erakorraline ülesütlemine lubatud eelkõige käesoleva seaduse §-des 314–319 nimetatud asjaoludel (nendeks on, kui üürnik ei saa üüritud asja kasutada, asja lepinguvastase kasutamise puhul, tasumisega viivitamise tõttu, eluruumi terviseohtlikkuse tõttu, pikaajalise üürilepingu ülesütlemine ja üürniku pankroti korral).
27.VÕS
§
lg
alusel
võib
üürileandja
üürilepingu
üles
öelda,
kui:
1) üürnik või asja allkasutaja rikub üürileandja eelnevast hoiatusest hoolimata jätkuvalt käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 sätestatud kohustusi; 2) üürnik või asja allkasutaja rikub käesoleva seaduse § 276 lõikes 2 või 3 nimetatud kohustusi olulisel määral või tahtlikult; 3) üürnik annab asja õigustamatult kolmanda isiku kasutusse, mille tõttu üürileandja või naabrid on niivõrd häiritud, et üürileandjalt ei saa oodata üürilepingu jätkamist. VÕS § 315 lg 2 kohaselt võib elu- või äriruumide üürileandja üürilepingu käesoleva paragrahvi lõikes 1 nimetatud juhtudel üles öelda, teatades sellest ette vähemalt 30 päeva. Kui üürnik või allkasutaja kahjustab elu- või äriruumi tahtlikult, ei pea seda ülesütlemistähtaega järgima.
28.Poolte vahel 01.07.2015 sõlmitud üürilepingu punkti 12 kohaselt on üürileandjal muuhulgas õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik (I kd, tl 15):
•
kasutab pinda oluliselt vastuolus lepinguga (p 12.1.1);
•
on üüri või kõrvalkulude arve esitamise ajaks viivituses eelmise üüri või kõrvalkulude eest esitatud arve tasumisega (p 12.1.2);
•
olulisel määral ei arvesta teiste hoone kasutajate huvidega, sealhulgas lepingu punktis 3.9 ja 10.3 nimetatud juhtudel (p 12.1.3);
•
ettevaatamatult olulisel määral halvendab pinna seisundit või halvendab pinna seisundit tahtlikult (p 12.1.4);
•
annab üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse (p 12.1.5);
•
hoolimata üürileandja eelnevast hoiatusest korduvalt või oluliselt rikub muid lepingujärgseid kohustusi (p 12.1.6).
29.Kuivõrd kostja on ülesütlemise avaldusest nähtuvalt põhjendanud üürilepingu ülesütlemist hageja kui üürniku poolse lepingu rikkumisega, siis peab kohus järgmisena hindama, kas ülesütlemise avalduses esiletoodud faktilised asjaolud esinesid ning kas need on käsitletavad üürilepingu rikkumisena.
30.Kostja 01.12.2016 äriruumi üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduses on kokkuvõtlikult märgitud kolm järgmist põhjust, miks kostja on üürilepingu erakorraliselt üles öelnud (I kd, tl 22): •
Üürnik on olnud viivituses üüri või kõrvalkulude tasumisega eelmise kuu eest, st on viivituses üüri tasumisega rohkem kui üks kuu (p 12.1.2);
•
olulisel määral ei arvesta teiste hoone kasutajate huvidega, sealhulgas lepingu punktis 3.9 ja 10.3 nimetatud juhtudel (p 12.1.3); üürniku kasutusse antud pinnast levib teise korruse ruumidesse suitsuhaisu, mis viitab suitsetamise keelu rikkumisele.
•
annab üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse (p 12.1.5). Hageja andis üüripinna allkasutusse, allüürnik avas üüripinnal poe, mille külastajad häirisid oluliselt teisi sama kinnistu kasutajaid, sealhulgas puhkepäevadel ja peale kella 22.00. Üürnik on vastuolus üürilepinguga andnud üüritavad ruumid allüürile erinevatele kehahooldajatele, jagas neile võtmeid üürileandja territooriumit piirava aia väravast ja hoone uksest. Rohked üürileandjale tundmatud allüürnikud pargivad üürileandja territooriumil autosid, liiguvad saatjata maatüki territooriumil, millega on üürileandja oluliselt häiritud. Üürileandjal tekib tunne, et ta kaotas üürniku tegevuse tõttu kontrolli oma territooriumi üle ja ei ole ülevaadet, kes ja milleks tema asja kasutab.
31.Hageja on käesolevas asjas esitanud järgmised dokumentaalsed tõendid: 01.07.2015 sõlmitud üürilepingu (I kd, tl 10-16); väljavõtte elektroonilisest kinnistusraamatust (I kd, tl 17); 27.09.2016 e-kirja Xxxx Xxxx (I kd tl 18, tõlge II kd, tl 2-5); 29.09.2016 e-kirja Xxxx Xxxx (I kd tl 19-20, tõlge II kd, tl 2-5); 16.09.2016 e-kiri Xxxx Xxxx (I kd tl 1920, tõlge II kd, tl 2-5); hageja vastuse kostjale (I kd, tl 26-28); üürilepingu erakorralise ülesütlemise avalduse (I kd, tl 22); hageja teate kostjale (I kd, tl 31-34); hageja arvestuse arvete ajaloo kohta (I kd, tl 166).
32.Kostja on käesolevas asjas esitanud järgmised dokumentaalsed tõendid: võlgnevuse arvestuse (I kd, tl 95); 2 arvet parenduste eest (I kd, tl 96-97); 25.09.2016 e-kirjavahetuse parenduste kohta (I kd, tl 98; tõlge I kd, tl 99); 19.10.2016 e-kirjavahetuse maksu kohta (I kd, tl 176; tõlge I kd, tl 191); 23.11.2016 e-kirjavahetuse uue üüri kinnitamise ja selle tasumisest keeldumise kohta (I kd, tl 176 pöördel; tõlge I kd, tl 192); väljatrükid portaali Facebook kuulutuste kohta (I kd, tl 88-100); väljatrükid hageja veebilehest (I kd, tl 197199); videosalvestused Xxxx(2 tk) ja Xxxx (2 tk) (asuvad e-toimikus); pildi hõivatud parkimiskohtadest (I kd, tl 60); hageja TSD mai, september ja oktoober 2016 (I kd, tl 102-104); hageja 2015 majandusaasta aruande (I kd, tl 142-148); Xxxx märkmed (I kd, tl 105); pildi ööseks jäetud lukustamata sissepääsust (I kd, tl 149); 19.10.2016 ekirjavahetuse uue üürimäära, selle tasumise keeldumise, tulumaksu võrra üüri vähendamise ja tulumaksu tagastamise teemadel (I kd, tl 176, tõlge I kd, tl 191); hageja 2016 majandusaasta aruande (II kd, tl 7-13).
33.Hageja seadusliku esindaja Xxxx ja kostja Xxxx vaheline e-kirjavahetus on olnud kokkuvõtlikult järgmine: •
25.09.2016 kirjutas hageja kostjale muuhulgas seda, et soovib saada selgitust seoses salongi vannituppa vee ja elektri vedamisega esitatud arvete kohta; samuti edastas palve, et kostja esitaks edaspidi arveid hageja Avelieto OÜ nimel, mitte hageja seadusliku esindaja Xxxx nimel. Samuti soovib hageja kostjalt teada, kas tal on võimalik esitada hagejale arveid firma nime alt (I kd, tl 98; tõlge II kd, tl 3).
•
27.09.2016 kirjutas kostja hagejale kokkuvõtlikult seda, et ta sai juristilt teada, et füüsilise isiku poolt arvete esitamisel võivad tal tekkida probleemid, mistõttu tuleb üürileping lõpetada, küsides hagejalt, millal saab ta pinnad vabastada (I kd, tl 18; tõlge II kd, tl 2 pöördel).
•
28.09.2016 kirjutas hageja kostjale, et ta ei soovi üürilepingut lõpetada (I kd, tl 19-20; tõlge II kd, tl 2).
•
29.09.2016 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et nad tegid otsuse mitte enam rentida ruume, kuna ei soovi probleeme (I kd, tl 19; tõlge II kd, tl 4).
•
30.09.2016 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas, et lõpetavad lepingu (I kd, tl 19; tõlge II kd, tl 4).
•
30.09.2016 kirjas teeb hageja kostjale ettepaneku kohtumiseks (I kd, tl 19; tõlge II kd, tl 3 pöördel).
•
19.10.2016 kirjutas hageja kostjale muuhulgas, et üürisummades 1300 eurot ja 1500 eurot lepiti kokku teadmisega, et üürileping kehtib 3 aastat, kuid kuna kostja otsustas lepingu lõpetada, siis tasub hageja kostjale lepingu järgi septembri ja oktoobri 2016 eest üüri 920 eurot. Samuti selgitab hageja, et tal tuleb arvete tasumisel kinni pidada 20% käibemaks kõigi kostjale tasutud kuude eest alates 2016 märtsist kuni oktoobrini. Hageja viitab asjaolule, et minimaalne tähtaeg üüritud ruumide vabastamiseks VÕS järgi on 3 kuud (I kd, tl 176; tõlge I kd, tl 191).
•
16.11.2016 saatis kostja hagejale kirja milles märgib, et nad otsustasid lepingu lõpetada 31.12.2016, kostja teeb hagejale ettepaneku leping lõpetada 31.12.2016 ja pind vabastada 07.01.2017. Kostja palub hagejal sobivuse korral allkirjastada nimetatud e-kirja lisaks olev üürilepingu lisa (I kd, tl 20; tõlge II kd, tl 5 pöördel).
•
18.11.2016 vastas hageja kostjale, et ta ei ole uusi ruume leidnud. Kostja poolt saadetud dokumendi on ta nõus allkirjastama novembri lõpus, kui teab 100% kindlalt, et saab kolida uutesse ruumidesse, kuid sellisel juhul palub hageja kostjal teha lepingu lisasse muudatus selle kohta, et null-korruse on hageja kostjale üle andnud juba 15.09.2016. Hageja märgib, et ei soovi kostja jaoks olla „puuk“, kuid ei tahaks lõhkuda 8 aastat välja töötatud ja edukat ilusalongi (I kd, tl 20; tõlge II kd, tl 5).
•
23.11.2016 kirjutas kostja hagejale e-kirja, mille muuhulgas teatab, et kuna hageja on rikkunud üürilepingu punkti 12.1.5, siis on kostjal õigus üürileping ühepoolselt ennetähtaegselt lõpetada, kuna hageja andis ruume allüürile ilma üürileandja nõusolekuta (I kd, tl 176 pöördel; tõlge I kd, tl 192).
34.Käesolevas asjas on tunnistajana üle kuulatud Xxxx(II kd, tl 17-21), kes tegeles Tallinnas, Xxxxasuva hoonega kui kostja maakler. Ta annab ütlusi selle kohta, et käis ühel korral koos kostja endise esindajaga Xxxx Xxxx asuvas ilusalongis, mil esindaja palus tal osaleda tunnistajana jutuajamise juures, öeldes, et omanikul on äripindadega seoses vaidlus. Sama ajal oli seal salongis administraatori laua juures üks naisterahvas, samuti olid seal ootavad kliendid. Nimetatud naisterahvas ütles, et tema on ilusalongi
üürnik, ta töötab seal ning seal on ka teised üürnikud. Tema filmis seda juttu kostja endise esindaja palvel.
35.Käesolevas asjas on vande all üle kuulatud hageja seaduslik esindaja Xxxx (II kd, tl 2229), kes andis ütlusi selle kohta, et ilusalong on Tallinnas, Xxxx tegutsenud 9 aastat. Uue omaniku tekkimisel ei muutunud ilusalongi tegevuses midagi, tegevus on toimunud koguaeg ühtemoodi, muudatusi ei toimunud. Iluteenuste osutajatega olid suhtes kokkuleppelised, nad osutasid teenust salongi nime alt; üürilepinguid nendega sõlmitud ei olnud. Kokkuleppe sisu oli, et iluteenuse osutajad saavad kasutada teatud töökohta. Töökohaks on näiteks kliendi voodi ja selle kõrval olev töökapp. Tasu, mida pidi isik tasuma salongi brändi kasutamise eest, reklaami jm eest, oli kokkuleppeline. Salongi töötaja tasus ka enda sissetulekust teatava protsendi. Iluteenust osutavad isikud, kes osutasid salongis teenust, olid sõlminud hagejaga kokkulepped kui äriühingud. Lepingud ja kokkulepped oli suulised, nii oli see olnud juba 9 aastat. Salongi pidamise kulud, nt elekti-, vee- ja prügiveo kulud tasus tema ise. Kuni 2016 septembrini toimus töö probleemideta, kuid siis teavitati, et üürihind tõuseb kuni 1500 euroni ning ta peab loovutama kostjale null-korruse ruumid. Ta andis null-korruse ruumid kostjale üle 13.09.2016, kuna kostja soovis nende vabastamist. Esimest korda sai ta kostjalt kommunaalarve septembris 2016. Xxxx kirjutas kostjale, et kuna kostja on eraisik ja väliskodanik, siis hageja ettevõttel on kohustus kinni pidada 20% tulumaksu tema tulult ja see deklareerida. Kostja lubas asja uurida enda juristilt ning peale seda sai ta kostjalt vastuse, et tal ei ole eraisikuna probleeme vaja ja lõpetab üürilepingu. Kostja abikaasa Deniss pani ta 04.05.2016 fakti ette, et üür hakkab olema 1500 eurot. Üüri tõstmise osas toimusid läbirääkimised, kuid nad ei jõudnud selles kokkuleppele. 2016 mais esitatud arvel oli üürisummana kirjas 920 eurot, millele lisandus käibemaks, seega oli summa 1140 eurot, kuigi kostjal ei ole käibemaksukohustust. See, et hageja 2015 majandusaasta aruandes on kirjas, et salongi ruume üüritakse edasi isikutele, kes pakuvad teenuseid, ei puutu asjasse, raamatupidamisega tegeleb raamatupidaja ja raamatupidaja ilmselt kvalifitseeris suhte vastavalt raamatupidamisseadusele.
36.Käesolevas asjas on vande all üle kuulatud kostja Xxxx(II kd, tl 30-34), kelle ütluste kohaselt ostsid nad 2016 endale maja ning endine maja omanik Rein tutvustas neile maja üürnikke ning ütles, et neil ei ole vaja muretseda, sest rendilepingu saab alati lõpetada, samuti ütles Rein, et renditasu saab suurendada ning kuna rentnikul on allrendilepingud, siis rikub ta otseselt lepingut. Kui ta kohtus 2016 mais Avega, siis selgitas talle, et kuna
neil on suur pere ning otsid maja enda pere tarbeks, siis ei ole neil huvi rendilepingut jätkata. Kuna Ave väga palus, et üürilepingut jätkataks, siis nad leppisid kokku, et septembrist kuni 2016 aasta lõpuni on üüritasu 1300 eurot ning alates 01.01.2017 1500 eurot. 2016 septembris selgus, et renditasult on vaja maksta ka makse ja ta oleks pidanud tegema mingeid toiminguid. Tal oli sel ajal imik ja tal ei olnud võimalik siis süveneda mingitesse maksude nüanssidesse. Nad otsustasid lõpetada üürisuhted ning mitte anda enam ruume rendile. Ave pidi vabastama ruumid 31.12.2016. Kostja arvas, et hageja on rikkunud üürilepingut seetõttu, et ta andis null-korruse ruumid allrendile, seal tegutseva kaupluse töötajatele, kuid lepingus on kirjas, et ei ole õigust anda ruume allrendile. Ave andis keldripinna talle üle, millal see täpselt oli, seda ei mäleta. Ta ei esitanud hagejale kirjalikke pretensioone selle kohta, et poe pidamine või riiete müük teda häiris, sest alguses olid neid Avega usalduslikud suhted. Allrendile andmine on tema hinnangul ruumide kolmandatele isikute kasutusse andmine. Üürilepingu järgi võisid üüripinda kasutada Ave ja tema firma töötajad. Ta ostis üürilepinguga koormatud maja sellepärast, et eelmine maja omanik kinnitas, et nad võivad koheselt üürilepingu lõpetada, sest ilusalong rikkus üürilepingu tingimusi.
37.Kohus hindab, kas üürnik on olnud viivituses üüri või kõrvalkulude tasumisega eelmise kuu eest, st on rikkunud üürilepingu punkti 12.1.2. Kohtu hinnangul ei ole selline asjaolu leidnud tõendamist. Kostja on esitanud hageja võlgnevuse arvestuse (I kd, tl 95) ja hageja on esitanud omapoolse arvete tasumise ajaloo (I kd, tl 166), mis omavahel on täielikult erinevad. Üürilepingu p 6.4 kohaselt oli üüri suuruseks 920 eurot kuus neto, millele lisandus käibemaks 20% (käibemaksuga kokku 1104 eurot bruto). Poolte vahel on vaidlus, kas pooled leppisid kokku üüri tõstmises ning kas hagejal oli kohustus alates 2016 septembrist maksta igas kuus üüri 1300 eurot. Kostja leiab, et pooled saavutasid selles osas kokkuleppe, kuid hageja seisukoht on, et toimusid vaid läbirääkimised, kuid lõppkokkuvõttes hageja üüri tõstmisega alates 2016 septembrist ei nõustunud. Üürilepingu punkti 14.1 kohaselt võib üürilepingu tingimusi muuta vaid poolte kirjalikul kokkuleppel, va lepingus sätestatud juhtudel (I kd, tl 15). Seega oleks pidanud üüri suurendamise kokkuleppe olema vormistatud kirjalikult, mida käesolevas asjas kohtu hinnangul tehtud ei ole. Pooltevahelisest e-kirjavahetusest nähtub, et üürisumma tõstmine on olnud küll arutluse all, kuid konkreetselt üürilepingu tingimuste muutmises pooled kokkuleppele ei jõudnud ning kokkulepet ei sõlmitud. Käesolevas asjas on täielikult tõendamata asjaolu, et hageja oleks kostjale jätnud osaliselt või täielikult tasumata üüri või kõrvalkulud. Ainuüksi poole enda poolt koostatud võlgnevuse tabel (I kd, tl 95) ei saa
tõendada võlgnevus. Kostja on esitanud tõendina 2 arvet parenduste eest (I kd, tl 96-97). Kostja on leidnud, et hageja on tellinud omavoliliselt üüripinnale töid, mille osas koostati arved kostja nimele. Kohtu hinnangul on kostja selline seisukoht paljasõnaline, sest pooltevahelisest e-kirjavahetusest (I kd, tl 98, tõlge II kd, tl 3; I kd tl 18, tõlge II kd, tl 2) nähtub, et kostja oli parendustöödest teadlik ning pooled arutlesid selle üle, kes ja kui palju nende arvete eest tasub. Kohtu hinnangul ei ole kõnealuste arvetega kuidagi seostatav hageja võlgnevuse olemasolu.
38.Järgmisena hindab kohus, kas hageja on olulisel määral jätnud arvestamata teiste hoone kasutajate huvidega, st kas hageja on rikkunud üürilepingu punkte 3.9; 10.3 ja 12.1.3. Üheks kostja ülesütlemise avalduses märgitud lepingu rikkumiseks oli, et üürniku kasutusse antud pinnast levib teise korruse ruumidesse suitsuhaisu, mis viitab suitsetamise keelu rikkumisele. Nimetatud asjaolu on täielikult tõendamata, seda väidet ei kinnita mitte ükski asjas esitatud ja uuritud tõend. Kostja on leidnud, et hageja kui ilusalongi töötajad ja kliendid on omavoliliselt parkinud kostja territooriumile enda sõidukeid, liikunud omavoliliselt kostja territooriumil ringi, avanud autovärvat jne. Üürilepingu punkti 9.1 kohaselt (I kd, tl 14) on üürnikule eraldatud parkimiseks tähistatud parkimiskohad hoone õues ning parkimiskohad on märgistatud lepingu lisas nr
2.Samuti on üürileandja andnud üürnikule üle 4 pulti autovärava kasutamiseks. Kostja on tõendina esitanud foto väidetavalt hõivatud parkimiskohast kostja hoovis (I kd, tl 60). Kohtu hinnangul ei saa selle foto põhjal öelda, et tegemist oleks olnud just sellise parkimiskohaga, kuhu hageja ei oleks tohtinud sõidukit parkida. Seega on tõendamata asjaolu,
et
hageja
rikkus
üürilepingut
sellega,
et
parkis
sõidukid
sellistele
parkimiskohtadele, kus parkimine hagejale ei olnud ette nähtud. Kostja on leidnud, et hageja on võimaldanud kõrvalistel isikutel liikuda kostja territooriumil ja väljaspool salongi ruumidest. Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt (I kd, tl 11) on üürnikul õigus kasutada pinda üksnes sihipäraselt ilusalongi ruumidena. Mitmes üürilepingu punktis on käsitletud üürniku töötajaid, üürnikuga seotud isikuid ja kliente (näiteks lepingu punktid 3.1, 3.5, 3.6, 3.9, 3.14). On ilmselge, et ilusalongi pidamisel ei kasuta seda salongi vaid ilusalongi omanik ainuisikuliselt. Lisaks ilusalongis teenuseid osutatavatele isikutele kasutavad ilusalongi ka kliendid. Kostja, andes vastavalt üürilepingu punktile 9.1 hageja kasutusse mitmed parkimiskohad koos nelja värava puldiga, pidi aktsepteerima seda, et kostja hoovis (kus asusid parkimiskohad) liiguvad erinevad ilusalongiga seotud isikud, keda kostja isiklikult ei pruukinud tunda ning kes tema jaoks olid võõrad isikud. Kohtu hinnangul ei ole leidnud tõendamist, et ilusalongis teenuseid osutavad isikud või kliendid
oleksid häirinud hoone kaaskasutajaid sellisel määral, mis oleks võinud olla üürilepingu ülesütlemise põhjuseks. Kostja selline argument on täielikult tõendamata. Vaatamata sellele, et kostja ja hageja esindaja vahel toimus aktiivne e-kirjavahetus, ei ole kostja mitte kordagi näiteks e-kirja teel juhtinud hageja tähelepanu asjaolule (või teinud mingisugust hoiatust seoses sellega), et hageja tegevuse tõttu oleks saanud kahjustada teiste hoone kasutajate, sh kostja pereliikmete huvid.
39.Järgmisena annab kohus hinnangu, kas üürnik andis üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse ehk kas hageja rikkus üürilepingu punkti 12.1.5. Üürilepingu punkti 3.1 kohaselt (I kd, tl 11) on üürnikul õigus kasutada pinda üksnes sihipäraselt ilusalongi ruumidena. Lepingu punkt 3.5 (I kd, tl 11) sätestab, et üürnik lubab pinda kasutada üksnes tema poolt volitatud isikutel, töötajatel ning oma klientidel. Punktist 3.6 tuleneb, et üürnik tagab ja vastutab, et pinna kasutamine üürniku töötajate või muude temaga seotud isikute poolt ei tooks kaasa pinna õigeaegse üürileandjale tagastamise võimatust. Lepingu punkt 3.9 reguleerib, kuidas peavad üürniku töötajad, külalised ja muud temaga seotud isikud käituma üürileandja territooriumil (I kd, tl 11). Lepingu punkti 12.1.5 kohaselt on üürileandjal muuhulgas õigus leping erakorraliselt üles öelda, kui üürnik annab üürileandja nõusolekuta pinna teise isiku kasutusse. Nimetatud viimast asjaolu heidab kostja hagejale ette. Kostja ülesütlemise avalduses on hageja lepingu rikkumisena käsitletud asjaolu, et üürnik andis pinna allkasutusse. Kostja hinnangul ei olnud hagejal töötajaid, vaid hageja andis kostjalt üüritavad pinnad allüürile. Kohus sellise kostja seisukohaga ei nõustu. Üürilepingu sisust tuleneb, et kostja on lepingu sõlmimisega aktsepteerinud, et üüripinda kasutavad üürniku töötajad, üürnikuga seotud isikud, üürniku poolt volitatud isikud ja üürniku kliendid. Kohtu hinnangul ei oma antud asja lahendamise seisukohast tähtsust, mil viisil erinevad hagejaga seotud isikud üürniku ilusalongis iluteenuseid osutasid, kas nt kirjaliku töölepingu alusel, suulise kokkuleppe alusel vms. Nimetatud asjaolu ei ole üürilepingu oluliseks osaks. Üürilepingu sisu kohaselt on määravaks see, kas üürniku töötajad, üürnikuga seotud isikud, üürniku volitatud isikud ja üürniku kliendid järgisid üürilepingus kokkulepitud tingimusi või mitte. Kohtu hinnangul on üldteada asjaolu, et kui hoones asub ilusalong, siis selles ilmselgelt tegutsevad ka iluteenuseid osutavad isikud ning salongi külastavad ka kliendid. Äriruumi üürilepingu puhul tuleb kostjal sellega arvestada, et üüripinnal viibivad temale võõrad isikud. Üürilepingu punkti 12.1.5 alusel oleks üürilepingu ülesütlemine põhjendatud, kui üürnik annab üürileandja nõusolekuta teise isiku kasutusse. Kohtu hinnangul ei ole käesolevas asjas leidnud tõendamist, et hageja üürnikuna oleks üüripinna andnud sellise teise isiku (teiste isiku) kasutusse, kes ei oleks olnud seotud ilusalongi tegevusega. Kõik, kes hageja ilusalongi
kasutasid, olid kas ilusalongi kliendid või ilusalongis iluteenuseid osutavad isikud. Üüripinnal ei ole tegutsenud eraldiseisvat kauplust, vaid üüripinnal müüdi erinevaid tooteid seonduvalt ilusalongis pakutavate erinevate teenustega. On tavapärane, et ilusalongis lisaks teenuste osutamisele müüakse erinevaid ilutooteid, salongis pakutavate teenustega seotud tooteid jms. Kostja poolt tõenditena esitatud väljatrükid Facebooki kuulutustest (I kd, tl 88100), väljatrükid hageja veebilehest (I kd, tl 197-199); videosalvestused, hageja TSD (I kd, 102-104) ja majandusaasta aruanded (I kd, tl 142-148; II kd, tl 7-13) vaid kinnitavad hageja poolt ilusalongi pidamist kostja ruumides. Kohtu hinnangul pole leidnud tõendamist, et hageja oleks rikkunud üürilepingu punkti 12.1.5.
40.Eeltoodust tulenevalt leiab kohus, et kostja ülesütlemise avalduse materiaalsed eeldused ei ole täidetud ning seega ei ole hageja Avelieto OÜ ja RLT Invest OÜ vahel 01.07.2015 sõlmitud üürileping lõppenud, mistõttu tuleb hageja hagi rahuldada.
41.Kuna üürileping ei lõppenud, jätab kohus kontrollimata, kas kostja üürilepingu ülesütlemine võib olla vastuolus TsÜS § 138 ja VÕS § 6 sätestatud hea usu põhimõttega.
42.Käesolevas kohtuotsuse käsitlemata menetlusosaliste seisukohad ja tõendid jätab kohus TsMS § 238 lg 5 alusel arvestamata, kuna nendel ei ole asja lahendamisel tähtsust ja need ei ole asjakohased.
43.Hagi hind käesolevas asjas TsMS § 128 kohaselt on 11 040 eurot.
Menetluskulud
44.TsMS § 173 lg 1 kohaselt esitab asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Vastavalt TsMS § 173 lg 4 näeb menetluskulude jaotuses kohus ette, millised menetluskulud keegi menetlusosalistest peab kandma, välja arvatud kulude rahalise suuruse.
45.TsMS § 177 lg 1 p 2 kohaselt määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks määrusega pärast tsiviilasja sisulise lahendamise kohta tehtud kohtuotsuse või menetlust lõpetava määruse jõustumist. TsMS § 174 lg 8 sätestab, et kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks hagita menetluse sätete kohaselt, arvestades 5. jaos sätestatud erisusi.
46.TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. TsMS § 138 lg 2 kohaselt on kohtukuluks muu hulgas riigilõiv. TsMS § 144 p 1 kohaselt on kohtuvälised kulud menetlusosaliste esindajate kulud.
47.Menetluskulude kindlaksmääramise menetlusele kohaldatakse hagita menetluse sätteid (vt Riigikohtu 15.02.2012 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-161-11, p 7). Hagita menetluses lahendatavas asjas rakendab kohus TsMS § 477 lg 7 kohaselt uurimispõhimõtet, st kontrollib avalduse vastavust seadusele ja avalduse tõendatust ka juhul, kui sellele ei ole esitatud vastuväiteid.
48.TsMS § 162 lg 1 kohaselt kannab hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 162 lg 4 alusel võib kohus jätta kulud täielikult või osaliselt poolte endi kanda, kui vastaspoole kulude väljamõistmine poolelt, kelle kahjuks otsus tehti, oleks tema suhtes äärmiselt ebaõiglane või ebamõistlik. Kohus ei ole tuvastanud käesolevas asjas TsMS § 162 lg 4 kohaldamise aluseid, mistõttu peab hagimenetluse kulud kandma TsMS § 162 lg 1 alusel täielikult kostja.
49.Hageja esitas menetluskulude nimekirjad 20.12.2016, 25.12.2016, 05.06.2017 ja lõpliku nimekirja 25.09.2017 (I kd, tl 46-47, 183-184; II kd, tl 54-56). Menetluskulude nimekirjast nähtub, et hageja esindaja osutas õigusteenust hinnaga 100 eurot tunnis (ilma käibemaksuta). Samuti nähtub, et hageja esindajal on kulunud õigusabi osutamiseks kokku 43 tundi ja 64 minutit. Kohus leiab, et hageja esindaja tunnitasumäär 100 eurot (ilma
käibemaksuta)
on
kohtupraktikas
aktsepteeritava
suurusega.
Riigikohtu
tsiviilkolleegium on näiteks kohtuasjas nr 3-2-1-115-13 (p 25) leidnud, et Riigikohtu senises praktikas on muu hulgas põhjendatuks ja vajalikuks peetud esindaja tunnitasu 120 eurot koos käibemaksuga ja tunnitasu 120 eurot ilma käibemaksuta.
50.Kohus ei hakka analüüsima hageja esindaja õigusabile kulunud aega minutilise täpsusega, vaid annab üldiselt hinnangu hageja õigusabile kulunud ajale, leides, et arvestades käesoleva menetluse mahukust, kestvust ja keerukust on hageja õigusabile kulunud aeg 43 tundi ja 64 minutit põhjendatud (näiteks on käesolevas asjas toimunud kolm kohtuistungit). Seega on hagejal kulunud õigusabile kokku 4364 eurot, mida kohus peab vajalikuks ja põhjendatuks.
51.Hageja on käesolevas asjas tasunud riigilõivu 650 eurot, mis on TsMS § 138 lg 2 kohaselt hageja menetluskuluks. Hageja õigusabikuluks on 4364 eurot ning riigilõiv 650
eurot, seega on hageja menetluskulu kokku on 5014 eurot. Eeltoodust tulenevalt kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele menetluskulu kokku 5014 eurot.
52.Kostja ei ole hageja menetluskuludele vastuväidet esitanud.
53.Kooskõlas TsMS § 177 lg 4 tuleb rahuldada hageja taotlus menetluskuludelt viivise väljamõistmiseks VÕS § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras.
54.Kohus jätab hagi rahuldamise tõttu kostja menetluskulude kindlaksmääramise taotluse rahuldamata (II kd, tl 48-51). Kohus ei analüüsi kostja menetluskulude vajalikkust ja põhjendatust.
/allkirjastatud digitaalselt/
Reena Nieländer Kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.