Võlaõigus › Kahju õigusvastane tekitamine

2-17-4737

EDASIKAEBAMISE KORD

Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et menetlusabi taotluse esitamise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Hagiavaldus Viru Maakohtule esitatud hagiavalduse kohaselt sõlmisid V. S. ning V. N., V. N. ja S. N. 15. septembril 2015 korteriomandi müügilepingu ja asjaõiguslepingu, mille esemeks oli korteriomand asukohaga xxx tn xx, Jõhvi linn, Jõhvi vald, Ida-Viru maakond, mille reaalosaks on eluruum nr xx üldpinnaga 50,0 m2. Korter on kahetoaline ja asub elamu esimesel korrusel. Korteriomandi ostuhind 11 700 eurot oli hageja poolt 15.08.2016, s.o enne lepingu sõlmimist, üle kantud notar Kristel Jänese kontole. Kinnistu valdus anti hagejale üle enne lepingu sõlmimist, s.o 15. augustil 2016. Korteri ostmisel esitas hageja kostjale V. N.ile, kes esindas müüjaid, küsimusi võimalikest korteri puudusest, s.h hageja küsis, kas on korteri seintel hallitust. Kostja kinnitas hagejale, et puudusi korteris ei ole, s.h kinnitas, et hallitusi ka pole. Hagejal on hiljuti sündinud laps. Juhul, kui korteris oleks (enne müügilepingu sõlmimist) hallitus avastatud, ei oleks hageja müügilepingut sõlminud. Oktoobri lõpus ilmnesid esimesed probleemid. Korteris tekkis niiskuse ja hallituse lõhn. Hageja hakkas uurima korteri seinu ning elutoa seinal kapi taga (kui hageja lükkas kapi kõrvale) avastas ta, et tapeedi all on mullid. Pärast tapeedi kõrvaldamist oli seinal näha hallituse kiht. Hiljem avastas hageja hallituse ka toa nurgas. Naabritelt sai hageja teada, et aasta enne müügilepingu sõlmimist oli korteris üleujutus. Pärast üleujutust oli korteris tehtud remont. Kostjad ei ole sellest hagejale teatanud. Naabritelt sai hageja teada ka sellest, et elamu põhi konstruktsioonid on halvas seisundis ning aeg ajalt tekivad majas seoses sademetega üleujutused katuse ja kandeseinade kaudu. Elamu majandamiseks on loodud korteriühistu xxx xx. Korteriühistu esimees on kostja V. N., kes elamu eest ei hoolitse. Korterisse sisenemisel on koheselt tunda niiskuse, kopituse ja hallituse lõhnu. Pärast probleemi avastamist pöördus hageja korduvalt kostjate (s.o V. N. ja S. N.) poole suuliselt (isiklikult ja telefoni teel) selleks, et arutada võimalikud lahendused. Kostjad aga loobusid suhtlemisest ning avaldasid, et see probleem neid ei puuduta.

2-17-4737 lubatav.

2-17-4737 pöördus ta kostjate poole telefoni numbri saamiseks, kuigi see oli kirjutatud käsitsi 16.08.2016.a. koostatud üleandmise-vastuvõtmise akti. Eluliselt ei ole selline väide usutav, et hageja elab korteris 4 kuud ja ei reageeri hallituse olemasolule selle aja jooksul. Hoone xxx xx on ehitatud 1958 aastal ja algselt planeeritud loomuliku ventilatsiooniga hooneks, kus köögi välisseinas asuvast avausest (piltidel vasakus ülemise aknaservast ca 20 cm kaugusel) tuleb sisse värske õhk, mis väljub wc/vannitoa väljatõmbe ventilatsiooni kaudu. Korterite elu ja magamistubade ventilatsiooni eraldi ette nähtud ei ole ja nendes ruumides tagatakse elukeskkonna vajalik tase, regulaarse tuulutamise ja õhutamise teel. Hoone xxx xx katuse renoveerimise käigus 2007.a., taastati kõik ventilatsioonikanalid ja suitsukanalid, ning need on viidud läbi katuse, moodustades seeläbi maja silikaattelliskivi korstnad. 2007a. tehti hoonele xxx xx energiaaudit, mille käigus mõõdeti ka krt. xx parameetrid, kus keskmine mõõdetud õhukiirus köögis oli 0,89 m/s ja vannitoas 1,25 m/s, mis vastab kehtestatud normidele ka tänasel päeval. Hageja poolt esitatud eksperthinnangu 3166/0117 kohaselt on hallitusprobleemid tingitud vähesest korteri tuulutamisest ja talveperioodiks kõrgema suhtelise õhuniiskuse määrale ( eksperthinnangu ajal mõõdeti elutoas 56,3 % RH, mis on lubatust 25-45% RH kõrgem) , mis viitab otseselt hageja poolsele pahatahtlusele. Kostjad on seisukohal, et esitatud hagi ja selles toodud asjaolud on olulisel määral moonutatud ja ei vasta tegelikkusele, hagi on esitatud pahatahtlikult ja hageja on ise oma tegevusega viinud ostetud korteri seisundisse, mida ta hagiavalduses kirjeldab. Kostjad juhtisid hageja tähelepanu septembris 2016, kui eemaldasid korteri elutoast diivani (hageja palvel), et pesu kuivatamine elutoas ei ole lubatud (liigniiskuse teke) ja selleks on ette nähtud pesukuivatuspuud hoovis. Samuti palusid lõpetada koera roojamine korteris (koridoris oli koera uriini loik) ja koera poolt välisukse ja mööbli rikkumine, kuna müügitehingut ei olnud selleks ajaks sõlmitud. Kostjad leiavad, et müügilepingust taganemise eeldused ei ole täidetud. VÕS § 116 lõike 1 kohaselt võib lepingupool lepingust taganeda, kui teine lepingupool on lepingust tulenevat kohustust oluliselt rikkunud. Käesolevalt ei ole tegemist ühegi VÕS § 116 lõikes 2 sätestatud olukorraga. Kuigi VÕS § 116 lg 2 punkt 5 annab võimaluse täiendava tähtaja määramise järgselt müügileping üles öelda, ei ole käesolevatel asjaoludel nimetatud punktile tuginemine võimalik, kuna hageja ei andnud VÕS § 114 sätestatu kohast täiendavat mõistlikku tähtaega. Veelgi enam hageja ei ole esitanud kostjatele ühtegi konkreetset nõuet, mida kostjad oleksid pidanud/saanud, tegema/täitma, et korteri lepingutingimustele vastavusse viia. VÕS § 223 lõike 3 kohaselt ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuse täitmiseks täiendavat tähtaega ning võib lepingust taganeda juhul, kui müüja on lepingut oluliselt rikkunud. Kuna käesolevalt ei olnud tegemist olulise lepingu rikkumisega (veelgi enam, lepingu rikkumist ei eksisteeri üldse), siis ei ole võimalik ka VÕS § 223 lõikele 3 tuginedes lepingust taganeda. Niisamuti ei anna lepingust taganemiseks alust VÕS § 116 lõige 5, mille teise lause kohaselt ei või lepingupool lepingust ka täiendavat tähtaega andes taganeda, kui kohustus, mida lepingut rikkunud lepingupool täiendava tähtaja jooksul ei täitnud, moodustas tema lepingulistest kohustustest ebaolulise osa. VÕS § 116 lõiget 5 rikkudes tehtud taganemisavaldus on muuhulgas vastuolus ka hea usu põhimõttega (VÕS § 6 lõige 1). Nagu eelnevalt viidatud, ei ole käesolevalt lepingurikkumisega tegemist. Kostjad leiavad, et asja lahendamiseks on otstarbekas kõigepealt selgitada, kas hageja on täitnud seadusest tulenevat korda lepingu taganemisele eelneva puuduste kõrvaldamise tähtaja määramiseks. Ja kui ta seda on täitnud, siis on järgnevalt põhjust tuvastada, millised olid kokkulepitud kauba omadused ja kui ka see saab tuvastatud, siis, kas esines lepingu rikkumine kauba mittevastavuse tõttu lepingutingimustele. Kostjad leiavad, et kui asjaolu - lepingu rikkumisest teatamise ja tähtaja määramise korra järgimine - ei leia kinnitust, siis puudub vajadus ja põhjendus hinnata ja analüüsida muid asjaolusid ja nende kohta esitatud tõendeid, eriti aga olukorras kus hageja on neid tugevalt moonutanud. Kostjad taotlevad kohtul jätta hagiavalduses esitatud nõude rahuldamata, kuna hageja ei ole kinni pidanud lepingust taganemisel seaduses ettenähtud puuduste kõrvaldamise tähtaja määramist ja palub kohtul teha vaheotsus menetluse lõpetamise kohta, mis on edasikaebamise tähenduses samane lõppotsusega. Juhul, kui kohus ei pea võimalikuks vaheotsuse tegemist esitavad kostjad täiendava vastuse hagiavaldusele, omapoolsed tõendid ja 4(11)

2-17-4737 taotlusega tõendite kogumiseks - müügilepingule eelnenud kinnisvara eksperdi hinnangu väljanõudmiseks kinnisvarabüroo Ober-Hausi Kinnisvara AS ́lt. Hageja seisukoht kostjate vastusele Hageja esitas 28.04.2017 seisukoha kostjate vastusele. Hageja väidab, et näeb kostjate 15.03.2017 seisukohta müügilepingust taganemise avaldusele esmakordselt ning varem seda kostjatelt ei ole kätte saanud. Kostjad ei ole ka tõendanud seisukoha edastamise fakti hagejale. Hageja tuvastas korteris hallituse oktoobri 2016. lõpus. Pärast probleemi avastamist pöördus hageja korduvalt kostjate (s.o V. N. ja S. N.) poole suuliselt (isiklikult ja telefoni teel) selleks, et arutada võimalikud lahendused. Kostjad aga loobusid suhtlemisest ning avaldasid, et see probleem neid ei puuduta. Kostjad moonutavad hageja sõnu ja avaldavad, et hagiavalduse kohaselt ilmnes hallitus oktoobris ja alles kahe kuu pärast pöördus ta kostjate poole telefoni numbri saamiseks. Hageja helistas koheselt pärast probleemi avastamist helistas V. N.ile, kes esialgu ei vastanud telefonikõnedele. Mõne aja pärast ta helistas aga hagejale tagasi. Hageja teatas V. N.ile tuvastatud probleemist. V. N. ei tahtnud rääkida sellest ning ütles, et korteri müüjateks on V. N. kui ka tema pojad. Hageja helistas S. N.ile, kes ei võtnud ka toru. Pärast seda hageja kirjutas talle e-kirja. Mõne aja pärast S. N. helistas hagejale ning ütles, et kostjad ei kavatse seda probleemi arutada ja lahendada ning palus enam mitte pöörduda kostjate poole. Hageja sai kostjate täieliku vastuse üksnes pärast vastuse hagiavaldusele kättesaamist. Hageja tugineb VÕS § 223 lg-tele 1 ja 3. VÕS § 223 lg 1 ja 3, mille alusel loetakse müüjat müügilepingut oluliselt rikkunuks mh siis, kui asja parandamine ebaõnnestub või kui müüja keeldub õigustamatult asja parandamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist. Sellisel juhul ei pea ostja määrama müüjale tema kohustuste täitmiseks täiendavat tähtaega ning võib mh lepingust taganeda. Seega mainitud õigusnormi eeldusteks on need, et müüja keeldub asja parandamast või ei tee seda mõistliku aja jooksul pärast talle lepingutingimustele mittevastavusest teatamist ning ka see, et asja parandamine ebaõnnestub. Hageja on seisukohal, et antud juhul on mõlemad eeldused täidetud. Korterisiseste ehitustöödega ei ole võimalik probleemi lahendada. Korteris puuduste kõrvaldamine on võimalik ulatuslike ehitustöödega, s.h korteriühistu xxx xx poolt tehtud ehitustöödega (s.o katuse, seinte jms. parandustööd, nt. välisseinte soojustamine). Korter ei ole sobiv kasutamiseks eluasemena (ohtlik tervisele). Hagejal on väike laps, keda võib eriti mõjutada hallituse olemasolu korteris. Hageja jaoks korteris olemasolev puudus (s.o hallitus) on nii oluline, et hageja ei näe muid võimalusi kui taganeda müügilepingust. Kostjate väited, et hoone xxx xx katus oli renoveeritud 2007. aastal ning tööde käigus taastati kõik ventilatsioonikanalid ja suitsukanalid ning 2007a. tehti hoonele xxx xx energiaaudit, on tõendamata, mistõttu hageja palub kohtul jätta need tähelepanuta. Hageja on seisukohal, et kostjate vastuväited ja taotlus on alusetud. Hageja leiab, et kostjate taotlus vaheotsuse tegemiseks tuleb jätta rahuldamata. Kohtuistungid Kohtuistungil 27.11.2017 jäid hageja ja tema esindaja hagiavalduses esitatud nõude juurde. Hageja selgitas, et ta käis keldris, kuid ei pannud tähele ega teadnud, millised peavad keldrid olema, keldris on alati niiske. Lepingu sõlmimisel ta küsis niiskuse ja hallituse kohta, talle öeldi, et probleeme ei ole. Esimesed probleemid tekkisid oktoobri lõpus. Ta töötab laeva peal, on 2 nädalat kodus ja 2 nädalat tööl, naine helistas, et tekkisid esimesed hallitused. Kui ta koju tuli, hakkas uurima, kappi nihutades oli näha tapeedil niiskus ja nagu mullid olid tapeedi all. Ta helistas V.le, kes ei tahtnud temaga rääkida, öeldes, et andku nad korter tagasi ja lõpetas kõne. Ta helistas tagasi ning V. ütles, et ta helistaks S.le. Viimane ütles, et võtku ta kontakti nende juristiga. Ta pöördus oma juristi poole. Ta rääkis ehitajaga, kes ütles, et seda probleemi pole lihtne kõrvaldada, 5(11)

2-17-4737 kemikaalidega saab töödelda, kuid mingi aja pärast tuleb hallitus tagasi, välisseina tuleks soojustada. Neil on väike laps, selle tõttu nad ostsidki remondiga korteri. Kuni talveni panid nad pesu kuivama välja, toas nad pesu ei kuivatanud. Kui nad korteri ostsid, küsis ta V. käest, kas seal on hallitus. Viimane vastas eitavalt. Seal majas on teistes korterites ka hallitus. Hageja esindaja selgitas, et hageja proovis korduvalt suhelda kostjatega, kuid kostjad seda ei tahtnud. Alates oktoobrist 2016 proovis hageja seda küsimust lahendada. Asjakohane pole väide, et hageja ei proovinud hallituse peatamiseks midagi teha, see on seotud suurte kulutustega. Kostjate esindaja jäi esitatud vastuväidete juurde, selgitades, et V.l on nõrk süda, tal oli olnud operatsioon ning ta tahtis end säästa kõigist üleelamistes. Sellepärast soovitas ta hagejal pöörduda S. poole. S. ütles hagejale, et pöördugu kostja esindaja poole. Hageja seda ei teinud. Üleujutus korteris oli 2013.aasta suvel, see ei olnud suur see kuivatati ära ja mingit remonti selle tõttu vannitoas ei tehtud. Hageja ei ole midagi teinud selleks, et peatada hallitusseente levikut. Hallitus tekib teatud tingimuste kokkulangemisel. Kohtuistungil 22.01.2018 kuulas kohus ära eksperdina K. P. ja tunnistajad T. I. ja G. K.

KOHTUOTSUSE PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud toimiku materjalidega, kuulanud ära menetlusosalised, eksperdi K. P. ja tunnistajad T. I. ning G. K. leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Hageja palub välja mõista kostjatelt solidaarselt 12 171,99 eurot, sh 15. septembril 2016 sõlmitud korteriomandi müügilepingu alusel saadud 11 700 eurot ning kahju 471,99 eurot. Hagi on esitatud põhjusel, et korteriomand asukohaga xxx xx-xx on oluliste puudustega ning selle kõrvaldamine ei ole võimalik ilma ulatuslike ehitustöödeta, s.h ilma eelneva korteriühistu xxx xx poolt tehtud ehitustöödeta (s.o katuse, seinte jms. parandustööd, nt. välisseinte soojustamine). Korter ei vasta lepingutingimustele ega ole sobiv kasutamiseks eluasemena (ohtlik tervisele). Kuna tegemist on olulise lepingurikkumisega VÕS § 223 lg 1 ja ka VÕS § 116 lg 2 p 1 tähenduses, taganes hageja 21. veebruari 2017 avaldusega taganes hageja korteriomandi müügilepingust. Hageja on oma väidete kinnitamiseks esitanud järgmised tõendid: 15.09.2016 korteriomandi müügileping ja asjaõigusleping (I kd, lk 14-23); 15.08.2016 maksekorraldus (I kd, lk 24); 16.08.2016 üleandmise ja vastuvõtmise akt (I kd, lk 25); sünnitõend (I kd, lk 26); registriandmete väljatrükk (I kd, lk 27); Winters OÜ järeldus (I kd, lk 28-32); 31.01.2017 eksperthinnang 3166/0117 (I kd, lk 33-41); 21.02.2017 müügilepingust taganemise avaldus koos saatekirjaga (I kd, lk 42-51), e-kiri (I kd, lk 52); kinnistusraamatu väljatrükk (I kd, lk 53); arved (I kd, lk 54,55,58,59,61); maksekorraldused (I kd, lk 56,57,62, 63); OÜ Peremed arstitõend (I kd, lk 123); fotod (I kd, lk 124-127, 131-133); hageja 27.11.2017 kiri kostjale tõlkega (I kd, lk 163,164); S. I. kirjalik selgitus (I kd, lk 195 – 197, II kd, lk 8), tunnistaja T. I. ütlused (II kd, lk 2,6), A.L. kirjalik seletus (II kd, lk 48), E. J.kirjalik seletus (II kd, lk 49,50). Kostjad hagi ei tunnistanud, leides, et hageja ei ole esitanud ühtegi tõendit, et korter xxx xx-xx ei vasta lepingutingimustele ja elamiskõlbmatu. Hageja ei ole esitanud kostjatele ainsatki nõuet asjal olevate puuduste kõrvaldamiseks ja ei ole määranud ka selleks ka tähtaega, mis samaliigiliste nõuete puhul on üks obligatoorseimaid tingimusi. Tegemist ei ole kohustuse olulise rikkumisega, sellepärast ei ole võimalik VÕS § 116 lõikele 1 ega VÕS § 223 lõikele 3 tuginedes lepingust taganeda; hageja ei ole täitnud seadusest tulenevat korda lepingu taganemisele eelneva puuduste kõrvaldamise tähtaja määramiseks (VÕS § 114). Korter vastab kõikidele normidele ja on elamiseks kõlblik, samuti elab hageja kuni käesoleva ajani korteris.

6(11)

2-17-4737 Kostjad on oma väidete kinnitamiseks esitanud järgmised tõendid: kostjate 15.03.2017 seisukoht (I kd, lk 85- 91); foto 2013 toimunud veeavarii kohta (I kd, lk 139); väljavõtte vee tarbimise kohta (I kd, lk 140-143); korstnapühkimise akt (I kd, lk 144); elamu xxx xx esimese korruse plaan (I kd, lk 145); korteri müügikuulutuse väljavõte (I kd, lk 146, 147); kostjate esindaja 15.03.2017 e-kiri (I kd, lk 148); maakleri teate notarile (I kd, lk 149); O. I. vastus päringule koos tõlkega (I kd, lk 187,188); eksperdi K. P. seletused (II kd, lk 1 pöördel, lk 5), tunnistaja G.K. ütlused (II kd, lk 3,7), AS Ober-Haus eksperthinnang (II kd, lk 16-36). Asjas ei ole vaidlust järgmiste järgneva osas:

2-17-4737 Riigikohtu 20. juuni 2011. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-57-11, p 31; Riigikohtu 19. aprilli 2006. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-29-06, p 27). (p 18) Kui elamiseks mõeldud lepinguese ei vasta elementaarsetele elamistingimustele, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima) ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka RKTKo nr 32-1-129-12, p 23 ja 26). Sellisteks elementaarseteks tingimusteks on üldjuhul töökorras pliit, vee kasutamise võimalus ja muude võimaluste puudumisel töökorras kogumiskaev, mille olemasolu korral oleks võimalik elamut pidevalt kasutada (vt puudusega küttekolde lugemise kohta lepingutingimustele mittevastavaks VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi – RKTKo nr 3-2-1-115-04, p 21). (p 11) VÕS § 221 lg 1 p 2 kohaldamisel on müüja teadma pidamise hindamisel oluline arvestada mh asjaolu, kui kaua on asi müüja omandis olnud (sõltumata sellest, kas asja omanik on ka selle kasutajaks). Arvestades omaniku staatusest tulenevaid õigusi ja kohustusi, saab pikemat aega asja omanud müüja puhul eeldada, et ta peab teadma vähemalt asja sellistest puudustest, mis on selle tavapärasel kasutamisel igale kasutajale hõlpsasti äratuntavad. Tavapärasele kasutajale on hõlpsasti äratuntavaks puuduseks see, kui asi ei vasta selle elementaarsele kasutusotstarbele (asi ei kõlba selleks, milleks seda liiki asju tavaliselt kasutatakse). Hageja on oma väite, et kostjad müüsid talle varjatud puudustega ja elamiseks kõlbmatu korteri tõendamiseks esitanud Winters OÜ järelduse (I kd, lk 28-32) ning 31.01.2017 eksperthinnang 3166/0117 (I kd, lk 33-41), milles on kokkuvõttena leitud, et magamistoa ja vannitoa õhust leitud hallitusseente liigid ei tekita määratud kontsentratsiooni juures inimestel tervisehäireid, aga elutoa õhust leitud hallitusseente liigid võivad tekitada määratud kontsentratsiooni juures nõrgema immuunsüsteemiga inimestel terviseprobleeme. Tunnistajate T. I. ütlustest ja S.I., A.L. ning O.Iv. kirjalikest seletustest nähtub, et elamus on probleeme ventilatsiooniga ning osades korterites on pikka aega olnud probleeme hallitusega (II kd, lk 2,6; I kd, lk 195-197, II kd lk 8; II kd, lk 48; II kd, lk 49,50; I kd, lk 187,188). Ükski esitatud tõendietest ei kinnita vaieldamatult, et korter asukohaga xxx xx-xx on elamiskõlbmatu. AS Ober-Haus eksperthinnangust (II kd, lk 16-36) kohaselt ei esinenud korteril selle ülevaatuse hetkel varjatud puudusi, mille olemasolu mõistlikult tegutsev hindaja ei tuvastanud ega pidanudki tuvastama. Tunnistaja G. K. ütluste (II kd, lk 3,7) kohaselt näitas ta maarlerina hagejale mitmel korral vaidlusalust korterit, seal hallitust ega võõraid lõhnu ei olnud. Eksperdina ülekuulatud K. P. selgituste kohaselt oli elutoas hallitusseente kontsentratsioon kõrgenenud. Ekspert hallituse tekkimise aega öelda ei osanud. Kohus, hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et kuigi kostjatele võis teada olla, et elamus xxx xx esineb probleeme hallitusega, ei ole antud juhul vaieldamatut tõendamist leidnud, et 31.01.2017 eksperthinnangus märgitud hallitusseente kontsentratsioon esines korteris juba enne müügilepingu sõlmimist. Ka võis hageja ise oma tegevuse/tegevusetusega (sh vähese tuulutamisega), aidata hallituse levimisele kaasa. Seda kinnitavad hageja väitel, et hallituse nähud ja -lõhn tekkisid oktoobris 2016, so kaks kuud peale korteri valduse üleandmist ning K. P.ütlused, et hallitusseened arenevad väga kiiresti, selleks vajavad nad õhuniiskust, mis on kõrgem kui 70 %. Kohus, hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et ostjate poolt oluline lepingurikkumine ei ole vaieldamatult tõendamist leidnud ning seega puudub materiaalne eeldus lepingust taganemiseks.

8(11)

2-17-4737 Hageja väitel pöördus ta alates 2016 novembrist kuni 2017 jaanuarini korduvalt kostjate poole ning teatas neile korteri puudustest ning kostjatel oli piisavalt aega tekkinud vaidlusele reageerimiseks. Kuigi VÕS § 114 ei tulene, et kohustuse täitmiseks täiendava mõistliku tähtaja andmine peab olema väljendatud kindlas vormis, nt. kirjalikus vormis, ei ole asjas tõendamist leidnud, et hageja oleks andnud kostjatele täiendavat tähtaega kohustuse täitmiseks. Kostjad V. N. ja V. N. kohtuistungitel nimetatud asjaolu õigeks ei võtnud. Asjas puuduvad igasugused tõendid, et hageja oleks andnud kostjatele tähtaega puuduste (hallituse) kõrvaldamiseks või puuduste kõrvaldamiseks tehtud kulutuste hüvitamiseks. Samuti puuduvad igasugused tõendid selles kohta, et hageja oleks pöördunud ühegi pretensiooniga kostja V. N.i poole.

Kuigi müüjad on hüvitisnõude osas solidaarvõlgnikud, siis saab kostja vastu nõude rahuldada vaid juhul, kui hageja teatas temale puudusest tähtaegselt ning andis temale puuduste kõrvaldamiseks täiendava tähtaja (v.a juhul, kui see ei olnud VÕS § 115 lg 3 järgi vajalik). VÕS § 68 lg 1 kohaselt ei vastuta solidaarvõlgnik solidaarkohustuse rikkumise eest teise solidaarvõlgniku poolt. Sellest tuleneb, et õiguskaitsevahendi (nt kahju hüvitamise) kohaldamise eelduste täitmine tuleb tuvastada iga solidaarvõlgniku suhtes eraldi. (Riigikohtu 30.mai 2017. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-46-17, p 31) Seega V. N.i ja S. N.i kui kaasmüüjate korteri puudustest teavitamine, ei anna iseenesest alust nõuda kahju hüvitamist kostjalt V. N.ilt. Kohus, hinnanud esitatud tõendeid kogumis, leiab, et antud juhul ei ole täidetud kõiki seaduses sätestatud eeldusi, mis annaksid aluse leping ühepoolselt lõpetada. Hageja on enne müügilepingust taganemisavalduse esitamist jätnud kasutamata kostjate jaoks vähemkoormavaid õiguskaitsevahendeid, nagu hinna alandamine või kahjuhüvitise nõudmine. Hagi tuleb jätta rahuldamata. Kuna hagi jääb rahuldamata, puudu alus ka kostjatelt solidaarselt viivise kohtuotsusega väljamõistetud summalt võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses sätestatud määras alates hagi esitamisest (s.o alates 24.03.2017) kuni kohustuse täieliku täitmiseni väljamõistmiseks. Menetluskulud TsMS § 173 lg 1, 2 kohaselt, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses, muu hulgas määruses, millega hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus lahendatakse või hagi või hagita menetluse avaldus või teistmisavaldus jäetakse menetlusse võtmata või läbi vaatamata või asja menetlus lõpetatakse. Menetluskulude jaotus tuleb kohtulahendis märkida ka siis, kui menetlusosalised seda ei taotle. TsMS § 162 lg 1 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Kohus jättis hagi rahuldamata ning seega tuleb hageja menetluskulud jätta täies ulatuses tema enda kanda. Samuti jäävad kostjate menetluskulud nende põhjendatud ulatuses hageja kanda. Kostjate esindaja esitas 15.02.2018 kohtule taotluse, milles palub hagejalt välja mõista menetluskulud kogusummas 1709 eurot (sh eksperdi tasu 209 eurot ja õigusabikulud 1500 eurot, ilma käibemaksuta). Hageja vastuväited kostjate esindaja menetluskulude taotlusele ei esitanud. TsMS § 174 lg 1 kohaselt, menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kohus määrab menetluskulude rahalise suuruse kindlaks ka siis, kui menetlusosalised ei esita menetluskulude kindlaksmääramise taotlust, võttes aluseks menetluskulude nimekirja või tsiviilasja materjalid. TsMS § 138 lg 1 ja 2 kohaselt on 9(11)

2-17-4737 menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtukulud on riigilõiv, kautsjon ning asja läbivaatamise kulud. TsMS § 144 p 1 kohaselt on menetlusosalise esindaja kulud kohtuväliseks kuluks. Käesolevas tsiviilasjas esindas kostjaid esindaja.

TsMS §-s 218 sätestatud nõutele vastav lepinguline

Hageja lepingulise esindaja tunnitasu on 100 eurot (ilma käibemaksuta). Riigikohtu senises praktikas on põhjendatuks ja vajalikuks peetud tunnitasu nii 120 eurot koos käibemaksuga (01.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-92-13) kui ka tunnitasu 120 eurot ilma käibemaksuta (02.10.2013 määrus tsiviilasjas nr 3-2-1-93-13). Seega on hageja lepingulise esindaja tunnitasu mõistliku suurusega. Kokku on hageja esindaja esitanud Viru Maakohtule 5 sisulist menetlusdokumenti kogumahuga 9,5 lk (maha arvestatud 1 lk, mis hõlmab menetluskulude nimekirja). Lisaks on hageja esindaja osalenud kahel kohtuistungil, kokku 2,5 tundi. Kokku on esindajal kulunud vastuse ja seisukohtade koostamiseks, konsultatsioonidele kliendiga, asja kohtus arutamiseks 15 tundi (vastavalt menetluskulude nimekirjale, arveid ei ole hageja esindaja nimekirjale lisanud). Kohtupraktikas on kujunenud seisukoht, et umbes 1 lk menetlusdokumendi koostamisele võiks professionaalsete õigusteadmistega esindajal kuluda aega umbes 40 minutit kuni 1 tund, sealhulgas ka aeg, mis on kulunud eelnevalt dokumentidega tutvumisele, dokumentide analüüsimisele ja õigusliku positsiooni kujundamisele sõltuvalt dokumentide hulgast ja analüüsimist vajavatest asjaoludest. Antud ajakulu alla kuulub ka dokumentide allkirjastamine ja/või kohtule/kliendile edastamine/saatmine. Samuti peab kohus vajalikuks rõhutada, et konsultatsioonid ja muud tegevused (kirjavahetus kliendiga, kooskõlastamised, telefonikõned, dokumentide kohtule edastamised, jne), mis ei ole seotud konkreetse menetlusdokumendi koostamisega, ei ole toimiku materjalide kohaselt kontrollitavad ega hinnatavad tegevused. Kohus ei sea küll kahtluse alla, et õigusabiteenus hõlmab ka muid toiminguid peale kohtule menetlusdokumentide koostamise ja esitamise, kuid kohtuasja menetlemine ning asja lahendamine sõltuvad ennekõike siiski sellest, milliseid sisulisi taotlusi, seisukohti ja põhjendusi esitavad menetlusosalised kohtule. Lähtudes eeltoodust leiab kohus, et õigusabi osutamise ajakuluna märgitud 15 tundi on põhjendatud osaliselt 12 tunni osas (sisaldab nii menetlusdokumentide koostamise kui ka kohtuistungitel osalemiseks kulunud ajakulu). Eeltoodu põhjal on hageja põhjendatud ja vajalikud lepingulise esindaja kulud kokku 1200 eurot /12 tundi x 100/. Ülaltoodust lähtuvalt kuulub hagejalt kostjate kasuks solidaarselt väljamõistmisele menetluskulu kogusummas 1409 eurot /1200 + 209/. Muud, käesoleva määrusega rahuldamata kostjate kantud menetluskulud jäävad nende endi kanda. Kohus märgib menetluskulude kindlaksmääramist taotlenud isiku avalduse alusel menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist VÕS § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses (TsMS § 177 lg 4). Kostjate esindaja on vastava avalduse kohtule esitanud.

10(11)

2-17-4737 Kuna kohus jätab hageja menetluskulud täielikult tema enda kanda, siis kohus ei analüüsi hageja menetluskulude põhjendatust. Kohtuotsus on tehtud ülaltoodud põhjendustel ja õiguslikel alustel TsMS § 434, § 438, § 442, § 453, § 632, § 632 lg 1 sätete kohaselt.

/allkirjastatud digitaalselt/ Helgi Vinni Kohtunik

11(11)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.