Asjaõigus › Omandiasjad

ASJAOLUD JA HAGEJA NÕUE

Jaanus Rõõmus (hageja) esitas 22.06.2017 Tartu Maakohtule Dagris Punderi (kostja) vastu hagi kaasomandi lõpetamiseks, paludes jätta korter (Tartu Maakohtu kinnistusregistris registriosa nr XXX asukohaga Tartumaa, XXX) hagejale ja mõista kostjale hüvitiseks 2000 eurot. 06.02.2018 menetlusdokumendis märkis hageja hüvitiseks 3 100 eurot, 05.03.2018 menetlusdokumendis 5380.44 eurot ja 08.03.2018 menetlusdokumendis 5131.72 eurot. Hagiavalduse kohaselt ostsid hageja ja kostja XX.XX.XXXX korteri XXX hinnaga 114 000 eurot, ostu rahastati KredExi käendusel Krediidipangast võetud pangalaenuga summas 102 600 eurot. Kaks aastat hiljem poolte kooselu lõppes. Suulise kokkuleppe alusel pidi kinnisvara jääma hagejale, kuna hageja on ainuisikuliselt maksnud pangalaenu ja panustanud köögimööbli ostmisesse. Hiljem kostja keeldus kokkulepet täitmast. Hageja kulutused kinnistule alates selle omandamisest on olnud kokku 41 386.70 eurot, sh omafinantseering 11 400 eurot, pangalaenu tasutud põhiosa ja intress 22 480.34 eurot, notaritasu 743.52 eurot, köögimööbel ning -tehnika 2 780.21 eurot, korterisse tellitud lisatööd 446 eurot, kodukindlustus 449.31 eurot, kommunaalkulud summas 3 087.32 eurot. Tegemist on käsundita asjaajamisega, kuna hageja maksis kostja eest pangalaenu ja vallasasjade eest ning kostja oli teadlik sellest. Hageja on nõus võtma üle kostja kõik AS-iga Krediidipank XX.XX.XXXX.a sõlmitud laenulepingust tulenevad kohustused ning maksma kostjale õiglast hüvitist lähtuvalt kaasomandisse kuuluva kinnistu turuväärtuse hindamise ekspertiisist ning poolte varasemast rahalisest panusest.

KOSTJA VASTUVÄITED

Kostja ei vaielnud kaasomandi lõpetamise viisile vastu, kuid taotles hüvitise suuruseks 24 000 eurot, kui J. Rõõmus võtab laenulepingujärgsed kohustused enda peale, või 70 000 eurot, kui hageja laenulepingust tulenevaid kohustusi üle ei võta. Kostja vastuse kohaselt on pooltele kuuluva korteriomandi väärtuseks käesoleval ajal ligikaudu 140 000 eurot. Arvestades asjaolu, et kaasomandit koormab hüpoteek, mis tagab AS-iga Krediidipank sõlmitud laenulepingust tulenevaid kohustusi summas 91 736.54 eurot (21.08.2017 seisuga), on kaasomanike vahel jagatavaks väärtuseks 48 000 eurot (s.o 140 000 - 92 000 = 48 000). Kostja osa sellest on 50% ehk 24 000 eurot. Eeltoodud hüvitise summa on õige eeldusel, et hageja võtab üle kostja kohustused panga ees. Kui kostja jääb jätkuvalt vastutavaks laenu tagasimaksmise eest, siis on kostjale makstavaks õiglaseks hüvitiseks 70 000 eurot. Kostja vaidleb vastu hageja väitele, et hageja tasus kinnistu soetamisel omafinantseeringu täies mahus. Omafinantseeringu teostamiseks vajaliku rahasumma kogusid hageja ja kostja koos sularahas ning hageja maksis sissemaksu teostamiseks vajaliku rahasumma enne tehingu tegemist enda kontole. Pooltel õnnestus sissemaksu tegemiseks vajalik rahasumma säästa selliselt, et pooled elasid kostja vanemate juures. Samuti andsid sissemaksu

soetamiseks raha hageja ja kostja vanemad. SA Kredex käenduse said hageja ja kostja üksnes seetõttu, et kostjal oli kõrgharidus. Hageja ei ole esitanud kohtule nõuet käsundita asjaajamisega tehtud kulutuste hüvitamise nõudes. Kodukindlustuse tasumine ei ole kinnisasja alalhoidmise, valdamise ja kasutamisega seotud kulutus asjaõigusseaduse (AÕS) § 75 lg 1 tähenduses. Kostja kindlustuslepingut sõlminud ei ole. Pärast kostja väljakolimist on kommunaalkulude eest tasunud hageja, sest hageja on ainuisikuliselt tarbinud kommunaalteenuseid antud korteriomandis. Hageja ei ole kostjalt senini kommunaalkulude hüvitamist nõudnud. Ka kostja on kulutanud korteriomandi sisseseadele. Kostja avaldab, et alates 2015. a aprillist on hageja ainuisikuliselt saanud kasutada kaasomandis olevat korteriomandit. Seeläbi on hageja saanud kasutuseeliseid kostja arvel. Kostjale jääb esitatud nõude kontekstis erinevate soetatud vallasasjade ja nende väärtuse loetlemine arusaamatuks. Ka ei ole hageja nõue seotud tulumaksutagastusega.

KOHTU SEISUKOHT JA PÕHJENDUSED

Kohus jätab hagi rahuldamata. Poolte vahel puudub vaidlus asjaolude üle, et korteriomand registriosa nr XXX asukohaga Tartumaa, XXX omanik on 1⁄2 mõttelises osas hageja ja 1⁄2 mõttelises osas kostja (I kd tl 48). Poolte vahel puudub vaidlus ka selle üle, et juhul kui hageja saab kaasomandi lõppemisel kinnistu ainuomanikuks, on hageja valmis kostja kõik AS-iga Krediidipank XX.XX.XXXX sõlmitud laenulepingust (II kd tl 168-169) tulenevad kohustused üle võtma. Pooled vaidlevad korteriomandi väärtuse ja kostjale omandi kaotuse eest makstava hüvitise suuruse üle. AÕS § 70 lg 3 järgi kaasomand on kahele või enamale isikule üheaegselt mõttelistes osades ühises asjas kuuluv omand. AÕS § 76 lg 1 järgi kaasomanikul on õigus igal ajal nõuda kaasomandi lõpetamist. AÕS § 77 lg 1 näeb ette, et kaasomandi lõpetamisel jagatakse asi vastavalt kaasomanike kokkuleppele. Sama sätte lg 2 sätestab, et kui kaasomanikud ei saavuta kokkulepet kaasomandis oleva asja jagamise viisi suhtes, otsustab kohus hageja nõudel kas jagada asi kaasomanike vahel reaalosades, anda asi ühele või mitmele kaasomanikule, pannes neile kohustuse maksta teistele kaasomanikele välja nende osad rahas, või müüa asi avalikul või kaasomanikevahelisel enampakkumisel ning saadud raha jagada kaasomanike vahel vastavalt nende osa suurusele. Seega saab kohus valida üksnes nende kaasomandi lõpetamise viiside vahel, mida hageja on oma nõudes esile toonud, st antud juhul asja jätmine hagejale kohustusega hüvitada kostjale tema kaasomandi osa rahas. Sellises olukorras peab hageja tõendama, kui suur summa tuleb hagejal maksta kostjale hüvitisena omandi kaotamise eest. Hüvitise määramiseks tuleb tuvastada, milline on korteriomandi väärtus ja sellest tulenevalt kostja kaasomandiosa väärtus. Kuna pooled vaidlesid korteriomandi väärtuse üle, viidi asjas läbi ekspertiis. OÜ Tõnisson Kinnisvarakonsultant XX.XX.XXXX eksperthinnangu nr XXX järelduste kohaselt on Tartu maakonnas XXX asuva korteriomandi (registriosa nr XXX) turuväärtus 136 000 eurot (I kd tl 151-184). Hageja on teinud ettepaneku maksta kostjale hüvitist 2000-5380.44 eurot. Kostja on selgitanud, et nõustuks hüvitisega 70 000 eurot tingimusel, et laenuleping jääb tema suhtes kehtima, või hüvitisega 24 000 eurot, kui hageja võtab laenukohustuse tervikuna enda peale, arvestades, et laenujääk on 92 000 eurot.

Kohus selgitab, et kaasomand tuleb lõpetada viisil, mis koormab kaasomanikke kõige vähem. Seega on põhimõtteliselt võimalik jätta kaasomand lõpetamata juhul, kui hagis nõutud viis ei ole õiglane. Kaasomandi lõpetamine peab toimuma mõlema kaasomaniku huve võimalikult suures ulatuses arvestades. Riigikohus on leidnud, et põhimõtteliselt ei ole õige jätta ühis- või kaasomandis olevat kinnisasja ühe ühis- või kaasomaniku ainuomandisse suurema hüvitise maksmise vastu, kui viimane on valmis ja võimeline maksma (vt Riigikohtu 25. oktoobri 2017 otsus tsiviilasjas nr 2-14-18828, p 14.2; 26. aprilli 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-14-17, p-d 23, 25). Samuti on Riigikohus leidnud, et kui enampakkumise nõuet ei ole esitatud ja muid mõistlikke alternatiive ei ole, peaks kohus jätma kaasomandi (ühisomandi) selles olukorras lõpetamata. Seda peaks kohus pooltele ka enne selgitama ja võimaldama neil esitada enampakkumise nõue alternatiivselt juhuks, kui kohtu arvates tuleks eseme omandamise eest maksta rohkem, kui omandamist soovija on valmis ja võimeline tegema. (Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 26. aprilli 2017 otsus nr 3-2-1-14-17, p 24, 25). Kohus on hagejale selgitanud nõude täiendamise vajadust 18. jaanuari 2018 e-kirjas (II kd tl 152), kuid alternatiivset nõuet ei ole esitatud. Riigikohus on märkinud, et kaasomandi osast ilma jäävatele kaasomanikele tuleb tagada täielik rahaline hüvitis oma omandiõiguse kaotamise eest. Selleks tuleb üldjuhul hinnata kaasomandis oleva asja väärtust tervikuna ja arvutada selle alusel välja kaasomaniku osa rahas tema mõttelise osa suuruse alusel. Lähtuda tuleb seejuures kaasomandis oleva asja kui terviku, mitte mõttelise osa harilikust väärtusest (vt Riigikohtu 10. mai 2017 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-17, p 13; Riigikohtu 9. veebruari 2006 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1168-05, p 10; Riigikohtu 17. oktoobri 2005 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-102-05, p 16;). Hageja väitel tuleb hüvitise määramisel arvestada, et hageja on korteri ostmisesse rahaliselt märgatavalt enam panustanud. Kostja on esitanud vastuväite, et raha koguti koos ning raha pangakontolt väljavõtmised ei tõenda raha kogumist, vaid raha kulus jooksvate kulutuste katteks. Kohus on seisukohal, et hageja väide selle kohta, et ainult tema rahalistest vahenditest tehti laenu sissemakse ja tasuti laenu- ja intressimaksed, ei ole tõendatud. Hageja on palunud kostjale makstavast hüvitisest maha arvestada tema poolt tasutud kommunaalkulud alates korteriomandi soetamisest summas 3 087.32 eurot. Kohus leiab, et kommunaalkulude osas ei ole jälgitav, millise osa kuludest moodustavad jooksvad kulud ning millised kulud on seotud kaasomandi haldamise ja remondiga, mistõttu kohus ei pea võimalikuks neid hüvitise arvutamisel arvestada. Õiglase hüvitise arvestamisel on põhjendatud arvestada hageja poolt tasutud laenumakseid alates ajast, mil ta on neid ainuisikuliselt on kandnud. Pooled ei vaidle selle üle, et hageja on alates aprillist 2015 tagastanud laenu üksi. Kostja on kinnitanud 16.11.2017 kohtuistungil, et tema ei ole pärast väljakolimist laenu maksnud, mistõttu tuleb kostja osa laenumaksest hüvitisest maha arvestada. Solidaarvõlgnik saab pärast võlausaldajale kohustuse täitmist nõuda teiselt solidaarvõlgnikult sama, mida saanuks nõuda neilt võlausaldaja. Tagasinõude tekkimise esmaseks eelduseks on solidaarvõla täielik või osaline täitmine solidaarvõlgniku poolt ning solidaarkohustus peab olema täidetud suuremas ulatuses, kui on kohustuse täitnud solidaarvõlgniku enda osa suhetes solidaarvõlgnikega (Riigikohtu 21. juuni 2013 otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-54-13, p 11). Nähtuvalt hageja esitatud pangakonto väljavõttest (II kd tl 23-35), on laenulepingu igakuise tagasimakse suurus 386.93 eurot. 2015. aasta aprillist kuni 2018. aasta jaanuarini (34 kuud x 386.93) on hageja teinud makseid 13 155.62 euro ulatuses. Eeltoodust tulenevalt peaks kostja võlaõigusseaduse § 69 alusel hagejale hüvitama 6 577.81 eurot (13 155.62/2).

Kohtu hinnangul on käesoleval juhul õiglase hüvitise suurus omandi kaotuse eest 136 000 eurot (eksperdiarvamusega tuvastatud korteriomandi väärtus) – 90 403 eurot (laenujääk 06.02.2018 seisuga) = 45 597 / 2 = 22 798.50 eurot – 6 577.81 eurot (kostja eest tasutud laenu- ja intressimaksed aprillist 2015 kuni jaanuarini 2018) = 16 220.69 eurot. Viimaseks hageja poolt pakutud hüvitiseks oli 5 131.72 eurot, mis ei vasta ligilähedaseltki kohtu poolt arvestatud õiglase hüvitise suurusele. Kohus leiab, et arvestades, et hüvitise maksmiseks kohustatud kaasomanik ei ole nõus maksma õiglast hüvitist ja muid kaasomandi lõpetamise viise ei ole hagetud, siis tuleb kaasomand jätta lõpetamata. Eeltoodust tulenevalt tuleb hagi jätta rahuldamata. Kohtul ei ole võimalik käesolevas menetluses asuda sisuliselt analüüsima hageja nõuet kostja vastu vallasomandi jagamiseks või käsundita asjaajamisega tehtud kulude hüvitamiseks või kostja nõuet hageja vastu kasutuseelise hüvitamiseks. Hageja on esitanud üksnes kaasomandi lõpetamise nõude ning ühtegi muud nõuet, mida kohus oleks menetlusse võtnud ning millelt oleks tasutud riigilõivu, esitatud ei ole. Menetluskulud Tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 173 lg 1 kohaselt asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. TsMS § 162 lg 1 kohaselt hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. TsMS § 174 lg 1 menetluskulude rahalise suuruse määrab menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja taotleb enda 12.03.2018 menetluskulude kindlaksmääramise avalduses kostja menetluskulude kindlaksmääramist summas 3153.60 eurot, sh õigusabikulud koos käibemaksuga 2 730 eurot ja asja läbivaatamise kulud, s.o kinnistusraamatu väljavõte 3 eurot, sõidukulu seoses kohtuistungiga 100 eurot, ekspertiisikulu 250 eurot. 13.03.2018 esitas kostja täiendava menetluskulude nimekirja seoses 12.03.2018 istungiga. Kostja taotleb õigusabikulude hüvitamist summas 116.67 eurot ja sõidukulude hüvitamist summas 50 eurot, kokku koos käibemaksuga 200 eurot. Seega on kostja menetluskulud kokku 3 353.60 eurot. Kohus on seisukohal, et kostja menetluskulud on vajalikud ja põhjendatud. Kostja esindaja õigusabi osutamise tunnihind (140 eurot, millele lisandub käibemaks) on vastavuses kehtiva kohtupraktikaga. Kohus arvestab, et asjas on toimunud neli kohtuistungit ja teostatud ekspertiis. Kohtu hinnangul on kostja avaldus põhjendatud ja hagejalt tuleb kostja kasuks välja mõista kostja menetluskulude katteks 3 353.60 eurot. Kostja on taotlenud, et hageja tasuks väljamõistetud menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg-s 1 sätestatud määras alates otsuse jõustumisest kuni täitmiseni. Kohus rahuldab kostja taotluse. /allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.