PK hagi Tallinna linna vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.10.2017.a otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
Tallinna linna apellatsioonkaebus
Tsiviilasja hind apellatsioonimenetluses
294 eurot
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja (apellatsioonimenetluses vastustaja): PK (isikukood xxxxxxxxxx), RÕA korras määratud esindaja vandeadvokaadi abi Aleksei Vassiljev
(Tallinna
Linnavalitsuse
kaudu)
Kostja (apellatsioonimenetluses apellant): Tallinna linn Tallinna Linnavalitsuse kaudu, tehinguline esindaja Erika Scholler Menetluse liik
Kirjalik menetlus
RESOLUTSIOON:
1.Tühistada Harju Maakohtu 04.10.2017.a otsus ja saata asi tagasi uueks menetlemiseks maakohtule.
2.Rahuldada Tallinna linna (Tallinna Linnavalitsuse kaudu) apellatsioonkaebus osaliselt. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel.
Tsiviilasi nr 2-16-4588 Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb. Varasem menetlus
1.Tallinna üürikomisjon vaatas läbi hageja avalduse ning jättis 01.03.2016.a otsusega rahuldamata tema nõude 11.12.2015.a eluruumi Xxxxxxxxx xx xx-xx, xxxxxx, üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks. 22.03.2016.a esitas hageja kohtule taotluse avalduse läbivaatamiseks hagimenetluses. Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
2.22.04.2016.a esitas hageja maakohtusse täiendatud hagi, milles palus tuvastada 03.05.2012.a üürilepingu nr Ü-129/1 ülesütlemise tühisuse. Hagiavalduse kohaselt edastati hagejale üürilepingu 11.12.2015.a ülesütlemise avaldus 27.12.2015.a. Avaldus oli koostatud Haabersti Haldus OÜ poolt. Avalduse kohaselt lõpetati üürisuhted alates 13.01.2016.a põhjusel, et hageja oli ülesütlemise hetkel viivituses kolmel üksteisele järgneval maksetähtpäeval tasumisele kuuluva üüri, kõrvalkulude või nende oluliste osade tasumisega. 11.12.2015.a seisuga oli hagejal üüri ja kõrvalkulude võlg kokku 289,94 eurot, millele lisanduvad viivised 287,72 eurot. Ülesütlemise avalduse esitas isik, kes ei ole üürileandja ega üürisuhte pool. Haabersti Haldus OÜ ei ole AS-i Maket Kinnisvara õigusjärglane. Seega ei ole täidetud ülesütlemise formaalsed tingimused. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 325 alusel on ülesütlemine tühine mittevastavuse tõttu VÕS § 325 lg-te 1-4 nõuetega. Üürilepingus puudub kokkulepe üürisumma kohta, mistõttu on ainetud väited hageja üürivõlgnevuse kohta. Hageja tasus kostjale pidevalt kommunaalteenuste eest. Kostja väited võlgnevuse kohta on tõendamata. Seega ei ole täidetud üürilepingu ülesütlemise materiaalsed eeldused. Kostja vastuväited
3.Kostja vaidles hagile vastu ja palus jätta selle rahuldamata. Ülesütlemiseavalduse esitas hagejale OÜ Haabersti Haldus, kes hagejaga üürilepingut ei sõlminud. Tallinna Linnavaraamet ja OÜ Haabersti Haldus sõlmisid 11.06.2015.a lepingu Tallinna linnale kuuluvate elamute Tallinnas xxxxxxxx tee xx, xx, xx, xx, xx kinnistute, ehitiste ja tehnosüsteemide haldamis- ja korrashoiuteenuse osutamiseks ja Tallinna linna esindamiseks eluruumi üürilepingu sõlmimisel, täitmisel ja üürnike poolsete kohustuste täitmise üle järelevalve teostamiseks ning üürilepingust tulenevate vaidluste lahendamiseks. Lepingu p 4.1.9 kohaselt kohustus OÜ Haabersti Haldus üürilepingu rikkumise tuvastamisel rakendama üürilepingute rikkujate suhtes seaduslikke ja lepingulisi õiguskaitsevahendeid ning vaidluse kokkuleppel lahendamata jäämisel pöörduma üürikomisjoni või kohtusse hiljemalt 3 kuu jooksul üürilepingu rikkumise tuvastamisest. Seega on formaalsed eeldused lepingu ülesütlemiseks täidetud. Tallinna Üürikomisjon arutas hageja poolt täitmata kohustusi 250,43 eurot 14.01.2016.a seisuga. Hageja kohustus tasuma üüri igakuiselt 1,15 eurot m2 eest. Igakuine üür oli 24,50 eurot. Hagejale esitati arveid summas 1496,29 eurot (sh üür 539 eurot ja kõrvalkulud 957,29 eurot). Hageja tasus 1245,86 eurot (sh 539 eurot üüri eest ja 706,86 eurot kõrvalkulude eest). Seega oli hagejal kõrvalkulude võlg 250,43 eurot. Täidetud on ülesütlemise materiaalsed eeldused.
2(5)
Tsiviilasi nr 2-16-4588 Esimese astme kohtu otsus
4.Harju Maakohus tegi 04.10.2017.a otsuse, millega rahuldas hagi kostja vastu üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamiseks ja tuvastas 11.12.2015.a üürilepingu ülesütlemisavalduse, mille kostja nimel esitas hagejale OÜ Haabersti Haldus ja mille hageja sai kätte 27.12.2015.a, tühisuse. Kohus mõistis Tallinna linnalt menetluskulud 411 eurot riigituludesse ning määras nimetatud summa tähtajaks tasumata osalt viivise tasumise kohustuse seaduses sätestatud määras. Otsuse kohaselt ei ole vaidluse all, et hageja sõlmis AS-iga Maket Kinnisvara (üürileandja) viieks aastaks Tallinnas Xxxxxxxxx xx xx-xx asuva sotsiaaleluruumi üürilepingu ning hageja ütles üürilepingu üles 11.12.2015.a. Kohus leidis, et Tallinna linna ja OÜ Haabersti Haldus vahel sõlmitud lepingust tulenevalt oli OÜ-l Haabersti Haldus õigus esitada üürilepingu ülesütlemise avaldus Tallinna linnale kuuluva elamispinna osas. Kohus viitas VÕS § 325 lg-tele 2 ja 5. Käesoleval juhul ei vasta ülesütlemine seaduse nõuetele, kuna ülesütlemisavalduses on lepingu lõppemise päevana märgitud 12.01.2015.a, seega ülesütlemisavaldusest 11 kuud varasem aeg. Kohaldamisele kuulub VÕS § 325 lg 5, kuna VÕS § 325 lg 2 p 2 mõistes on lepingu lõppemise päev ülesütlemisavalduses märkimata. Üksteist kuud varasema aja märkimist ei saa teisiti tõlgendada kui lepingu lõppemise päeva märkimata jätmisena. Kuna ülesütlemisavaldus on tühine ülesütlemise vorminõuete rikkumise tõttu, ei oma käesoleva vaidluse lahendamisel tähtsust ülesütlemisavalduse matariaalõiguslike aluste olemasolu või puudumine. OÜ Haabersti Halduse poolt hagejale saadetud 11.12.2015.a üürilepingu ülesütlemisavalduses on märgitud eluruumi vabastamise ja OÜ Haabersti Haldus esindajale üleandmise palve 12.01.2015.a. Ülesütlemisavalduse sai hageja kätte 27.12.2017.a vastavalt tahteavalduse või dokumendi kättetoimetamise aktile. 13.01.2016.a, mida hageja on hagiavalduses nimetanud üürisuhte lõpetamise alguspäevaks, on 11.12.2015.a ülesütlemise avalduses märgitud Xxxxxxxxx xx xx-xx eluruumis elektrienergiaga varustamise katkestamise päevaks, mitte üürilepingu lõppemise päevaks. Hageja on selles osas ülesütlemisavaldusest vääralt aru saanud. 11.12.2015.a üürilepingu ülesütlemisavalduses on lepingu lõppemise päev 12.01.2015.a, s.o 11 kuud varasem aeg, kui ülesütlemisavalduse kuupäev (11.12.2015.a). Kuigi tegemist võib olla hagejapoolse (OÜ Haabersti Haldus kaudu) eksimusega, ei saanud kohus seda eksimust tõlgendada hageja kahjuks arvestades muuhulgas, et hageja on eesti keelt mittevaldav isik ning kostja on avalikku võimu teostav kohalik omavalitsus. Kuna ülesütlemisavaldusest tulenevalt on üürileping ülesöeldud tagantjärgi, on ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 alusel tühine, sest ei vasta VÕS § 325 lg 1 p 2 nõuetele. Apellatsioonkaebus
5.Maakohtu otsuse peale esitas kostja apellatsioonkaebuse, milles palus maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Kostja palus menetluskulud jätta hageja kanda. Kostja selgitas nii eelistungil, kui ka tõendas kohtule esitatud tõenditega, et väljastatud ülesütlemise avaldus oli vastustajale selge ja arusaadav. Tallinna Üürikomisjoni istungil kinnitas hageja mitu korda, et vaatamata sellele, et ülesütlemises on tehtud viga, aktsepteerib ta ülesütlemise avaldust ja ülesütlemise avalduse sisu on temale selge. Kostja ei nõustunud kohtu järeldusega, et hageja on eesti keelt mittevaldav isik ja selle tõttu ei olnud ülesütlemise avalduse sisu temale selge. Kohus andis hageja paljasõnalistele ütlustele ümberlükkamatu tõendi väärtuse. Kohus rikkus ka tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 414 lg 2 p 2, sest kostja teatas kohtule mõjuvast põhjusest kohtuistungile ilmumata jätmiseks ja põhistas seda ega soovinud asja läbivaatamist temata. Kuna kostja esitas kohtule taotluse istungi
3(5)
Tsiviilasi nr 2-16-4588 edasilükkamiseks ja selgitas kohtuistungi edasilükkamise põhjust (alaealise lapse haigus ja viibimine haiguslehel), pidi kohus kohtuistungi edasi lükkama ja uue istungiaja määrama. Vastustaja seisukoht
6.Vastustaja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta selle rahuldamata ning maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht
7.Ringkonnakohus, tutvunud apellatsioonkaebusega ja tsiviilasja materjalidega, leiab et maakohtu otsus tuleb terves ulatuses tühistada ja asi saata uueks lahendamiseks tagasi maakohtule. Apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt.
8.Hageja esitas hagi, paludes kohtul tuvastada Haabersti Haldus OÜ poolt 03.05.2012.a üürilepingu nr Ü 129/1 ülesütlemise tühisuse. Hagejal oleks õigus nõuda üürilepingu ülesütlemise tühisuse tuvastamist VÕS § 325 lg 5 alusel. Selle eeldus on ülesütlemise mittevastavus § 325 lg-tes 1-4 sätestatud nõuetele. Maakohus leidis, et ülesütlemine ei vasta VÕS § 325 lg 2 p-le 2, kuivõrd selles ei olnud märgitud lepingu lõppemise päeva ning on seega tühine. Maakohus järeldas eelnimetatut sellest, et lepingus oli märgitud lepingu lõppemise kuupäevana 12.01.2015.a ehk ülesütlemisavaldusest 11 kuud varasem aeg. Hageja ei ole hagiavalduses tuginenud aga sellele, et ülesütlemisavalduses ei olnud lepingu lõppemise päeva, vaid on käsitlenud lepingu lõppemise päevana 13.01.2016.a (I kd, tl 19). Kohtule esitatud Tallinna Üürikomisjoni 01.03.2016.a otsusest üürivaidlusasjas nr 11-1/4/16 (I kd, tl 3 jj) nähtub, et üürikomisjoni istungil kinnitas hageja, et ta sai aru, et leping öeldi üles 11.01.2016.a (I kd, tl 4). Hageja muutis enda seisukohta lepingu lõppemise päevast arusaamise osas 21.02.2017.a käesolevas asjas toimunud eelistungil (I kd, tl 165), leides et leping on lõpetatud 2015.a jaanuaris ning ülesütlemine on tühine, kuna üürilepingut ei saa tagantjärele üles öelda. Olenemata eeltoodust, peab kohus hindama kostja ülesütlemisavaldust vastavalt seaduses ettenähtud tõlgendamisreeglitele.
9.Käesoleval juhul on ülesütlemisavalduse puhul tegemist kindlale isikule suunatud tahteavaldusega. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 75 lg 1 kohaselt tuleb kindlale isikule tehtud tahteavaldust tõlgendada vastavalt tahteavalduse tegija tahtele, kui tahteavalduse saaja seda tahet teadis või pidi teadma. Kui tahteavalduse saaja tahteavalduse tegija tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb tahteavaldust tõlgendada nii, nagu tahteavalduse saajaga sarnane mõistlik isik seda samadel asjaoludel mõistma pidi. Käesoleval juhul on 11.12.2015.a dateeritud üürilepingu ülesütlemisavalduses (I kd, tl 25) märgitud lepingust tulenevate üürisuhete lõppemise päevana 11.01.2015.a. Kostja on iseenesest hagiavalduse vastuses (I kd, tl 85) kinnitanud, et ta tahe oli üürisuhete lõppemise päevana määrata 11.01.2016.a. Ka hageja kui tahteavalduse saaja on nii üürikomisjoni menetluses kui ka hagiavalduses kinnitanud, et leping ei ole lõppenud tagasiulatuvalt, vaid 2016.a (kuigi hageja on tuginenud nii kuupäevale 11.01.2016.a kui ka 13.01.2016.a). Isegi kui hageja kostja tegelikku tahet ei teadnud ega pidanudki teadma, tuleb lähtuda sellest, kuidas oleks tahteavaldusest aru saanud sarnane heas usus tegutsev mõistlik isik, arvestades kõiki tahteavalduse tegemisega seotud asjaolusid. Ringkonnakohtu hinnangul oleks hagejaga sarnane mõistlik isik pidanud aru saama, et üürileandja eksis aastaarvuga ning leping öeldi üles 11.01.2016.a, millele viitavad ka ülesütlemisavalduses märgitud teised kuupäevad ning ülesütlemise alus (kolmel kuul viivituses olemine üüri ja kõrvalkulude tasumisega). Ülesütlemisavalduse kuupäevana on märgitud 11.12.2015.a ning elektrienergiaga varustamise katkestamise kuupäevana 13.01.2016.a ning eluruum paluti vabastada 12.01.2015.a. Eeltoodust tulenevalt on eluliselt usutav, et tegemist oli aastaarvu osas ilmse ebatäpsusega ning üürileandja
4(5)
Tsiviilasi nr 2-16-4588 tegelik tahe oli määrata lepingu lõppemise kuupäevana 11.01.2016.a. Asjaolud, kas hageja on eesti keelt mittevaldav isik ning kostja on avalikku võimu teostav kohalik omavalitsus, ei ole ringkonnakohtu hinnangul alus, et leida vastupidist. Hageja halvale keeleoskusele kui avalduse arusaamise takistusele ei ole hageja maakohtu menetluses ise tuginenud. Sellest hoolimata ei ole ringkonnakohtu hinnangul keeleoskus ka käesoleval juhul alus, et leida, et hagejaga sarnane mõistlik isik ei oleks avalduses märgitud kuupäevadest pidanud aru saama. Poolte vahel oli ka leping sõlmitud eesti keeles (I kd, tl 24). Samuti ei mõjuta lepingu lõppemise kuupäeva mõistmist kostja isik. Eeltoodust tulenevalt ei saa käesoleval juhul aastaarvuga eksimisel lugeda, et ülesütlemisavalduses ei olnud lepingu lõppemise päeva märgitud ning sellest tulenevalt oleks ülesütlemine VÕS § 325 lg 5 alusel tühine.
10.Maakohus ei ole aga eelnimetatud materiaalõiguse normi ebaõige kohaldamise tulemusel hinnanud hageja poolt hagiavalduses esitatud asjaolusid, millele hageja tugines ülesütlemise avalduse tühisuse tuvastamise nõudmisel (mh ülesütlemise materiaalõiguslike aluste puudumine). Eeltoodust tulenevalt rikkus kohus asja menetlemisel ka oluliselt menetlusõigust, jättes asjas hindamata esitatud asjaolud ja tõendid ning täitmata põhjendamiskohustuse. Nimetatud menetlusõiguse rikkumised tõid kaasa selle, et maakohus ei tuvastanud asja lahendamiseks olulisi asjaolusid. Seega, kuivõrd ringkonnakohus leiab, et asja arutamisel rikkus esimese astme kohus menetlusõiguse normi, mis toob kaasa otsuse tühistamise, ei hinda ringkonnakohus vastustaja esitatud väiteid apellatsioonimenetluses. Ringkonnakohtul ei ole võimalik lõpplahendit teha, sest maakohus jättis asjaolud, millest asja lahendamine sõltub, hindamata.
11.Menetluskulude jaotus kuulub otsustamisele vastavalt asja uue läbivaatamise tulemusele.
Liis Arrak (allkirjastatud digitaalselt)
Gaida Kivinurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
5(5)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.