Asjaõigus › Muud asjaõiguse asjad

2-16-17761 Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

Menetluse käik

2-16-17761 Täitemenetluses nr 022/2012/835 väljaselgitatud andmete kohaselt oli kinnistu võlgniku XXX ja tema ema XXX valduses, kes kasutasid sellel asuvat elamut oma elukohana. Enne 14.03.2013 kordusenampakkumist sõlmis võlgnik sõlmis hagejaga kokkuleppe, et võlgnik ostab peale kinnistu sundvõõrandamist selle hagejalt osaliselt tagasi, nii et kaks katastriüksust (hoonestatud maatulundusmaa ja hoonestamata maatulundusmaa) omandab võlgnik ning elamumaa otstarbega katastriüksus jääb hagejale. Kokkuleppe kohaselt jäi kinnistu jätkuvalt võlgniku ja XXX valdusse, sest võlgnik pidi osa kinnistust tagasi ostma lühikese aja jooksul. Nimetatud kokkulepe tehinguna siiski ei realiseerunud, sest võlgnik ei tasunud kokkulepitud tingimustel kinnistu osa tagasiostmiseks ettenähtud lepingutasu. Seega jäi hageja jätkuvalt kogu kinnistu omanikuks. Juulis 2013.a. kinnistule tulles sai hagejale teatavaks, et lisaks võlgnikule ja XXXile kasutavad sellel asuvat elumaja oma elukohana veel ka võlgniku sugulane XXX (kostja 1) koos oma elukaaslase XXXga (kostja 2) ja viimaste kaks eelkooliealist last. Võlgnik väitis hagejale, et kõik nimetatud isikud kasutavad kinnistut temaga kokkuleppel ning nad soovivad kinnistut kasutada ka tulevikus. Seetõttu alustas võlgnik oma lepingulise esindaja vahendusel hagejaga läbirääkimisi kinnistu suhtes üürilepingu sõlmimiseks, et seadustada võlgniku lähikondsete valdus kinnistule pärast kinnistu omandi üleminekut hagejale. Hageja ettepaneku kohaselt pidi sõlmitav üürileping olema tähtajaline, kehtivusega 3 aastat, ja jooksva aasta (2013.a.) üüriks oleks alates hageja poolt kinnistu omandamisest (14.03.2013) kuni tähtajani 01.12.2013 summa 500 eurot kuus ja sealt edaspidi 400 eurot kuus. Kostjad lubasid omaltpoolt ette valmistada kinnistu üürilepingu projekti. Lepinguprojekti saatmine hagejale aga venis, kuid kostjad jätkasid samal ajal kinnistu valdamist ja kasutamist. Kuna kostjad hagejale kinnistu kasutamise eest mingit tasu ei maksnud ja üürilepingut ei allkirjastanud, siis nõudis hageja 2013.a. septembris kostjatelt kinnistu vabastamist 3 kuu jooksul. Nimetatud nõudele reageerisid kostjad oma esindajate kaudu 20.09.2013 taotlusega alustada uuesti läbirääkimisi kinnistu kasutamisega seonduva lahendamiseks ja üürilepingu sõlmimiseks. Hageja esitas 02.10.2013 kostjatele uuesti oma ettepaneku varem esitatud üürilepingu põhitingimuste osas (so üüritasu möödunud aja eest 500 eurot kuus ja saabuva aja eest 400 eurot kuus) ning avaldas, et üürilepingu sõlmimise viimane tähtaeg on 15.11.2013 ja lepingu sõlmimata jätmisel on kostjatel kohustus vabastada kinnistu valdus. Kuna kostjad ei näidanud ka selle tähtaja jooksul üles valmidust üürilepingut sõlmida, saatis hageja 21.11.2013 kostjate esindajatele meeldetuletuse kinnistu valduse vabastamise nõude täitmiseks hiljemalt 09.12.2013. Nüüd teatas kostjate esindaja 26.11.2013 hagejale ootamatult, et tegelikult kasutavad kostja 1 ja XXX XXX katastriüksusel asuvaid eluruume varem sõlmitud üürilepingu alusel, mida ei ole hageja poolt kehtivalt üles öeldud, seega puudub vajadus kostjatelt hagejaga uue üürilepingu sõlmimiseks puudub. 03.12.2013 esitas hageja kostjate esindajale nõude väidetava varemsõlmitud üürilepingu dokumentide hagejale üleandmiseks, et hagejal oleks võimalik veenduda väite õigsuses, kuna mistahes tema poolt kolmandate isikutega sõlmitud lepingutest ei olnud võlgnik täitemenetluses kohtutäiturile ega hagejale avaldanud. Väidetava kehtiva üürilepingu esitamise asemel esitasid kostjad oma esindaja kaudu 10.12.2013 hagejale lepinguprojekti pealkirjaga „Eluruumi üürileping“, mille nad soovisid aluseks võtta hagejaga uue üürilepingu sõlmimiseks. Kuigi kostjad olid nimetatud lepinguprojekti sisse kirjutanud hageja poolt varem esitatud üürisuhte võimaliku kokkuleppe põhitingimused (p. 1.5.- kinnistut kasutavad 5 isikut; p.1.6- leping on 3-aastase tähtajaga; p.2.1. üüritasu suuruseks on lepingu sõlmimise kuust alates 15.04.2013 tagasi 500 eurot kuus ja edasi 400 eurot kuus jt), olid sinna sisse kirjutatud ka sellised tingimused, mida ei olnud hagejaga varasemalt läbi räägitud: (p.1.7. üürilepingu kohta kantakse märge kinnistusraamatusse; p.3.2.4. üürileandja hüvitab kinnistu hooldamise ja korrashoiu kulud (muruniitmine, lumekoristus) jms. Ka oli selle kostjate poolt koostatud üürilepingu sõlmimise eelduseks kostjate poolt seatud veel üks tingimus, millest hageja ei olnud varasemalt teadlik. Nimelt väitsid kostjad, et kinnistu on koormatud

2-16-17761 01.03.2010 rendilepingu alusel 10 aastaks võlgnikule ja XXXile kuuluva äriühingu LNV Ehitustööde OÜ kasuks, mis omakorda olevat kinnistule rajanud teed ja trassid, mis kuuluvat kuni algse üürileandja (so XXX enda poolt) nende tööde eest tasumiseni töö teinud äriühingule. Need tööd olevat senini tasumata ja hageja kui uus omanik peaks nende tasumise kohustuse samuti endale võtma ja tasude suurus ja tasumise kord tuleb enne üürilepingu sõlmimist ka veel kokku leppida. Hageja selliste tingimustega ei nõustunud ja kostjate poolt koostatud üürilepingu projekt jäi hageja poolt allkirjastamata. 07.12.2013 esitas kostjate esindaja hagejale ootamatult lepingudokumendi ärakirja pealkirjaga „Rendileping“, milline oli väidetavalt sõlmitud võlgniku ja kostja 1 vahel 01.05.2010 ning mille kohaselt on kostja 1 kasutusse antud XXX - elumaja ja üks kõrvalhoone ja kinnistu tähtajaga kuni 30.04.2025 rendisummaga 19,17 eurot (300 krooni) kuus (edaspidi 2010.a. leping). Hageja märgib, et kostjad ei ole vaatamata tema nõudele üle andnud hagejale nimetatud lepingu originaali. Hageja hinnangul on nii 2006.a. kui ka 2010.a. lepingud koostatud tagantjärele, pärast seda, kui võlgnik oma varast täitemenetluses ilma jäi, eesmärgiga säilitada kostjate perekonnale kinnistu kasutamise õigus aastani 2025. Hageja leiab, et 2010.a. lepingus näidatud üürihinda arvestades (19.17 eurot kuus) on tegemist ilmse kinkelise iseloomuga tehinguga, mida tuleb hinnata tasuta varakasutusena. Hageja osundab, et vaatamata asjaolule, et 2010.a. lepingu kohaselt on kostjatel õigus kasutada ainult XXX katastriüksusel asuvat elamut, kõrvalhoonet ja maad 3,6 ha, kasutavad nad tegelikult ka kinnistu teist katastriüksust suurusega 2,13 ha. Hageja osundab samuti, et kostjate initsiatiivil pidasid pooled veel ka 2015 / 2016 alguses läbirääkimisi kostjate poolt kinnistu tagasiomandamiseks. Poolte läbirääkimised siiski nurjusid, kuna kostjate poolt pakutav hind ei olnud hagejale vastuvõetav. Pärast läbirääkimiste nurjumist ja hageja poolt kostjatele 01.04.2016 esitatud valduse vabastamise ja kasutuseelise hüvitamise nõude esitamist sai hageja Tallinna notar Ragne Tehverilt teate, et tema ametikontole on XXX poolt 11.04.2016 kantud summa 690.16 eurot üürimaksena perioodi eest 01.05.2013 - 30.04 2016. Hageja on selle summa vastu võtnud lugenud selle summa suuruses täidetuks oma kasutuseelise hüvitamise nõudest osa. Kostjad ei ole hüvitanud kasutuseelise alusetust omamisest enamat summat. Ka on poolte esindajad olnud ka pärast 01.04.2016 e-kirjavahetuses, kuid tulemusteta. Kostjad ei ole omandanud hagejalt tagasi kinnistut ega ole sõlminud lepingut kinnistu kasutamiseks ja valdamiseks. Eeltoodust tulenevalt hageja leiab, et tal on õigus nõuda kostjatelt kinnistu valduse vabastamist ja kinnistu õigusliku alusetu kasutamise eest ajaperioodil aprill 2013 kuni märts 2017, st 46 kuu eest kasutuseelise hüvitist arvestusega 400 eurot kuus, st kokku 18400 eurot (46x400), millisest summast arvestab hageja maha kostjate poolt notari kontole deponeeritud ja hagejale ülekantud summa 690.16 eurot ja veel kostja 1 poolt hagejale ülekantud summa 115,02 eurot, mistõttu on hageja kasutuseelise hüvitise nõude lõplikuks summaks 17594,82 eurot (18400-690,16-115,02), mille väljamõistmist hageja kostjatelt solidaarselt enda kasuks nõuab.

Kostjate 1,2 ja 4 vastuväited

2-16-17761 saanud võlgniku poolt 2006.a. ja 2010.a. sõlmitud lepingutest teada alles kostjate esindaja vahendusel. Kostjad selgitavad, et võlgniku ja hageja vahelised suhted algasid juba enne 14.03.2013 kordusenampakkumist. Nimelt 13.03.2013 sõlmisid hageja ja võlgnik lepingueelsete kavatsuste protokolli, milles leppisid kokku, et hageja omandab enampakkumisel kinnistu; hageja müüb kinnistu kokkulepitud hinnaga võlgnikule tagasi; kuni 30.12.2014 jäävad kinnistusse kuuluvad katastriüksused XXX ja XXX võlgniku kasutusse ning hageja tagab võlgnikule tavapärase majandustegevuse ega sekku tema tavapärasesse ellu. Võlgniku väitel oli hageja tahteks kinnistu omandamisel müüa sellest 2/3 võlgnikule tagasi ja teenida tehingult vaheltkasu + saada endale 2,3 hektariline maatükk sihtotstarbega elamumaa. Siiski ei õnnestunud võlgnikul kinnistu osaliseks tagasiostmiseks tasuda hiljemalt 15.07.2013 kokkulepitud ostusumma esimest makset 27500 eurot notari deposiiti, kuna pank (tehingu finantseerija) soovis saada lisatagatist. Selle järgselt ei soovinud hageja aga enam kinnistut eelnevalt kokkulepitud hinnaga 47 500 eurot müüa, vaid juba hinnaga 67 000 eurot. Järgnevalt hageja keeldus üldse kinnistut kosjatele müümast ja 09.09.2013 kinnistul käies jättis sinna kostjate jaoks üürilepingu ülesütlemise avalduse. 2013.a. detsembris arutasid hageja ja kostjad läbi kinnistu suhtes uue üürilepingu sõlmimist, kuid hageja seda ei allkirjastanud. 2014.a. aprillis algatas hageja kohtutäituri kaudu kostjate väljatõstmise kinnistult, mille kohta esitasid XXX kohtule hagi tagamise korras avalduse täitemenetluse peatamiseks, kuid hageja esitas lõpuks (04.06.2014) avalduse täitemenetluse lõpetamiseks. Kostjad leiavad, et kuivõrd kinnistu oli juba enne 14.03.2013 kordusenampakkumist üürilepinguga koormatud, millest hageja oli teadlik, jäi see ka hageja kui uue omaniku ja üürileandja suhtes kehtima, kuna hageja ei öelnud seda võlaõigusseaduse (VÕS) §-s 323 ettenähtud tingimustel ja tähtaja jooksul (3 kuud) üles ning isegi, kui tähtaeg lugeda järgituks, ei vasta ülesütlemisavaldus VÕS § 325 kehtestatud korrale. Kostjad peavad vajalikuks kinnitada, et nad ei kasuta katastriüksust, mis ei kuulu üüritava pinna hulka. Kostja 1 on tasunud igakuist üüri hageja poolt märgitud kontole Swedbank ́is, kuid hageja kandis selle kostjale tagasi. Kuna hageja esialgselt üüri vastu ei võtnud, siis üür ajavahemiku 01.05.2013 kuni 30.08.2016 deponeeriti notari juures, millise summa on hageja kätte saanud ja vastu võtnud, tunnistades sellega pooltevahelise üürisuhte kehtivust. Kostjad olid valmis üüri suurust kokkuleppel ka muutma, kuid hageja ei olnud nõus kokkulepet sõlmima ega ei ole ka kasutanud üürilepingust tulenevat õigust üüri suurendamiseks. Kostjad leiavad samuti, et hageja võib olla vastuvõtuviivituses ning üürilepingu ühe tingimusena tuleb võtta ka võlgniku ja hageja 13.03.2013 lepingueelsete kavatsuste protokollis sõlmitud kokkulepet, et hageja tagab kuni 30.12.2014 katastriüksustel tavapärase majandustegevuse ega sekku tavapärasesse ellu. Hageja poolt nõutud kasutuseelise hüvituse suhtes kostjad leiavad, et nõue aprillikuu 2013 eest 400 eurot on põhjendamatu, kuna hageja kanti kinnistusraamatusse omanikuna alles 19.04.2013. Seega ei saanud kostjad hageja õigusi kuni 18.04.2013 rikkuda. Kostjad leiavad samuti, et nad pole kinnistu osalise valdamisega ja kasutamisega mingeid kasutuseeliseid saanud ega hageja arvel alusetult rikastunud, kuna kinnistu kasutamise eest on hagejale tasutud üüri ja hageja on üürisumma kätte saanud. Kostjad märgivad, et kasutuseelise igakuise summa 500 eurot põhistamisel ei ole hageja poolt arvesse võetud, et kogu hoones asuv mööbel ja kodutehnika kuulub kolmandatele isikutele ning hagejale kuuluvat vallasvara seal ei asu. Kostjad märgivad samuti, et asja harilikku väärtust lähtudes väidetava rikkumise aja seisuga tõendatud ei ole. Samuti kostjad leiavad, et hageja kasutuseeliste hüvituse nõue perioodi osas aprill 2013 kuni detsember 2013 on aegunud.

Kostja 3 vastuväited

2-16-17761

Kohtuotsuse põhjendused

2-16-17761 -

-

-

-

-

-

-

01.03.2006 dateeritud rendilepinguga on XXX andnud LNV Ehitustööde OÜ-le, mille juhatuse liikmeks on XXX, rendile 10 aastaks (kuni 01.03.2016) XXX kinnistu asukohaga XXX (registriosa XXX), samuti kinnistul asuva elamu ja kõrvahooned koos sisustusega (I kd tl 40-41); 01.05.2010 dateeritud rendilepinguga on XXX andnud XXX ́ile 15 aastaks rendile (kuni 30.04.2025) XXX asuva XXX (XXX), mille koosseisu kuuluvad elumaja üldpinnaga 104 m2 ja 1 kõrvalhoone, koos elumajaga annab rentniku kasutusse ka kinnistu pindalaga 3,6 ha ja eluruumis olevad kodumasinad, seadmed, mööbli ja muud sisustuse (I kd tl 35-39); 15.03.2012 teatas kohtutäitur Elin Vilippus täiteasjas 022/2012/835 XXXile kui võlgnikule täitetoimingust: kinnisasja nr XXX (XXX) ülevaatamine arestimise akti koostamiseks 22.03.2012. Kohtutäitur kohustas võlgnikku esitama arestimise ajaks kinnisasja koormavad dokumendid (sh üürilepingud jms, I kd tl 151-152); 02.04.2012 kinnisasja arestimise aktis ja 15.06.2012 kohtutäitur Elin Vilippuse enampakkumise müügikuulutuses kinnistu XXX kohta puuduvad viited kinnistut koormavate kolmandate isikute õiguste ja muude kinnisomandi kitsenduste kohta (I kd tl 142-150, 154 pöördel-156); XXX ja XXX koostasid ja allkirjastasid 13.03.2013 lepingueelsete kavatsuste protokolli, mille kohaselt pidasid läbirääkimisi XXX asuva kinnistu, registriosa XXX suhtes võlaõigusliku lepingu sõlmimiseks, et kokku leppida tulevikus sõlmitavate tehingute osas, kui XXX omandab 14.03.2013 toimuval kohtutäitur Elin Vilippus poolt korraldataval enampakkumisel eelnimetatud kinnisasja. Kokkuleppega fikseeriti tulevikus sõlmitavate omavaheliste lepingute tingimused ja notariaalsete lepingute sõlmimise kord. Osapooled soovisid fikseerida kirjalikult läbirääkimiste tulemused ja kavatsused seisuga 13.03.2013 ja anda teineteisele kinnitusi seonduvalt kinnistu omandiõigusliku kuuluvuse, hüpoteekide, koormatiste ja kitsenduste olemasolu ning tehnilise seisukorra ja muude müügilepingu sõlmimisel oluliste asjaolude ning osapoolte otsuse - ja teovõime kohta. Kokkuleppe p 1.2. kohaselt koosneb kinnistu kolmest eraldiolevast katastriüksusest: XXX 4,37 ha maatulundusmaa; XXX 3,51 ha maatulundusmaa, mis on hoonestatud talumaja ja küüniga; XXX 2,13 ha, sihtostarve elamumaa. Kokkuleppe p 1.7.1 kohaselt kui XXX omandab enampakkumisel kinnistu, on XXXil või tema poolt toodud ostjal õigus oksjonil kujunenud hinnaga kinnistu tagasi osta, kusjuures katastriüksus XXX jääb XXXile; tagasiostu õigust on XXXil õigus kasutada kuni 30.12.2014; kuni tagasiostu tähtaja saabumiseni jäävad katastriüksused XXX ja XXX XXXi kasutusse, kusjuures nii hooned kui kõik kinnistu olulised osad (mets) peavad säilima oksjoni toimumise päeva seisuga samal kujul, katastriüksuste väärtus ei tohi väheneda; XXX tagab XXXile tagasiostuõigusega katastriüksustel tavapärase majandustegevuse ja ei sekku tavapärasesse ellu; katastriüksusel XXX kasutamise ajal tekkivad vajalikud kulud, kui ka jooksvad kulud kannab XXX (elektrienergia kasutus, hoonete hoolduskulud ja hooldamine jne); võlaõiguslik müügileping sõlmitakse poolte vahel notari juures hiljemalt 14.04.2013 (I kd tl 93-94); 14.03.2013 omandas hageja hinnaga 37500 eurot Tallinna kohtutäituri Elin Vilippuse poolt täiteasjas 022/292/835 14.03.2013 toimunud kordusenampakkumisel võlgnikule XXX kuulunud kinnistu XXX kinnistu (registriosa XXX), mis koosneb kolmest katastriüksusest. Kinnistut koormavad piiratud asjaõigused (v.a. hüpoteegid) ja käsutusõigused piirangud puuduvad (kohtutäitur E.Vilippus 09.04.2013 kinnistamisavaldus I kd tl 11, kinnistusraamatu elektroonilise registriosa väljavõte I kd tl 12-13, 60-62, kordusenampakkumise akt I kd tl 7073); 17.05.2013 sõlmisid hageja kui müüja ja võlgnik kui ostja Tallinna notari Robert Kimmeli poolt koostatud ja tõestatud kinnistu jagamise teel tekkivate kinnistute võlaõigusliku müügilepingu ja reaaalservituudi seadmise võlaõigusliku lepingu, mille kohaselt on lepingu

2-16-17761

-

-

-

-

-

-

esemeks kinnistu XXX (registriosa nr XXX) jagamisel tekkiv kinnistu katastritunnusega XXX pindalaga 4,37 ha sihtotstarbega maatulundusmaa 100 % (lepingu ese I) ja kinnistu katastritunnusega XXX pindalaga 3,51 ha, sihtotstarbega maatulundusmaa 100 % (lepingu ese II). Lepingu p 1.7.4 kohaselt lepingu esemeks I oleval kinnistul ei paikne ehitisi. Lepingu esemeks II oleval kinnistul paiknevad kinnistu oluliseks olevad ehitused, mille koosseisus on taluelamu ja küün. Nimetatud hoonetele ei ole riikliku ehitusregistri andmetel väljastatud ehitusluba ega energiamärgist; p 1.7.5 kohaselt on lepingu ese II registreeritud ostja ja tema perekonnaliikmete elukohana. Lepingu p 2.1.kohaselt müüja müüb lepingu eseme ostjale hinnaga 47500 eurot, sealjuures lepingu eseme I hinnaga 1000 eurot ja lepingu eseme II hinnaga 46500 eurot. Ostuhinnast 27500 eurot on ostja kohustatud hoiustama notari kontole hiljemalt 15.07.2013 ja 20000 eurot hiljemalt asjaõiguslepingu sõlmimise päevaks. Lepingu p 4.1 ja 4.1.1 kohaselt on müüjal õigus lepingust taganeda kui lepingu punktist 2 tulenev ostuhinna tasumise kohustus ei ole täidetud või ei ole tagatud selle täitmine ning see on täitmata ka taganemisavalduse esitamise päeva seisuga (I kd tl 14-19); tähtajaks 15.07.2013 XXX notari kontole summat 27500 eurot ei hoiustanud; 29.07.2013 saatis XXX hagejale e-kirja, et tema ja tema pere soovib ka edaspidi vastavalt üürilepingutele talu jätkuvalt vallata, millele hageja samal päeval vastas, et üürilepingut kui sellist ei ole ta võlgnikuga veel sõlminud aga andku võlgnik teada, millal ja kes on valmis seda sõlmima (I kd tl 20); 06.09.2013 pöördus XXXi ja ostjate XXX ja XXX esindaja hageja poole kinnistu XXX (registriosa XXX) ostusooviga hinnaga 55000 eurot (I kd tl 97); 09.09.2013 andis hageja kostjatele XXX ja XXX üle teate tähtajatu tasuta kasutamise lepingu või XXXiga enne 14.03.2013 sõlmitud üürilepingu ülesütlemise kohta kolme kuu jooksul (I kd tl 23-24, 99); hageja saatis 09.09.2013 kostjate esindajale e-kirja, mille kohaselt ta ei soovi lähiaastatel kõnealuseid kinnistuid müüa, millise seisukoha on esitanud 21.07.2013 XXXi perele isiklikult kui ka XXXile 29.07.2013 kohtumisel hageja lepingulise esindaja kaudu. Juhul kui XXX soovib koos oma pere ja vanaemaga elamu valdamist jätkata, on ta endiselt nõus kaaluma elamu väljaüürimist hinnaga 500 eurot kuus. Senikaua kuni vastavasisulist üürilepingut osapooltele sobivatel tingimustel ei ole kirjalikult sõlmitud, on jõus tema nõue valdus vabastada kolme kuu jooksul, st hiljemalt 09.12.2013 (I kd tl 21); vastuseks kostjate esindaja 20.09.2013 e-kirjale ettepaneku kohta läbirääkimisteks kinnistu (registriosa nr XXX) kasutamisega seonduva lahendamisega teatas hageja 02.10.2013 ekirjaga, et üürilepingu sõlmimise põhitingimused on järgmised: üüritasu on 500 eurot kuus, üüri tuleb tasuda alates juunist 2013, samuti tuleb tasuda 2 kuu üüri ettemaks ja tagatisraha 500 eurot, üürilepingu sõlmimise viimane tähtaeg 15.11.2013, vastasel korral jääb kehtima nõue valduse vabastamise kohta (I kd tl 22); 21.11.2013 edastas hageja e-kirjaga kostjate XXX, XXX ja XXX esindajale meeldetuletuskirja, et 09.09.2013 andis ta üle kinnistu vabastamise nõude, mille tähtajaks on 09.12.2013, samuti palub tasuda hageja pangaarvele elamu viie kuu keskmine üüritasu 500 eurot kuus, kokku 2500 eurot (I kd tl 27); 26.11.2013 saatsid XXX, XXX ja XXX esindajad hagejale vastuse 21.11.2013 meeldetuletuskirja kohta, mille kohaselt hagejal ei ole õigust XXXilt ja XXXilt eluruumi tagastamist nõuda, kuna neil on kehtivad üürilepingud, mida ei ole kehtivalt üles öeldud. Samas on kostjad endiselt valmis hagejaga üürilepinguid sõlmima, kuna perekond Nüüdi huvi on kasutada eluruume edasi ja lahendada asi vastastikusel kokkuleppel (I kd tl 28);

2-16-17761 -

-

-

-

hageja palus 03.12.2013 kirjaga kostjate esindajatel esitada talle 26.11.2013 kirjas mainitud kehtivad üürilepingud, kuna neid ei ole talle varem väljastatud ja ta kahtleb nende olemasolus (I kd tl 29); kostjate esindaja saatis 10.12.2013 hagejale hageja ja XXX vahel sõlmitava eluruumi üürilepingu projekti XXX kinnistul asuva elumaja üürimise kohta XXXi perekonnale (vanaema XXX, elukaaslane XXX, lapsed XXX ja XXX) tagasiulatuvalt tähtajaga 15.04.2013 kuni 15.04.2013 (kolm aastat), üürisummaga alates 15.04.2013 – 01.12.2013 summas 500 eurot kuus ja alates 01.12.2013 summas 400 eurot kuus. Üürilepingu kaaskirjas märgitakse, et jääb veel üks lahtine ots, nimelt LNV Ehitustööde OÜ-ga sõlmitud lepingu küsimus, mille XXX kui nimetatud firma esindaja on valmis lõpetama, kuid oleks vaja mõningad detailid läbi rääkida, eriti, mis puudutab nimetatud lepingu punkti (I kd tl 30-34); hageja ei ole kostjate poolt koostatud 10.12.2013 lepinguprojekti allkirjastanud; 27.06.2015 tehti hagejale kostja XXX nimel pakkumine kinnistu XXX ostmiseks hinnaga 35000 eurot (I kd tl 43); 01.04.2016 esitas hageja oma lepingulise esindaja kaudu kostjatele 1 ja 3 nõude kinnistu vabastamiseks hiljemalt 18.04.2016 ja kasutuseelise tasumiseks summas 14000 eurot (I kd tl 44-45); 11.04.2016 kandis XXX notari kontole summa 690,12 eurot, millise summa palus hageja 13.05.2016 avaldusega kanda enda kontole (tl 46); XXX viibis perioodil 24.02.2016-31.05.2016 ja 06.06.2016-20.09.2016 hooldusravil ning alates 20.09.2016 Hageri Hooldekodus; alates 23.03.2005 oli tal tuvastatud keskmine puue ja lisakulutuste vajadus ning alates 30.09.2016 sügav puue, millest tingituna ta vajas söömisel, hügieenitoimingutel, riietumisel, liikumisel ööpäevaringset kõrvalabi ja juhendamist, samuti esines XXXil nägemispuue ca 10 aastat, ta oli praktiliselt pime (I kd tl 118, 164, II kd tl 27-37); 12.06.2017 XXX suri (I kd tl 181); XXX pärijateks on tema pojad XXX (kostja 3) ja XXX (kostja 4) ja pojapoeg XXX ((kostja 1) II kd tl 5).

2-16-17761 tulene teisiti. Hageja leiab, et 2010.a. üürileping ei ole talle kui üürileandjale kinnistu sundmüügi tulemusena üle tulnud, kuna seda ei saa käsitada tasulise üürilepinguna VÕS § 271 mõttes, kuivõrd selles märgitud üüri suurus 19,17 eurot kuus on üürilepingu eset arvesse võttes (104 m2 üldpinnaga elamu, kõrvalhoone ja 3,6 ha suurune kinnisasja osa), samuti selle asukohta ja seisundit arvestades tavapärasest üürist (VÕS § 301 lg 2) oluliselt väiksem, sisuliselt sümboolse, mittetasulise, tähendusega ja seetõttu hageja hinnangul kinkelise iseloomuga. Alternatiivselt leiab hageja, et samal põhjusel võib 2010.a. üürileping olla ka tühine (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 84 lg 1), kuna see on tehtud üürileandja jaoks äärmiselt ebasoodsatel tingimustel (TsÜS § 86 lg 2 p 1) ja selle vastastikuste kohustuste väärtus on heade kommete vastaselt tasakaalust väljas (TsÜS § 86 lg 2 p 2, § 86 lg 3). Lisaks hageja leiab, et 2010.a. leping võib olla näilik, varjamaks tegelikult kinnistu pikaajaliselt tasuta kasutamisse andmist (TsÜS § 89 lg 1-3). Kohtuistungil täiendas hageja põhjendusi alternatiivselt VÕS § 272 lg 4 p 4 alusel, mille kohaselt ei kohaldata elu - ja äriruumide üürimise kohta sätestatut üürilepingutele, mille esemeks on eluruum, mis on osa üürileandja enda poolt kasutatavatest eluruumidest, mille üürileandja on suuremas osas sisustanud.

2-16-17761 saa kinnistusraamatust järjekoha tõttu kustutada. VÕS § 323 lg 1 kohaselt üürilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste üleminekul uuele üürileandjale üüritud asja võõrandamise või koormamise tõttu (VÕS § 291) võib uus üürileandja üürilepingu kolme kuu jooksul VÕS §-s 312 sätestatud ülesütlemistähtaega järgides üles öelda, kui lepingut ei või varem lõpetada. VÕS § 325 lg 1 kohaselt üürileandja ja üürnik võivad elu- või äriruumi üürilepingu üles öelda ülesütlemisavaldusega, mis on kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis. Lg 2 kohaselt peavad üürileandja ülesütlemisavalduses peavad sisalduma vähemalt järgmised andmed:1) üüritud asi; 2) lepingu lõppemise päev; 3) ülesütlemise alus; 4) eluruumi üürilepingu ülesütlemise puhul ülesütlemise vaidlustamise kord ja tähtaeg.

2-16-17761 eluruumi koos täieliku sisustusega (p 2.3.) seega täielikult oma kodu või osa sellest. Ka on XXX seda kinnitanud vastuseks hageja esindaja küsimusele kohtuistungil (tl kd tl 61).

2-16-17761 47-53) ja kostjatega lepingueelsetel läbirääkimistel kinnistu üürihinna suhtes saavutatud kokkuleppest 400 eurot kuus (eluruumi üürilepingu projekt I kd tl 31-34). Kohtu hinnangul on sellisel kujul kasutuseelise harilik väärtus nimetatud perioodil 1 kuu eest piisavalt tõendatud. Kostjate vastuväite suhtes, et XXXi elamist kinnistul ei ole tulenevalt tema kõrgest vanusest ja tervislikust olukorrast võimalik kinnistu valdamisena arvestada (AÕS § 32), ning alates 24.02.2016 kuni surmani on XXX viibinud haiglas ja hooldekodudes, kohus leiab, et sellega ei ole võimalik nõustuda. Asjas ei ole vaidlust, et kinnistul asuv elamu oli kuni XXX surmani tema ametlikuks elukohaks, kuigi ta viibis alates 24.02.2016 haiglas ja erinevates hooldekodudes. Kohtu hinnangul asjaolu, et isik viibib tervisliku seisundi ja vanuse tõttu oma püsivast elukohast ajutiselt või isegi pikema aja jooksul eemal, sh haiglas, hooldekodus jne, või ei suuda sel põhjusel oma valdusõigust isiklikult realiseerida (vajab teiste isikute abi), ei muuda sellist isikut valduse kaotanuks või loobunuks (AÕS § 39). Eeltoodust tulenevalt kohus leiab, et hageja nõue kasutuseelise hüvitamiseks on põhjendatud ka XXX pärijate suhtes (kostjad 1, 3 ja 4). Seega rahuldab kohus hageja nõude kostjate 1 ja 2 poolt kinnistu valduse vabastamiseks koos nende poolt valdusele lubatud muude isikutega, sh. alaealiste lastega ning kohustab kinnistu valduse üle andma hagejale 1 kuu jooksul alates kohtuotsuse jõustumisest, määrates kohtuotsuse täitmise viisiks kostjate ja nende poolt valdusele lubatud muude isikute väljatõstmise TMS) 180 toodud korras. Samuti mõistab kohus kostjatelt 1-4 solidaarselt hageja kasuks kinnistu kasutuseelise hüvitise perioodi eest jaanuar 2015 kuni märts 2017 summas 9994,82 eurot (27 x 400-690,16-115,02).

Menetluskulude jaotus ja rahaline kindlaksmääramine

2-16-17761

/allkirjastatud digitaalselt/ Viktor Brügel kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.