Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel, kui seaduses ei ole sätestatud teisiti. Juhul, kui menetlusosaline taotleb menetlusabi, peab ta esitama tähtaja kestel kassatsioonkaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei ole esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil.
MENETLUSOSALISTE NÕUDED, VASTUVÄITED JA PÕHJENDUSED
1.OÜ Kehra Agro (hageja) esitas OÜ Sarapiku Piim (kostja) vastu hagi, milles palus kostjalt välja mõista põhivõla 3148,89 eurot, sissenõutavaks muutnud viivise 393,61 eurot ja lepingulise viivise 0,1% päevas kuni põhivõla täitmiseni. Hagiavalduse kohaselt andis hageja kostjale rendile tähtajaga 01.01.2013-31.12.2017 põllu Lääne-Virumaal Tammisaare maaüksuses. Lähtuvalt hageja soovist eraldada elamut ümbritsev maaüksus ning põllu- ja metsamaad, jagati rendilepingu ese 10.01.2013 kaheks katastriüksuseks: Tammissaare (2,07 ha; katastriüksus 27302:001:0410) ja Tammipõllu (29,49 ha; katastriüksus 27302:001:0413). Seejärel moodustati mõlemast katastriüksusest eraldi kinnistud, mis kanti kinnistusraamatusse 31.10.2013. Selle tulemusel kujunes rendilepingu esemeks Tammipõllu kinnistu (29,49 ha) osaks olev 23 ha suurune maa. Kostja tasus tähtaegselt 2013. aasta rendi 3013,90 (koos käibemaksuga). 26.11.2014 esitas hageja kostjale 2014. aasta rendi eest arve. Kuna kostja jättis rendi tasumata, edastas hageja 06.01.2015 e-kirjaga kostjale nõude rendi tasumiseks koos hoiatusega rendilepingu lõpetamise kohta. Hageja edastas kostjale 03.02.2015 e- kirjaga uue nõude võlgnevuse tasumiseks hoiatusega, et vastasel juhul loeb ta lepingu alates 16.02.2015 lõppenuks. Kostja renti ei tasunud, vaid edastas 16.02.2015 teate rendilepingu ülesütlemisest. Kostja põhjendas ülesütlemist hagejapoolse lepingurikkumisega. Hageja edastas seejärel 04.03.2015 kostjale uuesti nõude rendi tasumiseks, milles teatas, et loeb lepingu kostja rikkumise tõttu alates 16.02.2015 erakorraliselt üles öelduks ning nõuab kostjalt tasumata rendi ja viivise tasumist. Kostjal puudus õigus rendilepingu erakorraliseks ülesütlemiseks. Kostja tasus 2013. aasta eest renti, seega ei mõjutanud kinnistu jagamine poolte õigusi ja kohustusi rendilepingu täitmisel. Kostjal oli õigus ja võimalus kasutada lepingu eset lepingus ette nähtud vajadusel ja ulatuses, sh õigusega taotleda rendilepingu eseme eest PRIA-lt toetust. Samas ei ole PRIA-lt toetuse saamine rendi tasumise eelduseks ning toetuse mittesaamine ei vabasta kostjat rendi tasumisest.
2.Kostja vaidles hagile vastu. Kostja ei olnud katastriüksuste jagamisest teadlik ning hageja ei teinud ettepanekut rendilepingusse muudatuste sisseviimiseks. Rendilepingu eset ei eksisteeri ning kostja ei nõustunud, et Tammipõllu kinnistu osaks olev 23 ha suurune maatükk on automaatselt muutunud poolte vahel sõlmitud rendilepingu esemeks.
Kuna poolte vahel on sõlmitud rendileping Tammissaare maaüksuse osas, siis puudus hagejal alus esitada rendiarve Tammipõllu kinnistu eest. Arvelt ei kajastu rendisumma kujunemine ning hageja ei ole esitanud selles osas ühtegi tõendit. Kuna esimesel aastal kostja maad ei kasutanud, maksis ta rendi ära. Pärast seda, kui kostja läks 2014. a PRIA-sse toetust taotlema, ilmnes asjaolu, et lepingu esemeks olevat maaüksust ei ole olemas. Kostja ei ole kasutanud põllumaad. Valduse üleandmise kohta dokumenti koostatud ei ole. Rendilepingu p 11 näeb ette, kuidas lepingu muudatused fikseeritakse. Kirjaliku vormi järgimata jätmisel on muudatused tühised. Puudub vaidlus, et lepingu ese asub põllumassiivil nr 61158292307. Põllumassiivi kaardil on suuruseks märgitud 19,56 ha. Muutunud on suurused, kinnistu nimetused, katastritunnused. Kui muutusid maaüksuste nimetused, ei olnud kostjal võimalik renditud põllumaad kasutama hakata. Tammipõllu kinnistu pindala on 29,49 ha. Hageja rentis Tammissaare maaüksust. Kostjal puudus igasugune võimalus PRIA-lt toetust taotleda, kuna toetuse taotlemise hetkel ei eksisteerinud enam rendilepingus märgitud Tammissaare maaüksust katastritunnusega 27302:001:1090. Andmete kontrollimisel selgus, et kostja viidatud maaüksuse puhul on tegemist hoopis Tammipõllu kinnistuga, mille katastritunnus on 27302:001:0413. Kumbki pooltest ei ole vastaspoole ülesütlemist vaidlustanud ning mõlemad on märkinud rendisuhte lõppemise kuupäevaks 16.02.2015.
MAAKOHTU LAHEND
3.Viru Maakohus rahuldas hagi 12. mai 2017 otsusega ja mõistis kostjalt välja hageja kasuks põhivõla 3148,89 eurot, sissenõutavaks muutunud viivise 393,61 eurot ja viivise alates 6. maist 2015 kuni põhivõla täitmiseni 0,1% päevas. Menetluskulud jättis maakohus kostja kanda. Maakohus sedastas, et vaidlus puudub selles, et pooled sõlmisid rendilepingu kehtivusajaga 01.01.2013 – 31.12.2017, mille esemeks oli hagejale kuuluv 23 ha suurune põllumaa, asukohaga Tammissaare maaüksus, Kadrina vald, Lääne-Virumaa (katastriüksus 27302:001:1090). Poolte vahel on vaidlus, kas kinnisasja jagamise tulemusena kujunes rendilepingu esemeks Tammipõllu kinnistu (29,49 ha) osaks olev 23 ha suurune maaüksus. Pooled vaidlevad, kumb pooltest on rendilepingu kehtivalt üles öelnud. Asjaolu, et rendilepingu ese jagati, ei mõjuta iseenesest rendilepingu kehtivust. Määrav on poolte tahe kinnistut rentida ja kasutada. Hageja kinnitas, et kostja sai kasutada hagejale kuuluvat 23 ha suurust maatükki ning kokku lepitud õigust ei mõjutanud ka Tammissaare kinnistu jagamine. Poolte vahel oli kehtiv rendileping, millest tulenesid pooltele õigused ja kohustused. Rendilepingu kohaselt oli lepingu esemeks 23 ha suurune põllumaa Tammissaare maaüksusel. Kinnistusraamatu väljavõttest nähtuvalt on Tammissaare kinnistu (reg. osa nr 1031031) 10.01.2013 jagatud Tammissaare ja Tammipõllu kinnistuteks. Viimase suurus on kinnistusraamatu kohaselt 29,49 ha ning arve nr 337 on esitatud arvestades maatüki suuruseks 23 ha. Kuigi hageja väitel puudus tal rendilepingust tulenev kohustus teavitada kostjat või kooskõlastada temaga Tammissaare kinnisasja jagamine, võib selline kohustus tulla üldisest hea usu põhimõttest (VÕS § 23 lg 1 p 4). Ka rendilepingu punkti 8.6. kohaselt on rendileandja
kohustatud juhinduma oma õiguste teostamisel ja kohustuste täitmisel rendilepingust ja õigusaktidest. Samas ei ole teavitamise kohustuse rikkumine käesoleva vaidluse lahendamisel määrava tähtsusega ega mõjuta lepingu kehtivust. Kui kostjale oli rendilepingu sõlmimisel arusaadav, milline maatükk on temale kasutamiseks antud, ei saanud tal pärast kinnistu jagamist selles osas küsimusi tekkida. Hageja ei muutnud kinnistu jagamise järgselt lepingut ega teatanud kostjale maatüki jagamisest, seega ei muutunud ka nende vahel sõlmitud kokkulepe maatüki kasutamise osas. Seega ei ole põhjendatud kostja vastuväited, et maaüksuste nimetuste muutumisel ei olnud kostjal võimalik renditud põllumaad kasutama hakata. Kostja täitis poolte vahel sõlmitud lepingut ka jagamise järgselt, esitamata vastuväiteid ning seadmata kahtluse alla maatüki olemasolu. Rendilepingu punkti 12.2.1. kohaselt on rendileandjal õigus rendileping erakorraliselt üles öelda sellest rentnikule kirjalikult 10 päeva ette teatades ilma täitmiseks täiendavat tähtaega andmata, kui rentniku võlgnevus rendilepingust tuleneva rendi ja muude summade tasumisel ületab mistahes summas 30 päeva. Maakohus leidis, et hageja võis rendilepingu 10-päevase etteteatamise tähtajaga üles öelda. Rendi tasumine oli rendilepingu eesmärki arvestades hageja huvi püsimise eelduseks lepingu täitmise vastu. Kuivõrd kostja ei ole 2014. a renti tasunud, võis hageja lepingu erakorraliselt üles öelda etteteatamistähtaega järgimata. Hageja on lepingu kehtivalt üles öelnud. Maakohus leidis, et kostja ei öelnud lepingut üles mõistliku aja jooksul ülesütlemise aluseks olnud asjaolust teadasaamisest. Kostja teatas lepingu ülesütlemisest alles 16.02.2015, s.o pärast seda, kui hageja oli teatanud, et ütleb lepingu alates 16.02.2015 üles. Juhul, kui väidetavad lepingu rikkumised rendileandja poolt rikkusid kostja lepingust tulenevaid õigusi, pidanuks ta puudustele varem tähelepanu juhtima. Samuti pole kostja tõendanud, et ta PRIA-le taotluse toetuse saamiseks esitas. Hageja on kohtule esitanud PRIA vastuse, mille kohaselt ei olnud 05.05.2015 seisuga põllumassiivile nr 61158292307 keegi toetusi taotlenud. Põllumassiiv nr 61158292307 on registrisse kantud 09.01.2004. Eeltoodust tulenevalt ei ole tõendatud, et kostja PRIA-lt toetust taotleda oleks proovinud ja kinnistu jagamise tõttu see ebaõnnestus. VÕS § 108 lg 1 kohaselt, kui võlgnik rikub raha maksmise kohustust, võib võlausaldaja nõuda selle täitmist. Maakohus leidis, et 2014. a rendi nõue muutus sissenõutavaks 31.12.2014, kuna poolte vahel sõlmitud rendilepingu punktis 5.4. on kokku lepitud, et rendi tasumise tähtaeg on hiljemalt iga jooksva aasta 31. detsember. Kuigi arves nr 337 on toodud arve tasumise tähtajaks 03.12.2014, on hageja kinnitanud, et järgiti lepingus sätestatud tähtaega, mis on ka kostja jaoks soodsam. Seega on rendi nõue muutunud sissenõutavaks. Maakohus leidis, et pooled on rendisumma kujunemises lepinguga kokku leppinud, seega pidi kostja rendi arvestamise metoodikast teadlik olema, ega saa väita, et hageja ei ole tõendanud rendisumma kujunemist. Maakohus leidis, et vastavalt poolte poolt lepingu punktis 5.4. reguleeritule pidanuks rentnik tasuma rendi ka juhul, kui rendileandja arvet ei esita. Seega arves märgitu ei vabasta kostjat kohustusest renti tasuda.
ASJAOSALISTE TAOTLUSED JA PÕHJENDUSED
4.Kostja esitas maakohtu otsuse peale apellatsioonkaebuse, milles palub maakohtu otsuse tühistada ja teha uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Menetluskulud palub kostja jätta hageja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt: 1) ei saanud jagamise tulemusel tekkinud teise katastritunnusega Tammipõllu kinnistu automaatselt muutuda poolte vahel sõlmitud rendilepingu esemeks. Rendilepingus on fikseeritud renditava põllumaa suuruseks 23 hektarit, Tammipõllu kinnistu suurus on aga 29,49 hektarit; 2) lepiti rendilepingu p-s 11.2. kokku, et rendilepingu muudatused ja täiendused vormistatakse kirjalikult; 3) oli rendilepingu eseme muutmise puhul tegemist olulise tingimuse muutmisega ning katastriüksuste muutmise tulemusel tekkis olukord, kus rendilepingu eset ei eksisteerinud; 4) on meelevaldne maakohtu järeldus, et hageja ei muutnud kinnistu jagamise järgselt lepingut ega teatanud kostjale maatüki jagamisest, seega ei muutunud ka nende vahel sõlmitud kokkulepe maatüki kasutamise osas; 5) on ebaõige maakohtu seisukoht, et kostja oleks pidanud renti maksma ka juhul, kui arvet õige kinnisasja kohta ei olnud. Kostja on raamatupidamiskohuslane ja ei saa makset ilma arveta teha; 6) selgitas kostja PRIA toetuste saamise tingimusi. Maakohus ei põhjendanud, miks ta ei arvestanud kostja vastuväiteid seoses PRIA toetustega. Kuna kinnistu andmed ei klappinud, ei saanud ka toetuse taotlust esitada.
5.Hageja vaidles apellatsioonile vastu. Vastuse kohaselt: 1) ei mõjutanud Tammipõllu kinnisasja jagamine rendilepingu kehtivust. Rendilepingu ese eksisteeris ja kostja ei esitanud hagejale ühtegi kaebust selle kohta, et pärast asja jagamist esineks rendiesemel puudus; 2) ei tõendanud kostja, et ta esitas taotluse PRIA toetuste saamiseks. Kostja ei esitanud hagejale mistahes pretensioone, et PRIA toetuste taotlemisega esinevad probleemid; 3) ütles rendilepingu üles hageja, mitte kostja. Kuna kostja jättis rendi tasumata, oli hagejal õigus öelda leping üles. Isegi juhul, kui hageja ei öelnud rendilepingut erakorraliselt üles, puuduks kostjal õigus seda teha, kuna hageja ei olnud rendilepingut rikkunud. Seega oli kostja 16.02.2015 ülesütlemisavaldus tühine ega toonud kaasa õiguslikke tagajärgi.
RINGKONNAKOHTU PÕHJENDUSED
6.Ringkonnakohus leiab, et maakohtu otsus tuleb jätta TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Menetluskulud jäävad kostja kanda.
7.Maakohus luges poolte vahel sõlmitud rendilepingu hageja poolt kehtivalt ülesöelduks. Maakohus viitas kestvuslepingu erakorralist ülesütlemist reguleerivatele VÕS § 196 lg-tele 1 ja 2 ning juhindus olulise rikkumise hindamisel VÕS § 116 lg 2 p-dele 2-4. Maakohus ei hinnanud kostja ülesütlemise põhjendatust, kuna leidis, et esiteks on hageja poolt leping juba kehtivalt ülesöeldud ja teiseks, kostja ülesütlemine ei ole kehtiv, kuna ta ei teinud seda VÕS § 196 lg 3 mõistes mõistliku aja jooksul arvates hageja poolt väidetava lepingurikkumise toimumisest. Ringkonnakohus märgib täiendavalt, et kuna pooled sõlmisid põllumajandusliku rendilepingu, mille erakorralise ülesütlemise juures tuleb lähtuda üürilepingu sätetest, siis oleks olnud kohane vaidluse lahendamisel lähtuda ka VÕS §-st 316, mis reguleerib üürilepingu erakorralist ülesütlemist tasumisega viivitamise tõttu. Kuna põllumajandusliku maa rendilepingu korral on lepinguosalistel õigus leppida kokku teisti, kui on sätestatud VÕS §-s 316, siis ei ole ka poolte kokkulepe ülesütlemise tähtaegade osas tühine ja hagejal oli lepingu ülesütlemiseks õigus.
8.Apellant on kaebuse nõudes märkinud, et vaidlustab maakohtu otsuse täies ulatuses. Kaebuses aga ei ole esitatud põhjendusi ega isegi väiteid selle kohta, et kohus tuvastas ebaõigesti hageja poolt lepingu ülesütlemise kehtivuse, samuti ei ole vaidlustatud hageja põhinõude suurust ega seatud kahtluse alla kõrvalnõuete suurust. Ringkonnakohus leiab, et ainuüksi selle tõttu tuleb jätta apellatsioonkaebus rahuldamata, kuna ringkonnakohus saab omal algatusel kontrollida üksnes materiaalõiguse kohaldamise õiguspärasust. Ringkonnakohus leiab, et maakohus ei kohaldanud ebaõigesti materiaalõigust, kui viitas üldsätetele. Faktiliste asjaolude tuvastamist ega tõendite ebaõiget hindamist apellant hageja lepingu ülesütlemise osas vaidlustanud ei ole ja ringkonnakohtul puudub TsMS § 652 lg 1 p 1 ja lg 5 alusel õigus omal algatusel kontrollida maakohtu poolt tuvastatud faktiliste asjaolude õiguspärasust.
9.Apellant on maakohtu otsuse vaidlustamisel esitanud põhjendused maakohtu otsusele osas, millega maakohus ei lugenud kostja ülesütlemist põhjendatuks ega ka lubatavaks. Ringkonnakohus nõustub maakohtu järeldusega, et hageja oleks pidanud kostjat teavitama lepingu eseme nime ja katastriüksuse numbrite muutmisest, kuid see rikkumine ei andnud kostjale alust sellest faktist teadasaamisest oluliselt hiljem erakorraliselt lepingut üles öelda. w Ringkonnakohus märgib, et rendilepingu ese oli piiritletud lisaks maaüksuse nimele ja katastriüksuse numbrile ka suurusega (23 ha) ning pooled ei ole esitanud väiteid selle kohta, et kostja ei teadnud, mida ta rendile võttis ega toonud ka esile asjaolusid, mis tema poolt rendieseme kasutamisel muutus või mis seda takistas pärast hageja teostatud kinnisasja jagamist. Kostja väited PRIA toetuste osas ei ole asjakohased ja maakohus on selles osas põhjendused esitanud, millega ringkonnakohus nõustub ning kooskõlas TsMS § 654 lg-ga 6 ei korda neid käesolevas otsuses.
10.Apellandi väide, et 2014 aasta arvel märgitud ebaõigete kinnistu andmete tõttu puudus tal raamatupidamiskohuslasena võimalus arvet tasuda, on uus väide. Maakohtus märkis kostja, et ta tasus ebaõigete andmetega arve 2013 aasta eest, kuna ei teadnud, et arvel olid ebaõiged andmed. Ringkonnakohus märgib, et arvel katastriüksuse või kinnistu nime ebaõige märkimine ei takista arve maksmist.
11.Apellatsiooniastmes kantud menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel apellandi kanda. Kuna maakohus menetluskulude rahalist suurust kindlaks ei määranud, siis määrab maakohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks pärast käesoleva otsuse jõustumist TsMS § 174 lg 4 alusel.
/digitaalselt allkirjastatud/ Üllar Roostoja
/digitaalselt allkirjastatud/ Kai Kullerkupp
/digitaalselt allkirjastatud/ Andra Pärsimägi
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.