Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada Riigikohtule menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi andmise taotlus ei peata seaduses sätestatud ega kohtu poolt määratud tähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlusega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui taotlust ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue 09.05.2017 esitas osaühing Minesso (hageja) Harju Maakohtule hagi XX (kostja) vastu, milles palus kostjalt hageja kasuks välja mõista kahjuhüvitis 21 381,60 eurot asja lepingutingimustele mittevastavuse kõrvaldamiseks tehtavate kulutuste hüvitamiseks, leppetrahv 607,20 eurot korteri valduse üleandmisega viivitamise eest ja viivis tasumata põhinõudelt seadusjärgses määras hagi esitamisest kohtule kuni kohtuotsuse tegemise hetkeni ning sealt edasi seadusjärgses määras kuni põhinõude tasumiseni kostja poolt. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda.

Hagiavalduse kohaselt 05.01.2017 tõestati Tallinna notari Evelyn Rootsi poolt müügileping (notari ametitegevuse raamatu registrinumber 55), millega kostja müüs hagejale kinnisasja (korteriomand aadressil XXX Tallinn, kinnisturegistriosa nr XXXXXXXX) tehinguhinnaga 230 000 eurot. Tegemist on eluruumina kasutatava korteriomandiga, mida kostja kasutas enda eluruumina vahetult enne müügilepingu sõlmimist pikema aja vältel ja mida hageja soovis ka kostjale teadaolevalt asuda eluruumina välja üürima. Lepingu punktis 1.6.3. avaldas müüja, et lepingu esemeks olev korteriomand on remonti vajav, sealhulgas vajavad väljavahetamist aknad. Küttesüsteem, vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad ning eluruum vajab tervikuna remonti. Lepingu punktis 1.7.3. kinnitas ostja, et on punktis 1.6.3. märgitud puudustest teadlik ja on nõus omandama lepingu eseme koos nimetatud puudustega. Lepingu punktis 1.6.4. kinnitab müüja, et lepingu esemel ei ole mingeid muid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole ostjale teatanud või mida ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Lepingu punktis 2.5. leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle 05.03.2017 lepingu lisas toodud tingimustel. Lepingu eseme otsene valdus anti ostjale üle 16.03.2017. Eluruum oli koristamata, gaasikütte süsteem oli välja lülitatud ja seda ei olnud võimalik ohutult tööle lülitada, koridori aken oli lõhutud, korteri juurde kuuluv kelder oli täis prahti ja müüja asju, vannitoas oli näha varem varjatud veelekkeid ja wc äravool ei toiminud. Nimetatud puudused kandis ostja koos üleandmisel osalenud kinnisvaramaakleriga ka üleandmise-vastuvõtmise akti, kuid need kriipsutas maha kostja, kes kirjutas ka omakäeliselt aktile kinnituse, et küttesüsteem töötab, santehnika ja torud on korras ning praht on välja viidud. Pärast korteri vastuvõtmist tellis hageja korstnapühkija ja gaasikatla puhastuse teenuse, kuivõrd korterit ei olnud võimalik ohutult kütta. Korstnapühkija avastas aga, et küttesüsteem oli kasutuskõlbmatu ja selle kasutamine oli välistatud. Korstnapühkija andis eelnimetatust teada ka Päästeametile. Päästeameti Põhja päästekeskus alustas 07.04.2017 haldusmenetlust, milles tehti hagejale 27.04.2017 ettekirjutus nr 7.2-6.2/749 kütteseadmete kasutamise peatamiseks kuni küttesüsteemide viimiseni vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega. Et selgitada koheselt välja, kas eluruumil esineb veel varjatud puuduseid lisaks küttesüsteemi kasutuskõlbmatusele, tellis hageja eksperdilt PK-lt eksperthinnangu Tallinnas XXX korteris 2 pärast üleandmist avastatud varjatud puuduste kohta. Ekspert käis eluruumi üle vaatamas 20.03.2017 ja koostas eksperthinnangu 21.03.2017. Ülevaatusel tuvastati järgmised varasemalt varjatud olnud puudused: vanni äravoolu toru on umbes ja vesi ei voola ära; vannitoas valamu äravoolu toru valesti ühendatud ja valede kalletega; selle koha all alumise korruse laes pikaajalise läbijooksu jäljed; vannitoas põrandatrapp ei tööta ja põranda hüdroisolatsioon lagunenud; vannitoa kõrval olevas WC-s pott loksub, mistõttu äravool ebatihe; elutoa aiapoolsel seinal ja laes läbijooksu jäljed; küttetorustik lekib; ahju ühendus korstnaga pragunenud; ahju ukse raam loksub, ei võimalda tihedalt sulgumist; keldri betoonpõrandasse on värskelt raiutud auk; trepikoja aknaklaas katki. Eksperdi hinnangul on paljud eelloetletud puudused seotud läbijooksude või torustike leketega, millised visuaalse vaatluse põhjal otsustades võivad olla kestnud pikka aega. Seepärast tuleb eksperdi sõnul WC-s ja vannitoas laetalade seisukorra hindamiseks ja vajadusel nende remondiks või asendamiseks põrandad avada. Elutoa läbijooksudega seina juures tuleks pööningul sarikate ja laetalade kontrollimiseks nende otsad selle seina juures avada, vajadusel remontida; sama tuleks teha ka küttetorude lekete läheduses vahelae talade kontrollimiseks. Ahju ukse korrastamise ja korstna ühenduses oleva prao suhtes tuleb pöörduda vastavat tegevusluba omava spetsialist poole. Hagejale oli müügilepingu sõlmimise ajal teada, et korter vajab tervikuna siseviimistluse uuendamist ja et hea soojapidavuse saavutamiseks tuleb korteri aknad kas vahetada või

restaureerida. Hageja oli sõlminud Tsellu Ehitusabi OÜ-ga korteri remondi teostamiseks ehituse töövõtulepingu, mille kohaselt olnuks kogu korteri remonttööde maksumuse suuruseks 14 839,04 eurot. Täiendav hinnapakkumine Tsellu Ehitusabi OÜ-lt eksperdi poolt märgitud varjatud puuduste kõrvaldamiseks on tehtud summale 10 318,80 eurot. Hinnapakkumine Päästeameti poolt tuvastatud korstnate puuduste kõrvaldamiseks on tehtud summale 8062,80 eurot. Hagejale on tekkinud täiendavalt kahju seoses varjatud puudustest tingitud võimatusest korterit plaanitud ajal üürile anda. Nimelt oleks korteri remonttööd puuduste osas, mis on kantud müügilepingusse, toimuma 05.03.2017-10.04.2017, misjärel oleks hagejal olnud võimalik anda korter üürniku kasutusse ja saada sellest plaanitud tulu. Kostja poolt korteriomandi üleandmisega viivitamise tõttu, samuti varjatud puuduste esinemise ja nende kõrvaldamise vajaduse tõttu ei ole hagejal olnud võimalik korterit üürile anda käesoleva ajani, kuivõrd endiselt teostatakse remonttöid varjatud puuduste kõrvaldamiseks. Hageja ja OÜ Ronarta vahel sõlmitud rendilepingu kohaselt kohustus hageja andma remonditud korteri rentniku kasutusse alates 01.05.2017. Sellega seoses on hagejal tekkinud otsene varaline kahju, mis seisneb kohustuses tasuda leppetrahvi summas 3000 eurot vastavalt poolte vahel sõlmitud lepingu punktile 6.2. Lepingu lisa 1 punktis 1.1 sisalduva kokkuleppe kohaselt oli hageja õigustatud nõudma kostjalt leppetrahvi 0,024% ostuhinnast iga korteri üleandmisega viivitatud päeva eest. Kostja oli kohustatud korteri valduse üle andma 05.03.2017, valdus anti üle 16.03.2017. Leppetrahvi suuruseks on seega 607,20 eurot. Nimetatud summas esitas hageja kostjale ka arve 16.03.2017, kuid arve on tänaseni tasumata. Nähtuvalt eksperdi hinnangust on paljud puudused seotud läbijooksude või torustike leketega, millised võivad olla kestnud pikka aega. Arvestades, et kostja oli korterit enda eluruumina kasutanud väga pikka aega, pidi kostja nendest puudustest teadlik olema. Kuivõrd kostja ei informeerinud hagejat korteriomandi olulistest puudustest ning samuti puudus vastav informatsioon korteriomandi müügilepingus, varjas kostja hageja eest korteriomandil lasuvaid olulisi puuduseid. Hageja on 10.04.2017 kirjaga pöördunud kostja poole palvega hüvitada varjatud puuduste kõrvaldamiseks vajalikud kulutused, mis olid selleks hetkeks hagejale teada, kuid kostja on sellest keeldunud. Hageja leidis, et korteriomand ei vasta kokkulepitud olulistele lepingutingimustele ning seda tuleb lugeda oluliseks lepingurikkumiseks. Poolte vahel sõlmitud müügilepingu punktis 1.6.4. kinnitas müüja (kostja) ostjale (hageja): „Lepingu esemel ei ole mingeid Müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest Müüja ei ole Ostjale teatanud või mida Ostja ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel“. Kuivõrd hilisemalt selgus, et korteriomandil on olulised puudused, siis tuleb asuda seisukohale, et korteriomand ei vasta lepingutingimustele. Korteriomandil esinev oluline puudus tuleb seega lugeda lepingutingimustele mittevastavuseks VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Kui läbijooksudest põhjustatud kahjustuste puudumine ja kasutatav ning mitteeluohtlik küttesüsteem jätta kokkulepitud omaduseks lugemata, tuleks kohaldada VÕS § 217 lg 2 p 2, kuna kostja oli teadlik asja kasutamise eesmärgist, mis pealegi ei erinenud asja tavakasutusest. Kui antud juhul lugeda, et poolte vahel puudus konkreetne kokkulepe korteriomandi omaduste kohta, siis VÕS § 217 lg 2 p 2 alusel peaks korteriomand siiski vastama teatud tingimustele, mis tagaksid korteriomandi tavapärase kasutamise võimalikkuse. Antud juhul ei nähtu poolte vahel sõlmitud lepingust ega ka kuskilt mujalt, et hageja oleks olnud või oleks pidanud olema teadlik asja lepingutingimustele mittevastavusest, mistõttu müüja vastutusest vabastamine on välistatud. Veel enam nähtub hageja poolt ehitajaga sõlmitud töövõtulepingust, et nii hageja ise kui ka ehitaja korteri varasemal ülevaatamisel varjatud puuduseid ei avastanud, mistõttu sõlmiti hageja ja ehitaja vahel remonttööde teostamise leping korteri siseviimistluse uuendamiseks ja ei oldud teadlik vajalikest täiendavatest töödest.

VÕS § 127 lg-st 4 tuleneb, et isik peab kahju hüvitama üksnes juhul, kui asjaolu, millel tema vastutus põhineb, on kahju tekkimisega sellises seoses, et tekkinud kahju on selle asjaolu tagajärg. Käesoleval juhul on väljaspool kahtlust, et hagejale ei oleks kahju tekkinud, kui kostja oleks täitnud oma müügilepingust tulenevat kohustust anda üle lepingutingimustele vastav asi. Kuna kostja ei järginud müügilepingu kokkuleppeid, tekkis hagejale lepingurikkumise tagajärjel kahju ulatuses, mis vastab puuduste kõrvaldamiseks tehtavatele vajalikele kulutustele. Samuti tekkis hagejale kahju summas, milles tal tuli korteri varjatud puuduste kõrvaldamisest tulenevalt tasuda leppetrahvi OÜ-le Ronarta. Kulutuste suurust tõendavad hinnapakkumised ja varjatud puuduste kõrvaldamiseks rendilepingus sisalduv kokkulepe leppetrahvi tasumiseks. Kostja vastuväited Kostja palus jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Lepingu p 2.5 kohaselt pidi korteri otsene valdus antama ostjale üle hiljemalt 05.03.2017 lepingu lisas toodud tingimustel. Kostja leppis hagejaga kokku, et kuna 5. märts on puhkepäev, siis korteri otsese valduse üleandmine toimub mõlemale poolele sobivalt tööpäeval, s.o 07.03.2017. 07.03.2017 akti päises ning p-des 2, 3 ja 4 fikseeriti valduse üleandmise kuupäev 07.03.2017 ning kõikide mõõdikute näidud nimetatud kuupäeva seisuga; p-s 6 märgiti, et ostja on vastu võtnud kõik vajalikud korterile juurdepääsu võimaldavad võtmed, ning et 1 võtmekomplekt jääb kostjale koos kohustusega viia prügi ja asjad korterist välja hiljemalt 15.03.2017. Kostja oli selleks ajaks faktiliselt korterist välja kolinud ega ka ööbinud enam seal, olles ühtlasi välja lülitanud gaasikeskküttesüsteemi. Seega täitis kostja poolte kokkulepitud ajal korteri otsese valduse üleandmise kohustuse VÕS § 76 lg 3 mõistes kohaselt, kuna see on täidetud täitmise vastuvõtmiseks õigustatud isikule õigel ajal, õiges kohas ja õigel viisil. Väär ja kohut lubamatult eksitav on hageja väide, et korteri otsene valdus anti ostjale üle 16.03.2017. Vanni äravoolutoru ei olnud korteri üleandmisel umbes ega ole seda kunagi olnudki. Eelmärgitut kinnitab mh ka asjaolu, et esmajoones kostja ise, tema sugulased ja külalised käisid tihti veega täidetud vannis. Vanniskäike kinnitavad samuti kostja igakuuliselt tasutud veearved. Hageja poolt hagiavaldusele lisatud foto ei saa kuidagi tõendada vanni äravoolukanali umbesolekut, kuna fikseeris üksnes hetkeolukorra. Väär ja kohut lubamatult eksitusse viiv on hageja väide valamu äravoolutoru valesti ühendamise ja vale kalde kohta, sest kuna kostja polegi antud kraanikaussi valamuna kasutanud, siis pole olnud vähimatki vajadust selle toimiva äravoolutoru olemasolu järele. Et aga hageja soovis äravoolu kiiret paigaldamist, lasi kostja valamu äravoolu oma kulul paigaldada kantuna heast koostöötahtest ning hagejale heasoovliku vastutuleku märgiks. Kostja tasus Toruabi santehnikule paigaldustöö eest 40 eurot ning andis temale paigaldamiseks kostja omandis oleva kraanikausi plastist äravoolutorukomplekti hinnaga 12 eurot. Põrandale oli paigaldatud kiviplaadid – plaadid olid lahti – sideaineta. Kostja teatas hagejale mh, et plaadid on lahti ja ta võib vannitoa põranda olukorraga plaate eemaldades tutvuda. Hageja selleks huvi üles ei näidanud, ja seda olenemata isegi sellest, et korteriga käidi põhjendatud eesmärgipärasest huvist ajendatuna põhjalikult tutvumas vähemalt 10 korral. Vannitoa kõrval portselanist WC-pott on küll vanaaegne, 1930-ndaist aastaist, kuid töötas häireteta. Pott oli kuni korteri üleandmiseni põranda küljes korralikult kinni, mida võivad kinnitada mitmed isikud, kes kostjat kolimise juures aitasid ning tualetti korduvalt kasutasid. AH, JJ ja MA käisid veel ka 15.03.2017 abiks lõppkoristusel ja kasutasid tualetti ning võivad kinnitada selle ning ka vannitoa veevärgi häireteta toimimist. Isegi juhul, kui pott ka tõepoolest oleks põrandaga nn väsinud ühenduse või muu teguri toime tagajärjel põranda küljes loksunud, poleks see asjaolu mitte kuidagi

saanud esile kutsuda äravoolu mittepiisavust juba ainuüksi elementaarsete füüsikaseaduste objektiivse ja vääramatu toime tõttu. Elutoa akna all toimus 2016. aasta aprillis tõepoolest läbijooks. Nimelt esimese korruse üürnikud, täites I korruse tolleaegse omaniku korraldust, puhastasid lohakalt katuse äärt lumest-jääst, tekitades katusele mikroauke. Lume sulades toimuski eelkirjeldatu tagajärjel läbijooks. Ilma paranedes tellis kostja töömehe AM, kes parandas katusel eelnimetatud läbijooksu kohad spetsiaalseguga ning kellele tasus kostja tööde eest 120 eurot 2016. aasta aprilli lõpus. Hageja nägi läbijooksu jälgi ja küsitles enne lepingu sõlmimist selles osas ka kostjat. Kostja selgitaski hagejale olukorda ja ka seda, et läbijooksu põhjused on kõrvaldatud kostja poolt 2016. aasta kevadel tellitud ja õiglaselt tasutud töömehe poolt. Kostja möönis, et küttesüsteem tõepoolest ühel korral lekkis ja see toimus pärast korteri otsese valduse hagejale 07.03.2017 üleandmist. Kostja väitel vahetas AM lekkiva torujupi ja kontrollis küttesüsteemi terves ulatuses, mis toimis nõuetekohaselt. Kostja sõnul väide, et küttesüsteem olevat olnud vaiba all, ei vasta tõele. Küttesüsteem oli kostja kinnitusel nähtav terves ulatuses ja vaip küttesüsteemist vähemalt 10 cm eemal. Vastuseks hageja väidetele, et ahju ühendus korstnaga on pragunenud ning ahju ukse raam loksub, leidis kostja, et viidatud praod olid hagejale nähtavad ning tegu on üksnes pealmise krohvikihi nn kosmeetiliste praokestega, mis enesestmõistetavalt ei saa mitte kuidagi mõjutada ahju enese reaalselt toimivat ühendust korstnaga. Lisaks rõhutas kostja, et tema korteri ahjusid ei kasutanud, kuna kogu korterit hõlmav gaasikeskküte toimis pikka aega ja laitmatult. Seega ülalkirjeldatud pisipragusid ei saa mitte kuidagi pidada varjatud puuduseks, millele tugineb hageja. Samuti leidis kostja, et mitte ühegi ahju ukse raam ei loksunud ega olnud ka probleeme ahjuuste tiheda sulgemisega. Samuti on väär ja otsitud hagiavaldusele lisatud eksperthinnangu p 7 väide, et praod ei paistnud varem silma. Hageja oli käinud korterit, sh silmnähtavalt vanaaegseid ja amortiseerunud ahjusid vaatamas üle 10 korra, sh koos maakler IP ja muinsuskaitsespetsialistidega, sh AS-ga. Nähtuvalt Päästeameti ettekirjutusest hagejale tuvastas Päästeamet paikvaatluse käigus, et XXX hoone pööningul paiknevaist korstnajalgadest üks on tugevasti pigitunud ja amortiseerunud, teine keskmiselt pigitunud ning kolmandal on lagunemistunnused katuse läbiviigu kohas. Hageja külastas juba enne lepingu sõlmimist ja ka pärast seda korduvalt mh ka XXX elamu pööningut. Järelikult oli hageja hästi teadlik korstnajalgade ülalkirjeldatud seisundist. Seega ei saa kirjeldatud puudusi kuidagi pidada varjatud puudusteks. Mitte keldri põrandasse, vaid elamu keldriala üldkasutatava koridori põrandasse tekkis auk 2016. aasta lõpus, kui XXX esimese korruse korterid oli hageja juba omandanud. Kahes korteris olid veel üürnikud ja hageja korraldas ühe esimese korruse korteris tolmu- ja mürarikkaid purustusi, lõhkudes ühe vabastatud korteri seinu ja esiku, köögi ning vannitoa põrandaid. Nimetatud tegevust nägid pealt MA ja JJ. Kostja ei tea, miks ja kes konkreetselt nimetatud augu tekitas, kas lahkuv(ad) üürnik(ud) või hageja ise. Kostja korteri juurde kuuluva keldri uks oli lukustatud ja auk tekitati ühiskasutuses olevale alale. Ülalkirjeldatud auk ei ole varjatud puudus seoses korteri müügiga hagejale ja selle tekkelugu on otseselt või kaudselt seotud hageja enda korraldatud lammutus- ja lõhkumistöödega. Kahjuks tõepoolest purunes välikoridori II korruse siseakna üks väike ruuduke koguka ja raske antiikmööbli väljavedamisel ekspediitorite-töömeeste hooletuse tõttu. See oli kostja korraldatud kolimise käigus juhtunud nn tööõnnetus. Kostja pakkus hagejale mõistlikkuse ja hea koostöö põhimõttest lähtudes mitmel korral raha aknaruudu purustamise hüvitamiseks. Eeltoodud pakkumine oli igati õigustatud, kuna lepingu sõlmimisel ei näinud pooled ette taolist tööõnnetust ning samas lepingu järgne müügihind 230 000 eurot ei sisalda aknaruudu

parandamise kulusid. Hageja kahjuks hoidus kostjale isegi vastamast. Hageja tellitud Tsellu Ehitusabi OÜ hinnapakkumuses toodud aknaruudu hüvitussumma 279 eurot on kohatult ülikõrge ja hagejapoolses hinnapakkumises on sees ka akna restaureerimise hind. Seoses hageja kahjunõudega tulenevalt varjatud puudustest tingitud võimatusest korterit plaanitud ajal üürile anda leidis kostja, et kostja sai hageja väidetavast kavast korter välja üürida teada alles hagiavaldusest ning see oli temale ootamatu, kuna nii hageja kui tema elukaaslane käitusid viisil, mis viitas asjaolule, et hageja soovib ise korteris elama hakata. Hageja on esitanud tagantjärele koostatud fiktiivse rendilepingu eesmärgiga teenida sellega kostja arvel ja püüda saavutada alusetut rikastumist. Isegi juhul, kui rendileping ei olnud fiktiivne, ei saaks see kaasa tuua kostja vastutust hageja ees, kuna hageja väidetud korteri varjatud puudused ning hageja tasutud müügihind 230 000 eurot oligi ette nähtud sisaldama niivõrd vanas (eh. 1889) amortiseerunud elamus asuva amortiseerunud korteri puudusi. Maakohtu otsus 22.09.2017 otsusega rahuldas Harju Maakohus hagi osaliselt ja mõistis kostjalt hageja kasuks välja kokku 3301,40 eurot, sealhulgas kahju hüvitise 2804,60 eurot ja leppetrahvi korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest summas 496,80 eurot. Kohus jättis rahuldamata hageja põhinõude kokku summas 18 687,40 eurot, sealhulgas kahju hüvitise nõude 18 577 eurot ja leppetrahvi nõude summas 110,40 eurot. Kohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja alates hagi esitamisest 09.05.2017 kuni kohtuotsuse tegemiseni hageja põhinõudelt (kokku 3301,40 eurot) sissenõutavaks muutunud viivise summas 99,13 eurot ja viivise hageja põhinõudelt (kokku 3340,40 eurot) alates 23.09.2017 VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras kuni põhinõude (kokku 3301,40 eurot) tasumiseni. Menetluskulud jättis kohus 15% ulatuses kostja ja 85% ulatuses hageja kanda. Kostja poolt hagejale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks määras kohus 459 eurot ning hageja poolt kostjale hüvitatavate menetluskulude rahaliseks suuruseks 680 eurot. Kohus tasaarvestas poolte vastastikused väljamõistetavad menetluskulud ning mõistis hagejalt kostja kasuks välja menetluskulud 221 eurot. Hageja 15.09.2017 taotluse 12.09.2017 kohtuistungi protokolli parandamiseks jättis kohus rahuldamata. Esmalt käsitles kohus hageja leppetrahvinõuet korteri üleandmisega viivitamise eest summas 607,20 eurot. Vaidlus puudub selles, et 05.01.2017 sõlmisid pooled notariaalse müügilepingu, millega kostja müüs hagejale kinnisasja (korteriomand aadressil XXX Tallinn) hinnaga 230 000 eurot (edaspidi nimetatud ka korter). Lepingu punktis 2.5. leppisid pooled kokku, et lepingu eseme otsene valdus antakse ostjale üle 05.03.2017 lepingu lisas toodud tingimustel (vt tl 7 pöördel). Lepingu lisa 1 punktis 1.1 sisalduva kokkuleppe kohaselt oli hageja õigustatud nõudma kostjalt leppetrahvi 0,024% ostuhinnast iga korteri üleandmisega viivitatud päeva eest (tl 9). Hageja tugineb sellele, et korteri otsene valdus anti talle üle 16.03.2017 (tl 13). Seetõttu on hageja arvestanud leppetrahvi 11 viivitatud päeva eest summas 607,20 eurot. Nimetatud summas esitas hageja kostjale ka arve 16.03.2017, kuid arve on tasumata (vt tl 44-45). Kostja väitel leppis ta hagejaga kokku, et kuna 05.03.2017 on puhkepäev, siis korteri otsese valduse üleandmine toimub mõlemale poolele sobivalt tööpäeval, s.o 07.03.2017. Kostja leiab, et ta andis korteri otsese valduse hagejale üle vastavalt kokkuleppele 07.03.2017 ja tugineb seejuures vastavalt kuupäeval allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise aktile (tl 75). Kohtule on esitatud kaks üleandmise-vastuvõtmise akti (vt tl 13 ja tl 75), mille koostamise asjaolusid kohus selgitas ka kohtuistungil (tl 157). Hageja seaduslik esindaja möönis, et ta tuli kostjale vastu ja oli nõus korteri 07.03.2017 vastu võtma (vt tl 157). Seetõttu kohus nõustus kostjaga, et pooltel oli kokkulepe korteri otsese valduse üleandmiseks esialgselt kokkulepitud

05.03.2017 asemel 07.03.2017. Siiski ei nõustunud kohus kostjaga, nagu oleks kostja 07.03.2017 kohaselt täitnud korteri otsese valduse üleandmise kohustuse vastavalt võlaõigusseaduse (VÕS) § 76 lg-le 3. 07.03.2017 allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise akti punktist 7 nähtub selgelt poolte kinnitus, et pooled ei loe ostu-müügilepingu esemeks oleva korteri üleandmiskohustust nõuetekohaselt täidetuks, akti punkti 5 kohaselt on korter asju täis, samuti prügi. Akti punktis 6 märgiti, et 1 võtmekomplekt jääb kostjale koos kohustusega viia prügi ja asjad korterist välja hiljemalt 15.03.2017 (vt tl 75). Kohtu hinnangul ei oma tähtsust, et kostja ise oli 07.03.2017 faktiliselt korterist välja kolinud. Kui korteris olid 07.03.2017 seisuga kostja asjad ning prügi ja samuti jäi üks võtmekomplekt kostjale, siis ei saa lugeda kostja kohustust valduse üleandmiseks sellel päeval nõuetekohaselt täidetuks. Poolte kokkulepe valduse nõuetekohaseks üleandmiseks sisaldas muuhulgas kostja kohustust anda hagejale üle kõik lepingu esemele juurdepääsu võimaldavad võtmed (vt tl 9). Alles 16.03.2017 allkirjastatud üleandmise-vastuvõtmise akti p-s 7 on märgitud, et pooled loevad korteri üleandmiskohustuse nõuetekohaselt täidetuks. Hageja on leppetrahvi arvestanud kuni 16.03.2017, millal reaalselt valdus hagejale üle anti. Hageja viitas seoses leppetrahvinõudega põhjendatult VÕS § 107 lg 4 ja VÕS § 114 lg 2 regulatsioonile, millest tuleneb, et kostjale 07.03.2017 täiendava tähtaja andmine otsese valduse üleandmiseks ei vabastanud teda vastutusest kohustuse rikkumise eest ning hagejale jäi õigus nõuda leppetrahvi. Kuna kohus eelnevalt leidis, et pooltel oli kokkulepe korteri otsese valduse üleandmiseks 07.03.2017, kuid reaalselt anti korteri otsene valdus nõuetekohaselt üle 16.03.2017, siis leidis kohus, et hageja on õigustatud nõudma kostjalt leppetrahvi kokku 9 viivitatud päeva eest. Lepingu lisa 1 punktis 1.1 sisalduva kokkuleppe kohaselt oli hageja õigustatud nõudma kostjalt leppetrahvi 0,024% ostuhinnast iga korteri üleandmisega viivitatud päeva eest, seega leidis kohus, et hageja leppetrahvinõue kostja vastu kuulub rahuldamisele summas 496,80 eurot ((230 000/100) x 0,024 x 9 päeva). Hageja nõue leppetrahvi saamiseks jääb rahuldamata 110,40 euro nõudes. Järgnevalt hindas kohus hageja nõuet seoses varjatud puuduste kõrvaldamise kuluga summas 10 318,80 eurot, mis põhineb Tsellu Ehitusabi OÜ hinnapakkumisel (tl 41). Korteri müügilepingu p. 1.6.3. kohaselt vajab lepingu esemeks olev korteriomand remonti, sealhulgas vajavad aknad vahetamist ning küttesüsteem, vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad. XXX asuv elamu vajab tervikuna remonti. Korteris on gaasiküte (tl 7). Pooled on ühel meelel selles, et lepingu p-s 1.6.3. taheti fikseerida olemasolevat olukorda, aga pooled on erinevatel seisukohtadel selles, milline see olemasolev olukord erinevate väidetavate puuduste osas oli, kas hageja oli nimetatud puudustest teadlik ning kas kostja vastutab puuduste eest. Kohus leidis, et asja õigeks lahendamiseks tuleb hinnata igat hageja poolt esile toodud väidetavat puudust eraldi vastavalt hageja poolt esitatud nõuetele ja kostja poolt esitatud vastuväidetele. Hageja esimene nõue põhineb väitel, et vanni äravoolu toru on umbes ja vesi ei voola ära, millega on seotud vannitoa vanni äravoolutoru vahetus, põranda lammutus ja põranda taastamine maksumusega 470 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kohus leidis, et kostja väited vanni töökorras oleku ja piisava äravoolu kohta on paljasõnalised. Kohus kuulas kostja taotlusel üle tunnistaja AM, kes kostja väitel oli teadlik korteri küttesüsteemi, tualeti, vanni ja duši olukorrast. Tunnistaja AM kinnitas vastusena kohtu küsimusele, et ta „Ei oska öelda, kas oli probleem vanni või tualetiga, ega tea ka kas oli probleeme dušiga“ (tl 154). Kuna kostja väitel oli vann töökorras ja sellel oli piisav vee äravool, siis luges kohus eluliselt usutavaks eksperthinnangust tuleneva järelduse, et hageja ei saanud nimetatud puudust enne korteri üleandmist tuvastada, sest puudus põhjus selle katsetamiseks. Kuna ekspert vaatas korteri üle 20.03.2017 ehk 4 päeva peale otsese valduse üleandmist (vt tl 16 pöördel), siis leidis kohus, et antud puudus oli olemas ka korteri valduse hagejale üleandmise ajal. Kuna antud puuduse näol on tegemist varjatud puudusega, siis ei ole kohaldatav VÕS § 218 lg 4,

mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mille alusel kohus saaks jõuda järelduseni, et vanni äravoolu mittetoimimine kui varjatud puudus tekkinuks pärast seda, kui elamu otsene valdus hagejale üle anti. Müügilepingu p-s 1.7.2. on hageja küll kinnitanud, et ta on üle vaadanud korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa ja teadlik korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa seisukorrast, kuid antud kinnitus ei laiene varjatud puudustele. Kostja pole tõendanud, et ta oleks hagejat enne müügilepingu sõlmimist vanni äravooluga seotud puudustest teavitanud või et tegemist oleks olnud silmaga nähtavate puudustega. Kuna pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et müüakse korter, mille vanni äravool ei toimi, siis leidis kohus, et poolte kokkuleppe kohaselt sellist puudust korteris olla ei tohtinuks, mistõttu ei vastanud korter selles osas müügilepingu tingimustele. Kuigi pooltevahelise müügilepingu p-s 1.6.3. on märgitud, et korteri vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad, leidis kohus, et sõna „vana“ ei tähenda antud juhul, et asja ei saaks kasutada ja et ta oleks täielikult amortiseerunud ning kasutuskõlbmatu. Vanni äravoolu mittetoimimist saab lugeda müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuseks ning kostja on kohustatud hüvitama hagejale selle puuduse kõrvaldamisega seotud kahju. Käsitletud puuduse kõrvaldamisega seotud kahju suurus koos käibemaksuga summas 564 eurot on tõendatud Tsellu Ehitusabi OÜ hinnapakkumisega (tl 41) ning kohus mõistis nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja. Hageja teine nõue põhineb väitel, et vannitoas on valamu äravoolu toru valesti ühendatud ja valede kalletega, millega on seotud äravoolutoru asendamine ning uute kallete tegemine maksumusega 392 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Vaidlus puudub selle üle, et viidatud äravoolu toru paigaldati kostja poolt pärast müügilepingu sõlmimist. Hageja kinnitas kohtuistungil, et pärast 07.03.2017 paigaldati kraanikausi alla kostja poolt toru, kuid see oli vale kaldega ja valesti ühendatud (tl 157 pöördel). Ka hageja esitatud eksperthinnangust nähtub, et enne korteri üleandmist puudus antud äravoolu toru üldse (tl 16 pöördel). Kostja lasi antud toru enda sõnul paigaldada heast koostöötahtest ning kuna kostja pole antud kraanikaussi valamuna kasutanud, siis polnud vähimatki vajadust selle toimiva äravoolutoru järele (vt tl 62). Kohus leidis eeltoodut arvestades, et kostja pole antud toru paigaldamisega müügilepingut rikkunud ja hagejal ei saa olla kostja vastu ka vastavat müügilepingu rikkumisest tulenevat nõuet. Kuna enne korteri hagejale üleandmist antud äravoolutoru puudus üldse, siis järelikult ei saanud tegemist olla ka varjatud puudusega, sest hageja pidi korteri ülevaatusel äravoolutoru puudumist märkama. Müügilepingu p-s 1.7.2. on hageja kinnitanud, et ta on üle vaadanud korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa ja teadlik korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa seisukorrast. VÕS § 218 lg 4 kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Kohus leidis samuti, et kostja ei vastuta hageja ees ka võimalikust suulisest äravoolutoru paigaldamise töövõtulepingust tulenevalt, sest hageja ei ole tõendanud sellise rikkumise eeldusi ega ka seda, et äravoolutoru paigaldamine olnuks kostja kohustus. Ka juhul, kui kostja poleks äravoolutoru üldse paigaldanud, tuleks hagejal ikkagi teostada kulutus uue äravoolutoru paigaldamiseks. Seega ei ole hageja tõendanud kahju, mida talle väidetavalt tekitas äravoolutoru paigaldamine kostja poolt. Hageja nõue äravoolutoru asendamise ja uute kallete tegemise maksumuse hüvitamiseks summas 470,40 eurot koos käibemaksuga jääb rahuldamata. Hageja kolmas nõue põhineb väitel, et vannitoas põrandatrapp ei tööta ja hüdroisolatsioon on lagunenud, millega on seotud põrandatrapi asendamine ja ühendamine õigesse äravoolu, põrandale uue hüdroisolatsiooni tegemine ja uute kallete valamine maksumusega 934 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Eksperthinnangust nähtuvalt oli põrandatrapp ja hüdroisolatsioon varem põranda kattematerjali all (tl 16 pöördel). Hageja selgitas

kohtuistungil, et põrandatrapp oli kattematerjali all ning isolatsioon oli täiesti lagunenud, kusjuures hageja seda ei näinud ja ei saanudki näha (tl 157 pöördel). Kohus nõustus hagejaga, et hageja ei pidanud korteri ülevaatusel märkama põranda kattematerjali all oleva põrandatrapi ja hüdroisolatsiooni puudusi. Müügilepingu p-s 1.7.2. on hageja küll kinnitanud, et ta on üle vaadanud korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa ja teadlik korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa seisukorrast, kuid antud kinnitus ei laiene varjatud puudustele. Kostja pole tõendanud, et ta oleks hagejat enne müügilepingu sõlmimist põrandatrapi ja hüdroisolatsiooniga seotud puudustest teavitanud või et tegemist oleks olnud silmaga nähtavate puudustega. Kostja rikkus müügilepingust tulenevaid kohustusi sellega, et kostja müüs hagejale korteri, millel ilmnesid varjatud puudused, seega on hagejale üle antud lepingutingimustele mittevastav asi. Kuna pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et müüakse korter, mille põrandatrapp ei tööta ja hüdroisolatsioon on lagunenud, siis poolte kokkuleppe kohaselt sellist puudust korteris olla ei tohtinuks, mistõttu ei vastanud korter selles osas müügilepingu tingimustele. Põrandatrapi mittetöötamist ja hüdroisolatsiooni lagunemist kui funktsionaalse iseloomuga puudust saab lugeda müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuseks ning kostja on kohustatud hüvitama hagejale antud puuduse kõrvaldamisega seotud kahju. Kohus leidis, et käsitletud puuduse kõrvaldamisega seotud kahju suurus koos käibemaksuga summas 1120,80 eurot on tõendatud Tsellu Ehitusabi OÜ hinnapakkumisega (tl 41) ning kohus mõistis nimetatud summa kostjalt hageja kasuks välja. Hageja neljas nõue põhineb väitel, et vannitoa kõrval olevas WC-s pott loksub, mistõttu äravool ebatihe, millega on seotud WC poti kinnitamine ja uue äravoolu ehitamine maksumusega 327 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kohus nõustus antud küsimuses kostjaga. Eksperthinnangus pole väidetud, et WC funktsionaalselt ei toimiks või et seda poleks võimalik kasutada. Eksperthinnangus kasutatud täpsustamata termin „ebatihe äravool“ on loogiliselt seostamata WC-poti väidetava loksumisega. Samuti märgib kohus, et eksperthinnangule lisatud WC poti pildist (tl 20) nähtuvalt pidi hagejale olema selge, et tegemist on remonti vajava WC-ga, mida kinnitab ka asjaolu, et WC potiga seotud tööd on märgitud juba 10.01.2017 hinnapakkumises, mille osas hageja oli sõlminud töövõtulepingu ja mida hageja peab hagiavalduse kohaselt enda vältimatuks remondikuluks (vt tl 38-40). Kuna hageja ostis vana ja remonti vajava korteri, siis ei saanud hageja eeldada seda, et ta saaks vanade süsteemide paremaks tegemise kulusid kostjalt välja nõuda. Hageja nõue WC poti kinnitamise ja uue äravoolu ehitamise maksumuse hüvitamiseks summas 392,40 eurot koos käibemaksuga jääb rahuldamata. Hageja viies nõue põhineb väitel, et elutoa aiapoolsel seinal ja laes on läbijooksu jäljed, mis varem olid kardinate taga, millega on seotud läbijooksude likvideerimine ja varjatud läbijooksude remont maksumusega 854 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kohus leidis, et kostja väited, nagu olnuks hageja läbijooksudest teadlik, on paljasõnalised. Kohus nõustus hagejaga, et hageja ei pidanud korteri ülevaatusel märkama korteri läbijooksude remondivajadust. Eksperthinnangus on viidatud, et elutoa läbijooksudega seina juures tuleks pööningul sarikate ja laetalade kontrollimiseks nende otsad selle seina juures avada (tl 16 pöördel), millest kohus järeldas, et läbijooksude kui puuduste märkamine eeldab eriteadmisi. Müügilepingu p-s 1.7.2. on hageja kinnitanud, et ta on üle vaadanud korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa ja teadlik korteriomandi koosseisu kuuluva reaalosa seisukorrast, kuid antud kinnitus ei laiene varjatud puudustele. Kostja pole tõendanud, et ta oleks hagejat enne müügilepingu sõlmimist läbijooksudega puudustest teavitanud või et tegemist oleks olnud silmaga nähtavate puudustega. Kostja rikkus müügilepingust tulenevaid kohustusi sellega, et müüs hagejale korteri, millel ilmnesid varjatud puudused, seega on hagejale üle antud lepingutingimustele mittevastav asi. Kuna pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et

müüakse korter, mille läbijooksud vajavad remonti ja likvideerimist, siis kohus leiab, et poolte kokkuleppe kohaselt sellist puudust korteris olla ei tohtinuks, mistõttu ei vastanud korter selles osas müügilepingu tingimustele. Korteri läbijooksusid kui funktsionaalset puudust saab lugeda müüdud asja lepingutingimustele mittevastavuseks ning kostja on kohustatud hüvitama hagejale antud puuduse kõrvaldamisega seotud kahju. Kohus leidis, et käsitletud puuduse kõrvaldamisega seotud kahju suurus koos käibemaksuga summas 1024,80 eurot on tõendatud Tsellu Ehitusabi OÜ hinnapakkumisega (tl 41). Hageja kuues nõue põhineb väitel, et varem vaibaga kaetud küttetorustik lekib, millega on seotud küttetorustiku lekete kõrvaldamine maksumusega 1376 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kostja möönab, et küttesüsteem tõepoolest ühel korral lekkis ja see toimus pärast korteri otsese valduse hagejale üleandmist. Kostja väitel vahetas AM lekkiva torujupi ja kontrollis küttesüsteemi terves ulatuses, mis toimis nõuetekohaselt. Kohtuistungil kinnitas hageja, et AM parandusega sai leke kõrvaldatud, mis aga ei tähendavat, et kogu küttesüsteem peale seda toimis (tl 157 pöördel). Eelnevaga vastuoluliselt väitis hageja kohtuistungil veel seda, et parandamata jäi toimiku tl 24 olev leke. Hageja viitas samuti toimiku tl 25, kust nähtub teine leke, mida AM parandas. Lekkeid oli hageja väitel kaks (vt tl 158). Kohus ei nõustunud hageja väidetega küttetorustiku lekkimisega seotud kahjust. Tunnistaja AM andis kohtuistungil ütlusi selles, et ta parandas 2017 märtsis XXX gaasiküttetoru ja konsulteeris hageja esindajat edasise kütmise suhtes. Tunnistaja kinnitas, et lekkis toimiku lk 24 ja tl 25 piltidel näidatud toru, see on tegelikult sama toru, teine pilt on teiselt poolt seina. Tunnistaja ütluste kohaselt helistas kostja talle ilmselt samal päeval, kui lekkest teada sai ja tunnistaja läks kohe kohale. Tunnistaja andis ütlusi selle kohta, et ta parandas mõlemad lekked ja peale parandust lülitas süsteemi sisse. Tunnistaja kinnitusel oli tegemist väikse lekkega, mingit suurt loiku seal ei olnud, sellest süsteemist ei saagi väga suurt loiku tekkida (tl 154). Kohus palus tunnistajal täpsustada, et kui tunnistaja parandas lekke, kas oli vaja veel midagi parandada või oli küttesüsteem siis töökorras. Tunnistaja kinnitas, et õhutas radiaatorid ära ja küttesüsteem toimis. Enne lahkumist instrueeris tunnistaja hageja esindajat, et tuleb rõhku jälgida, soovitas kütet mitte välja lülitada. Tunnistaja andis ütlusi ka selles, et veendus pärast lekke parandamist, et kõik ruumid lähevad ilusti soojaks. Tunnistaja kinnitusel ei läinud ta enne ära, kui radiaatorid läksid soojaks ning ta vaatas lasertermomeetriga, kuidas temperatuur hakkas tõusma, vaadates mõlemad korteri kütteringid üle (tl 155). Kohtul ei ole alust tunnistaja ütluste õigsuses kahelda ning tunnistaja ütlustest järeldas kohus ka korteri müügilepingu 1.6.3. viidatud gaasiküttesüsteemi toimimist. Kohus leidis, et tunnistaja ütlustega on ümber lükatud hageja väide, nagu saaks hagejale tekkida kahju küttetorustiku lekete kõrvaldamisest. Tunnistaja kinnitas küttetorustiku lekete kõrvaldamist samal päeval kui leke toimus, tunnistaja lahkudes oli süsteem töökorras ja tunnistaja instrueeris hageja esindajat küttesüsteemi edasise kasutamise suhtes. Kuna tegemist oli tunnistaja kinnitusel väikse lekkega ja ka hageja viidatud fotodelt tl 24 ja 25 ei nähtu oluliste lekkekahjustuste olemasolu, leidis kohus, et hagejal puudub alus nõuda kostjalt kahju hüvitamist seoses küttetorustiku lekkimisega. Väike leke sai tunnistaja poolt kõrvaldatud viivituseta ja hageja ei ole tõendanud, milles täpsemalt seisneb tema kahju küttetorustiku lekete kõrvaldamise näol. Paljasõnalised on hageja väited, nagu olnuks küttetorustiku lekke puhul tegemist varjatud puudusega, sest torustik olevat varem vaibaga kaetud olnud. Hageja viidatud piltidelt tl 24 ja 25 ei ole võimalik teha järeldust, et põrandatasapinnast kõrgemal asuva toru peal olnuks veel vaip ja hageja poleks toru väidetavalt märganud. Toimiku lk 24 ja 25 piltide alusel on eluliselt usutav kostja väide, et küttesüsteem oli nähtav ja vaip küttesüsteemist vähemalt 10 cm eemal. Hageja nõue küttetorustiku lekete kõrvaldamise maksumuse hüvitamiseks summas 1651,20 eurot koos käibemaksuga jääb rahuldamata. Kuna hageja poolt kohtuistungil antud kinnituse kohaselt toimiku tl 41 hinnapakkumise p 11 põrandaparketi avamise, eemaldamise ja tagasipaneku kulu koos käibemaksuga summas 1557,60 eurot (ilma käibemaksuta 1298 eurot)

käsitleb samu lekkeid (pildid tl 24-25), siis jättis kohus rahuldamata ka antud kuluga seotud hageja kahjunõude. Hageja seitsmes ja kaheksas nõue põhinevad väitel, et ahju ühendus korstnaga on pragunenud ning ahju ukse raam loksub, võimaldamata tihedat sulgumist, millega on seotud pottsepatööd ahju-korstna ühenduse paranduseks ja ahjuukse raami parandus maksumusega 1793 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kohus nõustus kostjaga, et viidatud ahju ukse ja korstna pragunemist ei saa pidada varjatud puuduseks, kuna hageja poolt viidatud pildilt toimiku lk 26 on pragunemine ilmselge. Seda möönis kohtuistungil ka hageja ise, väites, et pragu kui sellist on visuaalselt märgata. Samas väitis hageja, et antud puuduse sisu, et ahju ühendus korstnaga on pragunenud, seda ei olnud näha ning seda tuvastas ekspert. Kohtu hinnangul on hageja väited „ahju tegelikest puudustest“ paljasõnalised. Tõele ei vasta hageja väide, nagu oleks ekspert avastanud „puuduse sisu.“ Tl 16 pöördel asuvast eksperthinnangust nähtuvalt on ekspert viidanud üksnes ahju ja korstna ühenduse pragunemisele visuaalselt, kuid mitte selle „pragunemise sisule.“ Ekspert on soovitanud korstna ühenduses oleva prao ja ahju ukse korrastamise küsimuses pöörduda vastavat tegevusluba omava spetsialisti või firma poole. Hageja pöördus küll Päästeameti poole, kuid Päästeameti 27.04.2017 ettekirjutus (tl 14) ei käsitle korteris asuva ahju ja korstna ühenduses oleva prao ega ahju ukse korrastamist. Päästeameti ettekirjutuses viidatakse kolmele XXX pööningul asuva korstnajala ja korstnatega seotud probleemidele (vt tl 14), kuid mitte XXX korteris olevatele ahjudele. Seega ei vasta tõele hageja poolt kohtuistungil esitatud väide, et seesama ahju ühenduse korstnaga pragunemine viiski Päästeameti ettekirjutuse tegemiseni (toimiku tl 14). Väär on hageja poolt kohtuistungil väidetu, et Päästeameti ettekirjutusest nähtub, et ahjud ei vasta nõuetele ning selle alusel on tehtud korstnate tööde hinnapakkumine (tl 160). Samuti on ebaõige hageja poolt vastusena kohtu küsimusele antud kinnitus, et kui pottsepp teeks tööd vastavalt pakkumisele (toimiku lk 41 hinnapakkumise p 7 ja 8), siis oleks Päästeameti ettekirjutus täidetud (vt tl 158). Päästeameti poolt tuvastatud korstnate puuduste kõrvaldamise eest nõuab hageja hüvitist eraldi hinnapakkumise alusel (tl 42). Kohtu hinnangul on põhjendamatu ka hageja nõue põhinevalt väitele, et teise ahju ülemine ahjuuks ei sulgunud korralikult (pilt toimiku tl 27, esimene ahi pilt tl 26). Hageja väide, et ahjuuks ei sulgu korralikult, on loogiliselt seostamata hageja väidetava kahjuga. Korteri müügilepingu p. 1.6.3. kohaselt vajab lepingu esemeks olev korteriomand remonti, sealhulgas vajavad aknad vahetamist ning küttesüsteem, vee- ja kanalisatsioonitorustikud on vanad. XXX asuv elamu vajab tervikuna remonti. Korteris on gaasiküte (tl 7). Kohtu hinnangul tähendab notariaalses lepingus tehtud selgesõnaline viide gaasiküttele seda, et kostja pole hagejale lubanud mingi muu küttesüsteemi olemasolu või toimimist, sh ahjukütte olemasolu. Nimetatud järeldust kinnitavad ka tunnistaja AM ütlused, kes selgitas, et korteris oli gaasiküte ning tunnistaja ei tea, et oleks kasutatud muid lahendusi peale gaasikütte. Kuna elektrisüsteem oli suhteliselt vana, siis ei saanudki seal midagi muud kasutada (vt tl 154 pöördel). Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud seoses asjaoluga, et ahju ühendus korstnaga on pragunenud ning ahju ukse raam väidetavalt loksub. Kohaldamisele kuulub VÕS § 218 lg 4, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Käesoleval juhul teadis hageja enne müügilepingu sõlmimist sellest, et ahju ühendus korstnaga on pragunenud. Samuti oli hageja teadlik, et poolte kokkuleppe kohaselt on korteris gaasiküte ja kostja ei ole hagejale lubanud toimiva ahjukütte olemasolu. Kuna hageja ostis vana ja remonti vajava gaasiküttega korteri (lepingu p 1.6.3.), siis ei saa hageja eeldada, et ta saaks ahjukütte loomisega või ahjude parendamisega seotud kulusid kostjalt välja nõuda. Hageja nõue pottsepatööde ahju-korstna ühenduse paranduseks ja ahjuukse raami paranduse maksumuse hüvitamiseks summas 2151,60 eurot koos käibemaksuga jääb rahuldamata.

Hageja üheksas nõue põhineb väitel, et keldri betoonpõrandasse on värskelt raiutud auk, millega on seotud keldri põrandavalu tööd maksumusega 876 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kostja leiab, et elamu keldriala üldkasutatava koridori põrandasse tekkis auk 2016. aasta lõpus, kui XXX esimese korruse korterid oli hageja juba omandanud ja hageja korraldas ühe esimese korruse korteris tolmu- ja mürarikkaid purustusi, lõhkudes ühe vabastatud korteri seinu ja esiku, köögi ning vannitoa põrandaid. Hageja selgitas kohtuistungil, et hageja ei ole keldri põrandasse auku raiunud (auk on toimiku tl 34 pildil). Hageja väitel nägi ta põrandas auku juba 07.03.2017, kuid ei tulnud selle peale, et seda üleandmis-vastuvõtuakti kirja panna (tl 158). Kohus nõustus kostjaga, et ülalkirjeldatud auku ei saa käsitleda kui varjatud puudust seoses korteri müügiga hagejale. Hageja pole tõendanud, et nimetatud augu elamu keldriala üldkasutatava koridori põrandasse oleks tekitanud kostja, seega ei vastuta kostja hageja ees XXX elamu üldkasutatavas koridoris asuva augu eest (kohtuistungil hageja poolt antud kinnituse kohaselt ei ole poolte vahel vaidlust selles, et auk oli üldkasutatavas koridoris). Kohus ei nõustu eeltoodut arvestades hagejaga, et nimetatud augu näol on tegemist müüdud korteri puudusega. Muuhulgas välistab nimetatud augu käsitlemise müügiobjekti puudusena asjaolu, et korteri müügilepingu p. 1.6.3. kohaselt XXX asuv elamu vajab tervikuna remonti ning lepingu p. 1.7.3. kohaselt oli hageja teadlik lepingu punktis 1.6.3. nimetatud puudustest ning on nõus omandama lepingu eseme koos nimetatud puudustega (tl 7). Hageja nõue keldri põrandavalu tööde maksumuse hüvitamiseks summas 1051,20 eurot koos käibemaksuga jääb rahuldamata. Hageja kümnes nõue põhineb väitel, et trepikoja aknaklaas on katki, millega seotud trepikoja aknaklaasi vahetus maksab 279 eurot ilma käibemaksuta (tl 16 pöördel, tl 41). Kohus märkis, et kostja on kohtule esitanud tl 109-110 aknapaigalduse hinnapakkumised summas vastavalt 78 eurot ja 17 eurot, mis on hagejale esitatud pakkumisega võrreldes (summa koos käibemaksuga 334,80 eurot, tl 41) kordades odavamad. Hageja leidis kohtuistungil, et kostja esitatud pakkumised on liiga odavad ega kajasta tegelikkust. Kostja leidis omakorda, et Tsellu Ehitusabi OÜ hinnapakkumuses toodud aknaruudu vahetuse maksumus on kohatult ülikõrge ning et hagejapoolses hinnapakkumises on sees ka akna restaureerimise hind. Hageja aga väitis, et ei nõua akna taastamist, vaid akna vahetamist. Hageja juhtis tähelepanu ka sellele, et kostja esitatud hinnapakkumised on hageja sõnul poolikud, nendes ei ole klaasi liiste. Hageja väitel on tegemist kitt aknaklaasidega ning sellepärast ei kajasta kostja hinnapakkumised adekvaatselt hinda. Hageja selgitas, et tema poolt esitatud trepikoja aknaklaasi vahetuse hinnapakkumises tl 41 on sees kogu töö, nii transport kui ka endise olukorra taastamine. Kohus märkis, et materjali ja töö (paigalduse) maksumus on näidatud ka kostja poolt esitatud hinnapakkumistel. Samuti sisaldab tl 109 esitatud hinnapakkumine transpordi maksumust. Hageja väide, et tema poolt esitatud hinnapakkumises tl 41 on sees kogu töö, nii transport kui ka endise olukorra taastamine, on akna taastamise küsimuses vastuoluline, sest kohtuistungil kinnitas hageja, et „me ei nõua akna taastamist, me nõuame akna vahetamist“ (tl 158 pöördel). Kuigi kostja esitatud hinnapakkumistest ei nähtu, et hinnapakkumise tegemisel oleks objektiga tutvutud, ei tingi ainuüksi objektiga mittetutvumine kohtu hinnangul võimatust põhjendatud pakkumise tegemiseks. Aknaklaasi vahetust ei saa pidada sedavõrd keerukaks ja ebatavaliseks tööks, mis nõuaks hinnapakkumise tegemiseks tingimata objektiga tutvumist. Hagejal on õigus selles, et tl 109 hinnapakkumises on märgitud, et paigaldus ei sisalda uusi klaasiliiste, samuti ei nähtu tl 110 esitatud pakkumisest transpordi maksumust. Teisalt ei saa klaasiliistude maksumus olla suur, sest tl 110 esitatud hinnapakkumine on esitatud koos liistuga paigaldamiseks summas kokku 17 eurot koos käibemaksuga. Samuti ei suurendaks ka tl 110 hinnapakkumisele transpordikulu lisamine selle lõpphinda märkimisväärselt, sest tl 109 hinnapakkumises on transpordikulu suuruseks märgitud koos käibemaksuga 30 eurot. Väite, et tegemist on kitt aknaklaasiga ning sellepärast ei kajasta kostja hinnapakkumised adekvaatselt hinda, esitas hageja alles kohtuistungil ning see hageja

väide on käesoleva vaidlusega tõenduspõhiselt seostamata. Kokkuvõtlikult leidis kohus, et kumbki pool ei ole esitanud selliseid tõendeid, mis võimaldaks pooltevahelist vaidlust trepikoja aknaklaasi vahetamise kulu täpse suuruse osas ainuüksi tõendipõhiselt lahendada. Kohus leidis, et käesolevas asjas tuleb trepikoja aknaklaasi vahetamisega seotud kahju suurus kindlaks määrata kohtu diskretsiooniõiguse alusel lähtudes VÕS § 127 lg-st 6 ja TsMS § 233 lg-st 1. See ei ole pooltele üllatuslik, sest kohus viitas sellele võimalusele käesolevas asjas toimunud kohtuistungil (vt tl 158), seejuures pidas kostja antud normi kohaldamist õigustatuks. Eeltoodud asjaolusid ja tõendeid arvestades otsustas kohus, et VÕS § 127 lg 6 õiglaseks hüvitiseks hagejale kostja poolt trepikoja aknaklaasi lõhkumisega tekitatud kahju eest on hüvitis summas 95 eurot (st summa, mis ei ületa kostja poolt esitatud kahte hinnapakkumist kokku 78+17 eurot). Kuna kostja ei vaidlusta, et aknaklaasi lõhkumisega tekitas ta hagejale kahju, siis mõistis kohus nimetatud summa 95 eurot kostjalt hageja kasuks välja. Järgnevalt käsitles kohus hageja nõuet seoses Päästeameti poolt tuvastatud korstnate puuduste kõrvaldamise kuluga summas 8062,80 eurot. Päästeameti Põhja päästekeskus alustas 07.04.2017 haldusmenetlust, tehes hagejale 27.04.2017 ettekirjutuse nr 7.2-6.2/749 kütteseadmete kasutamise peatamiseks kuni küttesüsteemide viimiseni vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega (tl 14-15). Kohus märkis, et Päästeameti ettekirjutuses viidatakse kolmele XXX pööningul asuva korstnajala ja sama maja korstnatega seotud probleemidele (vt tl 14). Ka hageja esitatud hinnapakkumine Päästeameti poolt tuvastatud korstnate puuduste kõrvaldamiseks käsitleb üksnes korstnate remonti, parandamist ja taastamist (tl 42), täpsustamata on hinnapakkumise seos XXX korteri parandustöödega. Päästeameti ettekirjutuses märgitakse, et XXX hoone pööningul paiknevaist korstnajalgadest üks on tugevasti pigitunud ja amortiseerunud, teine keskmiselt pigitunud ning kolmandal on lagunemistunnused katuse läbiviigu kohas. Nimetatud puudused ei ole kohtu hinnangul varjatud puudused. Sõltumata eeltoodust on aga oluline see, et korteri müügilepingu p. 1.6.3. kohaselt vajab lepingu esemeks olev korteriomand remonti ning XXX asuv elamu vajab tervikuna remonti. Korteris on gaasiküte (tl 7). Lepingu p. 1.7.3. kohaselt „ostja on teadlik käesoleva lepingu punktis 1.6.3. nimetatud puudustest ning on nõus omandama lepingu eseme koos nimetatud puudustega“ (tl 7). Kohtu hinnangul tähendab notariaalses lepingus tehtud selgesõnaline viide gaasiküttele seda, et kostja pole hagejale lubanud mingi muu küttesüsteemi olemasolu või toimimist, sh korstnate kaudu toimiva ahjukütte olemasolu. Nimetatud järeldust kinnitavad ka tunnistaja AM ütlused, kes selgitas, et korteris oli gaasiküte ning tunnistaja ei tea, et oleks kasutatud muid lahendusi peale gaasikütte. Kuna elektrisüsteem oli suhteliselt vana, siis ei saanudki seal midagi muud kasutada (vt tl 154 pöördel). Eeltoodust tulenevalt leidis kohus, et kostja ei ole hagejale kahju tekitanud seoses asjaoluga, et ahjukütte toimimiseks vajavad XXX elamu korstnad remonti, parandamist ja taastamist. Lisaks asjaolule, et pooled leppisid kokku gaasikütte olemasolus (mis kohtu poolt tuvastatud asjaolude kohaselt toimis, vt otsuse p-d 53 ja 54), ei ole kostja lubanud hagejale korstnate korrasolekut ahjukütteks ka seetõttu, et korteri müügilepingu p. 1.6.3. kohaselt vajab XXX asuv elamu tervikuna remonti. Pooled ei ole kokku leppinud, et pööningul asuvad korstnajalad ja korstnad moodustaksid erandi XXX elamu üldisest remondivajadusest. Asjas tuleb kohaldada VÕS § 218 lg-t 4, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Hageja teadis enne müügilepingu sõlmimist sellest, et korteris on gaasiküte ja kostja ei ole hagejale lubanud toimiva ahjukütte olemasolu. Kuna hageja ostis teadlikult remonti vajavas majas gaasiküttega korteri (lepingu p 1.6.3.), siis ei saa hageja eeldada, et ta saaks ahjukütte loomisega või elamu korstnate parendamisega seotud kulusid kostjalt välja nõuda. See, kui hageja soovib ehitada remontivajavas majas täiesti uue küttesüsteemi (vt tl 157 pöördel), on tema enda vaba valik, millest ei saa tuleneda kohustusi

kostjale. Kohus jättis hageja nõude seoses Päästeameti poolt tuvastatud korstnate puuduste kõrvaldamise kuluga summas 8062,8 eurot koos käibemaksuga jääb rahuldamata. Järgnevalt hindas kohus hageja kahjunõuet summas 3000 eurot tulenevalt varjatud puudustest tingitud võimatusest korterit plaanitud ajal üürile anda. Seejuures tugines kohus Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-5-12 p-s 27 selgitatule, mille kohaselt lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks peavad VÕS §-de 115, 127 ja 128 alusel olema täidetud muuhulgas järgmised üldised eeldused: kostja on lepingut rikkunud (VÕS § 115 lg 1); hagejale on tekkinud või tekib kahju (VÕS § 127 lg 1, § 128); kahju on hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga (VÕS § 127 lg 2); kahju oli rikkumise võimaliku tagajärjena kostjale lepingu sõlmimise ajal ettenähtav, v.a kui kahju tekitati tahtlikult või raske hooletuse tõttu (VÕS § 127 lg 3); rikkumise ja kahju vahel on põhjuslik seos (VÕS § 127 lg 4). Kohus leidis, et käesolevas asjas ei ole eelmainitud eeldused kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks seoses hageja väidetava kohustusega OÜ-le Ronarta leppetrahvi tasumiseks täidetud. Kuna hageja kui korteri ostja oli äriühing, siis ei olnud kostjal mõistlikku alust eeldada, et hageja ise (eeldatavalt peab kostja silmas hageja juhatuse liiget) korterisse elama asub. Samas on iseenesest asjakohane kostja vastuväide, et ta ei teadnud hageja kavatsusest korter välja üürida. Arvestades hageja poolt remonti vajava korteri ostmist vanas ja remonti vajavas majas, ei pidanud kostjale olema ettenähtav võimalik kahju seoses sellega, et hageja sidus ennast rendilepinguga, mis nägi ette korteri rendile andmise alates 01.05.2017 koos kohustusega antud tähtaja mittejärgmisel tasuda leppetrahvi 3000 eurot (vt tl 43). Kohus oli seisukohal, et kahju tekkimine läbi võimaliku rendilepingu lepptrahvi ei saanud olla kostjale ettenähtav ega hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga ka seetõttu, et võimalik leppetrahvi kulu hageja ja kolmanda isiku vahelisest lepingust on täiesti ettearvamatu ja väljaspool kostja kontrolli. Teoreetiliselt oleks võinud hageja ja kolmas isik OÜ Ronarta rendilepingus kokku leppida mistahes suvalises leppetrahvi summas (nt 30 000 eurot), kuid sellise kahju hüvitamine kostja poolt ei oleks kohtu hinnangul hõlmatud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga isegi siis, kui muud kahju hüvitamise eeldused oleksid täidetud. Samuti märkis kohus, et hageja ei ole tõendanud, et kostja oleks antud rendilepingust teadlik olnud enne talle hagimaterjalide edastamist. Samuti ei leidnud asja arutamise käigus kinnitust hageja väide, et korteri üürileandmist takistasid just nimelt müüdud korteri varjatud puudused ja nende kõrvaldamise vajadus, mistõttu hageja väitel endiselt teostatakse remonditöid varjatud puuduste kõrvaldamiseks. Käesolevast otsusest nähtuvalt ei vastuta kostja enamike hageja poolt esile toodud puuduste eest, seega puudub põhjuslik seos nende puuduste kõrvaldamisel, mille eest kostja ei vastuta ja leppetrahvi tasumise tõttu hagejale tekkival väidetaval kahjul. Hageja ei ole väitnud ega tõendanud, et ainuüksi kohtuotsuse p-des 48, 50, 52 ja 56 märgitud puuduste kõrvaldamine võtnuks sedavõrd kaua aega, et hageja poleks jõudnud korterit 01.05.2017 rentniku kasutusse anda. See, et hageja väidetavalt teostab jätkuvalt remonttöid nende puuduste kõrvaldamiseks, mida kohus käsitles kohtuotsuse p-des 49, 51, 53-55 ja 57-58, on aga hageja enda riisiko, sest kostja nende puuduste eest ei vastuta. See, kui hageja soovib ehitada remonti vajavas majas täiesti uue küttesüsteemi (vt tl 157 pöördel) või teostada muid ümberehitusi ja parandusi, on samuti hageja vaba valik, millest ei saa tuleneda kohustusi kostjale. Hageja ei ole tõendanud ka talle kahju tekkimist seoses väidetava kohustusega 3000 euro suuruse leppetrahvi tasumiseks. Kui hagiavalduses väitis hageja, et otsene varaline kahju seisneb kohustuses tasuda OÜ-le Ronarta leppetrahvi summas 3000 eurot vastavalt rendilepingu punktile 6.2., siis kohtuistungil asus hageja juba seisukohale, et antud summa olevat reaalselt tasutud. Tõendeid leppetrahviga seotud kahju tekkimise kohta (nt OÜ Ronarta arve, tasumise maksekorraldus vms) hageja aga esitanud pole. Samas ei oma see ka määravat tähtsust, sest hageja leppetrahviga seotud kahjunõue summas 3000 eurot jääb eelkirjeldatud põhjendusi arvestades rahuldamata ka sõltumata leppetrahvi kulu reaalsest tekkimisest.

Kohus märkis, et ei hinda eelnevalt käsitlemata poolte muid väiteid ja tõendeid, sest need ei ole asja õigeks lahendamiseks olulised ega muudaks kohtu lõppjäreldust hagi rahuldamise osas (TsMS § 238 lg 5). Kohus leidis, et hageja viivisenõue on põhjendatud osaliselt vastavalt hageja põhinõude rahuldamise ulatusele. TsMS §-le 367 ja VÕS § 113 lg-tele 1 ja 2 tuginedes mõistis kohus kostjalt hageja kasuks välja viivise protsendina kohtu poolt rahuldatud põhinõudest (3301,40 eurot) alates 09.05.2017 kuni otsuse tegemiseni 22.09.2017 summas 99,13 eurot ja viivise protsendina rahuldatud põhinõudelt (3301,40 eurot) alates 23.09.2017 kuni põhinõude täitmiseni võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras. Menetluskulude jaotamisel lähtus kohus TsMS § 163 lg-st 1, märkides, et kohus rahuldas käesolevas asjas hageja nõude ligikaudu 15% ulatuses, mistõttu peab põhjendatuks jaotada menetluskulud võrdeliselt hagi rahuldamise ulatusega. Kohus jättis menetluskulud 15% ulatuses kostja ja 85% ulatuses hageja kanda. Samuti määras kohus kindlaks poolte menetluskulude rahalise suuruse. Hageja palus mõista kostjalt menetluskuludena välja 3972 eurot ning kohustada kostjat tasuma välja mõistetud menetluskuludelt viivist seadusjärgses määras alates menetluskulude hüvitamise lahendi jõustumisest kuni nende tegeliku tasumiseni. Hageja tõi välja kulud lepingulisele esindajale summas 3072 eurot (ei sisalda käibemaksu) vastavalt lepingulise esindaja tööaruandele ja riigilõivule 900 eurot (tl 175-176). Hageja lepinguline esindaja osutas õigusteenust tunnihinnaga 120 eurot (ilma käibemaksuta). Hageja esindaja kinnitas, et ei saa lepingulise esindaja kuludelt käibemaksu tagasi. Kohus jättis arvestamata hageja kinnituse, et hageja ei saa lepingulise esindaja kuludelt käibemaksu tagasi, sest Maksu- ja Tolliameti andmete kohaselt on hageja käibemaksukohustuslasena registreeritud juba 30.12.1999, registreerimise number EE100584044 (tl 196). Hageja pole esile toonud muid põhjuseid, miks ta ei saa lepingulise esindaja kuludelt käibemaksu tagasi arvestada. Hageja lepingulise esindaja tunnitasu 120 eurot (käibemaksuta) pidas kohus mõistlikuks. Kohus leidis arvestades asja keerukust ja mahtu, et hageja lepingulise esindaja menetluskulud (õigusabikulud) on põhjendatud ja vajalikud ajalises mahus 18 h, mis kostja lepingulise esindaja töö tunnihinda 120 eurot arvestades vastab summale 2160 eurot. Kohus märgib seejuures et Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-77-14 p-s 12 selgitatule tuginedes, et seega ei saa hagiavalduse koostamisest varasemad kulud kuuluda menetluskuluna hüvitamisele. TsMS § 138 lg-test 1, 2 ning TsMS § 139 lg-st 2 lähtuvalt on põhjendatud hageja menetluskuluks ka tasutud riigilõiv summas 900 eurot (tl 48). Seega hageja põhjendatud menetluskulud kokku on kohtu hinnangul 3060 eurot (lepingulise esindaja kulu 2160 eurot + riigilõiv 900 eurot). Võttes arvesse kohtu poolt määratud kulude jaotust, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 15% hageja menetluskuludest summas 3060 eurot, st 459 eurot. Kostja esitas kohtule menetluskulude nimekirja, märkides, et tema õigusnõustamise tunnitasu oli 120 eurot (neto) ja menetlusele kulutatud aeg 22 tundi (tl 163). Seega kostja on näidanud enda menetluskuludena kokku 2640 eurot. Kostja menetluskulude nimekirja koos kostjale esitatud arvega esitas ka kostja endine esindaja Allan Rajaste, märkides, et ta on osutanud kostjale õigusabiteenust ajalises mahus kokku 20,6 tundi, mis vastab 2470 eurole (tl 164-173). Hageja esitas kostja menetluskuludele 19.09.2017 vastuväited. Kohus nõustus hagejaga, et kostja endise lepingulise esindaja Allan Rajaste menetluskulude kindlaksmääramise avaldus tuleb jätta läbi vaatamata, sest tema esindusõigus on XX avaldusega lõppenud ning uut volitust kohtule ega hagejale esitatud ei ole. Samuti nõustus kohus hagejaga selles, et kostja taotluses soovitakse menetluskulude hüvitamist mahus, mida ei saa pidada mõistlikuks.

Kohus leidis, et antud juhul ei ületa mõistlik ajakulu hagiavalduse analüüsiks ning sellega seotud vastuse ja taotluste esitamiseks kokku 10 tundi. Kohtuistungi ettevalmistamise ja kohtuistungil osalemisega seotud lepingulise esindaja kulud kostjal puuduvad, sest kostja esindas ennast kohtuistungil ise. Kostja lepingulise esindaja poolt osutatud õigusteenuse tunnitasu 120 eurot tunnis ilma käibemaksuta on ülemäärane. Kuna kostja esindaja ei ole ka vandeadvokaat ega Eesti Advokatuuri liige, leidis kohus, et kostja lepingulise esindaja mõistlikuks tunnitasuks saab pidada mitte rohkem kui 80 eurot. Seega kostja põhjendatud menetluskulud kokku on 800 eurot (10 tundi x 80). Võttes arvesse kohtu poolt määratud kulude jaotust, tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista 85% kostja menetluskuludest summas 800 eurot, st 680 eurot. TsMS § 445 lg 1 teisest lausest lähtudes tasaarvestas kohus hageja ja kostja vastastikused väljamõistetavad menetluskulud, mille tulemusena mõistis hagejalt välja kostja kasuks välja menetluskulud 221 eurot. Kuna kostja ei ole taotlenud TsMS § 177 lg 4 alusel, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleks tasuda viivist, siis kohus seda kohtulahendis ei märkinud. Kohus ei võtnud arvesse Allan Rajaste taotlust, kes ei ole enam kostja esindajaks. Apellatsioonkaebus 23.10.2017 esitatud apellatsioonkaebuses palub hageja tühistada Harju Maakohtu 22.09.2017 otsuse osas, millega kohus jättis rahuldamata leppetrahvinõude perioodi 06-07. märts 2017 osas summas 110,40 eurot ning osas, millega kohus jättis välja mõistmata valamualuse toru remonttööde maksumuse summas 470,40 eurot, korstnate parandamise maksumuse summas 8062,80 + 1793 eurot, keldripõranda augu parandamise maksumuse 1051,20 eurot, kolmandale isikule makstud kahju hüvitamise nõude summas 3000 eurot, põrandapaketi avamise, eemaldamise ja tagasipaneku kulu hüvitamise nõude summas 1298 eurot ja eelnimetatud põhinõuetele lisanduvad viivised. Samuti vaidlustab hageja maakohtu otsust menetluskulude jaotuse osas. Hageja palub mõista kostjalt hageja kasuks välja 15 785,80 eurot ja viivise seadusjärgses määras väljamõistetavalt põhinõudelt hagi esitamisest kuni kohtuotsuse tegemiseni ja edasi seadusjärgses määras väljamõistetud kahjuhüvitiselt kuni selle täieliku tasumiseni kostja poolt. Menetluskulud palub hageja jätta kostja kanda. Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt tuleb hageja kasuks välja mõista leppetrahv ka perioodi 06.-07.03.2017 eest kokku summas 110,40 eurot. Maakohus kohaldas otsuse p-des 42-43 vääralt VÕS § 75 lg 1 teist lauset ja § 114 lg-t 2, jättes hageja leppetrahvinõude perioodi 06.-07.03.2017 osas rahuldamata. Maakohus tugines leppetrahvinõude osalisel rahuldamata jätmisel hageja mööndusele kostjale vastutuleku kohta. Hageja ei ole kordagi avaldanud, et ta jätab perioodi 06.-07.03.2017 eest leppetrahvi nõudmata. Muu hulgas osundas hageja istungil VÕS § 114 lg-le 2, mis sätestab, et täiendava tähtaja andmine ei vabasta võlgnikku vastutusest kohustuse rikkumise eest. Seega kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust, leides, et hagejapoolne istungil antud seletus on käsitletav leppetrahvi nõudmisest loobumisena (VÕS § 75 lg 1 teine lause) ning hindas vääralt tõendeid, jättes tähelepanuta asjaolu, et hageja on läbivalt kostjalt nimetatud perioodi eest leppetrahvi nõudnud. Valamualuse toru remondiga seotud kulutuste osas leiab hageja, et maakohus ei tuvastanud otsuse p-s 49 korrektselt lepingueseme kohasuse hindamise aega ehk jättis kohaldamata VÕS § 76 lg 3. VÕS § 218 lg 1 esimese lause kohaselt hinnatakse lepingueseme kohasust juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko ülemineku aja seisuga. Lepingueseme valdus anti üle 16.03.2017 ning seega tuleb hinnata lepingueseme kohasust selle kuupäeva seisuga arvestades poolte müügilepingus sisalduvaid kokkuleppeid. Kuna kostja paigaldas valamu alla toru enne lepingueseme valduse üleandmist, pidi toru vastama teatud tehnilistele kriteeriumitele. Seega

muutus toru osaks lepingu esemest ning kõik lepingueseme osad pidid vastama poolte kokkulepetele. Kuivõrd valamualune toru ei vastanud asjatundja hinnangul vähemalt keskmisele kvaliteedile, oli tegemist puudusega VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses. Seega kuulub kostjalt hageja kasuks väljamõistmisele 470,40 eurot. Maakohus hindas küttesüsteemi puuduste tuvastamisel tõendeid ühekülgselt, mis viis väärade järelduste tegemiseni. Maakohus ei eristanud asjatundja arvamuses ja Päästeameti ettekirjutuses märgitud puuduseid ning nende kõrvaldamise kulu. Tegemist on tõendite hindamise kohustuse rikkumisega (TsMS § 232 lg 1). Samuti kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust. Seoses korstnate puuduseid puudutavate tõendite hindamisega kohaldas maakohus vääralt materiaalõigust, jättes arvestamata, et korteriomand koosneb alati reaal- ja kaasomandiosast (KOS § 1 lg 1) ning et kaasomandi osal olevad puudused on käsitletavad lepingueseme puudustena. Kostja müüjana pidi tagama, et lepingueseme – nii reaal- kui ka kaasomandiosa – vastavad vähemalt keskmisele kvaliteedile. Poolte vahel ei saa olla vaidlust selles, et Päästeamet on tuvastanud kortermaja korstnate mittevastavuse kehtiva õiguse nõuetele. Lepingueseme puuduse juures ei oma tähendust see, kas tegemist on reaal- või kaasomandiosal esineva puudusega. Tegemist on igal juhul puudusega VÕS § 217 lg 2 p 1 tähenduses, sest hagejal lasub kohustus kaasomandiosa hulka kuuluvad korstnad korda teha. Alusetu on kohtu arutluskäik, et kui korteris paiknevad ahjud ja müügilepingusse on märgitud, et korteris on gaasiküte, siis ei vastuta müüja ahjude võimalike puuduste eest. Kui korteris paikneb teatud asi, siis tuleb eeldada, et seda asja saab eesmärgipäraselt kasutada. Vastupidiselt oleks kostja pidanud välistama enda vastutuse ahjude osas. Seega kohaldas maakohus vääralt VÕS § 218 lg-t 4 ja jättis kohaldamata VÕS § 217 lg 2 p 1 ja § 218 lg 1. Kuivõrd antud juhul on objektiivselt tuvastatavad korstnate puudused ning puuduste kõrvaldamise maksumus, tuleb kostjalt hageja kasuks välja mõista 8062,80 eurot. Samuti leiab hageja, et hüvitamisele kuulub ahju ukse parandamisega seotud kulu maksimaalselt summas 1793 eurot. Olgugi, et asjatundja PK arvamus on korstna korterisiseste puuduste osas üldsõnaline, on asjatundja viidanud sellele kui puudusele. Kui kohus leidis, et hageja ei ole tõendanud lepingurikkumise asjaolusid, oleks kohus pidanud seda hagejale selgitama. Maakohus kohaldas vääralt materiaalõigust, jättes rahuldamata hageja kahju hüvitamise nõude seonduvalt auguga keldri põrandas. Pooled ei vaidle, et auk keldri põrandas eksisteeris enne asja juhusliku hävimise ja kahjustumise riisiko hagejale üleminekut. Järelikult eksisteeris puudus VÕS § 218 lg 1 esimese lause tähenduses ajal, mil kostja eseme hagejale üle andis. VÕS § 77 lg 1 ja § 217 lg 2 alusel on väljaspool mõistlikku vaidlust, et korteriomand, mille kaasomandiosa eseme hulka kuuluva keldri põrandas on ebaloomulik ja ehitustehniliselt põhjendamatu auk, ei vasta vähemalt keskmisele kvaliteedile ning seega on hagejale vastavas ulatuses kahju tekkinud. Seoses kolmandale isikule makstud leppetrahvi hüvitamise nõudega summas 3000 eurot ei ole maakohus tuvastanud kõiki VÕS § 127 lg 3 materiaalõiguslikke eeldusi ega selgitanud hagejale kohtu poolt kohaldatavat õigust. VÕS § 127 lg 2 ei ole antud juhul asjakohane, sest arusaadavalt teenib lepingueseme üleandmise kohustus hageja huvi eset kasutada. VÕS § 104 lg-s 4 sätestatud raske hooletuse mõistele tuginedes leiab hageja, et sel põhjusel tuli maakohtul kontrollida, kas kostja käitumine korteri üleandmisega hilinemisel ja puuduste maha vaikimisel oli vähemalt raskelt hooletu. Hageja hinnangul seisnes kostja raske hooletus selles, et kostja jättis hagejale teatamata olulistest korteriomandil asuvatest puudustest. Hageja ei nõustu maakohtu mõttekäiguga kahju ettenähtavuse osas. Arusaadavalt võib hageja sõlmida kolmandate isikutega lepinguid, milles on ette nähtud kõrged sanktsioonid. Kui kohtu hinnangul on antud sanktsioonid ebamõistlikult kõrged, on kohtul võimalik väljamõistetava kahju suurust vähendada, kuid kohus ei saa jätta sellisel juhul kahju välja mõistmata. Otsuse p

62 mõttekäik, et kostja ei teadnud üürilepingust ning hageja pole tõendanud, et ta poleks suutnud remonti 01. maiks 2017 lõpetada, on vastuoluline. Kohus on ise otsuse p-s 44 tuvastanud, et hageja ei ole vastavaid puuduseid kõrvaldanud. Seega on objektiivselt väljaspool vaidlust, et hageja ei kõrvaldanud puuduseid 01. maiks 2017. Eeltoodust tulenevalt pidi maakohus kvalifitseerima kostja tegevuse raske hooletusena VÕS § 104 lg 4 tähenduses ega saanud välistada hageja õigust nõuda kolmandale isikule makstud leppetrahvi VÕS § 127 lg 3 alusel. Põrandaparketi avamise, eemaldamise ja tagasipaneku kulu nõude osas jättis maakohus tähelepanuta asjaolu, et hagejale tekkis poolte vahel vaidlusvälistel asjaoludel kahju ning kostja peab antud kahju hüvitama. Kostja tunnistaja kinnitas, et küttesüsteemi lekke tõttu voolas vesi põrandale. Tsellu Ehitusabi OÜ 05.04.2017 hinnapakkumise kohaselt kulub kahjustada saanud parketi asendamisega seotud töödele 1298 eurot, sest kahjustada saanud parkett kuulub arusaadavalt asendamisele. Vastus apellatsioonkaebusele Kostja palub jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et TsMS § 657 lg 1 p 2 alusel tuleb Harju Maakohtu 22.09.2017 otsus tühistada osas, millega maakohus jättis rahuldamata hageja leppetrahvi nõude summas 110,40 eurot ja nimetatud summalt arvestatud viivise nõude. Ringkonnakohus teeb tühistatud osas uue otsuse, millega rahuldab hageja leppetrahvinõude korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest ja mõistab kostjalt hageja kasuks täiendavalt välja leppetrahvi summas 110,40 eurot perioodi 06.-07.03.2017 eest, viivise nimetatud leppetrahvilt alates hagi esitamisest 09.05.2017 kuni maakohtu otsuse tegemiseni 22.09.2017 summas 3,31 eurot ja viivise VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 23.09.2017 kuni leppetrahvi tasumiseni. Muus osas jääb maakohtu otsus muutmata. Hageja apellatsioonkaebus tuleb rahuldada osaliselt. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt vaidlustab hageja maakohtu otsust järgmistes osades: 1) leppetrahvinõude rahuldamata jätmine perioodi 06.-07.03.2017 eest summas 110,40 eurot; 2) valamualuse toru remonttööde maksumuse välja mõistmata jätmine summas 470,40 eurot; 3) korstnate parandamise maksumuse välja mõistmata jätmine summas 8062,80 eurot + 1793 eurot; 4) keldripõranda augu parandamise maksumuse välja mõistmata jätmine summas 1051,20 eurot; 5) kolmandale isikule makstud kahju hüvitamise nõude summas 3000 eurot rahuldamata jätmine; 6) põrandaparketi avamise, eemaldamise ja tagasipaneku kulu hüvitamise nõude summas 1298 eurot rahuldamata jätmine; 7) eelnimetatud nõuetele lisanduva viivise välja mõistmata jätmine; 8) menetluskulude jaotus. Esmalt käsitleb ringkonnakohus apellatsioonkaebuse väiteid seoses korteri otsese valduse üleandmisega viivitamisest tuleneva hageja leppetrahvinõude rahuldamata jätmisega perioodi 06.-07.03.2017 eest summas 110,40 eurot. Hagejale korteri üleandmisega viivitamise eest esitatud hageja leppetrahvinõude osas on pooltel apellatsioonimenetluses vaidlus selles, kas hageja on õigustatud nõudma leppetrahvi ka hageja poolt korteri üleandmiseks täiendava tähtajana antud kahe päeva (06.-07.03.2017) eest. Ringkonnakohus nõustub selles osas apellatsioonkaebuse väitega, et maakohus on eelnimetatud perioodi eest leppetrahvi välja mõistmata jätmise osas rikkunud VÕS § 114 lg-t

Maakohtu otsuse põhjendustest nähtuvalt on maakohus käsitanud hageja poolt 12.09.2017 kohtuistungil väljendatud vastutulekut kostja poolt korteri 07.03.2017 üleandmise osas poolte kokkuleppena korteri otsese valduse üleandmiseks esialgselt kokkulepitud 05.03.2017 asemel 07.03.2017. Seega on maakohus omistanud hageja vastutulekule kostja kohustuse täitmise osas tähenduse, et sellega on hageja nõustunud kostja sooviga muuta korteri otsese valduse üleandmise kohustuse täitmise tähtaega. Sellise nõustumuse andmisega hageja poolt saaks lugeda pooltevahelise lepingu korteri üleandmise kohustuse täitmise tähtaja osas muudetuks. Samuti oleks sellise käsitluse korral põhjendatud maakohtu järeldus, et kuna pooltel oli kokkulepe korteri otsese valduse üleandmiseks 07.03.2017, kuid reaalselt anti korteri otsene valdus nõuetekohaselt üle 16.03.2017, siis on hagejal õigus nõuda kostjalt leppetrahvi kokku 9 viivitatud päeva eest, s.o arvates 08.03.2017. Samas on maakohus vastuolus eeltooduga leidnud, et hageja viitas seoses leppetrahvinõudega põhjendatult VÕS § 107 lg 4 ja VÕS § 114 lg 2 regulatsioonile, millest tuleneb, et kostjale 07.03.2017 täiendava tähtaja andmine otsese valduse üleandmiseks ei vabastanud teda vastutusest kohustuse rikkumise eest ning hagejale jäi õigus nõuda leppetrahvi. Selles osas on hageja apellatsioonkaebuses põhjendatult maakohtule ette heitnud VÕS § 114 lg 2 ebaõiget kohaldamist. Kolleegium selgitab, et hageja leppetrahvinõude lahendamisel omab olulist tähtsust asjaolu, kas pooled on kokku leppinud korteri otsese valduse üleandmise kohustuse täitmise tähtaja muutmises või on hageja kohtuistungil väljendatud nõusolekuga korteri üleandmiseks 07.03.2017 andnud kostjale täiendava tähtaja kohustuse täitmiseks. Kui poolte kokkuleppel kohustuse täitmise tähtaja muutmise korral on võlausaldajal õigus kohustuse täitmata jätmisel leppetrahvi nõuda arvates kohustuse muudetud tähtpäevast (praegusel juhul 08.03.2017) nagu leidis maakohus, siis kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja andmisel on võlausaldajal õigus leppetrahvi nõuda kogu aja eest, mil kohustust ei täidetud, sh ka kohustuse täitmiseks antud täiendava tähtaja eest. Eeltoodud seisukohta leppetrahvi nõudmisel täiendava tähtaja andmise korral on väljendatud ka Riigikohtu praktikas (vt Riigikohtu lahendi nr 3-2-1-121-07, p 13 ja lahendi nr 3-2-1-69-08, p 23). VÕS §-s 114 sätestatud täiendava tähtaja andmise eesmärk on pakkuda võlgnikule viimast võimalust oma kohustusi täites võlasuhet säilitada, mitte aga välistada võlausaldaja nõudeid nt kahju hüvitamiseks või kergendada võlgniku vastutust või muuta pooltevahelist võlasuhet. Ringkonnakohtu hinnangul ei võimalda asjas esitatud tõendid erinevalt maakohtu järeldatust käesoleval juhul asuda seisukohale, et pooled väljendasid tahet korteri otsese valduse üleandmise tähtaja muutmiseks esialgselt kokkulepitud 05.03.2017 asemel 07.03.2017. Arvestades, et hageja on 12.09.2017 kohtuistungil korteri üleandmise osas 07.03.2017 selgelt viidanud VÕS § 114 lg-le 2, puudub alus väita, et hageja soovis nimetatud täiendava tähtaja andmise asemel muuta pooltevahelist võlasuhet korteri üleandmise kohustuse täitmise tähtaja osas. Asjaolule, et hageja soovis esialgselt kokkulepitud korteri üleandmise kuupäeva 05.03.2017 pikendada täiendava tähtaja andmise korras 07. märtsini 2017, on hageja osundanud ka apellatsioonkaebuses kui maakohtus vaidlustamata asjaolule. Samuti on hageja vastavalt apellatsioonkaebuses märgitule ja toimiku materjalidest nähtuvale läbivalt menetluses nõudnud kostjalt leppetrahvi perioodi 06.-07.03.2017 eest, mis osundab samuti sellele, et hageja on korteri otsese valduse üleandmisega esialgse 05.03.2017 asemel 07.03.2017 nõustumisega soovinud anda kostjale kohustuse täitmiseks täiendava tähtaja. Maakohus on seega tõendite ebaõige hindamise ja materiaalõiguse väära kohaldamise tulemusena jõudnud väärale lõppjäreldusele, et hageja leppetrahvinõue perioodi 06.07.03.2017 eest summas 110,40 eurot tuleb jätta rahuldamata. Arvestades eeltoodut, lepingu lisa 1 p-s 1.1. sisalduvat kokkulepet leppetrahvi tasumise osas ja asjaolu, et korteri otsene valdus anti nõuetekohaselt üle 16.03.2017, on hageja seega praegusel juhul õigustatud nõudma leppetrahvi korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest kokku 11 päeva eest, s.o arvates 06.03-16.03.2017 summas 607,20 eurot ((230 000/100) x 0,024 x 11 päeva). Seega

kuulub hageja leppetrahvinõue rahuldamisele täies ulatuses ning kostjalt tuleb hageja kasuks täiendavalt välja mõista leppetrahv perioodi 06.-07.03.2017 eest summas 110,40 eurot ((230 000/100) x 0,024 x 2 päeva). Leppetrahvi ebaõige arvestamise tõttu ei ole õige ka leppetrahvilt arvestatud viivis. Apellatsioonkaebusest nähtuvalt vaidlustab hageja maakohtu otsust ka osas, millega maakohus jättis välja mõistmata viivise leppetrahvinõude rahuldamata jäetud osalt (110,40 eurot) korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest. Vaatamata asjaolule, et hageja on apellatsioonkaebuse taotluste osa p-s 1.7 käsitlenud p-s 1.1 nimetatud leppetrahvinõuet ekslikult põhinõudena ja nõudnud sellest tulenevalt viiviste väljamõistmist põhinõude rahuldamata osalt, leiab ringkonnakohus, et nimetatud eksimus ei tingi leppetrahvinõudelt viivise väljamõistmata jätmist. Sõltumata leppetrahvinõude hagejapoolsest käsitlusest nähtub nii kohtule esitatud hagiavaldusest kui ka apellatsioonkaebusest hageja selge soov mõista kostjalt hageja kasuks välja ka viivis leppetrahvilt korteri otsese valduse üleandmisega viivitamise eest. Maakohus mõistis kostjalt hageja kasuks välja viivise hageja põhinõude rahuldatud osalt, mille hulka arvestas ka hageja leppetrahvinõude rahuldatud osa 496,80 eurot. Eeltoodud põhjendustel mõistab ringkonnakohus lisaks maakohtu poolt väljamõistetud viivisesummale kostjalt hageja kasuks välja ka viivise perioodi 06.-07.03.2017 eest hageja leppetrahvinõude rahuldatud osalt summas 110,40 eurot alates hagi esitamisest 09.05.2017 kuni maakohtu otsuse tegemiseni 22.09.2017 summas 3,31 eurot alljärgneva arvestuse alusel: Alguspäev

Lõpp-päev

09.05.2017 30.06.2017 01.07.2017

22.09.2017

Leppetrahv Viivisemäär (VÕS § 113 lg 1 + § 94 lg 1) 8% 110,40 8% 110,40

Viivitatud päevi

Viivis

1,28 EUR

2,03 EUR

EUR 3,31

Samuti tuleb vastavalt hageja taotletule kostjalt hageja kasuks eelnimetatud leppetrahvi rahuldatud osalt välja mõista viivis VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates 23.09.2017 kuni kohustuse täitmiseni. Järgnevalt esitab ringkonnakohus põhjendused, miks kolleegiumi hinnangul apellatsioonkaebuse väited ülejäänud hageja vaidlustatud nõuete rahuldamata jätmise osas ei võimalda nende osas asuda maakohtuga võrreldes erinevale seisukohale. Esmalt annab ringkonnakohus hinnangu apellatsioonkaebuse väidetele, mis puudutavad vannitoa valamu äravoolutoru asendamise ja uute kallete tegemise maksumuse summas 470,40 eurot hüvitamise nõuet. Iseenesest õige on kaebuses osundatud hageja seisukoht, mille kohaselt VÕS § 218 lg-st 1 tulenevalt hinnatakse asja lepingutingimustele vastavust üldjuhul müüdud asja ostjale üleandmise hetke seisuga. Samas ei võimalda nimetatu väärata maakohtu seisukohta, et antud juhul ei saa hagejal olla kostja vastu müügilepingu rikkumisest tulenevat nõuet. Kolleegiumi hinnangul on maakohus õigesti kohaldanud VÕS § 218 lg-t 4, mille kohaselt müüja ei vastuta asja lepingutingimustele mittevastavuse eest, kui ostja lepingu sõlmimisel asja lepingutingimustele mittevastavust teadis või pidi teadma. Pooltel puudub vaidlus selles, et kostja poolt paigaldati äravoolutoru kraanikausi alla pärast müügilepingu sõlmimist. Maakohus on õigesti järeldanud, et kuivõrd viidatud äravoolutoru enne korteri üleandmist üldse puudus, pidi hageja korteri ülevaatusel äravoolutoru puudumist märkama. Tegemist ei ole nn varjatud puudusega, mida hageja ei saanud avastada korterit temalt eeldatava hoolsusega üldiselt väliselt üle vaadates. Arvestades, et hageja ostjana on korteri enne lepingu sõlmimist reaalselt üle vaadanud ja jätnud tähelepanuta äravoolutoru puudumise, saab eeldada, et hageja oli lepingu sõlmimisel äravoolutoru puudumisest teadlik, mis välistab

kostja kui müüja vastutuse VÕS § 218 lg 4 alusel. Nimetatud sätte alusel müüja vabanemisel vastutusest omab tähtsust ostja lepingu sõlmimisele eelnev teadmine puudusest. Eeltoodust tulenevalt ei anna apellatsioonkaebuse väited lepingueseme kohasuse hindamise aja osas alust jõuda käsitletud nõude osas maakohtust erinevale seisukohale. Ringkonnakohtu hinnangul ei anna apellatsioonkaebuse väited alust muuta maakohtu otsust ka osas, millega kohus jättis kostjalt hageja kasuks välja mõistmata korstna ühenduse ja ahjuukse raami paranduse maksumuse summas 1793 eurot ilma käibemaksuta ja Päästeameti poolt tuvastatud korstnate puuduste kõrvaldamisega seotud kulu summas 8062,80 eurot koos käibemaksuga. Ringkonnakohtu hinnangul ei saa maakohtule eelnimetatud hageja nõuete lahendamisel apellatsioonkaebuses väidetud tõendite ebaõiget hindamist ega materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist ette heita. Ringkonnakohtu hinnangul on maakohus vaidlustatud otsuses eelnimetatud nõuete lahendamisel igakülgselt ja objektiivselt hinnanud asjas esitatud tõendeid ning tõendite kogumis hindamise tulemusel õigesti järeldanud, et VÕS § 218 lg-st 4 tulenevalt ei vastuta kostja müüjana nimetatud puuduste eest, kuivõrd hageja ostis teadlikult remonti vajavas majas gaasiküttega korteri (pooltevahelise notariaalse lepingu p 1.6.3), mistõttu ei saa hageja ahjukütte loomisega või ahjude ja korstnate parandamisega seotud kulusid kostjalt välja nõuda. Ringkonnakohus järgib eelnimetatud nõuete osas maakohtu põhjendusi ega pea TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt vajalikuks maakohtu motiive korrata. Apellatsioonkaebuses esiletoodu kortermaja küttesüsteemi osade kuulumisest korteriomandi kaasomandiosa hulka ei võimalda järeldada, et ahjuukse ja korstnate puuduste puhul on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, mille eest vastutab müüjana kostja. Ka asjaolu, et Päästeameti 27.04.2017 ettekirjutuses on viidatud korstnatega seotud probleemidele ja kohustatud hagejat viima küttesüsteemid vastavusse kehtivate tuleohutusnõuetega, ei tähenda, et ettekirjutuses viidatud puudused oleksid käsitatavad pooltevahelise lepingu tingimustele mittevastavusena. Ka ei saa hageja poolt esiletoodud asjatundja tuvastatust ahjuukse mittevastavuse kohta automaatselt järeldada, et seega on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, mis toob kaasa kostja vastutuse puuduste kõrvaldamise kulude hüvitamise kohustuse näol. Hindamaks, kas hageja väidetud puuduste puhul on tegemist lepingutingimustele mittevastavusega, tuleb arvestada pooltevahelises notariaalses lepingus kokkulepitut. Praegusel juhul on maakohus notariaalses lepingus sisalduvast selgesõnalisest viitest, et korteris on gaasiküte ja et ostja on teadlik ja nõus omandama lepingu eseme koos lepingu punktis 1.6.3 nimetatud puudustega, teinud õiged järeldused kostja vastutuse osas ja jätnud põhjendatult hageja eeltoodud nõuded rahuldamata. Ka ei võimalda apellatsioonkaebuse põhjendused seoses keldri põrandavalu töödega väärata maakohtu järeldust vastava nõude rahuldamata jätmise osas. Sarnaselt maakohtu menetluses esiletooduga on hageja ka apellatsioonkaebuses kinnitanud, et poolte vahel puudub vaidlus küsimuses, et auk keldri põrandas eksisteeris lepingueseme hagejale üleandmise ajal. Sellest tulenevalt on maakohus õigesti leidnud, et kirjeldatud auku ei saa käsitleda lepingueseme varjatud puudusena. Apellatsioonkaebuses rõhutatu, et auk esines kaasomandiosa hulka kuuluvas keldri põrandas, ei muuda maakohtu järeldusi nimetatud augu käsitlemisest müügiobjekti puudusena ega võimalda jaatada kostja vastutust nimetatud puuduse esinemise eest. Ka välistab nimetatud augu käsitlemise müügiobjekti puudusena asjaolu, et korteri müügilepingu p 1.6.3. kohaselt vajab XXX asuv elamu tervikuna remonti ning lepingu p

Seoses hageja kahjunõudega tulenevalt varjatud puudustest tingitud võimatusest korterit plaanitud ajal üürile anda leiab ringkonnakohus, et põhjendamatu on kaebuse väide, et maakohtu poolt viidatud VÕS § 127 lg 2 ei ole antud juhul asjakohane. VÕS § 127 lg-st 2 tulenev tingimus, et kahju oleks hõlmatud rikutud lepingulise kohustuse kaitse-eesmärgiga, on vastavalt maakohtu otsuses viidatud Riigikohtu lahendis nr 3-2-1-5-12 selgitatule üheks lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude ja seega ka hageja vastava nõude rahuldamise eelduseks. Hageja väidetust, et kostja jättis hagejale teatamata olulistest korteriomandil lasuvatest puudustest, ei võimalda asuda seisukohale, et hageja vastava kahju hüvitamise nõude eeldused on sellega täidetud. Esmalt märgib kolleegium, et enamike hageja poolt etteheidetud puuduste osas ei saa kostjat pidada lepingut rikkunuks, mistõttu ei vastuta kostja nende osas hagejal leppetrahvi tasumise tõttu tekkinud väidetava kahju eest. Lisaks märgib ringkonnakohus, et ka nende puuduste osas, milles maakohus on tuvastanud kostja vastutuse lepingueseme puuduste eest, ei ole hageja apellatsioonkaebuses sarnaselt maakohtu menetlusega toonud esile asjaolusid, mis võimaldaksid järeldada põhjusliku seose olemasolu nende puuduste kõrvaldamise ja hagejal väidetavalt tekkinud kahju vahel. Ka ei ole maakohus erinevalt apellatsioonkaebuses väidetust otsuse p-s 44 tuvastanud, et hageja ei suutnud vastavaid puuduseid 01. maiks 2017 kõrvaldada. Ülaltoodu alusel ei anna ükski apellatsioonkaebuse väide alust maakohtu otsuse tühistamiseks ka hageja leppetrahvi hüvitamise nõude osas. Hageja ei ole vaidlustanud maakohtu otsust osas, millega kohus jättis rahuldamata hageja nõude küttetorustiku lekete kõrvaldamise maksumuse hüvitamiseks summas 1651,20 eurot koos käibemaksuga. Kuna hageja poolt 12.09.2017 kohtuistungil antud kinnituse kohaselt põrandaparketi avamise, eemaldamise ja tagasipaneku kulu koos käibemaksuga summas 1557,60 eurot (ilma käibemaksuta 1298 eurot) käsitleb samu lekkeid (pildid tl 24-25), siis jättis maakohus rahuldamata ka antud kuluga seotud hageja kahjunõude. Ringkonnakohus nõustub täielikult maakohtu järeldustega osas, mis puudutavad küttetorustiku lekete kõrvaldamise maksumusega seotud hageja nõude rahuldamata jätmist, ning leiab samadel vaidlustamata põhjendustel, et seetõttu tuleb rahuldamata jätta ka samadest leketest tulenev põrandapaketi avamise, eemaldamise ja tagasipaneku kuluga seonduv hageja nõue summas 1298 eurot ilma käibemaksuta. Eelnimetatud hageja põhinõuete rahuldamata jätmise tõttu tuleb rahuldamata jätta ka vastavate nõuetega seonduv hageja viivisenõue. Menetluskulud Arvestades, et apellatsioonkaebuse lahendamise tulemusel ei muutu oluliselt hagi rahuldamise ulatus, ei pea ringkonnakohus põhjendatuks muuta maakohtu määratud menetluskulude jaotust. Apellatsioonkaebuse rahuldamise ulatust arvestades peab kolleegium õiglaseks jätta ka apellatsioonimenetluse kulud TsMS § 171 lg 1 lausel hageja kanda. Vastavalt TsMS § 174 lõikele 1 määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks asja menetlev kohus samas tsiviilasjas, millega seoses kulud tekkisid. Kostja esitas ringkonnakohtule 15.01.2018 menetluskulude nimekirja, mille kohaselt on kostja menetluskuluks apellatsioonimenetluses saamata jäänud töötasu summas 45,45 eurot seoses apellatsioonkaebusele vastuse koostamisega. Nimekirja kohaselt kulus kostjal arvestuslikult üks tööpäev vastuse koostamiseks ning kostja netotöötasu nimetatud perioodil oli 1000 eurot.

Hageja esitas kostja menetluskulude nimekirjale 15.01.2018 vastuväited. Hageja hinnangul ei ole kostja tõendanud ega kinnitanud menetluskulude kandmist ega tõendanud töötasu saamist nimetatud perioodil. Kostja ei ole põhjendanud, miks ta on apellatsioonkaebuse vastulauset koostanud just tööpäeval ja mitte puhkepäeval. Vastavalt TsMS § 144 p-le 3 on kohtuväliseks kuluks menetlusosalise saamata jäänud töötasu või muu püsiv sissetulek. Ringkonnakohus leiab, et kostja saamata jäänud töötasu seoses apellatsioonkaebusele vastuse koostamisega ei saa pidada põhjendatud menetluskuluks, mis kuuluks hagejalt kostja kasuks väljamõistmisele. Hageja on põhjendatult kostja vastavale menetluskulule vastu vaielnud. Kolleegiumi hinnangul puudub mõistlik põhjus, miks pidanuks kostja apellatsioonkaebusele vastuse koostamisega tegelema just tööaja arvelt. Toodust tulenevalt jätab ringkonnakohus kostja taotluse menetluskulude kindlaksmääramiseks rahuldamata. Muude kulude esinemist ei ole kostja esile toonud, samuti ei nähtu toimiku materjalidest, et kostja oleks apellatsioonimenetluses kandnud muid kulusid.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

(allkirjastatud digitaalselt) Imbi Sidok-Toomsalu

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.