Võlaõigus › Võõrandamislepingud

pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hageja nõue XXX esitas Pärnu Maakohtule maksekäsu kiirmenetluse avalduse XXX ja XXXi vastu võlgnevuse väljamõistmiseks. Kohus lõpetas maksekäsu kiirmenetluse kostja suhtes, kuna võlgnikud esitasid makseettepanekule vastuväite. 25.04.2017 määrusega andis Pärnu Maakohus asja üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses. Hagi kohaselt sõlmisid kostjad XXX ja tema abikaasaga XXX 03.10.2005 asjaõiguslepingu Harjumaal XXX asuva kinnistu müügi kohta. Lepingu punkti 2.1.7. kohaselt kinnitasid müüjad, et nad sõlmisid 08.02.2005 liitumislepingu nr 2-12 Vensen AS-iga selleks, et lepingu eset liita ühisveevärgi ja –kanalisatsiooniga ning tasunud liitumistasust 20 000 krooni. Punktist 2.2.3 tulenevalt kinnitasid kostjad, et nendele on teada lepingu punkti 2.1.7 sisu ning sellest tulenevad õigused ja kohustused. Kinnistu omanikena sõlmisid kostjad 24.10.2005 VENSEN AS-iga ja endise omaniku XXX kolmepoolse kokkuleppe kinnistu veevarusutse ja kanalisatsiooniga liitumise kohta, mille kohaselt lasus kostjatel kohustus tasuda 40 000 krooni veevarustuse liitumistasu vastavalt 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingu nr 2-12 punktile 6. Hageja, hageja abikaasa ja kostjad sõlmisid 18.06.2012 asjaõiguslepingu Harjumaal XXX asuva kinnistu müügi kohta. Lepingu punkti 1.4.1 kohaselt kinnitas müüja, et lepingu ese ei ole arestitud, selle suhtes ei ole vaidlusi, seda ei ole koormatud lepingus nimetamata kolmandate isikute õigustega. Punktis 1.4.6 kinnitas müüja, et on tasunud kõik lepingu eseme kasutamisega seotud maksed. Lepingu esemel ei paikne kolmandatele isikutele kuuluvaid, lepingus nimetamata, maapealseid või maa-aluseid tehnovõrke ega –rajatisi. Vastavalt 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingu nr 2/12 punkti 6 järgi kostjate poolt veevarustuse ja kanalisatsiooniga liitumistasu 40 000 krooni tasumata jätmine selgus 2016 mais. Veevarustuse liitumistasu nõuab ühisveevärgi ja kanalisatsiooni omanik Elveso AS 24.10.2005 kolmepoolse kokkuleppe punktile 3.2. Hagejaga asjaõiguslepingu sõlmimisel kostjad veevarustuse liitumislepingu olemasolust hagejat ei teavitanud. Lepingus märge selle kohta puudub. Hageja leiab, et kostjad varjasid tahtlikult olulisi tingimusi lepingu eseme suhtes, tekitades sellega hagejale kahju. Hageja oli sunnitud tasuma kostjate eest veevarustuse liitumistasu vastavalt 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingu nr 2/12 AS-ile Elveso 2599,78 eurot. Kuivõrd kostjad rikkusid enda kohustust tahtlikult, kinnitasid, et on tasunud kõik lepingu eseme kasutamisega seotud maksed, siis tuleb kohaldada kümneaastast aegumistähtaega ning hageja nõue kostjate vastu ei ole aegunud. Kostjad varjasid infot veevarustuse lepingu olemasolust 18.06.2012 asjaõiguslepingu sõlmimisel, mistõttu ei tekkinud hagejal kohustust tasuda veevarustuse liitumistasu kostjate eest. Hageja nõuab kostjatelt kahju 2599,78 euro hüvitamist. Kostjate vastuväited Kostjad hagi ei tunnista ja vaidlevad sellele vastu. Kostjad leiavad, et kuna pooled sõlmisid XXX kinnistu müügilepingu 18.06.2012, siis möödus hageja nõuete esitamise tähtaeg igal juhul 18.06.2015. Alternatiivselt leiavad kostjad, et hageja on minetanud nõudeõiguse VÕS § 220 lg 3 alusel, kuna ei ole eluliselt usutav, et hageja kasutas alates kinnistu omandamisest 2012 kuni 2017 alguseni ühisveevärki ja kanalisatsiooni ilma, et õigustatud isik oleks kordagi pöördunud tema poole

tasumata liitumistasu küsimuses. Hageja esitatud kirjavahetusest nähtub, et AS Elveso pöördus tema poole korduvalt juba alates 01.11.2016. Lisaks leiavad kostjad, et hageja väidetav nõue ei ole ka sisuliselt põhjendatud. Kostjad leiavad, et AS-iga VENSEN sõlmitud lepingust tulenevad kostjate rahalised kohustused ei ole hõlmatud poolte vahel sõlmitud lepingu punktiga 1.4.1. Tegemist ei ole lepinguga, mis koormaks kinnistut, samuti ei ole tegemist kinnistu kasutuslepinguga. Nimetatud lepingust ei tulene kolmandatele isikutele mistahes õigusi kinnistu suhtes. Seega ei ole võimalik väita, et AS-iga VENSEN sõlmitud lepingust tulenevad kohustused oleksid koormanud kinnistut. Kostjate arvates on tegemist võlaõigusliku lepinguga, millest tulenevad õigused ja kohustused selle lepingu pooltele ja neid õigusi ning kohustusi ei saa laiendada teistele isikutele või kinnistule (tegemist ei ole kinnistu igakordset omanikku koormavate kohustustega ning kohustused ei lähe üle kinnistu võõrandamisega seaduse alusel). Kostjad ei ole seega andnud lepingu punktis 1.4.1 ebaõiget kinnitust. Kostjad on seisukohal, et hagejad ei ole tõendanud kostjate poolt kahju tekitamist. Nähtuvalt 08.02.2005 lepingust, mille rikkumist hageja kostjatele ette heidab, on maksekorraldused seotud AS-i VENSEN poolt tingimuste täitmisega. Hageja ei ole mitte millegagi tõendanud, millal AS VENSEN kohustused täitis ja kostjatel oleks tekkinud maksekohustus. Kostjad ei mõista, mil viisil on AS VENSEN ja tema ning kostjate vahel sõlmitud leping seotud AS-i ELVESO nõudekirjadega ja AS ELVESO 2016 aasta nõudega. Kostjatel ei ole olnud ASiga ELVESO lepingulisi suhteid. Hageja esitatud tõendist nähtub, et AS ELVESO osutab kostjate poolt hagejale müüdud kinnistu piirkonnas ühisveevärgi ja reovee ärajuhtimise teenuseid alates 07.11.2016. Hagejad sõlmisid 11.01.2017 AS-iga ELVESO võlgnevuse ajatamise kokkuleppe. Kostjatele jääb selle lepingu sõlmimine hageja poolt arusaamatuks. Hagejal ei olnud kohustatud nimetatud lepingut sõlmida, kuna hageja ei olnud 08.02.2005 lepingu pooleks, mistõttu ei olnud neil raha tasumise kohustust. Arusaamatuks jääb ka, millisel alusel nõudis AS ELVESO 08.02.2005 sõlmitud lepingu täitmist, sest AS ELVESO ei ole 08.02.2005 lepingu pooleks. Eeltoodut arvestades ei ole kostjad rikkunud mistahes hageja ja kostjate vahel sõlmitud lepingust tulenevat kokkulepet, samuti ei ole kostjate poolt lepingu rikkumisest tekkinud hagejale kahju. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud hagiavalduse ja kostjate vastusega ning poolte poolt menetluse käigus esitatud tõenditega ja kuulanud pooled ära, jätab hagi rahuldamata. Kohus tuvastas järgmised asja lahendamisel tähtsust omavad asjaolud:  Vensen AS arendajana ja XXX XXX, XXX asuva kinnistu omanikuna sõlmisid 08.02.2005 liitumislepingu nr 2/12, millega pooled leppisid kokku kinnistu veekasutuses, liitumistähtajas ja liitumistasus ning märkisid ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni omaniku (AS ELVESO) (lk 40);  XXX ja kostjad sõlmisid 03.10.2005 XXX, XXX asuva kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingud (lk 30-34);  Vensen AS arendajana, XXX müüjana ja kostjad ostjatena sõlmisid 24.10.2005 kolmepoolse kokkuleppe, mille järgi andis müüja ostjatele üle ja ostjad võtsid vastu kõik müüjale 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingust tulenevad õigused ja kohustused, v.a liitumistasu tasumise kohustus 20 000 krooni ulatuses, mille müüja oli täitnud (lk 41);  kostjad, hageja ja hageja abikaasa sõlmisid sama kinnistu müügilepingu ja asjaõiguslepingud 18.06.2012 (lk 35-39);

 20.12.2016 hoiatas AS ELVESO hagejat, et kehtiva teenuslepinguta on ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni teenuste kasutamine keelatud ning AS-il ELVESO õigus teenuste osutamine koheselt lõpetada (lk 42);  AS ELVESO, hageja ja hageja abikaasa sõlmisid 11.01.2017 võlgnevuse ajatamise kokkuleppe 08.02.2005 XXX kinnistu ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniga liitumiseks sõlmitud lepingust LL 2/12 tuleneva liitumistasu võlgnevuse 2599,78 euro tagastamiseks (lk 45);  kohtueelselt pooltel vaidlust lahendada ei õnnestunud (lk 29). Pooled vaidlevad selle üle, kas kostjad teavitasid/pidid teavitama hagejat 18.06.2012 kinnistu müügilepingu sõlmimisel 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingust 2/12 tulenevast liitumistasu võlgnevusest ning kas hagejal on õigus kostjatelt nõuda lepingust tuleneva kahju 2599,78 euro hüvitamist. Nõudeõigusest Esmalt kontrollib kohus, kas hagejal on õigus kostjatelt nõuda AS ELVESO hageja ja hageja abikaasa 11.01.2017 sõlmitud kokkuleppest tulenevat võlgnevust s.o 2599,78 eurot. Pooltel puudub vaidlus selles, et arendajana Vensen AS-i ja XXX asuva kinnistu omanikuna XXX 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingust nr 2/12 (lk 30-34) tulenevad õigused ja kohustused läksid 24.10.2005 Vensen AS-i, XXX ning kostjate vahel sõlmitud kolmepoolse kokkuleppega (lk 41) kostjatele üle. Vaidlust ei ole ka selles, et kostjad XXX kinnistu müümisel hagejale ja hageja abikaasale 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingust nr 2/12 tulenevad õigusi ja kohustusi üle ei andnud. Kohus leiab, et 14.07.2011 teatis (lk 79) ei tõenda Vensen AS-i 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingust nr 2/12 kostjate vastu tuleneva nõude AS-ile ELVESO loovutamist. Isegi kui Vensen AS oleks loovutanud nõude AS-ile ELVESO, siis saanuks AS ELVESO esitada 08.02.2005 sõlmitud liitumislepingust nr 2/12 tuleneva nõude otse kostjate vastu, mitte hageja ja hageja abikaasa vastu (VÕS § 164). Vensen AS ei saanud loovutada AS-ile ELVESO nõuet selliselt, et kostjate asemel oleks uueks võlgnikuks hageja. Nõude loovutamisega astub uus võlausaldaja senise asemele (VÕS § 164 lg 2), mitte ei muutu võlgnik. Hageja ja hageja abikaasa sõlmisid 11.01.2017 võlgnevuse ajatamise kokkuleppe 08.02.2005 XXX kinnistu ühisveevärgi ja – kanalisatsiooniga liitumiseks sõlmitud lepingust LL 2/12 tuleneva liitumistasu võlgnevuse 2599,78 euro tagastamiseks vabatahtlikult s.t ilma, et hagejale oleks 08.02.2005 liitumislepingust nr 2/12 tulenenud mingit tasu kohustust. Seega puudus AS-il ELVESO hageja vastu nõue, mida nõuda ja mille ajatamiseks kokkulepe sõlmida. Osundatust tulenevalt leiab kohus, et kuivõrd hageja ja hageja abikaasa on võtnud enda kanda kohustuse, mille tasumise kohustus neil puudus, siis ei ole neil kostjate vastu tagasinõude esitamise õigust. Aegumisest Kohus leiab, et isegi, kui asuda seisukohale, et AS-il ELVESO oli 08.02.2005 sõlmitud lepingust nr 2/12 tulenev nõue hageja vastu, siis oli AS-ile ELVESO loovutatud nõue aegunud. 08.02.2005 liitumislepingu nr 2/12 (lk 40 pöördel) punktist 6.1 tulenevalt oli liitumistasu suurus 60 000 krooni, millest 30 000 krooni kohustus punkti 6.2.1 järgi klient maksma kolmes võrdses osas 10. veebruar, 10. märts ja kolmanda osamakse liitumispunkti valmimisel, kuid mitte varem kui 10. aprill 2005. Vastavalt punktile 6.2.2 kohustus klient maksma liitumistasu 30 000 krooni kolmes võrdses osas: 10 000 krooni, kui arengukava on valmis, 10 000 krooni kui algavad

reaalsed ehitustööd kanalisatsiooni osas ja 10 000 krooni kui on võimalik liituda ühiskanalisatsiooniga. Seega muutus viimane lepingujärgne osamakse sissenõutavaks ühiskanalisatsiooniga liitumisel. 01.11.2017 Rae Vallavalitsuse tehnovõrkude spetsialisti vastusest päringule (lk 101) nähtub, et antud piirkonnas väljastati kogu vee- ja kanalisatsioonitorustike süsteemile kasutusluba 25.09.2007. Seega aegus 08.02.2005 lepingust tuleneva viimase osamakse nõue hiljemalt 2010. aasta lõpuks (TsÜS § 146 lg 1). Isegi kui eeldada, et AS-i ELVESO nõue ei olnud aegunud, siis on aegunud hageja nõue kostjate vastu. Kuivõrd pooled sõlmisid XXX kinnistu müügilepingu 18.06.2012, siis möödus hageja nõuete esitamise tähtaeg igal juhul 18.06.2015 (TsÜS § 146 lg 1). Kohus leiab, et kinnistu omandamisel pidi hageja välja selgitama, millisel alusel ning kuidas ja kellele tasudes on tal võimalik kasutada vett ja kanalisatsiooni. Kohtul puudub alus kahelda, et hageja seda ka tegi. Hageja ei ole usutavalt pühistanud, et käesoleval juhul kuulub kohaldamisele kümneaastane aegumistähtaeg. Osundatust tulenevalt tuleb hageja nõue kostjate vastu jätta rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. Tulenevalt TsMS § 162 lg-st 1 jäävad menetluskulud hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Et kostjatel oli menetluses lepinguline esindaja, peab hageja hüvitama kostjatele tekkinud lepingulise esindaja kulud põhjendatud ja vajalikus ulatuses (TsMS § 175 lg 1). TsMS § 175 lg 1 järgi tuleb kohtul hinnata nii esindamisele kulunud aja kui ka ühe tööühiku hinna (s.o tunnitasu) põhjendatust ja vajalikkust (Riigikohtu määrus asjas nr 3-2-1-115-13, p 25). Kostjate menetluskuluks on kulu õigusabile summas 1623,60 eurot, õigusabi on osutatud kokku 12,30 tundi. Lepinguline esindaja on menetluses osutanud õigusabi järgmiselt: 1) 26.05.2017 hagiavaldusega tutvumine, analüüs ja vastuse koostamine 1,4 tundi; 2) 29.05.2017 vastuse koostamine hagiavaldusele 1,2 tundi; 3) 20.06.2017 kohtumine kliendiga ja olukorra analüüs 0,7 tundi; 4) 03.07.2017 tutvumine hageja seisukohtadega 0,3 tundi; 5) 18.09. ja 19.09.2017 kohtuistungiks ettevalmistamine 0,9 tundi; 6) 19.09.2017 osalemine kohtuistungil 0,8 tundi; 7) 19.09.2017 nõupidamine kliendiga täiendavate tõendite esitamiseks 0,4 tundi; 8) 06.10.2017 tähtaja muutmise taotlus; 9) 09.10.2017 nõupidamine büroos, menetlusdokumendi koostamine 1,25 tundi; 10) 11.10.2017 päringute koostamine Rae valda ja AS-ile Vensen 0,3 tundi; 11) 17.10.2017 tutvumine kohtumäärusega 0,1 tundi; 12) 02.11.2017 menetlusdokumendi koostamine kohtule 0.7 tundi; 13) 07.11.2017 kohtuistungiks ettevalmistamine 1,5 tundi; 14) 08.11.2017 kohtumine kliendiga 0,5 tundi; 15) 08.11.2017 osalemine kohtuistungil 2 tundi. Õigusabi on osutatud hinnaga 110 eurot/tund; Hageja vaidleb kostja õigusabi kulude suurusele vastu. Hageja leiab, et osaliselt on ülemäärane hagiavaldusele vastuse koostamise ja kohtuistungitele ettevalmistamiseks kulunud aeg. Kohus, arvestades antud tsiviilasja keerukust ja mahukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, samuti asjas peetud istungite arvu ja nende kestust, leiab, et kostjate kulud õigusabile on olnud menetluses põhjendatud ja vajalikud. Kohus ei pea ülemääraseks

hagiavalduse vastuse koostamiseks ning istungi ettevalmistamiseks kulunud aega. Lepingulise esindaja tunnitasu vastab kostjate esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Kokku on kostjate põhjendatud ja vajalikud menetluskulud õigusabile 1623,60 eurot, mis tuleb hagejal hüvitada. Käibemaksu hüvitamiseks tuleb menetlusosalisel kinnitada, et ta ei saa kuludelt käibemaksu tagasi arvestada (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-65-13 p 16). Kostjad kinnitasid, et nad ei saa käibemaksu tagasi. Seega kohus mõistab hagejalt kostjate menetluskulud välja koos käibemaksuga.

/allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.