Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Kostjad palusid jätta hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Kostjad märkisid, et Harju Maakohus tegi 07.05.2013 tsiviilasjas nr 2-12-50518 otsuse, millega lõpetas Tallinnas Kakumäe 251 kinnistu kaasomandi ja kohustas kaasomandi müüma avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagama võõrandamisest saadu LK, TB, IA ja AS vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Kohtutäitur koostas 08.03.2016 kostjale I täitmisteate, milles kohustas kostjat I vabatahtlikult müüma talle kuuluv kaasomand hiljemalt 25.03.2016. Vastasel juhul pidi kohtutäitur vara arestima ja müüma avalikul elektroonilisel enampakkumisel. Hagejate esindaja Ivo Mahhov saatis 07.04.2016 kostja II esindajale e-kirja, milles teavitas, et on teadlik kostja II poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest ja esitas 08.04.2016 hagi tagamise avalduse, millele lisas kostjate vahel sõlmitud lepingu ja 07.04.2016 kinnistusraamatu väljavõtte. 06.05.2016 esitas esindaja hagiavalduse, mille alusel algatati tsiviilasi nr 2-16-5602 ning milles hageja palus tuvastada lepingu tühisus ja kostja II kohustus anda nõusolek kustutada senine kanne kostja I kohta ning 1⁄2 suuruses mõttelises osas sisse kanda kostja II. Esindaja allkirjastas hagejate nimel 09.06.2016 Tallinna notar Kirsty Laidvee juures ostueesõiguse teostamise avalduse, milles tegi ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 04.07.2016 ja palusid notaril edastada avaldus kostjale I aadressil XXX Tallinn ja XXX. Esindaja laadis 04.07.2016 e-toimikusse tsiviilasjas nr 2-16-5602 üles seisukoha ostueesõiguse teostamiseks, mille lisaks oli avalduse koopia ning notariaalne ärakiri. Samal päeval edastas esindaja seisukoha ja avalduse koopia kostjate esindaja e-posti aadressile, millega kostjate esindaja tutvus 11.07.2016 kell 11:16. Kuivõrd hagejate seisukohas ei olnud viidet, et manuses on lisaks ka notari digitaalselt kinnitatud ärakiri, siis avas esindaja selle alles 19.09.2016. Hagejate esindaja Ivo Mahhov oli lepingu sisust teadlik juba 08.04.2016, mil ta esitas lepingu koopia kohtule, kuid ilmselt juba kostjale II lepingu sõlmimiseks e-kirja edastamisel 07.04.2016. Vastavalt VÕS §-le 250 ning Riigikohtu seisukohtadele võib kinnistu mõttelise osa suhtes ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul alates lepingu sisust teadasaamisest. Arvestades eeltoodut ning asjaolu, et hagejad said lepingust teada 01.04.2016 kuni 08.04.2016, siis oli ostueesõiguse teostamise tähtpäev vastavalt vahemikus 01.06.2016 kuni 08.06.2016. VÕS § 244 lg 4 ja TsÜS § 69 lg 1 kohaselt pidid hagejad toimetama avalduse kostjale I kätte hiljemalt 08.06.2016. Avaldus on koostatud alles 09.06.2016, s.t hagejad ei ole teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Kostjad said notari poolt edastatud avalduse kätte alles 19.09.2016. Kostjale I tähitud kirjaga edastatud avalduse ärakirja ei saa lugeda kätte toimetatuks. Maakohtu otsus 24.04.2017 otsusega jättis Harju Maakohus hagi rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda ning mõistis hagejatelt solidaarselt kostjate kasuks välja menetluskuluna 2362,80 eurot. Kohus märkis otsuses, et hagejatel tuleb välja mõistetud menetluskuludelt tasuda kostjale II viivist võlaõigusseaduse § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest kuni täitmiseni. Pooled ei vaidle järgmiste asjas tähtsust omavate asjaolude üle:  Harju Maakohus lõpetas 07.05.2013 kohtuotsusega kaasomandi Tallinnas Kakumäe 251 asuva kinnistu suhtes, millest 1⁄2 mõttelist osa kuulus AS-le ja 1⁄2 mõttelisest osast



  

kuulus: 1⁄2 osa LK-le, 1⁄4 osa TB-le ja 1⁄4 osa IA-le. Maakohus kohustas kaasomandi müüma avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagama võõrandamisest saadu LK, TB, IA ja AS vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele (t.lk 54-56); kohtutäitur koostas 08.03.2016 täiteasjas nr 026/2016/505 AS-le täitmisteate, milles märkis, et 07.05.2013 otsuse tsiviilasjas nr 2-12-50518 alusel on võlgnik kohustatud müüma korteriomandi. Täitur tegi ettepaneku täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Täitur hoiatas, et kui vara ei ole hiljemalt 25.03.2015 müüdud, arestib ta vara ja müüb avalikul enampakkumisel (t.lk 57-59); kuni 31.03.2016 kuulus Tallinnas Kakumäe tee 251 kinnistu 1⁄2 kaasomandina AS-le ja 1⁄2 kaasomandina ühisomanikest TB-le ja IA-le (t.lk 30); AS võõrandas 01.04.2016 talle kuuluva poole mõttelist osa kinnistust OSAÜHINGULE Euroshipping Group (t.lk 5-12); hagejad vormistasid 09.06.2016 ostueesõiguse teostamise avalduse (t.lk 66-77).

Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejad on ostueesõigust teostanud tähtaegselt ning millal said kostjad ostueesõiguse teostamise avalduse kätte. Kohus selgitas pooltele 15.03.2017 toimunud istungil (t.lk 184), et kohtu hinnangul ei oma poolte vaidluse all olevad asjaolud tähtsust, kuna poolte kui kaasomanike vahelises vaidluses on tsiviilasjas nr 2-12-50518 jõustunud kohtuotsus, mille kohaselt peavad kaasomanikud müüma kaasomandi avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagama võõrandamisest saadu kaasomanike vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Tulenevalt TsMS § 451 lg-st 1 on jõustunud kohtuotsus menetlusosalistele kohustuslik. Seega on kostjate 01.04.2016 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping seadusega vastuolu tõttu tühine (TsÜS § 87) ning hagejate 09.06.2016 ostueesõiguse teostamise avaldus ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Kohtu hinnangul on kohtutäitur andnud täiteasjas nr 026/2016/505 ebaõigeid juhiseid. Kohtutäitur oleks pidanud kostjale I vabatahtliku täitmise tähtaja andmise asemel panema kogu kinnistu enampakkumisele ja jagama võõrandamisest saadu kaasomanike vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Pooltel on vähemalt alates tsiviilasjast nr 2-12-50518 olnud advokaatidest esindajad, kes pidid mõistma, et kohtutäituri ebaõige tegevus ei too kaasa hilisema müügitehingu seaduslikkust või ostueesõiguse teostamise avaldusele õiguslikke tagajärgi. Alternatiivselt leidis kohus, et isegi kui asuda seisukohale, et kostjate tehing ei ole tühine, siis tuleb hagi jätta rahuldamata, kuna hagejad ei ole teostanud ostueesõigust tähtaegselt. VÕS § 250 kohaselt võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast sama seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. VÕS § 249 lg 1 sätestab, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, ning sama paragrahvi lg 2 näeb ette, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Riigikohus on lahendi nr 3-2-1-142-14 p-s 12 selgitanud, et eelnimetatud sätetest tulenevalt hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg ostueesõigust omava isiku jaoks ka kinnisasja müügi puhul kulgema müügilepingu sõlmimise kohta teate saamisest, kuid seda vaid juhul, kui teade vastab VÕS § 249 lg 1 nõuetele. Sellisel juhul ei ole ostueesõiguse teostamise tähtaja kulgemise aspektist tähtsust, kas leping on ostueesõigusega isikule esitatud või mitte. Kui aga teade VÕS § 249 lg 1 nõuetele ei vasta ja ostueesõigusega isikule esitatakse leping, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu

saamisest, kuna alles siis saab lepingu sõlmimisest ja selle sisust teatamist lugeda nõuetele vastavaks. Vaidlust ei ole, et kostjad müügilepingu sõlmimise kohta hagejatele teadet ei saatnud. Kuigi hagejatele VÕS § 249 nõuetele vastavat teadet ei saadetud, said nad 01.04.2016 lepingust ja selle sisust teada hiljemalt 08.04.2016, kui nad sama lepingu esitasid ise 08.04.2016 kohtule tsiviilasjas nr 2-16-5602. Kostjad on oma vastuses hagile välja toonud, et hagejate esindaja teavitas 07.04.2016 e-kirjas, et on teadlik kostja poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest. Ka on kostjad välja toonud, et 08.04.2016 esitas hagejate esindaja taotluse hagi tagamiseks, millele oli lisatud kinnistusraamatu väljavõte 07.04.2016 seisuga ja 01.04.2016 leping (tsiviilasi nr 2-16-5602). See asjaolu nähtub ka kohtuinfosüsteemist. Hagejad ei ole selgitanud kohtu 28.09.2016 nõudele vaatamata hagis toodud vastuolu, kuidas nad said kinnistu müügist teada mais 2016, kui nad sama lepingu esitasid ise 08.04.2016 kohtule. Maakohtu hinnangul algas praegusel juhul ostueesõiguse teostamise tähtaeg 01.04.2016 lepingu saamisest, so 08.04.2016. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Nimetatud säte määrab kindlaks tähtaja kulgemise alguse. Kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev TsÜS § 136 lg 3 kohaselt viimase kuu vastaval päeval. Kuna hagejad said 01.04.2016 lepingust teada 08.04.2016, siis kahekuuline ostueesõiguse toestamise tähtaeg möödus 08.06.2016. Eelnev on kooskõlas Riigikohtu lahenditega nr 3-2-1-116-07, p 15 ja 32-1-19-02, p 7. Hagejate arutlus ostueesõiguse mõistlikust tähtajast ei ole asjakohane, sest antud juhul on tuvastatav, millal said hagejad 01.04.2016 lepingust ja selle sisust teada, millest arvates hakkas kulgema ostueesõiguse teostamise tähtaeg. Ostueesõiguse teostamise tingimused sätestab seadus. Hagejate poolt esile toodud asjaolud (volituse andmine ostueesõiguse teostamiseks, ostueesõiguse teostamiseks kulunud tegelik/mõistlik aeg, hagejate asukoht, puhkused) ei ole ostueesõiguse teostamise tingimusteks. 09.06.2016 vormistas hagejate esindaja Tallinna notar Kirsty Laidvee büroos ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on aga hilinenult. Menetluskulud jättis kohus TsMS § 162 lg 1 järgi hagejate kanda. Kohus määras otsuses kindlaks ka menetluskulude rahalise suuruse. Kostjate menetluskuluks on kulud õigusabile 3141,60 eurot. Kostjate esindajal on kulunud õigusabi osutamisele 23,8 tundi, millest hagiga tutvumisele, tõendite kogumisele ja vastuse koostamisele 8 tundi, hagejate 26.09.2016 seisukohaga tutvumisele ja täiendava vastuse koostamisele 5,3 tundi, määruskaebusega tutvumisele ja vastuse koostamisele 1,6 tundi, istungiks ettevalmistumisele ja sellel osalemisele 8,9 tundi. Õigusabi on osutatud hinnaga 110 eurot tund ilma käibemaksuta. Kohus, arvestades antud tsiviilasja keerukust ja mahukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leidis, et kostjate õigusabikulud on menetluses olnud osaliselt ülemäärased. Kohus leidis, et istungiks ettevalmistumisele ja osalemisele (istungi kestus 1h 37min) ei saanud kuluda enam kui 3 tundi. Muude toimingute vajadust seoses istungi ettevalmistamisega ei nähtu. Seega on kostjatele osutatud põhjendatud õigusabi 17,90 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu 110 eurot vastab kostjate esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Hagejatelt kuulub kostjale väljamõistmisele 1969 eurot + km, s.o 2362,80 eurot.

Apellatsioonkaebus 26.04.2017 esitatud apellatsioonkaebuses paluvad hagejad tühistada Harju Maakohtu 24.04.2017 otsuse ja teha uue otsuse, millega hagi rahuldada ja tuvastada kostja II kohustus anda nõusolek kinnistu Tallinnas, Kakumäe tee 251 osas enda kinnistusraamatust kustutamiseks ning hagejate omanikena kandmiseks kinnistusraamatusse ja asendada vastav tahtevaldus kohtuotsusega. Menetluskulud paluvad hagejad välja mõista kostjatelt. Hagejad vaidlevad vastu kohtu põhjendustele, mille kohaselt ei too hagejate ostueesõiguse teostamise avaldus kaasa õiguslikke tagajärgi. Ka juhul, kui võõrandajal kinnisasja käsutamise õigust ei ole, on võimalik kinnisasja heauskne omandamine (vt näit Asjaõigusseadus I, Kommenteeritud väljaanne. Juura 2014. p 3.3.2.2. a) lk 243). Kaasomaniku õigusi rikuks see, kui tal ei oleks ostueesõigust vaatamata sellele, et kaasomand on uuele omanikule üle läinud kehtivalt. Hagejad leiavad, et antud juhul ei ole tegemist seadusega vastuolus oleva tehinguga TsÜS § 87 mõttes. Kohus ei ole viidanud, millise seadusega on tehing vastuolus. Hagejate arvates on pigem tegemist heade kommete ja avaliku korra vastase tehinguga TsÜS § 86 mõttes. Kohtu poolt väidetav tehingu tühisus ei ole tuvastatud. Isegi kui tegemist oleks seadusega vastuolus oleva tehinguga, kaasneks tehingu tühisus vastavalt TsÜS § 87 vaid juhul, kui keelu mõtteks on keelu rikkumise korral kaasa tuua tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda. Kohus ei ole selgitanud, kas keelu rikkumine toob kaasa ka tehingu tühisuse või mitte. Õiguskirjanduses on rõhutatud, et rikkumisel võivad olla ka muud tagajärjed kui tühisus, tühisuse põhjus võib olla kõrvaldatav ja tehing jääb kehtima või on rikkumine selline, mis toob kaasa küll mingi muu tagajärje, aga mitte tühisuse. Ka Harju Maakohus on tsiviilasjas nr 2-16-5602, kus hagejad on taotlenud kostjate võõrandamistehingu tühisuse tuvastamist, kaudselt möönnud, et kostjate müügitehing ei ole automaatselt tühine ning ostueesõiguse teostamine antud asjaoludel on võimalik. Hagejad vaidlevad vastu ka kohtu seisukohale, et hagejad ei teostanud ostueesõigust tähtaegselt ja et volituste andmine ostueesõiguste teostamiseks ei ole ostueesõiguse teostamise tingimuseks. Kohtul on jäänud tähelepanuta, et 08.04.2016 sai müügitehingust teada allakirjutanu, aga mitte kaasomanikud. Teadasaamise hetkel allkirjutanul volitused kaasomanikke ostueesõiguse teostamisel puudusid, mistõttu ei ole võimalik allakirjutanu teadmist omistada hilisematele volitajatele. Nagu nähtub ka kohtule esitatud 18.06.2015 tõestatud notariaalsetest volikirjadest (hagejate 10.10.2016 seisukohtade lisad 1 ja 2), oli allakirjutanu volitatud hagejaid esindama vaid seoses nende pärimisõiguse vormistamise ning päritud vara müügiga. Tegemist ei ole nn üldvolikirjadega. Oleks loogikavastane, kui ostueesõigust vajaliku esindusõiguse ning notariaalse volikirja puudumise tõttu teostada ei saa, müügist ei tea ka ostueesõiguslased ise, kuid ostueesõiguse teostamise tähtaeg juba kulgeb. Seetõttu tuleb ostueesõiguse teostamise tähtaega hagejate hinnangul arvestada ajast, mil ostueesõiguslane ise tehingust teada sai. Antud asjas nähtub vaieldamatult, et ostueesõigusega kaasomanikud pidid müügist teada saama hiljemalt 20.05.2016, kui nad enda esindamiseks volikirja andsid. Kohtupraktika on asunud seisukohale, et olukorras, kus ostueesõiguslast pole müügilepingust teavitatud ning ta on sellest teada saanud ise või kolmanda isiku kaudu, tuleb „...lugeda ostueesõiguse teostamise tähtajaks mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest. Seejuures ei saa see mõistlik tähtaeg olla lühem VÕS §-s 250 sätestatud kahekuulisest tähtajast kinnisasjade korral...”. Seega ei välista ka Riigikohus mitteteavitamise korral kahekuulisest tähtajast pikemat ostueesõiguse teostamise tähtaega. Isegi kui lugeda, et

müügist teadasaamine toimus 08.04.2016, siis tuleks arvestada, et avalduse tõestamine toimus vaid üks päev pärast kahekuulise tähtaja lõppu, mis hagejate arvates kvalifitseerub mõistliku tähtaja alla. Kohtupraktika lubab arvestada ostueesõiguse teostamise tähtaegsuse hindamisel ka objektiivseid, kummastki poolest mittesõltuvaid asjaolusid, näiteks raskusi posti edastamisel (vt Riigikohtu otsuse nr 3-2-1-37-08 p 23). Seetõttu tuleks ostueesõiguse teostamise tähtaja määratlemise juures arvestada ka kaudseid asjaolusid, mis ostueesõiguse teostamist raskendasid. Neid asjaolusid on hagejad nimetanud oma 26.09.2016 seisukohtade IV peatükis ja 10.10.2016 seisukohtade p-s 3. Oluliseks asjaoluks, mis mõjutab ostueesõiguslase poolt ostueesõiguse teostamist, on hagejate arvates ühe ostueesõiguslase elamine okupeeritud territooriumil, kus ei ole võimalik teha volikirja ostueesõiguse teostamiseks, ja on raskendatud dokumentide saatmine. Vastus apellatsioonkaebusele Kostjad paluvad peatada käesoleva tsiviilasja menetluse TsMS § 356 lg 1 alusel kuni tsiviilasja nr 2-16-5602 menetluse lõppemiseni, jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud solidaarselt hagejate kanda. Ringkonnakohtu seisukoht Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjaliga, leiab, et Harju Maakohtu 24.04.2017 otsus on lõppjäreldustes põhjendatud, kuid muuta tuleb TsMS § 657 lg 1 p 21 kohaselt kohtuotsuse põhjendusi. TsMS § 652 lg 1 p 1 kohaselt võtab ringkonnakohus apellatsioonkaebuse läbivaatamisel ja lahendamisel aluseks esimese astme kohtus tuvastatud faktilised asjaolud niivõrd, kuivõrd puuduvad kahtlused vastavate faktiliste asjaolude tõendamise menetluse või protokolli õiguspärasuse või ebapiisava ulatuse kohta ja ringkonnakohus ei pea nimetatud asjaolude uut tuvastamist vajalikuks. Vastuseks apellatsioonkaebusele märgib kolleegium, et kaebuses viidatud materiaalõiguse ebaõiget kohaldamist või menetlusnormide rikkumist ringkonnakohus maakohtu lahendi põhjal ei tuvastanud, mis puudutab ostueesõiguse teostamise tähtaja tuvastamist. Maakohus on selles osas hagis esiletoodud asjaolusid seostanud õigete materiaalõiguse normidega ning hinnanud esitatud tõendeid seadusekohaselt. Kolleegiumil ei ole alust nimetatud osas kohaldada materiaalõigust teisiti, anda tõenditele teistsugust hinnangut ega asuda nõude põhjendatuse osas maakohtu järeldustega võrreldes erinevale seisukohale. Pooled vaidlevad jätkuvalt ka apellatsioonimenetluses selle üle, kas hagejad on ostueesõigust teostanud tähtaegselt ning millal said kostjad ostueesõiguse teostamise avalduse kätte. Ringkonnakohus ei nõustu apellatsioonkaebuse väidetega, mille kohaselt on hagejad teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Maakohus leidis õigesti, et kostjad müügilepingu sõlmimise kohta hagejatele teadet ei saatnud. Kuigi hagejatele VÕS § 249 nõuetele vastavat teadet ei saadetud, said nad 01.04.2016 lepingust ja selle sisust teada hiljemalt 08.04.2016, kui nad sama vormikohase lepingu esitasid ise hagejatena 08.04.2016 kohtule tsiviilasjas nr 216-5602. Kostjad on oma vastuses hagile välja toonud, et hagejate esindaja teavitas 07.04.2016 e-kirjas, et on teadlik kostja poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest. Kostjad on põhjendatult rõhutanud, et 08.04.2016 esitas hagejate esindaja taotluse hagi tagamiseks, millele oli lisatud kinnistusraamatu väljavõte 07.04.2016 seisuga ja 01.04.2016 leping (tsiviilasi nr 2-16-5602). Hagejad ei ole selgitanud kohtu 28.09.2016 nõudele vaatamata hagis toodud vastuolu, kuidas nad said kinnistu müügist teada mais 2016, kui nad sama

notariaalse lepingu esitasid ise 08.04.2016 maakohtule. Hagi tagamise avalduse esitajaks on hagejad. Maakohus leidis põhjendatult, et praegusel juhul algas ostueesõiguse teostamise tähtaeg 01.04.2016 lepingu saamisest, s.o 08.04.2016. Kuna hagejad said 01.04.2016 lepingust teada 08.04.2016, siis kahekuuline ostueesõiguse toestamise tähtaeg möödus 08.06.2016. Kuna hagejatel oli olemas vaidlusalune leping, seega kõik kinnisasja müüki puudutavad asjaolud olid teada ja nad esitasid oma väidetavate õiguste kaitseks 08.04.2016 Harju Maakohtule hagi tagamise avalduse enne hagi esitamist, siis on ka mõistliku tähtajana ostueesõiguse teostamiseks käsitletav 2 kuud, nagu seaduses sätestatud. Eelnev viitab sellele, et hagejatel oli lepingu sisust täielik ülevaade. Ringkonnakohus leiab, et hagejate poolt esile toodud asjaolud (volituse andmine ostueesõiguse teostamiseks, ostueesõiguse teostamiseks kulunud tegelik/mõistlik aeg, hagejate asukoht, puhkused) ei oma ostueesõiguse teostamise tähtaja tuvastamise seisukohalt tähtsust, kuna käesolevas asjas esitatud tõenditega on tõendatud, et müügilepingu said hagejad kätte varem, s.o 8.04.2016 ning hagejate poolt esitatud volitus hõlmas ka ostueesõiguse teostamist ja selle aluseks oleva müügilepingu vastuvõtmist. See, et hagejad hakkasid hiljem käituma viisil, et said kätte müügilepingu hiljem ja ostueesõiguse teostamiseks oli vajalik uus volitus, ei oma seetõttu tähendust. Ringkonnakohus ei nõustu hagejate seisukohaga, et kuna avalduse tõestamine toimus üks päev pärast kahekuulise tähtaja lõppu, siis kvalifitseerub see mõistliku tähtaja alla. TsÜS § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Nimetatud säte määrab kindlaks tähtaja kulgemise alguse. Kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev TsÜS § 136 lg 3 kohaselt viimase kuu vastaval päeval. Alles 09.06.2016 vormistas hagejate esindaja Tallinna notar Kirsty Laidvee büroos ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on aga hilinenult. AÕS § 244 lg 4 toimub ostueesõigust omava isiku avalduse tegemisega müüjale. Seega ei oma asjas tähtsust, millal ostueesõiguse teostamise avaldus notaribüroos vormistati. Vaidlus puudub selles, et hagejate esindaja laadis 04.07.2016 e-toimikusse tsiviilasjas nr 2-16-5602 üles seisukoha ostueesõiguse teostamiseks, mille lisaks oli avalduse koopia ning notariaalne ärakiri. Samal päeval edastas hagejate esindaja seisukoha ja avalduse koopia kostjate esindaja e-posti aadressile, millega kostjate esindaja tutvus 11.07.2016 kell 11:16. Kostja on kinnitanud, et kuivõrd hagejate seisukohas ei olnud viidet, et manuses on lisaks ka notari digitaalselt kinnitatud ärakiri, siis avas esindaja selle alles 19.09.2016. Neid väiteid ei ole hagejad ümber lükanud. Ringkonnakohus leiab, et kuna hagejad on ostueesõigust teostanud hilinenult, siis puudub vajadus anda hinnang vaidlusaluse lepingu kehtivusele ning sellekohased põhjendused tuleb kohtuotsusest välja jätta. Need väited olnuks asjakohased juhul, kui hagejad oleks teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Käesoleva hagi esemeks ei ole lepingu kehtivusega seotud küsimused. Lepingu kehtivuse üle vaidlevad pooled tsiviilasjas nr 2-16-5602, milles hagejad on esitanud kostjate vastu nõude asjaõiguslepingu tühisuse tuvastamiseks ning kinnistusraamatukande 3/4 kustutamise nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks. Eeltoodu tõttu ei anna ringkonnakohus hinnangut ka apellatsioonkaebuses toodud tehingu kehtivust puudutavate väidete kohta ja eemaldab need põhjendused maakohtu otsusest. Ülaltoodu alusel apellatsioonkaebus rahuldamisele ei kuulu.

Menetluskulud Menetluskulud tuleb jätta TsMS § 171 lg 1 alusel solidaarselt hagejate kanda. Ringkonnakohtu 26.10.2017 kohtuistungil esitatud menetluskulude nimekirjas palusid kostjad mõista hagejatelt kostjate kasuks välja menetluskulud 712,80 eurot (koos käibemaksuga) ja viivise menetluskuludelt VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud määras alates kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. Menetluskulude nimekirjast nähtuvalt on kostjatele apellatsioonimenetluses osutatud õigusabi 5,4 tunni (5h 24min) ulatuses tunnihinnaga 110 eurot, millele lisandub käibemaks. Osutatud õigusabi seisneb järgmistes toimingutes: 17.04.2017 kommunikatsioon: AS ja Ivo Mahhov, kompromissi sisu ja soov siseneda kinnistule – 0,8h (48min); 26.04.2017 õiguslik analüüs: kohtuotsus; kommunikatsioon: AS – 0,4h (24min); 04.05.2017 apellatsioonkaebusega tutvumine – 0,9h (54min); 22.05.2017 apellatsioonkaebusele vastuse koostamine – 1,8h (1h 48min); 26.10.2017 kohtuistungiks ettevalmistamine – 1,5h (1h 30min). Kostjad kinnitasid, et kulud on kantud seoses käesoleva tsiviilasja apellatsioonimenetlusega. Samuti kinnitasid kostjad, et nad ei ole käibemaksukohustuslased, mistõttu taotlevad menetluskulude hüvitamist koos käibemaksuga. Lisaks eeltoodule on kostjad ringkonnakohtu 26.10.2017 istungil palunud välja mõista menetluskulud istungil osalemise eest ajakuluga 1 tund tunnihinnaga 110 eurot, millele lisandub käibemaks. Ringkonnakohus leiab, et kostjate advokaadist lepingulise esindaja Jaanus Prosti töötunni hind 110 eurot, millele lisandub käibemaks, vastab kostjate esindaja kvalifikatsioonile ja on käesoleva tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Samuti on kostjate lepingulise esindaja töötunni hind kooskõlas Riigikohtu praktikas põhjendatuks peetud tunnitasu suurusega. Senises kohtupraktikas on advokaatidest ja vandeadvokaatidest lepinguliste esindajate puhul mõistlikuks peetud tunnitasu suurust 120 eurot ilma käibemaksuta (Riigikohtu lahend nr 3-2-1-93-13) ja ka tunnitasu, mis ületab 120 eurot (ilma käibemaksuta) (Riigikohtu lahendid nr 3-2-1-115-14, 3-2-1-131-16). Kostjate menetluskulude nimekirjas kajastatud õigusabikulusid peab ringkonnakohus põhjendatuks osaliselt. Ringkonnakohus ei pea kostjate lepingulise esindaja 17.04.2017 kommunikatsiooni 0,8 tunni (48 minuti) ulatuses selliseks toiminguks, mille kulu tuleks hagejatelt kostjate kasuks välja mõista, kuna nimetatud toiming on tehtud enne vaidlustatud maakohtu otsuse tegemist ja apellatsioonkaebuse esitamist. Seega ei ole tegemist apellatsioonimenetlusega seonduva kuluga ning selles osas kostjate taotlus rahuldamisele ei kuulu. Ringkonnakohus, arvestades 26.10.2017 kohtuistungi kestust (38 minutit), leiab, et kostjate lepingulise esindaja ajakulu istungil osalemise eest on osas, milles see ületab istungi kestust, s.o 22 minuti ulatuses, põhjendamatu. Ülejäänud kostjate lepingulise esindaja poolt apellatsioonimenetluses kostjate esindamisel osutatud toimingud ja nende ajakulu on ringkonnakohtu hinnangul vajalik ja põhjendatud ning vastab toimiku materjalidest nähtuvale tehtud töö mahule ning asja keerukusele. Eeltoodust tulenevalt peab ringkonnakohus kostjate õigusabikulusid apellatsioonimenetluses põhjendatuks kokku 5 tunni ja 14 minuti ulatuses (24min + 54min + 1h 48 min + 1h 30 min + 38 min). Arvestades kostjate lepingulise esindaja tunnitasu hinda 110 eurot, millele lisandub käibemaks, kuulub hagejatelt solidaarselt kostjate kasuks välja mõistmisele apellatsioonimenetluse kulu summas 690,80 eurot (5h 14min x 110 + käibemaks 115,13 eurot). Vastavalt kostjate taotletule tuleb TsMS § 177 lg 4 alusel hagejatelt kostjate kasuks välja mõista ka viivis hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt alates menetluskulude

suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud määras.

(allkirjastatud digitaalselt) Reet Allikvere

(allkirjastatud digitaalselt) Kaupo Paal

(allkirjastatud digitaalselt Indrek Parrest

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.