Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Edasikaebamise kord ja selgitused Kohtuotsusele võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Apellatsioonkaebus võidakse lahendada ringkonnakohtus kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitaja ei taotle selle lahendamist istungil. Seaduses sätestatud alustel võib menetlusosaline taotleda riigipoolset menetlusabi menetluskulude kandmiseks. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Hagiavalduse asjaolud ja hagejate nõue Hagejad esitasid 23.07.2016 hagi kostjate vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning kostjalt I poole mõttelise osa kinnistu omandist välja mõistmiseks. Hagejatele ja kostjale I Xxxx kuulus kaasomandina kinnistu Tallinnas Xxxx. Kostja 1 Xxxx võõrandas 01.04.2016 talle kuuluva poole mõttelist osa kinnistust kostjale 2 OSAÜHINGULE Xxxx. Ostja ja müüja müügist kaasomanikele ei teatanud. Kaasomanikud said müügist teada mais 2016. 20.05.2016 andsid kaasomanikud esindajale volitused ostueesõiguse teostamiseks. Hageja esindaja vormistas 09.06.2016 Tallinna notar Kirsty Laidvee büroos ostueesõiguse teostamise avalduse ja tasus notari deposiitarvele ostuhinna 52000 eurot. Notar saatis ostueesõiguse teostamise avalduse tähitult edasi kostjatele, kuid kostjad ei võtnud neid vastu. Hagejate esindaja teatas 04.07.2016 e-toimikus ja e-kirjaga ostueesõiguse teostamisest teises samade menetlusosalistega tsiviilasjas nr 2-16-5602. Teates pakutud tehingu ajaks 21.07.2016 kostjad kohale ei tulnud. Hagejad leiavad, et ostueesõiguse teostamisega on esmane tehing osutunud tühiseks ja seega omanikukanne kostja 2 osas ebaõige. Omanikukanne tuleb muuta kustutades kostja 2 ja kandes omanikeks hagejad. Kostjate vastuväited Kostjad ei tunnista hagi ja paluvad jätta selle rahuldamata. Harju Maakohus 07.05.2013 tsiviilasjas nr 2-12-50518 otsuse, millega lõpetas Tallinnas Kakumäe 251 kinnistu kaasomandi ja kohustas kaasomandi müüma avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagama võõrandamisest saadu xxxx, xxxx, Xxxx ja xxxx vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Kohtutäitur koostas 08.03.2016 kostjale 1 täitmisteate, milles kohustas kostjat 1 vabatahtlikult müüma talle kuuluv kaasomand hiljemalt 25.03.2016. Vastasel juhul pidi kohtutäitur vara arestima ja müüma avalikul elektroonilisel enampakkumisel. Kostja 1 sõlmis 01.04.2016 kostjaga 2 lepingu, millega võõrandas talle kuuluva kinnistu mõttelise osa kostjale 2.

Hagejate esindaja Ivo Mahhov saatis 07.04.2016 kostja 2 esindajale e-kirja, milles teavitas, et on teadlik kostja 2 poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest ja esitas 08.04.2016 hagi tagamise avalduse, millele lisas kostjate vahel sõlmitud lepingu ja 07.04.2016 kinnistusraamatu väljavõtte. 06.05.2016 esitas esindaja hagiavalduse, mille alusel algatati tsiviilasi nr 2-16-5602 ning milles hageja palus tuvastada lepingu tühisus ja kostja 2 kohustus anda nõusolek kustutada senine kanne kostja 1 kohta ning 1⁄2 suuruses mõttelises osas sisse kanda kostja 2. Esindaja allkirjastas hagejate nimel 09.06.2016 Tallinna notar Kirsty Laidvee juures ostueesõiguse teostamise avalduse, milles tegi ettepaneku sõlmida asjaõigusleping 04.07.2016 ja palusid notaril edastada avaldus kostjale 1 aadressil xxxx ja xxxx. Esindaja laadis 04.07.2016 etoimikusse tsiviilasjas nr 2-16-5602 üles seisukoha ostueesõiguse teostamiseks, mille lisaks oli avalduse koopia ning notariaalne ärakiri. Samal päeval edastas esindaja seisukoha ja avalduse koopia kostjate esindaja e-posti aadressile, millega kostjate esindaja tutvus 11.07.2016 kell 11:16. Kuivõrd hagejate seisukohas ei olnud viidet, et manuses on lisaks ka notari digitaalselt kinnitatud ärakiri, siis avas esindaja selle alles 19.09.2016. Hagejate esindaja Ivo Mahhov oli lepingu sisust teadlik juba 08.04.2016, mil ta esitas lepingu koopia kohtule, kuid ilmselt juba kostjale 2 lepingu sõlmimiseks e-kirja edastamisel 07.04.2016. Vastavalt VÕS §-le 250 ning Riigikohtu seisukohtadele võib kinnistu mõttelise osa suhtes ostueesõigust teostada hiljemalt kahe kuu jooksul alates lepingu sisust teadasaamisest. Arvestades eeltoodut ning asjaolu, et hagejad said lepingust teada 01.04.2016 kuni 08.04.2016, siis oli ostueesõiguse teostamise tähtpäev vastavalt vahemikus 01.06.2016 kuni 08.06.2016. VÕS § 244 lõike 4 ja TsÜS § 69 lõike 1 kohaselt pidid hagejad toimetama avalduse kostjale 1 kätte hiljemalt 08.06.2016. Avaldus on koostatud alles 09.06.2016 s.t hagejad ei ole teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Kostjad said notari poolt edastatud avalduse kätte alles 19.09.2016. Kostjale 1 tähitud kirjaga edastatud avalduse ärakirja ei saa lugeda kätte toimetatuks. Etoimikusse üles laetud skänneritud koopia avaldusest ei vasta vorminõuetele. Kuivõrd hagejad ei ole teavitanud kostjaid, et on edastanud neile notari poolt digitaalselt kinnitatud ärakirja, siis avas kostjate esindaja e-toimikusse üles laetud vormikohase avalduse alla alles 19.09.2016 ehk oluliselt pärast avalduse esitamise tähtpäeva. Kohtuotsuse põhjendused Kohus, tutvunud asja materjaliga, samuti uurinud kohtule esitatud dokumentaalseid tõendeid ja kuulanud pooled ära, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Pooled ei vaidle järgmiste asjas tähtsust omavate asjaolude üle: • Harju Maakohus lõpetas 07.05.2013 kohtuotsusega kaasomandi Tallinnas xxxx asuva kinnistu suhtes, millest 1⁄2 mõttelist osa kuulus xxxx ja 1⁄2 mõttelisest osast kuulus: 1⁄2 osa xxxx, 1⁄4 osa xxxx ja 1⁄4 osa xxxx. Maakohus kohustas kaasomandi müüma avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagama võõrandamisest saadu xxxx, xxxx, Xxxx ja Xxxx vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele (t.lk 54-56); • kohtutäitur koostas 08.03.2016 täiteasjas nr 026/2016/505 xxxx täitmisteate, milles märkis, et 07.05.2013 otsuse tsiviilasjas nr 2-12-50518 alusel on võlgnik kohustatud müüma korteriomandi. Täitur tegi ettepaneku täitedokumendi vabatahtlikuks täitmiseks. Täitur hoiatas, et kui vara ei ole hiljemalt 25.03.2015 müüdud, arestib ta vara ja müüb avalikul enampakkumisel (t.lk 57-59); • kuni 31.03.2016 kuulus Tallinnas Xxxx kinnistu 1⁄2 kaasomandina Xxxx ja 1⁄2 kaasomandina ühisomanikest xxxx ja xxxx (t.lk 30);

• Xxxx võõrandas 01.04.2016 talle kuuluva poole mõttelist osa kinnistust OSAÜHINGULE Xxxx(t.lk 5-12); • hagejad vormistasid 09.06.2016 ostueesõiguse teostamise avalduse (t.lk 66-77). Pooled vaidlevad selle üle, kas hagejad on ostueesõigust teostanud tähtaegselt ning millal said kostjad ostueesõiguse teostamise avalduse kätte. Kohus selgitas pooltele 15.03.2017 toimunud istungil (t.lk 184), et kohtu hinnangul ei oma poolte vaidluse all olevad asjaolud tähtsust, kuna poolte kui kaasomanike vahelises vaidluses on tsiviilasjas nr 2-12-50518 jõustunud kohtuotsus, mille kohaselt peavad kaasomanikud müüma kaasomandi avalikul enampakkumisel kohtutäituri vahendusel ja jagama võõrandamisest saadu kaasomanike vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Tulenevalt TsMS § 451 lõikest 1 on jõustunud kohtuotsus on menetlusosalistele kohustuslik. Seega on kostjate 01.04.2016 sõlmitud kinnistu mõttelise osa müügileping seadusega vastuolu tõttu tühine (TsÜS § 87) ning hagejate 09.06.2016 ostueesõiguse teostamise avaldus ei too kaasa õiguslikke tagajärgi. Kohtu hinnangul on kohtutäitur andnud täiteasjas nr 026/2016/505 ebaõigeid juhiseid. Kohtutäitur oleks pidanud kostjale 1 vabatahtliku täitmise tähtaja andmise asemel panema kogu kinnistu enampakkumisele ja jagama võõrandamisest saadu kaasomanike vahel vastavalt nendele kuuluva kaasomandi mõttelise osa suurusele. Pooltel on vähemalt alates tsiviilasjast nr 2-1250518 olnud advokaatidest esindajad, kes pidid mõistma, et kohtutäituri ebaõige tegevus ei too kaasa hilisema müügitehingu seaduslikkust või ostueesõiguse teostamise avaldusele õiguslikke tagajärgi. Alternatiivselt leiab kohus, et isegi, kui asuda seisukohale, et kostjate tehing ei ole tühine, siis tuleb hagi jätta rahuldamata, kuna hagejad ei ole teostanud ostueesõigust tähtaegselt. VÕS § 250 kohaselt võib kinnisasjade puhul ostueesõigust teostada kahe kuu jooksul pärast sama seaduse §-s 249 nimetatud teate saamist, kui seaduses või lepinguga ei ole ette nähtud teistsugust tähtaega. VÕS § 249 lg 1 sätestab, et müüja peab ostueesõigust omavale isikule viivitamata teatama ostjaga sõlmitud müügilepingust ja selle sisust, ning sama paragrahvi lg 2 näeb ette, et kui müügileping on sõlmitud kirjalikus vormis, peab müüja ostueesõigust omava isiku nõudmisel esitama talle lepingu. Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-142-14 p 12 selgitanud, et eelnimetatud sätetest tulenevalt hakkab ostueesõiguse teostamise tähtaeg ostueesõigust omava isiku jaoks ka kinnisasja müügi puhul kulgema müügilepingu sõlmimise kohta teate saamisest, kuid seda vaid juhul, kui teade vastab VÕS § 249 lg 1 nõuetele. Sellisel juhul ei ole ostueesõiguse teostamise tähtaja kulgemise aspektist tähtsust, kas leping on ostueesõigusega isikule esitatud või mitte. Kui aga teade VÕS § 249 lg 1 nõuetele ei vasta ja ostueesõigusega isikule esitatakse leping, algab ostueesõiguse teostamise tähtaeg lepingu saamisest, kuna alles siis saab lepingu sõlmimisest ja selle sisust teatamist lugeda nõuetele vastavaks. Vaidlust ei ole, et kostjad müügilepingu sõlmimise kohta hagejatele teadet ei saatnud. Kuigi hagejatele VÕS § 249 nõuetele vastavat teadet ei saadetud, said nad 01.04.2016 lepingust ja selle sisust teada hiljemalt 08.04.2016, kui nad sama lepingu esitasid ise 08.04.2016 kohtule tsiviilasjas nr 2-16-5602. Kostjad on oma vastuses hagile välja toonud, et hagejate esindaja teavitas 07.04.2016 e-kirjas, et on teadlik kostja poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest. Ka on kostjad välja toonud, et 08.04.2016 esitas hagejate esindaja taotluse hagi tagamiseks, millele oli lisatud kinnistusraamatu väljavõte 07.04.2016 seisuga ja 01.04.2016 leping (tsiviilasi nr 2-165602). See asjaolu nähtub ka kohtuinfosüsteemist. Hagejad ei ole selgitanud kohtu 28.09.2016

nõudele vaatamata hagis toodud vastuolu, kuidas nad said kinnistu müügist teada mais 2016, kui nad sama lepingu esitasid ise 08.04.2016 kohtule. Maakohtu hinnangul algas praegusel juhul ostueesõiguse teostamise tähtaeg 01.04.2016 lepingu saamisest, so 08.04.2016. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 135 lg 1 kohaselt algab tähtaja kulgemine järgmisel päeval pärast selle kalendripäeva või sündmuse saabumist, millega määrati kindlaks tähtaja algus, kui seadusest või lepingust ei tulene teisiti. Nimetatud säte määrab kindlaks tähtaja kulgemise alguse. Kui tähtpäeva saabumine on määratud kuudes arvutatava tähtajaga, saabub tähtpäev TsÜS § 136 lg 3 kohaselt viimase kuu vastaval päeval. Kuna hagejad said 01.04.2016 lepingust teada 08.04.2016, siis kahekuuline ostueesõiguse toestamise tähtaeg möödus 08.06.2016. Eelnev on kooskõlas Riigikohtu lahenditega nr 3-2-1116-07, p 15 ja 3-2-1-19-02, p 7. Hagejate arutlus ostueesõiguse mõistlikust tähtajast ei ole asjakohane, sest antud juhul on tuvastatav, millal said hagejad 01.04.2016 lepingust ja selle sisust teada, millest arvates hakkas kulgema ostueesõiguse teostamise tähtaeg. Ostueesõiguse teostamise tingimused sätestab seadus. Hagejate poolt esile toodud asjaolud (volituse andmine ostueesõiguse teostamiseks, ostueesõiguse teostamiseks kulunud tegelik / mõistlik aeg, hagejate asukoht, puhkused) ei ole ostueesõiguse teostamise tingimusteks. 09.06.2016 vormistas hagejate esindaja Tallinna notar Kirsty Laidvee büroos ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on aga hilinenult. Eeltoodust tulenevalt jätab kohus hagi rahuldamata. Menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 1 kohaselt märgib asja menetlenud kohus menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses. Menetluskulud jäävad TsMS § 162 lg 1 järgi hageja kanda. Maakohus määrab menetluskulude rahalise suuruse menetluskulude jaotuse alusel vajalikus ja põhjendatud ulatuses kindlaks kohtuotsuses TsMS § 174 lg 1 ja 2 ning § 177 lg 1 järgi. Kostjate menetluskuluks on kulud õigusabile 3141,60 eurot. Kostjate esindajal on kulunud õigusabi osutamisele 23,8 tundi, millest hagiga tutvumisele, tõendite kogumisele ja vastuse koostamisele 8 tundi; hagejate 26.09.2016 seisukohaga tutvumisele ja täiendava vastuse koostamisele 5,3 tundi; määruskaebusega tutvumisele ja vastuse koostamisele 1,6 tundi, istungiks ettevalmistumisele ja sellel osalemisele 8,9 tundi. Õigusabi on osutatud hinnaga 110 eurot tund ilma km. Hagejate esindaja vaidleb kostjate menetluskuludele vastu, leides, et hagile, täiendavaks vastuseks ning istungi ettevalmistuseks kulunud aeg on ülemäärane. Kohus, arvestades antud tsiviilasja keerukust ja mahukust, esitatud menetlusdokumentide sisu ja tõendite mahtu, leiab, et kostjate õigusabikulud on menetluses olnud osaliselt ülemäärased. Kohus leiab, et istungiks ettevalmistumisele ja osalemisele (istungi kestus 1 h 37 min) ei saanud kuluda enam kui 3 tundi. Muude toimingute vajadust seoses istungi ettevalmistamisega ei nähtu. Seega on kostjatele osutatud põhjendatud õigusabi 17,90 tundi. Lepingulise esindaja tunnitasu 110 eurot vastab kostjate esindaja kvalifikatsioonile ja on konkreetse tsiviilasja keerukust ja mahtu arvestades põhjendatud. Hagejatelt kuulub kostjale väljamõistmisele 1969 eurot + km s.o 2362,80 eurot. Kostja on taotlenud TsMS § 177 lg 2 alusel kohustada hagejat hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tasuma menetluskulude suurust kindlaks tegeva lahendi jõustumisest alates kuni täitmiseni viivist võlaõigusseaduse § 113 lõike 1 teises lauses ettenähtud ulatuses. Kohus rahuldab taotluse.

/allkirjastatud digitaalselt/ Moonika Tähtväli kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.