TB ja IA hagi AS ja OSAÜHING’u Euroshipping Group vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning AS-lt poole mõttelise osa kinnistu omandist välja mõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 10.10.2016.a läbivaatamata jätmiseks
määrus
hagi
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik TB ja IA määruskaebus Menetlusosalised esindajad
ja
nende Hageja I (määruskaebuse esitaja I): TB (sündinud XX.XX.XXXX.a, elukoht Ukraina) Hageja II (määruskaebuse esitaja II): IA (sündinud XX.XX.XXXX.a, elukoht Vene Föderatsioon) Hagejate ühine tehinguline esindaja vandeadvokaat Ivo Mahhov Kostja I: AS (isikukood XXXXXXXXX) Kostja II: OSAÜHING (registrikood 11165164)
Euroshipping
Group
Kostjate ühine tehinguline esindaja vandeadvokaadi abi Jaanus Prost Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1(4)
Tsiviilasi nr 2-16-11252
1.Tühistada Harju Maakohtu 10.10.2016.a määrus ja saata tsiviilasi Harju Maakohtule tagasi hagi menetlemiseks.
3.Määruse peale ei saa Riigikohtule esitada määruskaebust. Asjaolud
1.23.07.2016.a esitasid hagejad hagi kostjate vastu kinnistusraamatu kannete kustutamiseks ja uute kannete tegemiseks nõusoleku andmise kohustuse tuvastamiseks ning kostjalt I poole mõttelise osa kinnistu omandist välja mõistmiseks. Hagiavalduse kohaselt kuulus hagejatele ja kostjale I kaasomandina kinnistu Tallinnas, Kakumäe tee 251. Kostja I võõrandas 01.04.2016.a talle kuuluva poole mõttelise osa kinnistust kostjale II. Ei ostja ega müüja teatanud müügist kaasomanikele. Kaasomanikud said müügist teada maikuus 2016.a. 20.05.2016.a andsid hagejad oma esindajale volitused ostueesõiguse teostamiseks. 09.06.2016.a vormistas hagejate esindaja Tallinna notar Kirsty Laidvee büroos ostueesõiguse teostamise avalduse. Ostuhind 52 000 eurot on täies ulatuses tasutud notari deposiitarvele. 04.07.2016.a teatas hagejate esindaja ostueesõiguse teostamisest teises samade osalejatega tsiviilasjas nr 2-16-5602 e-toimiku vahendusel. Välja pakutud tehingu ajaks 21.07.2016.a kostjad kohale ei tulnud.
2.Kostjad ei vaidlustanud vastuses, et kostja I sõlmis 01.04.2016.a kostjaga II lepingu, millega kostja I võõrandas talle kuuluva kinnistu mõttelise osa kostjale II. Kostjad leidsid, et hagejad ei ole teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Hagejate esindaja Ivo Mahhov saatis 07.04.2016.a kostja II esindajale e-kirja, milles teavitas, et on teadlik kostja II poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest. Ivo Mahhov esitas 08.04.2016.a tsiviilasjas nr 2-16-5602 hagejate esindajana hagi tagamise avalduse, mille lisas oli leping ja kinnistusraamatu väljavõte, mis oli tehtud 07.04.2016.a. Seega oli hagejate esindaja lepingu sisust teadlik juba hiljemalt 08.04.2016.a, mil ta esitas lepingu koopia kohtule. Ilmselt oli hagejate esindaja teadlik lepingust juba 07.04.2016.a, mil ta edastas kostjale II e-kirja seoses lepingu sõlmimisega ning tegi kinnistusraamatust väljavõtte. Seega said hagejad lepingu sisust teada ajavahemikul 01.04.2016.a kuni 08.04.2016.a ja ostueesõiguse teostamise tähtpäev oli vastavalt vahemikus 01.06.2016.a kuni 08.06.2016.a. Avaldus on koostatud aga alles 09.06.2016.a ehk pärast ostueesõiguse teostamise tähtaega.
3.Harju Maakohus jättis 10.10.2016.a määrusega hagi läbi vaatamata ning jättis menetluskulud hagejate kanda ja mõistis hagejatelt solidaarselt kostjate kasuks välja 1452 eurot. Määruse kohaselt ei ole kohtu hinnangul hagiga hageja taotletavat eesmärki, s.o hagi rahuldavat kohtulahendit võimalik saavutada, kuna hagejad ei ole kohtu hinnangul teostanud kinnisasja mõttelise osa ostueesõigust tähtaegselt. Vaidlust ei ole, et kostjad müügilepingu sõlmimise kohta hagejatele teadet ei saatnud. Kuigi hagejatele VÕS § 249 nõuetele vastavat teadet ei saadetud, said nad 01.04.2016.a lepingust ja selle sisust teada hiljemalt 08.04.2016.a, kui nad sama lepingu esitasid ise 08.04.2016.a kohtule tsiviilasjas nr 2-16-5602. Kostjad on oma vastuses hagile välja toonud, et hagejate esindaja teavitas 07.04.2016.a e-kirjas, et on teadlik kostja poolt kinnistu mõttelise osa omandamisest. Ka on kostjad välja toonud, et 08.04.2016.a esitas hagejate esindaja taotluse hagi tagamiseks, millele oli lisatud kinnistusraamatu väljavõte 07.04.2016.a seisuga ja 01.04.2016.a leping (tsiviilasi nr 2-16-5602). See asjaolu nähtub ka kohtuinfosüsteemist. Hagejad ei ole selgitanud kohtu 28.09.2016.a nõudele vaatamata hagis toodud vastuolu, kuidas nad said kinnistu müügist teada mais 2016.a, kui nad sama lepingu esitasid ise 08.04.2016.a kohtule. Maakohtu hinnangul algas praegusel juhul ostueesõiguse teostamise tähtaeg 01.04.2016.a lepingu saamisest, so 08.04.2016.a. Kuna hagejad said 01.04.2016.a lepingust teada 08.04.2016.a, möödus kahekuuline ostueesõiguse toestamise tähtaeg 08.06.2016.a. Eelnev on kooskõlas Riigikohtu 2(4)
Tsiviilasi nr 2-16-11252 seisukohtadega (RKTKo 3-2-1-116-07, p 15 ja 3-2-1-19-02, p 7). Hagejate arutlus ostueesõiguse mõistlikust tähtajast ei ole asjakohane, sest antud juhul on tuvastatav, millal said hagejad 01.04.2016.a lepingust ja selle sisust teada, millest arvates hakkas kulgema ostueesõiguse teostamise tähtaeg. Ostueesõiguse teostamise tingimused sätestab seadus. Hagejate poolt esile toodud asjaolud (volituse andmine ostueesõiguse teostamiseks, ostueesõiguse teostamiseks kulunud tegelik / mõistlik aeg, hagejate asukoht, puhkused) ei ole ostueesõiguse teostamise tingimused. 09.06.2016.a vormistas hagejate esindaja Tallinna notar Kirsty Laidvee büroos ostueesõiguse teostamise avalduse, mis on aga hilinenult. Eelneva tõttu ei pidanud kohus vajalikuks nõuda kostjate taotluse alusel Registrite ja Infosüsteemide Keskuselt välja teavet, kes ja millal on lepingule ligipääsu taotlenud ja millal on edastatud lepingu ärakiri või tehtud selle ärakiri kättesaadavaks.
4.Harju Maakohtu 10.10.2016.a määruse peale esitasid hagejad määruskaebuse, paludes määrus tühistada ning teha uus määrus hagiavalduse menetlusse võtmiseks või saata asi lahendamiseks tagasi Harju Maakohtule. Allakirjutanu oli volitatud hagejaid esindama seoses nende pärimisõiguse vormistamise ning päritud vara müügiga. Tegemist ei ole nn üldvolikirjadega, kuna volikirjades ei ole näiteks antud õigust esindada volitajaid kinnistu vm omandamisel, ka mitte ostueesõiguse teostamise teel. Kui isikule on antud volikiri ühtedeks õigustoiminguteks, näiteks kinnisasja müügiks, ei tähenda see, et esindatav esindab isikut tema kõikides asjades näiteks teise asja ostmises (või pensioniasjas või haldusvaidluses vm). Oluline on ka see, et esindaja ei saagi ostueesõigust teostada, kui tal ei ole notariaalset volikirja. Oleks loogika vastane, kui ostueesõigust vajaliku esindusõiguse ning notariaalse volikirja puudumise tõttu teostada ei saa, müügist ei tea ka ostueesõiguslased ise, kuid ostueesõiguse teostamise tähtaeg juba jookseb. Seetõttu tuleb ostueesõiguse teostamise tähtaega kaebuse esitajate hinnangul arvestada ajast, millal ostueesõiguslane ise tehingust teada sai, või ajast, millal esindaja ostueesõiguslasi tõepoolest esindas. Kui see nii ei oleks, tekiks põhiseadusvastane olukord nende isikute osas, kes elavad eemal. Oma õiguste teostamiseks jääks neil tegelikult oluliselt vähem aega kui kaks kuud. Kaasomanikul tekiks võimalus objektiivselt vähendada ostueesõiguse võimalusi või võtta need neilt, teavitades ostueesõiguslase enda asemel kolmandaid isikuid, keda ostueesõiguslased ehk end ostueesõiguse teostamiseks esindama ei volitakski. Kuna müüja kaasomandiosa müügist ostueesõiguslasi ei teavitanud, on tema koormus tõendada, millal nad tegelikult teavitatud said. Antud asjas nähtub vaieldamatult, et ostueesõiguslased pidid müügist teada saama hiljemalt 20.05.2016.a, kui nad enda esindamiseks volikirja andsid. Kohtupraktika kohaselt juhul, kui müüja pole oma teavitamiskohustust täitnud, on ostueesõiguse teostamise tähtaeg mitte kaks kuud teadasaamisest, vaid mõistlik tähtaeg arvates müügilepingust ja selle sisust teadasaamisest (RKTKo 3-2-1-61, p 14). Isegi kui lugeda, et müügist teadasaamine toimus 08.04.2016.a, tuleks arvestada, et avalduse tõestamine toimus vaid üks päev pärast kahekuulise tähtaja lõppu. See kvalifitseerub mõistliku tähtaja alla. Kohtupraktika lubab arvestada ostueesõiguse teostamise tähtaegsuse hindamisel ka objektiivseid, kummastki poolest mittesõltuvaid asjaolusid, näiteks raskusi posti edastamisel (RKTKo 3-2-1-37-08, p 23). Seetõttu tuleks ostueesõiguse teostamise tähtaja määratlemise juures ka selles asjas arvestada kaudseid asjaolusid, mis ostueesõiguse teostamist raskendasid. Üks eriti oluline asjaolu, mis mõjutab ostueesõiguse teostamist, on ühe hageja elamine okupeeritud territooriumil, kus ei ole võimalik teha volikirja ostueesõiguse teostamiseks ja on raskendatud dokumentide saatmine.
5.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule. Kostjad palusid määruskaebuse jätta rahuldamata ja menetluskulud hagejate kanda. Määruse põhjendused 3(4)
Tsiviilasi nr 2-16-11252
6.Tallinna Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, leiab et Harju Maakohtu 10.10.2016.a määrus tuleb tühistada menetlusõigusnormi olulise rikkumise tõttu määruskaebuse põhjendustest olenemata. Määruskaebus tuleb seega rahuldada.
7.Maakohus jättis hagi läbi vaatamata põhjendusega, et hagiga taotletavat eesmärki (hagi rahuldavat otsust) ei ole võimalik saavutada, kuna hagejad ei ole kohtu hinnangul teostanud ostueesõigust tähtaegselt. Maakohus on määruses viidanud TsMS § 371 lg 2 p-le 2, kuid nimetatud säte kohaldub hagi menetlusse võtmisest keeldumisel. Hagi läbi vaatamata jätmise puhul on asjakohane säte TsMS § 423 lg 2 p 2, mille sisu on identne TsMS § 371 lg 2 p-ga 2. TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaselt võib kohus jätta hagi läbi vaatamata mh juhul, kui ilmneb, et hagiga ei ole hageja taotletavat eesmärki võimalik saavutada. Ringkonnakohus leiab, et käesoleval juhul ei saa maakohtu poolt toodud põhjusel hagi jätta läbi vaatamata. Nähtuvalt määruse põhjendustest ei jõudnud maakohus sellisele järeldusele mitte hagiavalduses esitatud asjaolude pinnalt, vaid hinnates kostja vastuväiteid ja tõendeid. Riigikohus on korduvalt märkinud, et kontrollides hagi menetlusse võtmisest keeldumise õigsust võib TsMS § 371 lg 2 p 2 järgi jätta hagi menetlusse võtmata, kui sellise hagi esitamine on õiguslikult võimatu, ning et selle sätte kohaldamisel ei saa kohtud hinnata tõendeid (RKTKm 3-2-1-31-12, p-d 12 ja 13; 3-2-1-95-13, p 12). Riigikohus on sedastanud, et see kohaldub ka TsMS § 423 lg 2 p 2 puhul (RKTKm 3-2-1-120-13, p 12 lg 2). Käesoleval juhul on maakohus hagi läbi vaatamata jätmisel lahendanud asja sisuliselt ja asunud hindama tõendeid selle kohta, kas hagejad teostasid enda ostueesõigust õigeaegselt, analüüsides mh, millal hagejad said müügilepingust teada kostja poolt esitatud vastuväidete ja tõendite alusel. Maakohus ei ole lähtunud hageja esitatud faktiväidetest ega eeldanud nende õigsust, mis on TsMS § 423 lg 2 p 2 kohaldamise eeldus sarnaselt TsMS § 423 lg 2 p-ga 1 (ibid, p 13). Seda, kas hagejad teostasid ostueesõigust õigeaegselt saab tuvastada tõendeid hinnates, kui asi vaadatakse sisuliselt läbi. TsMS § 434 kohaselt otsustatakse asi sisuliselt kohtuotsusega, mida tehes kohus hindab tõendeid ja otsustab, mis asjaolud on tuvastatud, millist õigusakti tuleb asjas kohaldada ja kas hagi kuulub rahuldamisele (TsMS § 438 lg 1). Seega on hagi jäetud põhjendamatult läbi vaatamata ning maakohtu määrus tuleb tühistada. Kuna määrus kuulub tühistamisele olenemata määruskaebuse põhjendustest, ei analüüsi ringkonnakohus määruskaebuses ja selle vastuses esitatud seisukohti.
8.Kuna määruskaebuse saab esitada hagi läbi vaatamata jätmise määruse peale ning käesoleva määrusega saadetakse hagi menetlemiseks maakohtule, ei saa käesoleva kohtumääruse peale määruskaebust esitada.
9.Menetluskulude jaotus tuleb määrata asja lõpplahendis vastavalt asja sisulise lahendamise tulemustele.
Ulvi Loonurm (allkirjastatud digitaalselt)
Kaupo Paal (allkirjastatud digitaalselt)
Imbi Sidok-Toomsalu (allkirjastatud digitaalselt)
4(4)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.