Võlaõigus › Kommunaalteenuste osutamise lepingud (sh soojusenergia, elektrienergia ja veevarustuse lepingud)

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud 16.02.2017 esitatud hagiavalduse kohaselt valdab ja kasutab Osaühing Z-End (hageja) kinnistut asukohaga Nõlva 7, Tallinn. 23.05.2014 sõlmisid hageja ja TS Energia OÜ (kostja) veevarustuseja reovee ärajuhtimise teenuse osutamise lepingu. 20.01.2017 saatis kostja hagejale kirja, milles teatas teenuse osutamise lepingu ühepoolsest lõpetamisest alates 20.02.2017. Lõpetamise õigusliku alusena viidati tüüptingimuste p-le 9.6.3. ja võlaõigusseaduse §-le 195 lg-le 3. Kostja näol on tegemist vee-ettevõtjaga, kes haldab ehitiste ja seadmete süsteemi, mille kaudu toimub kinnistute veega varustamine ja reovee ärajuhtimine. Vastavalt poolte vahel sõlmitud veevarustuse- ja reovee ärajuhtimise teenuse osutamise lepingule kostja kohustus hagejat varustama veega, sh tagama vee kvaliteedi vastavuse joogivee kvaliteedinõuetele ja osutab reovee ärajuhtimise teenust ehk kostja on ÜVVKS § 7 lg 1 mõttes vee-ettevõtja. Kostja osutab veevarustuse-, reovee ärajuhtimise- ja sademevee ärajuhtimise teenust kokku viies erinevas sadama piirkonnas vähemalt 50-le erinevale kinnistule. Seega lähtuvalt ÜVVKS §-st 2 lg 1 on kostja kohustatud alluma ÜVVKS-s sätestatud regulatsioonile. Juhul, kui kohus leiab, et kostja ei ole mingil põhjusel vee-ettevõtja, siis hageja leiab, et ÜVVKS regulatsioon kuulub kohaldamisele analoogia korras TsÜS § 4 alusel, sest kostja osutab Vanasadama, Muuga, Paldiski, Paljasaare ja Saaremaa sadama piirkonna monopoolses olekus hädavajalikku veega varustamise ja reovee ärajuhtimise teenust.

Kostja lepingu ülesütlemise teade on vastuolus hea usu põhimõttega ja seetõttu tühine. Antud juhul on kostja hagejaga sõlmitud veevarustuse- ja reovee ärajuhtimise teenuse osutamise lepingu üles öelnud olukorras, kus kostja on ainus teenusepakkuja, kellega hageja saab Paljassaare sadama territooriumil selliste teenuste saamiseks lepingu sõlmida. Kostja osutab ÜVVKS § 7 lg 12 kohaselt üldhuviteenust ja on monopoolses seisundis, mistõttu kostja on kohustatud sõlmima hagejaga leping. Kuna Riigikohtu praktika kohaselt on veega varustamine ja reovee ärajuhtimine hädavajalik teenus, siis tuleb kostjat kohustada jätkata lepingu täitmist vastavalt hageja ja kostja vahel kokkulepitud tingimustele. Seega on kostjal kohustus täita ÜVVKS nõudeid, tagada hageja varustamine veega ja ärajuhtida reovett, mistõttu kostja lepingu üles ütlemise teade on tühine. Kostja lepingu üles ütlemise teade on vastuolus hea usu põhimõttega, sest lepingu põhjuseta üles ütlemisega tekitatakse hagejale nii otsest kahju kui kahju saamata jääva tuluna. Nimelt hageja tegi enne kostjaga lepingu sõlmimist märkimisväärseid kulutusi kostja veesüsteemiga ühinemiseks, eeldades, et poolte koostöö kestab pikki aastaid. Nüüd aga kostja poolt lepingu lõpetamise korral muutuvad need kostja enda poolt teostatud ehitustööd mõttetuks, sest kui Nõlva 7 kinnistut vee ja reovee teenusega ei varustata, siis nendel ehitustöödel puudub igasugune otstarve. Kostja ei ole esitanud ühtegi sisulist põhjendust lepingu ülesütlemisel ega reageerinud hageja pöördumisele lepingu lõpetamine ümber vaadata. Kuigi formaalselt justkui kostjal on õigus leping üles öelda, siis lepingu ülesütlemine kostja poolt on vastuolus TsÜS § 138 sätestatud hea usu põhimõttega ja seetõttu tühine. Alternatiivselt nõuab hageja, et kohus tuvastataks kostja kohustuse sõlmida hagejaga veevarustuse- ja reovee ärajuhtimise teenuse osutamise leping vastavalt menetlusosaliste vahel olemasoleva lepingu tingimustele. Hageja nõuab, et kostjat kohustataks TsÜS § 68 lg 5 alusel andma tahtavaldus hagejaga lepingu sõlmimiseks. Antud juhul on lepingu tingimused selged ning kostja on nendega ka ise nõustunud. Seega isegi juhul, kui kostja ütles lepingu kehtivalt üles, siis on kostja kohustatud sõlmima hagejaga uue lepingu teenuste osutamiseks. Järelikult isegi lepingu üles ütlemisel säilib kostjal kohustus mõistlikel tingimustel jätkata hageja veega varustamist ja reovee ära juhtimist. Kostja ei ole ka ise esitanud mitte ühtegi objektiivset põhjendust lepingu lõpetamiseks. Seetõttu hageja palubki tuvastada kohustuse tuvastada TsÜS § 68 lg 5 alusel kostja nõusolek hagejaga vee ja reovee teenuse osutamiseks uue lepingu sõlmimiseks. Eeltoodust tulenevalt palus hageja tuvastada kostja poolt hageja ja kostja vahel 23.05.2014 sõlmitud Veevarustuse- ja Reovee Ärajuhtimise Teenuse Osutamise Lepingu ülesütlemiseks hagejale 20.01.2017 tehtud tahteavalduse (teatis lepingu nr 18113214, sõlmitud 23.05.2014 ühepoolseks korraliseks lõpetamiseks) tühisus ning kohustada kostjat jätkama poolte vahel 23.05.2014 sõlmitud Veevarustuse- ja Reovee Ärajuhtimise Teenuse Osutamise Lepingu täitmist. Alternatiivselt palus hageja tuvastada kostja kohustus anda tahteavaldus hagejaga lepingu sõlmimiseks veega varustamise - ja reovee ärajuhtimise teenuse osutamiseks vastavalt poolte vahel 23.05.2014 sõlmitud Veevarustuse- ja Reovee Ärajuhtimise Teenuse Osutamise Lepingu tingimustele. Kostja vastus Kostja vaidles hagile vastu.

Kostja ei ole kohaliku omavalituse poolt määratud vee-ettevõtjaks piirkonnas, kus asub kinnisasi. Kostja ei ole kunagi teinud kohalikule omavalitsusele ettepanekut enda määramiseks veeettevõtjaks kõnealuses piirkonnas. Kostjal puuduvad eraisikutest kliendid, kelle elukoht asuks piirkonnas, kus kostja teenuseid osutab. Sellest tulenevalt kostja ei ole vee-ettevõtja ÜVVKS § 7 lg 1 mõttes, kuivõrd kostja hallatav veevarustuse süsteem ei ole käsitletav ühisveevärgi ja – kanalisatsiooni süsteemina ÜVVKS § 2 lg 1 mõttes (kostja ei ole vee-ettevõtja ega teeninda vähemalt 50 elanikku). Eeltoodud asjaolude tõttu ei saa kostjat lugeda vee-ettevõtjaks ei kitsamas mõttes ehk - piirkonnas, kus asub kinnisasi - ega ka laiemas mõttes, ÜVVKS-i tähenduses. Hageja viited ÜVVKS-le ei ole asjakohased. Esiteks ei laiene ÜVVKS-st tulenevad vee-ettevõtja kohustused (ÜVVKS § 1 lg 1) kostjale, kuivõrd kostja näol ei ole eeltoodust tulenevalt tegemist vee-ettevõtjaga. Kinnisasja piirkonnas on määratud vee-ettevõtjaks AS Tallinna Vesi. Teiseks ei laiene ÜVVKS-i sätted lepingule põhjusel, et kinnisasja näol on tegemist tootmismaa sihtotstarbega kinnisasjaga. ÜVVKS § 1 lg 3 kohaselt ei kohaldata ÜVVKS-i sätteid ainult tootmise vajaduseks ettenähtud ühisveevärgile ja –kanalisatsioonile. Kuivõrd kinnisasjal on lubatud tegeleda üksnes tootmisega, on kinnisasjaga seoses võimalik tarbida vett ning ära juhtida reovett üksnes seoses tootmistegevusega, millele ÜVVKS sätted ei kohaldu. 20.01.2017 ülesütlemise avaldusega andis kostja hagejale lepingu ülesütlemisest teada üks kalendrikuu enne lepingu lõppemist, mis oli pikem kui poolte vahel lepingus kokku lepitud tähtaeg. Lisaks sellele, et kostja oli õigustatud seaduse alusel lepingu soovi korral mõistliku etteteatamisega üles ütlema, on kostja avalduses viidanud ka lepingule kohalduvate tüüptingimuste sättele 9.6.3. Olgugi, et kostja avalduses antud alusele ei tuginenud, esines antud juhul mõjuv põhjus selles, et kostjale sai teatavaks, et hageja ei ole kinnisasja omanik ega ka õiguspärane valdaja. Eesti Vabariik (Majandus- ja Kommunikatsiooniministeeriumi kaudu) on 30.11.2016 esitanud kohtusse hageja vastu hagiavalduse kinnisasja ebaseaduslikust valdusest oma valdusesse väljaandmise ja omandi rikkumise teel saadu väljamõistmise nõudes. Lepingu alusel teenuste osutamise eeltingimuseks kostja poolt hagejale peab olema hagejal õigus kinnisasja vallata, millist õigust tal ei ole. Kui asuda seisukohale, et lepingu ülesütlemine ei olnud õiguspärane VÕS § 195 alusel, oli see kahtlemata õiguspärane VÕS § 196 alusel, kuna ülesütlevalt lepingupoolelt (kostjalt, kui riigi omandis oleva äriühingu AS-i Tallinna Sadam tütarettevõtjalt) ei võinud kõiki asjaolusid ja mõlemapoolset huvi arvestades mõistlikult nõuda lepingu jätkamist. Kostja leiab, et hageja poolt ei ole hea usu põhimõttele käesoleval juhul tuginemine võimalik, kuivõrd kostja poolt esitatud tõenditest nähtub, et hageja ise ei ole käitunud heas usus, jätkates õigusvastaselt kinnisasja valdamist. Hea usu põhimõttele tuginemine on õigustatud üksnes õigustatud huvide kaitse eesmärgil, mida hagejal aga hetkel ei eksisteeri. Käesoleval juhul on tõendatud, et hageja valdab kinnisasja õigusliku aluseta, teisisõnu ei ole hageja õiguslikes suhetes Eesti Vabariigiga käitunud hea usu põhimõttest lähtuvalt, on käesoleval juhul ka hageja enda jaoks välistatud hea usu põhimõttele tuginemine.

Kohtu põhjendused

Hagiavaldusest ega ka muudest tsiviilasja materjalidest ei nähtu, et kostja oleks lepingu ülesöelnud erakorraliselt. Seega ei pea kohus vajalikuks hinnata, kas kostjal esines mõjuv põhjus lepingu ülesütlemiseks.

on see, kui süsteemi kaudu toimub kinnistute veega varustamine või reovee ärajuhtimine ning see on vee-ettevõtja hallatav. Teiseks alternatiiviks on 50 elaniku teenindamine. 5.2 Kostja kodulehe väljavõttest nähtub, et kostja osutab veevarustuse-, reovee ärajuhtimise-, sademevee ärajuhtimise teenust Vanasadama, Muuga, Paldiski, Paljassaare, Saaremaa sadamate territooriumilt (tlk 21). Poolte vahel sõlmitud lepingu kohaselt varustab müüja ostjat (s.o kostja hagejat) veega, sh tagab vee kvaliteedi vastavuse joogivee kvaliteedinõuetele, ja osutab reovee ärajuhtimise teenust. Hageja juhatuse liige Anton Jartsev on õiendiga kinnitanud, et kostja ei ole sõlminud ühtegi kehtivat lepingut vee tarbimise ja/või kanalisatsiooni äravoolu teenuse osutamiseks eraisikutega või elanikega ning kõik ettevõtte kliendid on juriidilised isikud (tlk 39). Kostja ei ole vaidlustanud, et kostja varustab kinnistuid veega ja osutab reovee ärajuhtimise teenust, mistõttu on ÜVVKS §-st 2 lg 1 tulenev esimene eeldus täidetud. ÜVVKS § 2 lg 1 ei sea kohtu hinnangul eelduseks mõlema alternatiivse aluse täitmist, et lugeda ehitiste ja seadmete süsteemi ühisveevärgiks ja –kanalisatsiooniks. Samuti peab kohus vajalikuks märkida, et kostja ei ole esitanud menetluses ka väidet selle kohta, et ta ei osutaks teenuseid vähemalt 50-le erinevale kinnistule. Kuigi ÜVVKS § 2 lg 1 kasutab sõna „elanik“, siis tuleb kohtu hinnangul ÜVVKS eesmärgist lähtudes järeldada, et seadus kohaldub nii erakliendist elanikele/tarbijatele, kui ka äriklientidele. Nimetatut kinnitab kohtu hinnangul ka ÜVVKS § 8 lg 1, mille kohaselt saab vee-ettevõtja kliendiks olla muuhulgas kinnistu omanik või valdaja. Samuti on ka Riigikohus oma lahendis 3-2-1131-14 p 20 kasutanud ÜVVKS § 2 lg 1 tõlgendamisel nii elanike kui ka kinnistute mõistet. Käesoleval juhul võib kostjat seega pidada vee-ettevõtjaks ÜVVKS § 7 lg 1 tähenduses. Kostja näol on tegemist eraõigusliku juriidilise isikuga, kes varustab juriidilistest isikutest klientide kinnistute veevärki ühisveevärgi kaudu veega ja korraldab kanalisatsioonist reoja sademevee ärajuhtimist. Kohus peab vajalikuks märkida, et see, et hageja kasutuses oleva kinnisasja piirkonnas on vee-ettevõtjaks määratud AS Tallinna Vesi, ei mõjuta ÜVVKS kohaldumist kostja suhtes. ÜVVKS ei välista, et ühes piirkonnas võib tegutseda mitu vee-ettevõtjat. ÜVVKS § 7 lg 5 sätestab, et kui isik ei ole määratud vee-ettevõtjaks käesolevas seaduses sätestatud korras, kuid tema tegevus vastab käesoleva paragrahvi lõikes 1 sätestatule ning tema omandis või valduses olev veevärk või kanalisatsioon vastab käesoleva seaduse § 2 lõikes 1 nimetatud ühisveevärgi ja -kanalisatsiooni määratlusele, kohalduvad selle isiku suhtes käesolevas seaduses vee-ettevõtja kohta sätestatud nõuded ja kohustused. 5.3 Samas ei ole aga kohtu hinnangul käesoleval juhul täidetud ÜVVKS §-s 1 lg 3 märgitud tingimus. ÜVVKS § 1 lg 3 sätestab, et ainult tootmise vajaduseks ettenähtud ühisveevärgile ja – kanalisatsioonile käesoleva seaduse sätteid ei kohaldata. Tsiviilasja materjalidest tulenevalt on hageja poolt kasutataval kinnisasjal lubatud tegeleda üksnes tootmisega. Nimetatu nähtub kinnistusregistri väljavõttest, mille kohaselt on vaidlusaluse kinnistu sihtotstarbeks tootmismaa 100 % (tlk 54). Seega on kinnisasjal lubatud tegeleda üksnes

tootmisega ning kinnisasjaga seoses on võimalik tarbida vett ning ära juhtida reovett üksnes seoses tootmistegevusega, millele ÜVVKS sätted ei kohaldu. Hageja ei ole kohtule esitanud tõendeid, et hageja ei tegele kinnistul üksnes tootmistegevusega. Seega ei laiene kohtu hinnangul ÜVVKS hageja ja kostja vahelisele lepingust tulenevale õigussuhtele.

millest saaks järeldada, et korraline ülesütlemine oleks olnud vastuolus hea usu põhimõttega. Hageja ei ole välja toonud asjaolusid, millest nähtuks, et lepingu lõpetamise eesmärgiks oleks olnud hageja kahjustamine. See, et hageja on teinud enne kostjaga lepingu sõlmimist kulutusi kostja veesüsteemiga ühinemiseks ning peab tegema kulutusi ka samalaadsete teenuste saamiseks AS-lt Tallinna Vesi, nimetatut ei kinnita. Samuti ei ole hageja välja toonud ega tõendanud, et võimalikud tekkivad kulutused oleksid hagejale majanduslikult ebamõistlikult koormavad. Hageja on küll kohtule esitanud Basteg Group OÜ ekspertarvamuse investeeringute võimaliku suuruse osas (tlk 126-129), kuid kohtu hinnangul ei tõenda nimetatud arvamus tegelike kulude suurust ega kulude ebamõistlikust.

/allkirjastatud digitaalselt/ Liisi Vernik Kohtunik Kohtuotsuse põhjendusi muudetudTallinna Ringkonnakohtu 31.08.2018 otsusega.

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.