AS hagi Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi vastu üürilepingu tühisuse tuvastamiseks, 168 637,09 euro suuruse võla puudumise tuvastamiseks ja 37 232,37 euro väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 26. septembri 2017 määrus hagi menetlusse võtmisest keeldumise kohta
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik
AS (isikukood XXXXXXXXXXX) määruskaebus
Menetluse liik
Kirjalik menetlus
Resolutsioon:
1.Jätta muutmata Harju Maakohtu 26. septembri 2017 määrus, millega kohus keeldus AS hagi Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi vastu üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ja 37 232,37 euro väljamõistmiseks menetlusse võtmisest.
2.Saata tsiviilasi tagasi Harju Maakohtule AS 168 637,09 euro tasumisest keeldumise õiguse tuvastamise nõude menetlusse võtmise üle otsustamiseks.
3.Määruskaebus rahuldada osaliselt.
4.Menetluskulude jaotus ja väljamõistmine otsustatakse lõpplahendi tegemisel. Edasikaebamise kord: Määruse peale võib Riigikohtule esitada määruskaebuse 15 päeva jooksul määruse ärakirja kättesaamisest alates. Hagimenetluses võib Riigikohtus menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi taotluse ja teise menetlusosalise kaebuse või taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetlusabi taotluse esitamine ei peata seaduses sätestatud ega kohtu määratud menetlustähtaja kulgemist. Seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks peab menetlusabi taotleja tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb.
1.AS esitas 04.06.2017 Pärnu Maakohtule hagi Riigi Kinnisvara Aktsiaseltsi vastu, paludes tuvastada 26.05.2004 sõlmitud üürilepingu nr 93 vastuolu omandireformi aluste seaduse (ORAS) § 18 lg-ga 2 ja selle tühisus; tuvastada hageja õigus keelduda kostjale 168 637,09 euro suuruse nõude tasumisest ja kohustada kostjat tagastama hagejale üürilepingu alusel tasutud 37 232,37 eurot. Menetluskulud palus hageja jätta kostja kanda. Pärnu Maakohus saatis asja 06.06.2017 määrusega kohtualluvuse järgi menetlemiseks Harju Maakohtule.
2.Hagiavalduse kohaselt anti kostjale Lühike jalg 9a ja Lühike jalg 9a/Lossi plats 11 kinnistud (sh Neitsitorn) üle mitterahalise sissemaksena Vabariigi Valitsuse 28.06.2001 korraldusega nr 461-k ja 21.12.2001 korraldusega nr 851-k.
3.Hageja ja kostja sõlmisid 26.05.2004 üürilepingu nr 93 tähtajaga kuni 31.10.2024, mille kohaselt kohustus hageja üürnikuna renoveerima üürile antud Neitsitorni ruumid, kasutama neid kohviku- ja näituseruumidena ning tasuma kostjale igakuiselt üüri. Kokku tasus hageja kostjale ajavahemikul 15.04.2004-12.02.2006 üüri 37 232,37 eurot.
4.Kostja esitas 06.03.2006 hageja vastu hagi üürivõla 19 752,58 euro väljamõistmiseks, üüritud mitteeluruumide vabastamiseks ja kostjale üleandmiseks (tsiviilasi nr 2-06-4696). Maakohus rahuldas hagi 02.07.2007 tagaseljaotsusega. Üürivõlg ja väljatõstmiskulud 246,43 eurot on sundtäitmisel (täiteasjad nr 014/200017/11189 ja 014/2007/1190).
5.Kostja esitas 20.02.2008 hageja vastu hagi kahjuhüvitisena 130 664,20 euro väljamõistmiseks seoses üürile antud mitteeluruumide üleandmisega viivitamisega perioodil 06.03.2006-09.12.2007 (tsiviilasi nr 2-08-6387). Kohus rahuldas hagi 09.09.2008 tagaseljaotsusega. Nõue kokku koos menetluskuludega summas 134 326,02 eurot on sundtäitmisel (täiteasi nr 008/2008/11509).
6.Tallinna Linnavalitsuse 04.08.2010 korraldusega nr 1195-k otsustati tagastada üürilepingu esemeks olevad ehitised ja maa Tallinna linnale ning kostjat kohustati andma need Tallinna linna omandisse üle. Vabariigi Valitsuse 02.12.2010 korraldusega nr 462-k tunnistati seoses vara tagastamisega Tallinna linnale korraldused nr 461-k ja nr 851-k kehtetuks tagasiulatuvalt osas, milles kostjale anti kinnisasjad üle. 11.01.2011 kanti kinnistu omanikuna kinnistusraamatusse sisse Tallinna linn.
7.Tallinna Maa-Amet informeeris kostjat tegelikult juba 24.10.2003, et endisel kinnistul nr 573 B asuva vara suhtes on esitatud tagastamisavaldus ja tagastamismenetlus ei ole lõpule viidud. Kostja ei teavitanud sellest hagejat üürilepingu sõlmimisel ega informeerinud ohust, et üürilepingus sätestatud üürniku kohustuste täitmine võib osutuda võimatuks.
8.Kuna kuni õigusvastaselt võõrandatud vara tagastamise otsustamiseni sai vara valdaja rentida vara ainult tähtaega määramata, oli üürileping vastuolus seadusega ja tühine (ORAS § 18 lg 1 lause 4). Samuti ei tohtinud kuni vara tagastamise küsimuse otsustamiseni vara võõrandada ega koormata (ORAS § 18 lg 1 lause 1). Eeltoodust tulenevalt oli vara üleandmine kostjale tühine. Tühise tehingu alusel saadu tuleb tagastada alusetu rikastumise sätete alusel. Maakohtu määrus ja selle põhjendused
9.Maakohus keeldus tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 371 lg 2 p 2 alusel menetlusse võtmast hagi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ja 37 232,37 euro väljamõistmiseks. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda.
10.Määruse kohaselt ei ole võimalik hagiga üürilepingu tühisuse tuvastamist saavutada. Hagejal ei saa olla õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ORAS § 18 lg 1 alusel, kuna hagiavaldusest ei nähtu, et üürilepingu objekt oleks võõrandatud või asjaõigustega koormatud. Üürileping, mille sõlmib üürileandjana isik, kellel asjaga õiguslik seos puudub, on kehtiv. Seega puuduvad üürilepingu tühisuse alused.
11.Hageja nõuded tuvastada õigus keelduda 168 637,09 euro suuruse nõude tasumisest kostjale ja kohustada kostjat tagastama hagejale üürilepingu alusel tasutud 37 232,37 eurot, on hagiavalduse kohaselt lahendatud jõustunud kohtuotsustega. Jõustunud kohtulahendi vaidlustamiseks on ette nähtud õiguskaitsevahendid, mida hageja on ka juba kasutanud. Hagejal puudub antud juhul tuvastusnõude esitamiseks vajalik tuvastushuvi. Määruskaebus
12.Hageja palub maakohtu määruse tühistada ja saata asi tagasi esimese astme kohtule uueks läbivaatamiseks.
13.Kaebuse kohaselt ei hinnanud maakohus hageja tõendeid igakülgselt, täielikult ja objektiivselt. Põhjendamatu on maakohtu järeldus, et üürilepingu objekt ei ole riigilt kostjale üle antud ORAS § 18 lg 1 lause 1 sätestatud keeldu eirates ja et hagejal ei ole õigustatud huvi üürilepingu tühisuse tuvastamiseks. Tähtaegne üürileping oli vastuolus seadusega. Ekslik on seisukoht, et üürileandjaks võib olla iga isik, sõltumata sellest, kas tal on vastava objektiga õiguslik seos.
14.Arusaamatu on kohtu järeldus, et hagiga ei ole võimalik saavutada üürilepingu tühisuse tuvastamist. Üürilepingu saab tunnistada tühiseks TsÜS § 87 lg 1 ja § 88 lg 1 alusel, kuna see sõlmiti vastuolus seadusega ja rikkudes käsutuskeeldu.
15.Kohus ei vaadanud läbi nõuet tuvastada õigus keelduda 168 637,09 euro suuruse nõude tasumisest. Ekslik on kohtu seisukoht, et ta ei saa asuda ümber hindamata jõustunud kohtulahendites tuvastatud asjaolusid. Jõustunud kohtulahendid on teises tsiviilasjas tõendid ja pooltele siduvad ainult osas, milles lahendatakse hagi. Kostja ei ole varem taotlenud lahendi täitmist viisil, mis välistaks käesolevas asjas nõude esitamist.
16.Hagejal on õigustatud huvi tuvastusnõude esitamiseks, kuna see aitab kaasa hageja põhiõiguste realiseerimisele.
17.Kohus jättis tähelepanuta hageja nõude kohustada kostjat tagastama üürilepingu alusel tasutud 37 232,37 eurot. Kohtumääruses puuduvad põhjendused selle kohta, miks kohus taotlust läbi ei vaadanud.
18.Üllatuslik ja vastuolus Euroopa Inimõiguste Kohtu seisukohtadega on maakohtu seisukoht, et hageja on kasutanud kõiki lubatud õiguskaitsevahendeid. Euroopa Inimõiguste Kohus asus hageja avalduste nr 57760/15 ja 58331/15 läbivaatamisel seisukohale, et hageja ei ole siseriiklikult kõiki lubatud õiguskaitsevahendeid kasutanud. Menetluse edasine käik
19.Maakohus võttis määruskaebuse menetlusse, jättis selle rahuldamata ja edastas läbivaatamiseks Tallinna Ringkonnakohtule.
Määruse põhjendused
20.Ringkonnakohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega leiab, et maakohtu määrus tuleb jätta TsMS § 659 ja § 657 lg 1 p 1 alusel muutmata, kuid määruskaebus tuleb osaliselt rahuldada.
21.Hageja esitas maakohtule hagiavalduse, milles palus tuvastada kostjaga sõlmitud üürilepingu tühisus, tema õigus keelduda 168 637,09 euro suuruse nõude tasumisest kostjale ja kohustada kostjat tagastama 37 232,37 eurot. Maakohus keeldus menetlusse võtmast hageja nõuet tuvastada üürilepingu tühisus ja kohustada kostjat tagastama 37 232,37 eurot. Maakohtu hinnangul ei ole hagiga taotletavat eesmärki võimalik saavutada, kuna hagi on selgelt perspektiivitu. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega ning TsMS § 654 lg 6 ja § 659 alusel neid ei korda.
22.Ringkonnakohus selgitab seoses hageja nõudega üürilepingu tühisuse tuvastamiseks vastuolu tõttu omandireformi aluste seaduse (ORAS) §-ga 18, et mitte iga rikkumine ei too kaasa tehingu kehtetust. Kehtetu on selline seaduse keeluga vastuolus olev tehing, mille mõtteks on keelu rikkumise korral tuua kaasa tehingu tühisus, eelkõige juhul, kui seaduses on sätestatud, et teatud tagajärg ei tohi saabuda (tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 87). Seega ei saa eeldada, et iga seadusega vastuolus olev tehing on tühine. Ringkonnakohus nõustub maakohtu määruse põhjendustega selle kohta, et hageja ei toonud hagiavalduses esile asjaolusid, millega seadus võiks siduda üürilepingu tühisuse. Hagiavalduse väidete õigsust eeldades ei saaks hagi seetõttu rahuldada. Määruskaebuses esitatud väited, sh viited TsÜS tehingu kehtetust puudutavatele sätetele, ei anna ringkonnakohtule alust jõuda maakohtust erinevale järeldusele. Seejuures jätab ringkonnakohus tähelepanuta määruskaebemenetluses esitatud uued väited üürilepingu objektiks oleva hoone kasutusloa puudumise kohta.
23.Asjakohatud on määruskaebuse väited selle kohta, et maakohus ei hinnanud hageja esitatud tõendeid igakülgselt, objektiivselt ja täielikult. Kohus otsustab hagi menetlusse võtmisel üksnes seda, kas kohtul on alust selle hagiga tegelda. Menetlusse võtmise üle otsustamisel ei lahendata üldjuhul hageja nõudega seotud keskseid küsimusi, ei hinnata tõendeid ega lahendata asja sisuliselt.
24.Hageja väide, et varasemad kohtuotsused ei ole käesolevas asjas siduvad, ei ole õiged. Hagiavaldusest järeldub, et hageja väidetav õigus mitte tasuda kostjale temalt kohtuotsustega üürilepingu alusel väljamõistetud summasid tuleneb asjaolust, et nõude aluseks olnud üürileping on tühine. Maakohus märkis õigesti, et kui hageja soovib tuvastada õigust mitte maksta kohtulahenditega välja mõistetud summasid, tuleb vastavad vastuväited lahendada selleks ettenähtud menetluses.
25.Maakohus on ilmselt ekslikult märkinud, et ka hageja nõue tagastada üürilepingu alusel tasutud 37 232,37 eurot on lahendatud jõustunud kohtuotsusega. Hagiavalduse kohaselt tasus hageja kostjale ajavahemikus 15.04.2004-12.02.2006 üüri 37 232,37 eurot. Hagiavaldusest ei järeldu, et tegemist oleks kohtu poolt välja mõistetud võlaga. Kuna maakohus leidis aga õigesti seda, et üürilepingu tühisust kaasa toovaid asjaolusid ei ole hageja esile toonud, ei saa hagejal olla väidetavat üürilepingu tühisusest tulenevat tagasinõudeõigust. Maakohus jättis selle nõude õigesti menetlusse võtmata.
26.Määruskaebuse väited maakohtu määruse vastuolu kohta hageja suhtes tehtud Euroopa Inimõiguste Kohtu lahendites esitatud seisukohtadega on põhistamata ja tõendamata. Hageja ei toonud esile, milliste tema väidetavate nõuete suhtes esitatud avaldusi Euroopa Inimõiguste Kohus menetles, milliseid lahendeid tegi ja milline on kohtu lahendite puutumus käesoleva tsiviilasjaga.
27.Kuna maakohtu määruse resolutsiooni kohaselt keeldus ta menetlusse võtmast hageja nõudeid üürilepingu tühisuse tuvastamiseks ja 37 232,37 euro väljamõistmiseks, tuleb tsiviilasi saata maakohtule tagasi hageja 168 637,09 euro tasumisest keeldumise õiguse tuvastamise nõude menetlusse võtmise üle otsustamiseks, mille osas maakohus vaidlustatud määruses otsustust ei teinud. Määruskaebus on selles osas põhjendatud.
28.Menetluskulude jaotus ja väljamõistmine otsustatakse maakohtus lõpplahendi tegemisel.