Eesistuja Gaida Kivinurm, liikmed Merit Helm ja Margo Klaar
Otsuse tegemise aeg ja koht
15.11.2017, Tallinn
Tsiviilasja number
2-15-124379
Tsiviilasi
Hekes Eesti OÜ hagi Pumbahooldus OÜ vastu 4026,48 euro ja viivise väljamõistmiseks
Vaidlustatud kohtulahend
Harju Maakohtu 04.04.2017 otsus
Kaebuse esitaja ja kaebuse liik Hekes Eesti OÜ apellatsioonkaebus Tsiviilasja apellatsioonimenetluses
hind 9999,99 eurot
Menetlusosalised esindajad
nende Hageja (apellant): Hekes Eesti OÜ (registrikood 10973620, asukoht Tänassilma tee 23, Tänassilma küla, Saku vald, 76406 Harjumaa), lepinguline esindaja vandeadvokaat Rainer Kuulme
ja
Kostja (vastustaja): Pumbahooldus OÜ (registrikood 11661791, asukoht Vambola 12, Luige alevik, Kiili vald, 75404 Harjumaa), lepinguline esindaja vandeadvokaat Meelis Pirn Kohtuistungi toimumise aeg
Välja mõista Hekes Eesti OÜ-lt 975 eurot ringkonnakohtu õigusabikulu hüvitamiseks.
5.Hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni. Edasikaebamise kord Otsuse peale võib kassatsiooni korras edasi kaevata, esitades kaebuse vahetult Riigikohtule 30 päeva jooksul otsuse kassaatorile kättetoimetamisest, kuid mitte pärast viie kuu möödumist otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Hagimenetluses Riigikohtus võib menetlusosaline menetlustoiminguid teha ning avaldusi ja taotlusi esitada üksnes vandeadvokaadi vahendusel. Menetlusosaline võib ise esitada menetlusabi saamise taotluse, samuti esitada teise menetlusosalise kaebuse või muu taotluse kohta seisukohti ja vastuväiteid. Menetluskulude kindlaksmääramise peale võib edasi kaevata menetluskulude hüvitamiseks õigustatud või menetluskulusid kandma kohustatud isik, kui vaidlustatav menetluskulude summa ületab 200 eurot (tsiviilkohtumenetluse seadustik (TsMS § 178 lg 2). Menetlusabi taotlemise selgitus TsMS § 187 lg 6 kohaselt peab seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema menetlusabi taotleja tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgil. See ei välista menetlustähtaja ennistamist. Menetluse käik, hagi ja selle aluseks olevad asjaolud
1.Hekes Eesti OÜ esitas 13.11.2015 Pärnu Maakohtu Maksekäsuosakonnale maksekäsu kiirmenetluse avalduse Pumbahooldus OÜ vastu. 26.11.2016 esitas Pumbahooldus OÜ vastuväite. 22.12.2015 määrusega lõpetati maksekäsu kiirmenetlus ja anti Hekes Eesti OÜ nõue üle Harju Maakohtule menetluse jätkamiseks hagimenetluses.
2.Hekes Eesti OÜ (hageja) esitas 30.01.2016 Harju Maakohtule hagiavalduse ja 16.02.2016 hagiavalduse täienduse Pumbahooldus OÜ (kostja) vastu 4026,48 euro ja viivise väljamõistmiseks.
3.Hagiavalduse ja selle täienduse kohaselt sõlmiti poolte vahel suuline allüürileping äriruumide üürimiseks aadressil Tänassilma tee 23, Tänassilma külas, Saku vallas. Pooled leppisid 2012. aasta maikuus kokku, et üürivad ühiselt äriruumid T&T Arenduse OÜ-lt. Pooled leppisid kokku, et hageja vormistatakse üürnikuks, kuna üürnikuks sai T&T Arenduse OÜ soovil vormistada vaid ühe üürniku, ning hageja üürnikuks (allüürnikuks) vormistatakse kostja. Hageja ja T&T Arenduse OÜ sõlmisid üürilepingu 07.05.2012 (I kd, lk 46-52). Pooled vahetasid mais-juunis kirjaliku üürilepingu projekti, kuid kostja seda ei allkirjastanud. Lepiti kokku suulise üürilepingu sõlmimises üürilepingu projektis (I kd, lk 39-45) märgitud tingimustel. Igakuine üürisumma oli 750 eurot. Kõrvalkuludest (elekter, vesi, kommunaalkulud jms) kohustus kostja maksma 50%. Lepingu kehtivuse alguseks on 15.06.2012, s.o aeg, millal kostja kandis hagejale üle lepingu p-s 3.1. nimetatud tagatisraha 750 eurot.
4.Hageja suurendas alates 01.03.2015 üüri 1337,50 euroni üürilepingu p-i 2.6 alusel. Üüri suurendamise põhjuseks oli asjaolu, et juba 2014. aasta algusest kasutas kostja oluliselt suuremas osas äriruumide laohoone osa (80% kostja kasutuses) ning kostjal oli tööl rohkem inimesi (3-4, hagejal 1-2). Seega oli esialgselt kokkulepitud proportsioon üüri ja kõrvalkulude tasumise arvestuse alusena oluliselt muutunud. Ka kasutas kostja hageja
poolt ostetud sisustust ja mööblit/seadmeid, mis esialgse kokkuleppe kohaselt oleks tulnud kostjal hüvitada 50% ulatuses. Lepingu p-i 2.6 kohaselt on üürileandjal õigus taotleda üüri suurendamist lepingu sõlmimisest 1 aasta möödumisel ja vastavalt iga järgmise aasta möödumisel. Üüri suurendamine fikseeritakse kirjalikult lepingu lisana. Juhul, kui pooled ei saavuta kokkulepet uue üüri suuruse osas järgmise üheaastase perioodi esimeseks päevaks, on üürileandjal õigus üüri tõsta ühepoolselt, arvestades üüri suurendamise maksimaalmäärasid ning esitades üürnikule vastavasisulise põhistatud kirjaliku avalduse. Juhul, kui üürnik üüri ühepoolse suurendamisega ei nõustu, on tal õigus leping 1 kalendrikuu jooksul üüri ühepoolse suurendamise teate saamisest ühekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Käesoleval juhul on hageja enne üüri tõstmist pöördunud kostja poole suulise taotlusega üüri tõstmiseks ning kuna pooled kokkulepet ei saavutanud, siis tõstis hageja üüri ühepoolselt, mille kohta esitati kostjale ka vastav põhistus. Kostja ei ole pärast üüri tõstmist üürilepingut üles öelnud, seega on kostja üürilepingu p 2.6. kohaselt sellise üüri tõstmisega nõustunud. Alates 01.03.2015 on hageja esitanud kostjale arveid suurendatud üüri summas ning kostja on need arved ka vastu võtnud, millega on kostja samuti üüri tõstmist aktsepteerinud. Ka Riigikohus on lahendis nr 3-2-1-144-09 märkinud, et arve vastuvõtmine võib tähendada arvel märgitud tingimustega nõustumist. Lisaks üürilepingu p-le 2.6 on üüri tõstmise aluseks ka võlaõigusseadus (VÕS) § 97 lg 1, kuna poolte kohustuste vahekord võrreldes algsega oli oluliselt muutunud ning üüri tõstmine oli vajalik tekkinud ebaõigluse vähendamiseks. Pärast üüri suurendamist keeldus kostja arvete tasumisest ja ruumidest lahkumast. Kostja vabastas ruumid 21.08.2015. Kostja ei ole tasunud hageja arveid kokku summas 5030,74 eurot. Seoses kostja arvete maksmata jätmisega on hageja jätnud kolm arvet summas 254,26 eurot kostjale maksmata. Hageja tasaarvestab oma nõudega 254,26 eurot ja tagatisraha 750 eurot. Seega on hageja põhinõude suuruseks 4026,48 eurot (5030,74 - 254,26 - 750). 22.01.2016 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivisenõue 4969,47 eurot, arvestusega 0,6% päevas. Lisaks palub hageja välja mõista edasiulatuva viivise kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 1004,04 eurot. Hageja palus jätta menetluskulud kostja kanda. Vastuseks kostja vastuväidetele märkis hageja, et kostja viide VÕS §-le 299 ei ole asjakohane, sest pooled ei sõlminud tähtajatut üürilepingut, pooled sõlmisid tähtajalise üürilepingu kehtivusega 01.07.2016 (üürilepingu p 7.1).
Kostja vastuväited hagile
9.Kostja palus jätta hagiavalduse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.
10.Õige on väide, et poolte vahel oli suuline allüürileping, kuid kostja ei nõustu, et lepingu tingimused vastavad hageja poolt esitatud hagiavalduse lisas nr 1 märgitud lepingu projektile. Poolte vahel oli vaid kokkuleppe selles, et kostja tasub hagejale 50% summast, mille hageja peab tasuma T&T Arenduse OÜ-le ning kostja tasub hagejale 50% kõrvalkuludest, mis hageja ise tasub kõrvalkuludena T&T Arenduse OÜ-le. Sellisel kujul lepinguline suhe toimis kuni 2015. aasta kevadeni. Algselt tasus kostja allüürina 750 eurot kuus, kuid kui T&T Arenduse OÜ tõstis üüri 1500-lt eurolt 1700 euroni, siis hakkas kostja tasuma allüüri 850 eurot kuus.
11.Hagiavalduses ei ole hageja märkinud, millisel õiguslikul alusel ta 2015. aasta alguses üüri suurendas. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta või lepingu lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Hageja ei ole väitnud, et pooled sõlmisid kokkuleppe lepingu muutmise kohta, ka ei ole hageja osundanud, et selline võimalus tuleneks seadusest. Ka ei anna lepingu projekti p 2.6
hagejale piiramatut õigust üüri ühepoolseks tõstmiseks. Hageja pidanuks tegema kostjale eelnevalt põhjendatud ettepaneku üüri suurendamiseks. Kui pooled ei oleks kokkulepet saavutanud, siis oleks hagejal olnud õigus tõsta üüri ühepoolselt esitades sellekohase põhistatud kirjaliku avalduse. Alates 2015. aasta märtsist on hageja lihtsalt esitanud kostjale üüriarveid, millel üürisumma on seniselt 850 eurolt kuus tõusnud 1337,50 euroni kuus. Hagiavalduse lisadest 3, 5, 6, 7, 8 nähtub, et kostja vaidles üüri suurendamisele vastu. Hagiavalduse p-dest 1.5 ja 2.2.5 ning arvetest nr 06 ja nr 09 nähtub, et hageja ise ei saa hästi aru, mille eest ta kostjalt raha nõuab – kas täiendavat üüri või hüvitist hagejale kuulunud asjade kasutamise eest.
12.Lisaks sätestab VÕS § 299 lg 3, et üüri tõstmine on tühine, kui üürileandja ei teata sellest sama paragrahvi lõigetes 1 ja 2 nimetatud viisil ja vormis. Vastavat teadet hageja kostjale esitanud ei ole. Seega isegi, kui nõustuda hageja väitega, et tal oli õigus üüri ühepoolselt tõsta, oli see üüri tõstmine tühine.
13.Tasaarvestuse tegemisel on hageja jätnud arvestamata arve-saatelehest nr 15308 tuleneva 84 eurot. Samuti on kostjal hageja vastu tagatisraha tagastamise nõue 750 eurot. Kokku on hageja võlgnevus kostja ees 1088,26 eurot. Üürilepingu lõppedes jäi kostjal hagejale tasuda 1574,85 eurot. 20.11.2015 saatis kostja hagejale tasaarvestusavalduse. Hageja sellele postiasutusse järgi ei läinud. Kostja saatis sama avalduse teistkordselt ja kandis hageja kontole 486,59 eurot. Raha kättesaamist kinnitab hageja 19.01.2016 e-kirjas. Seega ei võlgnenud kumbki pool teisele midagi ning nõue on ainetu.
14.Arusaamatuks jääb, kust tuleb viivisemäär 0,6 % päevas. Esimese astme kohtu otsus
15.Harju Maakohtu 04.04.2017 otsusega jäeti hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Maakohus mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 2830 eurot. Maakohus määras, et hageja on kohustatud menetluskuludelt tasuma viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni.
16.Poolte vahel puudub vaidlus selles, et hageja ja T&T Arenduse OÜ vahel oli sõlmitud 07.05.2012 üürileping, mille objektiks olid äriruumid Tänassilma tee 23, Saku vallas. Kostja oli hageja allüürnikuks. Pooltevaheline allüürileping oli suuline. Kostjal oli kohustus tasuda hagejale 50% summast, mille hageja pidi maksma T&T Arenduse OÜle. Pooled vaidlevad allüürilepingu tingimuste üle seoses hageja üüritõstmise õigusega ja viivise määraga.
17.Põhjendatud ei ole lugeda poolte vahel sõlmitud lepingut sõlmituks kujul, mis kohtule projektina esitati (I kd, lk 39-45). Kui pooled oleksid kokku leppinud punktides, mis on projektis kajastatud, oleks puudunud põhjus selle mitteallkirjastamiseks kostja poolt. Seega tuleb lepingu tingimused tuvastada lähtudes VÕS §-st 29. Poolte esitatust ei ole võimalik kindlaks teha, kas ja milles pooled kokku leppisid üüri tõstmise küsimuses.
18.Üürilepingu sõlmimist projektis toodud tingimustel ei tõenda asjaolu, et kostja maksis regulaarselt üüri 750 eurot kuus. Üüri maksmine kostja poolt suuruses, mis on kirjas lepingu projektis, võib tõendada vaid seda, et pooled leppisid kokku üüri suuruses, mitte aga kokkulepet teistes projekti märgitud tingimustes. Kostja vastuväite tõttu tuleb vaidlusesse puutuvad üürilepingu tingimused käesolevas asjas tuvastada.
19.Isegi, kui pooled oleksid sõlminud suulise allüürilepingu hageja poolt väidetud tingimustel, ei oleks see andnud hagejale õigust p-i 2.6 alusel üüri ühepoolselt tõsta. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks täitnud projekti p-s 2.6 märgitud üüri suurendamise taotlemist, üüri suurendamise kirjalikku fikseerimist, üüri ühepoolse tõstmise põhistatud kirjaliku avalduse esitamist kostjale. Hageja ei ole nõude esitamisel järginud
ka lepingu projekti p-s 7.4 sätestatut. Hageja ei esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõuet nagu viidatud punkt ette näeb, vaid tasumata üüri nõude. Hageja poolt esitatud asjaoludest tulenevalt ei olnud üüri tõstmine õiguspärane, kuna see on vastuolus lepingu projekti p-s 2.6 sätestatuga, mida hageja peab poolte kokkuleppeks.
20.Hageja poolt esitatud e-kirjavahetusest (I kd, lk 56-64) järeldub kostja poolt talle esitatud arvete tasumata jätmine, hageja ettepanek tasaarveldamiseks; kostja selgitus arvete tasumise kohta vastavalt suulisele lepingule ja võlgnevuse puudumise kohta, ruumide 30.08.2015 vabastamise nõusoleku kohta; hageja viide õigusele tõsta suulise kokkuleppe alusel rendihindasid ja kostja nõue vastava kokkuleppe olemasolu tõendamiseks; hageja 22.04.2015 e-kirjast nähtub, et alates 01.03.2015 on uueks rendisummaks 1337,50 eurot, mis sisaldab kontorimööbli, virnastaja, köögiinventarijm kasutamist ning kiri sisaldab teavet, et kostja kasutab oma tegevuses oluliselt suuremal määral kui 50% kommunaale (elekter, vesi, kanalisatsioon jne), hageja pakub renditingimuste uuesti üle vaatamise võimalust, kui kostja on esitatud arved tasunud; 19.04.2015 kirjas palub kostja hagejal selgitada arvete nr 08 ja nr 09 sisu; 26.03.2015 e-kirjas küsib kostja hagejalt, mis seadmete rendiga on tegu arvel nr 6. Poolte kirjavahetusest nähtub, et kostja on hagejalt korduvalt küsinud rendi tõstmise põhjendust, arvetele märgitud suurema rendihinna põhjendust. Hageja kostjale asjakohast vastust ei andnud.
21.Üüri tõstmist tähtajatu üürilepingu puhul reguleerib VÕS § 299. Kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, siis võib § 299 lg-s 1 sätestatud üürilepingute suhtes üüri tõsta, sõltuvalt lepingu esemest, kas iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest või iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest (P. Varul jt. Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne, lk 207). Hageja on väitnud et pooled leppisid kokku teisiti.
22.Kuna kohus ei rahulda hageja põhinõuet, ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõue.
23.Hageja seadusliku esindaja 05.10.2016 selgitus (I kd, lk 152, 175) ei ole usaldusväärne tõend. Tõend on antud hageja huvides ning ei ole vastavuses eluliste asjaoludega. Tõend on vastuolus kostja poolt esitatud ER 07.10.2017 teatisega. Asja lahendamiseks ei anna asjakohast teavet T&T Arendus OÜ juhatuse liikme TK 31.10.2016 selgitus ning hageja töötaja MH 31.20.2016 selgitus. Kõik nimetatud selgitused ja teatis on tekitatud asja menetlemise ajal.
24.Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda (TsMS § 162 lg 1). Maakohus rahuldas kostja avalduse menetluskulude kindlaksmääramiseks osaliselt ning mõistis hagejalt kostja kasuks menetluskulude katteks välja 2830 eurot ja määras, et menetluskuludelt kuulub tasumisele viivis (TsMS § 177 lg 4). Apellatsioonkaebus
25.Hageja palub apellatsioonkaebuses maakohtu otsuse tühistada ja teha asjas uus otsus, millega hagi rahuldada ning jätta menetluskulud kostja kanda. Hageja ei vaidlusta maakohtu otsust osas, millega kohus jättis hagejalt välja mõistmata kostja menetluskulud summas 333,33 eurot.
26.Maakohus on jätnud pooltevahelise allüürilepingu tingimused tuvastamata. Maakohus oleks pidanud tuvastama, kas pooled sõlmisid üürilepingu hageja poolt väidetud tingimustel või leppisid kokku vaid kostja poolt väidetud kahes tingimuses, s.o üürimakse ja kõrvalkulude suurus.
27.Maakohtu otsus on vastuoluline. Maakohus on esmalt leidnud, et poolte vahel ei ole põhjendatud lugeda üürilepingut sõlmituks kujul, mis kohtule esitati projektina (I kd, lk 39-45). Samas on kohus siiski tuginenud üürilepingu projektile, viidates, et hageja ei ole tõendanud üürilepingu projekti p-s 2.6 märgitud tingimuste täitmist.
28.Kui maakohus leidis, et üürilepingut ei sõlmitud üürilepingu projektis esitatud tingimustel, siis ei saanud kohus üüri tõstmise õiguspärasuse hindamisel tugineda üürilepingu projektis kajastatud tingimustele, vaid pidi lähtuma seaduses sätestatust. Üürileping sõlmiti 2012. aasta juunis, seega oli hagejal VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt õigus 2015. aasta algusest üüri ühepoolselt tõsta. VÕS § 299 lg 1 p 1 ei näe ette viisi, kuidas peaks üürileandja üüri tõstmisest üürnikule teatama, samuti ei ole nõutav üüri tõstmise põhjendamine. Seega oli hagejal VÕS § 299 lg 1 p 1 kohaselt õigus üüri tõsta ainuüksi arve esitamisega, millel on kajastatud suurendatud üüri summa. Samas on hageja üüri tõstmisest teatanud ja üüri tõstmist põhjendanud, mis nähtub mh hagi lisana nr 6 esitatud poolte meilivahetusest.
29.Ka juhul kui eeldada, et üürileping on sõlmitud hageja poolt väidetud tingimustel, tuleb hageja poolne üüri tõstmine lugeda õiguspäraseks, kuna üürilepingu p-i 2.6. kohaselt oli hagejal õigus üüri tõsta ühepoolselt. Üürileping sõlmiti suulises vormis, seega oli hagejal võimalik üürilepingu p-s 2.6 nimetatud teatis kostjale esitada ka kirjalikku taasesitamist võimaldavas vormis, s.o e-posti teel, mida hageja on ka teinud. Kostja sai üüri tõstmisest teada hiljemalt 2015. aasta aprillis, kuid üürilepingut üles ei öelnud, seega on kostja üürilepingu p 2.6. kohaselt sellise üüri tõstmisega nõustunud.
30.Maakohus jättis hindamata hageja väite seoses VÕS § 97 lg 1 kohaldumisega. Alates 2014. aasta algusest oli ca 80% laohoonest (kokkulepitud 50% asemel) kostja kasutuses, kostja kasutas kommunaalkulusid suuremas ulatuses kui algselt kokkulepitud 50% ning kostja kasutas ka hageja poolt ostetud sisustust ja mööblit/seadmeid, millest esialgse kokkuleppe kohaselt oleks tulnud kostjal hagejale hüvitada 50%. Seega oli poolte kohustuste vahekord võrreldes algsega oluliselt muutunud ning üüri tõstmine oli vajalik tekkinud ebaõigluse vähendamiseks.
31.Üürilepingu sõlmimist hageja poolt väidetud tingimustel tõendab SÕ 05.10.2016 selgitus ja T&T Arenduse OÜ juhatuse liikme TK 31.10.2016 selgitus. Maakohus on jätnud nimetatud tõendid sisuliselt hindamata. Arusaamatuks jääb kohtu viide, et eelviidatud tõendid on tekitatud asja menetlemise ajal, olukorras, kus tegemist on tsiviilkohtumenetluses lubatud tõenditega (vt nt RKTKo nr 3-2-1-115-15, p 18). SÕ selgituse kohta on maakohus ekslikult märkinud, et tegemist on hageja seadusliku esindaja selgitusega, kuigi SÕ ei ole kunagi olnud hageja seaduslikuks esindajaks. Lisaks on maakohus viidanud, et SÕ selgitus on vastuolus kostja poolt esitatud ER 07.10.2017 teatisega, kuid samas ei ole kohus hinnanud ER poolt antud selgituse usaldusväärsust, millele hageja on 07.03.2017 istungil tuginenud. Vastustaja seisukoht
32.Kostja palus jätta apellatsioonkaebuse rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohtu seisukoht
33.Tsiviilkolleegium, kuulanud ära menetlusosaliste seletused ja tutvunud asja materjaliga, leidis, et maakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud ning apellatsioonkaebuse väited ei anna alust selle tühistamiseks. Otsus tuleb TsMS § 657 lg 1 p 1 alusel jätta muutmata ja apellatsioonkaebus rahuldamata. Ringkonnakohtu hinnangul ei rikkunud maakohus otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas materiaalõiguse norme õigesti. Maakohus on oma seisukohti piisavas ulatuses põhjendanud. Kolleegium nõustub esimese astme kohtu põhjendustega ja TsMS § 654 lg-st 6 tulenevalt neid ei korda.
34.Hageja esitas ringkonnakohtule taotluse 17.10.2017 kohtuistungi protokolli parandamiseks. Taotluses palus hageja täiendada protokolli hageja esindaja ütluste osas. Kostja palub jätta protokolli parandamise taotluse rahuldamata. Kostja leiab, et hageja väidete põhisisu on protokolli märgitud nõuetekohaselt.
35.Ringkonnakohus jätab taotluse protokolli parandamiseks rahuldamata. TsMS § 50 lg 1 kohaselt peab menetlustoimingu protokoll kajastama menetlustoimingu olulist käiku ja muud asja lahendamise või võimaliku edasikaebamise seisukohalt olulist. TsMS § 53 lg-te 2 ja 3 mõtte kohaselt saab esitada taotluse protokolli parandamiseks, kui tegemist on sisuliste parandustega ja sellest olenevad õiguslikud tagajärjed edasikaebamise seisukohalt või tõendamise aspektist. Ringkonnakohus leiab, et protokoll sisaldab kohasel määral istungil toimunut ja vastab seaduse nõuetele. Seadus ei näe ette võimalust täiendada protokolli menetlusosalise soovitu kohaselt. Protokolli parandamise taotlus lisatakse protokolli juurde.
36.Vastuseks apellatsioonkaebue väidetele märgib ringkonnakohus järgmist.
37.Maakohus on tuvastanud pooltevahelise allüürilepingu tingimused piisavas ulatuses. Pooltel oli vaidlus ainult küsimuses, kas ja millistel tingimustel võis hageja üüri tõsta. Hageja tugines üüri tõstmisel lepingu projekti p-le 2.6, kostja vaidles sellele vastu ja väitis, et pooled ei sõlminud eraldi kokkulepet üüri tõstmise kohta. Kostja väidetel üürisid pooled äriruumi ühiselt T&T Arenduse OÜ-lt ja kokkulepe oli ainult selles, et kostja hüvitab hagejale poole hageja poolt üürileandjale makstavast üürist ja kommunaalkuludest. Vaidlust pole olnud selles, et tegelikult pooled nii ka käitusid kuni 2015. aasta kevadeni, see on peaaegu kolm aastat. Algselt maksis hageja T&T Arenduse OÜ-le üüri 1500 eurot kuus ja kostja maksis sellest tulenevalt hagejale üüri 750 eurot kuus ning kui T&T Arenduse OÜ tõstis üüri 1700 euroni, hakkas kostja hagejale maksma 850 eurot kuus. Kuna hageja tugines sellele, et poolte omavahelise lepingu kohaselt võis ta rohkem üüri tõsta, pidi ta tulenevalt TsMS § 230 lg-st 1 sellise kokkuleppe olemasolu tõendama. Hageja seda teinud ei ole.
38.Mõlemad pooled on väitnud, et tegelikult soovisid nad äriruumi üürida ühiselt T&T Arenduse OÜ-lt, kuid kuna üürnikuks sai T&T Arenduse OÜ soovil vormistada vaid ühe üürniku, vormistati selleks hageja ja kostja jäi hageja allüürnikuks. Kuna teistsugust kokkulepet poolte vahel pole tuvastatud, sõltub allüürilepingu kestus põhiüürilepingu kestusest. Põhiüürileping oli tähtajaline, seega saab tähtajaliseks pidada ka allüürilepingut.
39.Maakohtu otsus ei ole vastuoluline. Maakohus asus selgelt ja ühemõtteliselt seisukohale, et ei ole põhjendatud lugeda allüürilepingut sõlmituks kujul, mis kohtule esitati projektina. Maakohus on oma seisukohta põhjendanud. Ringkonnakohus nõustub maakohtu põhjendustega. Projekti allkirjastamata jätmisega on kostja selgelt väljendanud oma tahet mitte olla seotud sellise kokkuleppega. Asjaolu, et maakohus vastas hageja väidetele ka alternatiivselt, ei muuda otsust vastuoluliseks. Maakohus leidis, et isegi sellisel juhul kui pooled oleksid sõlminud suulise allüürilepingu hageja poolt väidetud tingimustel, ei oleks see andnud hagejale õigust p 2.6 alusel üüri ühepoolselt tõsta.
40.Maakohus ei pidanud hindama hageja väidet seoses VÕS § 97 lg 1 kohaldumisega, kuna tegemist ei ole asjakohase normiga, mis võiks kohaldamisele kuuluda tulenevalt hagi aluseks olevatest asjaoludest. VÕS § 97 lg 1 annab lepingupoolele aluse selles sättes nimetatud asjaoludel nõuda teiselt poolelt lepingu muutmist. Sellist nõuet pole hageja esitanud. Hageja esitas tasumata üüri nõude, väites, et tal oli lepingust tulenev alus üüri ühepoolselt suurendada.
41.Maakohus ei ole jätnud SÕ 05.10.2016 ja TK 31.10.2016 kirjalikke selgitusi hindamata. Maakohus on põhjendanud, miks ta loeb SÕ seletuse ebausaldusväärseks ja TK selgituse mitte tähtsust omavaks. Ringkonnakohtul pole alust hinnata neid tõendeid teisiti, kui seda tegi maakohus. Menetluskulude jaotus ja kindlaksmääramine
42.TsMS § 173 lg 1 kohaselt määrab kohus asjas tehtavas lõpplahendis kindlaks menetluskulude jaotuse. Maakohus jättis menetluskulud hageja kanda ja ringkonnakohtul pole alust otsust selles osas muuta. Apellatsioonkaebuse rahuldamata jätmisel jäävad TsMS § 171 lg 1 alusel apellatsioonimenetluse kulud samuti hageja kanda.
43.Maakohus määras hüvitatava kulu kindlaks rahaliselt, mistõttu teeb seda TsMS § 174 lg 3 järgides ka ringkonnakohus.
44.Kostja esitas kohtuistungil ringkonnakohtule menetluskulude nimekirja ja palus juurde arvestada istungi kulu vastavalt protokollile. Kostja lepinguline esindaja kulutas apellatsioonimenetluses kokku 6,5 tundi, millele lisandub kohtuistungil osalemine 1 tund, kokku 7,5 tundi. Kostjale on osutatud õigusabi tunnihinnaga 130 eurot ilma käibemaksuta. Kostja on kinnitanud, et kõik eelnimetatud kulud on kantud käesoleva menetluse raames. Kostja ei taotle käibemaksu hüvitamist. Kostja palus märkida vastavalt TsMS § 177 lg-le 4 menetluskulude kindlaksmääramise lahendis, et hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt tuleb tasuda viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses ettenähtud ulatuses alates menetluskulude suurust kindlakstegeva lahendi jõustumisest kuni lahendi täitmiseni.
45.Hageja leidis, et kostja ajakulu on ebamõistlikult suur, mõistlik oleks pool maha võtta, samuti on tunnihind mõnevõrra ebamõistlik.
46.Ringkonnakohus leiab, et kostja taotlus menetluskulude kindlaksmääramiseks kuulub rahuldamisele ning menetluskulu 975 (7,5x130) eurot tuleb hagejalt kostja kasuks välja mõista.
47.Ringkonnakohus leiab, et arvestades tsiviilasjas keerukust ja mahtu, on kostja esindaja tasu 7,5 tunni ulatuses põhjendatud ja vajalik kulu ega ole ülepaisutatud. Ka kostja vandeadvokaadist esindaja tunnitasu 130 eurot ilma käibemaksuta on kohtupraktikas aktsepteeritava suurusega.
/allkirjastatud digitaalselt/ Gaida Kivinurm
/allkirjastatud digitaalselt/ Merit Helm
/allkirjastatud digitaalselt/ Margo Klaar
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.