Võlaõigus › Muud kasutuslepingud

Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 187 lg 6 peab menetlusabi taotlemise korral menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Hagi aluseks olevad asjaolud ja hageja nõue Hagiavalduse kohaselt leppisid pooled 2012 maikuus kokku, et üürivad ühiselt äriruumid XxxxOÜ-lt Xxxxvallas. Pooled leppisid kokku, et hageja vormistatakse üürnikuks kuna üürnikuks sai XxxxOÜ soovil vormistada vaid ühe üürniku ning hageja üürnikuks (allüürnikuks) vormistatakse kostja. Hageja ja XxxxOÜ sõlmisid üürilepingu 7.05.2012 (I kd lk 46-52). Pooled vahetasid mais-juunis kirjaliku üürilepingu projekti, kostja seda ei allkirjastanud. Lepiti kokku suulise üürilepingu sõlmimises projektis (I kd lk 39-45) märgitud tingimustel. Lepingu kehtivus algas 15.06.2012. Kostja kandis hagejale üle lepingujärgse (p 3.1) tagatisraha 750 eurot. Igakuine üürisumma oli 750 eurot, mille kostja kohustus hagejale maksma. Kõrvalkuludest (elekter, vesi, kommunaalkulud jms) kohustus kostja maksma 50%. Kostja on üüri regulaarselt maksnud, mis tõendab, et pooled leppisid kokku projektis toodud tingimustes. Hageja sisustas ja ehitas välja äriruumid (mööbel, laoriiulid, kontorivaheseinad, interjöör, lao ja kontoriseadmed, kööginurgad) üksinda oma vahenditest summas 9129,09 eurot (käibemaksuta). 50% nendest kuludest kostja ei maksnud. 2015 hageja suurendas üüri, teavitas sellest 2014 aasta jooksul kostjat. Üüri suurendamise põhjuseks oli asjaolu, et juba 2014.a algusest kasutas kostja oluliselt suuremas osas äriruumide laohoone osa (80% kostja kasutuses) ning kostjal oli tööl rohkem inimesi (3-4, hagejal 1-2). Seega oli esialgselt kokkulepitud proportsioon üüri ja kõrvalkulude tasumise arvestuse alusena oluliselt muutunud. Ka kasutas kostja hageja poolt ostetud sisustust ja mööblit/seadmeid, mis esialgse kokkuleppe kohaselt oleks tulnud kostjal hüvitada 50% ulatuses. Ka see oli üks üüri suurendamise põhjus. Pärast üüri suurendamist keeldus kostja arvete tasumisest ja ruumist lahkumast. Kostja kinnitas 15.04.2015 kirjaga suulise allrendilepingu sõlmimist ja 50% tasumist rendiarvest. Poolte vahelise lepingu alusel oli hagejal õigus üüri tõsta (lepingu p 2.6). Hageja poolt suurendatud üür on kooskõlas lepingu p-ga 2.6, mis võimaldab üürileandjal lepingu sõlmimisest ühe aasta möödumisel taotleda üüri suurendamist. Pärast üüri suurendamist keeldus kostja arvete tasumisest ja ruumidest lahkumast. Kostja vabastas ruumid 21.08.2015. Kostja võlgneb hagejale tasumata üüri ja kõrvalkulud täielikult või osaliselt alates 1.03.2015. Tasumata on kostja poolt arved 5, 6, 8, 9, 11-18 – kokku 5030,74 eurot. Hagejal on kostjale maksmata 254,26 eurot. Hageja tasaarvestab 254,26 eurot, mille ta jättis kostjale tasumata 3 arve alusel ja tagatisraha 750 eurot, hageja nõue kostja vastu on põhinõudena 4026,48 eurot (5030,74254,26-750). 22.01.2016 seisuga on sissenõutavaks muutunud viivisenõue 4969,47 eurot arvestusega 0,6% päevas. Lisaks taotleb hageja kostjalt välja mõista edasiulatuva viivise ehk 24,16 eurot päevas kuni põhinõude täitmiseni, kuid mitte rohkem kui 1004,04 eurot. Viivisenõude aluseks on VÕS § 113 lg 1. Menetluskulud palub hageja välja mõista kostjalt. Kostja vastuväited Kostja hagi ei tunnista. Õige on, et hageja ja XxxxOÜ vahel sõlmiti 2012 mais üürileping, mille objektiks olid äriruumid Xxxx vallas. Poolte vahel sõlmiti suuline üürileping. Ebaõige on hageja väide, et poolte vahelise suulise allüürilepingu tingimused vastavad hageja poolt esitatud hagiavalduse lisas nr 1 märgitud lepingu projektis kajastatud tingimustele.

Pooled leppisid kokku, et kostja tasub hagejale 50% summast, mille hageja peab tasuma XxxxOÜ-le ning kostja tasub hagejale 50% kõrvalkuludest, mis hageja ise tasub kõrvalkuludena XxxxOÜ-le. Sellisel kujul lepinguline suhe toimis kuni 2015 kevadeni. Algselt tasus kostja allüürina 750 eurot kuus, kui XxxxOÜ tõstis üüri 1500-lt eurolt 1700 euroni, hakkas kostja tasuma allüüri 850 eurot kuus. Hagiavalduses on hageja märkinud, et suurendas üüri kostja jaoks 2015 alguses, aga ei ole märkinud, millisel õiguslikul alusel ta seda tegi. VÕS § 13 lg 1 kohaselt võib lepingut muuta või lepingu lõpetada lepingupoolte kokkuleppel või lepingus või seadusega ettenähtud muul alusel. Hageja ei ole väitnud, et pooled sõlmisid kokkuleppe lepingu muutmise kohta, ka ei ole hageja osundanud, et selline võimalus tuleneks seadusest. Isegi hageja poolt viidatud lepingu projekti p 2.6 ei anna hagejale piiramatut õigust üüri ühepoolseks tõstmiseks. Hageja pidanuks tegema kostjale eelnevalt põhjendatud ettepaneku üüri suurendamiseks. Kui pooled ei oleks kokkulepet saavutanud, siis oleks hagejal olnud õigus tõsta üüri ühepoolselt esitades sellekohase põhistatud kirjaliku avalduse. Alates 2015 märtsist on hageja lihtsalt esitanud kostjale üüriarveid, millel üürisumma on seniselt 850 eurolt kuus tõusnud 1337,50 euroni kuus. Hagiavalduse lisadest 3, 5, 6, 7, 8 nähtub ilmselgelt, et kostja vaidles üüri suurendamise põhjustele vastu. Hagiavalduse p-dest 1.5 ja 2.2.5 ning arvetest 06 ja 09 nähtub, et hageja ise ei saa hästi aru, mille eest ta kostjalt raha nõuab – kas täiendavat üüri või hüvitist hagejale kuulunud asjade kasutamise eest. Arusaamatuks jääb, kust tuleneb viivisemäär 0,6% päevas. Tasaarvestuse tegemisel on hageja jätnud arvestamata arve-saatelehest tuleneva 84 eurot. Hageja võlgnevus kostja ees on 1088,26 eurot. Üürilepingu lõppedes jäi kostjal hagejale tasuda 1574,85 eurot. 20.11.2015 saatis kostja hagejale tasaarvestusavalduse. Hageja sellele postiasutusse järgi ei läinud. Kostja saatis sama avalduse teistkordselt ja kandis hageja kontole 486,59 eurot. Raha kättesaamist kinnitab hageja 19.01.2016 e-kirjas. Enne hagi esitamist ei võlgnenud kumbki pool teisele midagi, nõue on ainetu. Kostja palub jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud välja mõista hagejalt.

Kohtuotsuse põhjendused Kohus tutvunud hagiavaldusega, kostja vastusega, poolte poolt esitatud tõenditega ning ära kuulanud pooled kohtuistungil, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlus puudub selles, et hageja ja XxxxOÜ vahel oli sõlmitud 07.05.2012 üürileping (I kd lk 46-52), mille objektiks olid äriruumid Xxxxvallas. Kostja oli hageja allüürnikuks. Kostjal oli kohustus tasuda hagejale 50% summast, mille hageja pidi maksma XxxxOÜ-le. Poolte vaheline allüürileping oli suuline. Pooled vaidlevad nende vahelise allüürilepingu tingimuste üle seoses hageja üüritõstmise õigusega ja viivise määraga. Võlaõigusseaduse (VÕS) § 9 lg 1 kohaselt sõlmitakse leping pakkumuse esitamise ja sellele nõustumuse andmisega, samuti muul viisil vastastikuste tahteavalduste vahetamise teel, kui on piisavalt selge, et lepingupooled on saavutanud kokkuleppe. Vaidluse all ei ole poolte vahel suulise lepingu sõlmimine, küll aga kokkulepitud tingimused üüri tõstmise õiguse osas. Lepingu tõlgendamist reguleerib VÕS § 29, mille lg 1 järgi lähtutakse lepingu tõlgendamisel lepingupoolte ühisest tegelikust tahtest. Kui see tahe erineb lepingus kasutatud sõnade üldlevinud tähendusest, on määrav lepingupoolte ühine tahe. Ei oleks põhjendatud lugeda poolte vahel sõlmitud lepingut sõlmituks kujul, mis kohtule esitati projektina (I kd lk 39-45). Kui pooled oleksid kokku leppinud punktides, mis on projektis

kajastatud, oleks puudunud põhjus selle mitteallkirjastamiseks kostja poolt. Seega tuleb lepingu tingimused tuvastada lähtudes VÕS §-st 29. Poolte esitatust pole võimalik kindlaks teha, kas ja milles pooled kokku leppisid üüri tõstmise küsimuses. Kohus ei nõustu hageja seisukohaga, et üürilepingu sõlmimist projektis toodud tingimustel tõendab asjaolu, et kostja maksis regulaarselt üüri 750 euro suuruse. Üüri maksmine kostja poolt suuruses, mis on kirjas lepingu projektis, võib tõendada vaid seda, et pooled leppisid kokku üürisuuruses, mis on projektis kirjas, mitte aga kokkulepet teistes projekti märgitud tingimustes. Kostja vastuväite tõttu tuleb vaidlusesse puutuvad üürilepingutingimused tuvastada käesolevas asjas. Eriti ei saa kostjapoolse üüri 750 euro maksmise tõttu lugeda tuvastatuks poolte kokkulepet üüri tõstmises. Kokkulepitud üüri suurusest ei saa automaatselt tuvastada üüri tõstmise õigust ja tingimusi ning sellekohast kokkulepet. VÕS § 271 järgi kohustub üürilepinguga üks isik (üürileandja) andma teisele isikule (üürnikule) kasutamiseks asja ja üürnik kohustub maksma üürileandjale selle eest tasu (üüri). Tulenevalt VÕS § 272 lg-st 1 kohaldatakse VÕS üürilepingu sätteid (15.ptk) ka äriruumidele. VÕS § 288 lg 1 lubab üürnikul üüritud asja kasutamise anda osaliselt või täielikult edasi kolmandale isikule (allkasutus), eelkõige anda asja allüürile. Hageja poolt üüritud asja osaliselt kostjale allüürileandmise üle vaidlust ei ole. Üüri tõstmist tähtajatu üürilepingu puhul reguleerib VÕS § 299 (v.a lg 2, mis kehtib vaid eluruumi üürimisele). VÕS § 299 lg 2 annab hagejale õiguse üüri tõsta iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest. Üüri tõstmise seadusest tulenev eeldus kehtib juhul, kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti. § 299 lg 3, mis kehtib nii eluruumi kui ka muude lõikes 1 nimetatud üürilepingute puhul, sätestab üüri tõstmise tühisuse asjaolud. Vaidluse lahendamisel lähtub kohus poolte seisukohtadest (TsMS § 5 lg 1). Hageja lähtus hagi esitamisel lepingu projekti p-st 2.6 üüri tõstmisel. Isegi, kui pooled oleksid sõlminud suulise allüürilepingu tingimustel, mis on kirjas lepingu projektis (I kd lk 39-45) nagu väidab hageja, ei oleks see andnud hagejale õigust p-s 2.6 alusel üüri ühepoolselt tõsta. Nagu vastuses hagile kostja märkis, näeb lepingu projekti p 2.6 ette, et üürileandjal ehk hagejal on õigus taotleda üüri suurendamist lepingu sõlmimisest 1 aasta möödumisel ja vastavalt iga järgmise aasta möödumisel. Üüri suurendamine fikseeritakse kirjalikult lepingu lisana. Juhul, kui pooled ei saavuta kokkulepet uue üüri suuruse osas järgmise üheaastase perioodi esimeseks päevaks, on üürileandjal õigus üüri tõsta ühepoolselt arvestades üüri suurendamise maksimaalmäärasid ning esitades üürnikule vastavasisulise põhistatud kirjaliku avalduse. Juhul, kui üürnik üüri ühepoolse suurendamisega ei nõustu, on tal õigus leping 1 kalendrikuu jooksul üüri ühepoolse suurendamise teate saamisest ühekuulise etteteatamistähtajaga üles öelda. Kui pooled ei ole kokku leppinud teisiti, siis võib § 299 lg-s 1 sätestatud üürilepingute suhtes üüri tõsta, sõltuvalt lepingu esemest, kas iga kuue kuu möödumisel lepingu sõlmimisest või iga kuu möödumisel lepingu sõlmimisest (Võlaõigusseadus II, kommenteeritud väljaanne , lk 207). Hageja on väitnud et pooled leppisid kokku teisiti. Hageja ei ole tõendanud, et ta oleks täitnud projekti punktis2.6 märgitud üüri suurendamise taotlemist, üüri suurendamise kirjalikku fikseerimist, üüri ühepoolse tõstmise põhistatud kirjaliku avalduse esitamist kostjale. Hageja ei ole nõude esitamisel järginud ka lepingu projekti p-s 7.4 sätestatut. Hageja ei esitanud kostja vastu kahju hüvitamise nõuet nagu viidatud punkt ette näeb, vaid tasumata üüri nõude. Hagejal on kostja vastu nõudeõigus vaid juhul, kui üüritõstmine hageja poolt oli õiguspärane. Hageja poolt esitatud asjaoludest tulenevalt ei olnud üüritõstmine õiguspärane, kuna see on vastuolus hageja poolt viidatud lepingu projekti p-s 2.6 sätestatuga, mida hageja peab poolte kokkuleppeks. Kostja 15.04.2015 kirjast hagejale (I kd lk 53), mille hageja tõendina esitas, selgub, et kostja ei ole nõus sellega, et hageja lepingut ühepoolselt muutis, mis selgus kostjale kui ta sai hagejalt 01.03.2015 arve nr 06 tõstetud rendisummaga (arves nr 05 rendisumma 850 eurot, arves nr 06 1232,50 eurot). Kirjast selgub kostja teadmine, et rendi suuruse tõusu eelduseks saab olla tõusnud rent, mida hageja maksab rendileandjale. Kostja kiri sisaldab viidet asjaolule, et

kahepoolset kokkulepet (suuline rendileping) ei saa muuta ühepoolselt. Seega järeldab kohus nimetatud kirjast, et hageja ei esitanud kostjale taotlust üüri suurendamiseks ega põhistanud üüri ühepoolset suurendamist. Hageja poolt tõenditena esitatud e-kirjavahetusest (I kd lk 56-64) järeldub kostja poolt talle esitatud arvete tasumata jätmine, hageja ettepanek tasaarveldamiseks; kostja selgitus arvete tasumise kohta vastavalt suulisele lepingule ja võlgnevuse puudumise kohta, ruumide 30.augustiks 2015 vabastamise nõusoleku kohta; hageja viidet õigusele tõsta suulise kokkuleppe alusel rendihindasid ja kostja nõuet vastava kokkuleppe olemasolu tõendamiseks; hageja 22.04.2015 e-kirjast nähtub, et alates 01.03.2015 on uueks rendisummaks 1337,50 eurot, mis sisaldab kontorimööbli, virnastaja, köögiinventari- jm kasutamist ning kiri sisaldab teavet, et kostja kasutab oma tegevuses oluliselt suuremal määral kui 50% kommunaale (elekter, vesi, kanalisatsioon jne), hageja pakub renditingimuste uuesti üle vaatamise võimalust, kui kostja on esitatud arved tasunud; 19.04.2015 kirjas palub kostja hagejal selgitada arvete nr 08 ja nr 09 sisu; 26.03.2015 e-kirjas küsib kostja hagejalt, mis seadmete rendiga on tegu arvel nr 6. Poolte kirjavahetusest nähtub, et kostja on hagejalt korduvalt küsinud rendi tõstmise põhjendust, arvetele märgitud suurema rendihinna põhjendust. Hageja kostjale asjakohast vastust ei andnud. Kuna kohus ei rahulda hageja põhinõuet, ei kuulu rahuldamisele ka viivisenõue. Hageja seadusliku esindaja 05.10.2016 selgitust (I kd lk 152, 175) ei pea kohus usaldusväärseks tõendiks. Tõend on antud hageja huvides ning ei ole vastavuses eluliste asjaoludega. Tõend on vastuolus kostja poolt esitatud Xxxx07.10.2017 teatisega. Asja lahendamiseks ei anna asjakohast teavet XxxxOÜ juhatuse liikme Xxxx31.10.2016 selgitus ning hageja töötaja Xxxx31.20.2016 selgitus. Kõik nimetatud selgitused ja teatis on tekitatud asja menetlemise ajal. TsMS § 133 lg-te 1ja 2 alusel on hagihind 9999,99 eurot. TsMS § 162 lg 1 alusel jäävad menetluskulud hageja kanda. Menetluskulud Kohus määrab kindlaks kostja menetluskulude rahalise suuruse ning mõistab kostja menetluskulud hagejalt välja. Kostja menetluskuludeks on lepingulise esindaja kulud (TsMS § 144 p 1). Esindaja tunnitasumäär on 130 eurot, millele lisandub käibemaks (kokku 156 eurot). Kostjale osutas esindaja õigusabi 22 tundi. Tasu kogusuurus on 2860 eurot. Menetluskulu palub kostja välja mõista käibemaksuta, kuna kostja on käibemaksukohuslane. Kostja kinnitab, et kulu on kantud seoses käesoleva kohtumenetlusega. TsMS § 177 lg 4 alusel palub kostja hüvitamisele kuuluvatelt menetluskuludelt viivise tasumise kohustuse. Kostja esindamiseks tegi esindaja järgmised toimingud: - 26.02.2016 kohtumäärusega tutvumine, 15 min.; - 02.03.2016 hagiavalduse ja selle lisadega tutvumine, 3 h 45 min; - 07.03.2016 nõupidamine kliendiga, 45 min.; - 08.03.2016 kliendi esitatud dokumentidega tutvumine, 30 min.; - 11.03. 2016 vastuse projekti koostamine, 4 h 15 min., - 14.03.2016 vastuse projekti kliendiga läbiarutamine, 30 min.; - 15.03.2016 vastuse projekti redigeerimine ja lisadega varustamine, 45 min.; - 16.03.2016 vastuse ja lisade sisestamine e-toimikusse, 30 min.; - 26.09.2016 hageja arvamusega ja kompromissiettepanekuga tutvumine, 45 min.; - 27.09.2016 nõupidamine kliendiga, 30 min.; - 05.10.2016 kohtuistungiks valmistumine, 2 h.; - 06.10.2016 osalemine kohtuistungil, 1 h 15 min.; - 06.10.2016 tutvumine istungi protokolliga, 30 min.; - 06.10.2016 XxxxOÜ-le päringu koostamine, 30 min.; - 18.10.2016 tõendite kogumise taotluse koostamine ja esitamine, 45 min.; - 31.10.2016 tutvumine hageja seisukoha ja tõenditega, 20 min.;

- 01.11.2016 tutvumine kohtumäärusega, 10 min.; - 03.11.2016 tõendi esitamine kohtule, 30 min.; - 03.11.2016 tutvumine hageja seisukohaga, 15 min.; - 17.01.2017 taotluse esitamine kohtule, 15 min.; - 08.02.2017 tutvumine hageja seisukohaga, 15 min.; - 14.02.2017 tutvumine kohtumäärusega, 15 min.; - 21.02.2017 täiendava tõendi esitamine, 30 min.; - 06.03.2017 valmistumine kohtuistungiks, 2 h. 07.03.2017 kohtuistungist osavõtu kulu palub kostja arvestada tunnitasu määra 130 eurot ja istungiks kulunud aja järgi. Kohtuistung kestis vastavalt protokollile 2h 20 min. Seega on kostja kulu seoses esindaja osavõtuga kohtuistungist 303,33 eurot. Kokku on kostja menetluskulude suuruseks 3163,33 (2860+303,33) eurot. Hageja vastuväited kotja menetluskuludele Hageja peab põhjendamatult kõrgeks kostja tunnitasumäära 130 eurot+käibemaks. Põhjendatud, mõistlik ja tavapärane on tunnitasumäär 120 eurot+ käibemaks vastavalt Riigikohtu praktikale. Kostja esindaja töömaht 22 h on samuti põhjendamatult suur. Arvestades kostja menetlusdokumente, nende sisu, menetlustoimingute kestvust ja asja keerukust, saab põhjendatuks pidada töömahtu kokku maksimaalselt 7 h 11 min. 26.02.2016 kohtumäärusega tutvumise põhjendatud ajakulu on 1 min.; 02.03.2016 hagiavalduse ja selle lisadega tutvumise põhjendatud ajakulu on 1 h; 07.03.2016 nõupidamine kliendiga, põhjendatud ajakulu on 45 min.; 08.03.2016 kliendi esitatud dokumentidega tutvumine, peaks olema hõlmatud juba eelviidatud ajakuluga, vastusele on lisatud vaid 4 väiksemahulist dokumenti;

TsMS § 138 lg 1 kohaselt on menetluskulud menetlusosaliste kohtukulud ja kohtuvälised kulud. Kohtuväliseks kuluks on TsMS § 144 p 1 kohaselt mh menetlusosaliste esindajate ja nõustajate kulud. Kohtul tuleb lähtuvalt TsMS § 175 lg-st 1 kontrollida õigusabikulude vajalikkust ja põhjendatust. Kohus loeb asja keerukust ja asja menetlemisele kulunud aega arvestades põhjendatud esindaja tasu määraks 120 eurot käibemaksuta (kostja taotleb menetluskulude väljamõistmist käibemaksuta). Sellises suuruses tasumäär on kooskõlas ka kohtupraktikaga. Kohus ei loe põhjendamatuteks kostja toiminguid päringu koostamiseks XxxxOÜ-le, tõendite kogumise taotluse koostamisele ja esitamisele. Päringuga taotletud eesmärgi mittesaavutamine ja taotluse rahuldamata jätmine ei tingi nende esitamise põhjendamatust TsMS § 175 lg 1 mõttes. Kohus vähendab ajakulu 45 minuti võrra ja loeb põhjendatud ja vajalikuks ajakuluks 06.10.2016 eelistungiks valmistumisel 1 h 15 minutit, mis on võrdne istungi ajaga ja vastavuses kohtupraktikaga. Ülejäänud ajakulu on kohtu arvates põhjendatud. Kohus arvestab, et vastuse koostamine on kostja jaoks ilmseks kõige mahukam menetlustoiming, mis eeldab mh hagiavaldusega tutvumist, positsiooni kujundamist ja kliendiga menetlustaktika kujundamist ning vastust ei pea kostja koostama ühel päeval, muude dokumentidega tutvumiseks hageja poolt põhjendatuks nt 1 ja 5 minuti lugemine ei saa olla põhjendatud, sest dokumentidega tutvumine ei tähenda vaid nende läbilugemist, vaid nendes oleva teabe läbimõtlemist, asjaoludega sidumist ja oma positsiooni kujundamist, sageli ka seisukoha esitamist. Seega loeb kohus kostja esindaja tunnitasumääraks 120 eurot käibemaksuta ja põhjendatud ajakuluks 23 h 35 min (22h+ 2h 20 min- 45 min). Kokku on kostja menetluskulude suuruseks 2830 eurot. TsMS § 177 lg 4 alusel paneb kohus hagejale kostja taotlusel kohustuse tasuda kostjale väljamõistetud menetluskuludelt viivist VÕS § 113 lg 1 teises lauses sätestatud ulatuses kohtuotsuse jõustumisest kuni menetluskulude tasumiseni. allkirjastatud digitaalselt/ Kohtunik

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.