2-13-318/218 - Võlaõigus - Võõrandamislepingud - Tartu Ringkonnakohtu tsiviilkolleegium - lahend.ee

Kostjatel I ja II ning SILSTONE OÜ-l tekkisid makseraskused. Pank teavitas 3. detsembril 2009, et laenulepingust nr 2008000319 tulenev kostjate I ja II käendus on muutunud sissenõutavaks, laenuvõlgnevus summas 6 986 eurot 63 senti (109 316 krooni 96 senti), laenujääk summas 29 652 eurot 35 senti (463 958 krooni 40 senti), kokku 36 638 eurot 97 senti ja pank asub realiseerima panditud vara. Pank teatas 31. märtsil 2010 kostjatele I ja II, et ütleb üles laenulepingu nr L050019668, laenuvõlgnevus summas 21 300 eurot 42 senti (333 279 krooni 8 senti), lisandus viivis 8% aastas. Kostjatel I ja II puudusid perioodil 31. märts 2010 kuni 22. märts 2011 võimalused kohustuse täitmiseks ja kohustus suurenes viivise võrra 8% aastas (1680 eurot). Seisuga 22. märts 2011 oli kostjatel I ja II korteriomandiga tagatavaid sissenõutavaks muutunud kohustusi panga ees summas 59 619 eurot 39 senti (21300,42+1680 +36638,97). Kohustused panga ees olid täies ulatuses sissenõutavad ja kostjad I ja II pidasid pangaga läbirääkimisi, et pank lubaks korteriomandi võõrandada täitemenetluse väliselt. Kostjad I ja II leidsid korterile ostja, kostja III. Kostja III nõustus tasuma kokkulepitud ostuhinna. Korteri müügist saadud raha ei katnud kõiki kostjate I ja II kohustusi panga ees. Kostja III ei olnud teadlik, et kostjatel I ja II on muid kohustusi, mis ei kajastunud kinnistusraamatus. Kostjale III oli oluline hüpoteekide kustutamine. Korteril olevad hüpoteegid kustutati. Asjaolu, et kostja I ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks, ei muuda müügilepingut kostjate võlausaldajate huve kahjustavaks. Hüpoteegi summa ületas asja turuväärtust üle kahe korra ning saadud müügitulem oleks igal juhul üle antud pangale. Hageja kui sissenõudja huvisid antud tehing ei kahjustanud. Hageja ei saa nõuda ainult talle kasuliku tehingu osa kehtetuks tunnistamist, mis on vastuolus hea usu põhimõtte ja seadusega. Kostja III on kostjate I ja II pikaajaline tuttav. Kauplemise tulemusena lepiti kokku korteri müügihind 22 200 eurot. Kostja III omandas kinnisasja investeerimise eesmärgiga. Kostja III soovis korteri välja üürida. Kostja I oli nõus, et kostja III annab talle korteriomandi tähtajatult kasutamiseks tingimusel, et kostja I maksab kõik kommunaalkulud, teostab korteris sanitaarremondi ning vastaval vajadusel vabastab korteriomandi. Tänase päeva seisuga on korter enamjaolt parendatud ning korteriga kaasnevate kulude eest võlgnevused puuduvad. Sarnaselt annab kostja III üürile ka oma teist Sillamäe linnas asuvat korteriomandit. Reaalsed korterite müügihinnad tehingu tegemise ajal algasid 15 000 eurost.

ole kaasnenud hageja nõude täielikku rahuldamist ning on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni ja kostja III eelduslikult teadis, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid. Maakohus ei nõustunud hagejaga, et korteriomandi võrrandamise tehing oli näilik. Maakohus leidis, et korteriomand võõrandati hüpoteegipidaja nõudel kostja I ja kostja II laenukohustuste täitmiseks (III kd, tl 73-76). Korteriomandile olid seatud pangalaenu tagamiseks hüpoteegid AS SEB Eesti Ühispanga kasuks. Hüpoteegiga olid tagatud kostja I, kostja II ja SILSTONE OÜ laenud ja kohustused, sh tulevikus võetavad kohustused. Kinnistusraamatu väljavõtte (III kd, tl 77) kohaselt oli 22. märts 2011 seisuga panga kasuks korteriomandile seatud hüpoteekide kogusumma 52 727 eurot 11 senti (825 000 krooni) ja kostjal I ja II korteriomandiga tagatavaid sissenõutavaks muutunud kohustusi panga ees kokku 59 618 eurot 97 senti. Kostja I ja II jõudsid pangaga kokkuleppele, et pank lubab kostjatel leida ostja, kuna kuue kuu jooksul ei olnud võimalik korterit müüa kinnisvarabüroo kaudu. Pank kui hüpoteegipidaja nõustus korteri müüma hinnaga 22 360 eurot ( III kd, tl 146). Maakohus järeldas, et korteriomand võõrandati kostjale III eesmärgiga kustutada hüpoteegiga tagatud kostja I ja II laenukohustused panga ees. Maksekorraldusest (III kd, tl 112,115) nähtub, et kostja III maksis korteri ostmisel 19 830 eurot pangale ja 2370 eurot ettemaksu notari deposiitarvele, mis vastab korteriomandi ostu-müügi lepingu p-s 5 kokku lepitud tasumise korrale. Maksed on tehtud kostja III pangakontolt, mis on sisse makstud sularahas. Maakohus leidis, et korteriomandi müügihind vastas korteriomandi müümise hetke turuväärtusele. Kinnisvaramaakleri arvamuse kohaselt (III kd, tl 96) oli 2010. aasta detsembris korteriomandi hinnaks 35 – 38 000 eurot, samas kinnisvarabürool korterit müüa ei õnnestunud (III kd, tl 146). Panga krediidikomitee (hüpoteegipidaja) andis nõusoleku korteriomandi müügiks hinnaga 22 360 eurot, korteriomand müüdi hinnaga 22 200 eurot. Korteriomandi turuväärtus selgub ka Maa-ameti andmebaasi väljavõttest, mille kohaselt 2011. aastal tehti Sillamäe linnas seitse tehingut korteriomanditega pindalaga 70-249,99 m2, minimaalse hinnaga 15 000 eurot ja maksimaalse hinnaga 30 000 eurot. Vaidlusaluse korteri pindalaks on 78,90 m2. Korteriomandite ühe m2 keskmiseks väärtuseks oli 2011. aastal 299 eurot 82 senti/m2. Korteriomandi keskmiseks turuväärtuseks oli umbes 23 000 eurot. Maakohus asus seisukohale, et kostja I poolt kostja III korteriomandi valdamine ja kasutamine ei anna põhjust järeldada, et korteriomandi võõrandamise eesmärk oli hageja kui sissenõudja huvide kahjustamine täitemenetluses.

Hageja ei nõustu, et korter müüdi hüpoteegiga tagatud nõude täitmiseks. Kostjad I ja II soovisid lõpetada oma korteri suhtes täitemenetluse läbiviimist, vabastada korter pangahüpoteegist ja jätkata „müüdud“ korteri kasutamist ja valdamist. Kostjad vormistasid korteri võõrandamise oma sugulasele Venemaalt. Hageja selgitas, et pangal oli üksnes õigus tulevikus alustada täitemenetlust, aga hageja on reaalne sissenõudja täitemenetluse raames. Vaidlustatavas korteri müügitehingus ei olnud pank ostjaks ja hüpoteekide lõpetamise kokkulepet ei ole vaidlustatud. Kostjad I ja II valisid korteri vabatahtliku müügi koos hüpoteegi kustutamisega, samas kui korteriomandi õnnestunud sundmüügi korral täitemenetluses oleks pank saanud hüpoteegiga tagatud rahasumma ja hageja saanuks kostjatelt sisse nõuda oma rahaliste nõuete kogusumma või suurema osa sellest. Õiguslikku tähtsust ei oma täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 ja § 188 kohaldamisel asjaolu, et vaidlustatava tehinguga kostjad I ja II kustutasid oma rahalised kohustused panga ees. Maakohus omistas õigustamatult suurt tähtsust Maa-ameti tõendile 2011. aastal Sillamäe linnas müüdud korterite keskmiste maksumuste kohta. Kostjad I ja II hindasid oma korteri väärtuseks 35 000 kuni 38 000 eurot ja korteri müügil enampakkumisel kohtutäituri poolt näiteks hinnaga 27 000 kuni 28 000 eurot, saanuks hageja oma nõuded suuremas osas rahuldada. Maakohtu viited TMS § 105-108 sätetele on asjakohatud. Hageja esitas 1. märtsil 2011 koos hagiga (tsiviilasjas nr 2-11-8326) taotluse hagi tagamise korras keelumärke seadmiseks kostjate I ja II korteriomandile Maakohus ei vaadanud kohe taotlust läbi ja 22. märtsil 2011 müüsid kostjad I ja II korteriomandi kostjale III. Kostja III arutlused, et ta kunagi tulevikus loodab Sillamäe korterite turuhindade tõusule, on paljasõnalised ja vasturääkivad. Viimasel kohtuistungil avaldas kostja III, et talle kuulub Sillamäel veel üks korter, mida kasutatakse kostjate I ja II korteriga sarnastel tingimustel. KÜ XXX 18. aprilli 2017 vastuse kohaselt endised omanikud selles korteris ei ela, kostja III üürib korterit välja ja makseteatised kirjutatakse kostja III nimele. TMS § 188 lg 2 järgi eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne. Nii seaduse kui Riigikohtu selgituse kohaselt ei tule kahju olemasolu või selle puudumist tõendada. Vastavalt TsMS §-le 125 määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Käesoleva hagi rahuldamisel ei saa hageja ei korteriomandit ega selle väärtust, vaid saab üksnes õiguse realiseerida see vara vana võla kättesaamiseks ligikaudu 11 200 euro ulatuses. Järelikult võrdub tema hüve väärtus selle summaga, aga mitte 22 200 euroga, nagu ekslikult määras maakohus.

26.aprilli 2017 otsus tsiviilasjas 3-2-1-111-16, p 20). Korter müüdi ligikaudu aasta enne hageja poolt täitemenetluse algatamist. AS SEB Panga tõendi (III kd, tl 146) kohaselt oli vaidlusalusele korteriomandile seatud hüpoteek AS SEB Panga kasuks. 23. aprillil 2010 oli laenuleping, mille täitmist hüpoteek tagas, üles öeldud. Kostjad I ja II said pangalt võimaluse leida korterile iseseisvalt ostja. Leping öeldi panga poolt üles kaks aastat enne hageja poolt algatatud täitemenetlust. Kostjate I ja II vastu olid AS SEB Pangal pandiga tagatud nõuded, mis oleks juhul, kui need oleksid esitatud hageja algatatud täitemenetluses või pankrotimenetluses tulnud rahuldamisele enne hageja nõuet. Seega ei kahjustanud müügitehingu sõlmimine iseenesest hageja huve. Asjaolu, et AS SEB Pank ei olnud enne müügilepingu sõlmimist täitemenetlust alustanud, ei muuda panga õigust sissenõutavaks muutunud nõuete rahuldamiseks. Hageja huvide kahjustamisega võib olla aga tegemist siis, kui kinnisasi müüdi kostjale III alla turuhinna. Hageja ei ole nimetatut menetluses tõendanud. Apellatsioonkaebuse väide, mille kohaselt kostjad I ja II hindasid ise oma korteri väärtuseks 35 000 kuni 38 000 eurot, on paljasõnaline. Hageja ei ole menetluses esitanud ühtegi tõendit selle kohta, et täitemenetluse nr 066/2012/3371 käigus oleks korter müüdud kõrgema hinnaga. Pigem võib kujuneda hind täitemenetluses madalamana. Hageja on apllatsioonkaebuses ekslikult leidnud, et tal ei tule menetluses tõendada enda huvide kahjustamist. Hageja viidatud sätted seonduvad tõendamiskoormise ümberpöördumisega juhtudel, kui tegemist on võlgniku lähikondsega. Siis ei pea võlausaldaja juhul, kui ta tõendanud oma huvide kahjustamist, tõendama võlgniku lähikondse teadmist võlausaldajate huvide kahjustamisest. Hageja ei ole tõendanud võlausaldaja huvide kahjustamist kostjate poolt. Asjaolu, et kostjad I ja II kasutavad korterit edasi, ei muuda korteri võõrandamist hageja huve kahjustavaks, samuti ka see, millistel tingimustel kostjad korterit kasutavad. Kui kostjatel on vara, siis saab selles osas pöörata hageja nõue täitmisele täitemenetluses. Apellatsioonkaebuses ei ole vaidlustatud seda, et poole aasta jooksul 18. juunist 2010 kuni 1. detsembrini 2010 tegeles korteri müügiga maakler, kes soovitud tulemust ei saavutanud (III kd, tl 146).