Võlaõigus › Võõrandamislepingud

1(9)

2-13-318

EDASIKAEBAMISE KORD

Pooltel on õigus esitada kohtuotsuse peale apellatsioonkaebus Tartu Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse apellandile kättetoimetamisest, kuid mitte hiljem kui viie kuu möödumisel esimese astme kohtu otsuse avalikult teatavakstegemisest. Kui kaebuse esitaja ei taotle apellatsioonkaebuse lahendamist kohtuistungil, on ringkonnakohtul õigus lahendada apellatsioonkaebus kirjalikus menetluses. Kohus selgitab, et menetlusabi taotlemise korral peab menetlusabi taotleja seaduses sätestatud tähtaja järgimiseks tegema tähtaja kestel ka menetlustoimingu, mille tegemiseks ta menetlusabi taotleb, eelkõige esitama kaebuse. Kaebuse põhjendamiseks või riigilõivu tasumiseks või kaebuses esineva sellise puuduse kõrvaldamiseks, mis on seotud menetlusabi taotlemisega, annab kohus sellisel juhul mõistliku tähtaja pärast menetlusabi andmise taotluse lahendamist, kui nimetatud taotlus ei olnud esitatud põhjendamatult või tähtaja pikendamise eesmärgi. See ei välista menetlustähtaja ennistamist.

ASJAOLUD

Eelnev menetlus Hageja esitas kohtule hagi tsiviilasjas nr 2-13-318 kostja I, kostja II ja kostja III ning kostja N T vastu tehingute kehtetuks tunnistamiseks täitemenetluses. Viru Maakohtu 06. jaanuari 2015 kohtumäärusega eraldas kohus hageja nõuded kostja I ja kostja N T vastu eraldi menetlusse (ts. asi nr 2-15-114). Hageja nõue ja väited Hageja palub tunnistada kehtetuks 22. märtsi 2011 notariaalne ostu-müügi tehing, millega kostja I ja kostja II müüsid korteriomandi asukohaga XXX kostjale III ning kohustada kostjat III andma nõusolek kostja I kandmiseks kinnistusraamatusse korteriomandi asukohaga XXX Sillamäe omanikuna. Hagiavalduse kohaselt kinnitas Viru Maakohus 18. augusti 2011 kohtumäärusega ts asjas nr 2-118326 hageja ja kostja I ning kostja II kompromissi, mille kohaselt kohustusid kostja I ja kostja II tasuma hagejale solidaarselt 15 000 eurot alates septembrist 2011 igakuisete osamaksetena 500 eurot. Kuna kostja I ja kostja II ei täitnud Viru Maakohtu poolt 18. augustil 2011 kinnitatud kompromissist tulenevaid kohustusi kohaselt, pöördus hageja kohtutäituri poole Viru Maakohtu

2(9)

2-13-318 Kostja I ja kostja II müüsid enne täitemenetluse alustamist nendele kuuluva korteriomandi 22. märtsil 2011 kostjale III. Hageja on seisukohal, et nimetatud tehing oli näilik tehing eesmärgiga kahjustada võlausaldaja huvisid ja teha võimatuks Viru Maakohtu 18. augusti 2011 kohtumääruse täitmine täitemenetluses nr 066/2012/3371. Korteriomandi müügi eesmärk ei olnud korteriomandi tasuline võõrandamine kostjale III eesmärgiga, et kostja III hakkaks korteriomandit kasutama ja valdama. Võõrandamise eesmärgiks oli takistada võla sissenõudmist kostjalt I ja kostjalt II täitemenetluses. Näiliku tehingu tegemist kinnitab ka asjaolu, et korteriomand võõrandati Venemaa elanikule ning kostja I jätkab korteris elamist ja korteriomandi majandamiskulude eest tasumist ka peale korteri võõrandamist. Hagejale jääb arusaamatuks, miks pidi kostja III kulutama ligikaudu 22 000 eurot, et osta teises riigis korter, mida ta ise kasutama ei hakanud ega saanud ka tulu korteriomandi teise isiku poolt kasutamisest. Hageja väitel võõrandasid kostja I ja kostja II korteriomandi alla turuväärtuse. Kostjad võõrandasid korteriomandi hinnaga 22 200 eurot, kuigi esmalt oli jaanuaris-veebruaris 2011 tehtud sama korter müümine ülesandeks maakler Sergei Issajevile, kes pakkus korterit müügiks hinnaga 35-38 tuhat eurot, mis oli ka sel ajal samaväärse korteri reaalne turuhind. Hageja väitel on kostja III kostja II sugulane ja seega on kostja III kostja I ja kostja II lähikondne. Hageja leiab, et kostja I ja kostja II on korteriomandi müügiga kostjale III kui lähikondsele kahjustanud sissenõudja huvisid täitemenetluses nr 066/2012/3371. Kuna käesoleva ajani ei ole sissenõudja nõuet õnnestunud võlgnike vara arvelt rahuldada ja võlgnikel vara puudumise tõttu ei saa ka eeldada nõude rahuldamist tulevikus, tuleb tunnistada tagasivõitmise korras kehtetuks tehing, millega kostja I ja kostja II müüsid korteriomandi asukohaga XXX kostjale III ning tagastada korteriomand kostjale I ja kostjale II. Kostjate vastuväited Kostjad hagi õigeks ei võta ja vaidlevad hagile vastu. Kostja I ja kostja II ainsaks arvestatavaks varaks oli korteriomand asukohaga XXX. Korteriomandile oli 15. augustil 2005 seatud pangalaenu tagamiseks hüpoteegid SEB Pank kasuks. Hüpoteegiga olid tagatud kostja I, kostja II ja SILSTONE OÜ laenud ja kohustused, sh tulevikus võetavad kohustused. Seisuga 22. märts 2011 oli panga kasuks korteriomandile seatud hüpoteekide kogusumma (600 000 EEK + 225 000 EEK = 825 000 EEK, ehk 52 727,11 eurot. Et kostjal I ja kostjal II ja SILSTONE OÜ-l tekkisid makseraskused, sh hageja ees, ei suudetud täita panga ees võetud kohustusi. Pank teatas 03. detsembril 2009, et kostja II laenulepingu nr 2008000319 käendusest tulenev kohustus on sissenõutavaks muutnud laenuvõlgnevus summas 109 316,96 EEK, lisaks laenujääk summas 463 958,40 EEK, kokku 573 275,36 EEK ehk 36 638,97 eurot. Pank teatas 03. detsembril 2009 kostjale I, et tema poolt tagatud laenulepingust nr 2008000319 tulenev kohustus on sissenõutavaks muutnud laenuvõlgnevus summas 109 316,96 EEK, lisaks laenujääk summas 463 958,40 EEK, kokku 573 275,36 EEK ehk 36 638,97 eurot. Sealhulgas teatas pank, et asub realiseerima panditud vara, s.o korteriomandit asukohaga XXX. Pank teatas 31. märtsil 2010 kostjale II, et ütleb üles laenulepingu nr L050019668 ja sellest tulenev kohustus on sissenõutav laenuvõlgnevus summas 333 279,08 EEK, lisandub viivis 8% aastas. Pank teatas 31. märtsil 2010 kostjale I, et ütleb üles laenulepingu nr L050019668 ja sellest tulenev kohustus on sissenõutav laenuvõlgnevus summas 333 279,08 EEK, lisandub viivis 8% aastas. 3(9)

2-13-318 Seega oli seisuga 22. märts 2011 kostjal I ja kostjal II isiklike kohustusi panga ees summas 333 279,08 EEK, so 21 300,42 eurot. Kuna perioodil 31. märts 2010 kuni 22. märts 2011 puudusid võimalused kohustuse täitmiseks, siis nimetatud kohustus ei vähenenud vaid suurenes viivise võrra 8% aastas. Lõppsaldo seisuga 22. märts 2011 oli 21 300 eurot + 1680 eurot (viivis 8%), kokku 22 980 EUR. Seisuga 22. märts 2011 oli kostjal I ja kostjal II korteriomandiga tagatavaid sissenõutavaks muutunud kohustusi panga ees summas 22 980 eurot + 36 638,97 eurot, kokku 59 618,97eurot. Seoses asjaoluga, et kohustused panga ees olid muutunud täies ulatuses sissenõutavaks, asusid kostja I ja kostja II pangaga läbi rääkima, et pank lubaks korteriomandi võõrandada täitemenetluse väliselt, st et leida parim ostupakkumine. Nende huviks oli, et korteriomandi müügi tulemusena saaks tasutud võimalikult suurem osa kohustustest. Kohtutäituril ei ole kohustust määrata arestitud vara väärtuseks kohalik keskmine turuhind, vaid vara maksumuse määramisel tuleb lähtuda kohalikust keskmisest müügihinnast. Sundmüük toimub käesoleval ajal kohtutäiturite ja pankrotihaldurite oksjoni web-keskonnas (https://www.oksjonikeskus.ee). Tänase päeva seisuga on antud keskkonnas toimumas 415 enampakkumist ning seoses nurjumisega on 2381 varaühikut alahindamisel. Asjaolu ilmestab, et kiirkorras sundmüük ei ole turuväärtusega võimalik ning saadav tulem on ettearvamatu. Üldteadaolevalt alates 2008. aastast algas majanduslangus ning see mõjutas oluliselt kinnisavara turuväärtust (st kinnisvara odavnes kordades). Seisuga 2011.a oli jätkuvalt kinnisvara väärtus madal ja pankadelt kinnisvara ostmiseks laenu saamine oli probleemne. Kostja I ja kostja II leidsidki korteriomandile ostja, kelleks oli kostja III. Kostja III nõustus tasuma kokkulepitud ostuhinna ning tema jaoks ei olnud vahet, kellele see tasutakse, st kas omanikule või hüpoteegipidajale. Kostja III rõhutab, et ka veel suurema ostuhinna tasumisel oleks ostuhind täielikult tasutud pangale, kuna ostuhinna arvelt jäid kostja I ja kostja II kohustused suures osas täitmata. Kostjale III oli teadmata, kas abikaasadel oli veel kellegi ees kohustusi, kuna muid tagatisi kinnistusraamatust ei tulenenud. Kostjale III oli oluline, et hüpoteegid kustutatakse. Korteriomandi võõrandamistehing toimuski 22. märtsil 2011 ning korteriomandi ostja kostja III täitis ostuhinna arvelt (22 200 eurot) kostja I ja kostja II hüpoteegiga tagatud kohustused osaliselt ning hüpoteegid kustutati. Kostjad on seisukohal, et hageja huvide kahjustamisega võiks tegemist olla siis, kui kinnisasja müümisest hilisemalt või täitemenetluses oleks võimalik hageja kui sissenõudja nõude täitmine. Praegusel juhul on üleüldse arusaamatu, millisele alusele hageja toetub, st kuidas teda on kahjustatud. Antud juhul on kinnisasi võõrandatud turuväärtusega, sellest asjaolust tulenevalt ei saa ka lugeda müügilepingut võlausaldajate huve kahjustavaks. See, et kostja I ei kasutanud kinnisasja müügist saadud raha hageja kasuks väljamõistetud summa hüvitamiseks, ei muuda müügilepingut kostjate võlausaldajate huve kahjustavaks. Hagiavaldusest ei selgu, kas kinnisasja võõrandamise kehtetuks tunnistamine on põhjendatud, vajalik ning eesmärgipärane. Müügilepingu sõlmisel oli kostja III teadlik, et müügihind on tasutud selleks ainuõigust omavale isikule. Seega ei saanud kostja III olla teadlik väidetavast sissenõudja kahjustamisest. Puudub vaidlus, et ei ole vaidlustatud hüpoteekide seadmist korteriomandile. Seega tagamiskokkulepped olid ja on kehtivad. Antud juhul oli hüpoteegipidajal (pank) hüpoteegid summaga 52 727,11 eurot ja sissenõutavaks muutnud kohustusi hüpoteegipidaja ees oli vähemalt 59 618,97 eurot. Seega hüpoteegi summa ületas asja turuväärtust üle kahe korra ning saadud müügitulem oleks igal juhul üle antud pangale. Seega hageja kui sissenõudja huvisid antud tehing ei saanud kuidagi kahjustada. 4(9)

2-13-318 Kostja III väidab ka seda, et ta ei oleks müügilepingut hüpoteekide lõpetamise kokkuleppeta sõlminud (sh vajas müügileping hüpoteegipidaja nõusolekut). Seega väidab kostja III, et müügilepingu üks tingimus (so hüpoteekide lõpetamiskokkuleppe) ei ole eraldi tühistatav või kehtetuks tunnistatav ega tagasivõidetav, st müügileping ning lõpetamiskokkulepe ei ole osadeks jagatav, sest ei saa eeldada, et tehing oleks tehtud ka tühistatud osata. Vastates, kas hüpoteekide lõpetamiskokkulepe ja müügileping on osadeks jagatav, tuleb tõlgendada lepingut tervikuna, st poolte vastastikuseid õigusi ja kohustusi, mis sellest tulenevad Antud juhul on kokkulepped sellises seoses, milliste ära jäämine välistavad üksteist. Seega ei saa hageja nõuda ainult talle kasuliku tehingu osa kehtetuks tunnistamist, mis on vastuolus hea usu põhimõtte ja seadusega. Kostja III omab ja omas Sillamäe linnas korteriomandit. Seetõttu omab ta ka ülevaadet kohaliku kinnisvara turu üle ning on huvitatud investeerimiseks soetama Sillamäe linnas täiendavat kinnisvara. Kostja III on Timofejevite pikaajaline tuttav ning saades teada, et müüakse korteriomandit, huvitus selle omandamisest. Algselt müüja poolt pakutud hind ca 30 000 eurot ei pakkunud kostjale III huvi. Umbes poole aasta pärast pakkus kostja I kostjale III seda vara 25 000 euro eest. Kostja oli seisukohal, et ka see hind ületab turuväärtust ning tegi vastupakkumise summas 20 000 eurot. Kauplemise tulemusena lepiti kokku müügihinnas 22 200 eurot. Kostja I ja kostja II kooskõlastasid müügihinna pangaga ning tingimusel, et müügihind tasutakse pangale (sh eelnevalt tasutakse notarile deposiiti tagatis) oli pank nõus tehinguga ja hüpoteekide kustutamisega. Märtsis 2011 sõlmitigi eeltoodud tehing. Järgnevalt kostja III rõhutab, et omandas kinnisasja investeerimise mõttega, st turusituatsiooni olulisel paranemisel soovib kostja selle vara võõrandada parema hinnaga. Jooksvalt soovis kostja vara üürida, et varaga seotud kulud saaks kantud üürniku arvelt. Omandatud korteriomandi seisund oli keskmine ning selle üürimiseks vajas investeeringuid remondile. Kostja I oli nõus, et kostja III annab talle korteriomandi tähtajatult kasutamiseks tingimusel, et kostja I maksab kõik kommunaalkulud, teostab korteris sanitaarremondi ning vastaval vajadusel vabastab korteriomandi. Tänase päeva seisuga on korter enamjaolt parendatud ning korteriga kaasnevate kulude eest võlgnevused puuduvad. Sarnaselt annab kostja III üürile ka oma teist Sillamäe linnas asuvat korteriomandit. Käesoleval hetkel, arvestades kinnisvara turusituatsiooni, ei näe kostja III põhjust nimetatud vara võõrandada. Kostjale III teadaolevalt kasutab kostja I antud korterit ja oma isa korterit. Kostja III rõhutab, et tutvus kostjaga I ja kostjaga II ei mõjutanud kostjat III kosteriomandit omandama. Tänu nimetatud tutvussidemetele sai kostja III teavet müügi soovi kohta, Tehing toimus reaalselt, vastavuses tolle hetke vara turuväärtusega ning vastavuses müügilepingus sätestatud tingimustega. Kostja III soovib selgitada ka kinnisvara turuväärtusega seonduvaid asjaolusid. Maa-ameti andmebaasi alusel (http://www.maaamet.ee/kinnisvara/htraru/) oli perioodil 2011. aasta Sillamäe linnas tehtud seitse tehingut korteriomanditega pindalaga 70-249,99 m2, minimaalse hinnaga 15 000 eurot ja maksimaalse hinnaga 30 000 eurot. Vaidlusaluse korteri pindalaks on 78,90 m2. Korteriomandite ühe m2 keskmiseks väärtuseks on 2011. aastal 299,82 eurot/m2. Seega vaidlusaluse korteriomandi (seisund keskmine) keskmiseks turuväärtuseks antud andmete alusel ca 23 000 eurot. Rõhutame, et reaalsed müügihinnad antud ajal algasid 15 000 eurost. Märgime, et Maa-ameti osutatud andmebaas põhineb antud ajavahemikul toimunud reaalsetel müügitehingutel. Seega ei saa kostjatele ka ette heita, et tehing ei vastanud antud aja vara turuväärtusele. Vaidlusaluse korteriomandi omandas kostja III oma vahendite eest ja enda kuludega. Seega kostja rõhutab, et hageja kui võlausaldaja (s.o hilisemalt sissenõutavaks muutunud nõude omanik) huve ei olnud vaidlustatud tehinguga võimalik kahjustada olenemata asja müügihinnast ja täitedokumendi olemasolust. Kostja I on teinud tehingu antud aja turuväärtusega ning ei ole soovinud sellega kedagi kahjustada. Vastupidiselt, kostja I tegi kõik endast oleneva, et rahuldada võlausaldajate nõudeid võimalikult suures ulatuses. 5(9)

2-13-318 Kostjad on seisukohal, et hagiavaldus on täielikult põhjendamatu, tõendamata ning ei kuulu rahuldamisele.

KOHTU PÕHJENDUSED

Kohus, tutvunud tsiviilasja materjalidega, kuulanud ära menetlusosalised, leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata. Vaidlust ei ole, et hageja avalduse alusel on 23. oktoobril 2012 algatatud täitemenetlus nr 066/2012/3371, sissenõudjaks on hageja ja võlgnikeks kostja I ja kostja II, täitemenetlus on alustatud Viru Maakohtu 18. augusti 2011 kohtumääruse alusel, nõude suurus 11 200 eurot. Käesoleva ajani on hagejal täitemenetluses rahuldamata nõue suurusega üle 10 000 euro. Kostja I ja kostja II müüsid 22. märtsil 2011 nendele kuuluva korteriomandi asukohaga XXX Sillamäe kostjale III. Võlgnikul muu vara puudub. Hageja väitel kahjustasid kostjad korteriomandi müügiga hageja kui sissenõudja huvisid. Kostjad hagi õigeks ei võta ja vaidlevad hagile täies ulatuse vastu. Täitemenetluse seadustiku (TMS) § 187 lg 1 kohaselt võib sissenõudja esitada hagi võlgniku ja tehingu teise poole vastu ning nõuda, et kohus tunnistaks kehtetuks tehingu, mis kahjustab sissenõudjate huvisid (tagasivõitmine). Tehinguks loetakse käesoleva osa tähenduses ka eseme käsutamist täitemenetluses. Lähtuvalt TMS § 187 lg 2 võib sissenõudja nõuda tagasivõitmist, kui tal on täitedokument ja tema nõue on muutunud sissenõutavaks ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud tema nõude täielikku rahuldamist või on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Vastavalt TMS § 188 lg 1, lg 2 ja lg 3 kohus tunnistab kehtetuks tehingu, mille võlgnik on teinud kolme aasta jooksul enne sissenõudja tehingu kehtetuks tunnistamise hagi esitamist teadlikult sissenõudja huvide kahjustamiseks, kui teine pool teadis või pidi sellest teadma tehingu tegemise ajal. Eeldatakse, et teine pool teadis või pidi teadma, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid, kui teine pool on võlgniku lähikondne või kui tehing tehti kuus kuud enne täitemenetluse alustamist või võlgniku vara arestimist. Võlgniku lähikondsed määratakse pankrotiseaduse § 117 kohaselt. Puudub vaidlus, et hagejal on täitedokument ja tema nõue on sissenõutav ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud hageja nõude täielikku rahuldamist ning on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni. Hageja väitel on kostja III kostja II sugulane ja seega on kostja III kostja I ja kostja II lähikondne. Kohus nõustub hageja väitega, et tehingu teinud pooled on lähikondsed. Pankrotiseaduse (PankrS) § 117 lg 3 kohaselt võib kohus lugeda võlgniku lähikondseks ka PankrS § 117 lg 1 ja lg 2 nimetamata võlgnikule lähedase isiku. Kohus järeldab kostja III selgitusest, et kostja III on kostja I ja kostja II pikaajaline tuttav. Kostja III on ise seda märkinud (t.l.-129 pöördel viimane lõik keskel, 130 esimene lause, III kd). Seega loeb kohus, et kostjad on lähikondsed seetõttu, et nad on pikaajalised tuttavad. 6(9)

2-13-318 Kohus leiab, et tagasivõitmise üldised alused on täidetud. Korteriomandi võõrandamise tehing on tehtud vähem kui kolm aastat enne hagi esitamist, hagejal on täitedokument ja tema nõue on sissenõutav ning sissenõude pööramisega võlgniku varale ei ole kaasnenud hageja nõude täielikku rahuldamist ning on alust eeldada, et sissenõude pööramine ei vii nõude rahuldamiseni, kostja III eelduslikult teadis, et tehinguga kahjustatakse teise võlausaldaja huvisid. Hagi rahuldamiseks tuleb tuvastada, et korteriomandi võõrandamisega rikuti sissenõudja huvisid. Hageja väitel oli korteriomandi võõrandamise tehing näilik, kuna kostjad ei soovinud saavutada korteriomandi võõrandamist. Korteriomandi müügi eesmärk ei olnud korteriomandi tasuline võõrandamine kostjale III eesmärgiga, et kostja III hakkaks korteriomandit kasutama ja valdama. Võõrandamise eesmärgiks oli takistada võla sissenõudmist kostjalt I ja kostjalt II täitemenetluses. Näiliku tehingu tegemist kinnitab ka asjaolu, et korteriomand võõrandati Venemaa elanikule ning kostja I jätkab korteris elamist ja korteriomandi majandamiskulude eest tasumist ka peale korteri võõrandamist. Lisaks viitab tehingu näilikkusele ka asjaolu, et kostja I ja kostja II võõrandasid korteriomandi kostjale III hinnaga 22 200 eurot, mis on oluliselt odavam kui korteriomandi turuväärtus. Tsiviilseadustiku üldosa seaduse (TsÜS) § 89 lg 1 kohaselt on tehing näilik, kui pooled on kokku leppinud, et tehingu tegemisel tehtud tahteavaldustel ei ole avaldatud tahtele vastavaid õiguslikke tagajärgi, sest pooled tahavad jätta mulje tehingu olemasolust või varjata tehingut, mida nad tegelikult teha tahavad. Kohus ei nõustu hageja väitega, et korteriomandi võrrandamise tehing oli näilik tehing. Kostja esitatud tõenditest järeldab kohus, et korteriomand võõrandati hüpoteegipidaja nõudel kostja I ja kostja II laenukohustuste täitmiseks. Hüpoteegi seadmise lepingust (t.l.-73-76, III kd), mis oli sõlmitud 15. mail 2005 kostja I, kostja II ja AS SEB Eesti Ühispanga vahel selgub, et korteriomandile oli seatud pangalaenu tagamiseks hüpoteegid AS SEB Eesti Ühispanga kasuks. Hüpoteegiga olid tagatud kostja I, kostja II ja SILSTONE OÜ laenud ja kohustused, sh tulevikus võetavad kohustused. Kinnistusraamatu väljavõtte (t.l.-77, III kd) kohaselt oli seisuga 22. märts 2011 panga kasuks korteriomandile seatud hüpoteekide kogusumma 825 000 EEK ehk 52 727,11 eurot. Laenulepingu erakorralise ülesütlemise teate (t.l.-81, III kd) kohaselt teatas pank 31. märtsil 2010 kostjale I, et ütleb üles laenulepingu nr L050019668 ja sellest tulenev kohustus on sissenõutav laenuvõlgnevus summas 333 279,08 EEK, lisandub viivis 8% aastas. Samuti teatas pank 31. märtsil 2010 kostjale II (t.l.-80, III kd), et ütleb üles laenulepingu nr L050019668 ja sellest tulenev kohustus on sissenõutav laenuvõlgnevus summas 333 279,08 EEK, lisandub viivis 8% aastas. Seisuga 22. märts 2011 oli kostjal I ja kostjal II korteriomandiga tagatavaid sissenõutavaks muutunud kohustusi panga ees summas 22 980 eurot + 36 638,97 eurot, kokku 59 618,97eurot. Kostja I ja kostja II jõudsid pangaga kokkuleppele, et pank lubab kostjatel endil leida ostja, kuna kuue kuu jooksul ei olnud võimalik korterit müüa kinnisvara büroo kaudu. Pank kui hüpoteegipidaja nõustus müüma korteri hinnaga 22 360 eurot (t.l.-146, III kd). Kohus järeldab, et korteriomand võõrandati kostjale III eesmärgil, et kustutada kostja I ja kostja II laenukohustused panga ees, mis olid tagatud hüpoteekidega. Seega ei sa väita, et korteriomandi võõrandamine oleks olnud näilik tehing. Kostjal I ja kostjal II ei olnud mingil moel võimalik vältida korteriomandi võõrandamist, kuna pank kui hüpoteegipidaja oli laenulepingud üles öelnud ning omas õigust pöörata nõuded sundtäitmisele hüpoteegiga koormatud kinnisasja arvelt. Korteriomandi võõrandamise eesmärk ei saanud olla näiliku tehingu tegemine, kus tehingu pooled 7(9)

2-13-318 oleks soovinud, et tehingu õiguslikud tagajärjed, korteriomandi omandi üleminek kostjale III, ei oleks saabunud. Lisaks märgib kohus, et kostja III on ise tasunud oma vahenditest korteriomandi ostmisega seotud rahasummad. Maksekorraldusest (t.l.-112,115, III kd) selgub, et kostja III on maksnud korteri ostmisel 19 830 eurot pangale (saaja SEB Pank AS) ja 2370 eurot ettemaksu notari deposiitarvele, mis vastab korteriomandi ostu-müügi lepingu p-s 5. kokku lepitud tasumise korrale (t.l.-90, I kd). Maksed on tehtud kostja III pangakontolt. Kostja III pangakonto väljavõttest (t.l.-187, III kd) selgub, et nimetatud summad on kostja III kontole sisse makstud sularahas. Kohus viitab ka täitemenetluse seadustiku (TMS) § 105-108, millest tulenevalt oleks korteriomandi müügist saadud raha, kui pank oleks esitanud oma nõuded sundtäitmisele, makstud jaotuskava alusel terves ulatuses pandipidajale ehk pangale, kuna panga nõue ületas korteriomandi müügist saadud summa ligikaudu kolmekordselt. Siinkohal ei ole erinevust, kas korteriomand müüakse täituri poolt enampakkumisel või panga nõusolekul võlgniku enda poolt leitud ostjale. Seega ei saanud korteriomandi müügi tehing kuidagi kahjustada hageja kui sissenõudja huvisid. Kohus ei nõustu ka hageja väitega, et korteriomand müüdi alla oma turuväärtuse. Hageja poolt esitatud kinnisvaramaakleri arvamuse kohaselt (t.l.-96, III kd) oli 2010. aasta detsembris korteriomandi hinnaks 35 – 38 000 eurot. Samas kostja poolt esitatud panga tõendi kohaselt (t.l.146, III kd) tegeles 18. juunist 2010 kuni 01. detsembrini 2010 korteriomandi müügiga kinnisvarabüroo, kellel korterit müüa ei õnnestunud. Kohus järeldab, et kinnisvarabüroo poolt esitatud pakkumine hinnaga 35 000 kuni 38 000 eurot ei vastanud turuhinnale ja oli sel hetkel liiga kõrge. Panga krediidikomitee (hüpoteegipidaja) andis nõusoleku korteriomandi müügiks hinnaga 22 360 eurot, korteriomand müüdi hinnaga 22 200 eurot. Korteriomandi turuväärtus selgub ka Maa-ameti andmebaasi väljavõttest, mille kohaselt perioodil 2011. aasta Sillamäe linnas tehtud seitse tehingut korteriomanditega pindalaga 70-249,99 m2, minimaalse hinnaga 15 000 eurot ja maksimaalse hinnaga 30 000 eurot. Vaidlusaluse korteri pindalaks on 78,90 m2. Korteriomandite ühe m2 keskmiseks väärtuseks on 2011. aastal 299,82 eurot/m2. Seega vaidlusaluse korteriomandi (seisund keskmine) keskmiseks turuväärtuseks antud andmete alusel ca 23 000 eurot. Kohus leiab, et korteriomandi müügihind vastas korteriomandi müümise hetke turuväärtusele. Hageja väitel jätkab kostja I korteriomandi valdamist, sealjuures tasub kostja I korteriomandiga seotud majandamiskulud ja muud arved. Hageja väidet kinnitab korteriühistu tõend (t.l.-64, III kd), mille kohaselt korteriomandit valdab perioodil alates märtsist 2011 kuni 22. märtsini 2016 kostja I ning tasub ka korteriga seotud arvete eest. Kostja II osas ei ole vaidlust, et kostja II ei ole korteriomandi valdaja, kuna kostja II asub Venemaal. Kostja III väitel ostis ta korteriomandi investeerimiseks. Turusituatsiooni olulisel paranemisel soovib kostja III selle vara võõrandada parema hinnaga. Jooksvalt soovis kostja III vara üürida, et varaga seotud kulud saaks kantud üürniku arvelt. Omandatud korteriomandi seisund oli keskmine ning selle üürimiseks vajas investeeringuid remondile. Kostja I oli nõus, et kostja III annab talle korteriomandi tähtajatult kasutamiseks tingimusel, et kostja I maksab kõik kommunaalkulud, teostab korteris sanitaarremondi ning vastaval vajadusel vabastab korteriomandi. Tänase päeva seisuga on korter enamjaolt parendatud ning korteriga kaasnevate kulude eest võlgnevused puuduvad. Sarnaselt annab kostja III üürile ka oma teist Sillamäe linnas asuvat korteriomandit. Käesoleval hetkel, arvestades kinnisvara turusituatsiooni, ei näe kostja III põhjust nimetatud vara võõrandada.

8(9)

2-13-318 Hageja kostja III väitele vastu ei vaielnud. Kohus järeldab, et kostja I poolt kostja III korteriomandi valdamine ja kasutamine ei anna põhjust järeldada, et korteriomandi võõrandamise eesmärk oli hageja kui sissenõudja huvide kahjustamine täitemenetluses. Kohus leiab, et hagi tuleb jätta rahuldamata, kuna kohus ei tuvastanud, et tehing, millega kostja I ja kostja II müüsid 22. märtsil 2011 nendele kuuluva korteriomandi asukohaga XXX Sillamäe kostjale III kahjustaks hageja kui sissenõudja huvisid. Hagi hind Hageja nõudeks on tunnistada kehtetuks tehing väärtusega 22 200 eurot. Lähtuvalt TsMS § 125 määratakse tuvastushagi hind hüve väärtusega, mida hageja on eeldatavalt õigustatud saama hagi rahuldamise korral. Hagihind on 22 200 eurot. Menetluskulud Vastavalt TsMS § 173 lg 1, asja menetlenud kohus märgib menetluskulude jaotuse menetlusosaliste vahel kohtuotsuses või menetlust lõpetavas määruses. /--/. TsMS § 162 lg 1 ja lg 2 kohaselt, hagimenetluse kulud kannab pool, kelle kahjuks otsus tehti. Pool, kelle kahjuks otsus tehti, hüvitab teisele poolele muu hulgas kohtumenetluse tõttu tekkinud vajalikud kohtuvälised kulud. Kohus jättis hagi rahuldamata ja seega tuleb hageja menetluskulud jätta tema enda kanda ja kostjate menetluskulud hageja kanda. Kooskõlas TsMS § 174 lg 4 ja § 177 lg 1 p 2 ja lg 2 määrab kohus menetluskulude rahalise suuruse kindlaks eraldi määrusega peale kohtuotsuse jõustumist. Hagi tagamine Viru Maakohtu 04. novembri 2015 kohtumäärusega kohus tagas hagi ja seadis hagi tagamise abinõuna hageja kasuks käsutamise keelumärke seadmine kostjale III kuuluvale korteriomandile aadressil: XXX (Tartu Maakohtu kinnistusosakonna registriosa nr 2745508). Lähtuvalt TsMS § 386 lg 4 tühistab kohus hagi tagamise kohtuotsusega, kuna hagi jääb rahuldamata. Digitaalne allkiri Aarne Lõhmus Kohtunik

9(9)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.