Võlaõigus › Võõrandamislepingud

2-16-15110

ASJAOLUD JA MENETLUSE KÄIK

Hagi ja selle aluseks olevad asjaolud

2-16-15110 mõjutada põrandasoojenduse korrasolekut, 2. korruse vannitoa ventilatsioonitoru ei ole ühendatud ventilatsioonisüsteemi, vaid juhib kogu niiskuse pööningule jne. Hagejad saatsid kostjale 20. oktoobril 2015 e-kirja, milles teatasid avastatud puudustest, palusid kostjal puudused kõrvaldada ning hagejatega kohtuda, et arutada edasist tegevuskava. Kostja hagejate nõudeid ei tunnistanud ning väitis, et elamu vastab nõuetele ning elamul varjatud puudusi ei esine. Hagejad saatsid kostjale 9. detsembril 2015 e-kirjas ülevaate tuleohutusspetsialistiga kohtumisest ning tuleohutusspetsialisti osundatud asjaoludest ja tuleohutusnõuetele mittevastavustest. Samuti teatasid hagejad e-kirjas oma kavatsusest viia elamu tegeliku seisukorra ja kõigi varjatud puuduste väljaselgitamiseks läbi ehitusekspertiis ning pakkusid kostjale võimalust eksperdi valikul kaasa rääkida. Alates 3. novembrist 2015 ei vastanud kostja enam hagejate kirjadele. Hagejad tellisid elamu puuduste väljaselgitamiseks ehitusliku auditi riiklikult tunnustatud eksperdilt, volitatud ehitusinsener (tase 8) IP-lt (Finants & Ekspertiis OÜ). Ehitusliku ekspertiisi tulemusena koostas ekspert 25. augustil 2016 ehitise erakorralise auditi töö nr 272/03-16 (audit). Auditi kohaselt on elamul väga palju varjatud puudusi, mida tavainimene ei saa ega oska märgata, kuid mis tulevad ekspluatatsiooni käigus ilmsiks – konstruktsioonide stabiilsus, jäikus, külmasillad, ruumidel ei ole normide kohast õhuvahetust, ventilatsioon on puudulik, tuleohutus ei ole tagatud, sest tuletõkke sektsioonid ei ole normide kohaselt ehitatud nagu ka korstnad ja nende konstruktsioonidest läbiviigud (auditi p 4). Samuti tuvastas ekspert, et elamu ei ole ilma oluliste puuduste kõrvaldamiseta kasutuskõlblik ning et elamule kasutusloa saamiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning ehitamise käigus järgida asjatundlikkuse põhimõtet, vältimaks juba tehtud ehitusvigade kordumist (auditi p 2.6). Hageja tõi hagiavalduses välja eraldi tabelina ehitisel tuvastatud peamised puudused (auditi p 2.4). Ekspert andis hagejate hangitud hinnapakkumiste (kalkulatsioonide) alusel auditi p-s 3 hinnangu peamiste puuduste kõrvaldamise maksumusele. Eksperdi hinnangul on elamu kasutusloa saamiseks vajalike projekteerimise ja ümberehitustööde maksumuseks kokku 74 952 eurot 14 senti. Detailsem tööde maksumuste loetelu ja selle aluseks olevad hinnapakkumised on toodud auditi p-s 3 ja auditi lisades. Tööde maksumus 74 952 eurot 14 senti hõlmab üksnes elamu nende varjatud puuduste kõrvaldamise maksumust, mis on vajalikud kasutusloa saamiseks. Summa ei sisalda kõiki auditis loetletud elamu puudusi ja osa ehitusprojektile mittevastavustest (nt kuur, autovarjualune ja terrass on välja ehitamata) oli hagejatele ka müügilepingu sõlmimisel teada. Hagejate esindaja saatis 5. juulil 2016 kostjale teate pretensioonide kohta ja pärast lõpliku auditi aruande valmimist 26. augustil 2016 auditi kokkuvõtte elamu peamistest puudustest ja nende kõrvaldamise maksumusest. Elamu varjatud puudustest on tänaseks juba osaliselt kõrvaldatud korstnaga seotud puudused. Renoveerimistööde maksumuseks oli RenoRe OÜ arvete nr 193/09/2016, nr 194/09/2016 ja nr 116/06/2016 järgi 1782 eurot. Lisaks puuduste kõrvaldamise kuludele on hagejatele tekitatud kahjuks ka ekspertiisikulud vastavalt arvetele nr 273/03/16 (600 eurot), nr 273-2/03/16 (58 eurot) ja nr 273-3/03/16 (56 eurot). Kokku on hagejad kandnud ekspertiisi tõttu kulusid 714 eurot. Seega on puuduste kõrvaldamise kulude suurus koos ekspertiisikuludega kokku 75 666 eurot 14 senti. Vastuseks kostja vastuväidetele märkisid hagejad, et elamu ei vasta keskmisele kvaliteedile ning sellel esinevad müügilepingus märkimata puudused. Arvestades elamul tuvastatud

2-16-15110 puuduste iseloomu (ehitusvead) on ilmne, et need olid olemas ehitise valduse hagejatele üleandmise ajal ning kostja vastutab nende eest. Pooled ei leppinud müügilepingus kokku, et elamu on ehitusjärgus ning vajab valmisehitamist. Müügilepingu p-s 3.1 leppisid pooled kokku kasutusloa saamiseks vajalike dokumentide (v.a korstnapühkija akti) üleandmise kohustuses. Kostja kinnitas, et kõik muud kasutusloa saamiseks nõutavad dokumendid on kostjal olemas. Kostja väite, et müügilepingu esemeks oli ehitusjärgus elamu, lükkab ümber müügikuulutus, milles on elamut kirjeldatud kui 2012. aastal valminud, kuid endiselt täiesti uue elamuna. Kostja müüs kinnisasja lisaks kutselisele maaklerile ka vahetult ise ning avaldas elamu valmidusastme kohta samad andmed. Seega pidi elamu vastama vähemalt valmis elamu keskmisele kvaliteedile (võlaõigusseaduse (VÕS) § 77 lg 1 teise lause tähenduses) ning olema kasutusloa saamiseks sobivas seisundis. Isegi kui müügiesemeks oleks olnud pooleliolev elamu, pidid tehtud tööd vastama projektile, ohutusnõuetele ja keskmisele kvaliteedile. Kuna kostjal ega tema esindajal ei ole ehitustehnilisi eriteadmisi, ei lükka nende väited ümber ehitise auditis tehtud järeldusi. Hagejate nõude aluseks olevad puudused ei vasta ilmselgelt lepingutingimustele ning kostja ei ole lepingutingimustele mittevastavust ümber lükanud. Kostja teadis või pidi kõikidest hagejate nõude aluseks olevatest puudustest teadma, kuid ei teatanud nendest hagejatele. Seetõttu ei saa kostja tugineda ka mistahes vastutust välistavatele alustele. Kostja väited selle kohta, et ta alandas müügihinda elamus esinevate puuduste tõttu, on ebaõiged ja tagantjärgi otsitud. Kostja taotluse kahjuhüvitise vähendamiseks tuleb jätta rahuldamata. Kostja vastuväited

2-16-15110 Müügilepingu p 1.6 järgi müüs kostja hagejatele lõpetamata ehitustöödega kasutusloata elamu ja tegi seda turuhinnast 20 400 eurot odavamalt. Hagejad olid sellega nõus. Audit kajastab elamu hagejatele sobilikku seisundisse viimist, sh elamu ümber või lõpuni ehitamist vastavalt projektile ja selleks tehtavaid kulutusi, mitte elamu puudusi ja puuduste kõrvaldamise kulusid. Asjaolu, et hoone ehitamisel oli ehitusprojektist kõrvale kaldutud, oli hagejatele teada (nt puuduvad katuseaknad, katus on kivi asemel plekist, korstnal puuduvad kobad jne). Auditi lähteülesanne erineb oluliselt sellest, milliseid nõudeid hagejad saavad kostja vastu esitada, seetõttu ei ole audit kõlbulik tõend. Auditis nimetatud puudusi tegelikuks ei esine. Hagejad teadsid, et elamu oli osaliselt projektist erinevalt ehitatud ja et elamus ei olnud kasutusluba. Vallaametnik kinnitas pooltele, et ehitusprojektist erinev ehitamine ei takista kasutusloa saamist ja selleks piisab käsitsi tehtud joonise esitamisest, mis kajastab reaalset olukorda. Projektist kõrvale kaldumise tõttu on ka muudetud ehituslahendusi, sh ei olnud kivikatuse plekk-katusega asendamise tõttu vaja kasutada algselt ettenähtud mõõdus sarikaid ja muid kandekonstruktsioone. Soovitus muuta elamu soojustusega paremaks, ei tähenda seda, et elamu oli varjatud puudustega. Vintskapi lahendus erinevalt projektist oli hea lahendus ja hagejatele nähtav ega takista kasutusloa saamist. Vihmaveerennid olid nähtavad maja välisel vaatlemisel, sh ei olnud need enne müügilepingu sõlmimist lookas, mida tõendavad enne müüki tehtud pildid. Ees varikatusel lumepiirde puudumine oli hoone välisel vaatlemisel nähtav, mistõttu hagejad olid piirde puudumisest teadlikud. Hagejad tutvusid enne müügilepingu sõlmimist räästaaluse plastkattega ning kiitsid nende seisukorra heaks. Räästakaste on hagejad näinud, mistõttu tegemist ei ole varjatud puudusega. Tuulekastidele ei ole vaja eraldi tuulutust, sest tuul käib nendest läbi, kuna need ei ole soojapidavad kastid. Räästakastide avamine on pisipuudus. Elamu madal sokkel oli hagejatele silmaga näha. Ehitusprojektis ettenähtud trepiastmed asendati pandusega ning selline lahendus oli hagejatele enne müügilepingu sõlmimist näha, samuti oli nähtav panduse kivikonstruktsiooni vajumine. Fassaadi vaated oli hagejatele nähtavad ning nad olid teadlikud seal asunud akende ja uste arvust ja paiknemisest. Fassaadi erinevus ehitusprojektist on võimalik kõrvaldada joonise esitamisega kohalikule omavalitsusele. Välised puitkarkass-seinad on väiksemad ehitusprojektis märgitust, sest majal on kivikatuse asemel plekkprofiilkatus. Välisseinas 20 cm kivivilla asemel 15 cm mineraalvilla, sest 20 cm postide asemel on katusematerjali vahetamisel kasutatud 15 cm poste. Aurutõkkekile on asendatud tuuletõkkeplaadiga, kuid auditi koostaja ei ole seda asjaolu märganud. Elutoa aknapleki kalded olid elamu üleandmisel korras. Puitlaast plaadi kinnituskruvi ja kipsplaadi kinnituskruvidel on sama arv keermeid, mistõttu nende kinnitus on võrdne. II korruse WC ukse juures on põrand vajunud hagejate tegevuse tõttu. Põranda vajumist võib põhjustada parketile läinud vesi või on toimunud vannitoas veeavarii. Elektriprojekti puudumisest olid hagejad teadlikud. Kostja andis üle elektrimõõtmise akti, mille kohaselt elektrisüsteem vastas nõuetele. Kuna korstna kaudu ventilatsiooni ei tehtud, ei olnud vaja lisalõõri ehitada. Ehituses on soovitatav ventilatsioon ühendada välisseinaga. Hoones olev saun ei olnud puuküttega, mistõttu ei ole korstnasse sauna jaoks eraldi lõõri ehitatud. Hagejad teadsid, et korstnal on kaks lõõri. Sarikad jm kandavad puitkonstruktsioonid on eraldatud korstnast tsementeeritud katikuga, mis asub teisel korrusel ümber korstna 20 cm laiuselt. Korstna osale, mis väljub läbi pööningu lae lasti, on pandud tulekindel vaht, mis on kooskõlas tuleohutusnõuetega. Kamina lõõris (slepe) on tagatud piisav tõmme kaminale, kuna kaminas tuld tehes ei aja kamin suitsu sisse. Katlaruum on väljaehitamata ja hagejad olid sellest asjaolust teadlikud. Trapid täidavad oma funktsiooni. I korruse r/b põrandaplaatide all on metallsõrestikuga 20 cm betooni kiht, seega ei saa see vajuda. Enne müügilepingut olid

2-16-15110 vannitoa põrandal plaadid lahti ja hagejad teadsid seda. Kostjale teadaolevalt ei ole ühes seinas külmasildu. Kostja ei kinnitanud hagejatele, et kasutusloa saamiseks on vaja üksnes korstnapühkija akti Kostja andis kõik tema valduses olevad dokumendid hagejatele üle, sh ehitusprojekti ja elektrimõõdistusakti. Muid dokumente kostjal ei olnud ega ole. Hagejad ostsid teadlikult kinnisasja, millel oli ehitusjärgus olev hoone. Müügilepingu p 1.5. kohaselt asus kinnistul ehitamisel olev üksikelamu ja müügilepingu p 1.6. kohaselt elamul kasutusluba puudus. Järelikult tuleb hoone keskmise kvaliteedi määramisel VÕS § 77 mõttes lähtuda kasutusloata ehitamisel oleva hoone keskmisest kvaliteedist. Kuna müügilepingu alusel tuligi üle anda ehitamisel olev hoone, millele puudub kasutusluba, siis ei ole kostja rikkunud müügilepingut ega VÕS § 217 lg-st 1 tulenevat kohustust. Hagejad said enne müügilepingu sõlmimist tutvuda hindamisaktiga ja müügilepingu p-s 1.9.2. kinnitasid hagejad seda, et nad on tutvunud ehitistega, dokumentatsiooniga ja on teadlikud kinnisasja seisukorrast. Isegi kui menetluse käigus peaks selguma mõnede varjatud puuduste olemasolu ja sellega seoses peaks kostja hüvitist maksma, siis tuleb kahjuhüvitist VÕS § 140 lg 1 alusel vähendada 1 euroni. Hagejate nõue moodustab ligi poole kinnisasja müügihinnast. Kostja müüs hagejatele kinnisasja niigi 20 400 euro võrra alla hindamisaktis märgitud turuhinna. Kui võrrelda samas piirkonnas asuvaid hoonestatud kinnisasja müügihindu, siis nähtub, et müügihind oli märkimisväärselt alla turuhinna. Hageja nõue ei ole selge. Hagiavalduse p-dest 1.14 ja 1.16 ei ole võimalik selgelt aru saada, kas hagejate nõue baseerub varjatud puuduste maksumuse hüvitamisnõudel või elamule kasutusloa saamiseks vajalike projekteerimise ja ümberehitustööde maksumuse hüvitamisnõudel. Ei ole võimalik aru saada, kas hageja tugineb varjatud puudustele või ka muudele puudustele. Sellest sõltub aga tõendamiskoormis. Kostja soovis tellida ise ehitusliku ekspertiisi varjatud puuduste tuvastamiseks, kuid hagejad ei võimaldanud ekspertidel elamuga tutvuda. Seetõttu sai kostja esitada üksnes ekspertiisi hagejate ehitatud ehitise auditi kohta. Selle kohaselt on auditis märgitud 33 puudusest varjatud puudusi vaid 3 ning nende likvideerimiskuluks on 5400 eurot. Esimese astme kohtu otsus

2-16-15110 sellel asuv ehitamisel üksikelamu (elamu). Elamu oli müügilepingu sõlmimisel kostja registreeritud elukohaks ning kostja ei ole vaidlustanud seda, et hagejad ostsid kinnisasja sellel asuvas elamus elamise eesmärgil. Hagejate kahjunõue põhineb müügilepingu eseme nõuetele mittevastavusel ehk müüdud elamu puudustel. Hagejad leidsid, et kõik puudused, millele nad tuginevad, on ühtlasi varjatud puudused ning ekspert IP hinnangul sellised puudused, mis tuleb kõrvaldada, et saada elamule kasutusluba. Tegemist on lepingu rikkumisest tuleneva kahju hüvitamise nõudega tulevikus tekkivate kulude hüvitamiseks (lisaks osaliselt juba tekkinud varalisele kahjule). Hagejad viitasid kahjunõude alusena ka hagiavaldusele lisatud ehitise auditi aruandele (audit), kus on toodud prognoos elamu puuduste likvideerimise maksumuse kohta. Puuduste kõrvaldamise tööde maksumus 74 952 eurot 14 senti hõlmab hagejate väitel üksnes elamu nende varjatud puuduste kõrvaldamise maksumust, mille kõrvaldamine on vajalik kasutusloa saamiseks. Samuti tuginesid hagejad eksperdiarvamuse p-le 2.6, et elamu ei ole ilma oluliste puuduste kõrvaldamiseta kasutuskõlblik ning kasutusloa saamiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning ehitamise käigus järgida asjatundlikkuse põhimõtet. Eelnevast saab järeldada, et hagejad nõuavad kostjalt kulude hüvitamist, mis tekivad elamu puuduste kõrvaldamise maksumusest ja kasutusloa hankimise vajadusest. Lisaks puuduste kõrvaldamise kuludele peavad hagejad neile tekitatud kahjuks ka ekspertiisi läbiviimise kulu kokku 714 eurot. Hagejate kahjunõude õiguslikuks aluseks võiks olla VÕS § 115 lg 1 ning VÕS § 128 lg 3. Praeguses asjas on eeldused lepingu rikkumisega põhjustatud kahju hüvitamise nõude rahuldamiseks täidetud. Pooled ei ole väitnud, et elamu pidi vastama mingile kokkulepitud kvaliteedistandardile VÕS § 217 lg 2 p 1 mõttes. See ei tähenda aga, et ostuese ei peagi mingitele kvaliteedinõuetele vastama. Isegi kui müügiesemeks on pooleliolev elamu, peavad selles juba teostatud tööd vastama keskmisele kvaliteedile ning olema üldjuhul projektijärgselt ettenähtud. Elamu pidi vastama vähemalt valmis elamu keskmisele kvaliteedile (VÕS § 77 lg 1 teise lause tähenduses) ning olema kasutusloa saamiseks sobivas seisundis, välja arvatud osas, milles pooled olid selgelt teisiti kokku leppinud (näiteks müügilepingu p-st 3.1 tulenevalt oli hagejatele teada korstnapühkija akti puudumine). See tähendab, et elamu küte ja ventilatsioon peavad vastama ehitise asukoha klimaatilistele tingimustele ning ehitise elamuna kasutamise otstarbele vastavas seisundis (sh peab olema elamu piisavalt soojustatud, elamul peab olema toimiv ventilatsioon), elamu peab olema kasutamiseks ohutu (nii konstruktsioonide tugevuse, kütteseadmete kui ka elektriohutuse seisukohast – ehitusseaduse (EHS) § 8), elamu peab olema ehitatud asjatundlikult (EHS § 10) jne. Elamus juba tehtud tööd pidid olema tehtud nõuetekohaselt, sh kooskõlas projektiga. Finants & Ekspertiis OÜ ehitusekspert IP koostas ehitusliku ekspertiisi tulemusena ehitise erakorralise auditi töö nr 272/03-16. Ekspert tuvastas kokkuvõtlikult, et elamul on väga palju varjatud puudusi. Samuti tuvastas ekspert, et elamu ei ole ilma oluliste tehniliste puuduste kõrvaldamiseta elamuna kasutuskõlblik ning kasutusloa saamiseks tuleb koostada uus ehitusprojekt ning ehitamise käigus järgida asjatundlikkuse põhimõtet, vältimaks juba tehtud ehitusvigade kordumist. Auditis on eraldi välja toodud ka elamuga seotud peamised puudused. Ekspert viitas hagejate võetud hinnapakkumiste alusel eksperdiarvamuse p-s 3 elamu peamiste puuduste kõrvaldamise maksumusele. Auditiga on tõendatud, et kostja müüdud elamul esinesid hagejate nõude aluseks olevad ja eksperdiarvamuses kinnitamist leidnud puudused. Elamu puuduste olemasolu kinnitavad ka elamu termograafiauuringu tulemused, Korstnaabi hinnang küttesüsteemile ja Elektripaigaldise OÜ audit, millest

2-16-15110 nähtuvalt elektripaigaldis ei vastanud kehtestatud ohutusnõuetele ega olnud ettenähtud otstarbel kasutamiseks ohutu. Hagi aluseks olevad ja eksperdiarvamuses kirjeldatud puudused olid varjatud puudused, mida kinnitab eksperdiarvamus. Ekspert tuvastas, et elamul on väga palju puudusi, mida tavainimene ei saa ega oska märgata, kuid mis tulevad ekspluatatsiooni käigus ilmsiks. Samuti järeldub hagejate vande all antud ütlustest, et nad elamu ülevaatusel hilisemas eksperdiarvamuses kirjeldatud puudusi ei märganud ning muid haginõude aluseks olevaid puudusi hagejatele kostja poolt ei tutvustatud. Tunnistaja VE ütlustega on tõendatud, et hagejaid haginõude aluseks olevatest elamu puudustest ei informeeritud ja nad ei saanud neid ka märgata, sest tunnistaja hinnangul elamul mingeid puudusi ei esinenud. Kuna tunnistaja kui vaidlusaluse elamuga hästi kursis olev inimene (sisekujundaja) elamul ühtegi puudust ei märganud, siis ei saanud seda eeldada ka hagejatelt. Samuti on tunnistaja ütlustega ümber lükatud kostja väide, et kostja teatas enne müüki hagejatele kõikidest võimalikest elamuga seotud puudustest. Eluliselt ei ole usutav, et olukorras, kus kostja enda väitel hagejaid kõikidest elamuga seotud puudustest informeeris, jätnuks ta müügilepingusse sellise tema huve kaitsva punkti lisamata. Kuna kostja elamu puudusi müügilepingus välja ei toonud, võttis ta ise riski, et hagejad ostjatena võivad kasutada seaduses ettenähtud õiguskaitsevahendeid, sh kahju hüvitamise nõuet. Kostja vastuväited, et elamu puudused olid nähtavad ja hagejatele teadaolevad, on ebaõiged ning paljasõnalised. Erinevalt riiklikult tunnustatud eksperdist ei ole kostja ega tema esindaja ehitustehniliste eriteadmistega isikud. Seetõttu ei lükka kostja hinnangud ümber eriteadmistega isiku tuvastatud asjaolusid ja nende alusel tehtud järeldusi. Samuti märgivad hagejad põhjendatult, et eksperdiarvamuses toodud puuduste tekkepõhjustest (ebakohastest ehitustöödest) nähtuvalt on olemuslikult tegemist varjatud puudustega, sest hagejad ei pea eriteadmisteta isikutena ehitustehnilist spetsiifikat (sh vihmaveerennide ja räästakastide paigaldamise nõudeid ja head ehitustava) tundma. Puuduste varjatud olemust kinnitab ka see, et müügilepingu sõlmimise eelselt koostatud Ober-Haus Hindamisteenuste OÜ eksperthinnangu kohaselt elamul visuaalse ülevaatuse hetkel puudusi ei esinenud. Kostja esitatud ehitusinsener ES eksperthinnang ja tabel, kus on puuduste nähtavuse ja olemasolu kohta antud paarirealine ja arusaadavalt motiveerimata hinnang, on ilmselt ebausaldusväärne tõend. Eksperdi arvamuses toodud järeldused on kontrollimatud, see on paljasõnaline hinnang. Kostja eksperdi CV-st ei nähtu, et tegemist oleks ehitusinseneri haridusega isikuga või riiklikult tunnustatud eksperdiga. Ekspertarvamuse järeldusi ei saa kontrollida. Kuna elamul on varjatud puudused, siis ei ole asjakohane kostja viide VÕS § 218 lg-le 4. Müügilepingu p-s 1.9.2 on hagejad küll kinnitanud, et nad on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ehitused ning nende kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlikud ehitiste seisukorrast, kuid see kinnitus ei laiene varjatud puudustele. Kostja ei ole tõendanud, et ta oleks hagejaid enne müügilepingu sõlmimist elamu puudustest teavitanud või et tegemist oleks olnud silmaga nähtavate puudustega. Kuigi müügilepingu p-s 1.5 on märgitud, et elamu on ehitamisel, puudus müügilepingus viide sellele, et elamule kasutusloa hankimine ja elamu kasutamine võiks olla takistatud. Müügilepingu p 3.1 kokkuleppest tulenevalt pidi elamule kasutusloa saamiseks täiendavalt vajalik olema üksnes korstnapühkija akt ning hagejad võisid eeldada, et peale korstnapühkija akti on olemas kõik muud kasutusloa saamiseks vajalikud dokumendid, vastasel korral olnuks

2-16-15110 mõistlik, et pooled oleks kokku leppinud kostja kohustuses anda hagejatele üle kõik „temal olemasolevad“ kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid, mitte aga „kõik“ kasutusloa taotlemiseks vajalikud dokumendid (VÕS § 29 lg 4). Mingeid viiteid elamu puudustele ega raskustele kasutusloa saamisel ei sisalda ka elamu müügikuulutus, milles on elamut kirjeldatud kui 2012. aastal valminud, kuid endiselt täiesti uue elamuna. Müügilepingu p-s 1.8.3 on kostja kinnitanud, et lepingu esemel ei ole mingeid kostjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest kostja ei ole hagejatele teatanud või mida hagejad ei saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Kostjat ei vabasta vastutusest puudustega elamu müümise eest ka asjaolu, et kostja ei pruukinud ise kõikidest elamuga seotud puudustest teadlik olla. Hagejatele müüdud oluliste varjatud puudustega elamu ei vastanud lepingutingimustele, sest see ei sobinud puuduste tõttu elamise otstarbeks ja sellele ei ole enne puuduste kõrvaldamist võimalik saada kasutusluba. Kuna pooled ei ole müügilepingus kokku leppinud, et müüakse elamu, milles on hagejate esiletoodud puudused, siis ei oleks tohtinud poolte kokkuleppe kohaselt selliseid puudusi elamus olla, mistõttu ei vastanud elamu müügilepingu tingimustele. Eksperdiarvamuse ja selle lisaks olevate fotodega on tõendatud, et puudused on tuvastatud 2016. aasta märtsi seisuga. Samas on hagejad kostjat elamu puudustest informeerinud juba 2015 oktoobris ning eksperdiarvamusest nähtuvalt on tegemist varjatud puuduste ja ehitusvigadega. Kostja ei ole esitanud tõendeid, mille alusel saaks järeldada, et elamu puudused tekkinuks pärast seda, kui elamu otsene valdus hagejatele üle anti. Hagejad teavitasid kostjat avastatud puudustest ning andsid kostjale võimaluse oma kohustuste nõuetekohaseks täitmiseks. Hagejate 9. detsembri 2015 e-kirjast nähtuvalt on hagejad selgesõnaliselt kutsunud kostjat osalema ehitusekspertiisi tellimises ja eksperdi valikus. Hagejate esindaja edastas ka eksperdiarvamuse koostamise käigus kostjale teate pretensioonide olemasolust ja kutse tulla kohtumisele, et tutvuda auditi tulemustega ning arutada lahkarvamuste lahendamist. Kuna kostja on puudusi eitanud ning keeldunud puuduste kõrvaldamisest ja hagejatega koostööst, on VÕS § 115 lg-test 2 ja 3 tulenevad kahju hüvitamise nõude eeldused täidetud. VÕS § 101 lg 2 kohaselt võivad hagejad nõuda kahju hüvitamist sõltumata sellest, kas hagejad on esitanud kostjale nõude viia müügiese vastavusse müügilepingu tingimustega. Kostja rikkumise ja hagejatele kahju tekkimise vahel on põhjuslik seos VÕS § 127 lg 4 tähenduses. Kui kostja ei oleks müügilepingut rikkunud ning oleks hagejatele üle andnud müügilepingu tingimustele vastava elamu, ei oleks hagejatel vaja elamu puuduste kõrvaldamiseks kulusid kanda. Kahju tekkimine pidi olema kostjale ettenähtav. Kostja pidi arvestama, et hagejad soovivad elamus elada ning kui kostja annab hagejatele üle oluliste puudustega elamu, tuleb hagejatel teha puuduste kõrvaldamiseks ja kasutusloa saamiseks olulisi kulutusi. Hagejate vande all antud seletusega on tõendatud, et kostja teadis hagejate soovist elamusse perega sisse kolida. Kostja vastutab müügilepingu rikkumisega hagejatele tekitatud kahju eest. Kostja ei ole tõendanud tema kui müüja vastutust välistavaid asjaolusid. Elamu varjatud puudustest on tänaseks juba osaliselt kõrvaldatud korstnaga seotud puudused. Vastavate renoveerimistööde maksumuseks on RenoRe OÜ arvete nr 194/09/2016, nr 116/06/2016 ja nr 193/09/2016 kohaselt 1782 eurot. Hagejad on nimetatud summa tasunud. Samuti on hagejad kandnud ekspertiisi läbiviimise kulud 714 eurot. 73 170 eurot 14 senti on vaadeldav puuduste kõrvaldamiseks tulevikus kantava kuluna.

2-16-15110

Kahju suurus tuleb kindlaks määrata kohtu diskretsiooniõiguse alusel lähtudes VÕS § 127 lg-st 6 ja TsMS § 233 lg-st 1. Kuna hagejate nõudest üksnes 3,3% moodustavad reaalselt kantud kulud ja 96,7% on seotud tulevikus tekkivate kuludega, tuleb hagejate kahjunõuet käsitada ühtse tervikuna ning määrata ka hüvitamisele kuuluva kahjusumma suurus terviklikult ja kahjunõude üksikuid komponente eristamata. Mõistlik ei ole eristada hagejate reaalselt kantud ja tulevikus tekkivaid kulusid, kuna olemuslikult on need kulud tihedalt seotud ning nende kuludega seotud kahjunõue põhineb kostja vastutusel elamu puuduste eest. Elamu kasutusloa saamiseks vajalike projekteerimise ja ümberehitustööde maksumus 74 952 eurot 14 senti ei ole tuvastatud eksperdi hinnanguna ekspertarvamuse alusel. Ekspert võttis kokku hagejatele esitatud hinnapakkumiste summa, kuid ei andnud oma hinnangut sellele, et hagejatele tehtud hinnapakkumistest moodustuv väidetavate puuduste kõrvaldamise maksumus oleks ka eksperdi enda hinnangul vältimatu ja odavaim summa elamu puuduste kõrvaldamiseks. Hagis nõutud summa on hagejatele tehtud hinnapakkumiste liitmise matemaatiline tulem, kuid sellest ei saa järeldada, et see on vältimatult vajalik ja odavaim elamu puuduste kõrvaldamiseks. Alternatiivseid pakkumisi kohtule esitatud ei ole. Samuti ei nähtu esitatud hinnapakkumistest vähemalt osaliselt ka pakutud tööde täpset sisu ega mahte. Osaliselt on küsitav hinnapakkumises märgitud tööde seos hagejate poolt esile toodud puuduste kõrvaldamisega või vastavate tööde põhjendatus. Seega ei saa kulude hüvitamise nõuet lahendada n-ö sendi täpsusega ja tõenduspõhiselt. Olukorras, kus hagejad olid teadlikud, et ostavad ehitamisel oleva kasutusloata elamu ja kinnitasid müügilepingus teadlikkust ehitiste seisukorrast, ei oleks kõiki asjaolusid arvestades õiglane, kui hilisemate elamu varjatud puudustega seonduv kahju jääks täielikult kostja kanda. Nii nagu müüjal, on kinnisvara ostmisel ka ostjal hoolsuskohustus. Kuna hagejad möönsid vande all antud ütlustes enda ehituslike teadmiste puudulikkust, siis teades samal ajal elamu staatust „ehitamisel“ olevana ja kasutusloa puudumist, olnuks mõistlik, et hagejad vastavate eriteadmiste puudumisel oleksid juba enne müügilepingu sõlmimist elamu ehitusala asjatundjat kaasates korralikult üle vaadanud. Hagejate esitatud hinnapakkumise alusel tööde tegemisel muutuks ka hagejatele müüdud maja olemus, sest osaliselt oleksid tehtavad tööd senisest projektist erinevad. Kuigi projektijärgsetest lahendustest erinevate lahenduste kasutamine võib olla teatud ulatuses vältimatu, tähendab see siiski seda, et kõigi hagejate soovitud renoveerimistööde elluviimine ei täidaks üksnes puuduste kõrvaldamise eesmärki, vaid ka parendaks elamut võrreldes sellega, millisena oli maja hagejatele tutvustatud ja müüdud. Hagejad olid näiteks elamut ostes teadlikud selles, et nii katuse kui seinte talad olid mõõdus 15 cm korda 5 cm, kuid on nõudnud kostjalt siiski selle puuduse kõrvaldamist. VÕS § 127 lg 6 alusel kahjuhüvitise suuruse kindlaksmääramisel tuleb arvestada kostja taotlust kahjuhüvitise vähendamiseks, kuna hagis esitatud kahjunõue moodustab ligi poole kinnisasja müügihinnast. Kahju hüvitamine täies ulatuses oleks kostja suhtes äärmiselt ebaõiglane ja mõistlikult vastuvõtmatu. Kui hagejad leidsid, et elamu vajab nende hinnangul parandamist ligi poolele kinnistu müügihinnale vastavas mahus, võinuks olla mõistlik hoopis lepingust taganemine ja kostjalt müügihinna tagasinõudmine. Eksperdiarvamuse kohaselt on hoonete kapitaalremondi tavapärane maksumus 25-35% ehitushinnast. Kuigi ekspert on konkreetse elamu kapitaalremondi maksumuse suurusjärku kõrgemaks pidanud, on ekspert

2-16-15110 seejuures lähtunud hagejate võetud hinnapakkumistest. Hagejatele hüvitamisele kuuluva kahju suurusjärgu leidmise üheks lähtekohaks võiks olla ca 25% elamu ehitushinnast. Kuna müügilepingu objektiks oli kinnisasi koos selle oluliste osadega, ei saa elamu ehitushinda aga samastada kinnisasja müügihinnaga, sest kinnistul on iseseisev väärtus ka ilma ehitisteta. Kuna poolte kokkuleppe kohaselt oli kinnisasja müügihinnaks koos sellel asuva elamuga 160 000 eurot, siis võib eeldada, et pooled ei hinnanud elamu ehitushinda kõrgemaks kui 150 000 eurot. Kuna asjas ei ole tõendatud, et kostja alandas puuduste tõttu müügihinda, siis ei saa seda kahjuhüvitise suuruse määramisel arvestada. Eeltoodud asjaolusid ja tõendeid arvestades on õiglaseks hüvitise suuruseks hagejatele 37 500 eurot. Nimetatud kahjuhüvitis hõlmab elamu puuduste kõrvaldamisega ja kahju kindlakstegemisega tekkinud ja tekkivate kulutuste hüvitamist. Hagejate viivisenõue on põhjendatud osaliselt, sest ka hagejate kahjunõue on põhjendatud osaliselt. Arvestades hagi osalist rahuldamist, jäävad TsMS § 163 lg 1 järgi menetluskulud poolte enda kanda, v.a hagejate tasutud riigilõiv ning hagejate määruskaebemenetluse kulud. Hagejate apellatsioonkaebus

2-16-15110 vääralt VE ütluste alusel, et hagejaid teavitati enne müügilepingu sõlmimist asjaolust, et elamu katuse ja seinte talade paksus on 15x5cm.

2-16-15110

RINGKONNAKOHTU SEISUKOHT

2-16-15110

Hagejate väiteid arvestades sai kostja rikkumiseks olla see, et müüdud kinnisasjal asunud elamu ei vastanud lepingutingimustele VÕS § 217 tähenduses. Maakohus leidis õigesti, et kuna pooled ei olnud eraldi elamu kvaliteedinõuetes kokku leppinud, pidi elamu vastama kasutusotstarbele ja olema vähemalt keskmise kvaliteediga VÕS § 77 lg 1 tähenduses. Seejuures saab kvaliteedi osas arvestada ehitamisele seaduses sätestatud nõudeid ja head ehitustava. Samuti peab elamu vastama üldjuhul olemasolevale projektdokumentatsioonile, kuid projektist kõrvalekaldeid ei saa pidada ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt ka Riigikohtu 30. septembri 2015. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-100-15, p 25–27). Kuigi ülalmärgitu kohaselt ei ole õige kostja etteheide maakohtule, et maakohus jättis hageja nõude eelmenetluses kvalifitseerimata, oleks maakohus pidanud siiski eelmenetluses TsMS § 392 lg 1 p 3 järgi välja selgitama poolte faktilised ja õiguslikud väited, sh paluma hagejal iga väidetud puuduse kohta täpsustada, millistele nõuetele see ei vasta (keskmisele kvaliteedile, projektile või kasutusloa saamise tingimustele). Asjaolu, kas tegemist oli varjatud puudusega või mitte, saab aga VÕS § 218 lg 4 järgi hinnata kõigi puuduste puhul ning see ei loo eraldiseisvat nõudealust, nagu väidab kostja.

2-16-15110

2-16-15110

/allkirjastatud digitaalselt/ Liis Arrak

/allkirjastatud digitaalselt/ Indrek Soots

/allkirjastatud digitaalselt/ Ande Tänav

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.