Eesti Vabariigi nimel Kohus
Harju Maakohus, Kentmanni Kohtumaja
Tsiviilasja number
2-05-24180
Otsuse tegemise aeg ja koht
04.04.2008.a., Tallinn
Kohtunik
Maie Seppo
Kohtuasi
AS VM hagi OÜ BKja OÜ BKvastu parenduste hüvitamise summas 370 992 krooni ja viiviste summas 350 000 krooni väljamõistmise nõudes 05.02.2008
Kohtuistungi toimumise kuupäev Asja arutamise juures viibinud ja kohtuistungil osalenud isikud
istungisekretär Kadri Lember, hageja esindaja vandeadvokaat Kristina Uuetoa-Tepper kostja OÜ BK esindaja Anti Päiv kostja OÜ BK esindaja Merike Lätt
Jätta hagi rahuldamata Kohtukulud jätta hageja kanda
Kohtuotsuse peale võib esitada apellatsioonkaebuse Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul, alates otsuse teatavaks tegemisest.
AS VM (edaspidi nimetatud „Hageja“ (endise ärinimega VMKAS, ka VMAS) on alates 1993.a. oktoobrist rentinud OÜ-le K kuulunud vara, asukohaga XXX, Tallinn, vastavalt rendilepingule nr.3 ja nr. 10. Märtsis 1995.a. avaldas hageja soovi teostada tema poolt renditavates ruumides kapitaalremonti. OÜ K (edaspidi nimetatud „Rendileandja“ teavitas Hagejat, et ei tee takistusi ümberehitustööde tegemiseks ja lubas teostada kapitaalseid ehitustöid. Hageja esitas 15.märtsil 1995.a. Rendileandjale hinnapakkumise kolmanda korruse kapitaalehituse maksumuse osas summas 370 992 krooni. 12.aprillil 19995.a. sõlmisid Hageja ja Rendileandja kokkuleppe renditud vara parenduste hüvitamiseks summas 370 882 krooni vastavalt 15.märtsil 1995.a. esitatud tööde maksumuse
kalkulatsioonile. Rendileandja kohustus kokkuleppe kohaselt ümberehitustööde teostamise ees tasuma pärast rendilepingu lõpetamist 30 päeva jooksul. 22.jaanuaril 2001.a. teavitas OÜ K Hagejat, et jaanuaris 2001.a. sõlmitud halduslepingu kohaselt kuuluvad alates 1.veebruarist 2001.a. kõik rendileandja õigused ja kohustused OÜ-le MKO. OÜ MKO õigusjärglaseks on OÜ BK. OÜ BK on ühendatud 19.jaanuaril 2004.a. BREMAS, uueks ärinimeks on OÜ BK(OÜ BK on 18.augustil 2004.a. äriregistrist kustutatud) Seega on Rendilepingust tulenevate õiguste ja kohustuste eriõigusjärglaseks OÜ BK. Hageja leiab, et OÜ BKon kohustatud hüvitama Rendilepingus kokkulepitud tingimustel Hageja poolt teostatud parendustööde maksumuse XXX, Tallinn paiknevates kontori- ja laoruumides. 12.aprillil1995.a. kokkuleppe punkt 5 nägi ette, et tähtaegselt tasumata jäänud summale arvestatakse juurde viivist 1,0 % võla summast päevas. Hageja ei esita viivisnõuet täies ulatuses . Hageja viivisnõue on 15 000 krooni. 27.10.2005.a. esitas hageja taotluse kaasata kostjana OÜ BK. Hageja arvates peab kohus kohtumenetluse tulemusena tuvastama, kas OÜ BK on omandanud kõik rendileandja õigused ja kohustused, sh. ka 12.aprillil 1995.a. sõlmitud kokkuleppest tuleneva kohustuse paremuste hüvitamise osas või on OÜ BK tegutsenud üksnes OÜ BK esindajana. 04.10.2006.a.suurendas hageja viivisnõuet. Vaidlus puudub selles, et OÜ-ga VM sõlmitud rendileping lõppes 2001.aastal. Seega on OÜ BK igal juhul viivitanud parenduste tegemiseks kantud kulutuste hüvitamisega ajavahemikul 01.jaanuar 2002.a. kuni 30.september 2006 kokku 1734 kalendripäeva. Arvestades viivise suurust 1% tasumata summalt päevas ehk 3 709,92 krooni päevas, on viivis nimetatud ajavahemiku eest 6 433 001,28 krooni. Hageja palub kostjalt välja mõista viiviseid summas 350 000,- krooni.
Kostja OÜ BK hagi ei tunnista. 22.01.2001.a. teavitas OÜ K hagejat, et 18.01.2001.a. on sõlmitud OÜ K ja OÜ MKO vahel Haldusleping, mille kohaselt alates 01.02.2001.a. kuuluvad OÜ-le MKO kui haldusfirmale kõik rendileandja õigused ja kohustused.. OÜ MKO õigusjärglaseks on BK.. OÜ BK(OÜ K õigusjärglane) on seisukohal, et hageja on nõustunud Rendileandja kohustuste üleminekuga kolmandale isikule, kuivõrd hagejat on teavitatud nimetatud muudatusest ning hageja ei ole sellele esitanud ühtegi vastuväidet. Hageja on aktsepteerinud, et kõiki rendiküsimusi lahendas OÜ MKO, arveid esitas OÜ MKO, rendileping lõpetati OÜ-ga MKO. Kostja leiab, et 12.04.1995.a. kokkuleppel olev allkiri ei ole kirjutatud VP poolt. Asjaolule, et 12.04.1995.a. kokkuleppel olev allkiri ei ole tõenäoliselt kirjutatud VP poolt viitab ka see, et 31.08.2001.a. VMpoolt dateeritud avalduses ei ole hageja ühtegi korda viidanud kõnealusele kokkuleppele, vaid on teinud ettepaneku kaaluda rendilepingu lõpetamisel võimalust kas saada OÜ K hoonetes teostatud remondi eest kompensatsiooni või teha tasaarveldus, kuna hagejal on rendivõlg. Hageja nõuab tehtud parenduste hüvitamist tuginedes 12.04.1995.a. kokkuleppele, kuid kostjale ei ole teada, et hageja oleks teinud 15.03.1995.a. hinnapakkumisel loetletud tööd. Kostja on arvamusel, et hageja poolt esitatud hinnapakkumist ei saa lugeda kostjate jaoks siduvaks, kuna seal puudub VPaktsept.
OÜ BKon seisukohal, et 29.01.2008.a. ülekuulatud tunnistaja VMütlusi ei saa võtta usutavana, kuivõrd nimetatud tunnistajal on VM AS ainuosanikuna majanduslik huvi saada nõutud hüvitist ja hagi esitamisel kuni 15.01.2008.a. oli ta ise menetlusosalise esindaja.
Kostja OÜ BKvaidleb hagile vastu. Hagejal oli OÜ-ga K sõlmitud rendileping nr. 3 15.10.1993.a. AS E ja OÜ BK(endise ärinimega OÜ BH) sõlmisid 01.11.2001.a. halduslepingu, mille kohaselt kohustus OÜ BKAS-le E kuuluvaid hooneid ja territooriume otstarbekamalt ja tulemuslikumalt kasutama. Mingisuguseid parendusi OÜ BK antud lepinguga hüvitama ei kohustunud. 12.04.1995.a. kokkulepe on tagantjärgi tehtud ning tühine järgmistel asjaoludel:
Tsiviilseadustiku üldosa seaduse rakendamise seaduse § 12 lg1 tulenevalt kohaldatakse kestvuslepingutele alates 01.juulist 2002.a. TsÜS-s ja Võlaõigusseaduses sätestatut. Kestvuslepinguga seotud asjaoludele või toimingutele, mis on tekkinud või tehtud enne 01.juulit 2002.a. kohaldatakse senikehtinud seadust. Hageja nõudeõigus renditud objekti osas teostatud parenduste hüvitamiseks tekkis enne 01.juulit 2002.a. , s.o. ajal, millal rendisuhteid reguleeris Eesti Vabariigi Rendiseadus, kohustisõiguse üldosa reguleeris Tsiviilkoodeks. Hageja ja kostja õiguseellase OÜ K vahel kehtis alates 1993.a. oktoobrist Rendileping, mille alusel Hageja rentis OÜ-le K kuulunud vara asukohaga XXX, Tallinn .Renditavaks objektiks olid kontori- ja laoruumid. Hagiavalduse kohaselt on hageja on teinud renditaval objektil parendustöid summas 370 992 krooni. Hageja soovib, et parendustööde maksumuse 370 992 krooni ja viivised 350 000 krooni hüvitaks kostja OÜ BKvõi OÜ BK. Rendiseaduse § 12 lg1 sätestab, et kui renditud vara rendile andja loal parendatakse, on lepingu lõppemisel või lõpetamisel rentnikul õigus nõuda selleks tehtud vajalike parenduste hüvitamist, kui Eesti Vabariigi seaduses või lepingus ei ole ette nähtud teisiti.
Kohtule esitatud Kontori ja laoruumide rendilepingus nr. 3 15.oktoobrist 1993.a.ja 12.oktoobrist 1995 (toimiku lk.12-16) oli ette nähtud teisiti. 15.10.1993 sõlmitud rendilepingu punkt 6.1. sätestab, et Rentnikul on õigus omal kulul teha renditavates ruumides sanitaarremonti ja ümberehitusi .Nende kulutuste hüvitamist rendileandja poolt leping ette ei näinud. Hageja esitas kohtule 12.04.1995.a. poolte vahel sõlmitud kokkuleppe parendustööde hüvitamiseks (toimiku lk.17). 12.aprilli 1995.a. kokkuleppega on määratud kindlaks tehtud parendustööde hüvitamise kord. Kõnealuse kokkuleppe p.4 alusel tekib rendileandjal tehtud parendustööde hüvitamise kohustus rendilepingu lõppemisest alates 30 päeva jooksul. Kokkuleppe kohta tehtud ekspertiis tuvastas, et OÜ „K“ kokkuleppel 12.04.1995.a. olev allkiri VP`i nimelt realt „Rendileandja“ tõenäoliselt ei ole kirjutatud VP`i poolt. Allkirja kirjutamise aega ei ole vastava metoodika puudumise tõttu võimalik määrata. (toimiku lk.232) . Hageja on esitanud kohtule OÜ „K tegevjuhataja VPpoolt allkirjastatud teatise, mille kohaselt OÜ „K“ ei tee takistusi hageja poolt renditavates ruumide kapitaalsete ümberehitustööde ja sanitaarremondi teostamiseks. OÜ „K“ lubab ehitada kolmandale korrusele uue WC, duširuumi, paigaldada terasest uksed ja ripplaed (toimiku lk.128). Hageja on esitanud kohtule 15.03.1995.a hinnapakkumise , mille kohaselt kolmanda korruse kapitaalehituse maksumus on 370 992 krooni. Hinnapakkumisel puudub „Rendileandja“ aktsept. Kohus, uurinud hageja poolt esitatud kahte eespool mainitud kirjalikku tõendit, asub seisukohale, et OÜ „K“ 10.03.1995.a. kirja ja 15.03.1995.a. hinnapakkumisega ei muutnud pooled 15.10.1993.a. rendilepingu punkt 6.1. Rendilepingu punkti 6.1 muudab rendileandja ja rentniku 12.04.1995.a. kokkulepe, kuid ekspertiisiaktiga on tõendatud, et kokkuleppel ei ole VPallkiri. VMütluste kohaselt (toimiku lk.278) tõi sekretär temale juba VPpoolt allkirjastatud kokkuleppe ja tema ei kahelnud allkirja ehtsuses. Kohus asub seisukohale, kuna tunnistaja VM VM AS ainuosanikuna on majanduslik huvi saada nõutud hüvitist ja hagi esitamisel kuni 15.01.2008.a. oli ta menetlusosalise esindaja, siis ei saa lugeda tema ütlustega eksperdi arvamus ümberlükatuks. OÜ BK on esitanud kohtule terve rea vaidlusalusel perioodil sõlmitud lepinguid ja nende muudatusi (toimiku lk.55-68), millest nähtub, et kõik tolleaegsed lepingud ja nende muudatused olid nummerdatud ja templiga. 12.04.1995.a. kokkuleppel puudub number ja tempel. Kohus, hinnanud kõiki esitatud tõendeid kogumis, asub seisukohale, et ei ole tõendatud kokkuleppe sõlmimine 12.04.1995.a. AS VM ja OÜ „K“ vahel, millega „Rendileandja“, olles tutvunud VMKAS Hinnapakkumisega, nõustus tasuma kapitaalsete ümberehituste eest summas 370 992 krooni peale rendilepingu lõpetamist 30 päeva jooksul ja tähtajaks tasumata jäänud summale arvestatakse juurde viivist iga hilinenud päeva eest 1,0 % võla summast. Kuivõrd kokkuleppe sõlmimine AS VM poolt teostatud kapitaalremondi hüvitamiseks AS VM ja OÜ K vahel ei ole tõendatud, puudub alus hagi rahuldamiseks. Kuna hagi rahuldamiseks puudub õiguslik alus, siis puudub alus kohtu hinnanguks, kas OÜ K andis OÜ-le MKO (haldusfirma) üle kõik rendileandja rendisuhetest tulenevaid olemuslikke rendileandja õiguseid ja kohustusi (sh kohustusi, mis lasusid rendileandjal seoses renditaval objektil tehtud parendustöödega) . .
Menetluskulude jaotamisele tuleb kohaldada kuni 1.jaanuarini 2006.a. kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikku. (edaspidi TsMS). Vastavalt TsMS § 60 lg1 mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. TsMS § 61 sätete kohaselt poolele, kelle kasuks otsus tehti, mõistab kohus teiselt poolelt välja vajalikud ja põhjendatud kulud tema esindaja poolt osutatud õigusabi eest hinnaga hagi puhul kuni viis protsenti hagi rahuldatud osast hagejale või kuni viis protsenti hagi rahuldamata jäetud osast kostjale.
Maie Seppo kohtunik
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.