Võlaõigus › Võõrandamislepingud

valmima 15.05.2005. Pärast parkimiskoha valmimist selgus, et parkimiskoht osutus kasutamiskõlbmatuks. Sellest informeeriti nii ehitajat kui müüjat. 24.10.2005 pöördusid osad ehitise kaasomanikest Tehnilise Järelevalve Inspektsiooni poole taotlusega, et inspektsioon kontrolliks parkimiskohtade ehitusnormidele vastavust. Spetsialisti arvamuse järgi ei vastanud lisaks parkimiskohtadele ka sinna viiva kaldtee projekt nõuetele. Hageja omandisse kuuluvat parkimiskohta iseloomustatakse kasutuskõlbmatuna, sest projektis puuduvad viited parkimiskohtade piiratud kasutamisvõimalustele. Kui hageja oleks teadnud parkimiskoha puudustest, oleks ta korteriomandi ostnud ilma korteriomandiks oleva parkimiskohata. 15.03.2006 teatas hageja koos abikaasaga parkimiskoha müügilepingu taganemisest, kinnitades valmisolekut kostjaga parkimiskoha omandiõiguse ülemineku kokkuleppe sõlmimiseks. Nimetatud kirjale jättis kostja vastamata. Hageja perekonnal ei olnud võimalik korterit peale ostmist kasutama hakata, kuna hooneni viiv tee ei valminud müügilepingus märgitud ajaks (15.05.2005). Juunis tekkisid korteri seintesse ja lakke praod, millest informeeriti kostjat 08.07.2005 saadetud kirjas. Kostja ja Facio Ehituse AS kõrvaldasid praagi vastavalt lubadusele lagede osas 2005 augustis ja seinte osas 2005 oktoobris. Praagiks osutus ka kahte tuppa paigaldatud parkett. Töö lubati teostada hiljemalt 19.11.2005, kuid teostati alles 08.12.2005. Remonti vajasid kõik ruumid. Seetõttu ei olnud mõistlik korterit möbleerida ning hageja ei saanud korterit kasutada kostja tegevusetuse tagajärjel, kuid tasus korteriomandist tulenevaid kommunaalmakseid. Halduskulude tasumine maist detsembrini 2005 summas 5 072,30 kr. oli põhjendamatu ning käsitletav hageja arvamuse kohaselt talle tekitatud kahjuna. Eelnimetatud müügilepingu alusel ostsid ostajad kostjalt ühes korteriomandiga veeboileri, millel puudus markeering ja vajalik dokumentatsioon. Hageja seadis kahtluse alla, et kas boilerit ei ole varem kasutatud. Kostja lepingu rikkumist ei tunnistanud ning hageja ostis uue boileri hinnaga 3 658 kr. Hagejale müüdud veeboiler on puudustega kaup Tarbijakaitseseaduse § 11 lg 1 tähenduses. Sellist kaupa oleks saanud müüa vaid siis, kui sellest oleks ostjat teavitatud. Hageja täitis ise kostja kohustuse kauba asendamise osas. Õigus kahju hüvitamisele tuleneb VÕS §115 lg1. 17.01.2006 kirjaga palus hageja kostjal hüvitada kahju summas 9 130,30 kr. 10 päeva jooksul. Kostja nõuet ei täitnud. Alates 01.02.2006 kuni 04.05.2006 on kostja viivises 93 päeva, seega 214,83 kr. Hageja palus kohtul kostjalt välja mõista hageja kasuks tagastusnõudest tuleneva kohustuse täitmiseks 80 000 kr., intressi 1 755,36 kr., viivist 972,96 kr. ning sissenõutavaks muutuvad põhinõude intress ja viivis kuni põhinõude täitmiseni. Lisaks palus ta välja mõista müügilepingu mittekohasest täitmisest tulenev kahju summas 9 130,30 kr., viivis 214,83 krooni ning sissenõutavaks muutuva põhinõude viivis kuni põhinõude täitmiseni. 07.06.2006 esitas hageja kohtule avalduse loobumiseks 80 000 kr. suurusest tagastusnõudest. Hageja ja tema abikaasa sõlmisid kostjaga 29.05.2006 vahetuslepingu, mille alusel said kostjalt 17,4 m2 suuruse parkimiskoha. Hageja käsitleb vahetuslepingut kostja poolt kohustuse täitmise asendamisena VÕS § 89 lg 1 alusel. Koos tagastusnõudest loobumise avaldusega palus hageja selles osas menetlus lõpetada ja tagastada antud nõudelt tasutud riigilõiv summas 2 125 kr. Ülejäänud osa tasutud riigilõivust summas 2 125 kr. ning menetluskulu summas 17 700 kr. palus ta kostjalt välja mõista. Kostja 2(7)

hageja seisukohaga ei nõustunud ja leidis, et menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Sellest järeldades ei tunnista kostja sisuliselt tema poolt tagastusnõude täitmist parkimiskohtade vahetuslepingu alusel. 13.01.2007 loobus hageja nõudest loobumise avaldusest ja täiendas hagi sellega, et palus kohtul tuvastada kostja poolt hageja esitatud hagi rahuldamist 80 000 kr. suuruse tagastusnõude osas hageja ja kostja vahel 29.05.2006 sõlmitud parkimiskohtade vahetuslepingu alusel. Kostja hagi ei tunnistanud. Hageja on alusetult väitnud, et tema poolt loetletud asjaolude tõttu oli tal võimatu korteri kasutamine. Hagejal oli alates korteri üleandmisest võimalik läheneda elamule mööda kruusakattega teed ning vabalt kasutada oma korteriomandit. Kohustus kõrvaldada praod lagede osas augustis ja seintel oktoobris 2005 täideti. Hageja on allkirjastanud 10.08.2005 ülevaatusakti, mis tähendab, et ta nõustus garantiitööde teostamisega nimetatud tähtaja jooksul. Kuna garantiitööd teostati vastavalt hageja poolt nõustutud tähtaegadele, siis pole kostja oma kohustusi millegagi rikkunud. Pragude tekkimine uutes ehitistes on täiesti tavapärane nähtus tulenevalt ehitusmaterjalide kokkutõmbumisest kuivamisel peale ehitusobjektile paigaldamist. Nimetatud praod kuuluvad likvideerimisele garantiitööde käigus. Tööde teostamine on tänu kaasaegsetele viimistlusmaterjalidele ja tehnoloogiale praktiliselt tolmuvaba. Parketi vahetuseks piisab mööbli nihutamisest ning hageja võinuks oma tube vabalt möbleerida. Seoses uue veeboileri ostmise ja paigaldamisega on hageja esitanud kostja vastu ka nõude 4 058 kr. saamiseks. Hageja nõue põhines asjaolul, et veeboileril puudus üks kleebis, seega on tegemist kasutatud boileriga. Kogu ehitusega seonduv dokumentatsioon on vastavalt pooltevahelisele lepingule üle antud Facio Halduse OÜ-le, mille hulgas on ka dokumendid selle kohta, et hageja veeboiler on ostetud 30.03.2005 Harju Elekter AS-lt. Kostja hankis hagejale isegi personaalse garantiitalongi veeboilerile, millest nähtub üheselt, et tegemist on uue boileriga, millel on kehtiv tootjapoolne garantii. Kostja palus kohtul jätta hagi rahuldamata ning menetluskulud hageja kanda. Maakohtu otsus 30.04.2007 otsusega jättis Harju Maakohus haginõuded 80 000 kr. tagastamiseks, 9139,30 kr. kahju väljamõistmiseks ning intressi ja viiviste saamiseks rahuldamata ja jättis läbi vaatamata haginõude hageja väite õigsuse tuvastamiseks selles, et kostja rahuldas tema tagastusnõude parkimiskohtade vahetuslepingu sõlmimisega. Menetluskulud jättis kohus hageja kanda. 29.05.2006 sõlmisid pooled korteriomandite vahetus- ja asjaõiguslepingu, mille kohaselt Indrek Kukner ja S.K vahetavad neile kuuluva korteriomandi (reaalosana parkimiskoht) kokkuleppel OÜ-ga Gruss Invest kuuluva korteriomandi vastu. Sõlmimisega seotud kulud kohustus tasuma OÜ Gruss Invest. OÜ Gruss Invest hindas talle kuuluva korteriomandi väärtuseks 80 000 kr. ning Indrek Kukner ja S.K hindasid neile kuuluva korteriomandi väärtuseks 80 000 kr. Seega on poolte vahel 29.05.2006 sõlmitud notariaalse korteriomandite vahetuslepingu tulemusel leidnud pooli rahuldava lahenduse hageja nõue kostja vastu viimase poolt hageja kasuks tagastusnõudest tuleneva kohustuse täitmiseks summas 80 000 kr. Korteriomandite 12.04.2005 müügilepingu ja asjaõiguslepingu esemeks II on elamu C null korrusel asuv parkimiskoht nr 60. Müügilepingu kohaselt kinnitas müüja, et ehitises 3(7)

paikneva lepingu esemeks olevate korteriomandite reaalosade ehitustööd on lõpetatud, v.a. garaažiosa asfalteerimistööd, ning et lepinguesemel ei ole mingeid müüjale teadaolevaid varjatud puudusi, millest müüja ei ole teatanud või mida ostja ei ole saanud märgata ülevaatuse teostamisel. Tehnilise Järelevalve Inspektsiooni ekspertiisi kohaselt ei vastanud parkimiskohad ja sinna viiva kaldtee projekt nõuetele ning tehti ettekirjutus hoone X projekteerijale, milles paluti viia parkimiskohtade projekt vastavusse Ehitusseaduses sätestatud nõuetega. Kohus leidis, et hagejal oli võimalik enne müügilepingu sõlmimist korteriomandiese II isiklikult üle vaadata, veendumaks selle kasutamiskõlblikkuses tema sõiduki parkimiseks. Korteriomandi müügilepingu sõlmimise ajal oli veel vabu parkimiskohti. Projekteerija poolt sisse viidud muudatusest ilmnes asjaolu, et hageja poolt omandatud parkimiskoht oligi ette nähtud parkimiseks väikeautole või mootorrattale. Seega ei olnud hageja küllaldaselt hoolas, kui ta müügilepingu sõlmise eel korteriomandi II üle vaatas. Hageja ei ole nõustunud kostja seisukohaga, et 29.05.2006 sõlmitud vahetuslepingut tuleb käsitleda kompromisslepinguna kohtumenetluse lõpetamiseks. Kostja oli seisukohal, et vahetusleping sõlmiti põhjusel, et lõpetada hagejaga see mõttetu vaidlus, kuid mitte seepärast, et kostja hagi tunnistaks. Vahetuslepingus puudub igasugune viide käesolevale kohtuasjale, sest pooled leidsid kokkuleppe. TsMS § 368 lg 1 sätte kohaselt võib hageja esitada hagi õigussuhte olemasolu või puudumise tuvastamiseks, kui tal on sellise tuvastamise vastu õiguslik huvi. Hageja kohtule esitatud nõue tema väite õigsuse tuvastamiseks hageja poolt sisustatud kujul ei kuulu ülaltoodut aluseks võttes kohtu pädevusse. Hageja on asja menetlemise käigus kohustatud ise seaduses sätestatud korras tõendama kohtule tema poolt asjas esitatud väidete õigsust. Kuna hageja nõue ei olnud suunatud õigussuhte olemasolu või selle puudumise tuvastamisele, jätab kohus selle TsMS § 423 lg 1 p 13 alusel läbi vaatamata. Hageja sai vahetuslepingu tulemusel enda omandisse reaalosana garaažiboksi või parkimiskoha väärtusega 80 000 kr., mille ta on notariaalse lepingu alusel vastu võtnud enda omandisse. Sellest tulenevalt jättis kohus rahuldamata hageja nõude kostja vastu 80 000 kr. saamiseks tagastusnõudest tuleneva kohustuse täitmiseks. Hageja ei saanud väidetavalt tema omandisse kuuluvat korteriomandit kasutada kostja tegevusetuse tagajärjel. Tema väidete kohaselt on halduskulude kandmine maist detsembrini 2005 aastal 5 072,30 kr. ulatuses käsitletav talle kostja poolt tekitatud kahjuna. Praod tubade seintes ja lagedes ning vajadus ümber vahetada paigaldatud parkett ei võimaldanud hagejal asuda eluruumi möbleerima. Samuti ei olnud majani viiv tee asfalteeritud. Tee asfalteerimine viibis kostjast mitteolenevatel põhjustel, kuid juba müügilepingu sõlmimise ajal olid kinnistul olemas kruusakattega teed. Hageja ei ole tõendanud, et kruusakattega teed ei olnud läbitavad autoga või jalgsi, mis võinuks takistada hagejal ja tema perekonnal oma korteriomandit kasutada. Columbia-Kivi vastusest hagejale ilmneb, et betoonkivist hoone seintesse tekkivate mõrade tekkepõhjuseks on betooni mahukahanemine, mille võimendajaks on plokkide õõnsustesse valatud täitebetoon. Mõrad soovitatakse viimistleda võimalikult hiljem, umbes 6 – 8 kuud peale valmimist. X ülevaatusaktist nähtus, et puudused otsustati kõrvaldada alates 22.08.2005 nädala jooksul ning ülejäänu 2005 oktoobris. Kostja esindaja allkirja nimetatud dokumendil ei nähtu, seega müüjat akti koostamise juurde ei kaasatud, mistõttu ei ole kostja aktis märgitud 4(7)

tähtaegu rikkunud. Sellest tulenevalt puudus 5 072,30 kr. osas eluaseme kulude kandmisest tuleneva varalise kahju hüvitamiseks hagejale õiguslik alus. Hageja tõstatas veeboileri osas vaidluse põhjusel, et sellel puudus kleebis toote markeeringu kohta. Hageja asus seisukohale, et talle on korterisse paigaldatud kasutatud veeboiler. Vaidlus puudus selles, et paigaldatud veeboiler oli töökorras ning vastavalt müügilepingule tagas kostja korteriomandi müüjana paigaldatavatele seadmetele tootjapoolse garantii. Facio Halduse OÜ poolt üle antud dokumentide hulgas on ka dokumendid selle kohta, et hageja korterisse paigaldatud veeboiler on ostetud 30.03.2005 Harju Elekter AS-lt. Lisaks hankis kostja personaalse garantiitalongi veeboilerile ning edastas selle hagejale oma kirjas 30.05.2006. Hageja vahetas veeboileri välja oma vabast tahtest, ilma, et selleks oleks olnud vajadust. Kostja ei ole andnud hagejale süülist põhjust veeboileri väljavahetamiseks ning seetõttu ei pea kostja kandma ka varalist vastutust hagejale tekkinud kulutuste osas. Kuna hagejale kahju tekkinud pole, puudus hagejal õiguslik alus nõuda kostjalt kahju hüvitamist, intressi ja viiviste saamist. Apellatsioonkaebus Apellant palub tühistada Harju Maakohtu 30.04.2007 otsuse ja rahuldada apellandi poolt hagis esitatud nõuded, jätta menetluskulud vastustaja kanda ja anda välja määrus liigselt tasutud riigilõivu 250 kr. tagastamiseks. Tallinna Ringkonnakohtu 01.06.2007 määrusele, milles paluti täpsustada apellandil oma nõudeid kostja vastu, teatas apellant, et tema nõuded apellatsioonimenetluses on: vastustajalt tuvastusnõudest tulenevate intresside 1745,50 kr. ja viiviste 932,42 kr. väljamõistmine, tekitatud kahju 9130,30 kr. hüvitamine ja kahju tekitamisega seotud viiviste ja intresside sissenõudmine. Apellant ei nõustu sellega, et kohus käsitles vahetuslepingut kompromisslepinguna ning et vastustaja soovis müügilepinguga täita 15.03.2006 taganemisavaldusest tulenevat raha tagastamise nõuet. Vastustaja kirjalik kinnitus tõendab, et müügilepingu sõlmimise aluseks on apellandi taganemisavaldus. Raha tagastamise asemel sõlmiti vahetusleping. VÕS § 89 lg 1 kohaselt võib võlgnik võlausaldaja nõusolekul teha kohustuse täitmiseks vajaliku teo asemel teistsuguse teo. Apellandi 07.06.2006 hagist loobumise avaldusele vastas vastustaja 02.08.2006 kirjas, et läbirääkimised kompromissi leidmiseks käesolevas asjas ei kandnud kahjuks vilja, hageja on menetluse käigus loobunud tagastusnõudest ja menetluskulud tuleb jätta hageja kanda. Kompromisslepingu tagajärjel loobuvad lepingupooled oma nõuetest ning loobuvad vastastikustest menetluskulude nõuetest. Kui vastustaja oleks käsitlenud müügilepingut 02.08.2006 saadetud kirjade ajal kompromisslepinguna, siis ei oleks ta saanud paluda menetluskulude jätmist vaid apellandi kanda. Peale vastustaja poolt tagastusnõude rahuldamist apellant põhinõude rahuldamist ei nõudnud, vaid palus kohtul tuvastada vastustaja poolt tagastusnõude täitmine, kuna sellest sõltus kõrvalnõuete rahuldamine ja menetluskulude jaotus. Tegemist on õigussuhte tuvastamise nõudega, mida kohus oleks pidanud lahendama ka siis, kui sellekohast taotlust ei oleks esitatud, sest vastava asjaolu väljaselgitamine oli hagi lahendamisega lahutamatult seotud. Apellant ei nõustu kohtu põhjendustega kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise osas. Seni, kuni tee ei ole valminud ja puudub kasutusluba, saab eeldada, et tee ei olnud kasutamiseks valmis. Antud vaidluses oleks pidanud vastustaja tõendama, et tee oli 5(7)

kasutuskõlblik ja ohutu. Apellant ei pidanud taluma vastustaja poolt lepingu täitmata jätmisest tulenevaid puudusi. Kohus tuvastas ühelegi tõendile tuginemata, et tee ehitustööde teostamine viibis vastustajast mitteolenevatel põhjustel. Kohus oli seisukohal, et garantiipuuduste kõrvaldamisel on kostja toiminud VÕS § 76 lg 2 mõistes heas usus ja mõistlikult, võttes arvesse tavasid ja head praktikat. Seega hea tava ja praktika juurde kuulub algselt ebakvaliteetse töö teostamine, mis garantiiperioodil kõrvaldatakse. Müügilepingu p 3.4 nägi ette, et lepingu eseme ehitustööde kvaliteet peab vastama 2000 Ehitustööde Üldistele Kvaliteedinõutele. Vastustaja oli vastutav kvaliteedi eest ning oli süüdi selles, et müüs apellandile puudustega asja. AS Columbia Kivi kirjast tuleneb, et pragude tekkimise vältimiseks oleks tulnud projektis ette näha deformatsioonivuukide olemasolu. Kohus nagu ka vastustaja leiavad, et pragude tekkimine oli paratamatus, mille eest keegi vastutust ei pea kandma. Kohus on jätnud tähelepanuta asjaolu, et 18.02.2005 aktiga volitas vastustaja ehitajat vastu võtma garantiiperioodil esitatavaid nõudeid, mistõttu on vale kohtu seisukoht, et vastustajale ei ole puuduste kõrvaldamise tähtajad siduvad. Kohtuotsusest ei selgu, miks kohus loeb tootja poolt elektriseadmetele paigaldatud markeeringute eemaldamise lubatud tegevuseks ja markeeringuteta elektriseadme levitamise õiguspäraseks. Elektriohutusseaduse § 6 lg 1 p 3 ja 4 kohaselt võib elektriseadme turule lasta, kui see on varustatud nõutava märgistuse, teabe ja vastavusmärgiga. Kauba edasine levitaja peab tagama märgistuse olemasolu. Kohtul ei olnud võimalik vastustaja esindajate kinnitustele ega ka esitatud garantiitalongile tuginedes tuvastada veeboileri uudsust, sest asjal oli identifitseeriv seerianumber eemaldatud. VÕS § 108 lg 6 kohaselt võib asja parandamist või asendamist nõuda niivõrd, kuivõrd seda võib võlgnikult mõistlikult oodata. Et boileri vahetamist ei olnud enam mõistlik oodata, vahetas apellant selle ise ja esitas enne kohtusse pöördumist heastamise nõude. Kohus jättis otsusega vastustaja taotluse ülemäärase riigilõivu tagastamise kohta 250 kr ulatuses rahuldamata, kuigi otsuse kirjeldavas osas vastustaja taotlust käsitletakse. Vastus apellatsioonkaebusele Vastustaja vaidleb apellatsioonkaebusele vastu ja palub jätta selle rahuldamata. Ringkonnakohtu otsuse põhjendused Ringkonnakohus leidis, et kaebuse rahuldamiseks puudub alus. Ringkonnakohus nõustub maakohtu otsuse põhjendustega ja TsMS § 654 lg.6 kohaselt ei pea vajalikuks neid korrata. Apellatsioonkaebuses taotles apellant hagis esitatud nõuded rahuldada. Ringkonnakohtu ettepanekule täpsustada ja nimetada sõnaselgelt apellatsioonkaebuse nõuded ning tasuda nende pealt riigilõiv apellant vastas, et tema nõuded apellatsioonkaebuses on „tuvastusnõudest„ tulenevate intresside (1745,50 kr.) ja viiviste (932,42 kr.) väljamõistmine ja kahju (9130,30 kr.) väljamõistmine ning kahjuhüvituselt viiviste ja intresside sissenõudmine kuni põhinõude täitmiseni, ning ei riigilõiv on tasutud 9130,30 kr. kahju hüvitamise nõud pealt.. Ringkonnakohtu istungil apellant kinnitas, et ta ei nõua uue otsusega kostjalt 80 000 kr. väljamõistmist. 6(7)

Seega ei vaidlusta apellant maakohtu otsust osas, millega 80 000 kr. nõue jäeti rahuldamata. Kuivõrd põhinõue jäeti rahuldamata, siis puudus kohtul alus ka kõrvalnõuetena viiviste ja intresside väljamõistmiseks. Kui hageja oleks 80 000 kr. nõudest loobunud seoses kostja poolt haginõude vabatahtliku täitmisega pärast hagi esitamist, oleks ta võinud taotleda kostjalt täidetud nõude pealt menetluskulude hüvitamist TsMS § 168 lg.4 alusel. Hageja aga hagist ei loobunud ja kohus jättis selle rahuldamata. Seega pole tal alust nõuda kostjalt selle nõude pealt menetluskulude hüvitamist ja vaidlus selle üle, kas vahetuslepingu sõlmimine tähendas kostja poolt nõude vabatahtlikku täitmist, on asjakohatu. Maakohus on õigesti leidnud, et hageja esitatud nõue tuvastada tema väite õigust selles, et kostja rahuldas tema nõude vahetuslepingus sõlmimisega ei kuulu kohtu pädevusse (lahendamiseks hagimenetluse korras) TsMS 423 lg.1 p.13 alusel: tegemist ei ole materiaalõigusliku, vaid menetlusõigusliku küsimusena, milline kuulub hindamisele ja lahendamisele menetlusõigussuhte raames, hagist loobumise või selle tagasivõtmise korral. Asjaolu, et maakohus jättis nõude läbi vaatamine otsusega, mitte eraldi määrusega, ei ole oluline menetlusnormi rikkumine ega anna alust maakohtu otsust selles osas tühistada. Maakohu on põhjendatult tuvastanud, et hagejal oleks olnud võimalik korterit kasutada ka garantiiajal ilmnenud puuduste likvideerimise ajal ning et kostja kõrvaldas juba enne hagi esitamist puudused seoses veeboileriga, esitades tõendid, et see on uus, ja personaalse garantiitalongi veeboilerile. Kolleegium nõustub ka selles osas maakohtu otsuse põhjendustega ja leiab, et kaebuse väited ei anna alust maakohtu otsust kahju hüvitamise nõude rahuldamata jätmise osas tühistada.

Tiit Kollom

Ulvi Loonurm

Igor Amann

7(7)

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.