JB ́i hagi ALG AS-i ja AB ́i vastu ostu- müügi lepingu ja asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamise nõudes
Menetlusosalised ja nende esindajad
Hageja: JB (isikukood XXX, elukoht XXX); Hageja esindaja: vandeadvokaat Mati Maksing (advokaadibüroo HETA, XXX); Kostja 1: ALG AS (registrikood XXX asukoht XXX); Kostja 1 esindaja: vandeadvokaat Natalia Lausma, XXX); Kostja 2: AB (isikukood XXX, elukoht XXXX)
Kohtuistungi toimumise aeg
11.03.2008.a
Istungil osalenud isikud
Hageja esindaja vandeadvokaat Mati Maksing, Kostja 1 esindaja vandeadvokaat Natalia Lausma, kostja 2 AB
RESOLUTSIOON
Jätta hagi täies ulatuses rahuldamata. Kohtukulude jaotus Jätta hageja menetluskulud hageja, JB ́i kanda. Edasikaebamise kord Kohtuotsusele on õigus edasi kaevata Tallinna Ringkonnakohtule 30 päeva jooksul alates otsuse kättesaamisest, kuid mitte hiljem kui 5 kuu möödumisel otsuse avalikult teatavaks tegemisest. Esitatud appellatsioonkaebus võidakse lahendada kirjalikus menetluses, kui kaebuse esitamisel ei taotleta selle lahendamist istungil. Hageja nõue ja põhjendused
1.Hageja esitas 6.05.2005.a Tallinna Linnakohtusse hagi, milles palus tunnustada kostja 1 ja kostja 2 vahel XXX.a sõlmitud ostu- müügi lepingu (tõestatud Tallinna notar Sireje Rõõmu poolt, notariaalregistri nr XXX) tühisust. Hagiavalduse kohaselt on hageja ja kostja 2 abielus ja ehitis aadressil XXX, Tallinn, omandati abielusuhete jooksul ning kuulus abikaasade ühisvarasse. 2.09.1997.a müüs kostja 2 nimetatud ehitise kostjale 1 ning sama lepingu raames lepiti kokku ka ehitise omandiõiguse üleminekus kostjale 1. Hagiavalduse kohaselt oli müügileping tühine, sest see sõlmiti ilma abikaasa nõusolekuta. Tehing läks vastuollu perekonnaseaduse § 17 lg-s 4 sätestatud keeluga ning on seetõttu tühine. Peale seda, kui vaidlusaluse lepingu tõestanud notar edastas kohtule nimetatud lepingu ja hageja nõusoleku, mis oli antud lepingu sõlmimise kuupäeval ja mille allkirja ehtsuse notar oli kinnitanud ja saades kostja 1 vastuväited hagile, teatas hageja, et nimetatud hageja nõusolek ei saa olla käsitletav abikaasa nõusolekuna PeS § 17 lg 4 tähenduses, sest hagejale ei esitatud müügilepingut ning hageja andis nõusoleku üksnes müügilepingu sõlmimise läbirääkimiste
Tsiviilasi nr: 2-05-1741 pidamiseks. Hageja leiab, et abieluvaralepingu p-s 3.2. peeti silmas üksnes kodust vara ja see punkt ei reguleeri registrisse kandmisele kuuluvat vara. Hageja hinnangul on p-s 3.2. sätestatud mõiste „kodune vara“ õige ja pigem on üleliigsed viited kinnistusraamatusse ja registritesse kantud varale. Hagi täpsustuses teatas hageja, et talle on teatavaks saanud, et kostjad on 29.08.1997.a, so enne vaidlusalust lepingut sõlminud järelmaksuga ostu- müügi lepingu nr 220/97, millega kostja õiguseellane kohustus ostma vaidlusaluse tehingu esemeks oleva ehitise maksumusega 400 000 krooni ning müüma sama vara kostjale järelmaksuga. Umbes 8 kuud hiljem, so 23.04.1998,a on kostjad sõlminud veel teise sarnase sisuga lepingu nr 85138, mille tingimused erinevad eelkõige vaid kostjale 1 müüdava vara hinna osas (viimases lepingus on maja hind 2 360 000 krooni). Hageja leiab, et juhul, kui kohus peaks asuma seisukohale, et vaidlusalune müügileping ei ole abikaasa nõusoleku puudumise tõttu tühine, on tehing tühine näilikkuse tõttu, sest tegelikult soovisid kostja 1 ja kostja 2 sõlmida hoopis tagasiostuõigusega müügilepingut, mis vormistati ka kirjalikult ja mida asuti poolte poolt täitma. Kostja 2 ei oleks hageja hinnangul soovinud sõlmida ostu- müügilepingut selliselt, et tal tagasiostuõigust ei teki. 04.02.2008.a esitas hageja kohtule järjekordse hagiavalduse täpsustuse, milles täpsustas, et soovib nii XXX.a sõlmitud ostu- müügi lepingu tühisust, sh nii võlaõigusliku kui asjaõigusliku kokkuleppe tühisust. Hageja väidab, et abikaasa nõusolek, millel olev hageja allkirja ehtsus on notari poolt kinnitatud, ei sisalda endas kindlasti nõusolekut asjaõiguslepingu sõlmimiseks, hageja möönab, et seda nõusolekut võib formaalselt käsitleda maja müügilepingu sõlmimise nõusolekuna, kuigi hageja tahe oli suunatud hoopis sellele, et lubada kostjal 2 pidada maja müümise läbirääkimisi. Kostja vastuväited
2.Kostja 1 vaidles hagile vastu. Kostja 1 hinnangul ei esine XXX.a tehtud tehingute (ei müügilepingu ega asjaõiguslepingu) tühisuse eeldusi. Abikaasa nõusolek maja müümiseks oli olemas. Tollel ajal ei eristatud nii selgesti asjaõiguslepingut võlaõiguslikust lepingust ja üldine notariaalpraktika oli selline, et nõusolek anti müügilepingu sõlmimiseks, kuigi selle all peeti silmas ka asjaõiguslepingu sõlmimise nõusolekut. Kostja 1 leiab, et hageja on andnud sisuliselt hilisema heakskiidu sellele tehingule, sest hageja ja kostja 2 vahel on sõlmitud abieluvaraleping ja selle p 3.2. kohaselt jääb kogu kodune vara, sellele abikaasale, kelle nimele see on kantud kinnistusraamatusse või muusse registrisse. Kostja 1 leiab, et hageja poolt esile toodud järelmaksuga müügilepingud ei sisaldanud pandi seadmise kokkuleppeid ning sellest tulenevalt, isegi siis, kui vaidlusalused tehingud näilikkuse tõttu tühiseks lugeda, ei sisaldanud tegelik tehing pandi seadmise tahet, vaid ka sealt tuli selgesti välja tahe maja omandiõiguse loovutamiseks kostjale 1. Kostja 1 leiab, et hagejal ei ole õiguslikku huvi nõuda tehingute tühisuse tunnustamist, sest ta ei ole tehingu pool.
3.Kostja 2 võttis hagi esimeses kohtule saadetud vastuses täielikult õigeks ning ühtegi vastuväidet sellele ei esitanud. Ühtlasi teatas kostja 2, et on pankrotis ja esitas pankrotihalduri andmed. Kostja 2 kinnitas, et tegelikult sõlmiti kostjaga 1 järelmaksuga müügileping, mis oli lihtkirjalik ja mille kohaselt pidi kostjale 2 tekkima õigus nõuda kostjalt 1 ehitise omandiõiguse tagasi ülekandmist peale seda, kui kostja 2 on kostjale 1 tasunud kogu järelmaksuga ostuhinna. Kostja 2 kinnitas, et tema soov ei olnud 2.09.1997.a sõlmitud notariaalse müügilepinguga loovutada maja omandiõigust selliselt, et ta sellest päriselt ja alatiseks loobub, vaid ta soovis saada maja tagasi. 11.03.2008.a toimunud kohtuistungil kinnitas kostja 2, et tema soov XXX.a notariaalse lepingu sõlmimisel ei olnud suunatud mitte maja omandiõiguse ülekandmisele, vaid tema soovis vaid maja koormamist pandiõigusega kostja 1 kasuks. Kostja 2 kinnitas kohtuistungil, et maja müümise nõusoleku andmise ajal ei olnud veel teada, kas maja kantakse kostja 1 omandisse või koormatakse pandiõigusega ja seda tuli alles notari juures täpsustada ning seetõttu ei teadnud ka hageja nõusolekut andes, et kas maja omand kantakse kostjale 1 üle või koormatakse maja üksnes pandiõigusega. Kohtu põhjendused
4.Kohus, tutvunud poolte seisukohtadega ja uurinud asjas esitatud tõendeid, leiab, et käesolevas asjas on esitatud kaks nõuet, nõutud on XXX.a sõlmitud müügilepingu tühisuse tunnustamist ja nõutud on sama lepingu raames sõlmitud asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist. Hageja hinnangul on nimetatud tehingud tühised kas seetõttu, et nende sõlmimiseks puudus perekonnaseaduse §17 lg-s 4 sätestatud abikaasa nõusolek või seetõttu, et tegemist oli näilike tehingutega. Kostja 1 leiab, et nõutud abikaasa nõusolek oli olemas, et tegemist ei olnud näilike tehingutega, et hagejal ei ole õigust nõuda tehingute tühisuse tunnustamist, sest hageja ei ole tehingu pool ning seetõttu, et hageja ja kostja 2 vahel sõlmitud abieluvaralepingu p 3.2. kohaselt pidi maja jääma kostjale 2. Kohus leiab, et sellest tulenevalt tuleb hinnata eraldi müügilepingu tühisust ja asjaõiguslepingu tühisust. Hindamisel tuleb tühisust hinnata hageja poolt esile toodud asjaoludest
2(6)
Tsiviilasi nr: 2-05-1741 lähtuvalt, st tuleb hinnata, kas tehingud või üks nendest oli tühine abikaasa nõusoleku puudumise tõttu või näilikkuse tõttu. Hinnata tuleb ka seda, kas hagejal on tehingute, mille pooleks ta ei ole, tühisuse tunnustamise hagemisõigus, kas abieluvaralepingu kohaselt on hageja ja kostja 2 kokku leppinud, et maja või majaga seotud õigused kuuluvad kostjale 2. Kuivõrd kostja 2 on pankrotis, siis tuleb kohtu hinnangul võtta ka seisukoht selles, kas kostja 2 võib iseseisvalt, ilma pankrotihalduri nõusolekuta, käesolevas kohtumenetluses osaleda.
5.Esmalt käsitleb kohus seda, kas kostjal 2 on õigus iseseisvalt, ilma pankrotihalduri nõusolekuta käesolevas menetluses osaleda. Teatavasti võivad tsiviilkohtumenetluses osalemisele olla kehtestatud piirangud. Sellised piirangud võivad füüsilise isiku pankrotistaatusest tuleneda pankrotiseadusest. Oma esimeses kohtule saadetud vastuses (16.06.2005.a) teatas kostja 2, et on pankrotis ja esitas pankrotihalduri andmed. Asja arutanud varasem kohtukoosseis võimaldas kostjal 2 menetluses isiklikult, ilma halduri osavõtuta ja ilma halduri nõusolekuta osaleda. Käesoleva tsiviilasja raames on apellatsioonikohus menetlenud vähemalt kahte määruskaebust, mille raames ei ole probleemina esile toodud seda, et kostja 2 osaleb menetluses ilma pankrotihalduri nõusolekuta. 15.01.2008.a esitas kostja 2 pankrotihaldur Ly Müürsoo Harju Maakohtule teate, milles kinnitas, et on teadlik sellest, et kostja 2 osaleb käesolevas menetluses kostjana ja et halduril ei ole selles suhtes vastuväiteid ning et haldur annab kostjale 2 iseseisvaks kohtumenetluses osalemiseks oma nõusoleku. Kohtu hinnangul tuleb pankrotiseaduse § 43 lg-t 5 ja 6 tõlgendada selliselt, et käesoleval juhul võib kostja 2 pankrotihalduri nõusoleku tõttu iseseisvalt käesolevas menetluses osaleda.
6.Järgnevalt käsitleb kohus küsimust, kas hagejal on lepingupooleks mitteolemise tõttu, vaidlusaluste tehingute hagemisõigus. Seda küsimust tuleb kohtu hinnangul lahendada müügilepingu ja asjaõiguslepingu osas eraldi. Teatavasti võib eraõiguslikesse õigussuhetesse sekkuda eelkõige õigussuhte pool ja üksnes teatud erandlikel juhtudel kolmas isik. Õigusemõistmine on korduvalt rõhutanud seisukohta, et võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tuvastamist saab hageda üksnes isik, kelle õigusi leping mõjutab (vt näit RKTKo 3-2-1-140-07 p 13, samuti 3-2-1-128-03 p 10 aga ka 3-2-180-05 p 23). Riigikohtu hinnangul ei anna müügilepingu tühisuse tuvastamise hagemise õigust lepingupooleks mitteolevale isikule isegi mitte see, kui vastav kolmas isik on õigustatud müügilepingust tulenevalt raha saama. Riigikohtu hinnangul ei anna lepingupooleks mitteolevale isikule müügilepingu tühisuse tunnustamise hagemisõigust isegi mitte see, kui lepingupooleks mitteoleval isikul on õigus saada vaidlustatava lepingu alusel kinnisasja omand (RKTKo 3-2-1-140 p 13). Võlaõigusseaduse § 12 lg 1 kohaselt ei mõjuta lepingu kehtivust asjaolu, et lepingu sõlmimise ajal oli selle täitmine võimatu või lepingupoolel ei olnud lepingu sõlmimise ajal õigust käsutada lepingu esemeks olevat asja või õigust. Kohus palus 11.03.2008.a istungil hageja esindajal selgitada, et millised oleksid need erandlikud asjaolud, mis tingiksid käesoleval juhul hageja õiguse hageda sellise võlaõigusliku müügilepingu tühisuse tunnustamist, mille pooleks hageja ei ole. Hageja hinnangul on selliseks erandlikuks asjaoluks see, et vastavast müügilepingust tulenes kohustus kanda maja omandiõigus üle kostjale 1. Kohus leiab, et seda asjaolu ei saa pidada selliseks, mis õigustaks kolmandal isikul võlaõigusliku müügilepingu, mille pooleks ta ei ole, tühisuse hagemist. Selline seisukoht vastab kohtu hinnangul õigusemõistmises välja kujunenud seisukohtadele. Kohus ei suutnud tuvastada ka muid asjaolusid, mis võiksid anda hagejale käesoleval juhul võlaõigusliku müügilepingu, mille pooleks ta ei ole, tühisuse tuvastamise hagemisõiguse.
7.Alljärgnevalt analüüsib kohus, kas hagejal võib olla õigus hageda vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist. Hageja ei ole ka vaidlusaluse asjaõiguslepingu pool. Riigikohus on leidnud, et asjaõiguslepingu pooleks mitteolev isik saab erandina tugineda asjaõiguslepingu tühisusele, kui see mõjutab tema õigusi. Sellise hagi saab kolmas isik esitada üksnes juhul, kui asjaõigusleping mõjutab kolmanda isiku asjaõiguslikku positsiooni, st mõnd asjaõigust, üldjuhul omandiõigust (vt näit RKTKo 3-2-1-128-03 p 12, 3-2-1-132-06 p 20, samuti 3-2-1140-07 p 14). Vaidlusaluse asjaõiguslepingu tõttu võõrandati väidetavalt abikaasade ühisvarasse kuulunud ehitis. Hageja leiab, et asjaõigusleping oli PeS § 17 lg-s 4 sätestatud nõusoleku puudumise tõttu tühine. Juhul kui see nii oleks, siis oleks hageja asjaõiguslepingu tühisuse korral jätkuvalt vastava maja ühisomanik. Seda eeldusel, et ei esine omandiõiguse kaotust tingivaid muid asjaolusid (näiteks heauskne omandamine vms). Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et eeldusel, et kõnealune maja kuulus vaidlusaluse asjaõiguslepingu sõlmimise ajal abikaasade ühisomandisse ja eeldusel, et hiljem sõlmitud abieluvaralepinguga ei jäetud maja kostja 2 omandisse või majaga seotud õigusi kostja 2 kuuluvusse, on hagejal õigus hageda asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamist, sest selle lepingu kehtivusest sõltub, eespool nimetatud eelduse esinemise korral, hageja asjaõiguslik positsioon.
3(6)
Tsiviilasi nr: 2-05-1741
8.Järgnevas lõigus kontrollib kohus, kas kõnealune maja kuulus abikaasade ühisvarasse ja ega kostja 2 ja hageja ei määranud abieluvaralepinguga maja kostja 2 ainuomandisse või majaga seotud kostja 1 ja kostja 2 vahel sõlmitud lepingutest tulenevaid õigusi kostja 2 ainukuuluvusse. Kohus tuvastas, et väljaspool vaidlust on asjaolu, et kõnealune maja omandati abielu kestel ning oli vaidlusaluste tehingute tegemise ajal abikaasade ühisvara esemeks. Kostja 1 tõi esile asjaolu, et hageja ja kostja 2 sõlmisid 20.11.2000.a abieluvaralepingu, mille tõestas Tallinna notar Kai Sepp (not reg nr XXX, vt tlk 24 jj). Selle lepingu p 3.2. kohaselt: „Abikaasad lepivad samuti kokku, et igasugune abielu ajal, kuni käesoleva lepingu sõlmimiseni, soetatud kodune vara ning vara omamisest saadavad viljad loetakse selle abikaasa lahusvaraks, kelle nimele need on kantud kinnistusraamatusse, registreeritud seaduses ettenähtud registrites või kelle nimele need on välja antud.“ Selle lepingupunkti tõlgendamisel on hageja ja kostja 2 sarnastel seisukohtadel ning kostja 1 teistsugusel seisukohal. Hageja ja kostja 2 leiavad, et selle punkti all on mõeldud üksnes kodust vallasvara ning viidatud lepingupunktis on viited kinnistusraamatule ja registritele üleliigsed. Kostja 1 on aga seisukohal, et sõnade „kodune vara“ kasutamine on eksitav ja tegelikult ei mõeldud siin mitte kodust vara (nagu mööbel jm kodune inventar) vaid mõeldi kogu vara, eelkõige just seda vara, mis on kas kinnistusraamatu kande, seaduses sätestatud registriandmete või selle asjaolu kaudu, et vara on kellegi nimele välja antud, kaudu ühe abikaasaga seostatav. Selliseks varaks ei saa reeglina tavapärane kodune inventar olla. Kohtu hinnangul on kõnealune abieluvaralepingu punkt vastuoluline. Sellest tulenevalt tuleb selle sisu hinnata eelkõige sellest lähtuvalt, et milline oli lepingupoolte tegelik tahe lepingu sõlmimise hetkel. Selle hindamisel ei pea ega saa ilmtingimata lähtuda sellest, mida lepingupooled täna enda tolleaegseks tahteks väidavad. Käesolevas asjas on hagejal ja kostjal 2 ühised huvid, mis vastanduvad kostja 1 huvidega. Seetõttu tuleb kõnealuse abieluvaralepingu p 3.2. hindamisel lähtuda eelkõige objektiivsetest asjaoludest. Menetlusosalised on nimetatud lepingu punkti osas esitanud kaks võimalikku tõlgendusviisi. Kohtu hinnangul oleks see tõlgendus, mille kohaselt p
3.2.puudutab üksnes kodust vara kitsas tähenduses (mööbel jm inventar), mõttetu. Vallasasjade jagamiseks ei ole vaja notariaalses vormis abieluvaralepingut sõlmida. Samuti ei saa kodust vara kitsas tähenduses kinnistusraamatusse või seaduses ette nähtud registritesse reeglina kanda. Seetõttu leiab kohus, et selle lepingupunkti teistsuguse tõlgenduse korral, mille kohaselt hõlmab vastav punkt muud, just registritesse kandmisele kuuluvat vara ja vara, mida saab dokumentide kohaselt seostada konkreetse abikaasaga, ja et sõna „kodune“ on selles lepingupunktis üleliigne ja tuleb jätta tähelepanuta, oleks vastaval lepingupunktil ka reaalne sisu ja tähendus. Seetõttu asub kohus seisukohale, et vastava lepingupunkti tõlgendamisel tuleb sõna „kodune“ jätta tähelepanuta. Kohus asub seisukohale, et vastava tõlgenduse korral hõlmab abieluvaralepingu p 3.2. ka kostja 1 ja kostja 2 vahel sõlmitud ehitise järelmaksuga müügilepingutest tulenevaid nõudeid, sest vastavaid nõudeid tuleb käsitleda kui vara, mis on välja antud kostja 2 nimele abieluvaralepingu p 3.2. tähenduses. Juhul kostja 1 ja kostja 2 vahel sõlmitud ehitise järelmaksuga müügilepingud peaksid olema tühised seaduses sätestatud vorminõuete rikkumise tõttu, siis tühisusest tulenevad nõuded kuuluvad kohtu hinnangul abieluvaralepingu p-st 3.2. tulenevalt kostjale 2. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hagejal ei olnud abieluvaralepingust tulenevalt õigust ehitisega seotud õigustele. Seetõttu puudub hagejal vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks õiguslik huvi, sest isegi, kui vastava asjaõiguslepingu tühisust tunnustataks, siis ei tekiks hagejal enam sellele varale õigusi. Eelmises lõigus toodud põhjustel tuleb kohtu hinnangul jätta hagi rahuldamata. Kohus peab siiski oluliseks hinnata ka vaidlusaluste tehingute tühisusega seotud muid asjaolusid.
9.Hageja väitis, et asjaõigusleping on tühine seetõttu, et tehing läks vastuollu PeS § 17 lg-st 4 tuleneva keeluga. Hageja väitel ei ole tema andnud asjaõiguslepingu sõlmimise eelduseks olevat abikaasa nõusolekut. Hageja väitis kohtuistungil, et formaalselt võib XXX.a antud abikaasa nõusolekut mõista, kui nõusolekut müügilepingu sõlmimiseks. Kostja 1 leidis, et 1997nda aasta notarite üldine praktika oli see, et asjaõiguslepingut ja müügilepingut väga täpselt ei eristatud ning seetõttu tuleb hageja nõusolekut (tlk 42) käsitleda ka kui asjaõiguslepingu sõlmimiseks antud nõusolekut. Kohus nõustub sellise kostja 1 seisukohaga. Kuigi PeS § 17 lg 4 eesmärgiks on eelduslikult just asjaõiguslepingu osas abikaasa kirjaliku nõude kehtestamine, näeb ka PeS § 17 lg 4 ette, et teatud vallasasju ei või ilma abikaasa nõusolekuta võõrandada, st ka seaduse tekst ise ei räägi käsutustehingutest. Seega võib asuda seisukohale, et tollel ajal ei olnud isegi seadusandja terminoloogia kasutuses järjekindel. Kohus nõustub kostja 1 seisukohaga, et 1997ndal aastal anti abikaasa nõusolekuid ehitiste müümiseks ning vastavates nõusolekutes eraldi käsutustehingu nõusolekuid välja ei tarvitsetud tuua. Abikaasa nõusoleku (tlk 42) puhul on tegemist tehinguga.
4(6)
Tsiviilasi nr: 2-05-1741 Tehingu sisu määratlemisel tuleb kasutada erinevaid tõlgendusmeetodeid. Abikaasa nõusoleku puhul on tegemist ühepoolse tehinguga, mille sisu määratlemisel on otsustavaks tehingu teinud isiku tegelik tahe tehingu tegemise hetkel. Kusjuures tehingu tegemise aegse tahte määratlemisel ei ole määravaks mitte tehingu teinud isiku tänased ütlused, vaid tollel ajahetkel esinenud tegelik tahe. Kohus asub seisukohale, et vastavat tahteavaldust tuleb mõista nii, et hageja andis abikaasa nõusolekuna nõusoleku kõigeks selleks, mis on vajalik müügilepingu sõlmimiseks ja müügilepingu täitmiseks. Selline tõlgendus, mida hageja esindaja käesoleva vaidluse raames 2008ndal aastal esindab, mille kohaselt andis hageja nõusoleku üksnes müügiläbirääkimiste pidamiseks või et hageja nõusolekut saab pidada üksnes müügilepingu sõlmimise nõusolekuks, on kohtu hinnangul ebaloogilised, ebapraktilised ja eluvõõrad. Juhul kui hagejal oleks 1997ndal aastal tõepoolest selline tahe esinenud, siis oleks see ka pikalt ja üksikasjalikult kirja pandud. Kohtutoimikus on nii vaidlusaluse ehitise müügileping ja abikaasa nõusolek. Mõlemad on koostatud samas arvutikirjas, mõlema vormistamisel on kasutatud ühtset vormistusstiili, mis viitab sellele, et mõlemad dokumendid on koostanud notar Sirje Rõõm. Sellest tulenevalt võib eeldada, et notar soovis koostada kõik tahteavaldused, mis olid vajalikud müügilepingu ja selle täitmiseks vajaliku asjaõiguslepingu tegemiseks. Notar koostab dokumente neid tellinud isikute tahtest lähtuvalt. Eespool toodud põhjustel asub kohus seisukohale, et vaidlusaluse asjaõiguslepingu sõlmimiseks oli olemas ka PeS § 17 lg-s 4 sätestatud hageja nõusolek ning seetõttu ei ole vaidlusalune leping abikaasa nõusoleku puudumise tõttu tühine.
10.Järgnevalt hindab kohus hageja väidet, et vaidlusalune asjaõigusleping on tühine näilikkuse tõttu. Selle väite kinnitamiseks tõi hageja esile kaks asjaolu. Esiteks selle, et kostja 1 ja kostja 2 ei soovinud tegelikult sõlmida mitte tavalist müügilepingut, mille eesmärgiks oleks olnud vaidlusaluse maja omandiõiguse jäädav ja lõplik kostja 1 mandisse jäämine, vaid hageja väitel oli kostja 1 ja kostja 2 eesmärgiks sõlmida sellised lepingud, mille kohaselt omandas küll kostja 1 maja, kuid kostjal 2 olnuks õigus peale järelmaksu tasumist nõuda maja omandiõiguse tagasiülekandmist. Kostja 2 kinnitas ka kohtuistungil, et ta ei oleks kindlasti sõlminud sellist müügilepingut, mille järgi ta oleks jäädavalt majast ilma jäänud. Kohus asub seisukohale, et isegi siis, kui kostja 1 ja kostja 2 vaheline tegelik tahe ei olnud suunatud XXX.a müügilepingu sõlmimisel kõnealuse maja omandiõiguse jäädava ja lõpliku kostja 1 omandisse jätmisele, siis sellised võlaõiguslikud kokkulepped ei mõjuta vaidlusaluse asjaõiguslepingu kehtivust. Isegi siis, kui kostja 2 soovis maja ajutiselt kostja 1 omandisse anda, oli kostja 1 ja kostja 2 tegelik, vaidlusaluse asjaõiguslepinguga setud tahe suunatud sellele, et vaidlusaluse maja omandiõigus kostjale 1 üle kanda. Vastava asjaõiguslepingu aluseks oleva kausaaltehingu võimalik näilikkus ei mõjuta automaatselt asjaõiguslepingu kehtivust. Riigikohus on korduvalt käsitlenud oma õigusemõistmises käsutustehingutega ja meie tsiviilõiguse aluspõhimõteteks olevate abstraktsiooniprintsiibi ja lahususpõhimõttega seonduvat. Riigikohtu hinnangul tuleb asjaõiguslepingu kui käsutustehingu kehtivust hinnata abstraktsiooniprintsiibist lähtudes selle aluseks olevast võlaõiguslikust kausaaltehingust lahus. Käsutustehinguna on asjaõigusleping omandi üleandmise kohta õiguslikult neutraalne ja ei saa seetõttu üldjuhul olla vastuolus heade kommetega ning sel põhjusel tühine (RKTKo 3-2-1-140-07 p 31). Riigikohus on leidnud, et isegi siis, kui pooltevaheline võlaõiguslik ostu- müügileping (kohustustehing) oleks näilik või teeseldud, ei muudaks see võlaõigusliku lepingu täitmiseks sõlmitud asjaõiguslepingut näilikuks ega tühiseks(RKTKo p 25). Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et isegi siis, kui notariaalsest müügilepingust puudus tagasiostmise õiguse kokkulepe, oli ehitise kostjale 1 üleandmise asjaõigusleping kehtiv, sest kausaaltehingu „viga“ ei mõjuta automaatselt käsutustehingu kehtivust.
11.Hageja tõi välja veel ühe asjaolu, mille tõttu ta leiab, et XXX.a sõlmitud asjaõigusleping peaks olema näilikkuse tõttu tühine. Hageja leidis, et kostja 2 ja kostja 1 tegelik tahe asjaõiguslepingu sõlmimisel oli suunatud mitte maja omandiõiguse ülekandmisele vaid hoopis maja pandiga koormamisele. Kostja 2 nõustus sellise hageja seisukohaga, kostja 1 aga mitte. Kohus antud juhul kostja 2 seisukohaga nõustuda ei saa. Maja omandiõiguse ülekandmine ja pandiga koormamine on sedavõrd erinevate õiguslike tagajärgedega tehingud, et nende eristamine peaks olema selge isegi siis, kui notar jätab poolte suhtes õigusvastaselt täitmata oma ametialase selgituskohustuse. Ka hageja poolt viidatud lihtkirjalikud kostja 1 ja kostja 2 vahelised ehitise järelmaksuga müügilepingu, mida hageja väite kohaselt kostja 1 ja kostja 2 tegelikult soovisid ja milles oli väidetavalt väljendatud nende tegelik tahe, rääkisid maja omandiõiguse ülekandmisest ja mitte maja pandiõigusega koormamisest. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et hageja ja kostja väited, et tegelikult ei soovitudki maja omandiõigust üle kanda vaid tegelikult sooviti hoopis maja koormamist pandiõigusega, ei ole tõsiseltvõetavad ning mitte miski ei viita asjaoludele, mis võiksid tingida vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse. Käesoleva kohtuasja raames ei ole esitatud ka ühtegi asjaolu, mis viitaks
5(6)
Tsiviilasi nr: 2-05-1741 sellele, et keegi oleks vaidlusalust asjaõiguslepingut tühistanud või oleks esitanud kohtusse hagi tühistamise nõudes. Sellest tulenevalt asub kohus seisukohale, et miski käesoleva tsiviilasja raames ei viita vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisusele.
12.Eespool toodust tulenevalt tuleb hageja nõue vaidlusaluse müügilepingu tühisuse tunnustamiseks ja vaidlusaluse asjaõiguslepingu tühisuse tunnustamiseks jätta rahuldamata. Kuivõrd kõik hageja nõuded jäetakse täielikult rahuldamata, jääb hagi täies ulatuses rahuldamata. Kohtukulude jaotus
13.Vastavalt tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-le 3 enne eelnimetatud seaduse jõustumist alustatud menetluse puhul kohaldatakse menetluskulude jaotamisele ja nende kindlaksmääramisele seni kehtinud tsiviilkohtumenetluse seadustikus sätestatut. Vastavalt TsMS § 60 lg 1 (kuni 01.01.2006 redaktsioonis) mõistab kohus poole taotlusel, kelle kasuks on otsus tehtud, teiselt poolelt selle poole kasuks välja vajalikud ja põhjendatud kohtukulud. Käesolevas asjas jätab kohus hagi rahuldamata. Sellest tulenevalt kuuluvad kostjate kohtukulud hagejalt väljamõistmisele. Kuivõrd kostjad ei esitanud asja sisulise arutamise lõpus kohtukulude väljamõistmise taotlust ning kostja 2 väitis, et ta ei soovi kohtukulude väljamõistmist, ei tule käesoleva asja raames kohtukulude summaarse väljamõistmise taotlust lahendada. Kohus märgib, et hageja kohtukulud jäävad täies ulatuses hageja kanda.
Kaupo Paal Kohtunik
6(6)
Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.