Võlaõigus › Võõrandamislepingud

Päästeameti 26.10.2016. a ettekirjutusega keelati xxx asuva elamu omanikel küttesüsteemi kasutamine kuni küttesüsteemi ohutusnõuded on täidetud. Eelnimetatud ettekirjutuse tõttu ei saa hageja kasutada elamu ahju ja sauna kerist ning maja kütta ja leiliruumi kasutada. Hageja koos kaasomanikuga võttis hinnapakkumised uue korstna ja ahju ehitamiseks. Moodulahi ning uue ahju ladumine on sisuliselt samas hinnaklassis. Moodulahi ca 2800 eurot, uue ahju ladumine ca 2600 eurot, millele lisanduvad ukse, siibrite ja tuhaluukide maksumus või 3950 eurot koos kõikide lisadega. Juhul kui laduda uus ahi, siis tuleb selleks laduda ka uus korsten, sest olemasolev korsten ei vasta nõuetele. Moodulahju puhul on võimalik olemasolevasse korstnasse paigaldada roostevaba toru ning ühendada see moodulahju ja saunakerisega. Uue korstna ladumine maksab pakkumise kohaselt ca 2300 eurot, moodulkorsten olemasoleva korstna sisse ca 1000 eurot Ahju, kerise ja korstna ohutusnõuetele vastavaks viimine maksab kokku ca 7500 eurot. Hageja ostis kostjatelt valmis elamu s.t kostjad olid nimetatud majas eelnevalt sees elanud ja seda aktiivselt kasutanud. Kostjad pidid olema teadlikud elamu puudustest kuid nimetatud puudusi müügilepingus ei nimetatud ning neid ei olnud võimalik tavapärase ülevaatuse käigus ka avastada. Eesti projekteerimisnormid EPN 10.4 punkti 2.2 kohaselt ühendatakse üldjuhul iga küttekolle eraldi suitsulõõriga. Elamu eelprojektis on korstnasse ette nähtud 2 suitsulõõri aga 14.09.2016.a korstnapühkimise aktist ja 06.10.2016.a ettepanekust nähtuvalt on vaidlusaluses elamus nii kamin kui ka saunakeris ühendatud ühte suitsulõõri ning elamu korsten ei ole välja ehitatud projekti kohaselt. Elamu korstnas on projektikohase kahe suitsulõõri asemel üks suitsulõõr. Samuti puudub korstnal tahmaluuk korstnapõhja puhastamiseks, milline on vastuolus EPN 10.4 punktiga 2.9. Hageja ei eita, et temal oli võimalus enne müügilepingu sõlmimist ostetav asi üle vaadata kuid korstnas asuvate lõõride arv ei ole tavapärase ülevaatuse käigus tuvastatav ning selle asjaolu kontrollimiseks peab omama eriteadmisi või –huvi. Kostjad ei avaldanud hagejale, et elamu küttesüsteemid ei vasta nõuetele ning seetõttu ei osanud hageja nimetatud asjaoludele kõrgendatud tähelepanu pöörata või kaasata selleks erialaspetsialiste. Kuivõrd kostjad on müünud hagejatele lepingutingimustele mittevastava asja on hagejale tekkinud kahju asja lepingutingimustele vastavusse viimise kulu, uue moodulkorstna ehituse kulu 7452,83 euro, näol. Tuginedes eeltoodule palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista kahju summas 7452,83 eurot. Kostjate vastus Kostjad oma vastuses hagi õigeks ei võtnud. Hagis nimetatud puudused on varjatud puudused, millest kostjad ei teadnud ega pidanudki teadma ning need asjaolud oleksid saanud teatavaks vaid sel juhul, kui kostjad oleks taotlenud ehitisele kasutusluba. Kuivõrd viimast tehtud polnud, siis võtsid ostjad (hageja) sellest puudusest tulenevad riskid enda kanda, ostes selle riski võrra madamala hinnaga kinnistu koos ehitisega. Hagiavalduses on hagejad valikuliselt refereerinud lepingu punkti 1.10.4 ning jätnud välja toomata samas punktis nimetatud kinnituse, et hagejad on teadlikud ja kostjad avaldavad selle, et ehitisel puudub kasutusluba. Ka notari juures lepingu sõlmimisel küsis notar rõhutatult üle, kas ostjad

mõistavad, et lepingu objektil puudub kasutusluba ja kas nad saavad aru, mida see tähendab. Ostjad (hageja) kinnitasid, et see on neile arusaadav. Lepingus on fikseeritud ka see, et hageja (ostjad) ei pea kasutusloa puudumist asja puuduseks. Seega on hageja kinnitanud, et ta saab aru, et ehitisel puudub kasutusluba ehk teiste sõnadega saab ta aru, et kohalik omavalitsus pole kontrollinud ehitise vastavust normidele. Kasutusloata maja ostmisel puudub igasugune garantii selle nõuetelevastavusele, kuivõrd just väljastatud kasutusluba kinnitab, et hoone on ehitatud vastavalt projektile, selle küttekolded, elektrisüsteem vastavad seaduse nõuetele ja on seega elanikule ja ümbrusele ohutud. Antud juhul on hageja nõustunud ka sellega, et majaehitust kajastav dokumentatsioon on puudulik. Olemasolev dokumentatsioon anti üle ja hagejal oli piisav võimalus olemasolevate dokumentidega tutvumiseks. Muuhulgas oli dokumentide hulgas ka ahjude ehitamisele spetsialiseerunud ettevõtte akt elutoas oleva kamin-ahju ehitamiseks. Ning korstna ehitamise vastuvõtmise akt. Kuivõrd nii ahju kui ka korstna ehitasid oma ala spetsialistid, siis ehituses asjatundmatutena usaldasid kostjad nii ahju ehitajat kui ka korstna ladujat ning mitte mingeid kahtlust tekitavaid asjaolusid nende asjade ehitamise ajal ei tuvastanud. Kostjad ei teinud hagejale mitte mingeid takistusi lepinguobjektiga põhjalikul tutvumisel – nii oli neile isegi antud võtmed, et nad saaksid omal käel käia ja tutvuda maja seisukorraga. Kostjad ei teinud mitte mingit saladust ehitise kehvast ehituskvaliteedist ning sellekohased puudused olid ka selgelt silmaga nähtavad. Hagejad on kinnitanud lepingus (punkt 1.11.4), et on lepingueseme koosseisu kuuluva ehitise üle vaadanud, tutvunud esitatud dokumentatsiooniga ja on nende andmete alusel teadlik ehitise kvaliteedist, seisukorrast ja õiguslikust olukorrast. Ehk teiste sõnadega ja kokkuvõtlikult olid hagejad kursis, et ehitise kvaliteet ei ole kõrge, see on rohkem kui 10 aastat vana ehitis ja tal pole kasutusluba. Samuti olid hagejad teadlikud, et ehitist ei ole renoveeritud, ei ole teostatud parendustöid, kõik ehitises olevad küttesüsteemid, ventilatsioonisüsteemid jne on paigaldatud ligi 10 aastat tagasi ja ehitist on aktiivselt kasutatud, s.t seal on pidevalt sees elatud. Samuti ei olnud mitte mingit kokkulepet selle kohta, et kostjad hakkaksid välja vahetama loomuliku kulumise seisundis olevaid esemeid. Nende puuduste tõttu müüdi kinnistu koos seal oleva ehitisega ka turuhinnast oluliselt soodsamalt. Harjumaal Harku vallas Pangapealse elamurajooni ümbruses on kinnistute ja seal olevate ehitiste hinnad tunduvalt üle 145 000€, millega müüdi vaidlusalune kinnistu koos ehitisega. Hind oligi määratud märgatavalt soodsam, kuivõrd kinnistu on küll äärmiselt hea asukohaga, suur ja kandva viljapuuaiaga, kuid kinnistul olev ehitis on puudustega. Kostja kinnitab, et suitsulõõride arv ja korstna puhastusluugi puudumine olid temale teadmata asjaolud. Kostjad on kasutanud nii saunakerist kui ka elutoas paiknevat kamin-ahju ning mingeid eluohtlikkusele viitavad ilmselgeid tunnuseid ei ole avastanud. Nii ei ajanud kütteseadmed suitsu sisse, ei tekkinud vingu lõhna, keegi (ka majas elanud lapsed) pole kunagi kannatanu tervisehäirete all, mis oleksid võinud olla tekitatud kütteseadmetest. Ega ka korstnapühkija akt (14.09.2016) ei

sisalda mitte mingeid viiteid selle kohta, et kütteseadmeid ei tohiks kasutada või et need oleksid elu- või tuleohtlikud. Kostjad nõustuvad korstnapühkijate märkustega, et keris ja kamin-ahi on pärast kümneaastast kasutamist kulunud ja vajavad väljavahetamist, kuid see asjaolu ei ole lepinguobjekti puudusena käsitletav. Kasutatud asjade puhul tuleb arvestada sellega, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, mida sarnastel uutel asjadel ei esine, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavusi. Kui asi vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja eelnevalt üle vaadanud, siis tuleb eeldada, et ostja nõustus asja ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud. Kostjad on seisukohal, et hagejale müüdud asi vastab lepingutingimustele, hoolimata asjaolust, et korstnal on kahe lõõri asemel üks lõõr ja puudub tahmaluuk. Hageja ostis kinnistu koos elamuga seal elamiseks ning oli teadlik kõikidest puudustest, millest kostjad ka hagejat teavitasid. Asjaolu, et nüüd, mil hageja on teostanud täiendavaid toiminguid (tuleohutuse ekspertiis jne) ja avastanud ka kostja eest peidetud puuduse, ei tingi seda, et saaks öelda, et asi ei vasta lepingutingimustele. Hagi on esitatud ca 7500 euro nõudes, mis seisneb ahju, kerise ja korstna ohutusnõuetele vastavaks viimises. Ahju ja kerise puudused on aga tingitud nende kasutusaja lõppemisest ning selliste kulude arvamine hagisse on põhjendamatu. Kohtu põhjendused

Lepingu p 1.11.4 kohaselt on ostja kinnitanud, et on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva ehitise ning müüja poolt selle kohta esitatud dokumentatsiooni ja on eelnimetatud andmete alusel teadlik ehitise kvaliteedist, seisukorrast ja õiguslikust olukorrast. Lepingu p 1.11.5 kohaselt on ostja üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluvad ostjale üle antavates ruumides asuvad asjad ning on teadlik asjade seisukorrast. Lepingu p 1.11.6 kohaselt on ostja teadlik, et lepingu esemel paikneval elamul puudub energiamärgis ja kasutusluba ning ei pea energiamärgise ega kasutusloa puudumist lepingu eseme puuduseks ega nõua müüjalt nimetatud puuduse kõrvaldamist. Kohus selgitab esmalt, et kostjate vastutust ei välista ega piira hageja kinnitus müügilepingus, et ta on teadlik ehitiste ja rajatiste seisukorrast. Kui müügiese vaadatakse üle enne müügilepingu sõlmimist ja müügilepingus märgitakse, et ostja on asja enne üle vaadanud, tuleb üksnes eeldada, et ostja nõustus eset ostma koos ülevaatamisel avastatud puudustega, ilma et neid puudusi oleks müügilepingus märgitud (vt Riigikohtu lahend nr 3-2-1-71-07, p 13). See ei piira müüja vastutust müügieseme varjatud puuduste eest.

See, et kostjad on usaldanud ahju kui ka korstna ehitajat ei vabasta neid kohtu hinnangul vastutusest. Kuna korstna suitsulõõr ei vasta normidele, siis ei ole elamu selles osas keskmise kvaliteediga. 6.4 Hageja on tuginenud hagis ka küttekollete tuleohtlikkusele ning toonud välja sellega seoses järgnevad puudused: - elutoas asuva kaminaahju kolde lagi on deformeerunud ning deformeerunud koldega ahi on tuleohtlik; - ahju ühenduslõõr korstnaga on ühekordse laega ning deformeerunud ning suits ja ving pääsevad tekkinud avade kaudu eluruumidesse; - korstnajalas puudub tuhaluuk, mistõttu ei ole võimalik korstna ja lõõri puhastamise käigus eraldunud tahma korstnajalast eemaldada. Nimetatud puudused on tõendatud Xxxpoolt 06.10.2016 koostatud ettepanekus (tlk 17). Xxxpoolt esitatud ettekirjutusest nähtub muuhulgas, et elutoas ehitatud ahi (elu- ja tuleohtlik) ei vasta nõuetele (deformatsioon, mõrad, ühenduslõõr läbi sauna leiliruumi ei vasta nõuetele, tule- ja eluohtlik). Samuti puudub võimalus olemasoleva korstnalõõri põhja puhastamiseks. Kohus on seisukohal, et deformeerunud kaminaahju kolde lae, deformeerunud ja ühekordse laega ahju ühenduslõõri ning tuhaluugi puudumise tõttu korstnajalas on küttesüsteemid elu- ja tuleohtlikud. Elamu küttesüsteemide tuleohtlikkust kinnitab ka Päästeameti ettekirjutus, millest nähtub, et küttesüsteemi kasutamine tuleb peatada kuni küttesüsteemi tuleohutusnõuded on täidetud (tlk 24). Kohus on seisukohal, et elamu kasutamise eelduseks on muuhulgas ka küttesüsteemide vastavus tuleohutusnõuetele. Kohtu hinnangul on nimetatud tingimus elementaarne, millele peab elamiseks mõeldud lepinguese VÕS § 217 lg 2 p 2 järgi eelduslikult vastama (st tegemist ei ole eritingimustega, milles pooled peavad kokku leppima). Kui lepinguese eeltoodule ei vasta, on tegemist eelduslikult lepingueseme puudusega ning müüja saab oma vastutuse selle eest välistada üldjuhul üksnes siis, kui ta on puuduse enne müügilepingu sõlmimist ostjale avaldanud (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-1-129-12, p 23 ja 26). Kohtu hinnangul on deformeerunud kaminaahju kolde lae, deformeerunud ja ühekordse laega ahju ühenduslõõri ning tuhaluugi puudumise näol tegemist varjatud puudustega, kuna nimetatud puudused ei pruugi olla visuaalselt tajutavad. Samuti ei ole kohtu hinnangul asja tavapärasel ülevaatusel tajutav küttesüsteemide elu- ja tuleohtlikkus. Ka kostjad ise on oma vastuses leidnud, et tegemist on varjatud puudustega, m.h on kostjad 18.04.2017 eelistungil möönnud, et puhastusluuk on puudu (tlk 78 pöördel). Hageja ei ole tõendanud, et kostjad oleksid tuleohtlikkusest teadnud ning jätnud selle hagejale avaldamata. Kuna küttesüsteemid ei vasta tuleohutusnõuetele, siis ei vasta müügiese ka selles osas keskmisele kvaliteedile ning kostjad on lepingut rikkunud.

Kohus selgitab täiendavalt, et iseenesest on õige, et kasutatud asja müümise korral tuleb arvestada, et asja senisest tavapärasest kasutamisest tingitud kulumine ja sellega kaasnevad puudused, ei kujuta endast veel lepingutingimustele mittevastavust. Lepingutingimustele mittevastavust tuleb kasutatud asjade puhul jaatada siis, kui asjal on puudusi, mida müüdud asjaga võrreldavatel kasutatud asjadel tavaliselt ei esine (vt ka Riigikohtu lahend nr 3-2-132-00). Kohus leiab, et ka kasutatud küttesüsteemide puhul peavad küttesüsteemid vastama tuleohutusnõuetele. See, et kostjad on kütteseadmeid kasutanud, ei välista nende tuleohtlikkust. 6.5 Kostjad on oma vastuväidetes välja toonud, et kasutusloata maja ostmisel puudub garantii selle nõuetelevastavusele, kuivõrd just kasutusluba kinnitab, et hoone on ehitatud vastavalt projektile, selle küttekolded, elektrisüsteem vastavad seaduse nõuetele. Kohus selgitab, et ka kasutusloata elamu peab vastama olemasolevale projektdokumentatsioonile ja kõrvalekalded sellest peaks olema kokku lepitud. Iseenesest ei saa igasuguseid kõrvalekaldumisi projektist lugeda ehitise puudusteks, kui ehitatu vastab ehitus- ja tuleohutusnõuetele (vt selles osas ka Riigikohtu lahend 3-2-1-131-05, p 15, 3-2-1-100-15 p 27). Seda, et projektist kõrvalekaldumine ei ole müügilepingu rikkumiseks, peab üldjuhul tõendama müüja. Kostjad ei ole selliseid asjaolusid välja toonud. Kohtu hinnangul ei ole põhjendatud järeldada madalamaid kvaliteedinõudeid ainuüksi sellest, et elamule ei ole antud kasutusluba. Samuti ei ole kohtu hinnangul kasutusluba garantii, et kogu ehitis on ehitatud projekti või nõuete kohaselt ning selles ei esine puuduseid. See, et hageja on lepingus kinnitanud, et kasutusloa puudumist ei peeta asja puuduseks, ei tähenda, et asi ise ei peaks vastama keskmisele kvaliteedile. 6.6 Kostjad on muuhulgas väitnud, et puuduste tõttu müüdi kinnistu koos seal oleva ehitisega ka turuhinnast oluliselt soodsamalt. Nimetatud väide on jäänud kohtu hinnangul tõendamata. Kostjate poolt esitatud väljatrükk kinnisvaraportaalist kinnistute müügihindade kohta ei tõenda kohta hinnangul seda, et vaidlusalune kinnistu oleks turuhinnast odavamalt müüdud (väljatrükk tlk 54). Kohtul puudub veendumus, et vaidlusaluse ehitise ning kostjate poolt väljatoodud müügikuulutustes olevaid ehitisi saaks objektiivselt võrrelda (kohtul puuduvad muuhulgas andmed ehitiste ehitusaasta kohta, mis hinnas sisaldub, mis seisukorras ehitised on). Muuhulgas on väljatrükk tehtud 15.02.2017 seisuga, seega pool aastat hiljem müügilepingu sõlmimisest.

lepingutingimustele mittevastavuse tuvastamiseks, mh palkama selleks nt asjatundja. Teistsuguse kokkuleppeta peab müüja tagama ostjale üldjuhul vähemasti keskmise kvaliteediga müügieseme ja vastutab kõigi selle puuduste eest, isegi kui ta neist ei teadnud. VÕS § 220 lg 1 sätestab, et ostja peab teatama asja lepingutingimustele mittevastavusest müüjale mõistliku aja jooksul pärast seda, kui ta asja lepingutingimustele mittevastavusest teada sai või pidi teada saama. VÕS § 220 lg 3 järgi, kui ostja ei teata müüjale lepingutingimustele mittevastavusest õigeaegselt, ei või ostja asja lepingutingimustele mittevastavusele tugineda. Tsiviilasja materjalidest nähtub, et hageja on kostjatele 18.11.2016 teinud ettepaneku kahju vabatahtlikuks hüvitamiseks, milles on muuhulgas välja toonud, et kinnistul asuv elamu ei vasta tuleohutusnõuetele ja ei ole seega keskmise kvaliteediga ning ei vasta lepingutingimustele (tlk 29-30). Nimetatud kiri on saadetud vähem kui kolme kuu möödumisel lepingu sõlmimisest (leping on sõlmitud 26.08.2016). Kohus leiab, et hageja on teavitanud kostjaid puudustest mõistliku aja jooksul. Kohtu hinnangul vastutavad kostjad seega lepingutingimustele mittevastava asja üleandmise eest ning vastutusest vabanemise asjaolusid käesoleval juhul ei esine.

VÕS § 127 lg 1 järgi on kahju hüvitamise eesmärk kahjustatud isiku asetamine olukorda, mis on võimalikult lähedane olukorrale, milles ta oleks olnud, kui kahju hüvitamise kohustuse aluseks olevat asjaolu ei oleks esinenud. Seega tuvastatakse kahju olemasolu rikkumisele eelneva ja sellele järgneva varalise olukorra võrdlemise kaudu. Varaline diferents VÕS § 127 lg 1 mõttes eeldab varalise olukorra võrreldavat halvenemist – kahjustatud isik peab olema sattunud kahju tekitaja käitumise tõttu halvemasse olukorda võrreldes olukorraga, milles ta oleks olnud, kui rikkumist ei oleks toimunud. Samuti tuleb VÕS § 127 lg 4 järgi hüvitada üksnes selline kahju, mis on kahju tekitaja käitumise tagajärg. Kohus leiab, et juhul kui elamul ei oleks esinenud varjatud puuduseid ning küttesüsteemid ei oleks olnud elu- ja tuleohtlikud, siis ei oleks hagejal ka vajadust hinnapakkumises nimetatud teenuseid ja materjale tellida. Seega loeb kohus hageja nõude põhjendatuks 6768,83 euro ulatuses (7452,83-684).

Allikas: Riigi Teataja avaandmed. Füüsiliste isikute nimed on kohtu poolt anonümiseeritud. Andmed on informatiivsed.